Р Е
Ш Е Н
И Е
№………
гр. София, 23.07.2021 г.
В И М Е Т О Н А
Н А Р О Д А
СОФИЙСКИЯТ
ГРАДСКИ СЪД, І ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, 10 състав, в публичното заседание на тридесети
юни през две хиляди и първа година в състав:
СЪДИЯ:
ДЕСИСЛАВА ЗИСОВА
при секретаря Панайотова,
като разгледа докладваното от съдията гр.д. №13647/2020 г., за да се произнесе взе
предвид следното:
Производството е
образувано по молба от В.Д.В., ЕГН **********, с която е предявен срещу Ц.Ч.С.,
ЕГН **********, осъдителен с правно основание чл.55, ал.1 ЗЗД за сумата от
32673 евро, представляваща подлежаща на връщане сума, платена на 12.10.2015 г. при
начална липса на основание. Претендира законната лихва от предявяване на
исковата молба (10.12.2020 г.) и направените по производството разноски.
Ищецът твърди, че
на 12.10.2015 г. с ответницата са сключили договор, обективиран в нотариален
акт за покупко-продажба на недвижим имот, представляващ Апартамент № 14
/четиринадесет/, находящ се в гр. София, район „Триадица“, в жилищната сграда
на ул. „******/петдесет и четири/, вход единствен, на IV /четвърти/ етаж от сграда, със
застроена площ от 96.33 кв.м. /деветдесет и шест цяло тридесет и три стотни
квадратни метра/. Цената била определена на 131680 лева, платени от ищеца по
банков път: с платежно нареждане рег. № 03114П-АА-5795 от 12.10.2015 г. на ЦКБ
АД за сумата от 100000 лв. и с платежно нареждане с кредитен превод рефер. PN52926000EL от 20.10.2015 г. за сумата от
31680 л. Едновременно с това ищецът твърди, че в деня на сделката заплатил на
ответницата в брой сумата от 32673 евро, за което плащане била издадена
разписка. Последната сума ищецът счита за платена при начална липса на
основание и претендира връщането й на основание чл.55, ал.1 ЗЗД.
Ответницата оспорва
иска. Твърди, че между страните е сключен предварителен договор за
покупко-продажба на същия имот, в който е уговорена покупна цена в размер на
105000 евро. Твърди, че записаната по-ниска цена в окончателния договор за покупко-продажба
не представлявала предоговаряне на условията, описани в предварителния договор,
тъй като волята на страните не била насочена към промяна на договореното по
между им. Прави възражение за изтекла погасителна давност, като твърди, че от
датата на получаване на претендираната сума до предявяване на иска са изтекли
повече от 5 години, като давността не била нито спирана, нито прекъсвана и
следователно правото да се търси принудително въпросната сума е погасено по
давност. Претендира извършените разноските в производството.
Съдът, след като се запозна
със становищата на страните и събраните по делото доказателства, намира
следното от фактическа и правна страна.
Установява се от
Предварителен договор от 11.07.2015 г., че между страните възникнало
правоотношение по чл.19 ЗЗД, по силата на което ответницата се задължава да
продаде на ищеца недвижим имот, представляващ Апартамент № 14
/четиринадесет/, находящ се в гр. София, район „Триадица“, в жилищната сграда
на ул. „******/петдесет и четири/, вход единствен, на IV /четвърти/ етаж от сграда, със
застроена площ от 96.33 кв.м. /деветдесет и шест цяло тридесет и три стотни
квадратни метра/ (чл.1 от Договора). Скокът за сключване на окончателен договор във
формата на нотариален акт е определен до 30.07.2016 г. (чл.2 от Договора). Страните
са постигнали съгласие за покупна цена в размер на 105000 евро, от които 5000
евро да бъдат платени под формата на задатък по смисъла на чл. 93 ЗЗД в деня на
сключване на предварителния договор, остатъкът – в деня на сключване на
окончателния договор (чл.2 и чл.10 от Договора).
Установява се от нотариален
акт за покупко-продажба на недвижим имот №29, том II, рег.№8382, дело №183/2015
г. от 12.10.2015 г., че страните са сключили окончателен договор за
гореописания имот, като цената, вписана в нотариалния акт, е 131680 лв., от
която 100000 лв. следва да се заплати по банков път в деня на сключване на
нотариалния акт, а остатъка от 31680 лв. – в двуседмичен срок от подписването
му.
Не се спори по делото, а и
се установява от представените писмени доказателства, че посочената в
нотариалния акт цена е платена посредством два банкови превода – от 12.10.2015 г.
(за сумата от 100000 лв.) и от 20.10.2015 г. (за сумата от 31680 лв.). Установява
се от разписка от 12.10.2015 г., че ищецът е заплатил на ответницата в брой
сумата от 32673 евро, а за основание за плащането е посочено, че е част от цена
по предварителен договор за покупко-продажба на Апартамент № 14, район
„Триадица“, в жилищната сграда на ул. „******, вход единствен, на IV, със застроена площ от
96.33 кв.м.
Спорен между страните е
въпросът има ли валидно правно основание за ответницата да получи сумата от
32673 евро или същата е платена без основание.
Ищецът твърди, че липсва
основание, по силата на което ищцата да има право да получи процесната сума,
тъй като с нотариалния акт страните предоговарят размера на цената, като я
променят на сумата от 131680 лв. Ответницата твърди, че условията относно
продажбата, за които страните са постигнали съгласие в предварителния договор
от 11.07.2015 г., включително цената на имота, не са били предоговаряни, макар
в нотариалния акт да е вписана по-ниска цена.
За да отговори на въпроса
дали е налице предоговаряне на цената или страните са вписали в нотариалния акт
цена, различна от действително уговорената съдът съобрази следното:
Няма съмнение в теорията и
практиката, че предварителният договор по своята същност е с организационен и
подготвителен характер, като основните задължения, които той поражда, са
свързани със сключването на окончателен такъв. Съгласно чл.19, ал.2 ЗЗД
предварителния договор трябва да съдържа уговорки относно съществените условия
на сделката, едно от които е цената. Няма пречка обаче страните при сключване
на окончателния договор да изменят уговорените по между им условия, което
именно следва от характера на предварителния договор, като организационен
такъв, без имуществено разместване и чиято цел е постигането на съгласие между
страните за сключване на бъдещ окончателен договор. Уговореното в
предварителния договор обвързва страните дотолкова, доколкото всяка една от тях
може да иска обявяването му за окончателен по реда на чл.19, ал.3 ЗЗД, но не
препятства възможността условията по сделката да бъдат променени с последващата
окончателна воля на страните, обективирана в нотариалния акт за
покупко-продажба. От друга страна страните могат по обща воля да посочат в
окончателния договор различна от действително уговорената цена, в който случай
извършват частична симулация относно цената на сделката. От изложеното следва,
че разликата между уговореното в предварителния и в окончателния договор не
води задължително нито до извод за предоговаряне на цената, нито задължително до
съждение за симулация относно цената – страните, в съответствие с твърденията
си и разпределената доказателствена тежест, следва да установят фактите, на
които се позовават (извършено предоговаряне или симулация относно цената). В
такъв смисъл е и практиката по реда на чл.290 ГПК на ВКС, напр. реш. № 265/15.12.2014
г. по гр. дело № 1161/2014, III ГО, реш. № 266/17.12.2014
г. по гр.д. № 6402/2013 г. на IV ГО, реш. № 86/18.07.2011 г.
по т.д.№ 682/2010 г. на ТК, I ТО и др. „Обстоятелството, че в изпълнение на сключен
между страните договор с предмет изграждане прехвърляне на готовия обект в
собственост срещу определена цена, е сключен окончателен договор за
покупко-продажба при посочена по-ниска цена, не означава само по себе си, че
разликата между тези цени е получена без основание , или на отпаднало основание
от строителя - продавач. … При наличие на обвързващ страните двустранен договор
към момента на извършеното плащане, който договор е изпълнен, а не изцяло или
частично развален, унищожен, да е настъпило прекратително условие преди
изпълнението или друго обстоятелство с обратно действие спрямо договорната
връзка, основанието по чл. 55 ал.1 предл. трето ЗЗД е неприложимо. В този
смисъл е и разяснението по решение №246 от 2011 по гр.д№ 1265/2010, ІV г.о ,
практика на ВКС по чл. 290 ГПК.“ – така реш. № 86/18.07.2011 г. по т.д.№
682/2010 г. на ТК, I ТО. Поради това за да се отговори на въпроса налице
ли е предоговаряне на цената или друго основание, по силата на което поради отпадане
на задължението по предварителния договор към момента на плащането не е имало
основание за същото или е налице симулация относно цената следва да се обсъдят
събраните доказателства.
В подкрепа на твърдението
си, че цената, за която страните са постигнали съгласие в предварителния
договор, е предоговорена и в окончателния е вписана цена съгласно новите
уговорки, ищецът не е ангажирал други доказателства, освен нотариалният акт.
Самият окончателен договор, обективиран в нотариален акт за покупко-продажба на
недвижим имот №29, том II, рег.№8382, дело №183/2015
г. от 12.10.2015 г., не съдържа индиции за такова предоговаряне – в него е
посочена цена в размер на 131680 лв., почти идентична с вписаната пак там
данъчна оценка – 131675,20 лв. В практиката си ВКС не веднъж приема, че действителна
цената е тази по предварителния договор, отговаряща на реалната стойност на
пазарните цени на недвижимите имоти в страната към момента на извършване на
сделката и че изявленията на продавача и купувача пред нотариуса за стойността
на прехвърленото имущество „са несъмнено
симулативни предвид ноторно известната и широко разпространена практика
сделките с недвижими имоти между граждани да се оформят по данъчни оценки, без
това да е действителната воля на страните“ – така Решение №266/17.12.2014
по дело №6402/2013 г. Ето защо съдът не може да приеме безусловно, че
вписването на различна цена в нотариалния акт от тази, посочена в
предварителния договор, сочи на предоговарянето й.
В подкрепа на твърдението на
ответницата за симулация относно цената, са допуснати гласни доказателства.
Съдът приема, че същите са допустими съобразно чл.165, ал.2 ГПК, като
предварителният договор в случая представлява начало на писмено доказателство.
В такъв смисъл е и практиката на ВКС по въпроса, напр. Реш. № 417/18.10.2012 г.
по гр.дело N 568/2012г. IV ГО: „Касационно обжалване е допуснато по следния правен въпрос: представлява
ли неоспореният предварителен договор сключен между страните по делото начало
на писмено доказателство, което прави вероятно твърдението за симулативност на
посочената продажна цена в окончателния договор, оформен с нотариален акт и
обуславя ли допустимост на свидетелски показания по реда на чл.165 ал.2 ГПК. … По
така поставения правен въпрос настоящият състав на ВКС … , счита следното: Когато
страна по окончателен договор за покупко-продажба иска да установи
симулативността на посочената в него продажна цена, тя може да направи това
чрез обратно писмо или чрез друг документ представляващ начало на писмено доказателство.
Начало на писмено доказателство може да бъде и сключен между страните и
неоспорен предварителен договор с посочена в него различна по размер продажна
цена. … Предварителният договор обуславя допустимост на свидетелски показания
за пълното й доказване. Когато самият предварителен договор разкрива напълно
привидността на изразеното в бъдещия окончателен договор съгласие, например
чрез изрични клаузи, че в окончателния договор продажната цена ще бъде посочена
в друг размер, тогава той представлява обратно писмо и не е необходимо да бъде
подкрепен със свидетелски показания“. В настоящия случай в предварителния
договор не се съдържат клаузи относно това каква цена да бъде вписана в
окончателния, поради което той самият няма характер на обратно писмо.
Установява се от показанията
на свидетеля М.Б.– майка на ответницата и собственик на строителната фирма,
изградила сградата, която е водила преговорите от името на дъщеря си по
процесната сделка, че уговорената цена за процесния имот е била 105000 евро, че
в нотариалния акт не е вписана уговорената цена, че страните са постигнали
съгласие преди изповядване на сделката разликата между вписаната в нотариалния
акт цена и действителната да бъде предварително заплатена в брой от купувача.
Свидетелят изказва подозрение, че в нотариалният акт не е вписана
действителната цена, защото купувачът не е имал цялата сума в банка, тъй като „ако се впише цялата цена, трябва да дойдат
парите по банкови преводи“ – по думите на свидетеля. Показанията на свидетеля
се подкрепят от представените писмени доказателства, включително разписката за
плащане в брой в деня на сключване на нотариалния акт на сумата от 32673 евро.
При съвкупната преценка на
показанията на свидетеля Б.с представените писмени доказателства, в това число
предварителен договор, сключен между страните на 11.07.2015 г., окончателен
договор, обективиран в нотариалния акт от 12.10.2015 г., разписката, издадена
от ответницата, за платено капаро в размер на 5000 евро и разписка, издадена от
ответницата за получена сума в брой в размер на 32673 евро на 12.10.2015 г., както
и платежните нареждания съответно за сумите от 100000 и 31680 лева, съдът стигна
до следния извод: Действително уговорената продажна цена за процесния имот е
тази, посочена в предварителния договор – 105000 евро. Страните не са водили
преговори за промяна на цената и същата не е предоговорена. По уговорка между
страните цената е дължима както следва: 5000 евро в деня на подписване на
предварителния договор и остатъка – в деня на изповядване на сделката във
формата на нотариален акт. При подготовка за сключване на нотариалния акт, по
неустановени с категоричност причини, страните са уговорили в него да посочат
цена от 131680 лв., която да се плати по банков път, а остатъкът до
действително уговорения размер от 32673 евро да се плати от купувача на
продавача в брой, в деня на нотариалната сделка, преди изповядването й. Поради
това съдът приема, че е налице привидност на посочената в нотариалния акт
продажна цена на имота (131680 лв.), а действителните им уговорки предвиждат
продажната цена да бъде в размер на 105000 евро.
Симулация е налице тогава,
когато страните уговорят по между си, че не желаят да бъдат обвързани от правните
последици на сключения по между им договор или че желаят сделката да породи
други, различни от посочените в договора, последици. В първия случай
симулацията е абсолютна, във втория – относителна, като това разграничение е
трайно установено в правната теория, макар да и да не е законово уредено. Същественото
и в двата случая е, че външно изразеното в договора не съответства на
действителната обща воля на страните, то е привидно, преследва някаква друга
цел, а действително желаните последици са уговорени в друго, прикрито
съглашение. Нормативното разрешение в тази хипотеза е дадено в чл.17, ал.1 ЗЗД,
съгласно който, ако страните прикрият сключено между тях съглашение с едно привидно
такова, следва да се приложат правилата на прикритото, ако самото то е
действително. Законодателят дава предимство на уговорката, чиито правни
последици страните по обща воля желаят да настъпят, пред формално изразената
такава в привидния договор, защото смисълът на договора е да скрепи съгласието
на страните за постигането на определен резултат, като придаде задължителност
на уговореното по между им. Привидните сделки, от друга страна, създават
несигурност в правния ред, въвеждат в заблуждение третите лица, поради което
при установяване на симулацията привидно уговореното не следва да се прилага.
Ето защо следва в
отношенията между страните следва да се приложи действителната уговорка относно
размера на продажната цена на имота, а не привидната такава, вписана в
нотариалния акт – на основание чл.17, ал.1 ЗЗД. От тук следва, че
претендираната от ищеца сума е платена на валидно правно основание – ответникът
се явява носител на това вземане на основание, което установи в хода на
процеса, а именно – като продажна цена по договор за покупко-продажба на
недвижим имот. Ето защо не е налице неоснователно разместване на имуществени
блага в хипотезата на чл.55, ал.1, пр.1 ЗЗД – плащане при начална липса на
основание и в полза на ищеца не е възникнало вземане за връщане на даденото.
Предявеният иск е неоснователен и следва да се отхвърли.
По разноските:
На ответника следва да се
присъдят направените разноски за адвокатско възнаграждение в размер на 2500 лв.
Мотивиран от горното, съдът
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ предявения от В.Д.В.,
ЕГН **********, срещу Ц.Ч.С., ЕГН **********,
иск с правно
основание чл.55, ал.1 ЗЗД за сумата от 32673
евро, представляваща подлежаща на връщане сума, платена на 12.10.2015 г. при
начална липса на основание.
ОСЪЖДА
В.Д.В., ЕГН **********, да
заплати на Ц.Ч.С., ЕГН **********,
на основание чл.78, ал.3 ГПК, сумата от 2500 лв.,
представляваща съдебни разноски.
Решението подлежи на
обжалване пред Софийския апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му.
СЪДИЯ: