Р Е Ш Е Н И Е
№ V-
210 Година 2020, 02.10 град Бургас
В
И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
Бургаският
окръжен съд, ІІ-ро
Гражданско отделение, V-ти въззивен състав
На
седемнадесети август година две хиляди и двадесета
в
публично заседание в следния състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Вяра Камбурова
ЧЛЕНОВЕ:1.Галя Белева
2.мл.с. Александър
Муртев
Секретар
Таня Михова
като
разгледа докладваното от съдията В. Камбурова
въззивно
гражданско дело номер 1615 по описа за 2020 година.
Производството
по делото е по реда на чл.258 и сл. от
ГПК и е образувано по повод въззивна жалба
вх.№17599/27.05.2020г., подадена от ,,ЦАМ ПРОПЪРТИС МЕНИДЖМЪНТ“ЕООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление: гр.Бургас, ул.,,Перущица“№22-
партер, ответник в първоинстанционното производство, представлявано от
управителя Петър Анатолиев Панов, чрез адв. Мирослав Ангелов
- БАК, със съдебен адрес: гр.Бургас,
ул.,,Пиротска“№26, ет.1, ап.1, срещу Решение №980/09.04.2020г., постановено по
гр.д.№352/2019г. по описа на Районен съд- Бургас.
С посоченото решение, Бургаският районен съд е приел за установено между ищцата Л.А.М.,
гражданин на Р.Ф., род. на ***г. в гр.П.*** и ответника ,,ЦАМ ПРОПЪРТИС МЕНИДЖМЪНТ“ЕООД, че на основание чл.26 от ЗЗД вр.с чл.2 от ЗУЕС, сключения помежду им договор за обслужване и управление
от 06.03.2013г., е нищожен поради липса на форма.
Със същото решение, съдът е осъдил
ответното дружество да заплати на ищцата, на основание чл.55, ал.1, предл.първо
вр.чл.34 от ЗЗД, сумата от 1628 евро- главница, представляваща недължимо
платена на ответника без основание сума въз основа на сключения помежду им
нищожен договор за обслужване и управление от 06.03.2013г., ведно със законната
лихва от подаване на исковата молба- 17.01.2019г. до окончателното й изплащане
и е осъдил ищцата да заплати на ответното дружество на основание чл.61, ал.2 от ЗЗД, съразмерно
на притежаваните от нея ид.ч. от общите части на сградата, находяща се в к/с,,М.К.“ в гр.Царево, в който се намира собствения й недвижим
имот – апартамент, сумата от 109.63 евро /в левовата равностойност от 214.42 лв/- главница, представляваща
извършени от дружеството разходи за охрана, работни заплати и осигуровки
на работници на дружеството във връзка с охрана и поддръжка на к/с,,М.К.“, направени за периода 01.01.2016г. до 31.12.2018г.,
и сумата от 28.08 евро (левовата равностойност от 52.92 лева)- главница,
представляващи извършени от дружеството разходи за материали и консумативи във
връзка с почистването, поддръжката и профилактиката на общите части на сградата
в комплекса, в т.ч. басейн, асансьор и зелени площи в к/с ,,Мохито клуб“, в
който се намира притежавания от ищцата обект, направени за периода от
01.01.2016г. до 31.12.2018г., като съдът е отхвърлил в останалите им части
предявените насрещни искове съответно над уважената част от 109.63 евро до
претендираната сума от 1103.47 евро- главница и над уважената част от 28.08
евро до претендираната от 524.53 евро, като неоснователни.
Страните са осъдени да заплатят разноски по
делото съобразно уважената/ отхвърлена
част от исковите претенции.
С жалбата се изразява недоволство от решението, като на първо място се
излагат доводи за неговата
недопустимост- като постановено по непредявен насрещен иск. Жалбоподателят
намира обжалваният съдебен акт за неправилен и необоснован, постановен в
противоречие с материалния закон и процесуалните правила.
Излага становище, че първоинстанционният съд не е извършил цялостен
анализ на събраните по делото доказателства (писмени, гласни, заключение на
вещите лица по експертизи) и не е обсъдил в пълнота наведените от ответника
възражения (чл.293,ал.3 от ТЗ). В тази връзка излага, че аргументите на насрещната страна по делото за нищожност
на сключения между страните договор за обслужване и управление, били неоснователни.
Оспорва изводите на районния съд, че
процесният комплекс, в който се намира имотът на ищцата, представлявал такъв от
затворен тип по смисъла на §1,т.3 от ЗУЕС. Счита, че в конкретния случай
липсвали елементите, посочени в закона-контролиран достъп на външни лица, както
и допълнително построени обекти, обслужващи собствениците и обитателите. Сочи,
че наличието на паркинг, басейн и зелени площи не означавало, че са изпълнени
съответните законови изисквания. Подчертава, че по силата на приращението,
всичко застроено върху поземления имот се явявало собственост на собственика на
земята (,,ЦАМ БАЛКАН ИНВЕСТ“ООД).
Изразява несъгласие и с извода на
съда, че поддръжката и управлението на комплекса следвало да се урежда съгласно
изискванията на чл.2 от ЗУЕС- с писмен договор с нотариална заверка на
подписите между инвеститора (,,ЦАМ
БАЛКАН ИНВЕСТ“ООД) и собствениците на самостоятелни обекти.
Развива съображения, че липсата на решение на Общо събрание на ЕС
относно реда за ползване и управление на общите части, не следвало да се
отразява на валидността на сключените договори на собствениците на имоти в
комплекса с дружеството- изпълнител.
Посочва, че с подписването на договора за обслужване и управление, с приети от ищцата условия, възникнала валидна облигационна
връзка-договор за изработка, по която ответното дружество било изправна страна.
В подкрепа на изложеното, цитира показанията на свидетелите в
първоинстанционното производство по делото.
Излага становище относно правната
природа на процесния договор- търговска сделка доколкото е сключена от търговец
във връзка с упражняваното от него занятие. Позовава се на съдебна практика на
ВКС.
Заявява, че ищцата като собственик на
намиращия се в комплекса имот, приела изпълнението по договора от насрещната
страна, поради което не следвало да се позовава на нищожност. Пояснява, че
видно от представените по делото платежни нареждания, същата заплащала редовно
таксата за поддръжка на комплекса.
Оспорва изложеното в мотивите на обжалваното
решение, че възражението на ответното дружество(въззивник) за приложение на
чл.293,ал.3 от ТЗ се явявало неоснователно, тъй като разпоредбата на чл.2 от ЗУЕС предвиждала специална форма за действителност.
Навежда доводи относно направеното възражение
за конверсия като посочва, че този правен институт намирал приложение най- вече
при нищожните сделки поради противоречие със закона (чл.26,ал.1 от ЗЗД), както
и липса на форма (чл.26,ал.2, предл.3). Развива подробни съображения в тази насока.
Цитира съдебна практика.
Жалбоподателят твърди, че първоинстанционният
съд не разгледал предявените насрещни искове по чл.55 и чл.59 от ЗЗД, не
разпределил тежестта на доказване съобразно правната квалификация и се
произнесъл по иск с правно основание чл.61, ал.2 вр. ал.1 от ЗЗД (невключен в
доклада по чл.146 от ГПК). Горното се явявало съществено нарушение на
процесуалните правила. Намира за неправилна
дадената от районния съд правна квалификация на насрещните искови
претенции. Обосновава становище за
недопустимост.
Посочва, че съгласно извършената по
делото съдено-техническа експертиза, разходите по управлението и поддръжката на
комплекса възлизали на сума в размер на 42644.87 лева. Изразява несъгласие с
извода на съда, че дружеството- изпълнител извършило тези разходи в свой
интерес с оглед реализиране на печалба. Намира, че извършеното от съда
изчисление (съразмерно с притежаваните от ищцата общи части в комплекса) по
чл.162 от ГПК се явявало погрешно и не кореспондирало със събрания по делото
доказателствен материал. Навежда доводи за основателност на насрещните искови
претенции за неоснователно обогатяване.
Иска се, атакуваното решение да бъде
обезсилено като недопустимо.
В случай, че настоящата инстанция не
констатира основания за недопустимост, се иска неговата отмяна и постановяване
на ново, с което предявените искови
претенции да бъдат отхвърлени като неоснователни.
При условията на евентуалност, в
случай, че съдът потвърди обжалваното решение, се моли за уважаване изцяло на
насрещните искови претенции според правна квалификация, определена от
въззивната инстанция.
Претендират се направените в производството
пред двете инстанции разноски.
В
срока по чл.263, ал.1 ГПК е депозиран
отговор от ответната страна – Л.А.М., чрез адв. Дичко Янев - БАК, с който се
оспорва въззивната жалба изцяло.
Въззиваемата намира
атакуваният съдебен акт за правилен и законосъобразен. Счита подадената
въззивна жалба за неоснователна и моли за нейното отхвърляне.
Оспорва наведените от
въззивника доводи, посочвайки, че от заключението на съдебно-техническата
експертиза се установило, че се касае за жилищен комплекс от затворен тип,
обособен като отделен урегулиран имот, в който са построени сгради в режим на
етажна собственост.
Навежда доводи, че
съгласно задължителната съдебна практика, правилата на ЗУЕС се прилагали за
сгради, съществуващи в режим на етажна собственост при наличието на поне четири
самостоятелни обекта, принадлежащи на повече от един собственик
Изразява се несъгласие
с твърденията на въззивника, че процесният договор бил такъв за изработка, като
в тази връзка е направен подробен анализ на неговото съдържание и текстове от
ЗУЕС. Намира за неоснователно
възражението на ответната страна(въззивник) за приложение на чл.293,ал.3
от ТЗ, като твърди, че в случай не се касаело за сделка между търговци (Решение№14
от 04.02.2013г. по т.д.№1201/2011г.).
Посочва се, че
въззвиникът(ответник) не успял да проведе пълно и главно доказване относно
обстоятелството дали е проведено Общо
събрание на ЕС, на което да е взето решение за възлагане дейности по
поддържането на общите части на сградата. Излага аргументи, че договорът бил
нищожен и като противоречащ на закона (чл.26,ал.1,предл.1 от ЗЗД).
Оспорват се
наведените във въззивната жалба твърдения за приемане на договорната престация
на ,,ЦАМ ПРОПЪРТИС МЕНИДЖМЪНТ“ЕООД.
Излага се становище,
че първоинстанционният съд правилно квалифицирал предявените насрещни искове по
чл.61, ал.2 от ЗЗД и разпределил доказателствената тежест съобразно правната
квалификация. Твърди се, че отношенията във връзка с поддържане, възстановяване
и подобряване на общите части се уреждали съгласно чл.41 от ЗС, като всеки
собственик съобразно дела си бил длъжен да участва в разноските. С решение на ОС
на ЕС се определяла базата, въз основа на която се формирал размерът на
паричното задължение за полезни разноски.
Изтъква се още, че
изцяло в съответствие с утвърдената съдебна практика, съдът изчислил размера на
притежаваните от ищцата идеални части и припадащата й се част от дължимите
разходи. Развиват се подробни съображения във връзка с направеното от
въззивника искане за приемане на писмено доказателство.
Иска се от съда,
атакуваното решение да бъде потвърдено като правилно, законосъобразно и
обосновано. Претендират се разноски пред въззивната инстанция.
В
съдебно заседание процесуалният представител на въззивника поддържа жалбата.
Въззиваемият чрез процесуалния си представител поддържа отговора на въззивната
жалба.
Въззивната жалба е подадена в предвидения от закона
срок, отговаря на изискванията на чл.260 и 261
от ГПК, от упълномощен представител на страна с правен интерес от
обжалване на първоинстанционното
решение, поради което е допустима и
следва да бъдат разгледани по същество.
Бургаският
окръжен съд, при служебната проверка на обжалваното решение, извършена на
основание чл.269 от ГПК, не установи съществуването на основания за нищожност
или недопустимост на същото,
поради което намира, че то е валидно и допустимо. След като прецени твърденията на
страните, с оглед събраните по делото доказателства и разпоредби на закона,
съдът намира за установено от фактическа и правна страна следното:
Производството пред БРС
е образувано по повод искова молба от М., чрез адв.Дичко
Янев, срещу ответника ,,ЦАМ ПРОПЪРТИС МЕНИДЖМЪНТ“ЕООД , с искане да бъде прогласен за нищожен договор за обслужване
и управление от 06.03.2013г., както и да бъде осъден ответника да заплати
сумата от 1628 евро, ведно с лихвата върху
главницата, считано от подаване на исковата молба до окончателното изплащане. Ищцата твърди,
че е собственик на апартамент 331, намиращ се в ***, с площ от 35,76 кв.м.
прилежащи части 9,60 кв.м. и на 06.03.2013г. , още преди прехвърляне
собствеността върху имота, същата сключила с ответника договор за обслужване и
управление, който счита за нищожен поради липса на форма, тъй като чл.2 от ЗУЕС
изисква нотариална заверка на подписите, каквато липсва в процесния договор. В
случай, че съдът не възприеме доводите за нищожност на договора, то същият
следва да се счита за прекратен след изпращане на уведомление за това от страна
на ищцата.
Ответното дружество
оспорва предявените искове, които счита за неоснователни. Счита, че комплекса,
в който се намира имота на ищцата не е от затворен тип, излага съображение, че
договорът между страните е търговска сделка и като такава, неспазването на
формата не води до недействителност на същата, т.е. следва да се приложи
чл.293, ал.1 ТЗ. Дори и да е недействителен като договор по чл.2 ЗУЕС, то
договорът има белези на договор за изработка. В случай, че съдът уважи
претенциите на ищцата, ответникът е
предявил и насрещни искове, за
осъждане на ищцата да му заплати сумата от 1103,47 евро – главница за извършени
от дружеството разходи за охрана, работни заплати и осигуровки на работници във
връзка с охраната и поддръжката на комплекса за периода от 01.01.2016г. до
31.12.2018г., с която другата страна се е обогатила за сметка на обедняването
на дружеството, както и сумата от 524, 53 евро –главница за извършени от
дружеството разходи за материали и консумативи във връзка с почистването,
поддръжката и профилактиката на общите части на сградата и комплекса за периода
от 01.01.2016г. до 31.12.2018г.
Страните ангажират
доказателства в подкрепа на становищата си.
Правното основание на
исковите претенции са чл.26, ал.2, ЗЗД вр. чл.2 ЗУЕС и чл.55, ал.1, предл.1 ЗЗД,
а на насрещните претенции по чл.59 ЗЗД.
По делото не е спорно, че ищцата е собственик
на ½ ид.ч. от самостоятелен обект с идентификатор 44094.5.983.3.13,
находящ се в ***, с площ от 35,76 кв.м. прилежащи части 9,60 кв.м. на
06.03.2013г. между страните по делото е сключен договор за обслужване и
управление, по силата на който ответното дружество е поело задължението да
извършва управление, поддръжка и обслужване на частите и съоръженията в
апартаментен комплекс *** срещу възнаграждение в размер на 10 евро годишна
такса за всеки квадратен метър площ, включително и съответстващите ид.ч. от
общите части.
По делото са
представени доказателства за превод на парични суми от страна на ищцата по
сметка на ответника на основание договор от 06.03.2013г. – за сумата от 553,60
евро, платени на 15.02.2016г.; сумата от 550 евро – платени на 01.03.2017г. и
сумата от 525 евро на 21.03.2018г.
По
делото е допусната и приета съдебно-техническа експертиза, вещото лице по която
заявява, в ПИ с идентификатор № 44094.5.983 има изградени 4 сгради, три от
които с туристическо предназначение, а четвъртата сграда е за
енергопроизводство. Трите сгради са за сезонно обитаване и оформят комплекс ***.
Комплексът е ограден с масивна ограда с бетонна част и метална ажурна част,
като достъпът на живущите е от североизток през метална врата. В границите на
поземления имот има оформен паркинг, открит плувен басейн с детска зона и
детска площадка. На фасадите на сградите са монтирани камери за
видеонаблюдение, с контрол на достъпа от входната врата и паркинга. Вещото лице
е констатирало, че към момента на извършване на експертизата всички кабели за
видеонаблюдение са изрязани, в басейна няма вода, кабелите за осветление също
са изрязани, тръбите захранващи басейна с вода са увредени, поливната система е
прекъсната, асансьорите не работят.
По делото са разпитани свидетелите Фетфов и Вълков, от които се
установява, че всичко е било в изправност, подменяни са осветителни тела,
поддръжка на басейна, измазване и боядисване, където е нужно, почистване,
поддържане на зелените площи.
По делото е допусната и приета съдебно-икономическа експертиза, вещото лице по която заявява, че
за процесния период ответното дружество е извършило разходи в общ размер на 42
644,87 лв, като за отделните години са посочени суми в табличен вид. Тези
разходи на ответника, които са отчетени и осчетоводени са за заплащане на
консумативи за вода, електричество по общите части и басейна, закупени
шезлонги, поливане и поддръжка на зелените площи, интернет в общите части,
трудов договор на човек по поддръжката, такса СОТ, технически прегледи и
поддръжка на асансьорите. Вещото лице е посочило, че счетоводството на
ответника е водено съгласно изискванията
на Закона за счетоводството.
Разпоредбата на чл.2 ЗУЕС предвижда
особена форма на управление на общите части на комплексите от затворен тип, тя
е специална по отношение на останалите норми от закона, касаещи управлението на
етажната собственост и се отнася единствено до комплекси от затворен тип.
Уредбата има изключителен характер и затова следва да се тълкува ограничително.
Същата не намира приложение по отношение на сгради, които не притежават
белезите на жилищни сгради от затворен тип. Същевременно, обаче, в случай че
управлението не е било уредено с договор, т.е. при липсата на такъв, приложими
стават разпоредбите на чл.3 и следващите от ЗУЕС. Такъв е и настоящият случай.
Настоящата инстанция намира за безспорно установено по делото, че се
касае за комплекс от затворен тип и съгласно чл.2, ал.1 ЗУЕС, управлението на
общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен
комплекс от затворен тип, се урежда с писмен договор с нотариална заверка на
подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти. В случая е
безспорно, че такъв не е сключен. Ответното дружество няма качество на
инвеститор, поради и което не може да се приеме, че процесния договор е такъв
по чл.2 ЗУЕС. Отношенията между страните следва да се разгледат на плоскостта
на договор за изработка по чл.258 и сл. ЗЗД. Както от твърденията на страните,
така и от събраните доказателства, страните са изпълнявали задълженията си по
него-ищцата е заплащала определената цена, а ответното дружество е поддържало
общите части чрез наемане на персонал. Чрез своевременното заплащане на
дължимите суми очевидно ищцата е приемала изпълнението по договора. Формата на
договора е обикновена писмена и няма данни по делото някой да се е
противопоставял или да е оспорвал действителността на изявленията на страните. Предвид
качеството на ответника-търговец, то сделката се явява търговска. Съгласно чл.
286, ал. 1, вр. ал. 3 от ТЗ процесният договор е търговска сделка, тъй като е
сключен от търговец във връзка с упражняваното от него занятие. Чл. 287 от ТЗ
предвижда, че разпоредбите за търговските сделки се прилагат и за двете страни,
когато за едната от тях сделката е търговска и не следва друго от този закон,
т.е. безспорно сделката е търговска по своя характер.и за нея важат правилата
на чл.293,ал.3 ТЗ- страната не може да се позовава на недействителност на
договора ако от поведението й може да се заключи, че не е оспорвала
действителността на изявлението на другата страна. От представените по делото
доказателства е видно, че ответното дружество е изпълнявало задълженията си по
договора и възложителят ги е приемал. Както бе посочено по-горе за процесната
сделка е установено обикновена писмена форма за действителност.
Предвид
изложеното искът по чл.26 ЗЗД е неоснователен и следва да бъде отхвърлен. След
като договорът не е нищожен, неоснователно
е искането по чл.34 ЗЗД-за връщане от всяка от страните на другата страна,
всичко, което е получила от нея.
Сбъдването
на условието-отхвърляне на главния иск, налага разглеждането на евентуалния иск
на ищцата срещу ответното дружество по чл.55, ал.1,изр.трето ЗЗД.
Твърденията
на ищцата, че процесният договор е развален с изпращане на две уведомления с
идентично съдържание не се подкрепят от доказателствата по делото. По отношение на
развалянето на договора за изработка приложение намират правилата на чл.8 ЗЗД,
като приемането и одобряването на работата изключват правото на възложителя да
развали договора поради неизпълнение. Възложителят би могъл да се възползва от
възможността по специалната норма на чл.268 ЗЗД за отказ от договора, ако
работата се извършва от трето лице, а не от изпълнителя. Няма данни представеното уведомления, изходящо от 28 лица, сред които и
ищцата, чрез посочен пълномощник да е достигнало до ответната страна. Ето защо
следва да се приеме, че страните са обвързани от процесния договор, поради
което евентуалният иск е неоснователен, респ. не подлежи на връщане платеното
на основание чл.55, ал.1, предл.3 ЗЗД.
По
отношение на насрещните искове:
Правната
квалификация на предявения иск е задължение на сезирания съд., като за да
определи действителното основание на спорното материално право, съдът следва да
изходи от изложените в обстоятелствената част на исковата молба фактически
твърдения, които формират основанието на исковата претенция, и от заявеното в
петитума искане за защита, като съдът не
е обвързан от предложената от ищеца правна квалификация, а
Предвид изложеното съдът намира въззивната жалба за основателна, а решението като неправилно и
незаконосъобразно следва да бъде отменено изцяло, вкл. в частта за разноските
като бъде постановено ново по съществото на спора в горния смисъл.
Предвид този изход на спора-отхвърляне на главния и евентуалния иск,
предявени от ищцата, и непроизнасяне по предявените при условията на
евентуалност насрещни искове, разноските следва да останат за страните така,
както са направени.
Мотивиран от горното Бургаският
окръжен съд
Р Е
Ш И:
ОТМЕНЯВА изцяло Решение №980/09.04.2020г., постановено от БРС по гр.д.№352/2019г.
вкл. в частта за разноските, КАТО вместо
него ПОСТАНОВЯВА:
ОТХВЪРЛЯ обективно
съединените искове предявени от Л.А.М., гражданин
на Р.Ф., род. на ***г. в гр. П., ***, със съдебен адрес: гр. Бургас, ул. „Васил Априлов“ № 2, ет. 3 - адв. Дичко
Янев, срешу ответника
„ЦАМ ПРОПЪРТИС МЕНИДЖМЪНТ “ЕООД,
ЕИК: *********, със седалище и управление: гр. Бургас, ул. „Перущица“ № 22-партер, представляван от управителя Петър Анатолиев
Панов, за приемане на установено, че на основание чл. 26 от вр. с чл. 2 от ЗУЕС сключения помежду им договор за
обслужване и управление от 06.03.2013г. е нищожен поради липса на форма и иск
за осъждане на ответника на основание чл. 55, ал. 1 вр. с чл. 34 от ЗЗД да
върне на ищцата сумата от 1628 евро
/с левова равностойност от 3184 лв./ -главница, представляваща платена от нея и
получена от ответника без основание сума въз основа на договор за обслужване и
управление от 06.03.2013г., ведно със
законната лихва по чл. 86 от ЗЗД върху главницата от 1628 евро, считано от
подаване на исковата молба -17.01.2019г.
до окончателното й изплащане.
ОТХВЪРЛЯ предявения
при условията на евентуалност иск от Л.А.М., гражданин
на Р.Ф., род. на ***г. в гр. П., ***, със съдебен адрес: гр. Бургас, ул. „Васил Априлов“ № 2, ет. 3 - адв. Дичко
Янев, срешу ответника
„ЦАМ ПРОПЪРТИС МЕНИДЖМЪНТ“ ЕООД,
ЕИК: *********, със седалище и управление: гр. Бургас, ул. „Перущица“ № 22-партер, представляван от управителя Петър Анатолиев
Панов, за осъждане на ответника да й заплати сумата от 525 евро /петстотин
двадесет и пет евро/ на основание чл.55, ал.1, изр. трето от ЗЗД.
Решението е окончателно и не
подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: