№ 61
гр. ЛЕВСКИ, 23.03.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ЛЕВСКИ в публично заседание на двадесет и трети
февруари през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:Стойка Г. Манолова Стойкова
при участието на секретаря Ваня Н. Д.а
като разгледа докладваното от Стойка Г. Манолова Стойкова Гражданско
дело № 20224410100401 по описа за 2022 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Съдът е сезиран с иск с правно основание чл. 108 от ЗС.
Постъпила е искова молба от Г. Л. А., ЕГН**********, с адрес в гр. ***,
и В. Л. А., ЕГН**********, с адрес в гр. ***, и двамата чрез адв. М. П.,
срещу „***“ ЕООД, ЕИК:***, чрез управител Г. Д. Б..
В исковата молба се твърди, че ищците по силата на нот. акт
№*******г. на Служба по вписвания гр. Левски притежават и са
съсобственици общо върху ½ ид. част от поземлен имот с № ***, с. ***,
одобрена със Заповед № РД №-18-1929/06.12.2018г. на Изп. Директор на
АГКК, представляващ „Нива", с площ от 15 862 кв.м, трайно предназначение
на територията земеделска, категория на земята: 3 при съседи: ***. Всеки
един от ищците притежавал по ¼ ид. част от п.и. №*** по КККР на с. ***.
Своите ид.части те придобили по наследство от своя дядо Б. А. Г., на когото с
решение №48/27.10.1993г. на ПК - гр. Левски е била възстановена нивата.
Твърди се, че през 2021 г. Г. Л. А. от свое име и от името на сестра си В.
Л. А. е искал да отдаде гореописания имот под аренда на *** от с. ***. Тогава
разбрал, че цялата нива, считано от 2016г. е отдадена под аренда за срок от 20
стопански години на „***" ЕООД, представлявано от Г. Д.ов Б., въз основа на
договор за аренда № 1***г. по описа на Служба по вписвания гр. Левски. За
Арендодател по този договор било вписано юридическото лице -„***" ООД,
ЕИК*** представлявано от Д. Г.ев Б. със седалище ул. „***. Договорът между
двете дружества, управлявани от син (Г. Д.ов Б.) и баща (Д. Г.ев Б.) бил
подписан чрез един и същи пълномощник за двете дружества - З.Й.М.. За
подписването на договора за аренда ищците не са били уведомявани от
никого. От уговорките, които З.М. е направила в договора от името на двете
1
дружества, ищците считат, че е нарушено тяхното конституционно право по
чл. 17, ал.З от Конституцията на РБ фактически да ползват своя 50 % дял от
нивата по начин, по който те сами имат право да изберат. Затова те не били
съгласни с условията, при които е подписан договорът. Считат, че за тях този
договор не е произвеждал действие. Посочва се, че съгласно чл. 6 от договора
З.Й.М. договорила между представляваните лица рента в размер от 25. лв. за
декар за всяка стопанска година. Делът на ищците за тяхната ½ ид. част от
нивата според тази рента годишно възлизало общо за двамата на стойност
198,28 лв. В периода от 2016г. до подаване на иска никой от ищците не е
получавал никакво арендно плащане от никое от двете дружества. Съдейки от
размера на годишната рента, според ищците, тя е определена в тяхна вреда,
т.к. не съответствала на реалната стойност за арендно плащане, каквато те
могли да получат от друг арендатор за обработване на техния дял в нивата.
Ищците твърдят, че в договора са уговорени клаузи, с каквито те не били
съгласни. Ищците не можели да приемат правото на арендатора по чл.5, ал.3
от договора да преарендува част или целия обект на договора, да залага
правата си по договора или да ги прехвърля на трето лице без да изисква
съгласие от АРЕНДОДАТЕЛЯ. Такава неравноправна клауза за тях бил и
срокът от 20 години, за който е подписан договор за аренда № ***. Сочат, че
такова право да сключи договора за аренда за срок над 3 години през 2016г.
не е имало както юридическото лице ***" ООД, така и неговият
пълномощник, тъй като дружество по силата на нот. акт за дарение №
********. по описа на СВ гр. Левски, както при подписване на договора, така
и към настоящия момент притежавало единствено ¼ ид. част от п.и. *** по
КККР на с. ***. В тази връзка се твърди, че без основание и невярно в чл.1 от
договора било записано, че договорът за аренда е сключен със собственика на
цялата нива - „***" ООД .
Ищците твърдят, че по силата на договор за аренда № 1***г. съответно
на чл.1 и сл. от него „***“ ЕООД фактически ползвало и обработвало от
2016г. без основание и съсобствената на ищците ½ ид. част от нивата. Тъй
като те не били страни по договора за аренда, в качеството им на
съсобственици на ½ ид.част от нивата на основание чл. 32, ал.1 от ЗС
оспорват този договор като непротИ.поставим на тях.
С исковата молба ищците заявяват, че не приемат договор за аренда №
1***г. по описа на Служба по вписвания гр. Левски и предупреждават
ответника да прекрати регистрацията на договора в Общинска служба
Земеделие гр. Левски занапред по отношение на ползваната от него тяхна ½
ид. част от нивата. Затова, че дружеството „***“ ЕООД ползвало тяхната ½
ид. част от нивата, като събирало плодовете от нея, без да има основание за
това от договор за аренда 1***г., позовавайки се на ТР № 3 от 5.01.2022 г. на
ВКС по т. д. № 3/2020 г. ОСГК, ищците претендират на основание чл. 108 от
ЗС „***“ ЕООД да бъде осъдено да им предаде владението върху
притежаваната от тях ½ идеална част от нивата.
Искането е съдът да постанови съдебно решение, с което да признае
2
спрямо "***" ЕООД, ЕИК ***, представлявано чрез управителя Г. Д.ов Б., че
Г. Л. А. и В. Л. А., са съсобственици на ½ ид. част от поземлен имот с № ***,
с. ***, одобрена със Заповед № РД №-18-1929/06.12.2018г. на Изп. Директор
на АГКК, представляващ „Нива", с площ от 15 862 кв.м, трайно
предназначение на територията земеделска, категорията на земята: 3 при
съседи: *** и да осъди "***" ЕООД, ЕИК ***, представлявано чрез
управителя Г. Д.ов Б., да предаде на Г. Л. А. и В. Л. А. владението върху
гореописаната ½ ид.част от п.и. № *** по КККР на с. ***.
Ищците претендират съответно на изхода по делото присъждане на
разноски в полза на ищците.
Направени са доказателствени искания.
В едномесечния срок по чл. 131 от ГПК е постъпил писмен отговор от
страна на ответника, който по допустимостта намира, че така предявеният иск
от лицето В. Л. А., чрез брат й Г. Л. А. е недопустим. Съображенията му са, че
не всяко лице може да бъде пълномощник/процесуален представител в
съдебното производство, а само лице, което отговаря на изискванията на чл.
32 ГПК; че упълномощаването на лице, което не може да бъде пълномощник,
е недействително, като така извършените от него процесуални действия се
считат извършени без представителна власт. От текста на пълномощното от
дата 17.06.2022г. заверено от нот. С.Л. с рег.№568, В. А. упълномощавала
брат си Г. А. с общо пълномощно за неопределен кръг процесуални действия
и производства. Доколкото лицето Г. А. не било сред изчерпателно
изброените лица по см. на чл.32 ГПК, процесното упълномощаване било
недействително и извършените на база това пълномощно действия били
извършени без представителна власт. Евентуално, дори да се приеме, че адв.
М. П. се легитимира като процесуален представител и на двамата ищци, то по
отношение на В. Л. А., нейната представителна власт произтичала от
адвокатско пълномощно от дата 17.06.2022г. подписано от Г. Л. А., с което
последният прехвърля на адв. П. права (изрично процесуално
представителство), с които последният не разполагал. Предвид горното, моли
съда да цени иска, заведен от името на ищцата В. Л. А. за недопустим, поради
липса на представителна власт както у брат й Г. Л. А., така и у адв. М. П..
По основателността: моли съда да постанови съдебно решение, с което
да остави без уважение предявения иск в осъдителната му част, като
неоснователен.
Посочва, че съгласно трайната и безпротИ.речива практика на ВКС,
кумулативно изискуемите предпоставки за уважаване на иск по 108 ЗС, са:
ищецът да е собственик на процесния имот, имотът да се намира във владение
на ответника и да се владее от него без правно основание и че в настоящия
спор доказателствената тежест пада върху ищеца, който следвало на общо
основание да докаже правото си на собственост и правото си да иска
предаване на имота, т.е. липсата на основание за упражнявано от ответника
владение.
По отношение на първата предпоставка за уважаване на иска
3
ответникът моли съда да приеме, че не оспорва всеки от ищците да е
собственик на ¼ идеална част от процесния имот, и като така всеки имал
самостоятелни права в процеса. Заедно ищците НЕ формирали общност,
притежаваща ½ от процесния имот, както неправилно се формулирало в
исковата молба. Счита, че твърдението на всеки един от ищците, че
собствените му идеални части, заедно с тези на другия ищец формират ½ ид.ч.
представлявало предявяване на чужди права от всеки едни от ищците спрямо
непритежаваните от него идеални части, собственост на другия ищец, което
навеждало на недопустимост и на двата иска. Всеки ищец следвало да
защитава само и единствено неговите собствени идеални части, без искането
му към съда изначално да предполага обединяване на неговите собствени
права с тези на друго лице, при което се стигало до притезание в по-голям
обем от обема собствени права на всеки от активно легитимираните.
Твърди се в отговора на исковата молба, че спор за собственост между
страните никога не е имало. Ищците никога не били предявявали претенции
пред „***" ЕООД, за нарушено право на собственост или ползване на имота.
Иска се от съда да приеме, че ответникът никога не е оспорвал правото
на собственост на ищците върху процесния имот и с поведението си
категорично не бил дал повод за завеждане на иска и в установителната му
част.
Моли съда да приеме горното като признание на иска в установителната
му част и като изявление по см. на чл. 78, ал. 2 ГПК - да не присъжда
разноски в тежест на ответника при уважаване на иска в установителната му
част.
По отношение на втората кумулативно изискуема предпоставка за
уважаване на иска по чл. 108 ЗС, моли съда да приеме, че фактът владее ли
„***" ЕООД процесния имот е недоказан при условията на пълно и главно
доказване. Към момента на входиране на исковата молба и към настоящия
момент поземлен имот Нива, с площ от 15 862 кв.м. с идентификатор: ***, с.
***, община Левски, имотът се намирал във владение на трети за настоящото
производство лица:
По отношение на имот с идентификатор ***, с. *** - имотът се ползвал
от „***" ЕООД, представлявано от ***, по силата на договор за преотдаване
на земеделска земя от дата 12.04.2021г., приложен към отговора.
Моли съда да приеме, че считано от 01.10.2016г. (първата година от
действието на процесния договор за аренда), до настоящия момент, имотът се
е ползвал от „***" ЕООД, представлявано *** от с *** (посочения в исковата
молба арендатор), а не от „***" ЕООД. Предвид горното, моли съда да
приеме, че в периода, предхождащ подаване на исковата молба, в момента на
подаването й и към настоящия момент ответното дружество не ползвало
имотите, предмет на исковата молба и не се намирало в същите и като така
твърдението на ищеца, че ответникът ползва процесните имоти било невярно
и недоказано.
Ответникът счита, че искът следвало да бъде отхвърлен като
4
неоснователен в осъдителната му част.
По отношение на последния елемент от фактическия състав, който
следвало да бъде доказан от ищеца, с оглед основателността на иск с правно
основание чл. 108 ЗС - имотът да се владее от ответника без правно
основание, моли също да приеме за недоказан. Евентуално, в случай че съдът
приеме, че към момента на входиране на исковата молба или към настоящия
момент, „***" ЕООД владее процесния имот и се намира в същия, то
дружеството имало валидно правно основание да владее имота, по силата на
приложения и цитиран в исковата молба договор за аренда. Моли съда да
приеме, че Договор за аренда на земеделска земя, от дата 17.06.2016г. е
валидно сключен, при спазване на всички нормативни изисквания на ЗАЗ,
действащ към момента на сключване на договора.
На първо място от външна страна договорът отговарял на всички
изисквания на чл. 3, ал. 1 ЗАЗ в редакцията му от Редакция към ДВ, бр. 13 от
09.02.2007 г. - сключен в писмена форма, с нотариална заверка на подписите
на страните - с рег.№8157/17.06.2016г. по описа на нот. П. Д. с рег.№543 на
НК и е надлежно вписан в СВ, като акт№ 196, том IV, вх.рег.№2034, дело
1453 от 20.06.2016г. На следващо място, доколкото ищците твърдели, че
предвид квотите в съсобствеността договорът за аренда сключен от
съсобственик с ¼ идеална част от имота не произвежда действие, моли съдът
да приеме, че и това твърдение на ищците било неоснователно и недоказано.
Посочва се, че към момента на сключване на процесния договор, в
разпоредбата на чл. 3, ал.4 от ЗАЗ не е фигурирало изискване за сключване на
договор за аренда от собственик/съсобственици, притежаващ/и повече от 50%
от арендувания имот. До изменението на цитираната разпоредба договорът за
аренда бивал валидно сключван от всеки от съсобствениците на земеделския
имот, като отношенията между съсобствениците се уреждали по правилата на
чл. 30, ал. 3 ЗС. След изменението влязло в сила от 07.02.2017 г. ЗАЗ поставял
изискване за повече от 50% от съсобствеността за сключване на валиден
договор за аренда, НО в преходните и заключителни разпоредби към горната
промяна в § 7 бил категоричен, че: „Когато договор за аренда е сключен по
Закона за арендата в земеделието до влизането в сила на този закон само от
някои от съсобствениците на земеделската земя, отношенията между тях
се уреждат съгласно чл. 30, ал. 3 от Закона за собствеността. Този договор
не може да се протИ.постави на арендатор по договор за аренда, сключен със
съсобственик на същия имот, който е бил вписан по-рано в службата по
вписванията." Твърди се, че сключен преди промяната от 07.02.2017г. договор
за аренда от съсобственик с по-малко от 50% от идеалните части от имота е
валиден, в какъвто смисъл била и съдебната практика по сходни казуси.
Моли съдът да цени възраженията на ищците, касаещи конкретни
уговорки в договора за аренда като неотносими към предмета на спора в
производство по чл. 108 ЗС, като така да цени същите като ирелевантни по
спора.
Изразява становище по направените от ищците доказателствени
5
искания.
Представя писмени доказателства.
Съдът, като прецени събраните по делото доказателства, приема за
установено следното:
По силата на нотариален акт №***г. вписан в СлВп – Левски
притежават и са съсобственици всеки един от тях на ¼ идеална част от
поземлен имот с № ***, с. ***, одобрена със Заповед № РД №-18-
1929/06.12.2018г. на Изп. Директор на АГКК, представляващ „Нива", с площ
от 15 862 кв.м, трайно предназначение на територията земеделска, категория
на земята: 3 при съседи: ***. Своите идеални части те са придобили по
наследство от своя дядо Б. Г., на когото е била възстановена нивата.
Ответникът не оспорва всеки един от ищците да е собственик на ¼
идеална част от процесния имот.
С нотариален акт №***. М. Г.ева е дарила на „Б.и 0 91“ ООД 1/8 ид.
част от процесната нива. С нотариален акт №***г. М. Г.ева е продала на „Б.и
– 91“ООД наследствения си недвижим имот – земеделска земя в с. ***, цялата
с площ от 15,862 дка.
Приложен е договор за аренда на земеделска земя, съгласно който
същият е в сила до 2036г. Няма данни договорът да е развален или прекратен
до завеждане на исковата молба.
Установява се от представените писмени доказателства, че процесният
имот е деклариран от по чл. 70 от ППЗСПЗЗ за стопанските години от
2016/2017г.; 2017/2018г.; 2018/2019г.; 2019/2020г.; 2020/2021г.; 2021/2022г.
от „***“ ЕООД; 2022/2023г. – „М+В Агротранс“ ЕООД.
Искът за собственост представлява иск на невладеещия собственик
против владеещия несобственик.
В производството по чл. 108 ЗС е необходимо да се установи по
безспорен начин, че ищецът е собственик на недвижимия имот, че ответникът
го владее и че това владение е без основание. Доказателствената тежест за
тези предпоставки се разпределя между страните в процеса, като ищецът
следва да докаже правото си на собственост и фактът на владение от страна на
ответника, а последният следва да докаже основанието си да упражнява
фактическа власт върху вещта.
В тежест на ищеца е да установи, че е собственик на вещта, както и че
ответникът упражнява фактическата власт върху тази вещ към момента на
предявяване на иска.
Възражението на ответника е, че фактът владее ли „***“ ЕООД
процесния имот е недоказан, тъй като поземленият имоти се намирал във
владение на трети за настоящото производство лица.
ВКС приема, че уредбата на договора за аренда с отделен закон не дава
основание да се приема, че нормата на чл.3 ал.4 от ЗАЗ в редакцията преди
изменението в ДВ, бр.13 от 07.02.2017 г., предвиждаща, че когато договорът
за аренда е сключен само от някои от съсобствениците на земеделската земя,
отношенията помежду им се уреждат съгласно чл.30 ал.3 от ЗС, е специална и
6
изключва приложението на общата норма на чл.32 ал.1 от ЗС и на
закрепеното в нея изискване за използване и управление на общата вещ по
решение на мнозинството от съсобствениците. Договори за управление,
какъвто е и договорът за аренда може да бъде сключен от всеки съсобственик
за цялата вещ, но ако съсобственикът, сключил договора не притежава повече
от половината от вещта, този договор не е протИ.поставим на всеки един от
останалите съсобственици – заедно или поотделно, освен ако са го приели.
Приема се, че дори когато договорът за аренда, сключен със съсобственик с
по-малко от 50% идеални части, е вписан, същият не е протИ.поставим както
на последващ арендатор, така и на наемател, на когото мнозинството от
съсобствениците са предоставили облигационното право на ползване върху
имота. Съответно договорът за аренда, сключен от съсобственик, който не
притежава повече от 50% от общия земеделски имот, е непротИ.поставим на
останалите съсобственици, освен ако същите са го приели изрично или
мълчалИ. /например получавайки припадащата се на дела им част от
арендните плащания/. В този смисъл - Решение № 115 от 21.11.2017 г. на ВКС
по гр. д. № 997/2017г., I г. о., ГК, Решение № 12 от 01.03.2018 г. по гр. дело №
1251/2017 г. на ВКС, ІІ-ро г. о. и др.
Общоприето е разбирането, че договорът за аренда в земеделието е
подвид на договора за наем, поради което правилата, касаещи отношенията
между съсобствениците, закрепени в ЗС, не могат да бъдат пренебрегнати.
Съгласно съдебната практика, ползването от наемателя на вещта може
да бъде не само лично, но и чрез пренаемател. Упражняването на
фактическата власт може да се упражнява както лично, така и чрез трето лице
– в случая пренаемател.
Безспорно установено е, че всеки от ищците притежава по ¼ ид. част от
п.и. №*** по КККР на с. *** право на собственост. Ищците не са признали
сключения от „***“ ЕООД договор за аренда №196, т. IV, рег. №2034, дело
1453/20.06.2016г. и този договор е сключен единствено с „***“, които
притежават ¼ ид. част от земеделския имот, което изключва правото на
дружеството да отдава под аренда чуждите ид. части на ищците в имота.
По отношение на представения договор за преотдаване на земеделска
земя от 12.04.2021г., срокът на договора е до 01.10.2022г.
Съдът споделя становището на пълномощника на ищците, че е
ирелевантно дали ответникът държи имота чрез М+В АГРОТРАНС ООД,
доколкото договорът е подписан на 11.04.2022г. и е представен
несвоевременно, поради което не следва да се цени по делото.
Предвид изложеното исковете се явяват основателни и доказани и
следва да бъдат уважени.
По отношение на разноските:
Претендират се от страна на ищците направените разноски: за Г. Л. –
600 лв. внесен от него хонорар и 35 лв. държавни такси;
за В. Г.ева – адв. хонорар 1500 лв. на основание чл. 38, ал.1, т.2 от ЗА,
изчислен съобразно датата на сключване на договора за оказване на безплатна
7
правна помощ на материално затруднено лице, дължим според чл. 2, ал.2, вр.
чл. 38, ал.2 от ЗА и чл. 7, ал. 5 от Наредба №1/09.07.2004г. + 25 лв. държавни
такси.
От ответника е направено в срок възражение за прекомерност на
претендирания от ищеца адвокатски хонорар.
По отношение на претендираните от ищеца Г. Л. разноски: представено
е пълномощно и договор за правна защита и съдействие с ищеца Г. Л. А., от
което се установява, че е договорено възражение в размер на 600 лв., което е
заплатено в брой. С оглед на материалния интерес, фактическата и правна
сложност на делото, проведените съдебни заседания, въведените правни и
фактически съображения, намира, че възражението за прекомерност на
заплатеното адвокатско възнаграждение е неоснователно.
По отношение на разноските за В. Г.ева: Представено е пълномощно и
договор за правна защита и съдействие, сключен с материално затруднено
лице с дата 18.11.2022г. Съобразно чл. 7, ал.5 от Наредба №1/09.07.2004г.
след измененията от 04.11.2022г., за процесуално представителство, защита и
съдействие по искове по чл. 108 от ЗС възнаграждението се определя
съобразно интереса на представляваната страна според правилата на ал. 2, но
не по-малко от 1500 лв. за недвижими имоти или вещни права върху тях.
Предвид изложеното адвокатското възнаграждение е в минимален
размер, поради което и възражението за прекомерност на адвокатското
възнаграждени е неосноветелно.
Следва ответникът да бъде осъден да заплати на адвокат М. Г. П. от АК
Плевен – адв. хонорар 1500 лв. на основание чл. 38, ал.1, т.2 от ЗА, изчислен
съобразно датата на сключване на договора за оказване на безплатна правна
помощ на материално затруднено лице, дължим според чл. 2, ал.2, вр. чл. 38,
ал.2 от ЗА и чл. 7, ал. 5 от Наредба №1/09.07.2004г. и на В. Л. Г. - 25 лв.
държавни такси.
На основание изложеното съдът
РЕШИ:
ПРИЗНАВА по отношение на „***“ ЕООД, ЕИК:***, че Г. Л. А., ЕГН
**********, с адрес: гр. ***, ж.к. *** и В. Л. А., ЕГН**********, с адрес: гр.
***, ул. ***, са съсобственици на ½ идеална част от поземлен имот с № ***, с.
***, одобрена със Заповед № РД №-18-1929/06.12.2018г. на Изп. Директор на
АГКК, представляващ „Нива", с площ от 15 862 кв.м, трайно предназначение
на територията земеделска, категорията на земята: 3, при съседи: ***.
ОСЪЖДА "***" ЕООД, ЕИК ***, представлявано от управителя Г. Д.ов
Б., да предаде на Г. Л. А. и В. Л. А. владението върху гореописаната ½ ид.част
от п.и. № *** по КККР нас. ***.
ОСЪЖДА "***" ЕООД, ЕИК ***, представлявано от управителя Г. Д.ов
8
Б., да ЗАПЛАТИ на Г. Л. А. ЕГН **********, с адрес: гр. ***, ж.к. ***
направените деловодни разноски 600 лв., представляващо адвокатско
възнаграждение и на В. Л. А., ЕГН**********, с адрес: гр. ***, ул. ***,
сумата от 35 лв. - държавни такси.
ОСЪЖДА "***" ЕООД, ЕИК ***, представлявано от управителя Г. Д.ов
Б., да ЗАПЛАТИ на адвокат М. Г. П. от АК Плевен – адв. хонорар 1500 лв. на
основание чл. 38, ал.1, т.2 от ЗАдв.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Окръжен съд Плевен в
двуседмичен срок от съобщението.
Съдия при Районен съд – Левски: _______________________
9