Р Е
Ш Е Н
И Е
№ 400 гр.Бургас 30.10.2019
г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Бургаски окръжен съд, първо гражданско отделение
в открито заседание на трети октомври две хиляди и деветнадесета година в
състав;
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ИВАН ВОДЕНИЧАРОВ
Секретар В.Димитрова, като разгледа докладваното от съдията т.д. № 544 по описа за 2018 год. за да се произнесе взе пред вид следното:
Производството е образувано по редовна и
допустима искова молба на на Галина Николова Вълчева с ЕГН ********** в
качеството си на Едноличен търговец „АВАНГАРД - Галина Вълчева“ с ЕИК *********
със седалище и адрес на управление гр.Созопол, ул.„Оборище“ № 6, със съдебен
адрес:*** - адвокат С.М., против „ДЕАЗ
11” ЕООД с ЕИК ********* със седалище и адрес на управление гр.Бургас, ул.“Трайко
Китанчев“ № 47, ет.3, ап.10, представлявано от управителя Хакан Тюркоз, със
съдебен адрес ***, офис 6 – адвокат М.Х..
Предявени са
обективно кумулативно съединени искове :
1. за прогласяване
нищожността на договор за покупко-продажба на недвижими имоти, сключен с
нотариален акт № 10, том IV, рег.№ 2136, дело 553/ 22.06.2015г. на нотариус
рег.№ 560 на НК с район на действие - района на PC - Средец, като сключен при
накърняване на добрите нрави и като привиден договор.
Исковете са правно
основание чл.26, ал.1, предложение 3 и чл.26, ал.2, предложение 5 от Закона за
задълженията и договорите /ЗЗД/.
2. да бъде
установено между страните, че ищецът е собственик на описаните в исковата молба
10 недвижими имота, предмет на договора за продажба, и да бъде осъден ответника
да предаде на ищеца владението върху тях : поземлени имоти с идентификатор 17974.108.13,
17974.108.14, 17974.108.15, 17974.108.7, 17974.103.7, 17974.103.29, 17974.103.30,
17974.106.16, 17974.108.11 и 17974.108.12, всички по ККР на град Средец, с
начин на трайно ползване - залесена територия.
Искът е с правно
основание чл.34 от ЗЗД.
Обстоятелства, на
които ищецът основава претендираните права и предявения иск :
Твърди, че през
2015г. „АВАНГАРД - Галина Вълчева“ и „ДЕАЗ 11” ЕООД решили да обединят
търговската си дейност и заедно да закупят машина за дробене на дърва, като за
целта било необходимо да се изтегли банков кредит. По предложение на ответника
кредитът следвало да се изтегли от „Демирбанк“, а за негово обезпечение да послужат
притежаваните от ищеца – ЕТ поземлени имоти – гори в землището на гр.Средец. За
по-бързо отпускане на кредита страните се уговорили ищецът да прехвърли на
ответното дружество собствеността върху поземлените имоти, които да бъдат
ипотекирани от ответника – кредитополучател, а след изплащането на кредита
дружеството да прехвърли обратно на ищеца собствеността върху имотите. Предвид
тази уговорка, ищецът сключил с ответника атакувания договор за
покупко-продажба, обективиран в нотариален акт № 10, том IV, рег.№ 2136, дело
553/ 22.06.2015г. на нотариус рег.№ 560 на НК с района на PC - Средец. Сделката
била фиктивна, тъй като и двете страни не са целели настъпването на правните й
последици, а само изтеглянето на банков кредит. Поради това в нотариалния акт посочили
цена шест пъти по-ниска от данъчната оценка на имотите, като освен това същата
не била платена. Независимо от прехвърлянето на собствеността, не се наложило
изтегляне на банков кредит, тъй като общата идея била финансирана от трето
лице. Предвид уговорките за връщане на собствеността върху горите, след
сделката едноличният собственик на ответното дружество към онзи момент – Хатче
Демир Сали упълномощила доверено на ищеца лице – Христинка Димитрова Русева да
продаде от името на дружеството на ищцата процесните поземлени имоти – гори.
Впоследствие ищцата разбрала, че Хатче Сали е продала дяловете си в ответното
ЕООД на настоящия управител - Хакан Тюркоз за цена от 50 лв., която не отговаря
на активите на дружеството, включващи и процесните имоти. Позовава се на
очевидна нееквивалентност на престациите по сделката, тъй като продажната цена
е определена значително под данъчната оценка на имотите и дори не е заплатена
от ответника. Сочи, че поради ниската продажна цена, почти липсва насрещна
престация. Налице е несправедливо по съдържание договаряне, което е в нарушение
на добрите нрави и е средство за неоснователно обогатяване на ответника за
сметка на ищеца. Поради нищожността на договора за покупко-продажба, не е
настъпил вещнотранслативния ефект на сделката и правото на собственост върху
имотите и е останало в патримониума на ищеца, а понастоящем ответникът ги
владее без правно основание, поради което дължи връщането им.
Становище на
ответника :
Ответникът оспорва
предявените искове.
По иска с правно
основание чл.26, ал.2, предл. 5 от ЗЗД :
Ответникът счита,
че атакуваната сделка е валидна, като страните са целели настъпването на
вещно-транслативния ефект на продажбата. Позовава се и на чл.17 ал.2 от ЗЗД,
като твърди, че настоящият управител на ответното дружество Хакан Тюркоз е
трето добросъвестно лице – правоприемник
по отношение на оспорвания договор, като същият не е бил наясно със
съглашенията между физическите лица, представители на страните по сделката. Сочи
също, че постигането на заявения от ищеца желан правен резултат не е било
необходимо сключването на подобна привидна сделка, тъй като е било достатъчно
собственикът на имота да даде съгласие за обезпечението на чуждото задължение –
ищецът ЕТ да бъде само ипотекарен длъжник. Счита, че липсват каквито и да било
доказателства за твърдяната от ищеца прикрита цел за сключването на договора,
като страните не са съставили и обратно писмо /contra lettera/, а представеното пълномощно, с което управителят на
ответното дружество при сключването на сделката Хатче Сали е упълномощила
Христинка Димитрова Русева да продава имотите е общо и не установява намерение
за обратно изкупуване, като не представлява „начало на писмено доказателство“
по смисъла на чл.165 ал.2 от ГПК.
Ответникът твърди,
че ищцата желае да се сдобие отново с процесните имоти по нерегламентиран
начин, като преди предявяването на иска е направен опит за нерегламентирано
назначаване на нов управител на ответното дружество. В подкрепа на тезата си за
липса на привидност на договора сочи обстоятелството, че бившият управител на
ответното дружество Хатче Сали е извършила сеч на дървесина от процесните гори.
По иска с правно
основание чл.26, ал.1, предл. 3 от ЗЗД :
Счита, че законът
допуска по волята на страните продажната цена на недвижим имот да бъде по-ниска
от данъчната му оценка. Позовава се на установената в чл.9 от ЗЗД свобода на
договарянето и счита, че договорената в случая продажна цена представлява
адекватна насрещна престация, поради което не е налице такава неравностойност
на престациите, обуславяща нарушение на добрите нрави. Твърди, че договаряйки
конкретната пазарна цена е възможно страните да са имали предвид както
пазарната стойност на имотите, така и други неизвестни за третите лица условия.
Счита, че тъй като и двете страни по сделката са търговци, то сделката е
търговска и твърдяната неравностойност на насрещните престации не следва да се
квалифицира като нарушение на добрите нрави, а като явно неизгодни условия по
сделката, позоваването на които е недопустимо съгласно чл.297 от ТЗ.
Сочи ирелевантност
на продажната цена на дружествените дялове на ответника, като евентуално
твърди, че при определянето й са взети предвид и други фактори.
По изложените
съображения ответникът счита, че сделката е действителна, породила е правните
си последици, поради което собствеността е прехвърлена на купувача и той владее
имотите на валидно правно основание.
Допълнителна искова
молба :
С допълнителнато
си искова молба ищцата оспорва изцяло твърденията на ответника в писмения му
отговор. Счита, че новият собственик и управител на ответното дружество не се
явява трето добросъвестно лице – купувач на процесните недвижими имоти, тъй
като с продажбата на дружествените дялове по чл.129 ал.1 от ТЗ не е прехвърлена
собствеността на търговското предприятие – купувачът става собственик на
дяловете, но собственик на имуществото, включващо и процесните имоти, остава
дружеството; придобиването на дружествени дялове поражда членствени права, но
не й вещни права, като дружеството като самостоятелен правен субект остава
собственик на имуществото си. По тези съображения твърди неприложимост на
разпоредбата на чл.17 ал.2 от ЗЗД. Във връзка с твърденията на ответника за
липса на доказателства за уговорката за теглене на кредит, представя извършено
от „Демирбанк“ проучване за отпускането на кредит с участието на страните. Признава
липсата на нарочно съставен двустранен документ, установяващ привидността /contra
lettera/. Счита, че в случая съществува едностранен такъв документ,
представляващ начало на писмено доказателство, обуславящо допустимост на гласни
доказателства за установяване на привидността, наличието на уговорка между
страните и целта на упълномощаването. Ищцата оспорва твърденията на ответника
за извършен от нея нерегламентиран опит за назначаване на нов управител на
ответното дружество, като счита тези твърдения и представените за тях
доказателства за ирелевантни. Счита също, че установената в чл.9 от ЗЗД свобода
на договарянето е ограничена , като не следва да излиза от рамките на добрите
нрави, които са накърнени поради явното несъответствие на насрещните престации
по договора.
Допълнителен
отговор :
С допълнителен
отговор ответника оспорва изложените в допълнителната искова молба твърдения и
възражения.
Твърди, че
настоящият едноличен собственик на капитала на ответното дружество е купил
дружествените дялове с единствената цел да придобие процесните земеделски земи.
Това била единствената правна възможност за постигането на целта му, тъй като
той е чужд гражданин и попада под забрана да придобива земеделски земи в
страната. Придобиването на 100% от дружествените дялове по същество се
припокрива със съдържанието на търговското предприятие, поради което
разпоредбата на чл.17 ал.2 от ЗЗД следва да се приложи по аналогия. Счита, че
не е опровергано възражението му за липса на документи за уговарян кредит и за наличието
на пречка ищецът като собственик на имотите да бъде само ипотекарен длъжник по
сделката. Оспорва представените в тази връзка доказателства, като счита същите
за преклудирани и неотносими. Поддържа възражението си за недопустимост на
свидетелските показания за установяване на симулация поради липсата на начало
на писмено доказателство и забраната на чл.165 ал.2 от ГПК.
В съдебно
заседание чрез адв. М. исковете се поддържат, ангажират се доказателства и се
пледира за уважаването им.
Ответната страна
чрез адв. Х. оспорва исковете, също ангажира доказателства и пледира за
отхвърлянето им.
След преценка на доказателствата съдът прие за установено:
Не се спори, че на
22.06.2015 г., с н.а. № 10, т. ІV, д. № 553/2015 г. на нотариус
Веселина Кирилова, при РС-Средец продавача ЕТ „АВАНГАРД-Галина Вълчева“,
представлявано от собственика Галина Вълчева продава на купувача „ДЕАЗ 11“
ЕООД, представлявано от пълномощника на управителя Хатче Сали – Гюнай Сефер,
собствените си десет недвижими имоти в землището на град Средец, представляващи
залесена територия, подробно описани, за сумата от общо 10 000 лв. Според
удостовереното в акта, продавача е получил изцяло продажната цена от купувача.
Установява се, че преди сключването
на продажбата, на 15.05.2015 г., е изготвен оценителски доклад от експертен
оценител за определяне ипотечната цена на поземлен имот, собствен на ищцата с
приложени справки за квадратурата, данъчна оценка, цена при ипотека и цена на
дървесината на всички процесни поземлени имоти.
Представени
са позволителни за сеч от 24.06.2016 г., ведно с протоколи за освидетелстване
на сечищата, от които се установява, че след осъществяването на сделката е била
разрешена сечта и добива на дървесина от три от общо десетте продадени
поземлени имота.
След
продажбата, с нотариално заверено пълномощно на подписи и съдържание от
30.10.2015 г, управителката на ответното дружество е упълномощила лицето
Христина Русева с правото да продава същите закупени имоти, да получава цената
и да подписва документи, да предава владението на евентуалния купувач, както и
да сключва договори за наем и аренда и да ги прекратява.
Съдът
е назначил съдебно-счетоводна експертиза. Вещото лице установява, че от страна
на ищцата-продавач на имотите е била издадена фактура с основание продажбата
им, която е била осчетоводена и не е отразено плащане. По партидата на
ответното дружество в счетоводството на ищцата се води вземане в размер на
продажната цена от 10 000 лв., формирана от издадената и неизплатена
фактура. По балансите на ответното
дружество към 31.12.2015 г. и 31.12.2016 г. в пасива на баланса е отразено
задължението в размер на 10 000 лв.
Съдът
е назначил и съдебно-техническа експертиза. За определяне на пазарната стойност
на имотите е изготвен оценителски доклад за всеки един от тях по реда на Наредбата за оценка на поземлени
имоти в горски територии. Вещото лице е обсъдило всички приложени по делото
документи, както и предоставена му от съответното горско стопанство
горскостопанска програма и справки от електронната информационна система за
проведени сечи, приети от съда и дава заключение, че към датата на продажбата –
22.06.2015 г. общата пазарна стойност на имотите е 1 582 534 лв.
При такива факти съдът приема от правна
страна.
По иска с правно основание чл. 26,
ал. 1, предл. трето ЗЗД.
Установи
се, че с договора за продажба на всички поземлени имоти същите са били
продадени за общата продажна цена от 10 000 лв. Според заключението на
вещото лице по съдебно-техническта експертиза пазарната им стойност към момента
на продажбата е 1 582 534 лв. Според съдебната практика, която съдът
съобразява, понятието „добри нрави“ предполага при всички случаи известна
еквивалентност на насрещните престации. При тяхното явно несъответствие се
налага извода, че сделката е нищожна поради противоречието й с добрите нрави.
Случаят е такъв, тъй като продажната цена не само, че е ок. десет пъти по –
ниска от данъчната оценка на имотите, но и сто и петдесет пъти по – ниска от
пазарната им цена към момента на продажбата. Няма законова пречка сделка
сключена между търговци да се прогласява за нищожна на това основание, тъй като
чл. 293 ТЗ се отнася единствено до
нищожност на сделки поради нарушение на формата. Налага се крайния извод, че
този иск е основателен и следва да се уважи.
По иска с правно основание чл.26, ал.2, предл. пето ЗЗД.
По този иск върху ищецът тежи главното
доказване да установява симулативността на сключения договор за покупко-продажба
и прикритото с него действителното правоотношение между страните, така както
съдът ясно е разпределил доказателствената тежест в проекта за доклад по делото.
Този иск остана недоказан. По него се събраха косвени доказателства –
оценителски доклад за определяне цена на ипотекирани имоти, както и незаплащане
реално на договорената в нотариалния акт цена, при положение че имотите се
владеят от ответника, които не са достатъчни за да се прогласи привидността. По
делото не се представи обратно писмо установяващо други провоотношения по
съвместна работа между търговците и свързаното с нея сключване на договор за
кредит, както и договорка за обратно изкупуване, които правоотношения да са били прикрити от процесния договор за
продажба и за които страните желаят настъпването на правните последици. Не се
събират и други писмени доказателства, представляващи начало на писмени
доказателства по смисъла на закона – документ изходящ от другата страна или
официален документ, които да са основание за допускане на други доказателства
за доказване на относителната симулация. Поради това този иск се явява
неоснователен, като недоказан и следва да се отхвърли.
По
иска с правно основание чл. 34 ЗЗД.
Този
осъдителен иск е материално обусловен от уважаването на иска за нищожност.
Съгласно чл. 34 ЗЗД, когато договорът бъде признат за нищожен, всяка от
страните трябва да върне на другата това което е получила. Следователно
последиците са реституция на даденото по нищожната сделка, тъй като основанието
за полученото е отпаднало. В случая не се спори, че владението е било
прехвърлено на ответното дружество и към момента на делото същото владее
процесните поземлени имоти, което е прието за безспорно. Установи се по делото,
че продажната цена от 10 000 лв. е останала незаплатена от ответника.
Поради това искът по чл. 34 ЗЗД се явява основателен и следва да бъде уважен.
Страните са поискали разноски.
Понесените от ищеца общо разноски са 4 165 лв. и при това разрешение на
спора на него следва да се присъдят разноски в размер на 2 776 лв.,
съобразно уважената част от исковете. Ответникът не е представил доказателства
за понесени разноски.
Като
се води от тези мотиви съдът
Р
Е Ш И
ПРОГЛАСЯВА
нищожността на договор за покупко-продажба на недвижими имоти, сключен с
нотариален акт № 10, том IV, рег.№ 2136, дело 553/ 22.06.2015г. на нотариус
рег.№ 560 на НК с район на действие - района на PC – Средец между Галина
Николова Вълчева с ЕГН ********** в качеството си на Едноличен търговец
„АВАНГАРД - Галина Вълчева“ с ЕИК ********* и „ДЕАЗ 11” ЕООД с ЕИК *********,
като сключен при накърняване на добрите нрави.
ОТХВЪРЛЯ
иска на Галина Николова Вълчева с ЕГН ********** в качеството си на Едноличен
търговец „АВАНГАРД - Галина Вълчева“ с ЕИК ********* със съдебен адрес:*** -
адвокат С.М. против „ДЕАЗ 11” ЕООД с ЕИК *********, представлявано от
управителя Хакан Тюркоз, със съдебен адрес ***, офис 6 – адвокат М.Х. за
прогласяване нищожността на договор за покупко-продажба на недвижими имоти,
сключен с нотариален акт № 10, том IV, рег.№ 2136, дело 553/ 22.06.2015г. на
нотариус рег.№ 560 на НК с район на действие - района на PC – Средец сключен
между тях като привиден, като неоснователен и недоказан.
ОСЪЖДА, на осн. чл. 34 ЗЗД, „ДЕАЗ 11”
ЕООД с ЕИК *********, представлявано от управителя Хакан Тюркоз, със съдебен
адрес ***, офис 6 – адвокат М.Х. да
върне на Галина Николова Вълчева с ЕГН ********** в качеството си на
Едноличен търговец „АВАНГАРД - Галина Вълчева“ с ЕИК ********* със съдебен
адрес:*** - адвокат С.М. следните имоти: поземлени имоти с идентификатор 17974.108.13,
17974.108.14, 17974.108.15, 17974.108.7, 17974.103.7, 17974.103.29, 17974.103.30,
17974.106.16, 17974.108.11 и 17974.108.12, всички по ККР на град Средец, с
начин на трайно ползване - залесена територия.
ОСЪЖДА „ДЕАЗ 11” ЕООД с ЕИК *********,
представлявано от управителя Хакан Тюркоз, със съдебен адрес ***, офис 6 –
адвокат М.Х. да заплати на Галина
Николова Вълчева с ЕГН ********** в качеството си на Едноличен търговец
„АВАНГАРД - Галина Вълчева“ с ЕИК ********* със съдебен адрес:*** - адвокат С.М.
сумата от 2 776 лв.,
представляваща разноски съобразно уважената част от исковете.
РЕШЕНИЕТО
може да се обжалва пред АС Бургас в двуседмичен срок от връчването му на
страните.
Окръжен
съдия: