РЕШЕНИЕ
гр.София,
24.03.2021г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД,
І ГО, 26-ти с-в, в открито заседание
на девети февруари две хиляди двадесет и първа година, в състав:
Съдия Вергиния Мичева-Русева
при
секретаря Кирилка Илиева, като разгледа докладваното от съдията гр. д. № 339 по описа за 2020 година и за да се
произнесе, взе предвид следното:
Предявен е иск с правно основание чл.87 ал.3 вр. ал.2 от ЗЗД.
Ищцата Х.И.Л. твърди, че на 28.11.2017г. е сключила с ответниците договор за продажба на собственото й жилище в
гр.София срещу задължението на ответниците да
извършат основен ремонт на същото за сумата 20 000лв. Ищцата запазила
правото на пожизнено и безвъзмездно ползване на жилището. Посочва, че в
очаквания от нея 3-4 месечен срок след подписването на договора ответниците не извършили ремонт на жилището й, което било в
лошо състояние, с участъци на мухъл и плесен и затова вредно за здравословното
й състояние. През лятото на 2018г. ответниците поставили
ПВЦ дограма на прозореца в хола, която не била качествена. Въпреки нежеланието
на ищцата, сменили поставената от сина й качествена алуминиева дограма в
кухнята с ПВЦ. Поставили теракот в кухнята, въпреки
че ищцата искала по-топла настилка, боядисали стени, монтирали кухня, която
ищцата не може да ползва поради нефункционалност. Ремонт не направили в
апартамента, като заявили, че нямат парични средства. Държали се лошо с ищцата,
повишавали й тон, искали да се яви пред нотариус, да се откаже от правото си на
ползване на жилището, за да могат да го продадат на други лица. Ищцата посочва,
че е на 86г., в края на живота си и не може да чака да се направи договореният
ремонт. Отделно от това ответниците не са й заплатили
и продажната цена на апартамента в размер на 20 000лв. от 28.11.2017г. до
настоящия момент. Моли съда да развали сключения между нея и ответиците договор за прокупко-продажба
на имот № 184 т.ІІ, рег.№ 17781, дело № 354/17г. на Нотариус Р.Р., район на действие СРС, поради виновно неизпълнение на
задължението на купувачите за заплащане на договорената цена от 20 000лв. и/или
реализиране на основен ремонт на жилището на стойност 20 000лв. Заявява,
че изпълнението на задължението на ответниците по
договора за нея е станало безполезно и
изцяло невъзможно. Претендира и разноските по делото.
Ответниците М.Н.М. и Т.Б.М.
оспорват иска, както и твърденията, изложени в исковата молба. Твърдят, че са
изпълнили задължението си да заплатят всички задължения на ищцата, вкл. просрочени
консумативни разходи за електроенергия, за вода и топлоенергия. Посочват, че са
извършили подмяна на дограмата в жилището - в хол и кухня, възстановяване на
водопроводна инсталация в кухня, шпакловка и боядисване на стени и таван в
кухня, поставяне на кухненски шкафове, мивка и нова смесителна
батерия в кухня. Закупили са нова кухненска печка, пералня и абсорбатор. Извършили подмяна на водопроводната инсталация.
Изхарчили средства за СМР в размер на 2249,55лв., в които не е включена цената
на бялата техника, на труд, материали, които сами ответниците
са вложили. Твърдят, че ищцата сама е забавила ремонта в апартамента, като
настоявала да не се работи, тъй като не се чувствала добре или желаела да не
бъде обезпокоявана. На 10.12.2019г. дейността им в жилището била окончателно
прекратена, тъй като ищцата сменила патрона на входната врата и ответниците нямат достъп до жилището. Изпратили до ищцата
нотариална покана да им осигури достъп
за продължаване на СМР, но ищцата дори не пожелала да получи поканата. Считат,
че ищцата е в забава заради неосъществяването на ремонта в пълен обем. На второ
място, посочват, че в нотариалния акт не е посочен ден за започване на
ремонтните работи, поради което ищцата е трябвало да отправи покана за това,
като в същата да прецизира вида на дейностите и стойността им с оглед
ограничението до 20 000лв., в които се включват и вече заплатените
консумативни разходи. Заявяват готовност да довършат започнатите ремонтни
дейности в рамките на останалата част до 20 000лв., като съдът да определи
подходящ срок за това. Оспорват твърдението, че договорът ги задължава да
заплатят на ищцата сумата от 20 000лв. отделно от сумата 20 000лв.,
за която са се задължили да извършат ремонт. Твърдят, че само изправна страна
може да иска прекратяване на договора, а ищцата не е такава. Молят съда да отхвърли
иска и да им присъди разноските по делото.
Съдът, като прецени
събраните по делото доказателства, установи от фактическа страна следното:
Ищцата е
била собственик на жилище - апартамент в гр.София, р-н Люлин, в което и сега
живее и ползва. Ответниците са съпрузи. Същите са съседи
на ищцата и се познават от години.
Ищцата, вдовица, живеела в жилището ведно със своя син
и неговата съпруга. През 2017г. тя се снабдила със заповед за защита от домашно
население срещу сина и снаха си /гр.д.№ 5834/17г. на СРС и в.гр.д.№ 13565/17г.
на СГС, ІІ в. бр. с-в/, в изпълнение на която двамата напуснали жилището, и
ищцата заживяла сама.
На 28.11.2017г. страните по делото са сключили Договор
за продажба на имот от 28.11.2017г., обективиран в нот. акт № 184, т.ІІ, рег.№ 17781, дело № 354/17г. на
Нотариус Р.Р., с район на действие СРС, рег.№ 104 от
РНК. Съгласно договора ищцата Л. е продала на ответниците
М.собствения си апартамент № 65 в гр.София, СО, р-н Люлин, в жилищна сграда –
блок 217 , вх.в, ет.7, състоящ се от една стая, дневна и кухня и обслужващи
помещения със застроена площ от 65,12 кв.м., ведно с избено помещение и съответните
ид.ч. от правото на строеж върху мястото за сумата
20 000лв., с която сума купувачите М.са се задължили да извършат основен
ремонт на апартамента и да погасят натрупаните до момента стари задължения на
ищцата за консумативни разходи. Продавачката Л. си е запазила правото на
пожизнено и безвъзмездно ползване върху продавания имот.
Преди сключването на договора ищцата е посетила лекар
психиатър, който е констатирал доброто й психично състояние и годност да
извърши сделката /л.93 от делото/.
По делото не се спори, че ответниците
са заплатили просрочените консумативни разходи на ищцата за ел.енергия,
топлоенергия и вода. Ответниците представят разписки
за платени суми в общ размер на 181,26лв., но и двете страни приемат, че ищцата
е имала и други задължения към „Топлофикация София“ ЕАД, които ответниците заплатили, но не са запазили платежните
документи. Ищцата признава, че е имала стари задължения към „Топлофикация
София“ ЕАД в размер на 450лв.
Не се спори, че ответниците
са извършили подмяна на дограма в хол и кухня в жилището, поставяне на теракот в кухня, поставяне на кухненски шкафове, мивка и
нова смесителна батерия в кухнята, боядисване на
стени и таван в кухня.
Не се спори, че ответниците
са имали достъп до жилището, че ищцата е живеела в него сама и продължава да
живее в него, и че от 10.12.2019г. ответниците нямат
достъп до жилището, тъй като ищцата е сменила патрона на входната врата и не ги
допуска вътре.
Не се спори, че след като синът и снахата на ищцата
напуснали жилището, те оставили свой личен багаж, вкл. и вещи за обзавеждане –
диван, секции, фотьойли, бюро, канапе, килим и др. След напускането им /а и
преди това/ ответниците са пазарували на ищцата и са
я придружавали до лекари за преглед.
Досежно това какви
СМР, освен признатите от ищцата, са извършени от ответниците
в жилището, кога и при какви условия са извършени, дали ищцата е предоставила
достъп за извършването на ремонтните дейности, страните спорят, поради което
съдът допусна събирането на доказателства. Спори се и досежно
задълженията на страните по договора и тяхното изпълнение, поради което съдът,
преди да тълкува договора и да даде решение на въпроса за неговото изпълнение,
даде възможност на страните по него да дадат обяснения досежно
техните намерения и разбирания при сключването му.
Ищцата Л. обясни пред съда, че е разговаряла с ответниците те да се грижат за нея, да й пазаруват, а тя да
си готви и да се справя с домакинството. Споделила била с ответника М., че
обмисля да отиде в старчески дом, но той й казал, че ако се наложи, ще я свалят
в тяхното жилище и ще я гледат, казал и че ще направи ремонт на жилището й, но
посочил че ако синът й се върне да живее в него, те със съпругата му какво ще
правят за вложените в ремонт пари. Тогава ищцата решила да им продаде имота си,
а те да й направят основен ремонт, като тя остане в имота и го ползва. Не са
говорили за срок за извършване на ремонта. Ищцата очаквала ответниците
да направят ремонта в близко време, тъй като той бил в лошо състояние, с влага
и мухъл и не можело да се живее при такива условия. Казали й, че банята ще
оправят за една седмица. Казали й, че бързо ще направят ремонта, ищцата разбрала
това да стане до 5 месеца. Всъщност и след 2 години ремонтът все още не е
приключил, а ответниците й казали, че нямат пари.
Досежно това как е
извършван ремонта от ответниците ищцата обяснява, че тъй
като подписали през м.ноември договора за продажба, ответникът М.М. й казал, че идва зима и не могат да започнат ремонта, а
и синът й имал багаж в жилището. Ищцата и ответникът М. се разбрали ремонтът да
започне от нейната стая, като й се смени дограмата. След като синът на ищцата
изнесъл багажа си, през лятото на 2018г. ответниците
поръчали дограма за хола и я сменили. След това ищцата поискала да бъде оправен
паркета в стаята й, тъй като бил мухлясал, но ответникът й казал, че ще започне
с кухнята. Отстранил алуминиевата дограма в кухнята, която била поставена от
сина на ищцата и на нейно място сложил ПВЦ, което ищцата не одобрила. Свалил
мазилката в кухнята, боядисал тавана, сложил теракот
на пода. Ищцата не искала теракот на пода, тъй като
щяло да й бъде студено, но ответникът преценил друго. Ищцата искала да ползва
старите си кухненски шкафове, а ответникът само да купи мивка. Отначало ответниците се съгласили, но след това решили да сложат нова
кухня – вградени кухненски шкафове. Ищцата харесала чертежа на шкафовете като й
го показали, но се оказало, че тази мебел е нефункционална. Ищцата не можела да
ползва горните редове шкафове, тъй като били разположени много високо. Ищцата
твърди, че няма къде да си сложи грила. Казала на М.
как иска да се разположи кухнята, но той не се съобразил. Казал й, че нейния шкаф
е изгнил и не го сложил в кухнята. Правили ремонт и на банята, но ищцата
посочва, че не може да стига душа, защото е високо поставен, казанчето на тоалетната
не работело и се налагало да ползва кофа с вода, страх я било да влиза в банята,
защото била разкъртена. Въпреки, че се били разбрали с М. да оправи стаята,
която ищцата ползвала, той започнал да ремонтира другата стая. След това
ремонтът спрял, тъй като ответникът се разболял, а ответницата казала на ищцата
че нямат пари. Обяснява, че сменила ключалката на вратата, защото ответниците влизали в жилището направо, без да позвънят или
да я предупредят.
Ответникът М. обяснява, че от 2014г. заедно със
съпругата си са се грижили за ищцата - пазарували й, когато тя им се обаждала
по телефона. Оплаквала им се, че синът й я тормози. Ответникът помогнал
финансово на ищцата, за да води дело срещу сина си. След като синът й напуснала
апартамента, ищцата мислела да отиде в старчески дом, но се уплашила и настоявала да прехвърли апартамента на ответниците. Ищцата намерила нотариус и пред него сключили
договора, който нотариусът подготвил. Не са говорили за колко време ще направят
ремонта. Според ответника, ремонтът е
следвало да се направи за минимум 6 месеца, но ищцата постоянно спирала
работата. В апартамента имало вещи на сина й, които ответникът не искал да
мести, тъй като били изгнили от влагата и щели да се повредят. Синът на ищцата
си изнесъл багажа едва през м.май 2018г. Ищцата поискала първо да направят
кухнята и те започнали ремонта, но ищцата не допускала майстори роми и се
наложило ответникът сам да работи. След това сменил дограмата в стаята на
ищцата, но не могъл да я шпаклова, защото ищцата нямало къде да живее. Не
искала да отиде на санаториум, въпреки предложението на ответника. Ответникът
започнал ремонт в банята, изкъртил плочките, но ищцата го прекъснала, не успял
да довърши, сменил само тръбите. Ищцата често връщала майсторите, не ги пускала
да работят в жилището, защото били мургави. През м.октомври 2018г. ищцата вече
не ги допуснала в жилището и поискала да й върнат апартамента.
Ответницата Т.М. поддържа казаното от нейния съпруг.
Обяснява, че ищцата настоявала за сключването на договора, и че тя отначало
отказвала. Пред нотариуса ищцата казала, че не иска да й дават пари, а искала
само да й направят ремонт. Срок в договора не бил упоменат, нито ищцата е
поставяла такъв. Освен ремонт за 20 000лв., ответниците
трябвало да плащат сметките и разходите на ищцата, като и сега продължават да
плащат сметките й за вода и топлоенергия. Посочва, че ремонтът не успели да завършат.
Искали да започнат с ремонт на банята, тъй като съседката отдолу се оплаквала
от наводнявания, но ищцата не разрешила. Поискала да започне ремонт на кухнята.
Не могли да започнат веднага, тъй като синът на ищцата имал свой багаж в
кухнята – шкаф, дивани, бюро, компютър. Съпругът й звънял на сина на ищцата с
молба да си изнесе багажа, изпратил му нотариална покана и той го изнесъл едва
през май 2018г. Ищцата искала от тях да й пазаруват и да я водят по лекари.
Молела и съседи да й пазаруват, като им казвала че ответниците
ще платят покупките. Ответниците й купили пералня,
печка, абсорбатор.
За установяване състоянието на апартамента,
извършените в него от ответниците СМР и тяхната
стойност, съдът назначи и изслуша съдебна техническа експертиза.
Вещото лице, след оглед на имота, е установило следните
извършени в него СМР след 28.11.2017г. – демонтаж на прозорец в кухня, противоплесенна обработка по подпрозоречна стена, доставка
и монтаж на ПВЦ дограма в кухня, сваляне на тапети по стени в кухня, направа на
гипсова шпакловка по стени и таван в кухня, направа на настилка от теракот в кухня, направа на цокъл от теракот,
грундиране по стени и таван, боядисване с латекс по стени и таван в кухня,
доставка и монтаж на вградена кухня с обърнат гръб - горни и долни шкафове, доставка
и монтаж на мивка и на смесителна батерия, къртене на
фаянсова облицовка в баня около мивка, направа на нов водопровод в баня,
направа на канализационна инсталация на кухненска мивка, демонтаж на кухненска
мивка с шкаф на балкон, демонтаж на кухненски шкафове на балкон, сваляне на
тапети по стени на балкон, демонтаж на
мокет на стая, демонтаж на прозорец и балконска врата в стая, доставка и монтаж
на ПВЦ дограма в стая, подмяна на ел.ключове и контакти, изнасяне, натоварване
и извозване на строителни отпадъци. Вещото лице дава заключение, че стойността
на тези работи е 4 784,78лв.
При огледа, извършен в периода през м.август -
септември 2020г. вещото лице е установило, че процесното
жилище е в лошо състояние, от години в същото не е извършван ремонт. В едната
стая настилката е от стар паркет, а стените са със стари, книжни тапети,
покрити с петна, особено около комина. Втората стая е със циментова замазка. В
банята - подът е с настилка от стар теракот, а
стените са с опадала блажна боя, като по стените, особено около душа, мазилката
се е подкожушила и е изронена. В антрето - балатум по
под и тапети по стените, с декоративна, драскана мазилка по тавана, Двата
балкона към апартамента са остъклени с алуминиева дограма със стъклопакет, като
по целите парапети на балконите, под дограмите се виждат влажни петна,
почернели от мухъл. Балконите са със стари, мозаечни плочи по подовете. Единият
балкон е с мухлясали и окъсани тапети по стените, а другият е с изпълнена
декоративна, драскана мазилка по стените и по тавана. На
двата
балкона е монтирана алуминиева дограма, видимо овехтяла, като по данни на
ищцата, същата дограма е била монтирана и в кухнята. Стойността на отстранения
от ответниците алуминиев прозорец в кухнята вещото
лице определя на 336лв.
Според вещото лице, съобразявайки констатираното
състояние на процесния апартамент, съшият се нуждае
от извършването на ремонт, в който следва да се включат следните видове работи:
-
направа на шпакловка по стените в стаите, след сваляне на старите тапети в
същите;
-
боядисване на стените, при условие, че няма да се лепят нови тапети;
-
направа на подови настилки във всички помещения;
-
подмяна на ВиК инсталацията;
-
направа на кухненски фронт с монтаж на горни и долни кухненски шкафове, с оглед
обстоятелството, че кухнята е била обособена като стая;
-
направа на настилка от теракот и облицовка от фаянс в
банята, както и монтаж на нови санитарни прибори.
В съдебно заседание вещото лице уточнява, че основен
ремонт се прави за около 3 - 4 месеца. За вградените кухненски шкафове
отбелязва, че съществува стандарт за разстояние между горни и долни шкафове от
60 см., което е спазено в жилището.
Съдът приема заключението на вещото лице като
обективно и компетентно изготвено. Същото не е оспорено от страните.
Видно от представената нотариална покана на л.94,
изпратена от ответниците до И.Л.и Я. Л., син и снаха
на ищцата, чрез Нотариус Ц.С., връчена на 18.04.2018г., ответниците
са уведомили адресатите, че следва да изнесат намиращите се в имота техни лични
вещи по списък в 31 точки. На 28.04.2018г. И.Л.и Я. Л. са изнесли свои вещи, за
което е съставен протокол /л.97/.
Видно от приета по делото на л.98 нотариална покана
чрез нотариус С., ответниците са поискали от ищцата
да им даде ключ от жилището, който тя е сменила, за да могат да довършат
ремонта на апартамента. Поканата е връчена на ищцата чрез залепяне на
уведомление на 16.01.2020г. Тя е подала исковата молба в съда на 10.01.2020г.
Ответниците са
представили платежни документи за заплатени от тях ПВЦ дограма – 1069лв.,
кухненски шкафове – 1131лв., закупени материали за шпакловка за 197лв. и ВиК материали за 28,98лв. Съдът приема, че ответниците са закупили същите и са ги поставили или
ползвали във връзка с извършвания в жилището ремонт. В подкрепа на този извод е
и заключението на съдебно техническата експертиза.
Водените от ищцата свидетели установяват следното:
Св.А.И., която живее под наем в съседен апартамент,
твърди, че е посетила ищцата в жилището през декември 2019г. Ищцата се притеснявала, че няма кой да
й пазарува, тъй като хората, които дотогава го правели, нямали вече пари. На свидетелката
й направило впечатление, че кухнята е хубава, приветлива, но горните шкафове
били високи, неудобни, плочките по пода се пързаляли. На прозореца се отваряло
само средното крило и това било много неудобно, тъй като кухненската маса била
до прозореца и отвореното крило падало върху масата. В стаята, където ищцата
спяла, стените и паркета били почернели от мухъл, мебелите били стари. Другата
стая била с олющени стени, без тапети. В банята казанчето течало, подът бил
хлъзгав, два душа висели. Ищцата обяснила на свидетелката, че ремонта не бил
направен, тъй като ответниците нямали средства.
Св.Х. Денкова, братовчедка на ищцата, установява, че е
посетила ищцата, след като синът й напуснал жилището. Обяснява, че холът бил с
външна дограма от винкел, по стените имало мухъл и много стари тапети. Терасата
била ползвана за кухня, там било влажно, имало мухъл. Ищцата нямала печка или
котлон, готвела на скара. В тази стая нямало вещи на сина на ищцата. Другата
стая била ползвана от сина на ищцата и там имало диван с фотьойли, печка,
хладилник, секция, бюро за компютър. В банята мазилката била паднала, липсвали
плочки, казанчето било от 70-те години, ръждясало и не работело. Имало душ
слушалка, но ищцата не я стигала, тъй като била поставена високо. По време на
извършване на сделката свидетелката била в чужбина и не се била чувала по
телефона с ищцата, но след като се върнала, се чули. Ищцата й обяснила, че е
продала апартамента на ответниците с цел те да я гледат
и да направят основен ремонт, за да може да живее нормално в апартамента. От
ищцата знае, че ремонтът не започвал, тъй като синът на ищцата н си бил изнесъл
вещите и ищцата предполагала , че ремонтът ще започне през м.май /2018г./. Според
свидетелката е нямало проблем да се местят вещите на сина на ищцата, за да се
направи ремонт. Чула от ищцата, че ответниците нямали
пари за ремонта, че са болни. Свидетелката предложи на ищцата да живее при нея,
докато трае ремонта, но тя не дошла, защото ответниците
й казали че няма нужда да се мести. Ищцата питала свидетелката дали има
кухненски шкафове, които да й даде, за да не купуват ответниците.
Тя имала и се съгласила да й ги предостави. Ответниците
взели кухненските шкафове, но от ищцата свидетелката разбрала, че не ги били
сложили. Купили нова кухня, махнали стария прозорец в кухнята, сложили нов, но
без комарник. Не поставили плота на ищцата. Поставили
теракот на пода на кухнята и ищцата се оплаквала, че
й било студено. Свидетелката видяла торби с плочки в хола и цимент, вероятно за
банята, но нищо не било направено. Било като строителна площадка. Било мръсно,
с паяжини в банята, прах по килима, а ищцата имала дихателни проблеми. Ищцата й
казала, че й били забранили да излиза и да се появява пред майсторите, искали
да си стои в стаята. Ищцата не знаела какви майстори са влизали. Според
свидетелката противоречията между страните са възникнали, тъй като ответниците не са направили ремонта така както ищцата е
искала, направили са го за тяхно удобство. Ответниците
обиждали и притеснявали ищцата и свидетелката я посъветвала да смени бравата. Сочи,
че ищцата с нетърпение е чакала ремонта и не е спирала работата му.
Св. К.Л., която има фризьорски салон във входа, в
който живеят страните, посочва, че ищцата редовно се подстригвала при нея. Споделяла
й, че синът й я тормози, а след като той напуснал жилището, й казала че много
харесва ответниците и иска те да се грижат за нея, а
тя ще им прехвърли жилището си. От ищцата знае, че тя искала да прехвърли имота,
бързала със сделката, намерила нотариус. Докато ищцата живеела със сина си, от
жилището се носело воня, тъй като вътре живеели кучета и заради миризмата
прозорците във входа били постоянно отворени. След като синът на ищцата се
изнесъл, ответниците почистили жилището, изхвърлили
много боклуци. След това започнали ремонт. Ищцата й се хвалела с ремонта, както
и че ответниците са направили много неща. Свидетелката
виждала майсторите, които ищцата връщала. Казвала , че в дните, в които
майсторите трябвало да работят, е починала майка й, после баща й, че на тези
дни не можело да се чука и вика. Свидетелката не може да се обясни промяната в
отношенията между страните. Според нея ответниците
искали безкористно да й помогнат и се грижели за нея. Счита, че св.А.Н., която
търсела да се сдобие с жилище и започнала да се върти около ищцата, е причината
за промяната в поведението на ищцата. Свидетелката е виждала ищцата да звъни по
телефона на ответника и да му диктува списък с продукти, които ответниците после с пълни пазарски торби й носели. Сигурна
е , че ищцата не е заплаща за тези продукти, тъй като имала малка пенсия. Ответниците плащали и подстрижката
на ищцата.
Св.Г.П., домоуправител на входа, в който страните
живеят, знае, че между страните е имало договорни отношения за гледане срещу
прехвърляне на апартамент. Контактувал е с ответника и от него знае за тези
неща. Счита, че ответниците без корист, задни мисли и
съвсем добронамерено са се грижили за ищцата и са искали да й подобрят живота. Според
него ответникът М. се съобразявал с желанията на ищцата и в съгласие с нея
вършел ремонта, но благодарност от нейна страна липсвала. Ответниците
водили ищцата до магазина с кола, носели продуктите, водели я на лекар,
указвали й всякаква помощ, плащали й сметките. Тя вземала пари назаем от касата
на блока, после не ги връщала. Според свидетеля страните не са постигнали
съгласие за ремонта, кое първо да се ремонтира, кое да се поправи и премести, и
в един момент ищцата е отказала да допусне ответника в жилището. Ответникът се
оплаквал на свидетеля, че ищцата не допуска майсторите. Според свидетеля
появата на св.А.Н. има връзка с недопускането на ответника до жилището. Знае,
че ответниците са започнали ремонта, но не са го
завършили, поради отказ за достъп.
В по-голямата си част свидетелските показания
пресъздават информация получена от самите страните. Съдът кредитира тази част
от показанията на свидетелите, в която са отразени техните лични впечатления от
видяно или чуто. Но за пълнота на фактическата обстановка по делото, във връзка
с изясняване на действителните отношения между страните, съдът изложи
показанията на свидетелите в цялост.
При така установеното от фактическа
страна съдът достигна до следните правни изводи:
Съгласно
разпоредбата на чл.87 ал.1 от ЗЗД когато длъжникът по едни двустранен договор
не изпълни задължението си поради причина, за която той отговаря, кредиторът
може да развали договора, като даде на длъжника подходящ срок за изпълнение, с
предупреждение, че след изтичането на срока ще смята договора за развален.
Предупреждението трябва да се направи писмено, когато договорът е сключен в
писмена форма.
Съгласно ал.2 на с.т. кредиторът може да
заяви на длъжника, че разваля договора и без да даде срок, ако изпълнението е
станало невъзможно изцяло или отчасти, ако порази забава на длъжника то е
станало безполезно или ако задължението
е трябвало да се изпълни непременно в уговореното време
В ал.3 на с.т. е посочено че ако
ответникът предложи изпълнение в течение на процеса, съдът може да даде според
обстоятелствата срок за това.
В ал.4 е посочено, че развалянето на
договора не се допуща, когато неизпълнената част от
задължението е незначителна с оглед на интереса на кредитора.
От цитираните и приложими към спора
норми следва, че правото на разваляне на двустранен договор по реда на чл.87
ал.1 или ал.2 от ЗЗД принадлежи на изправната по договора страна и е обусловено
от виновно неизпълнение на поето договорно задължение на насрещната страна. В
съдебната практика се приема, че писменото изявление за разваляне на договора
може да се реализира и чрез връчване на исковата молба на неизправната страна. Изправната
страна може да даде подходящ срок за изпълнение, но може и да заяви безусловно
разваляне на договора при невъзможност за изпълнение, за която длъжникът носи
отговорност, при безполезност на изпълнението, или при уговорка за изпълнение
непременно в определено време. Ефектът на развалянето ще настъпи само ако
страната е дала допълнителен срок за изпълнение с предупреждение, че след
неговото изтичане, договорът ще се счита за развален. Изключение от това
правило са хипотезите на чл. 87 ал.2 от ЗЗД / виж и Решение № 12 от 23.05.2018
г. на ВКС по гр. д. № 834/2017 г., III г. о., ГК, Решение № 75/1.07.2014 г. по т. д. № 3723/2013 на ВКС,
II т. о ТК /.
Между страните съществува спор коя от
тях е изправна страна по договора. Ответниците
предлагат изпълнение по договора в хода на процеса. Ищцата твърди, че
изпълнението на договора е станало невъзможно изцяло или отчасти, станало е
безполезно и е трябвало да се изпълни непременно в уговореното време.
За да установи дали ищцата е изправна
страна по договора, съдът следва да прецени какви са били задълженията на
страните по договора и как те са ги изпълнили.
Между страните са възникнали
облигационни отношения във връзка със сключения между тях договор за продажба
на имот. По същността си сключения договор е двустранен, възмезден,
комутативен, формален, договор с оглед личността, и по същността си ненаименован договор /не е типичен, уреден в закон договор/,
въпреки наречен от страните договор за продажба. Ищцата се е задължила да
прехвърли собствеността върху собственото си жилище на ответниците,
като запази правото на ползване върху него, а ответниците
са се задължили да извършат основен ремонт на апартамента и да погасят старите
задължения на продавачката за консумативни разходи. Цената на договора е
20 000лв., които е уговорено да не се предават от купувачите на
продавачката, а с тях купувачите да изпълнят задължението си да извършат
основен ремонт на апартамента и да платят консумативните сметки. Не е уговорено
купувачите да предават на продавачката сума пари, и по-конкретно не е уговорено
да й предадат 20 000лв. и да направят ремонт за 20 000лв., каквото
твърдение се извежда в исковата молба. Ясно е уговорено, че вместо плащане на
цената на апартамента, купувачите ще извършат ремонт и ще платят старите сметки
на продавачката за общо 20 000лв. В договора не е уговорено в какъв срок
купувачите следва да извършат основния ремонт и какви ремонтни дейности да
включва този ремонт. В този случай съдът следва да установи каква е била действителната
обща воля на страните, като съобрази и целта на договора, обичаите в практиката
и добросъвестността, съобразно правилото на чл.20 от ЗЗД.
Съобразявайки обясненията на страните
дадени пред съда, събраните по делото писмени и гласни доказателства, и
изхождайки от обичаите и практиката, вкл. обикновените човешки презумпции,
съдът приема, че купувачите е следвало да извършат основния ремонт в апартамента
непосредствено след закупуването му и в едни средностатистически срокове,
необходими за такъв ремонт – до 6 месеца. Или най-късно до лятото на 2018г.
ремонтът е следвало да бъде приключил. Ищцата е живеела при много лоши битови
условия и недостиг на финансови средства, имала е дихателни заболявания, за
които ответниците са знаели, тъй като са я водили на
лекар. За нейното здраве и благосъстояние е било важно условията й на живот да
се подобрят в най-кратки срокове. Това е било ясно на ответниците
и не е било необходимо ищцата да им изпраща писмена покана /по аргумент на
чл.69 от ЗЗД/, за да пристъпят към изпълнение на задължението си по договора. Обема на ремонтните дейности, включен в
ползваното понятие „основен ремонт“ следва да се прецени съобразно състоянието
на жилището и необходимите условия за нормален живот на един възрастен човек.
Съдът възприема заключението на вещото лице досежно
необходимите в жилището СМР, като приема че минималния обем дейности по
извършване на основен ремонт, съобразно сключения между страните, договор
обхваща: направа на шпакловка по стените в стаите, боядисване на стените,
направа на подови настилки във всички помещения; подмяна на ВиК
инсталацията; направа на кухненски фронт с монтаж на горни и долни кухненски
шкафове, направа на настилка от теракот и облицовка
от фаянс в банята, както и монтаж на нови санитарни прибори.
Възражението на ответниците,
че ищцата не им е указала съдействие при изпълнение на задълженията им по
договора във връзка с ремонта и е изпаднала в забава по см. на чл.95 от ЗЗД съдът
не възприема за основателно. Безспорно се установи, че в жилището е имало багаж
на сина на ищцата, настъпил е зимен период след сключването на договора, ищцата
не е искала да напусне жилището, докато трае ремонта, не е допускала майстори. Наближаващият
зимен период и багажа на сина на ищцата са обстоятелства, които са били известни на ответниците
при сключване на договора и е следвало да бъдат предвидени и планирани от тях,
за да се осигури навременно изпълнение на задълженията им по договора. В този
смисъл не са касае за непредвидимо или случайно събитие, което не може да се
вмени във вина на ответниците и да ги освободи от
отговорност. Ответниците
са познавали ищцата от години и са знаели нейните характерови
особености и е следвало да бъдат подготвени за тях. Сключеният между страните
договор, въпреки и наименован покупко-продажба е и
договор intuito personae,
договор с оглед личността на страните - сключен поради съществувалата връзка на
доверие и уважение между тях. След като ремонтът не е бил извършен в разумен
срок, ищцата има право да предприеме действия по прекратяване на договора, вкл.
и ограничаване достъпа на ответниците до имота.
Всяко задължение следва да бъде
изпълнено точно /чл.79 от ЗЗД/. Това
включва не само осъществяване на дължимия резултат, но и неговото своевременно и
качествено осъществяване.
Ищцата е изпълнила точно задължението си
и е прехвърлила собствеността върху апартамента на ответниците,
като им е предоставила свободен достъп до него. Ответниците
не са изпълнили точно, адекватно по количество и по качество, задължението си
да извършат основен ремонт на апартамента. Те са изпълнили задължението да
платят старите консумативни сметки на продавачката. Съдът не установи ищцата да
е неизправна страна по договора, поради което тя има право да иска развалянето
му.
Ответниците
са изпълнили частичен ремонт в апартамента, като, съгласно установеното от
вещото лице, са осъществили следните СМР: демонтаж на прозорец в кухня, противоплесенна обработка по подпрозоречна стена, доставка
и монтаж на ПВЦ дограма в кухня, сваляне на тапети по стени в кухня, направа на
гипсова шпакловка по стени и таван в кухня, направа на настилка от теракот в кухня, направа на цокъл от теракот,
грундиране по стени и таван, боядисване с латекс по стени и таван в кухня,
доставка и монтаж на вградена кухня с обърнат гръб - горни и долни шкафове,
доставка и монтаж на мивка и на смесителна батерия,
къртене на фаянсова облицовка в баня около мивка, направа на нов водопровод в
баня, направа на канализационна инсталация на кухненска мивка, демонтаж на
кухненска мивка с шкаф на балкон, демонтаж на кухненски шкафове на балкон,
сваляне на тапети по стени на балкон,
демонтаж на мокет на стая, демонтаж на прозорец и балконска врата в стая, доставка
и монтаж на ПВЦ дограма в стая, подмяна на ел.ключове и контакти, изнасяне,
натоварване и извозване на строителни отпадъци. Като резултат за ищцата, това
означава, че ответниците са извършили реално ремонт
на кухнята. Останалите две стаи, баня и антре не се преведени във вид подходящ
за нормално обитаване, каквато е била целта на договора. Отделно от това,
установи се, че извършените в кухнята СМР не отговарят на особеностите и
нуждите на ищцата – поставена е дограма, която тя не е искала, прозорецът не се
отваря по удобен за ищцата начин, поставените кухненски шкафове не съответстват
на физическите особености на ищцата, която не може да ги ползва, тъй като не ги
достига на височина, поставен е теракот на пода,
който ищцата не желае като вид материал. В този смисъл ремонтът е некачествен,
тъй като не отговаря на изискванията и на нуждите на ищцата. Същата е възрастен
човек, на 84г. възраст /през 2017г./, която има свои специфични нужди и характерови особености. Сключила е договора с цел да
изживеете дните си в удобна, функционална и уютна за живеене обстановка.
Изпълненото от ответниците като резултат не отговаря
на целта на договора. То би отговаряло на нуждите и разбиранията на ответниците, хора на средна възраст, досежно
това следва да изглежда една кухня, но не е адекватно на специфичните нужди на
ищцата, не отговаря и на желанията й. Некачественото изпълнение е лошо изпълнение.
По принцип развалянето на един договор следва да се
приема като крайна мярка, като целта е все пак да се даде възможност на
длъжника да изпълни. Ищцата не желае изпълнение от ответниците,
като им е отправила безусловно уведомление за разваляне на договора с исковата
молба. Ответниците от своя страна предлагат
изпълнение и молят съд да им даде срок да изпълнят.
Съобразявайки създалите се отношения между страните,
прекъснатата между тях връзка на доверие и уважение, съдът намира, че не е
подходящо на ответниците да се даде допълнителен срок
за изпълнение. А както вече се посочи, сключеният между страните договор е
договор с оглед личността. Той е сключен
преди повече от 3 г., за да осигури подходяща жилищна среда и спокоен живот на
ищцата в последните години от живота й. Целта на договора не е изпълнена, личностната
връзка между страните се е разпаднала, поради което не би могло на ответниците да се даде нов срок да изпълнят ремонта. И в
този смисъл изпълнението на договора е станало изцяло невъзможно за изправната
страна. Извършеният в жилището на ищцата ремонт в една от стаите не е извършен
качествено съобразно изискванията на ищцата. Няма нито правно, нито житейско
основание да се даде възможност на ответниците да
довършат по този начин ремонта в целия апартамент и то срещу волята на ищцата,
с която отношенията са влошени. Налице са предпоставките на чл.87 ал.2 пр.1 от ЗЗД договорът да бъде развален и без даване на срок на длъжниците
за изпълнение. За пълнота следва да посочи, с оглед твърдението на ищцата, че изпълнението
е станало безполезно и че договора е трябвало да се изпълни непременно в
уговореното време, че не са налице тези хипотези. Изпълнението на ремонта не е
безполезно, тъй като апартаментът има нужда от ремонт /така и СТЕ/. По правило
договорът за продажба на недвижим имот не е фикс
сделка , а и страните страните не са й придали
характер на такава.
Не е налице и хипотезата на чл.87 ал.4 от ЗЗД, тъй
като неизпълнената част от договора е значителна с оглед интереса на кредитора,
ищцата. От финансов аспект, ответниците са вложили по
изпълнение на задълженията си по договора средства в размер на 4 963,04лв.,
вкл. заплатените консумативни разходи. Средствата, които дължат по договора, са
20 000лв. Или те са изпълнили 24,82% от уговореното. Неизпълнената част до
100% не е незначителна. Действително се установи, че ответниците
са имали и други разходи за ищцата, като са и закупували храна и лекарства,
осигурявали са й транспорт, заплащали са й сметките за консумативи и след
подписването на договора, и сега продължават да плащат сметките за вода и
парно, но това са задължения, които те са поели и изпълнявали извън процесния договор /по него те нямат такива задължения/ и в
този смисъл тези разходи не са релевантни при преценката по чл.87 ал.4 от ЗЗД.
Развалянето на
договора настъпва с обратно действие, съгласно чл.88 ал.1 от ЗЗД. Страните
следва да си върнат всичко, което са си разменили по него. Собствеността на
жилището се връща в патримониума на ищцата, а за
изпълненото от ответниците, което те не могат реално
да получат обратно, ищцата дължи връщане в равностойност. За това обаче ответниците следва да заведат отделен иск по чл.55 ал.1 от ЗЗД. Съдът не дължи служебно връщане на разменените престации.
По разноските:
И двете страните претендират разноски.
Ищцата е представила списък по чл.80 от ГПК за сумата
2550лв. заплатен адвокатски хонорар.
Ответникът М. претендира разноски в размер на 800лв.
платен адвокатски хонорар, по представен списък.
Ответницата М. не представя списък, но претендира
разноски в размер на 4200лв.
С оглед изхода на делото, на ищцата се
следват направените от нея разноски на основание чл.78 ал.1 от ГПК. Ответниците оспорват размера на претендирания
адвокатски хонорар като прекомерен по размер. Съдът намира оспорването за
основателно. Претендираният от ищцата размер
адвокатски хонорар е прекомерен и следва са се намали до 1500лв., съобразно
минималния размер адвокатски хонорар по чл.7 ал.2 т.4 и ал.9 от Наредба №1 за
минималните размери адвокатски възнаграждения.
На ответниците
разноски не се следват при този изход на делото.
На основание чл.78 ал.6 от ГПК ответниците следва да заплатят държавната такса по делото, вносима по сметката на съда, тъй като ищцата е била
освободена от заплащането на държавна такса.
Воден
от горното, съдът
РЕШИ:
РАЗВАЛЯ,
на основание чл.87 ал.1 и ал.2 пр.1 от ЗЗД, Договор за продажба на имот от
28.11.2017г., обективиран в нот.
акт № 184, т.ІІ, рег.№ 17781, дело № 354/17г. на Нотариус Р.Р.,
с район на действие СРС, рег.№ 104 от регистъра на Нотариалната камара, с който
Х.И.Л., ЕГН **********
е продала на М.Н.М., ЕГН ********** и Т.Б.М., ЕГН ********** собствения си
апартамент № 65 в гр.София, СО, р-н Люлин, в жилищна сграда – блок 217, вх.в,
ет.7, състоящ се от една стая, дневна и кухня и обслужващи помещения със
застроена площ от 65,12 кв.м., ведно с избено помещение и съответните ид.ч. от правото на строеж върху мястото, за сумата
20 000лв., с която сума купувачите М.са се задължили да извършат основен
ремонт на апартамента и да погасят натрупаните до момента стари задължения за
консумативни разходи, поради виновно неизпълнение на задължението на купувачите
да извършат основен ремонт на жилището, като ОТХВЪРЛЯ искането за разваляне на договора поради неплащане на
продажна цена от 20 000лв.
ОСТАВЯ без
уважение искането на ответниците за изпълнение в
течение на процеса.
ОСЪЖДА М.Н.М., ЕГН
********** и Т.Б.М., ЕГН ********** да заплатят на Х.И.Л., ЕГН ********** разноски по делото в размер на 1500лв.
ОСЪЖДА М.Н.М., ЕГН
********** и Т.Б.М., ЕГН ********** да заплатят по сметката на Софийски градски
съд държавна такса в размер на 285,20лв.
Решението
подлежи на въззивно обжалване пред САС в двуседмичен
срок от съобщаването му на страните.
Съдия: