Р
Е Ш Е Н И Е
№
ІІ-202 02.06.2021г. гр.
Бургас
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
Бургаският
окръжен съд гражданска колегия, втори въззивен състав
На двадесет и девети септември 2020
година
В
публичното заседание в следния състав:
Председател: Росица Темелкова
Членове: Таня
Русева-Маркова
Елеонора Кралева
Секретар:
Ани Цветанова
Прокурор:
като
разгледа докладваното от съдия Русева-Маркова
гражданско
дело номер 1844 по описа за
2020 година,
за
да се произнесе взе предвид следното:
С Решение № 1014 от 10.04.2020г., постановено по гр. дело № 3424/2019г. по описа на Районен съд – Бургас е осъдена Д. Д.Щ. да заплати на Ж.Н.Д. сума в размер от 11 546, 45 лева, представляваща платена на отпаднало основание сума – развален на 01.01.2018 г. предварителен договор от 14.07.2016 г. за покупко-продажба на недвижим имот, представляващ гараж, находящ се в гр. Бургас, ул. „Л. К.“ № *, ведно със законната лихва върху главницата, считано от 30.04.2019 г. до окончателното й изплащане, както и сумата от 1 640, 36 лева, представляваща част от направените от ищеца съдебно-деловодни разноски. С цитираното решение е отхвърлен иска в останалата му част - над уважения до предявения размер от 13 689, 58 лева - поради прихващане с насрещни негови задължения към Д. Щ., както и иска за осъждане на Д. Д.Щ. да заплати на Ж.Н.Д. сумата от 3 350 лева, представляваща стойността на извършени от него подобрения в гореописания имот – поради прихващане в частта от 1 500 лева, а в останалата му част – поради неоснователност, както и предявените от Д. Д.Щ. против Ж.Н.Д. насрещни искове за заплащане на сумата от 7 000 лева, представляваща обезщетение за лишаването й от ползване на същия имот за периода 14.07.2016г. – 04.10.2018г. – поради прихващане в частта от 1 790, 13 лева, а в останалата му част – поради неоснователност, за заплащане на сумата от 2 315 лева, представляваща стойността на необходимите ремонтни дейности за привеждане на имота в състоянието, в което е бил предаден на ищеца - поради прихващане в частта от 1 822 лева, а в останалата му част – поради неоснователност както и за заплащане на сумата от 49 лева – неплатена стойност на ел. енергия за 2 месеца и на сумата от 150 лева – неплатена стойност на вода за 28 месеца – поради неоснователност.
С цитираното решение е отхвърлен предявения от Ж.Н.Д. против Д. Д.Щ. иск за осъждане на ответницата да заплати на ищеца сумата от 920, 28 лева, представляваща лихва за забава, дължима върху главницата от 13 689, 58 лева за периода 01.09.2018г. - 30.04.2019г.
Против постановеното решение е депозирана въззивна жалба единствено от Д. Д.Щ., с която се претендира да бъде отменено постановеното решение като неправилно и незаконосъобразно и вместо него да бъде постановено ново решение по съществото на спора, с което да бъде уважен изцяло предявения насрещен иск, както и направените оспорвания по отношение на дължимите разноски за подобрения. Изрично в жалбата се посочва, че се претендира да бъде отменено първоинстанционното решение и вместо него да бъде постановено ново решение, с което да бъде уважен изцяло предявения насрещен иск, както и да бъдат уважени направените оспорвания по отношение на дължимите разноски за подобрения. В жалбата се посочва, че преценката на съда относно съществуващите доказателства и материали по делото с оглед на издадения съдебен акт е неправилна и непълна – налице е произнасяне, без да са съобразени всички доказателства, събрани по делото. Посочва се, че констатациите на съда, в които се установява, че през периода от 14.07.2016г. до 21.12.2017г. ответника по насрещния иск е ползвал имота, но при наличие на правно основание ва това, а именно – въз основа на сключения между тях предварителен договор за покупко-продажба на имота, по силата на който му е било предадено владението, не отговарят на предвиденото в предварителния договор, съгласно който страните са се договорили имотът да бъде освободен и владението предадено на купувача след нотариално прехвърляне на имота. В жалбата се посочва, че фактът, че ключовете са били предадени не може да означава предаване на владението по смисъла на предварителния договор, тъй като е ясна волята на страните владението да се предаде при сключването на окончателния договор. В жалбата се посочва, че няма предаване на владението по смисъла на чл. 70, ал. 3 от ЗС чрез предварителния договор. Посочва се, че Ж.Д. е ползвал имота без правно основание, тъй като между страните е имало писмена уговорка в предварителния договор владението да бъде предадено след подписването на окончателния договор и ищецът е ползвал имота, но не в качеството на добросъвестен владелец, а в качеството на държател. В жалбата се посочва, че вследствие на неправилния извод на съда, че има предадено владение следват и следващите изводи на съда, които опорочават цялото решение в частта, касаеща присъждане на разноски за подобрения. Посочва се, че е неправилен извода на съда, че ищецът има правата по чл. 71 и чл. 72 от ЗС и в резултат на това всички присъдени обезщетения за подобрения на това основание са незаконосъобразни.
Изрично се уточнява, че първоинстанционното решение се атакува частично по отношение на отхвърлените насрещни искове за сумата от 5 901, 87 лева, както и се атакува частично уважения иск за изпълнение на строително монтажни работи от страна на Ж.Д. в размер на 1 500 лева.
Не се отправят искания за събиране на нови доказателства пред настоящата инстанция.
В съдебно заседание въззивната страна чрез своя процесуален представител поддържа своята жалба и счита, че следва да бъде уважена.
Ответната страна по депозираната въззивна жалба – Ж.Н.Д. депозира по делото писмен отговор, в който посочва, че решението на първоинстанционния съд е законосъобразно, правилно и обосновано, не страна от посочените пороци в жалбата и се претендира то да бъде потвърдено изцяло. В отговора се изразява несъгласие с посоченото във въззивната жалба, че първоинстанционният съд се е произнесъл без съобразяване с всички налични доказателства и материали, събрани по делото, като неправилно е изтълкувал правния спор между страните за дължимостта на обезщетение за ползване на имота без правно основание за датата на сключване на предварителния договор – 14.07.2016г. до датата на развалянето му – считано от 01.01.2018г. В отговора се посочва, че несъмнено предаването на ключовете, извършено в деня на подписване на предварителния договор за покупко-продажба на процесния имот представлява предаване на фактическата власт върху вещта и с развалянето на договора отпада основанието за ползване на имота, прекратява се облигационното отношение и се дължи връщане на даденото по договора предвид обратното действие на развалянето, но съгласието за предаване на владението, което е фактическо състояние, не може да отпадне с обратна сила.
Не се отправят искания за събиране на нови доказателства пред настоящата инстанция.
В съдебно заседание ответната страна по въззивната жалба – Ж.Н.Д. чрез своя процесуален представител оспорва жалбата и счита, че следва да бъде оставена без уважение и да бъде потвърдено първоинстанционното решение.
Бургаският окръжен съд като взе предвид исканията и твърденията на страните, разпоредбите на закона и представените по делото доказателства намира за установено от фактическа и правна страна следното:
Производството пред Районен съд – Бургас е образувано по повод предявени няколко обективно съединени иска от Ж.Н.Д. против Д. Д.Щ., с които се претендира да бъде осъдена ответната страна да му заплати следните суми:
- сума в размер на 13 689, 58 лева, представляваща платени вноски по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот – гараж, находящ се в гр. Бургас, ул. „Л. К.“ № *, с площ от 21, 50 кв.м., ведно с 0, 43 ид.ч. кв.м. от прохода, както и съответния процент идеални части от общите части на сградата, сключен на 14.07.2016г. и развален на 21.12.2017г., с които вноски ответницата се е обогатила неоснователно, ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата на подаване на исковата молба до изплащане на вземането;
- сума в размер от 920, 28 лева, представляваща обезщетение за забава в размер на мораторна лихва, изчислено върху претендираната главница за периода от 01.09.2018г. до 30.04.2019г.;
- сума в размер на 3 350 лева, представляваща стойността на извършените от ищеца Ж.Д. подобрения в следния недвижим имот – гараж, находящ се в гр. Бургас, ул. „Л. К.“ № *, с площ от 21, 50 кв.м., ведно с 0, 43 кв.м. от прохода, както и съответния процент идеални части от общите части на сградата, ведно със законната лихва върху сумата от датата на завеждане на исковата молба – 30.04.2019г. до изплащане на вземането, а при условията на евентуалност и в случай, че не се докаже изричното съгласие на собственика за извършване на подобренията се претендира да бъде постановено съдебно решение, с което да бъде присъдена увеличената стойност на имота на основание чл. 74, ал. 1 от ЗС, ведно със законната лихва върху сумата от датата на завеждане на исковата молба – 30.04.2019г. до изплащане на вземането.
В исковата молба се посочва, че на 14.07.2016г. Ж.Д. и ответната страна Д. Щ. са сключили предварителен договор за покупко-продажба на гараж, находящ се в гр. Бургас, ул. „Л. К.“ № *, като при подписването на договора е заплатено капаро в размер на 1 000 евро, а договорената цена е в размер на 10 500 евро и с подписването на договора е предадено владението на имота, като страните са се разбрали, че ищецът може да прави необходимите подобрения, тъй като смята да използва имота за жилищни нужди. В исковата молба се посочва, че ищецът е заплатил три вноски на обща стойност от 15 689, 58 лева, но поради невъзможност да заплати остатъка от сумата, страните са развалили сключения предварителен договор на 21.12.2017г. и на 04.10.2018г. и върнал имота на ответната страна. В исковата молба се посочва, че ищецът е отправил покана до ответната страна да му върне заплатената сума и през месец август 2018г. е получил банков превод за сума в размер на 2 000 лева, но останалата сума не му е била възстановена.
Ответната страна по иска депозира писмен отговор по реда на чл. 131 от ГПК, в който посочва, че не се спори относно обстоятелството, че между страните има валидно сключен предварителен договор за покупко-продажба от 14.07.2016г. за недвижим имот, находящ се в гр. Бургас, както и не се спори, че предварителният договор е развален поради неплащане на продажната цена на 31.12.2017г. Оспорва твърдението за предаване на владението на имота и твърди, че владението на имота не е било прехвърляно, тъй като съгласно предварителния договор страните са се договорили имотът да бъде освободен и владението предадено на купувача след нотариалното прехвърляне на имота, а в случая такова не е извършено.
Ответната страна предявява насрещен иск, с който претендира да бъде осъден Ж.Д. да й заплати следните суми:
- сума в размер на 7 000 лева, представляваща обезщетение за лишаването й от ползване на имота за периода от 14.07.2016г. до 04.10.2018г.;
- сума в размер от 2 315 лева, представляваща стойността на необходим ремонт на помещението за привеждането му в състояние идентично с това, в което е било предадено на ищеца;
- сума в размер на 49 лева, представляваща стойността на потребена ел. енергия за период от два месеца и
- сума в размер от 150 лева, представляваща неплатена стойност на консумирана вода за период от 28 месеца.
За да постанови своето решение, първоинстанционният съд е приел, че ответната страна следва да върне на ищеца сумата от 13 658, 58 лева която сума след развалянето на предварителния договор се явява получена от нея на отпаднало основание. В тази си част първоинстанционното решение не е обжалвано от страна на Д. Щ. и е влязло в законна сила и тази претенция не е предмет на въззивното производство.
Отхвърлена е претенцията за забава в размер на 920, 28 лева, дължимо върху главницата от 13 689, 58 лева за периода от 01.09.2018г. до 30.04.2019г., тъй като по делото не са представени доказателства за отправена от ищеца до ответницата покана за връщане на сумата преди завеждане на делото. В тази си част първоинстанционното решение не е обжалвано от страна на ищеца – Ж.Н.Д. – влязло е в законна сила и тази претенция не е предмет на въззивното производство.
По отношение на предявената претенция от страна на Ж.Д. за заплащане на сума в размер от 3 350 лева, представляваща стойността на извършените от негова страна подобрения в имота съдът е приел, че предявеният иск е основателен и доказан до размера от 1 500 лева, представляваща увеличената стойност на имота, а в останалата му част – за сумата над 1 500 лева до предявеният размер от 3 350 лева искът е неоснователен и недоказан. Първоинстанционното решение по отношение на тази претенция се атакува от страна на Д. Щ., но е и от Ж.Д., поради което и съдът намира, че в частта, в която е отхвърлена тази претенция за сумата над 1 500 лева до претендирания размер от 3 350 лева решението е влязло в законна сила и не е предмет на въззивното производство. Предмет на обжалване е само уважената част на претенцията от 1 500 лева.
По отношение на предявения насрещен иск от страна на Д. Щ. в размер на 7 000 лева, съдът е приел, че искът е основателен единствено за периода от 01.01.2018г. до 04.10.2018г. в размер на 1 790, 13 лева за този период от време, а в останалата му част е отхвърлил претенцията, като е приел, че за периода от 14.07.2016г. до 31.12.2017г. ответната страна по насрещния иск е ползвал имота, но при наличие на правно основание за това, а именно – въз основа на сключения между тях предварителен договор за покупко-продажба на имота и за този период от време искът е неоснователен. Първоинстанционното решение по отношение на тази претенция се атакува от страна на Д. Щ. в отхвърлената част на претенцията – за сумата над 1 790, 13 лева до претендирания размер от 7 000 лева, но не е атакувано от Ж.Д. за уважената част на претенцията от 1 790, 13 лева, поради което и настоящата инстанция счита, че в тази му част решението е влязло в законна сила и не е предмет на въззивното производство. Предмет на обжалване е само отхвърлената част на претенцията за сумата над 1 790, 13 лева до претендираната сума от 7 000 лева.
По отношение на предявената насрещна претенция за сума в размер на 2 315 лева, представляваща стойността на необходимите ремонтни дейности за привеждане на имота в състоянието, в което е бил предаден на ищеца при сключването на предварителния договор, съдът го е приел за основателен до размер от 1 822 лева, тъй като разходите за премахване на извършените от Д. изменения в процесния имот възлизат на 1 822 лева, като в останалата част първоинстанционния съд е отхвърлил иска. Предмет на обжалване във въззивното производство е отхвърлената част на претенцията – за сумата над 1 822 лева до претендирания размер от 2 315 лева от страна на Д. Щ.. Ж.Д. не атакува уважената част на претенцията за сумата от 1 822 лева и в тази му част първоинстанционното решение е влязло в законна сила.
По отношение на претенциите за заплащане на сума в размер на 49 лева, представляваща неплатена стойност на ел. енергия и сума в размер на 150 лева, представляваща неплатена стойност за консумирана вода, съдът е счел, че тези претенции са неоснователни и недоказани, тъй като по делото не са ангажирани доказателства нито за наличие на основание за дължимост на тези суми, нито по отношение на техния размер. Решението в тази му част се атакува от страна на Д. Щ..
Предмет на въззивното обжалване в конкретния случай е единствено първоинстанционното решение в частта, в която е отхвърлена насрещната претенция за сумата от 5 901, 87 лева (5 209, 87 лева – отхвърлената претенция за ползване на имота без правно основание за това, 493 лева, представляваща отхвърлената претенция за стойността на необходимите ремонтни дейности за привеждане на имота в състоянието, в което е бил предаден на ищцата, сума в размер на 49 лева, представляваща неплатена стойност на ел. енергия и сума в размер на 150 лева, представляваща неплатена стойност на консумирана вода), както и в частта, в която е уважена претенцията за сума в размер от 1 500 лева, представляваща извършени строително-монтажни работи от Ж.Д.
По делото е представен Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 14.07.2016г., от който е видно, че Д. Д.Щ. в качеството си на продавач е продала на Ж.Н.Д. в качеството си на купувач следния своя недвижим имот, представляващ гараж, находящ се в гр. Бургас, ул. „Л. К.“ № *, състоящ се от 21, 50 кв.м. на цена от 10 500 евро, от която сума при подписване на договора купувачът е капарирал 1 000 евро и се е задължил останалата част от сумата в размер на 9 500 евро да бъде изплатена на продавача преди нотариалното прехвърляне на имота и не по-късно от тридесет дни след сключването на предварителния договор.
Видно от представена по делото Разписка от 04.10.2018г. (лист 34 от първоинстанционното производство) Ж.Н.Д. е направил изявление, че на 04.10.2018г. е освободил помещението и е предал ключовете на С. Щ..
По делото е представена писмена Нотариална покана от 11.02.2019г., отправена от Д. Д.Щ. до Ж.Н.Д. – връчена на адресата Ж.Н.Д. на 12.02.2019г., от която е видно, че ищецът е бил поканен да заплати обезщетение за ползване на имота в размер на 250 лева месечно – общо 28 месеца за периода след 31.12.2017г. В поканата е отразено и обстоятелството, че след освобождаване на имота, същият се е нуждаел от ремонт, за да бъде възстановен, както и да заплати сума в размер на 49 лева, неплатена ел. енергия за два месеца и консумирана вода за 28 месеца в размер на 150 лева.
По делото е изготвена съдебно-техническа експертиза от 14.11.2019г., от която е видно, че стойността на ремонта на баня и тоалетна (труд и материали) се равнява на сума в размер от 714 лева, стойността на изпълнените строително-монтажни работи в стаята възлиза на сума в размер на 474 лева, стойността на кухненския кът е в размер на 478 лева. Вещото лице в своето заключение посочва, че стойността на изпълнените строителни работи в процесния имот възлизат на 1 664 лева, като средната пазарна стойност на имота се е завишила с около 1 500 лева, вследствие изпълнените и описани строителни дейности, но липсват строителни книжа за промяна предназначението на имота. Вещото лице посочва, че стойността на необходимия ремонт с оглед възстановяване на имота в състоянието му преди подписването на договора възлиза на сума в размер от 1 822 лева. Вещото лице посочва, че към момента на огледа, гаражът не се ползва по предназначение, а е преустроен в стая с тоалетна и антре, за което не са били открити строителни книжа.
Част от описаните строително-монтажни работи могат да се демонтират и да бъдат изнесени от имота, без да се наруши предназначението му и неговото ползване – електрически бойлер на стойност от 179 лева и кухненски шкафове – общо на стойност от 310 лева (кухненски шкафове и монтирана в тях мивка) – общо – сума в размер на 489 лева.
По делото е представено Допълнително заключение от 29.11.2020г., от неоспореното заключение на която е видно, че стойността на труд и материали за разбиване на фаянс и теракот в тоалетната с цел поставяне на сифон и на мръсен канал в тоалетната и водопровод за батерията, както и в кухненския кът възлиза на 60 лева. Вещото лице посочва и обстоятелството, че водопроводът и канализацията за кухненския кът в антрето на имота, са изградени по пода на банята-тоалетна (под настилката от теракот).
По делото е допусната и съдебно-икономическа експертиза и от представеното и неоспорено заключение от 18.11.2019г. се установява, че средната пазарна наемна стойност към процесния период 14.07.2016г. до 14.10.2018г. на недвижим имот – гараж, находящ се в гр. Бургас, ул. Л. К. № *с площ от 21, 50 кв.м. възлиза на 2 933 лева. Средната пазарна наемна стойност към процесния период 14.07.2016г. до 04.10.2018г. на недвижим имот с жилищно предназначение или магазин, находящ се в гр. Бургас, ул. Л. К.с площ от 21, 50 кв.м. възлиза на сума в размер от 5 124 лева. В съдебно заседание вещото лице посочва, че партерно помещение означава, че не е на жилищен етаж, какъвто е и процесния недвижим имот. Процесният имот няма друг статут освен за гараж – няма на пазара партерни помещения, които са със статут на гараж и едновременно с това да са за живеене. Вещото лице посочва, че предназначението на обекта е променено – по документи е гараж, а към настоящия момент е преустроено за живеене, но в отклонение от разпоредбите на Наредба № 7 за строителни правила и норми за жилище и не са били открити строителни книжа за така извършеното преустройство в имота.
По делото в качеството му на свидетел е разпитан Н. А.Д. – баща на ищеца, от показанията на когото се установява, че не познава Д. Щ., но знае, че тя е собственик на гаража, който е закупил неговия син, но е имал да доплаща. Свидетелят посочва, че неговият син е направил ремонт в помещението. Посочва, че в гаража не е имало баня, а само тоалетна и той е направил нов мръсен канал за кухнята, тъй като е нямало въобще кухня, нямало е мръсен канал и вода и той е направил ВиК за кухнята. Свидетелят посочва, че синът му е влязъл в гаража на 14.07.2016г. и е започнал да го ремонтира, но той не знае дали собственичката на имота е знаела за ремонтите, които синът му е направил. Изрично допълва, че собственичката е знаела, че той ще живее там и ще го ползва за жилище, но не е сигурен дали е знаела, че той ще прави ремонти. Свидетелят посочва, че освен банята и кухнята синът му е направил и външна стена – иззидал е около 80 см стена от итонг, а преди това е имало някаква дограма, но през зимата не е ставало за живеене със старата дограма, защото е било студено. Свидетелят посочва, че когато синът му е закупил имота в него не е можело да се влезе с кола и да се ползва за гараж, тъй като подът е бил вдигнат от тротоара с около 30 см.
По делото в качеството й на свидетел е разпитана Г. Т. Т., от показанията на която се установява, че познава страните по делото, тъй като е стопанисвала заведение за хранене до училище „Л. К.“, което се намира точно до имота на Д.. Свидетелката посочва, че тя е била там още преди Д. да купи това помещение и след като са го купили първо са го използвали за магазин за дрехи, а след това е било магазин за закуски, а после шивашко ателие, след което Ж. е влязъл да живее там. Свидетелката посочва, че е влизала в помещението когато е било магазин. Свидетелската посочва, че знае, че Ж. е живял в това помещение, тъй като го е виждала да излиза от там и знае, че е ползвал помещението за живеене. Посочва, че не го е виждала да прави ремонти в помещението.
На основание чл. 269 от ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, по допустимостта му – в обжалвана част, а по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата. При тази служебна проверка, съдът намира първоинстанционното решение за валиден и допустим съдебен акт. По отношение на изложените съображения във въззивната жалба, съдът съобрази следното:
По
отношение на претенцията за заплащане на обезщетение за ползване на имота за
периода от 14.07.2016г. до 31.12.2017г. и за отхвърлената част от претенцията в
размер на 5 209, 87 лева, настоящата инстанция намира за установено следното:
На основание чл. 59, ал. 1 от ЗЗД всеки, който се е обогатил без основание за сметка на другиго, дължи да му върне онова, с което се е обогатил, до размера на обедняването.
С оглед установената трайна и непротиворечива практика на ВКС на РБ, изразена и в Решение № 1 от 11.05.2020г., постановено по гр. дело № 289/2019г. по описа на ВКС на РБ – постановено по реда на чл. 290 от ГПК и допуснато до касационно обжалване по въпроса – дължи ли владелецът, придобил фактическа власт върху недвижим имот на основание предварителен договор за покупко-продажба, обезщетение на собственика за ползване на имота за периода от сключване на предварителния договор до неговото разваляне, и дали в тази хипотеза владелецът е приравнен на добросъвестния владелец относно подобренията и правото на задържане. В своето решение, съдът изрично приема, че владелецът, който е получил владението въз основа на валидно сключен предварителен договор, не дължи на собственика обезщетение за ползване на имота за времето от предаване на владението до разваляне на предварителния договор. Като последица от развалянето на договора всяка от страните трябва да върне на другата страна направените от нея престации – купувачът дължи да предаде на собственика владението на имота, а последният – да му върне платената цена. В това се изразява прогласеното в чл. 88, ал. 1 от ЗЗД обратно действие на развалянето. ВКС на РБ приема, че владението, основано на предварителен договор, е по дефиниця обикновено (недобросъвестно), но като отчита, че в този случай то не е установено самоволно, а със съгласието на собственика, законът е счел за справедливо да признае на този владелец някои от правата на добросъвестния владелец – да ползва вещта и да получава добивите от нея до предявяване на иск от собственика за връщането й, както и да получи увеличената стойност на имота вследствие на извършените подобрения. Правото на купувача, на когото е предадено владението въз основа на валиден предварителен договор, сключен със собственика, да ползва вещта без да заплаща обезщетение на собственика, произтича от закона – чл. 71 от ЗС, който указва и срока, в който то съществува – до предявяване на иск за връщането й. Ако преди предявяване на иска предварителният договор е бил развален по реда на чл. 87, ал. 1 и ал. 2 от ЗЗД, правото на владелеца – купувач да ползва имота без да дължи обезщетение на собственика се прекратява от момента на разваляне на договора, тъй като отпада един от елементите на фактическия състав, с който законът свързва упражняването на това право. Докато договорът не бъде развален или не бъде предявен иск за връщане на вещта, владелецът – купувач ползва имота на основание валидно сключен със собственика предварителен договор, поради което за времето от предаване на владението до разваляне на договора ползването не е без основание и той не дължи обезщетение.
Както бе отбелязано по-горе – по делото не е спорно, че страните са сключили предварителен договор за покупко-продажба на 14.07.2016г., който е развален, считано от 01.01.2018г. и за този период от време Ж.Д. е ползвал имота на основание валидно сключен със собственика предварителен договор и за този период от време ползването не е без основание и той не дължи обезщетение за ползване на имота.
Мотивиран от изложеното, БОС намира, че претенцията на Д. Щ. за заплащане на обезщетение за ползване на недвижимия имот за периода от 14.07.2016г. до 31.12.2017г. е неоснователна и тъй като настоящата инстанция достига до същите фактически и правни изводи, до които е достигнал и първоинстанционния съд, настоящата инстанция намира, че атакуваното решение следва да бъде потвърдено в тази му част.
По
отношение на отхвърлените претенции за заплащане на сума в размер на 49 лева,
представляваща неплатена стойност на ел. енергия и в размер на 150 лева,
представляваща стойност за консумирана вода, съдът намира за установено
следното:
По делото не са представени доказателства за заплащане на тези суми като консумирани вода и електроенергия за процесния период от време. По делото не са представени и доказателства за заплащане на тези суми от страна на Д. Щ., касаещи процесния период от време, поради което и настоящата инстанция намира, че тези претенции са неоснователни и следва да бъдат отхвърлени. Настоящата инстанция достига до същите правни и фактически изводи, до които е достигнал и първоинстанционния съд, поради което и атакуваното решение в тази му част следва да бъде потвърдено.
По отношение на отхвърлената претенцията за заплащане на стойността на необходимите ремонтни дейности за привеждане на имота в състоянието, в което е бил предаден на ищеца при сключването на предварителния договор в размер на 493 лева, както и по отношение на уважената претенция на Ж.Д. за заплащане на Д. Щ. на сума в размер от 1 500 лева, представляваща стойността на подобренията, които е извършил Ж.Д. в имота и с която сума се е увеличила стойността на процесния имот, настоящата инстанция намира следното:
Както бе отбелязано по-горе – първоинстанционното решение е влязло в законна сила по отношение на уважената част на претенцията – сума в размер на 1 822 лева. По отношение на отхвърлената част на претенцията – за сумата над 1 822 лева до претендирания размер от 2 315 лева, настоящата инстанция намира, че по делото не са представени доказателства, от които да се установи, че стойността на ремонтните разходи за възстановяване на имота в предишното му състояние възлизат на стойност повече от 1 822 лева, поради което и само на това основание претенцията следва да бъде отхвърлена като недоказана.
С оглед на така отправените претенции – първоначално предявената претенция от страна на Ж.Д. за заплащане стойността на извършените подобрения в имота и насрещно отправената претенция на Д. Щ. за заплащане стойността на ремонтните работи, необходими за възстановяване на имота в предишното му състояние, съдът намира, че е налице колизия между правото на ищеца да претендира за извършените подобрения да получи увеличената стойност на имота и правото на ответната страна – продавач по предварителния договор да претендира стойността на ремонтните работи, които са необходими за възстановяване на вещта. Това безспорно произтича от невъзможността да бъде задължен собственика на вещта да заплати стойността на извършени строително-монтажни работи, които са насочени към промяна предназначението на вещта, която той не желае и за която безспорно страните не са се договаряли. От друга страна – по делото не се твърди от ответната страна да е извършила тези строително-монтажни работи, поради което и не се установява вещта да е приведена в състояние, в което е била към момента на сключването на предварителния договор – 14.07.2016г.
По делото от събраните доказателства безспорно се установява, че по своето предназначение вещта – предмет на сключения между страните Предварителен договор за покупко-продажба от 14.07.2016г. е гараж с площ от 21, 50 кв.м., който се ползвал като магазин и в обекта е имало изградена тоалетна с фаянсова облицовка по стените, оборудвана с моноблок и мивка. В обекта е имало поставена и дограма – вратопрозорец. При това положение, настоящата инстанция намира, че състоянието, в което желае ответната страна – собственик на недвижимия имот да бъде върнат имота е именно въззможността да бъде ползван като магазин, тъй като в това състояние е предаден на Ж.Д. – купувач по предварителния договор. Това обстоятелство се потвърждава от събраните по делото гласни доказателства, от които се установява, че преди страните да сключат предварителния договор, имотът е отдаван под наем именно като магазин. Установява се и от факта, че в имота още преди да бъде сключен предварителния договор е имало поставена тоалетна, оборудвана с моноблок и мивка, имало е поставена врата, както и на входа на обекта е била поставена и дограма – вратопрозорец, който безспорно препятства възможността имотът да се ползва като гараж. От друга страна – по делото се установява, че предприетите от страна на ищеца строително-монтажни работи се изразяват в ремонт на съществуващата тоалетна и поставяне на нова врата, както и на душ, за да може да бъде използвана и като баня, подмяна на вратопрозорец, изграждане на кухненски кът, като изградените водопровод и канализацията за кухненския кът е изградена под настилката от теракот.
Подобрението на чужд имот е налице в хипотезите, когато владелецът (държателят) на чуждия имот влага труд и средства и допринася за увеличението стойността на вещта. В конкретния случай е безспорно, че ищецът твърди, че е извършил редица строително-монтажни работи, за да ползва процесния недвижим имот като жилище. От друга страна - по делото не се спори, че по отношение на вещта не е налице процедура за промяна предназначението на вещта и е безспорно и обстоятелството, че собственикът на една вещ не би могъл да бъде задължен да заплаща стойността на подобрения, които той не желае и които съгласно строителни правила и норми на ЗУТ не би могъл да запази при ползването на вещта съобразно нейното предназначение по закон. В конкретния случай обаче е безспорно, че недвижимия имот е ползван от страна на собственика Д. Щ. като магазин и в тази връзка част от строително-ремонтните работи, извършени от страна на Ж.Д. ползват вещта и увеличават нейната стойност, тъй като съществуващите към момента на сключването на предварителния договор вещи са били подменени с нови, а не са поставяни за първи път от негова страна. В този смисъл, настоящата инстанция намира, че строителните работи, изразяващи се в подмяната на ВиК инсталация, подмяна на съществуващата тоалетна с нова, подмяната на съществуващата дограма – вратопрозорец са от такова естество, че са увеличили стойността на имота и следва да бъдат признати като такива и да бъде осъдена ответната страна – Д. Щ. да ги заплати на Ж.Д.. За част от поставените вещи обаче като електрически бойлер и кухненски шкафове с монтирана мивка е налице възможност да бъдат отделени от вещта без да се наруши нейната функционална характеристика и предметна цялост – за ищеца съществува възможност да вдигне тези вещи и не е правилно в увеличената стойност на имота да се включва и цената на тези вещи – в този смисъл и ППВС № 6/74г. При това положение, настоящата инстанция намира, че от сумата от 1 500 лева следва да бъде приспадната стойността на ел. бойлер и кухненските шкафове – общо – сума в размер на 489 лева и с тази стойност следва да бъде намалена присъдената увеличена стойност на имота.
Мотивиран от изложеното, настоящата инстанция намира, че първоинстанционното решение следва да бъде отменено в частта, в която е осъдена Д. Д.Щ. да заплати на Ж.Н.Д. сума в размер над 11 057, 45 лева до присъдения размер от 11 546, 45 лева и вместо това да бъде отхвърлена претенцията на Ж.Д. да бъде осъдена ответната страна Д. Щ. да му заплати сумата от 489 лева, представляваща сбора от цената на поставен ел. бойлер и кухненски шкафове с мивка.
Разноските между страните следва да останат така, както са направени, тъй като въззивната жалба е уважена по отношение на уважената претенцията на Ж.Д. и е отхвърлена по отношение на предявените насрещни претенции.
На
основание чл. 280, ал. 3, т. 1 от ГПК настоящото решение подлежи на касационно
обжалване единствено по отношение на по
отношение на предявената насрещна претенция от страна на Д. Щ. против Ж.Д., с
която претендира да бъде осъден ответника да й заплати сума в размер на
7 000 лева, представляваща обезщетение за ползване на недвижимия имот без
правно основание за това. По отношение на предявения иск за заплащане на сума в
размер на 13 658, 58 лева, дължима на отпаднало основание след развалянето
на сключения между страните предварителен договор за покупко-продажба на
недвижимия имот първоинстанционното решение е влязло в законна сила и на това
основание не подлежи на касационно обжалване. По отношение на останалите
претенции – всяка една от тях е с цена на иска под 5 000 лева и на това
основание не подлежи на касационно обжалване.
Мотивиран от горното, Окръжен съд – Бургас
Р Е Ш И:
ОТМЕНЯ Решение № 1014 от 10.04.2020г., постановено по гр. дело № 3424/2019г. по описа на Районен съд – Бургас в частта, в която е осъдена Д. Д.Щ. да заплати на Ж.Н.Д. сума в размер над 11 057, 45 лева до присъдения размер от 11 546, 45 лева и вместо това ПОСТАНОВЯВА:
ОТХВЪРЛЯ предявения от Ж.Н.Д., ЕГН ********** *** иск, с който претендира да бъде осъдена Д. Д.Щ., ЕГН ********** *** да му заплати стойността на извършени от негова страна подобрения в недвижим имот, представляващ гараж с площ от 21, 50 кв.м. и находящ се в гр. Бургас, ул. „Л. К.“ № *, а именно – сума в размер на 489 (четиристотин осемдесет и девет) лева, представляваща стойността на електрически бойлер и кухненски шкафове с мивка.
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 1014 от 10.04.2020г., постановено по гр. дело № 3424/2019г. по описа на Районен съд – Бургас в останалата му обжалвана част, а именно – в частта, в която са отхвърлени предявените насрещни претенции за сума в размер на 5 209, 87 лева – отхвърлената претенция за ползване на имота без правно основание за това, 493 лева, представляваща отхвърлената претенция за стойността на необходимите ремонтни дейности за привеждане на имота в състоянието, в което е бил предаден на ищцата, сума в размер на 49 лева, представляваща неплатена стойност на ел. енергия и сума в размер на 150 лева, представляваща неплатена стойност на консумирана вода
В останалата му част Решение № 1014 от 10.04.2020г., постановено по гр. дело № 3424/2019г. по описа на Районен съд – Бургас е влязло в законна сила.
Решението подлежи на
касационно обжалване в едномесечен срок от съобщаването му на страните пред
Върховния касационен съд на Република България по отношение на предявената
насрещна претенция от страна на Д. Щ. против Ж.Д., с която претендира да бъде
осъден ответника да й заплати сума в размер на 7 000 лева, представляваща
обезщетение за ползване на недвижимия имот без правно основание за това. В
останалата му част настоящото решение е окончателно и не подлежи на касационно
обжалване.
Препис от постановеното
решение да се изпрати на страните за запознаване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: 1.
2.