Р Е Ш Е Н И Е
София, 15.11.2017 г.
В
И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО , І-3
състав, в открито заседание на двадесет и пети септември през две хиляди и седемнадесета
година, в следния състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: БОГДАНА ЖЕЛЯВСКА
при секретаря Ели
Гигова, като разгледа докладваното от съдия Желявска гр.д. № 20047 г. по описа за 2014 г. и за да се произнесе, взе пред вид следното:
Предявен е
иск с правно основание чл. 87, ал. 3 от ЗЗД във вр. с чл. 189 от ЗЗД и чл. 82
от ЗЗД.
В исковата молба се твърди, че на
15.04.1999 г. ищецът „С.“ ООД е сключил с ответника „Х.с.“ АД договор за
покупко-продажба по нотариален акт № 64, т. 4, рег. № 00989, нот. дело 71/1999
г. на нот. М.В., с предмет на договора недвижим имот: бакалия, находяща се в
гр. София, район Красно село, пл. *********/ стар адрес ул. *********/, партер,
състояща се от търговска зала, склад с хладилна камера и санитарен възел с площ
от 115 кв.м., заедно с прилежащото мазе и съответните идеални части от общите
части на сградата и правото на строеж върху общинско място, находящо се в
София, район Красно село, кв. 286. Към момента на изповядване на сделката се
твърди, че процесният имот е бил частна О.собственост.
Ищецът
сочи, че изплатената от него продажна цена е в размер на 26 108, 64 лв.,
като във връзка с договора за покупко – продажба е заплатил също 408, 92 лв.
нотариални такси и 1 874, 18 лв. местен данък.
Твърди,
че с влязло в сила решение на 16.12.2009 г. е евициран от процесния имот.
Пред
вид изложеното моли съда да развали сключения между страните договор за покупко
– продажба и претендира сумата в размер на 26 108, 64 лв. – платена
продажна цена, 2 283, 10 лв. – разноски, заплатени във връзка с договора
за покупко – продажба, 1 847, 90 лв. – разноски, заплатени за имота, и
30 000 лв. – частичен иск от 226 831, 54 лв., представляващи
обезщетение за вреди, претърпени от ищеца в резултат на непрехвърляне правото
на собственост на имота, ведно със законните последици. Претендира разноски и
адвокоатско възнаграждание.
Ответникът
оспорва предявения иск като недопустим и неоснователен.
Твърди,
че след влизане в сила на решението за евикция процесния договор се счита
автоматично развален.
Сочи,
че искът е неоснователен поради липса на идентичност на имота. При условията на
евентуалност твърди наличие на разлика в площта и следователно в цената на
имота.
Оспорва
предявените искови претенции по размер, като прави възражение за изтекла
погасителна давност.
Предвид
изложеното моли съда да отхвърли предявените срещу него искове. Претендира
разноски в производството.
Съдът като взе предвид представените и приети по
делото доказателства и становища на страните приема за установено следното от
фактическа и правна страна:
По делото е
представен Нотариален акт № 64 от 15.04.1999 г. на нотариус М.В., рег. № 292, с
регион на действие СРС, от който е видно, че между страните е сключен договор
за покупко – продажба на недвижим имот бакалия, находяща се в гр. София, район
Красно село, пл. *********/ стар адрес „*********/, партер, състояща се от
търговска зала, склад с хладилна камера и санитарен възел с площ от 115 кв.м.,
заедно с прилежащото мазе и съответните идеални части от общите части на
сградата и правото на строеж върху общинско място, находящо се в София, район
Красно село, кв. 286.
С решние на
ВКС от 16.12.2009 г. е оставено в сила решение от 26.11.2007 г. по гр.д.№
2196/2004 г. по описа на СГС, с което за собственици на процесния имот са
признати Б.Г.Ш.и Г.Г..
По делото са
представени от страна на ищеца четири броя приходни квитанция, от които е
видно, че по отношение на процесния имот ищецът е заплатил сумата в размер на
1 847, 90 лв. – местен данък и такса битови отпадъци.
Предявени са искове с правно основание чл. 87, ал. 3
от ЗЗД във вр. с чл. 189 от ЗЗД и чл. 82 от ЗЗД за разваляне на сключения между страните договор за
покупко – продажба от 15.04.1999 г. и
заплащане сумата в размер на 26 108, 64 лв. – платена продажна цена,
2 283, 10 лв. – разноски, заплатени във връзка с договора за покупко –
продажба, 1 847, 90 лв. – разноски, заплатени за имота, и 30 000 лв.
– частичен иск от 226 831, 54 лв., представляващи обезщетение за вреди,
претърпени от ищеца в резултат на непрехвърляне правото на собственост на имота
Настоящият състав на съда намира за неоснователно
направеното възражеие от страна на ответника, че със съдебното признаване на
правата на третото лице договорът за продажба се разваля по право, от което се
прави извод за недопустимост на предявения иск по чл.87, ал.3 от ЗЗД за
разваляне на процесния договор за продажба на недвижими имот. Материята на
осъществената евикция, се урежда с разпоредбата на чл.191, ал.1 от ЗЗД, която
не съдържа и от нея не може да се изведе правилото, че с факта на съдебното
отстраняване /влизане в сила на съдебното решение за уважаване на иска, с който
третото лице е предявило правата си срещу купувача/ настъпва разваляне на
договора за продажба. В посочената норма е предвидено единствено, че при вече
осъществена пълна евикция на добросъвестния купувач се признават освен правата
по чл.189, ал.1 от ЗЗД и допълнителни права, произтичащи от водения процес по
съдебно отстраняване, а именно: да иска от продавача заплащане на разноските по
делото и стойността на плодовете, които е осъден да върне на третото лице.
Правото да се развали договора по реда на чл.87 от ЗЗД е част от очертаните в
чл.189, ал.1 от ЗЗД права на купувача, поради което при липса на изрична
разпоредба за разваляне на договора по право при съдебно отстраняване на
купувача, за да настъпи ефектът на развалянето, добросъвестният купувач трябва
да упражни потестативното си право на разваляне на договора за продажба,
независимо какъв е видът на евикцията – евентуална или реализирана. Право на
евинцирания купувач е да прецени с оглед неизпълнението на договора от
продавача, дали да упражни правото си на разваляне на договора или да уреди
отношенията си с продавача по друг начин във връзка със съдебното отстраняване,
запазвайки облигационната връзка. Допълнителен аргумент, че развалянето на
договора не настъпва с факта на съдебното отстраняване на купувача, може да се
изведе от хипотезата, при която продавачът не отговаря за осъществената
евикция, тъй като не е бил привлечен като трето лице помагач по предявения от
третото лице срещу купувача петиторен иск, за който е имало достатъчно
основание за отхвърлянето му, но искът е уважен срещу купувача с влязло в сила
решение /чл.191, ал.2 от ЗЗД/. В този случай, ако се приеме, че със самото
съдебно отстраняване на купувача договорът за продажба се разваля по право,
това би означавало да се допусне разваляне на договора при липса на основание
за това – липса на неизпълнение на договора от страна на продавача, тъй като в
тази хипотеза продавачът е изпълнил надлежно задължението си за прехвърляне на
собствеността на вещта по договора за продажба, но купувачът е евинциран от
третото лице, поради лошо воден от купувача процес. В чл.188 от ЗЗД се извежда
общо правило за отговорност на продавача при продажба на чужда вещ при
добросъвестност на купувача; с нормата на чл.192, ал.1 от ЗЗД се ограничава
обема на отговорността на продавача до връщане на продажната цена при
недобросъвестност на купувача, дефинирана като знание на купувача по време на
продажбата за правата на третите лице; предмет на разпоредбата на чл.192, ал.2
от ЗЗД са пределите, в които може да бъде ограничена по договорен път
отговорността на продавача при евикция. Ако предмет на договора е недвижим
имот, правото на разваляне се упражнява по съдебен ред /чл.87, ал.3 от ЗЗД/.
Пред вид изложеното, настоящият състав приема, че
договорът за продажба на чужд недвижим имот не се разваля по силата на влязлото
в сила решение за евикция, а по установения в чл.189, ал.1 от ЗЗД вр. чл.87,
ал.3 от ЗЗД съдебен ред, поради което е неоснователно оплакването на ответника
за недопустимост на предявения конститутивен иск за разваляне на процесния
договор за продажба на недвижими имоти при наличие на осъществена спрямо
купувача евикция.
По отношение на направените възражение
от страна на ответника за изтекла погасителна давност спрямо исковите
претенции, настоящият състав на съда намира, че исковете по чл. 82 от ЗЗД се
погасяват с изтичане на предвидения в закона 5-годишен давностен срок, поради
което към момента на завеждане на исковата молба, процесните вземания не са
погасени по давност.
В отговора на исковата молба ответникът
възразява срещу претендираната цена от страна на ищеца, като твърди, че е
налице разминаване между квадратурата на имота. От изслушаните в хода на делото
СТЕ и повторна СТЕ не става безспорно ясно дали имотите са идентични. Въпреки
това настоящият състав на съда намира за доказано, че процесният имот, описан в
нот.акт. за покупко – продажба от 15.04.1999г., съвпада с имота, описан в
Решение от 26.11.2007 г. на СГС по гр.д. № 2196/2004 г. В конкретното решение, влязло
в сила на 16.12.2009 г., съдът е признал права на трети лица върху имот,
предмет на сделка от 15.04.1999 г., като ищецът в настоящото производство е
евициран от целия имот. Страните в настоящото производство са участвали в
посоченото дело, поради което са обвързани от силата на присъдено нещо по
постановените решения.
Пред вид изложеното, настоящият състав на съда намира
за неоснователни възраженията на ответника за липса на идентичност на имотите и
за намаляне на цената поради разминаване в посочената квадратура.
В хода на
настоящото производство по отношение на претенцията за разваляне сключения
между страните договор за покупко – продажба от 15.04.1999 г. и заплащане на
претендираните суми съдът намира, че ищецът
успя да докаже твърденията си. Съгласно разпоредбата на чл. 189 от ЗЗД ако
продадената вещ принадлежи изцяло на трето лице, купувачът може да развали
продажбата по реда на чл. 87. В този случай продавачът е длъжен да върне на
купувача платената цена и да му заплати разноските по договора, както и
необходимите и полезни разноски за вещта. За другите вреди продавачът отговаря
съгласно общите правила за неизпълнение на задължението. Направеното възражение
от страна на ответника, че повишената стойност на имота не е пряка и
непосредствена последица на неизпълнението на задължението на продавача и не
може да бъде предвидена при пораждането на задължението по смисъла на чл. 82 от ЗЗД е неоснователно. Съгласно практиката на ВКС правно релевантната причинна
връзка обаче не се търси между неизпълнението и промените на пазарните цени, а
между неизпълнението и вредата. Имуществената вреда е разликата между
имуществото на кредитора след засягането на негово благо и това, което би имал,
ако нямаше засягане. Тя се изразява в претъпени загуби и пропуснати ползи.
Претърпените загуби са последиците от засягането на налични блага – погиване
или отнемане на вещи, намаляване на стойността им, понасяне на разноски и др.
Пропуснатите ползи са неосъществено увеличаване на имуществото на кредитора.
Вредата за евинцирания купувач е отнемането на вещта, като може да се изчерпи с
цената, която купувачът е платил, ако за същата цена той може да си купи от
пазара равностойна вещ, но когато през времето от покупката до съдебното
отстранение цените на пазара са се повишили, вреда е превишението – сумата,
която евинцираният купувач трябва да добави към подлежащата на връщане цена, за
да купи равностойна вещ. При имуществените вреди паричното обезщетение се
определя като разлика между паричната равностойност на имуществото на кредитора,
както е увредено и паричната му равностойност, ако не беше увредено.
В конкретния
случай ищецът е евициран от процесния имот с решение на СГС, влязло в законна
сила на 16.12.2009 г. При евикция неизпълнението от страна на продавача на
чужда вещ е в причинна връзка с необходимостта евинцираният купувач да плати
пазарната цена, такава каквато е при съдебното отстранение, за да си купи
равностойна вещ, защото неизпълнението е необходимо и достатъчно условие за
извършването на съответния допълнителен разход на свободния пазар, който е
обичайна среда.
Цените на
пазара се променят под влиянието на различни икономически фактори, които се
изучават от икономическата наука, те са установими и са основа на всяка пазарна
прогноза. Промените на цените при плановата икономика се влияят в голяма степен
и от поведението на органа на планиране и поради това може да бъде защитавана
тезата, че те са непредвидими, но свободният пазар е предвидим в достатъчна
степен според изискванията на чл. 82 ЗЗД.
Предвидимите
вреди са по-тесен кръг от преките, това са вредите които кредиторът е могъл да
предвиди, при полагане на дължимата грижа, според обстоятелствата, които са
били известни на страните при сключването на договора и на тези обстоятелства,
които е могло да им бъдат известни. Предвидимостта се отнася до настъпването на
вредите, а не до размера им, поради което настоящият състав на съда намира
претенцията за изплащане на сумата в размер на 30 000 лв., предявена като
частична от 226 831, 54 лв. за основателна.
По делото са
приети множество /пет/ съдебно – технически експертизи, оспорвани в различни
части от двете страни. Основните оспорвания касаят както квадратурата, така и
пазарната цена на процесния имот. С оглед становищата на двете страни при
приемането на експертизите в съдебно заседание и пред вид приетото и доказано в
хода на настоящото производство, че действителната квадратура на имота е 115
кв.м., така, както е отразено и във влязлото в сила решение, постановяващо
евекцията, съдът намира, че следва да счете като действителна пазарна цена на
имота 183 038 лв.
В хода на
настоящото производство бе изслушана ССчЕ и допълнителна ССчЕ, които съдът
кредитира като съответстващи
с оригиналния доказателствен материал и от които ставя ясно, че, съгласно декларация на
представляващия продавача изпълнителен директор, обективирана в нотариален акт
за покупко – продажба на недвижим имот от № 64, том I, рег. № 00989, дело № 71 от 1999 г.
по описа на нотариус М.В., продажната цена в размер на 26 108, 64 лв. е
получена в пълен размер по банкова сметка № ********** в „О.Б.“ АД. Клон В.,
гр. София. Въз основа на представените по делото доказателства вещото лице С.М.
твърди, че ищецът е заплатил във връзка с придобиване на правото на собственост
върху имота такси в размер на 502, 63 лв. и сумата в размер на 1 847, 90
лв. – местен данък и такса битови отпадъци по отношение на имота.
Пред вид
изложеното дружеството ответник следва да бъде осъдено да заплати на ищеца
сумата в размер на 26 108, 64 лв. – представляваща продажната цена на
имота, сумата в размер на 1 847, 90 лв. – платени местен данък и такса
битови отпадъци по отношение на имота, сумата в размер на 30 000 лв.,
предявени като частичен иск от 226 831, 54 лв. – обезщетение за претърпени
от ищеца вреди, както и сумата в размер на 502, 63 лв. – разноски, заплатени от
ищеца във връзка с покупката на процесния имот, като за разликата до пълния претендиран размер от
2 283, 10 лв. отхвърля
иска като неоснователен и недоказан.
Върху
уважените суми следва да присъди и законната лихва, считано от завеждане на
делото до окончателното им изплащане.
С
оглед изхода на спора ответникът следва да бъде осъден да заплати на ищеца
направените от него в хода на производството разноски в размер от 5 290, 37 лв.,
от които сумата в 2 337, 30 лв. – държавна такса, 669, 30 лв. – разноски за
депозити и сумата в размер на 2 283, 77 лв. – адвокатски хонорар съобразно
чл.7, ал.2, т.4 от Наредба № 1/09.07.2004 г. за минималните адвокатски
възнаграждения, съгласно уважената част от иска.
Следва ищецът да бъде осъден да заплати
на ответника сумата в размер на 93 лв. – разноски в производството, съгласно
уважената част от иска.
Водим от горното, Софийският градски
съд
Р
Е Ш И:
РАЗВАЛЯ на
основание чл.87, ал.3 от ЗЗД във вр. с чл. 189 от ЗЗД Договор за покупко
– продажба на недвижим имот от № 64, том I, рег. №
00989, дело № 71 от 1999 г. по описа на нотариус М.В. ,сключен между „Хранителни
стоки“ ЕАД и „С.-**“ ЕООД, поради евикция на купувача.
ОСЪЖДА „Х.с.“
АД, ЕИК *******, със седалище и адрес на управление *** ДА ЗАПЛАТИ на „С.“ ООД, ЕИК*******, със седалище и адрес на
управление ***, партер, сумата в размер на 26 108, 64 лв. –
представляваща продажната цена на имота, сумата в размер на 1 847, 90 лв.
– платени местен данък и такса битови отпадъци по отношение на имота, сумата в
размер на 30 000 лв., предявени като частичен иск от 226 831, 54 лв.
– обезщетение за претърпени от ищеца вреди, както и сумата в размер на 502, 63
лв. – разноски, заплатени от ищеца във връзка с покупката на процесния имот, ведно
със законната лихва върху всички присъдени суми, считано от 13.12.2014 г. до
окончателното им изплащане.
ОТХВЪРЛЯ иска за разликата в
частта за претендираните разноски за покупко-продажбата на процесния имот до пълния
размер от 2 283, 10 лв. като
НЕОСНОВАТЕЛЕН И НЕДОКАЗАН.
ОСЪЖДА
„Х.с.“ АД, ЕИК ******* да ЗАПЛАТИ на „С.“ ООД, ЕИК******* сумата от 5
290, 37 лв., представляваща разноски в производството съгалсно
уважената част от иска.
ОСЪЖДА
„С.“ ООД, ЕИК******* да ЗАПЛАТИ на „Х.с.“ АД, ЕИК ******* сумата от 93
лв.,
представляваща разноски в производството съгласно уважената част от иска.
РЕШЕНИЕТО
подлежи на обжалване пред САС в двуседмичен срок от съобщаването на страните за
изготвянето му.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: