№ 350
гр. Бургас, 07.05.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС в публично заседание на седемнадесети
април през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Галя Д. Русева
при участието на секретаря Петя Хр. Колева
като разгледа докладваното от Галя Д. Русева Гражданско дело №
20252100100147 по описа за 2025 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по искова молба на С. Т. М. с ЕГН
********** и К. Г. М. с ЕГН **********, двамата с адрес гр. Сливен, ул. „Цар
Симеон“ бл.13, ет.6, ап.24, със съдебен адрес гр. Велико Търново, ул. „Рафаил
Попов“ № 14, ет.1, чрез адв. С. И., против „Хоризонт Билдинг“ ООД с ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление гр. Поморие, ул. „Тимок“ №
3, представлявано от управителя Цветан Янчев Съзанов, с която се претендира
постановяване на решение, с което ответното дружество бъде осъдено да
заплати на ищците сумата от общо 25 086 лв., представляваща дължима
неустойка съгласно чл.24 от предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот от 25.08.2021 г. за допусната 222 дни забава за изпълнението
на задълженията, поети в чл.6, чл.7 и чл.8 от предварителния договор,
дължима за периода от 01.10.2022 г. до 10.05.2023 г. вкл., по 113 лв. на ден,
ведно със законната лихва от датата на исковата молба – 29.09.2023 г. до
окончателното изплащане.
В исковата молба се твърди, че страните са сключили на 25.08.2021 г.
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот №
А41/PM2HORIZONT1027 относно Апартамент № 41 на четвърти /трети
жилищен/ етаж от сградата, с обща площ от 65,32 кв.м., от които 55,88 кв.м.
застроена площ и 9,44 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата, ведно с
прилежащите ид.части от правото на строеж върху ПИ с идентификатор №
57491.501.666, идентичен с УПИ Х-5110, 5011, 5012 кв.97 по плана на гр.
Поморие, с площ от 1 627 кв.м., находящ се в гр. Поморие, ул. „Македония“ №
22, както и Паркомясто № 2 с обща площ от 35,31 кв.м. Сочи се, че ищците-
1
купувачи при подписването на договора са били в граждански брак, поради
което правата и задълженията им са били поети общо от двамата. Същите
били изпълнили задълженията си по договора, тъй като заплатили напълно и в
срок договорената продажна цена, като окончателният договор бил сключен
под формата на нотариален акт № 153/03.06.2022 г. на нотариус Гергана
Недина с район на действие БРС.
Според чл.6 от предварителния договор, който в тази част имал характер
на договор за изработка, ответното дружество се задължило да построи и
предаде на ищците владението върху имота в следната степен на завършеност:
завършеност на цялата сграда: стоманобетон, тухла и покрив, хидро- и
топлоизолация, фасада: минерална мазилка и пластмасова и остъклена
дограма; общи части: стени – тухла, гипсова мазилка, боядисани с латекс,
тавани – боядисани с монтирани осветителни тела, подови настилки с теракот,
асансьор, ВиК – тръбна мрежа, хоризонтални и вертикални щрангове,
ел.инсталация – централно оборудвано ел.табло, монофазна инсталация до
ключ, личен водомер, телефонна, домофонна и интернет инсталация – до
излаз, стени – гипсова мазилка, таван – латексово боядисване, подова
настилка – спалня, дневна, антре и кухня-бокс – теракот и ламинат, баня –
личен водомер, душ, душ-кабина, под и стени – фаянс, монтирана мивка,
тоалетна чиния, монтирани смесителни батерии за мивка и душ, бойлер 80
литра, аксесоари; външна дограма – PVC стъклопакет, външна врата на
апартамента - усилена, вътрешни интериорни врати – от МДФ. Ответното
дружество се задължило също да въведе в експлоатация сградата на
„Хоризонт-5“-Поморие съобразно изискванията на българското
законодателство /чл.7/. Задължението на ответника по чл. 6 от договора не
било изпълнено в срока по чл. 8 от договора, а именно – до 30.09.2022 г.
Съгласно чл.8, ответното дружество се задължавало да довърши посочения
недвижим имот в степен на завършеност, описана в чл.6 от договора, в срок до
30.09.2022 г., както и да снабди ищците с документ за въвеждане в
експлоатация на сградата. Пълната завършеност на обекта съгласно
договореното в чл.6 била постигната към 11.05.2023 г., когато било издадено
удостоверението за въвеждане в експлоатация № 52/11.05.2023 г., като към
тази дата в сградата все още нямало доставяне на ел.енергия към
индивидуалните обекти. С оглед на това, че разрешението за ползване на
сградата е издадено едва на 11.05.2023 г., то ищците приемат, че към този
момент са извършени всички уговорени в чл.6 довършителни работи.
Съгласно чл.24 от предварителния договор, при забавено изпълнение, каквото
било налице от страна на продавача за предаване на имота във вида и в срока
по чл.6, чл.7 и чл.8, продължило повече от 30 дни, същият дължал на
купувачите неустойка в размер на 0,1 % от внесената сума за всеки просрочен
ден. Допуснатата забава в случая била 222 дни, а заплатената в срок продажна
цена от ищците била в размер на 111 983 лв., поради което и за периода от
01.10.2022 г. /първият ден на забавата/ до 10.05.2023 г. /датата на издаването
на удостоверение за въвеждане в експлоатация на сградата/ дължимата
2
неустойка възлизала на сумата от 25 086 лв. С покана от 05.06.2023 г. ищците
поканили ответника доброволно да заплати търсената сума, като поканата
била получена на 06.06.2023 г., но в предоставения с поканата едноседмичен
срок не постъпило доброволно плащане. Поради това, ищците предявяват
осъдителен иск, с който претендират осъждането на ответника да им заплати
исковата сума от 25 086 лв. /съгласно увеличението на исковата претенция,
прието в с.з. на 16.01.2025 г./, ведно с лихвата за забава от датата на
входираната чрез куриер искова молба – 29.09.2023 г. до окончателното
изплащане.
Правното основание на предявения иск е чл.92 ЗЗД.
В съдебно заседание ищците се явяват лично и с адвокат, поддържат
иска, сочат доказателства и претендират присъждане на разноски, вкл.
адвокатско възнаграждение по реда на чл. 38, ал.2 ЗА.
В законоустановения срок по чл. 131 ГПК ответникът е депозирал
писмен отговор, в който е оспорил иска с твърденията, че към датата на
сключването на окончателния договор, а именно – 03.06.2022 г., три месеца
по-рано от уговорения краен срок в чл.8, на ищците е бил предаден ключ за
апартамента, същите са били въведени във владение на имота, огледали са го и
не са направили възражения, а такива са направили едва година по-късно.
Тогава, след оглед на място било констатирана липсваща лайсна, имало е
предложение от страна на строителя за осъществяване на съвместен оглед и
съставяне на протокол за евентуално констатирани забележки, но ищците не
са се отзовали на поканата. Поради това, ответникът намира, че е изпълнил
задълженията си по договора. На следващо място сочи, че срокът, договорен в
чл.8 от договора, а именно – до 30.09.2022 г., касае изпълнението на
задълженията по чл.6 за изграждането на обекта с посочените довършителни
работи, но не и задължението на продавача за снабдяване на купувача с
удостоверение за въвеждане в експлоатация на сградата, тъй като последното
е от компетенциите на Община Поморие, а не на строителя, а що се отнася до
задълженията на ответника по чл.7 от договора, то за същите не бил уговорен
срок, тъй като със срок било обвързано само задължението по чл.6. Отделно
от това, сградата била въведена в експлоатация и на ищците било изпратено
по ел.поща удостоверението за въвеждането й в експлоатация, поради което
ответникът счита, че е изпълнил и това свое задължение, визирано в чл.7 от
предварителния договор. С прехвърлянето на собствеността и предаването на
владението върху обекта на 03.06.2022 г. ответникът счита, че е изпълнил
основното си задължение, както и допълнителното такова по чл.6 от договора,
като е предал имота във вида, в който същият се е намирал към тази дата, а
съгласно чл. 193 ЗЗД продавачът не отговаря за недостатъци на имота, които са
били известни на купувача при продажбата. Същият е приел собствеността без
забележки. Със сключването на нотариалния акт се е прекратило действието
на предварителния договор, вкл. и относно частта за неустойката, а в
окончателния договор не са били възпроизведени неустоечни клаузи, поради
което и неустойка не се дължи. Сочи се също така, че евентуално сградата не е
3
била завършена в предвидените в предварителния договор срокове по
причини, които не могат да се вменят във вина на продавача, поради което и
същият съгласно ч.9 от договора не следва да носи отговорност за забавата,
като сроковете се удължават със срока на причината. В тази връзка се сочи, че
Община Поморие е учредила на електроразпределителното дружество „Ер
Юг“ право на строеж за изграждането на трафопост за присъединяване на
сградата към ел.мрежа едва на 17.02.2022 г., като договорът за отстъпеното
право на строеж е вписан на 07.03.2022 г., като с това е допусната 3-годишна
забава за присъединяване на сградата, а срокът на „Ер Юг“ за присъединяване
към мрежата е 18 месеца, т.е. присъединяването е следвало да стане до
07.09.2023 г. Съгласно разпоредбата на чл. 177 ЗУТ и чл.19а, т.8 от Наредба №
2/31.07.2003 г. за въвеждане в експлоатация на строежите в Р България и
минимални гаранционни срокове за изпълнени строителни и монтажни
работи, съоръжения и строителни обекти, удостоверение за въвеждане в
експлоатация се издава, след като се представят договори с
експлоатационните дружества за присъединяване към мрежите на
техническата инфраструктура и доставяне на ел.енергия към отделните
обекти. Тъй като забавата за присъединяване към ел.мрежа се дължала на
забава на Община Поморие, същите снабдили сградата предсрочно с
удостоверение за въвеждане в експлоатация, а именно – на 11.05.2023 г.
Поради бездействието от страна на Община Поморие относно
присъединяването към ел.мрежа, ответникът счита, че не следва да носи
отговорност за допуснатата забава. Освен това, самото присъединяване към
електроразпределителната мрежа се извършва от електроразпределителното
дружество, за което ответникът също не носи отговорност, тъй като това са
действия извън неговия контрол и компетентност. От своя страна, ответникът
бил изправен към „ЕР ЮГ“ /ЕВН/ и тяхната забава и забавата на Община
Поморие не може да му се вмени във вина. Ответникът сочи също, че през
лятото на 2021 г., когато е бил сключен предварителният договор, както и през
есента на същата година, са били наложени извънредни епидемични мерки
във връзка с пандемията от КОВИД 19, което се е отразило на работния
процес, тъй като много от работниците на обекта са боледували, били са под
карантина и е следвало строителят да се справя със създалата се обстановка,
като търси нови работници. Сочи също така, че крайната продажна цена на
имота е била намалена със сключения окончателен договор във формата на
нотариален акт на 70 083,33 лв., именно с цел да компенсира купувачите за
забавата на горепосочените институции, която компенсация била съизмерима
с търсената неустойка. Ответникът оспорва действителността на клаузата за
неустойка, като сочи, че същата е нищожна поради противоречие с добрите
нрави, тъй като е уговорена без краен срок и предел. Същата се равнявала на
около 40 % лихва годишно и почти 33 % от продажната цена на имота, което
било недопустимо и противоречало на принципа на справедливост. Отделно
от това, ищците не са претърпели никакви вреди, които да подлежат на
обезщетяване, тъй като считано от 03.06.2022 г. ползват имота си, и то преди
4
уговорения краен срок за това – 30.09.2022 г. В условията на евентуалност,
ответникът сочи, че нищожната клауза за неустойка следва да бъде заместена
от правилата за лихва в чл.86 ЗЗД, като цитира и съдебна практика – Решение
от 09.06.2005 г. по гр.д. № 908/2004 г. на ІІ т.о. на ВКС, Решение №
544/29.05.2006 г. по т.д. № 31/2006 г., ІІ т.о. на ВКС. В този случай,
претендираното обезщетение за периода от 01.10.2022 г. – 10.05.2023 г. се
равнявало на 7 347,39 лв., която сума се претендира да бъде присъдена на
ищците в условията на евентуалност.
В с.з. ответникът се представлява от адвокат, който сочи доказателства,
претендира отхвърляне на иска и присъждане на разноски, а в условията на
евентуалност – намаляване на неустойката до размера на изчислената законна
лихва за забава за посочения период. Претендира отхвърляне претенцията на
ищците за присъждане на пътни разноски на адвоката им, доколкото същите
не могат да се включат във възнаграждението по чл. 38 ЗА.
Бургаският окръжен съд, след като взе предвид исковата молба и
изложените в нея доводи, становището на ответната страна по нея,
събраните по делото доказателства и като съобрази закона, намира за
установено от фактическа и правна страна следното:
По делото липсва спор, че ищците, които са съпрузи, са сключили с
ответното дружество на 25.08.2021 г. предварителен договор за покупко-
продажба на недвижим имот № А41/PM2HORIZONT1027 относно
Апартамент № 41 на четвърти /трети жилищен/ етаж от сградата, с обща площ
от 65,32 кв.м., от които 55,88 кв.м. застроена площ и 9,44 кв.м. ид.ч. от общите
части на сградата, ведно с прилежащите ид.части от правото на строеж върху
ПИ с идентификатор № 57491.501.666, идентичен с УПИ Х-5110, 5011, 5012
кв.97 по плана на гр. Поморие, с площ от 1 627 кв.м., находящ се в гр.
Поморие, ул. „Македония“ № 22, както и Паркомясто № 2 с обща площ от
35,31 кв.м. По силата на така сключения договор, ответникът-продавач се е
задължил да прехвърли собствеността върху гореописаните имоти на ищците
срещу заплащане на продажна цена от 57 256 евро /левова равностойност в
размер на 111 983 лв./, платима на вноски и в уговорени в чл.4 от договора
срокове. Съгласно чл.6 от предварителния договор, продавачът се задължава
да построи и предаде владението на имота на купувача в следната степен на
завършеност: завършеност на цялата сграда: стоманобетон, тухла и покрив,
хидро- и топлоизолация, фасада: минерална мазилка и пластмасова и
остъклена дограма; общи части: стени – тухла, гипсова мазилка, боядисани с
латекс, тавани – боядисани с монтирани осветителни тела, подови настилки с
теракот, асансьор, ВиК – тръбна мрежа, хоризонтални и вертикални щрангове;
ел.инсталация – централно оборудвано ел.табло, монофазна инсталация до
ключ, контакт и фасунга /с ключове и контакти/, апартамент – апартаментско
ел.табло, контакт и фасунга /с ключове и контакти/, монофазна ел. инсталация
до ключ, личен водомер, телефонна, домофонна и интернет инсталация – до
5
излаз, стени – гипсова мазилка, таван – латексово боядисване, подова
настилка – спалня, дневна, антре и кухня-бокс – теракот и ламинат, баня –
личен водомер, душ, душ-кабина, под и стени – фаянс, монтирана мивка,
тоалетна чиния, монтирани смесителни батерии за мивка и душ, бойлер 80
литра, аксесоари; външна дограма – PVC стъклопакет, външна врата на
апартамента - усилена, вътрешни интериорни врати – от МДФ. Според чл.7 от
договора, продавачът се задължава да въведе в експлоатация сградата
„Хоризонт“ 5 – Поморие съобразно изискванията на българското
законодателство. Съгласно чл.8 от договора, продавачът се задължава да
довърши продавания недвижим имот в степента на завършеност, описана в
чл.6, в срок до 30.09.2022 г., като предаде владението на купувача или на
посочено от него трето лице при прехвърлянето на имотите в нотариална
форма след окончателното плащане на договорената цена в размер на 57 256
евро или левовата равностойност в размер на 111 983 лв., както и да снабди
купувача с документ за въвеждане в експлоатация на сградата. Ако сроковете
по договора не бъдат спазени по причини, за които продавачът не отговаря:
забавяне от общинските технически служби, службите по кадастъра за
издаване на актове, скици, което забавяне не е по вина на продавача, не се
счита за забава и сроковете на договора се удължават със срока на причината
/чл.9/. Никоя от страните не носи отговорност за забава или неизпълнение на
задълженията си по договора, следствие от причини, със сигурност извън неин
контрол, в т.ч. война, природни бедствия, държавни и общински актове,
престъпни действия на трети страни и т.н. /чл.9.1/. Срокът за построяването и
предаване на владението на имота е в полза на продавача, който може да
предаде имота на купувача предсрочно, при условие, че купувачът е изплатил
изцяло договорената цена за недвижимите имоти /чл.10/.
При виновно неизпълнение от страна на продавача за предаване на имота
във вида и срока по чл.6, чл.7 и чл.8 и забава в сроковете за повече от 30 дни,
то той дължи на купувача неустойка в размер на 0,1 % лева за всеки просрочен
ден от внесената сума /чл.24 от договора/.
Анализът на така договореното между страните и граматическото
тълкуване на разпоредбата на чл.24 от договора налагат извод, че волята на
страните е била продавачът да бъде обвързан със задължение за неустойка при
забава повече от 30 дни на което и да било от задълженията му измежду
посочените в чл.6, чл.7 и чл.8 от договора, а не както твърди ответникът –
само при кумулативно наличие на допусната забава по отношение на всички
посочени в цитираните разпоредби задължения на продавача.
Начинът, по който са уговорени задълженията на продавача, не
предвижда краен срок относно задължението му по чл.7 за въвеждане в
експлоатация на сградата, тъй като крайният срок 30.09.2022 г. е предвиден
единствено и само за договорената в чл.6 степен на завършеност на сградата, в
т.ч. и на общите части и на конкретния апартамент № 41, като съответно
санкцията, предвидена в чл.24 от договора, е приложима при неизпълнение на
задължението на продавача за предаване на имота във вида и сроковете по
6
чл.6,чл.7 и чл.8 и забава в сроковете за повече от 30 дни. Претенцията на
ищците, от друга страна, съобразно изложеното в исковата молба се основава
на твърдения за допусната забава в продължение на 222 дни, считано от
крайния срок – 30.09.2022 г., относно задължението на продавача да изпълни
уговорените в чл.6 довършителни работи, като същите твърдят, че в крайна
сметка при въвеждането на сградата в експлоатация, а именно – 11.05.2023 г.,
тези довършителни работи са били изпълнени. Ето защо, съдът намира за
неотносими към спора всички възражения и твърдения на страните, свързани
с датата на въвеждането на сградата в експлоатация, забавата относно
прокарването на ел.инсталация в имота и забавата в учредяване правото на
строеж за построяването на трафопост, обслужващ сградата, тъй като тези
факти нямат връзка с предмета на спора, който не е концентриран върху
твърдения за допусната забава в снабдяването на сградата с удостоверение за
ползване, а единствено почива на твърдения за неизпълнени в срок до
30.09.2022 г. довършителни работи. Ето защо, в производството по делото
ответникът следва да докаже, че към 30.09.2022 г. е предал имота на ищците в
договорения съгласно чл.6 от предварителния договор вид, а ищците следва
да докажат продължителността на допуснатата от ответника забава, респ.
датата, на която всички довършителни работи са били изпълнени, т.е. факта,
че забавата е продължила 222 дни.
Не следва да се обсъждат и твърденията на ищците във връзка със
забавено изпълнение на задължението на ответника да им предаде владението
върху имота в срок до 30.09.2022 г. Такива твърдения липсват в исковата
молба, инициираща правния спор, а се развиват като теза впоследствие в
производството, което е недопустимо, тъй като по този начин се изменя
основанието на иска чрез промяна във фактическите им твърдения. Никъде в
исковата молба не се излагат твърдения относно допусната забава в
изпълнение на задължението на ответника да им предаде владението върху
имота. Липсват такива твърдения и в отправената до ответника писмена
покана, цитирана в исковата молба и приложена към нея /л.16-л.18/. Освен
това, систематичното и граматическо тълкуване на предварителния договор и
по-конкретно на чл.8 от същия налага извода, че крайният срок 30.09.2022 г. е
уговорен само за изпълнението на довършителните работи, но не и за другите
задължения на продавача.
По делото няма спор, че задължението на ищците за заплащане на
продажната цена по предварителния договор е било изпълнено изцяло и в
договорените срокове. В подкрепа на това е приложеният на л.85-86 от делото
нот.акт за покупко-продажба на недвижим имот от 03.06.2022 г. на нотариус Г.
Недина при БРС, с който окончателно е била прехвърлена собствеността върху
имотите и видно от който продажната цена е била получена изцяло от
продавача преди подписването на договора /т.ІІ от нот.акт/. В същия е
записано, че продажната цена е в размер на 70 083,33 лв. без ДДС, като
ответникът твърди, че цената е била редуцирана именно с оглед компенсация
на ищците за допусната забава в изпълнението на задълженията на ответника.
7
Съдът не възприема тази теза, тъй като от приложените по делото на л.126-
л.133 платежни документи за платени на вноски части от продажната цена се
установява, че е била заплатена като сбор цялата договорена с
предварителния договор сума от 111 983 лв. към дата 03.06.2022 г.
Към датата на сключване на окончателния договор под формата на
нотариален акт № 153/03.06.2022 г. на нотариус Гергана Недина при БРС,
построената от ответника сграда е била на етап „груб строеж“ по смисъла на
§5, т.46 ДР ЗУТ, видно от изричното отбелязване в акта в тази връзка, т.е.
били са изпълнени ограждащите стени и покривът, без или със различна
степен на изпълнени довършителни работи.
Не се споделя тезата на ответника, че със сключването на окончателния
договор, клаузите на предварителния договор, в т.ч. и неустоечната клауза,
която не е била възпроизведена в нотариалния акт, са изгубили своето
действие. С подписването на окончателния договор е изгубила действие
единствено клаузата от предварителния договор, вменяваща задължение на
продавача да прехвърли собствеността върху имота на ищците, но останалите
клаузи, вкл. тези, които изпълват съдържанието на договор за изработка,
инкорпориран в предварителния договор, са продължили да обвързват
страните, вкл. задълженията по чл.6,чл.7 и чл.8 от договора и санкцията по
чл.24 от същия.
Няма спор, че удостоверението за въвеждане на сградата в експлоатация
е било издадено на 11.05.2023 г. с № 52 /л.15/. Съдът не споделя тезата на
ищците, че това е моментът, когато е довършена сградата, вкл. уговорените
довършителни работи, тъй като удостоверението за въвеждане в експлоатация
може да бъде издадено както преди изобщо да бъдат извършени каквито и да
било довършителни работи, така и дълъг период след тяхното довършване.
Функцията на удостоверението за въвеждане на сградата в експлоатация е да
удостовери годността на същата да бъде ползвана. В този смисъл,
удостоверението за въвеждане на сградата в експлоатация би могло да
удостовери завършеност на самата сграда до степен да бъде ползвана, но не и
на уговорените в чл.6 от допълнителни довършителни работи, касаещи
конкретния имот. Така например, полагането на подова настилка в стаите и
коридора - теракот и ламинат, както и оборудването на банята с аксесоари,
душ-кабина и др., представляват допълнителни подобрения в имота, които е
било уговорено да бъдат извършени срещу заплащане, включено в общата
продажна цена, и същите по никакъв начин не касаят годността на самата
сграда да бъде ползвана, респ. издаването на удостоверението за въвеждането
й в експлоатация. Ето защо, от значение по делото е ищците да установят кога
точно са били довършени съответните довършителни работи.
По делото се установява, че Акт 14 за сградата е издаден на 29.06.2021 г.,
а Акт 15 – на 21.03.2023 г. Ответникът твърди, че довършителните работи са
били изпълнени от него в периода 29.06.2021 г. – 30.09.2022 г., но това
противоречи на събраните по делото доказателства, вкл. на заявеното от в.л.
8
Ч., че най-ранният момент, в който може да започне изпълнението на
довършителните работи, е издаването на Акт 15 /изявление на в.л. Ч. в с.з. на
17.04.2025 г./. Ето защо, няма как да се приеме, че преди датата на издаване на
Акт 15 за сградата, а именно – 21.03.2023 г., ответникът е изпълнил тези свои
задължения, свързани с довършителните работи по конкретния обект. В
подкрепа на това са и събраните по делото доказателства – от приложената
към исковата молба кореспонденция между ищците и представител на
ответника, неоспорена от последния, чрез разменени съобщения се
установява, че към 30.09.2022 г. вътре в сградата е имало още шпакловчици и
майстори по фаянс, а към 27.01.2023 г. банята в апартамента на ищците още не
е била завършена; към 28.02.2023 г. не е бил поставен още ламинатът; към
21.12.2022 г. сградата още е била на етап „груб строеж“, видно от приложения
на л.137-138 от делото нот.акт за покупко-продажба на имот в същата сграда
от 21.12.2022 г. на нотариус Г. Недина при БРС. Освен това, от разпита на св.
Георги Стоянов Николов в с.з. на 07.02.2024 г. се установява, че същият е бил
ангажиран от ищците като мебелист и за първи път е посетил имота им на
23.02.2023 г., за да вземе мерки, а през м.май 2023 г. е започнал монтирането
на мебелите. Свидетелят заявява, че към 23.02.2023 г. апартамент № 41 още не
е имал монтирани врати, нямал е положен ламинат, а сградата отвън още е
имала монтирано скеле; в банята е имало само монтирани плочки,
помещенията не били боядисани. През м.май 2023 г., когато отново посетил
имота, вече имало положен вътре ламинат, все още се работело на партерния
етаж, поставяли се плочки в коридора преди асансьорите. Ключовете за
апартамента били в лице на име Петко – служител на фирмата-изпълнител,
който отварял на майсторите входната врата на апартамента на ищците. Към
края на м.май 2023 г., когато са носели част от мебелите в имота, свидетелят
заявява, че се е разкопавало пред паркоместата. В края на м.май 2023 г. вътре в
апартамента било боядисано, ламинатът бил сложен, а към 10 юни 2023 г. в
банята са били сложени батериите. Втората половина на м.май 2023 г. ищците
дали на свидетеля ключ от апартамента.
Горното се потвърждава и от казаното от св. Каназирева, която също е
закупила имот от ответника в непосредствено съседство с апартамента на
ищците, която заявява, че през м.септември 2022 г. сградата е била на етап
„груб строеж“, през м.ноември 2022 г. били поставени касите на вратите и
външните врати, през м.януари 2023 г. били поставени и интериорните врати,
които не били окончателно фиксирани; през м.януари 2023 г. не били
поставени още гранитогрес и ламинат, не било боядисано, това се случило м.
февруари 2023 г. – м.март 2023 г. Банята в апартамента на ищците не е била
завършена към март 2023 г., вероятно е била завършена през м.април 2023 г.
според свидетелката, като тогава според нея били монтирани и смесителите.
През м.април 2023 г. коридорът и спалнята в имота на ищците още не били
боядисани, ламинатът не бил сложен; паркоместата във вътрешната част на
двора били завършени по-рано, а тези във външната част откъм ул.
„Македония“ – през м.май 2023 г. Общите части вътре в сградата били
9
завършени в периода февруари – април 2023 г. Паркоместата били изпълнени
окончателно през м.май 2023 г.
В с.з. на 29.05.2024 г. са разпитани и свидетели, доведени от ответника.
Св. Чакърова, която от години продава апартаменти на ответника като брокер,
заявява, че към м.септември 2022 г. сградата е била напълно завършена и
перфектна, общите части и фасадата били завършени; към 30.06.2022 г. също
била направена фасадата, вътре се извършвали довършителни работи; към
м.декември 2022 г. и м. февруари 2023 г. свидетелката не помни дали отвън е
имало скеле на сградата. Св. Атанасов, който работи на трудов договор с
ответника и е бил отговорник на довършителните работи от самото начало на
построяване на сградата, заявява, че поради мерките заради ковид пандемията
са спрели работа месец преди наложената в гр. Поморие забрана за
строителство в периода 15.04.2020 г. – 15.09.2020 г., като след това
продължили работа; в периода 15.04.2021 г. – 15.09.2021 г. също спрели работа
заради наложената забрана за строителство в гр. Поморие. Сградата на етап
„груб строеж“ била изградена към края на 2021 г. Към края на 2022 г. сградата
била напълно завършена, както и били завършени почти всички апартаменти,
а конкретно апартаментът на ищците, според свидетеля, е бил завършен
през пролетта на 2023 г. В края на 2022 г. били сложени плочки в
апартаментите и водомери.
Съдът намира, че св. Атанасов е предубеден поради факта, че се намира
в трудово правоотношение с ответника. На следващо място, изложените от
него показания са в пълно противоречие със събраните по делото писмени
доказателства и с показанията на разпитаните свидетели на ищцовата страна,
които са безпристрастни и чиито показания са взаимно непротиворечиви. Ето
защо, съдът кредитира показанията на св. Атанасов само в частта, в която
същият заявява, че апартаментът на ищците е бил завършен през пролетта на
2023 г., но не ги кредитира в останалата им част, касаеща цялостното
завършване на сградата, тъй като в тази част показанията противоречат на
останалите събрани по делото доказателства.
Що се отнася до изложеното от страна на св. Атанасов досежно това, че
фирмата е спряла работа по строителството на сградата през два периода – от
15.04.2020 г. до 15.09.2020 г. и през 15.04.2021 г. до 15.09.2021 г., следва да се
отбележи, че свидетелят има предвид наложената от кмета на Община
Поморие забрана за строителство на територията на общината, а не въведени
противоепидемични мерки. Процесният предварителен договор, от който
произтичат претенциите на ищците, е сключен на 25.08.2021 г., поради което и
твърденията за спиране на процеса на строителство на сградата през 2020 г. са
неотносими към правния спор от гледна точка на предвидената в чл.9 от
предварителния договор разпоредба, освобождаваща строителя от
отговорност за неспазени срокове по причини, за които същият не отговаря.
По отношение на другия период, за който се твърди, че не се е работило по
строежа, а именно – от 15.04.2021 г. до 15.09.2021 г., следва да се има предвид,
че на сайта на Община Поморие е публично оповестена Заповед № РД-16-
10
770/01.06.2021 г. на кмета на Община Поморие, издадена на осн.чл.44, ал.2
ЗМСМА във вр.чл.15, ал.2 от Закона за устройство на черноморското
крайбрежие и в изпълнение на Решение № 413/25.02.2021 г. на Общински
съвет Поморие, съгласно която е заповядано незабавно спиране на всички
СМР на територията на гр. Поморие и гр. Ахелой, вкл. курортните комплекси,
ваканционни селища /вилни и туристически/, намиращи се извън границите
на населеното място, за периода от 15.06.2021 г. до 15.09.2021 г. Според чл.15,
ал.1 от ЗУЧК, забранява се извършването на строителни и монтажни работи в
националните курорти по Черноморското крайбрежие от 15 май до 1
октомври. Съгласно цитираната в заповедта на кмета на Община Поморие ал.2
на чл.15 от ЗУЧК, извън случаите по ал. 1 периодът и териториите по
Черноморското крайбрежие, в които се забранява извършването на
строителни и монтажни работи, се определят от общинския съвет по
предложение на кмета на общината. Решенията на общинския съвет се
приемат ежегодно не по-късно от 1 март на съответната година и се обявяват
на интернет страницата на общината. Тоест, така издадената заповед,
забраняваща строителството на територията на Община Поморие през
посочения от свидетеля Атанасов период, е била сведена до знанието на
строителя още на датата на нейното издаване, а именно – 01.06.2021 г., поради
което представлява обстоятелство, което към 25.08.2021 г. – датата на
сключване на предварителния договор между страните, му е било известно и
същият го е съобразил при формулиране на съдържанието на предварителния
договор, в т.ч. и на уговорения в чл.8 краен срок за изпълнение на обекта
30.09.2022 г. Поради това, няма как да се приеме, че спряното през този период
строителство представлява форсмажорно обстоятелство, стоящо извън волята
на строителя, което е удължило срока за изпълнение на договореното и поради
това, съгласно чл.9 от предварителния договор, с този срок следва съответно
да се удължи и срокът по чл.8 от предварителния договор.
Неоснователни са възраженията на ответника, че ищците не са се
отзовали след отправената от него покана за оглед на имота и че не са
направили възражения след предаване ключа за имота, като са приели
последния без забележки. На първо място, от доказателствата по делото се
установява, че ключът за имота е предаден на ищците доста по-късно след
сключването на окончателния договор за покупко-продажба на имота
/очевидно след 14.05.2023 г., видно от приложената на л.135 от делото
кореспонденция – изходящо от представител на ответника писмо до ищеца К.
М. по ел.поща, както и видно от събраните по делото гласни доказателства
чрез разпит на св. Каназирева и св. Николов/, а на следващо място,
разпоредбата на чл. 193 ЗЗД, която се цитира от ответника, е относима към
отговорността на продавача за недостатъци. В случая не става въпрос за
продажба на вещ с недостатъци /скрити или явни/, а за неизпълнение на
договор за изработка, поради което тази разпоредба е неприложима.
Останалите събрани по делото доказателства съдът намира, че не следва
да обсъжда, поради ирелевантността им към правния спор.
11
По делото е допусната съдебно-техническа експертиза, изготвена от в.л.
Кехайова, която дава заключение по въпросите относно това кога е въведена в
експлоатация сградата, кои са били необходимите условия за това и ако е
налице забавяне, на какво се дължи същото. По същите въпроси е допусната и
повторна СТЕ, заключението по която е изготвено от в.л. Ч.. Както в.л.
Кехайова, така и в.л. Ч. заявяват в с.з., че неизвършването на довършителните
работи в самостоятелните обекти не е пречка за въвеждане в експлоатация на
самата сграда – пречка за това би било неизвършени довършителни работи по
сградата като цяло, вкл. по общите части. Липсва техническа възможност за
установяване точно на момента, в който са извършени довършителните
работи в процесния апартамент, тъй като актовете и протоколите, които се
издават по време на строителството съгласно нормите на Наредба № 3/2003 г.,
касаят грубия строеж и изпълнението на строителството по нива и елементи.
Издаването на удостоверение за въвеждане на сградата в експлоатация не е
задължително за довършването на самостоятелните обекти – тези
довършителни работи могат да се изпълнят и след завършването на обекта,
като е задължително, обаче, общите части да са довършени.
От заключението на повторната СТЕ, изготвено от в.л. Ч., което съдът
кредитира напълно като компетентно и обосновано, както и от казаното от
същото в с.з. на 17.04.2025 г., става ясно, че Акт Обр.15 за сградата е съставен
на 21.03.2023 г., като от същия и от удостоверението за въвеждане на сградата
в експлоатация не може да стане ясно дали целият обект е бил завършен към
съответните дати „до ключ“, или самостоятелните обекти в сградата са били
на етап „на тапа“. При предаването на обектите е задължително цялостното
завършване на общите части на сградата, а самостоятелните обекти могат да
се предадат без настилки, без замаски, без санитарно оборудване, без
боядисване и без вътрешни врати. „Външно ел.захранване на жилищна сграда
с гаражи в ПИ 57941.501.666 по КККР на гр. Поморие“ е въведено в
експлоатация с Разрешение за ползване № ДК-07-Б-249/01.11.2023 г. на
РДНКС Бургас. Акт Обр.15 и Акт обр.16 нямат отношение към извършването
на довършителните работи вътре в апартаментите, които може и да не бъдат
извършени към този момент. При Акт обр.14, който се издава за грубия
строеж, обикновено липсва дограма, а понякога – и вътрешни преградни
стени, т.е. няма мазилки и няма как практически да могат да бъдат изпълнени
вътре в обекта довършителни работи. При Акт обр.15 и Акт обр.16 на 100 %
трябва да бъдат довършени общите части, като вътре самостоятелните обекти
могат да бъдат „на тапа“. Най-ранният момент, в който могат да започнат да
се правят довършителни работи, е между Акт обр.14 и Акт обр.15, при
положение обаче, че са изпълнени вътрешните стени, инсталациите, монтира
се външната дограма и се изпълнят мазилките.
С оглед на събраните по делото доказателства – писмени, гласни и
заключения на вещи лица, съдът приема, че по делото е доказан период на
забава от страна на ответника от 01.10.2022 г. /първият ден след срока по чл.8
от предварителния договор/ до 10.05.2023 г. вкл. /датата на издаване на
12
удостоверението за въвеждане на сградата в експлоатация/, който период
съвпада с изложените от св. Каназирева и св. Николов показания и с
представените по делото писмени доказателства, доколкото по делото
ответникът не е ангажирал доказателства, от които да се установява в този
период да е налице пълна степен на завършеност на всички изброени в чл.6 от
предварителния договор довършителни работи, а доказателствената тежест
относно установяването на този факт е негова. Нещо повече, самият свидетел
Атанасов, който е доведен от ответната страна и е работил по обекта, заявява,
че апартаментът на ищците е бил довършен пролетта на 2023 г.
Същевременно, не се доказва наличие на някое от обстоятелствата по чл.9 от
договора, които биха освободили ответника от собствената му забава, тъй като
твърденията му, че е бил възпрепятстван относно срочното изпълнение на
задълженията си поради настъпилата ковид пандемия, причинила отсъствие
на работници и наложила нужда от търсене на нова работна ръка, останаха
недоказани. Поради това, следва да се приеме, че имотът не е бил предаден на
ищците във вида и в срока по чл.6 от договора, а настъпилата забава е повече
от 30 дни, поради което и съгласно чл.24 от предварителния договор се дължи
неустойка от страна на продавача в размер на 0,1 % от заплатената продажна
цена за всеки ден просрочие.
Съдът намира за неоснователно възражението за нищожност на клаузата
за неустойка поради противоречието й с добрите нрави, тъй като
обстоятелството, че същата е уговорена без краен срок, но в минимален
размер, е израз на свободата на договаряне и не нарушава принципа на
справедливост, още повече че тази клауза е включена от самия ответник в
подписания предварителен договор, който е бил изготвен като типов договор
предварително от него съобразно обичайната практика на строителите, което
се потвърждава и от разпита на св. Господинова, консултираща като юрист
ответника. Същият не може и да черпи права от собственото си неправомерно
поведение. Отделно от това, съгласно ТР № 1/2010 г. по т.д. № 1/2009 г. на
ОСТК на ВКС, не е нищожна неустойка, която е уговорена без краен предел
или без фиксиран срок, до който тя може да се начислява, тъй като преценката
за накърняване на добрите нрави поради свръхпрекомерност не може да се
направи към момента на сключване на договора. Прекомерността на
неустойката не я прави a priori нищожна поради накърняване на добрите
нрави. В случая уговорената неустойка по никакъв начин не излиза извън
присъщата й обезпечителна, обезщетителна и санкционна функция, още
повече че неизправният длъжник е в позиция да въздейства върху нейния
размер, като ограничи размера на неизпълнението си. Съгласно задължителна
съдебна практика по т.3 от ТР №1 от 15.06.2010 г. по т.д. №1/2009 г. на ОСТК
на ВКС, условията и предпоставките за нищожност на клаузата за неустойка
произтичат от нейните функции, както и от принципа за справедливост в
гражданските и търговските правоотношения. Преценката за нищожност на
неустойката поради накърняване на добрите нрави следва да се прави за всеки
конкретен случай към момента на сключване на договора, а не към последващ
13
момент, като могат да бъдат използвани някои от следните примерно
изброени критерии: естеството им на парични или на непарични и размерът на
задълженията, изпълнението на които се обезпечава с неустойка; дали
изпълнението на задължението е обезпечено с други правни способи-
поръчителство, залог, ипотека и др.; вид на уговорената неустойка
(компенсаторна или мораторна) и вида на неизпълнение на задължението -
съществено или за незначителна негова част; съотношението между размера
на уговорената неустойка и очакваните от неизпълнение на задължението
вреди. При конкретната преценка за нищожност на неустойката могат да се
използват и други критерии, като се вземат предвид конкретните факти и
обстоятелства за всеки отделен случай. Неустойката следва да се приеме за
нищожна, ако единствената цел, за която е уговорена, излиза извън присъщите
обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции. Нищожна поради
противоречие с добрите нрави е договорна мораторна неустойка, която е
несъизмеримо висока с очакваните за кредитора вреди от забавеното
изпълнение и нарушава принципа за справедливост в гражданските и
търговски спорове. В този смисъл са Решение № 122/18.07.2019г. по гр. д. №
3238/2018г. на ІV-то гр. о., Решение № 223/19.04.2016г. по търг. д. №
3633/2014г. на І т. о., Решение № 229/29.06.2017 г. по търг. д. № 3550/2015 г. на
ІІ т. о., Решение № 104/26.06.2017г. по гр. д. №2559/2016г. на ІV гр. о.,
Решение №144/28.02.2020г. по търг. д. №167/2019г. на І т. о., Решение
№148/25.02.2020г. по търг. д. №219/2018г. на ІІ т. о., Решение
№216/20.02.2018г. по търг. д. №861/2017г. на І т. о. и др.
Неоснователно е и възражението за прекомерност на неустойката, тъй
като така сключеният предварителен договор в частта, представляваща
договор за изработка, е субективна търговска сделка, спрямо която
разпоредбата на чл. 318, ал.2 от ТЗ /съгласно която не е търговска продажбата,
която има за предмет вещ за лично потребление и купувачът е физическо
лице/ не се прилага /така и в мотивите на ТР № 3/2019 г. по т.д. № 3/2019 г. на
ОСГТК на ВКС/. Според чл.309 ТЗ, не може да се намалява поради
прекомерност неустойката, дължима по търговски сделки, сключена между
търговци. Ето защо, ответникът като търговец не може да прави възражение
за прекомерност на неустойката, произтичаща от твърдяното неизпълнение на
договор за изработка, сключен от него като търговска сделка във връзка с
упражняваното от него занятие.
Възраженията на ответника, че на ищците не се следва неустойка, тъй
като същите не са претърпели никакви вреди от неизпълнението, са
неоснователни, тъй като целта на неустойката е именно обезщетяване за
претърпени вреди, без да е нужно същите да се доказват. В случая наличието
им се предполага именно поради факта на самото неизпълнение.
Предвид всичко изложено по-горе, съдът намира, че на ищците се следва
неустойка за 222 дни забава за периода от 01.10.2022 г. до 10.05.2023 г. вкл., по
0,1 % от продажната цена на ден, или по 111,98 лв. на ден, която на осн.чл.162
ГПК съдът изчисли, че се равнява на сумата от общо 24 859,56 лв., до който
14
размер предявеният иск следва да се уважи, ведно със законната лихва от
датата на подаване на исковата молба в съда чрез куриер – 29.09.2023 г. до
окончателното изплащане, като за горницата над сумата от 24 859,56 лв. до
претендираната сума от 25 086 лв., искът следва да се отхвърли като
неоснователен, ведно с претендираната законна лихва от 29.09.2023 г. до
окончателното изплащане.
С оглед изхода на спора и претенцията на страните за присъждане на
разноски, на осн.чл.78, ал.1 ГПК на ищците следва да бъдат присъдени
съдебно-деловодни разноски в размер на 1 403,95 лв., включващи заплатени
държавни такси и депозити за експертизи. Не следва да им бъдат присъждани
претендираните пътни разходи за явяване на адвоката им в съдебни заседания,
тъй като съгласно трайната практика на ВКС, отговорността за разноски е
деликтна, но тя е уредена като ограничена обективна отговорност за вредите
от предявяването на неоснователен или недопустим иск и включва само
внесените такси и разноски по производството, както и възнаграждението за
един адвокат. Отговорността за разноски е ограничена, защото не включва
всякакви други разходи и пропуснати ползи от страната по делото /например
пътните разноски за явяването на страните пред съда/ - в този смисъл са
Определение № 379/16.10.2018 г. по ч.гр.д. № 3121/2018 г. на ІІІ г.о. на ВКС,
Определение № 51/08.02.2017 г. по гр.д. № 2024/2016 г. на ІV г.о. на ВКС,
решение № 192/25.06.2014 г. по гр.д. № 5663/2013 г. на ІV г.о. на ВКС,
Определение № 697/29.10.2015 г. по ч.гр.д. № 3880/2015 г. на ІV г.о. на ВКС,
Решение № 189/20.06.2014 г. по гр.д. № 5193/2013 г. на ІV г.о. на ВКС,
решение № 67/03.04.2014 г. по гр.д. № 2944/2013 г. на ІV г.о. на ВКС, решение
№ 54/17.02.2016 г. по гр.д. № 5091/2014 г. на ІV г.о. на ВКС, Решение №
414/27.07.2009 г. по гр.д. № 1049/2008 г. на ІV г.о. на ВКС и др.
На осн.чл.78, ал.3 ГПК, ответникът има право на направените от него
разноски съразмерно на отхвърлената част от иска в размер на 65,72 лв., вкл.
съответните разноски във връзка с проведеното обезпечително производство,
която сума ищците следва да бъдат осъдени да му заплатят.
На осн.чл.38, ал.2 от Закона за адвокатурата, на адв. С. И., предоставил
на ищците безплатна правна помощ, следва да бъде присъдено
възнаграждение в размер на 2 637,36 лв., определено съгласно чл.7, ал.2, т.3 от
Наредба № 1/09.07.2004 г. за възнаграждения за адвокатска работа съразмерно
на уважената част от иска.
Мотивиран от горното, Бургаският окръжен съд
РЕШИ:
ОСЪЖДА „Хоризонт Билдинг“ ООД с ЕИК *********, със седалище и
адрес на управление гр. Поморие, ул. „Тимок“ № 3, представлявано от
управителя Цветан Янчев Съзанов, да заплати на С. Т. М. с ЕГН ********** и
К. Г. М. с ЕГН **********, двамата с адрес гр. Сливен, ул. „Цар Симеон“
15
бл.13, ет.6, ап.24, със съдебен адрес гр. Велико Търново, ул. „Рафаил Попов“
№ 14, ет.1, сумата от общо 24 859,56 лв., представляваща дължима неустойка
съгласно чл.24 от предварителен договор за покупко-продажба на недвижим
имот от 25.08.2021 г. дължима за периода от 01.10.2022 г. до 10.05.2023 г. вкл.,
ведно със законната лихва от датата на исковата молба – 29.09.2023 г. до
окончателното изплащане, КАТО ОТХВЪРЛЯ иска за горницата над сумата
от 24 859,56 лв. до сумата от 25 086 лв., ведно със законната лихва върху тази
разлика от 29.09.2023 г. до окончателното изплащане.
ОСЪЖДА „Хоризонт Билдинг“ ООД с ЕИК *********, със седалище и
адрес на управление гр. Поморие, ул. „Тимок“ № 3, представлявано от
управителя Цветан Янчев Съзанов, да заплати на С. Т. М. с ЕГН ********** и
К. Г. М. с ЕГН **********, двамата с адрес гр. Сливен, ул. „Цар Симеон“
бл.13, ет.6, ап.24, със съдебен адрес гр. Велико Търново, ул. „Рафаил Попов“
№ 14, ет.1, сумата от 1 403,95 лв. разноски.
ОСЪЖДА С. Т. М. с ЕГН ********** и К. Г. М. с ЕГН **********,
двамата с адрес гр. Сливен, ул. „Цар Симеон“ бл.13, ет.6, ап.24, със съдебен
адрес гр. Велико Търново, ул. „Рафаил Попов“ № 14, ет.1, да заплатят на
„Хоризонт Билдинг“ ООД с ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление гр. Поморие, ул. „Тимок“ № 3, представлявано от управителя
Цветан Янчев Съзанов, сумата от 65,72 лв. разноски.
ОСЪЖДА „Хоризонт Билдинг“ ООД с ЕИК *********, със седалище и
адрес на управление гр. Поморие, ул. „Тимок“ № 3, представлявано от
управителя Цветан Янчев Съзанов, да заплати на адв. С. Н. И. от АК Велико
Търново адвокатско възнаграждение по чл.38, ал.2 от Закона за адвокатурата в
размер на 2 637,36 лв.
Банкова сметка, по която ответникът може да плати присъдените
суми:BG61UNCR75271062547815 - титуляр К. Г. М..
Решението може да се обжалва пред Бургаския апелативен съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Окръжен съд – Бургас: _______________________
16