№ 588
гр. София, 14.10.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 5-ТИ ТЪРГОВСКИ, в публично
заседание на двадесет и четвърти септември през две хиляди двадесет и
четвърта година в следния състав:
Председател:Величка Борилова
Членове:Зорница Гладилова
Мария Райкинска
при участието на секретаря Пролетка Асенова
като разгледа докладваното от Мария Райкинска Въззивно търговско дело №
20241001000378 по описа за 2024 година
Производството е по реда на чл. 258 - чл. 273 ГПК.
С решение № 138/24.01.2024 г. по т.д. № 511/2022 г. на СГС, VI-7 състав е
признато за установено, на основание чл. 694, ал. 3, т. 2 ТЗ, по исковете на „ПСТ Груп“
ЕАД, ЕИК *********, че „Ф-Строй Груп“ ЕООД (в несъстоятелност), ЕИК *********,
не дължи на „Д4 Къмпани“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: гр. София, р-н „Овча Купел“, ж.к. „Овча купел“ 1, бл. 425, вх. Б, ет. 0,
както следва: 1) сумата от 156 952.37 лв., представляваща стойността на подобрения,
извършени в недвижим имот собственост на „Ф-Строй Груп“ ЕООД /н/, а именно
Магазин № 3, находящ се в гр. София, ж. к. „Младост“ № 1, бул. „Йерусалим“, бл. *,
вх. 1, партер, с площ от 166, 03 кв. м. и идентификатор 68134.4082.238.85; 2) сумата от
47 917.90 лв., представляваща обезщетение за забава в размер на законната лихва
върху сумата на подобренията за периода от 11.10.2018 г. до 13.10.2021 г., 3) сумата от
4 960 лв., представляваща разноски, присъдени с Решение от 26.11.2018 г. по ВАД №
3/2018 г. на Софийски арбитражен съд при Сдружение „Международна асоциация за
правосъдие и арбитраж“, 4) 354 лв., представляващи разноски за снабдяване с
изпълнителен лист въз основа на арбитражното решение направени в производството
по гр.д. № 2595/2018г на СГС, ТО, 2-ри състав и 5) сумата от 1 177.24 лв.,
представляваща обезщетение за забава в размер на законната лихва върху сумата на
подобренията от 14.10.2021 г. до момента на предявяване на вземането в
производството по несъстоятелност.
Ответникът „Д4 Къмпани“ ЕООД е депозирал въззивна жалба, с която обжалва
първоинстанционното решение изцяло. Поддържал е, че обжалваното решение е
неправилно като постановено при нарушение на материалния закон и
съдопроизводствените правила, както и че същото е необосновано. Поддържал е, че
правилно първоинстанционният съд не уважил доводите на ищеца за антидатиране и
1
наличието на симулация при сключването на предварителен договор за покупко-
продажба на недвижим имот от 17.08.2017 г. и Споразумение от 08.05.2018 г., тъй като
достоверността на датата на предварителния договор от 17.08.2017 г. е установена чрез
представеното споразумение от 08.05.2018 г. и арбитражното решение, с което е
установено вземането към несъстоятелния длъжник. По отношение доказването на
извършените СМР ответникът бил пояснил в първото по делото заседание, че
Приложение № 1 към процесното споразумение представлява протокол обр. 19 за
установяване видовете и количествата на извършените СМР. Освен това в същото
заседание били представени писмени доказателства, с които целял да установи, че е
строител и към момента на извършване на СМР е разполагал с необходимия персонал,
както и е закупил необходимите материали за извършването им. С оглед на тях отново
било поискано изслушване на СТЕ, която да установи видовете СМР и тяхната
стойност, както и сумата, с която се повишила стойността на процесния имот. Съдът
не приел писмените доказателства с мотиви, че е настъпила преклузия за това и така
лишил ответника от възможност да докаже вземането си. Такава преклузия не била
настъпила, тъй като доказателствата били представени веднага след разпределението
на доказателствената тежест между страните. Неоснователно съдът не допуснал
събирането на гласни доказателства. Вярно било че същите били поискани при
условие, че на ищеца бъде допуснат свидетел, но с оглед на разпределената
доказателствена тежест и предвид относимостта им към задължението да бъдат
доказани твърдените СМР същите следвало да бъдат допуснати. С оглед на
изложеното е направено искане за приемане на писмените доказателства, които
първоинстанционният съд отказал да приеме, да бъде изслушана СТЕ с поставени
задачи за установяване СМР, тяхната стойност и с колко се е повишила стойността на
имота вследствие на същите, както и да бъдат допуснати двама свидетели в режим при
довеждане за установяване обстоятелства около извършване на СМР.
Въз основа на изложеното жалбоподателят е поискал първоинстанционното
решение да бъде отменено и вместо това да бъде постановено друго, с което искът да
бъде отхвърлен.
Ищецът „ПСТ Груп“ ЕАД е депозирал отговор на въззивната жалба, в който е
изложил доводи за нейната неоснователност, както и за неоснователност на
направените доказателствени искания.
Дружеството „Ф Строй Груп“ ЕООД (н) и неговият синдик не са депозирали
отговори на въззивната жалба.
Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по
валидността на решението и по допустимостта – в обжалваната му част, като по
останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата. Следователно относно
правилността на първоинстанционното решение въззивният съд е обвързан и следва да
се произнесе в рамките на наведените от страните оплаквания, като обаче следва
служебно да провери спазването на императивни материалноправни разпоредби,
приложими към спора (така т. 1 от тълк. решение № 1/2013г. по тълк.д. № 1/2013 г. на
ВКС, ОСГТК).
Настоящият съдебен състав намира, че обжалваното решение е валидно и
допустимо. Във връзка с правилността, като взе предвид наведените във въззивната
жалба пороци на атакувания акт и прецени събраните по делото доказателства, намира
за установено следното от фактическа и правна страна:
Ищецът „ПСТ Груп“ ЕАД е твърдял в исковата си молба, че с Определение №
686/02.03.2022 г., постановено по т. д. № 1119/2021 г. на основание чл. 692, ал. 4 ТЗ,
СГС променил и одобрил в рамките на производството по несъстоятелност на
ответника „Ф-Строй Груп“ ЕООД списък на приетите от синдика вземания, като след
2
възражение, постъпило от ответника „Д4 Къмпани“ ЕООД по реда на чл. 690, ал. 1 ТЗ,
включил вземанията, предмет на настоящия спор. Вземанията били установени с
Решение от 26.11.2018 г. по в.а.д. № 3/2018 г. на Софийски арбитражен съд при
Сдружение „Международна асоциация за правосъдие и арбитраж“, основано само на
споразумение от 08.05.2018г, сключено между двамата ответници, с което „Ф-Строй
груп“ ЕООД признава вземането на „Д4 Къмпани“ ЕООД за извършени подобрения в
имота на стойност 130 793.64 лева без ДДС от ответника „Д4 Къмпани“ ЕООД като
добросъвестен подобрител, който към момента на извършване на подобренията
осъществявал фактическата власт върху имота по силата на предварителен договор за
покупко-продажба от 17.08.2017г. С посоченото арбитражно решение било признато и
че „Д4 Къмпани“ ЕООД има право на задържане върху имота до възстановяване на
подобренията. Ищецът е оспорвал действителното извършване на подобренията като
счита, че арбитражното решение е постановено по друго дело с участието на двамата
ответници и не може да му бъде противопоставено. Твърди, че както предварителния
договор от 17.08.2017 г., така и споразумението от 08.05.2018г са симулативни, тъй
като са съставени, за да увредят кредиторите на несъстоятелния длъжник, като
създадат в патримониума на свързано с него лице привилегировано вземане.
Арбитражното производство също се оспорва като симулативно, доколкото ответникът
не е депозирал отговор на исковата молба и не е провел адекватна защита, а видно от
мотивите на самото решение предварителният договор дори не е бил представен от
ищеца. Твърдял е също така, че двете ответни дружества са свързани лица както по
смисъла на § 1, ал. 1, т. 1 от ДР на ТЗ, така също и по смисъла на § 1, ал. 1, т. 4, респ.
на ал. 2 от ДР на ТЗ, тъй като, от една страна, управителят на ответника „Д4 Къмпани“
ЕООД е съпруг на дъщерята на управителя на ответника „Ф-Строй Груп“ ЕООД (т. е.
между тях съществува родство по сватовство от първа степен по аргумент от чл. 76, ал.
2 СК). От друга страна, двете ответни дружества били съдружници в гражданско
дружество „Д4 Къмпани“ по смисъла на чл. 357 ЗЗД с БУЛСТАТ **********. Излагал е
доводи, че дори вземането за подобрения действително да съществува, то същото не се
ползва с визираната привилегия по чл. 722, ал. 1, т. 2 ТЗ, тъй като „Д4 Къмпани“
ЕООД никога не е било във владение на имота, а и същият впоследствие е бил
продаден на публична продан, извършена по изп. д. № 381/2018 г., по описа на ЧСИ Г.
Д., № ***, район на действие СГС, следователно било невъзможно лице, което не
упражнява фактическа власт да упражнява право на задържане по смисъла на чл. 72,
ал. 3 ЗС.
„ПСТ Груп“ ЕАД е искал да бъде постановено решение, с което на основание
чл. 694, ал. 3, т. 2 ТЗ, вр. чл. 72 ЗС бъде установено, че „Д4 Къмпани“ ЕООД не е
кредитор на „Ф-Строй Груп“ ЕООД на вземания в общ размер на 211 361, 51 лв., от
които: 1) 156 952, 37 лв. – стойност на подобрения, извършени в недвижим имот,
представляващ Магазин № 3, находящ се в гр. София, ж. к. „Младост“ № 1, бул.
„Йерусалим“, бл. *, вх. 1, партер, с площ от 166, 03 кв. м., 2) 47 917, 90 лв. –
обезщетение за забава в размер на законната лихва върху сумата на подобренията за
периода от 11.10.2018 г. до 13.10.2021 г., 3) 4 960 лв. – разноски, присъдени с Решение
от 26.11.2018 г. по ВАД № 3/2018 г. на Софийски арбитражен съд при Сдружение
„Международна асоциация за правосъдие и арбитраж“, 4) 354 лв. – разноски за
снабдяване с изпълнителен лист въз основа на арбитражното решение и 5 ) 1 177, 24
лв. – обезщетение за забава в размер на законната лихва върху сумата на подобренията
от 14.10.2021 г. до момента на предявяване на вземането в производството по
несъстоятелност.
Ответникът „Д4 Къмпани“ ЕООД е оспорвал исковете, като е твърдял, че са
недопустими, тъй като въпросът за съществуването на процесните вземания е
предварително разрешен с Решение от 26.11.2018 г. по ВАД 3/2018 г., по описа на
3
Софийски арбитражен съд при Сдружение „Международна асоциация за правосъдие и
арбитраж“, и доколкото същото е влязло в сила, спорът не подлежал на
преразглеждане. Отричал е процесните споразумения да са нищожни. Твърдял е, че
въпросът относно наличието или липсата на привилегия по чл. 722 ТЗ върху
процесните вземания не е част от предмета на делото.
С допълнителна искова молба ищецът е поддържал направените с исковата
молба доводи. По отношение на възражението на ответника за ирелевантност на
момента на придобиване на фактическа власт върху имота, ищецът е пояснил, че
същият е важен за преценката за приложимата материалноправна норма с оглед
достоверната дата на предварителния договор, доколкото размерът на вземанията за
подобрения на добросъвестния подобрител и недобросъвестния владелец е различен.
С отговора на допълнителната искова молба ответникът „Д4 Къмпани“ ЕООД не
е правил нови възражения или фактически твърдения. Ответникът „Ф-Строй Груп“
ЕООД (н) не е депозирал отговор, но в становище от 19.01.2023 г. е заявил, че счита
исковете за неоснователни, като потвърждава сключването на предварителния договор
от 17.08.2017 г., предаването на владението, споразумението от 08.05.2018 г. с
ответник „Д4 Къмпани“ ЕООД и воденото арбитражно дело.
Синдикът на „Ф-Строй Груп“ ЕООД (н) е изразил становище за основателност
на исковете.
За установяване твърденията и оспорванията на страните по делото пред
първата инстанция са събрани писмени доказателства. Пред въззивната инстанция
също са събрани писмени доказателства и е изслушано заключение на СТЕ, които са
допуснати, след като настоящият състав се е произнесъл в определението си по чл.
267 ГПК по доказателствените искания на жалбоподателя и в тази им част ги е
намерил за допустими при условията на чл. 266 ГПК, както и за относими. За
недопустимо пред въззивната инстанция е прието искането за изслушване на
свидетели, като неотговарящо на никоя от хипотезите по чл. 266 ГПК.
„Д4 Къмпани“ ЕООД е представило предварителен договор от 17.08.2017г,
съгласно който „Ф-Строй Груп“ ЕООД (н) поема задължение да сключи окончателен
договор за покупко-продажба правото на собственост върху Магазин №3, находящ се в
град София, ж.к. Младост 1, ул.„Йерусалим“ бл.51, с площ 166 кв.м. и идентификатор
68134.4082.238.85 в срок до 30.04.2018 г., при поето насрещно задължение за
продажна цена в размер на 190 000 евро. Между страните е постигнато съгласие в
деня на сключване на предварителния договор да бъде предадено владението
(фактическата власт) върху имота, за което страните се задължават да съставят и
приемо-предавателен протокол.
С договора е съставен и приемо-предавателен протокол от 17.08.2017 г.,
съгласно който несъстоятелното дружество предава фактическата власт върху Магазин
№ 3, находящ се в град София, ж.к. Младост 1, ул.„Йерусалим“ бл. *, с площ 166 кв.м.
и идентификатор 68134.4082.238.85 в деня на съставянето му.
Представено е и споразумение от 08.05.2018г, съгласно което „Ф-Строй Груп“
ЕООД (н) в качеството му на собственик признава извършването на подобренията,
описани като приложение №1 към договора от „Д4 Къмпани“ ЕООД в имота
предоставен му с предварителния договор от 17.08.2017 г., като се съгласява да
заплати тяхната стойност (вложените материали и труд) в срок до 15.05.2018 г, а при
забава да заплати и неустойка в размер на общата дължима сума за всички извършени
подобрения от подобрителя, а последният се задължава да преустанови и върне
владението върху имота на неговия собственик след тяхното заплащане. Като
приложение №1 към споразумението е съставен протокол за установяване на
извършени строително-ремонтни дейности в Магазин №3, находящ се в град София,
4
ж.к. Младост-1, ул.„Йерусалим“ бл. *, с площ 166 кв.м. и идентификатор
68134.4082.238.85 на обща стойност 130 793.64 лева. В него са описани включително
доставка на офисна маса, офисни столове и офисно обзавеждане по проект.
Видно от Арбитражното решение по в.а.д. № 3/2018 г. на Софийски арбитражен
съд от 26.1.2018 г. „Ф-Строй Груп“ ЕООД е осъдено да заплати на „Д4 Къмпани“
ЕООД на основание чл. 72 ЗС сумата 156 952.37 лева – стойност на извършени
подобрения в имот в гр. София – Магазин № 3 в ж.к. „Младост“ 1, ул. „Йерусалим“,
бл. *, като е признато и право на задържане върху имота. Ответникът е осъден и да
заплати законната лихва от 11.10.2018 г. до окончателното плащане на задължението,
4 960 лева – арбитражна такса.
Представен е Протокол за въвод във владение от 02.07.2021 г. по изп.д. №
20187810400381 на ЧСИ Г. Д., с който е предадено владението върху Магазин № 3 в
ж.к. „Младост“ 1, ул. „Йерусалим“, бл. * на купувача „Дикозо“ ЕООД. Описано е, че
при въвода е присъствал управителя на „Д4 Къмпани“ ЕООД и последното дружество
е изнесло от имота движимите си вещи.
Признато е за безспорно между страните в първата инстанция, че към 2016 г.
ответникът „Д4 Къмпани“ ЕООД е регистриран в строителната камара като дружество
което по занятие извършва строително-монтажни дейности, респ. има персонал, който
може да извършва такава дейност.
По делото са представени решение по т.д. № 1216/2019 г. на СГС и
потвърждаващото го решение по в.т.д. № 2576/2020 г., постановени по спор между
кредитори в изпълнителното производство (иск по чл. 464 ГПК) като в него спорно е
било процесното вземане на „Д4 Къмпани“ ЕООД към „Ф-Строй Груп“ ЕООД,
оспорено от кредитора „Лавина Горнаков“ ЕООД. При служебна справка се установява
обаче, че тези решения са обезсилени и производството по делото е прекратено с
решение № 50010/11.07.2024 г. на ВКС по т.д. № 1825/2022 г. на I г.о.
Във въззивната инстанция са представени 95 броя фактури за закупени
строителни материали и оборудване.
Пред въззивната инстанция е изслушано заключение на СТЕ, изготвено от
вещото лице А. Б., неоспорено от страните. При съобразяване на събраните по делото
писмени доказателства и след оглед на недвижимия имот, във връзка с който се
претендират направени подобрения, вещото лице е посочило в таблична форма СМР,
описани в Приложение № 1 към споразумението между двамата ответници, като е
пояснила, че някои от тях са скрити работи, т.е., такива, които не могат да бъдат
установени само чрез оглед, но без тяхното изпълнение не биха могли да
функционират инсталациите. Такива са например описаните СМР в части ВиК, ОВК,
Електрическа, Пожароизвестяване, телефонна инсталация, инсталация за интернет
Вещото лице е посочила 21 фактури от общо 95 представени по делото, които са
за материали, неотносими към СМР, свързани с претендираните подобрения. За други
фактури е посочила, че те предхождат датата 17.08.2017 г., на която дата „Ф-Строй
Груп“ ЕООД е предало владението на имота на „Д4 Къмпани“ ЕООД.
Посочено е още, че в Част „Строителна конструкция“ са описани СМР, които са
скрити и не могат да се установят при оглед, а конструктивен проект не е представен
на вещото лице. Същите са на стойност 2 785.34 лева.
На място не е налично обзавеждане и оборудване на стойност 45 909.08 лева.
В допълнени към заключението вещото лице е отговорила на въпроса с каква
сума се е увеличила стойността на недвижимия имот вследствие на твърдените
подобрения, като е посочила, че преди подобренията, които тя е установила на място,
имотът би струвал 237 699.77 лева, а след тях – 311 797.40 лева.
5
В съдебно заседание пред въззивната инстанция вещото лице е пояснила
отговор на поставени й въпроси, че няма актове и протоколи от строителството.
Работила е включително по твърдения на представител на жалбоподателя, който бил с
нея при огледа и твърдял, че някои работи са изпълнени. Сочи, че описаното от нея
като видове настилки, мазилки, осветления, врати, повърхостни обработки, е видяла на
място.
При така установеното от фактическа страна, от правна страна настоящият
съдебен състав намира следното:
Пред първата инстанция е предявен иск по чл. 694, ал. 3, т. 2 ТЗ.
За да е допустим този иск, (който въпрос се разглежда и служебно от съда) е
необходимо ищецът да е кредитор с прието вземане в производството по
несъстоятелност на съответния длъжник, в случая на „Ф Строй Груп“ ЕООД, да е
налице вземане на друг кредитор, което е своевременно предявено, но не е било
включено в списъка на приетите вземания от синдика, а е включено в него от съда по
несъстоятелността по възражение на заинтересования кредитор; искът да е предявен в
срока по чл. 694, ал. 6 ТЗ – в 14-дневен срок от обявяване в търговския регистър на
определението на съда по несъстоятелност по чл. 692, ал. 4 ТЗ.
Искът е отрицателен установителен иск по своя характер, като негов предмет е
отреченото вземане. Ето защо доказателствената тежест да установи съществуването
на отричаното вземане е на кредитора, който е негов носител, в случая дружеството
„Д4 Къмпани“ ЕООД.
По делото не е спорно и се установява от вписванията в търговския регистър по
партидата на дружеството „Ф Строй Груп“ ЕООД (н) и от представени по делото
писмени доказателства, че с решение от 13.10.2021 г. по т.д. № 1119/2021 г. на СГС, VI-
5 състав е открито производство по несъстоятелност за „Ф Строй Груп“ ЕООД. Видно
от обявените в търговския регистър списъци на приети и неприети вземания „ПСТ
Груп ЕАД“ е кредитор с включено в списъка на приетите вземания вземане, обявен в
търговския регистър на 30.12.2021 г. В същото време процесните вземания на „Д4
Къмпани“ ЕООД (156 952.37 лева – стойност на извършени подобрения в магазин № 3;
47 917.90 лева – законна лихва за забава върху главницата за периода 11.10.2018 г. –
13.10.2018 г.; 4 960 лева – арбитражни разноски по в.а.д. № 3/2018 г. на Софийски
арбитражен съд; 354 лева – разноски за издаване на изпълнителен лист по същото
арбитражно дело и 1177.24 лева – законна лихва върху главницата за периода
14.10.2021 г. до 09.11.2021 г.), са включени в списък на неприетите вземания, обявен в
търговския регистър на 30.12.2021 г.
„Д4 Къмпани“ ЕООД своевременно е депозирало възражение срещу списъка на
неприетите вземания, което е разгледано от съда по несъстоятелност в определение по
чл. 692, ал. 4 ТЗ от 02.03.2022 г., същото е уважено, като списъкът на приетите
вземания е допълнен и в него са включени процесните вземания на „Д4 Къмпани“
ЕООД. Определението е обявено в търговския регистър на 02.03.2022 г., като в срока
по чл. 694, ал. 6 ТЗ – на 16.03.2022 г. кредиторът „ПСТ Груп“ ЕАД е депозирал
исковата си молба с иск по чл. 694, ал. 3, т. 2 ТЗ.
В първата инстанция е бил повдиган спор за допустимостта на този иск предвид
твърдения за наличие на влязло в сила арбитражно решение от 16.11.2018 г. по в.а.д. №
3/2018 г. на Софийски арбитражен съд, с който този въпрос е решен със сила на
пресъдено нещо. Това решение е представено и действително с него е осъдено
дружеството „Ф Строй“ ЕООД да заплати на „Д4 Къмпани“ ЕООД сумата 156 952.37
лева – стойност на подобрения в магазин № 3, ведно със законната лихва от датата на
исковата молба до изплащане на задължението. Между страните действително спорът
е непререшим по силата на чл. 299, ал. 1 ГПК вр. чл. 298, ал. 1 ГПК. Силата на
6
пресъдено нещо (СПН) обаче не обвързва третите лица, извън тези, за които има
изрично законово обвързване. Този принцип важи и в производството по
несъстоятелност. СПН на решения, с които се установяват вземания срещу
длъжника, но които са постановени преди откриване на производство по
несъстоятелност спрямо длъжника, както и на решения, постановени след
посочения момент, но без участие на синдика, важи само между страните по
делото и спрямо третите лица, за които законът е предвидил СПН да разпростре
действието си - правоприемници, приобретатели на спорното право и т.н., но не и
срещу останалите трети лица, вкл. и кредитори, спрямо които законът не е
предвидил разпростиране действието на СПН – вземанията, установени с тези
решения могат да бъдат оспорени от посочените, необвързани от СПН трети лица
кредитори. Така се приема трайно и в съдебната практика, като в решение №
25/21.02.2024 по т.д. № 2314/2022 г. на ВКС, I т.о. е даден следният отговор на
поставения касационен въпрос: Силата на пресъдено нещо на влязло в сила решение
преди откриване на производството по несъстоятелност на длъжника, с което са
установени вземания на кредитор по отношение на длъжника, не се разпростира
спрямо друг кредитор на длъжника, който не е страна и не е правоприемник на
страните по делото или приобретател на вземането, и съдът не е длъжен да я зачете.
Ето защо и доколкото арбитражното решение е постановено без участието на
кредитори, различни от „Д4 Къмпани“ ЕООД, то не може да им бъде
противопоставено и неговата СПН не ги обвързва.
Искът е следователно допустим и подлежи на разглеждане.
По основателността на иска настоящият съдебен състав намира следното:
Вземането, предмет на иска е такова по чл. 72, ал. 1 ЗС – вземане на владелеца
по предварителен договор за сторените в недвижим имот подобрения. Съгласно чл. 70,
ал. 3 ЗС, когато владението е предадено въз основа на предварителен договор, сключен
със собственика на имота, владелецът има правата по чл. 71 и 72 ЗС. Според чл. 72, ал.
1 ЗС добросъвестният владелец може да иска за подобренията, които е направил,
сумата, с която се е увеличила стойността на вещта вследствие на тези подобрения,
като това увеличение се определя към деня на постановяване съдебното решение.
Следователно, за да докаже съществуването на отричаното вземане и неговият
размер ответникът „Д4 Къмпани“ ЕООД дължи да докаже в процеса, че е бил
владелец на недвижим имот въз основа на предварителен договор за неговата покупко-
продажба, сключен с „Ф Строй Груп“ ЕООД (н), че окончателен договор за покупко-
продажба не е сключван; че е направил разноски за подобрения в имота, които са
увеличили неговата стойност, както и размера на тази увеличена стойност към датата
на решението.
По делото е установено посредством представения предварителен договор от
17.08.2017 г., че с него „Ф Строй Груп“ ЕООД, в качеството си на продавач, се е
задължило да прехвърли собствеността върху свой недвижим имот – Магазин № 3,
находящ се в гр. София, Младост 1, ул. „Йерусалим“, бл. * ,вх. 1, на партерния етаж. С
приложения към него приемо-предавателен протокол от същата дата пък се
установява, че владението на имота е предадено.
Пред първата инстанция ищецът е поддържал доводи в насока, че
предварителния договор и приемо-предавателния протокол към него са симулативни,
което твърдение първата инстанция е намерила за неоснователно. Този въпрос не е
повдигнат пред въззивната инстанция с отговора на исковата молба, поради което няма
да бъде преразглеждан.
От представения протокол за въвод в магазин № 3, извършен на 02.07.2021 г. от
7
ЧСИ Г. Д. по изп.д. № 20187810400381 се установява, че в имота е намерено
дружеството „Д4 Къмпани“ ЕООД, което е изнесло от там свои движими вещи.
Следователно в периода 17.08.2017 г. до 02.07.2021 г. дружеството „Д4 Къмпани“
ЕООД е било във владение и е имало достъп до магазин № 3, като е могло да извърши
твърдените от него подобрения. Доколкото те са извършени въз основа на владение,
придобито във връзка със сключен предварителен договор за покупко-продажба, то
владелецът има правата по чл. 72 ЗС, като за сторените подобрения има право да
получи от собственика на имота стойността, с която цената на имота се е увеличила
вследствие подобренията.
Следва да бъде посочено, че в доктрината и съдебната практика се приема, че
подобренията съставляват изменения в имота, с извършването на които се повишава
цената му, доколкото те са материални въздействия върху имота от страна на
подобрителя чрез негов или ангажиран от него труд и чрез влагане на негови или
набавени от него материали, които увеличават обективно стойността на този имот.
Следователно, не всяко изменение в имота представлява подобрение, а само това,
което обективно повишава неговата стойност. Това е така, тъй като задължението на
собственика да заплати на подобрителя направените подобрения произтича от
принципа за недопускане на неоснователно обогатяване. Само при обогатяване на
собственика той ще възмезди подобрителя за направените разноски, но при извършено
при условията на добросъвестно владение подобрение се дължи само сумата, с която
се е увеличила стойността на имота.
За установяване на твърдените от „Д4 Къмпани“ ЕООД разноски по ремонт на
магазин № 3 и стойността, с която се е повишила цената на имота по делото е
представено Споразумение от 08.05.2018 г. между „Ф Строй Груп“ ЕООД и „Д4
Къмпани“ ЕООД и приложение към него, с което страните са установили помежду си
какви подобрения е извършило „Д4 Къмпани“ ЕООД в магазин 3, както и са се
споразумели, че „Ф Строй Груп“ ЕООД дължи да ги заплати.
Ищецът „ПСТ Груп“ ЕАД е твърдял, че това споразумение е привидно,
антидатирано е и че същото цели да увреди кредиторите на „Ф Строй Груп“ ЕООД (н).
Привидността може да бъде доказана както с обратно писмо, съставено от
страните по споразумението, така и с всички доказателствени средства, като когато
твърдението за привидност изхожда не от страна по споразумението, а от трето лице,
тук не важи правилото на чл. 165, ал. 2 ГПК, че свидетелски показания са допустими
само при наличие на обратно писмо или признание пред държавен орган от една от
страните. Ищецът обаче, чиято е доказателствената тежест да докаже твърдяната
привидност, не е ангажирал такива доказателства.
Въпреки това посоченото Споразумение и приложението към него,
представляващо опис на извършени СМР и тяхната стойност, не съставляват
доказателство за извършените подобрения. Споразумението, с което страните
установяват помежду си извършени СМР, представлява частен свидетелстващ
документ, който при оспорване от трето лице, не го обвързва. Относно договорите,
сключени в обикновена писмена форма, съдебната практика приема (Решение №
32/18.06.2019 г. по т.д. № 1109/2018 г. на ВКС, I т.о.), че съставляват частни документи
и се ползват с доказателствена сила само по отношение на авторството им. Такъв
документ не доказва нито фактите, които са предмет на направеното изявление, нито
датата и мястото на съставянето на документа (решение № 748/ 17.02.2011 г. по гр. д.
№801/2009 г. на ВКС, IV г.о., решение № 197/ 23.12.2014 г. по гр.д. №7364/2013г. на
ВКС, ІІІ г.о.). Тъй като частните документи не се ползват с обвързваща материална
доказателствена сила, ако бъдат оспорени удостоверените от тях факти, последните
подлежат на доказване по общите правила на ГПК (решение №50/21.07.2017 г. по гр.д.
8
№4880/2014г. на ВКС, ІV г.о., решение №270/19.02.2015г. по гр.д. №7175/2014 г. на
ВКС, ІV г.о.). Страната не следва да разчита на доказателствената сила на представен
по делото частен документ, когато е съставен в свидетелство на факт, който
насрещната страна оспорва, защото съдът няма задължението да приеме за осъществен
оспорения факт, нито за вярна датата на съставянето му (решение №213/15.01.2018 г.
по гр.д. №856/2017 г. на ВКС, ІІІ г.о.). Конкретно за хипотезата на сключен писмен
предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти от представител на
юридическо лице, в решение №84/23.06.2009 г. по т.д.№ 681/2008 г. на ВКС, II т.о., се
приема, че документът не доказва нито датата, нито мястото на сключването на
договора.
Следователно и доколкото установеното от страните по Споразумението от
08.05.2018 г. не обвързва ищеца, за да докаже твърдените като извършени подобрения
подобрителят следва да ангажира други доказателства, които ги доказват. Такива в
настоящото производство са ангажирани и допуснати – писмени доказателства – 95
фактури за закупени строителни материали и оборудване и заключение на СТЕ.
Настоящият съдебен състав намира, че по-голямата част от представените
фактури не установяват описаните в тях строителни материали и оборудване да са
били предназначени за ремонта на магазин № 3. Това е така, защото около 70 от тях са
от 2016 г., повече от година преди сключването на предварителния договор и
предаване на владението върху магазин № 3 от собственика, а други 12 са от
началните месеци на 2017 г., отново месеци преди предаване на владението върху
имота, като по делото не са събрани доказателства, които да обяснят тази времева
разлика по логичен начин. Някои от тях са и за оборудване, каквото няма в имота –
мултисплит климатична инсталация, а други са за оборудване, което не може да
представлява подобрение, а е движима вещ – диван по фактура от 28.01.2016 г.
Само в около 13 фактури се установява да следват датата 17.08.2017 г., но в тях
се намират и материали, които нямат нищо общо с ремонта на магазин 3, което е
потвърдено и от вещото лице по СТЕ – напр. закупените 2016 броя керемиди по
фактура № 22310/25.09.2017 г.
От друга страна, между страните е обявено за безспорно от първата инстанция,
че „Д4 Къмпани“ ЕООД разполага с необходимия капацитет за изпълнение на
дейностите по приложението към Споразумението от 2018 г. и че дружеството е
регистрирано в Строителната камара като извършващо строителни дейности. Ето защо
това дружество вероятно разполага с множество фактури за строителни материали и
оборудване като например представените от 2016 г., които са свързани с други негови
обекти. Това обстоятелство, наред с неотносимостта на повечето фактури към
процесния период и твърдените като извършени в него ремонтни работи в магазин №
3, разколебава вероятността и фактурите, които касаят процесния период, да са
свързани с магазин № 3.
Заключението на СТЕ, прието в настоящата съдебна инстанция, макар да е
установило, че повечето от твърдените СМР и резултата от тях са налични в обекта,
също не е в състояние да допринесе за главното и пълно доказване на твърденията на
„Д4 Къмпани“ ЕООД. Това е така, тъй като вещото лице е заявило, че за извършените
дейности няма никакви документи, а за извършването им от посоченото дружество тя
съди само от твърдения на негов представител.
След като дружеството „Д4 Къмпани“ ЕООД не е успяло главно и пълно да
докаже, че е извършвало СМР и оборудване в магазин № 3, с които се е увеличила
стойността на имота, то няма вземане срещу собственика за подобрения, поради което
и отрицателният установителен иск на „ПСТ Груп“ ЕАД за това вземане е основателен
и следва да бъде уважен. Съответно, основателен е той и относно акцесорните
9
везмания за лихва върху главницата.
По отношение вземането за разноски в арбитражното производство в размер на
4 960 лева и 354 лева – разноски за снабдяване с изпълнителен лист, макар
първоинстанционното решение да се обжалва и по отношение на тях, във въззивната
жалба не се съдържат никакви конкретни оплаквания срещу решението в тази му част,
поради което и настоящата инстанция следва да приеме това, което е приела и
първоинстанционния съд, поради което в тази му част обжалваното решение също
следва да бъде потвърдено.
Поради достигане от настоящата инстанция до крайни изводи, идентични с
направените от първата инстанция изводи, решението на СГС следва да бъде
потвърдено изцяло.
По разноските: При този изход на спора пред въззивната инстанция, право на
разноски имат само въззиваемите. Никой от тях не е сторил разноски, но въззиваемият
„ПСТ Груп“ ЕАД е бил представляван от юрисконсулт и е поискал присъждане на
юрисконсултско възнаграждение. Съдът определя такова в размер на 540 лева, които
следва да бъдат заплатени от жалбоподателя.
Воден от изложеното, Апелативен съд – София
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 138/24.01.2024 г. по т.д. № 511/2022 г. на СГС, VI-
7 състав.
ОСЪЖДА „Д4 Къмпани“ ЕООД, ЕИК ********* да заплати на „ПСТ Груп“
ЕАД, ЕИК ********* сумата 540 лева – юрисконсултско възнаграждение пред САС.
Решението подлежи на обжалване пред ВКС в едномесечен срок от връчването
му на страните, при условията на чл. 280, ал. 1 и ал. 2 ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
10