№ 73
гр. гр. Димитровград , 02.08.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ДИМИТРОВГРАД в публично заседание на тринадесети
юли, през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:
Председател:Огнян Хр. Гълъбов
при участието на секретаря Силвия Ив. Димова
като разгледа докладваното от Огнян Хр. Гълъбов Гражданско дело №
20215610100566 по описа за 2021 година
Предявен е иск с правно основание чл.19 ал.3 от ЗЗД- за обявяване за окончателен на
сключен предварителен договор.
Ищецът М. СТ. ГЮР. поддържа, че на 27.12.2016г.сключила с ответника В. СТ.
ГЮР. предварителен договор, съгласно който той се задължил да й продаде, а тя да закупи
от него 1/6 ид.ч., придобита от В.Г. по наследство от баща му *** Г., починал на
29.12.2009г., от следния недвижим имот: Апартамент №1, находящ се на първи етаж в
жилищна сграда- б**, в Димитровград, ул.“**“- по документ за собственост /по настоящем
** построен върху държавна земя, състоящ се от три стаи, хол, кухня, баня, антре, със
застроена площ на жилището 97,91 кв.м., с прилежащите избено помещение №1 с полезна
площ от 7,72 кв.м., таванско помещение №1 с полезна площ от 8,37 кв.м. и ведно с 2,53%
ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху местото, при съседи на
жилището: изток- зелени площи, запад- улица, север- вх.В, юг- апартамент; на избеното
помещение: изток- коридор, запад- улица, север –мазе 10, юг- мазе 8; на таванското
помещение: изток- коридор, запад- улица, север- таван 8, юг- таван 9, който по КККР на
Димитровград представлява: Самостоятелен обект в сграда с идентификатор
21052.1015.303.8.5, последно изменение на КККР, засягащо самостоятелния обект е от
03.12.2020г., с адрес на имота в Димитровград, ул.“** като самостоятелния обект се намира
на първи етаж в сграда с идентификатор 21052.1015.303.8, с предназначение: Жилищна
сграда- многофамилна, разположена в поземлен имот с идентификатор 21052.1015.303, с
предназначение на самостоятелния обект- жилище, апартамент, на едно ниво, с площ от
97,91 кв.м., при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж-
21052.1015.303.8.4, под обекта- няма, над обекта -21052.1015.303.8.14 и 21052.1015.303.8.13,
ведно с прилежащи части: избено помещение №1 с площ от 7,72 кв.м., таванско помещение
№1 с площ от 8,37 кв.м. и 2,53% ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж,
срещу заплащане на цена за сумата от 9000 лева. Тази цена била заплатена от ищеца по
начина, уговорен в т.3 от Договора, а именно: през 2016г.- 2000 лева, през 2017г.- 2000 лева,
през 2018г.- 2000 лева, през 2019г.- 2000 лева и през 2020г.- 1000 лева, като за всяко
плащане била оформяна надлежно разписка. Въпреки изпълнението на поетите в договора
задължения от страна на ищеца и отправените покани от нейна страна към ответника,
последния отказвал да сключи окончателен договор за продажба на имота, предмет на
предварителния договор. Съобразно уговореното в чл.4 от Договора, окончателния договор
трябвало да се сключи в срок от 30 дни от изплащане на последната вноска от продажната
1
цена. Предвид изложеното, иска съдът да постанови решение, с което да обяви за
окончателен гореописания предварителен договор от 27.12.2016г. Претендира присъждане
на направените по делото разноски.
В срока по чл.131 от ГПК, ответникът В. СТ. ГЮР. депозира отговор на исковата
молба, в който твърди, че оспорва предявения иск с правно основание чл.19 ал.3 от ЗЗД.
Счита, че уговорената в процесния договор цена е толкова ниска и несъответстваща на
пазарната цена на продаваните идеални части от имота, че води до нищожност на същия,
поради противоречие с морала. Твърди, че когато договора е бил подписван между страните,
между тях са съществували и редица други уговорки, свързани с грижата за майка им, които
са мотивирали ответника да се съгласи на посочената цена. Последният обаче установил, че
тези уговорки не били изпълнени от ищеца и за това я помолил да бъде предоговорена
цената на продаваемите се идеални части, което тя отказала. Прави възражение за
нищожност на предварителния договор и моли предявения иск да бъде отхвърлен. В
проведените по делото две съдебни заседания ответника не се явява и не изпраща
представител, като не ангажира доказателства във връзка със своите възражения, направени
в отговора на исковата молба.
Съдът, като прецени събраните по делото доказателства – поотделно и в тяхната
общност, приема за установено от фактическа страна следното:
Видно от приетия като доказателство по делото Предварителен договор за
прехвърляне право на собственост върху недвижим имот, на 27.12.2016г. страните се
договорили В. СТ. ГЮР. да продаде на М. СТ. ГЮР. собствената си 1/6 ид.ч., придобита по
наследство от баща му *** Г., починал на 29.12.2009г., от следния недвижим имот:
Апартамент №1, находящ се на първи етаж в жилищна сграда- б**, в Димитровград, ул.“**“-
по документ за собственост /по настоящем ул**/, построен върху държавна земя, състоящ се
от три стаи, хол, кухня, баня, антре, със застроена площ на жилището 97,91 кв.м., с
прилежащите избено помещение №1 с полезна площ от 7,72 кв.м., таванско помещение №1 с
полезна площ от 8,37 кв.м. и ведно с 2,53% ид.ч. от общите части на сградата и от правото
на строеж върху местото, при съседи на жилището: изток- зелени площи, запад- улица,
север- вх.В, юг- апартамент; на избеното помещение: изток- коридор, запад- улица, север –
мазе 10, юг- мазе 8; на таванското помещение: изток- коридор, запад- улица, север- таван 8,
юг- таван 9, който по КККР на Димитровград представлява: Самостоятелен обект в сграда с
идентификатор 21052.1015.303.8.5, последно изменение на КККР, засягащо самостоятелния
обект е от 03.12.2020г., с адрес на имота в Димитровград, ул.“** като самостоятелния обект
се намира на първи етаж в сграда с идентификатор 21052.1015.303.8, с предназначение:
Жилищна сграда- многофамилна, разположена в поземлен имот с идентификатор
21052.1015.303, с предназначение на самостоятелния обект- жилище, апартамент, на едно
ниво, с площ от 97,91 кв.м., при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж-
21052.1015.303.8.4, под обекта- няма, над обекта -21052.1015.303.8.14 и 21052.1015.303.8.13,
ведно с прилежащи части: избено помещение №1 с площ от 7,72 кв.м., таванско помещение
№1 с площ от 8,37 кв.м. и 2,53% ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж.
Страните по предварителния договор се договорили М. СТ. ГЮР. да заплати на В. СТ. ГЮР.
за идеалната му част сумата от 9000 лева. Плащането трябвало да се извърши на отделни
ежегодни вноски, всяка от които дължима до края на календарната година, а именно: за
2
2016г.- 2000 лева, за 2017г.-2000 лева, за 2018г.- 2000 лева, за 2019г.- 2000 лева и за 2020г.-
1000 лева. Страните се договорили, че прехвърлянето на имота по нотариален ред от
продавача на купувача ще се извърши в 30-дневен срок от заплащането на последната
вноска.
Същият имот е оставен в наследство на страните, като бил първоначално закупен на
15.01.1987г. съгласно Договор за продажба на държавен недвижим имот по реда на
Наредбата за държавните имоти от баща им *** Г., починал на 29.12.2009г.
Видно от приетите като доказателство по делото 5бр.разписки, издадени и подписани
лично от ответника, той е получил от ищеца уговорените в предварителния договор суми за
всяка една от посочените години, като последната вноска е била платена на 26.12.2020г. в
размер на 1000 лева, а останалите вноски за предходните 4 години са били в размер по 2000
лева, всяка.
С Покана до ответника М.Г. го поканила да изпълни задължението си по
предварителния договор и да й прехвърли имота, предмет на същия, по предвидения от
закона ред, като В.Г. на 19.03.2021г. в 12.00ч. трябвало да се яви в нотариалната кантора на
нотариус **а сключване на окончателен договор. Въпросната покана била получена лично
от ответника на 08.03.2021г. , като в нея той отбелязал, че договора го ощетява и счита, че
трябва да му се плати по-висока цена. Заявил, че на 19.03.2021г. не може да прехвърли
имота на тази цена.
От представеното от ищеца Удостоверение за данъчна оценка на недвижим имот,
издадено от община Димитровград на 20.01.2021г., се установява, че данъчната оценка за
целия имот е в размер на 28282,50 лева, а тази на дела на ответника е 4713,80 лева.
При така установената фактическа обстановка, съдът достигна до следните правни
изводи:
Безспорно установено по делото е, че на 27.12.2016г. страните са сключили
процесния предварителен договор за прехвърляне право на собственост върху недвижим
имот, а именно делът на ответника В.Г. от съсобствен недвижим имот, който той трябвало
да прехвърли в полза на ищеца М.Г.. Няма спор, че страните са договорили ищеца да
заплати на ответника за прехвърления в нейна полза имотен дял сумата от 9000 лева, като
това трябвало да стане на 5 ежегодни вноски, последната от които дължима до 31.12.2020г.
По делото не се спори, че М.Г. е изпълнила своето задължение, като до горепосочената дата
е изплатила на В.Г. изцяло уговорената сума. На последно място, безспорно установено е, че
въпреки изплатената изцяло сума за този дял от имота, както и отправената му от купувача
изрична покана, ответника не е изпълнил задължението си и не е прехвърли собствеността
на своя дял в полза на ищеца.
Спорно по делото е съществували ли са между страните други уговорки, невписани в
3
предварителния договор, неизпълнението на които да мотивират ответника да поиска да му
бъде заплатена по-висока цена за процесния дял. Налице ли е нищожност на предварителния
договор, поради ниска и несъответстваща цена на пазарната такава на продаваната идеална
част на имота и противоречи ли това на морала.
Съгласно разпоредбата на чл.19 от ЗЗД, предварителният договор за сключване на
определен окончателен договор, за който се изисква нотариална или нотариално заверена
форма, трябва да се сключи в писмена форма. Предварителния договор трябва да съдържа
уговорки относно съществените условия по окончателния договор.
Успешното провеждане на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД предполага положителното
установяване на няколко предпоставки: наличието на валиден предварителен договор, с
който се поема задължение за сключване на определен окончателен договор, чието
съществено съдържане е възпроизведено в клаузите на предварителния договор; качеството
"изправна страна", респ. неизправността на ответника, т. е. неговото бездействие, с оглед на
което договорът не е могъл да бъде сключен; настъпването на падежа на задължението за
сключване на окончателен договор; принадлежност на правото, предмет на договора към
патримониума на прехвърлителя, както и наличието на особените изисквания на закона за
прехвърляне на собствеността - чл. 363 ГПК.
В настоящия случай, ищецът по делото представят пред съда Предварителен договор
за прехвърляне право на собственост върху недвижим имот, сключен между страните на
27.12.2016г., който е в изискуемата от закона писмена форма, като съдържа и необходимите
уговорки за съществените условия по окончателния договор. В него продавачът и купувачът
изрично са посочили предмета на покупко-продажбата- идеална част от конкретно описан
недвижим имот, собственост на ответника, цената, която трябва ищеца да заплати за нея,
както и срока, в който трябва да стане плащането. Изрично е определен и срока за
сключване на окончателния договор, който е до 30 дни след заплащане на последната вноска
от страна на купувача. От своя страна, последният е заплатил изцяло договорената между
страните цена, като задължението е изпълнено точно и по посочения в договора начин.
Ответникът е приел извършените съгласно предварителния договор плащания на
стойност от общо 9000 лева без каквито и да е възражения. Направените такива от него едва
с отговора на исковата молба съдът намира за неоснователни и недоказани. Ответникът
счита, че уговорената продажна цена на неговия дял от имота е твърде ниска, поради което
предварителния договор противоречал на морала и бил нищожен. Съдът намира това
възражение за неоснователно, доколкото предварителния договор е бил подписан от
страните доброволно на 27.12.2016г., като до получаване на поканата от ответника за
сключване на окончателен договор на 08.03.2021г. и след като е получил цялата уговорена
сума, той не е предявявал никакви претенции, че следва да му бъде заплатена по-висока
цена от първоначалната. В тази връзка нито с отговора на исковата молба, нито в хода на
производството по делото не бяха представени доказателства, които да обосноват
4
основателността на претенцията на В.Г.. От друга страна, следва да се има предвид, че
данъчната оценка на делът, който притежава ответника, определена към 20.01.2021г., т.е.
след повече от 4 години от сключване на предварителния договор, е в размер на 4713,80
лева, като договорената през 2016г. цена от страните е близо два пъти по-висока. Въпреки
дадената му възможност, В.Г. не ангажира никакви доказателства в подкрепа на
твърдението си, че между страните са съществували и други уговорки, невписани в
предварителния договор, неизпълнението на които от страна на ищеца, мотивирали
ответника да поиска заплащането на по-висока цена за неговия дял.
Предвид изложеното, съдът счита, че предварителния договор е породил задължения
и за двете страни, които те е следвало да изпълнят. Купувачът е изпълнила своето
задължение, състоящо се в заплащане на уговорената цена на процесния дял от недвижимия
имот, но в уговорения срок -30 дни от заплащането на последната вноска, продавача не е
изпълнил насрещното си задължение за прехвърляне на собствеността върху този дял.
Съгласно разпоредбата на чл.19 ал.3 от ЗЗД, всяка от страните на предварителния
договор може да предяви иск за сключване на окончателен договор.
В настоящия случай, ищецът е изпълнил изцяло задълженията си по процесния
предварителен договор, като въпреки изтеклия срок за сключване на окончателен такъв
ответника отказва да изпълни своето насрещно задължение и да прехвърли собствеността на
собствената си идеална част от недвижимия имот в полза на купувача.
Предвид изложеното, съдът намира предявения иск с правно основание чл.19 ал.3 от
ЗЗД за основателен и доказан, поради което следва да бъде обявен за окончателен,
сключения между страните по делото Предварителен договор за прехвърляне право на
собственост върху недвижим имот от 27.12.2016г.
Дейността на съда в производството по чл. 362 и сл. от ГПК, във вр. с чл. 19, ал. 3 ЗЗД
е идентична с тази на нотариуса при продажба на право на собственост върху недвижим
имот. Съдът следва да провери на основание чл. 586 ал. 1 от ГПК дали праводателят е
собственик на имота, както и дали са налице особените изисквания, които законите поставят
за сключването на сделката. В този смисъл безспорно се установи от представените и
приети като доказателства по делото Договор за продажба на недвижим имот по реда на
Наредбата за държавните имоти от 15.01.1987г., сключен между ОНС-Димитровград и ***
Г., Удостоверение за наследници на *** Г., издадено от община Димитровград на
02.12.2020г. и Удостоверение за данъчна оценка по чл.264 ал.1 от ДОПК, издадено от
община Димитровград, че В. СТ. ГЮР. е собственик по наследство на 1/6 ид.ч. от процесния
недвижим имот. Поради това и доколкото ответника е титуляр на правото на собственост
върху въпросната ид.част от имота, предмет на предварителния договор, не съществува
пречка за обявяването на същия за окончателен.
Съдебното решение по делото замества договора, за чиято действителност е
5
предвидена по-тежка форма, в конкретния случай - нотариален акт. Съгласно нормата на чл.
364, ал. 1 ГПК, в тежест на ищеца е да заплати следващите се нотариална такса и местен
данък, като върху имота следва да се впише възбрана като обезпечение на дължимите от
ищеца разноски по прехвърлянето на имота.
Ищецът следва да бъде осъден да заплати по сметка на Районен съд – Димитровград,
на основание чл. 87 ЗННД нотариална такса в размер на 147,50 лева, определена по реда на
чл. 8 от Тарифа за нотариалните такси, както и такса за вписване на възбрана върху имота до
изплащане на разноските по прехвърлянето в размер на 15 лева, съгласно т. 37 от Тарифа за
държавните такси, които се събират от съдилищата по ГПК. На основание чл.364, ал.1 ГПК
във връзка с чл.47, ал.3, чл.46, ал.2, т.1 ЗМДТ и Наредба №12 за определяне размера на
местните данъци на територията на община Димитровград, ищецът следва да бъде осъдена
да заплати по сметка на община Димитровград местен данък за придобиване на имущество
по възмезден начин в размер 225 лв. (2,5 % върху стойността на дела – 9000 лв.). На
основание чл.364, ал.2 ГПК следва да се укаже в диспозитива на решението, че препис от
него ще бъде издаден, само след представяне от ищцеца на документи, удостоверяващи
заплащане към съда на разноските по прехвърлянето, както и на дължимите към община
Димитровград данъци по чл. 10 и сл. ЗМДТ (данък върху недвижимите имоти) и чл.44 и
сл.ЗМДТ (данък при придобиване на имущество по възмезден начин).
При този изход по спора и на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК ответникът следва да
заплати на ищеца сторените и доказани от него съдебни разноски в производството в за
платена държавна такса в размер на 50 лева. Доколкото по делото е представено единствено
адвокатско пълномощно, но не и договор за правна защита и съдействие, в който да е
уговорено адвокатско възнаграждение, такова в полза на ищеца не следва да се присъжда.
Мотивиран така, съдът
РЕШИ:
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН по реда на чл.19 ал.3 от ЗЗД, по иска на М. СТ.
ГЮР., с ЕГН **********, от гр.П** етаж 2, против В. СТ. ГЮР., с ЕГН **********, от
Димитровград, ул.“Ц*** I“ №2, ап.1, Предварителен договор за прехвърляне право на
собственост върху недвижим имот от 27.12.2016г., съгласно който В. СТ. ГЮР., с ЕГН
**********, продава на М. СТ. ГЮР., с ЕГН **********, собствената си 1/6 ид.ч.,
придобита по наследство от баща му *** Г., починал на 29.12.2009г., от следния недвижим
имот: Апартамент №1, находящ се на първи етаж в жилищна сграда- б**, в Димитровград,
ул.“**“- по документ за собственост /по настоящем ** построен върху държавна земя,
състоящ се от три стаи, хол, кухня, баня, антре, със застроена площ на жилището 97,91 кв.м.,
с прилежащите избено помещение №1 с полезна площ от 7,72 кв.м., таванско помещение №1
6
с полезна площ от 8,37 кв.м. и ведно с 2,53% ид.ч. от общите части на сградата и от правото
на строеж върху мястото, при съседи на жилището: изток- зелени площи, запад- улица,
север- вх.В, юг- апартамент; на избеното помещение: изток- коридор, запад- улица, север –
мазе 10, юг- мазе 8; на таванското помещение: изток- коридор, запад- улица, север- таван 8,
юг- таван 9, който по КККР на Димитровград представлява: Самостоятелен обект в сграда с
идентификатор 21052.1015.303.8.5, с последно изменение на КККР, засягащо
самостоятелния обект от 03.12.2020г., с адрес на имота в Димитровград, ул**, бл.2, вх.Б,
ет.1, ап.1, находящ се в сграда с идентификатор 21052.1015.303.8, с предназначение:
Жилищна сграда- многофамилна, разположена в поземлен имот с идентификатор
21052.1015.303, с предназначение на самостоятелния обект- жилище, апартамент, на едно
ниво, с площ от 97,91 кв.м., при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж-
21052.1015.303.8.4, под обекта- няма, над обекта -21052.1015.303.8.14 и 21052.1015.303.8.13,
ведно с прилежащи части: избено помещение №1 с площ от 7,72 кв.м., таванско помещение
№1 с площ от 8,37 кв.м. и 2,53% ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж,
за сумата в размер на 9000 /девет хиляди/ лева.
ОСЪЖДА В. СТ. ГЮР., с ЕГН **********, от Димитровград, ул.“Ц*** I“ №2, ап.1,
ДА ЗАПЛАТИ на М. СТ. ГЮР., с ЕГН **********, от гр.П** етаж 2, направените деловодни
разноски за платена държавна такса в размер на 50 /петдесет/ лева.
ОСЪЖДА В. СТ. ГЮР., с ЕГН **********, от Димитровград, ул.“Ц*** I“ №2, ап.1,
ДА ЗАПЛАТИ в полза на държавата, по сметка на РС-Димитровград, нотариална такса в
размер на 147,50 лева /сто четиридесет и седем лева и петдесет стотинки/ и такса за
вписване на възбрана в размер на 15 /петнадесет/ лева, а по сметка на община Димитровград
-местен данък за придобиване на имущество по възмезден начин в размер на 225 /двеста
двадесет и пет/ лева.
ДА СЕ ВПИШЕ на основание чл.364 ал.1 от ГПК възбрана върху описания по-горе
недвижим имот до заплащане на следващите се разноски по прехвърлянето от страна на М.
СТ. ГЮР., с ЕГН **********.
Решението може да бъде обжалвано пред Хасковски Окръжен съд в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
Препис от решението да не се издава, докато ищецът не представи документи,
удостоверяващи заплащане към съда на разноските по прехвърлянето, както и на дължимите
7
към община Димитровград данъци и такси по чл.10 и сл. и чл.44 и сл. ЗМДТ.
Съдия при Районен съд – Димитровград: _______________________
8