№ 120
гр. Ямбол, 21.06.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ЯМБОЛ, I ВЪЗЗИВЕН СЪСТАВ, в публично
заседание на седми юни през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:Росица Ст. Стоева
Членове:Галина Ив. Вълчанова Люцканова
Анита Хр. Велева
при участието на секретаря Ц.Х.Г.
като разгледа докладваното от Анита Хр. Велева Въззивно гражданско дело
№ 20222300500127 по описа за 2022 година
Производството пред Окръжен съд - Ямбол е по чл.258 и сл. ГПК.
Образувано е по въззивна жалба на Н. М. Г., ЕГН **********, от гр.****, чрез
пълномощник -адв.Т.С. от АК-Ямбол против Решение №79/21.02.2022 г., постановено по
гр.д.№2386/2021 г. по описа на РС-Ямбол, с което съдът е отхвърлил предявения от
въззивника установителен иск с правна квалификация по чл.124, ал.1 ГПК за признаване за
установено в отношенията му с въззиваемия А.М.Г., ЕГН ********** от гр.*,
съществуването на арендно правоотношение по договор за аренда на земеделски земи,
подписан на 07.09.2016 г. за срок от 10 стопански години, считано от 01.10.2016 г., вписан с
вх.рег. №6811/07.09.2016 г, том 6, стр. 79, находящи се в землището на с. * и ЕКАТТЕ
32771, общ.Стралджа, обл.Ямбол, по отношение на следните два земеделски имота: Нива от
10. 599 дка, пета категория на земята, в местността "Ф.П. Бряст", съставляваща имот
№250037 по плана за земеразделяне на селото, със стар идентификатор №32771.250.37 и
Нива от 47, 542 дка, от които 4.890 дка девета категория и 42.650 дка - пета категория в
местността "Язлъка" , съставляваща имот №280031 по плана за земеразделяне на селото, с
идентификатор №32771.280.31, при граници за всеки подробно описани в договора.
С посоченото съдебно решение районният съд е отхвърлил и предявения от въззивника Н.Г.
осъдителен иск с правна квалификация чл.79, ал.1 вр. чл.82 ЗЗД за заплащане на сумата от 6
167, 34 лв. от въззиваемия А.Г., представляваща загуба на чист доход /приход на реализация
на реколта плюс полагащи се субсидии, намалени с разходите по производството/,
1
претърпяна от въззивника вследствие на виновно неизпълнение на поето с гореописания
договор задължение за трите стопански години 2017/2018 г., 2018/2019 г., 2019/2020 г.,
ведно със законната лихва върху сумата от 6 167, 34 лв., считано от предявяването на иска
до пълното й събиране. С атакуваното съдебно решение въззивникът е осъден да заплати на
осн.чл.78, ал.3 ГПК на въззиваемата страна сумата от 500 лв., представляваща направените
по делото разноски.
В жалбата е обективирана позиция, изразяваща несъгласие с решаващите правни изводи в
аналитично-оценъчната дейност на първоинстанционния съд. Откроява противоречие във
формираните съдебни изводи, с които едновременно се приема, че процесните земеделски
имоти не са предадени на въззивника за ползване, че същият не е изпълнявал задължението
за заплащане на арендно възнаграждение -обстоятелства, обуславящи аргумент за
неизправност и на двете страни по арендния договор, а същевременно при това обективно
положение неправилно е изведено заключението, че в полза на въззиваемата страна е
възникнало потестативното право да развали едностранно договора за аренда. Във
възраженията в жалбата се поставя като проблематика липсата на стабилен, правно и
доказателствено обоснован отговор на въпроса, дали въззиваемият е изправна страна по
арендния договор, със съпътстващо логическо аргументиране, направено при собствен
анализ на писмените доказателства. Настоява въззивната инстанция в пределите на своите
контролни правомощия да отмени оспорваното решение в частта, формираща произнасяне
по предявения установителен иск и да постанови решение, с което да приеме иска за
основателен и доказан. В алтернативност отправя искане за постановяване на решение,с
което да бъде признат за развален арендния договор само по отношение на имот с
кадастрален идентификатор №32771.250.37, а по отношение на имот с кадастрален
идентификатор №32771.280.31 да приеме, че облигационното отношение не е преустановило
правното си действие поради едностранно разваляне и продължава да обвързва страните.
Противопоставя на извършения от първата инстанция доказателствен анализ на
установените фактически отношения качествено различно юридическо тълкуване, в аспекта
на твърдяната основателност на предявения осъдителен иск за претърпяна "вреда от
пропуснати ползи в размер на 6167, 34 лв". Излага твърдения за превратност на
формираните крайни правни изводи и неправилно прилагане на материалния закон , в разрез
с проведеното от въззивника пълно и главно доказване на релевантните обстоятелства,
принадлежащи към фактическия състав на осъдителната искова претенция. Настоява
въззивната инстанция да преоцени, съобразявайки се с приведената доказателствена
интерпретация, порочните правни изводи на първостепенния съд, като отмени решението в
частта, с която е разгледан осъдителния иск и постанови ново,с което да осъди въззиваемата
страна да заплати на жалбоподателя претендираната искова сума, ведно със законната лихва
от предявяване на иска до пълното й събиране.
В срока по чл.263 ГПК е постъпил отговор на въззиваемата страна А.М.Г., ЕГН**********,
с.*, *** чрез пълномощника му адв. П.П. от АК-Ямбол, с който е изразено становище за
допустимост, но неоснователност на депозираната жалба. В отговора се пресъздават
2
съображения за неточно възпроизвеждане на отделни изводи от първоинстанционното
решение, несъответстващи на приетата от съда фактологична обстановка. Акцентира се
върху значението на отделни фрагменти от правно-аргументативната част на обжалвания
съдебен акт, а именно: че съдът е приел, че въззивникът не е заплащал уговореното в
договора за аренда арендно плащане, както и че въззиваемата страна на осн. чл.1 от
договора за аренда е считала, че с подписването на арендния договор процесните земеделски
земи са предоставени за временно и възмездно ползване на арендатора. Интерпретира се
формулировката на чл.1 от договора за аренда като конкретизираща ясно момента на
предаване на недвижимите имоти за ползване, съвпадащ с момента на неговото сключване,
която предвид своята прецизност изключва нуждата от изрично доказване на самото
предаване на имотите. Изложена е пространна позиция, отговаряща последователно на
всяко от релевираните с въззивната жалба възражения. Оспорва се като основано на невярно
фактическо твърдение наведеното оплакване, арендодателят да е създавал пречки на
арендатора за ползване на арендуваните земеделски земи, като се изтъква, че към исковата
молба не са приложени доказателства за подадени от въззивника заявления по чл.70, ал. 1 от
ППЗСПЗЗ по отношение на процесните имоти, а представените по делото заявления на Н.Г.
от ОДЗ Ямбол са изключени от доказателствената съвкупност на база експертните
установявания в кредитираната СГЕ. Поддържа се, че въззивникът не е изпълнил
доказателствената си тежест по отношение на установителния иск, доколкото липсва
оспорване на представените по делото регистри от ОДЗ Ямбол за ползването на имоти по
чл.72, ал.2 от ППЗСПЗЗ по номера на имоти за стопанските 2016/2017 г., 2017/2018 г.,
2018/2019 г. и 2019/2020 г. , нито в съобразие с правилото на чл.72, ал.5 ППЗСПЗЗ е поискал
отстраняване на грешки или неточности в предварителните регистри. На тази плоскост,
твърди недоказаност на позицията на въззивника за неучастието му в сключените въз основа
на предварителните регистри споразумения за ползване на земеделски земи, респ.
неоснователност на твърдяната неизправност на въззиваемата страна като предпоставка,
лишаваща я от правото й едностранно да развали арендния договор. Излага аналогични
правни съображения, обезпечаващи тезата за неоснователност и на осъдителната искова
претенция на въззивника. Мотивира се с логически съждения, индициращи недостоверност
на твърденията на въззивника, че и двата процесни имота не са ползвани от него поради
непредоставянето им, с оглед противорчие на така заявените твърдения с доказателствените
резултати от избрания от от въззивника вариант 1 на допълнителна ССЕ, според който
процесната нива /имот №250037/ се е ползвала от въззивника през трите процесни
стопански години, а имот №289931 се е ползвал от същия за процесната 2018 г. В
заключение настоява ЯОС в пределите на контролните й правомощия да потвърди като
правилно и законосъобразно оспореното решение на РС-Ямбол и да присъди на въззиваемия
разноските за въззивното производство.
В о.с.з въззивникът чрез пълномощника си адв.С. обективира искане за отмяна на
първоинстанционното решение и присъждане на съдебно-деловодни разноски в
производството пред двете инстанции. Представя писмени бележки, които в синтезен вид
възпроизвеждат оплакванията и възраженията срещу правилността на първоинстанционното
3
решение, инкорпорирани в текста на въззивната жалба. В допълнение се изтъква, че
съществувалата устна договорка между страните, на базата на която въззивникът е приел
временно ощетяващото го положение, докато бъде компенсиран е получила неправилна
правна интерпретация в аналитично-оценъчните съждения на районния съд, с които тази
договорка е била отъждествена с отказ от права. Настоява за отмяна на
първоинстанционното решение, и постановяване на ново,с което установителният иск да
бъде уважен изцяло, а в алтернативност се настоява за частичното му уважаване, като бъде
прието за установено, че процесният аренден договор между страните е развален само по
отношение на имот с идентификатор №32771.250.37, а за имот с идентификатор
№32771.280.31 да се приеме, че облигационното правоотношение обвързва страните.
Претендира се за уважаване на осъдителния иск в пълния предявен /след изменението/
размер от 6 167, 34 лв.
В о.с.з. въззиваемият, представляван от адв. П. е обективирал становище,с което поддържа
писмения отговор по съображенията в него и настоява за потвърждаване на обжалваното
решение като правилно и обосновано. Формулира искане за присъждане на съдебно-
деловодни разноски във въззивното производство съгл. списък по чл.80 ГПК. Представя
писмени бележки, които преобладаващата им част материализират препис на основни
контрааргументи в писмения отговор. В допълнително развити правни доводи е заложена
тезата,че неоснователността на предявения осъдителен иск по чл.79, ал.1, вр.чл.82 ЗЗД
произтича и от наличието на предпоставките, регламентирани в чл.83, ал.2 ЗЗД, съгл. които
длъжникът не дължи обезщетение за вредите, т.к. по делото липсват доказателства
кредиторът ищец да е положил дължимата грижа на добър стопанин.
Фактическа обстановка по делото е правилно установената от първостепенния съд и е
следната:
Не е спорно между страните, че същите са сключили процесния Договор за аренда от
07.09.2016 г., с нотариална заверка на подписите, рег.№3939 на нотариус Д.Л., рег. №322,
надлежно вписан в СВп-Ямбол, по силата на който въззиваемият А.Г. в качеството на
арендодател, е отдал за временно и възмездно ползване на въззивника Н.Г. в качеството му
на арендатор описаните в договора земеделски земи в размер общо на 58,141 дка. Договорът
е сключен за срок от 10 стопански години, считано от 01.10.2016 г. Договорено е годишно
арендно плащане за всяка стопанска година по 10 лева/дка, като е уговорено заплащането да
се извършва в срок до 31.10. на съответната стопанска година. Земеделските земи с обща
площ от 58,141 дка в землището на с.*, общ.Стралджа, обл.Ямбол, са надлежно
индивидуализирани: нива в местността "Ф.П. Бряст" с площ от 10, 599 дка с №250037 по
плана за земеразделяне, нива в местността "Язлъка" с площ от 47, 542 дка с №280031 по
плана за земеразделяне. Представени са Скица на поземлен имот с идентификатор
№32771.250.37 с площ от 10 599 кв.м., находящ се в с.*, м. Ф.П. бряст, общ. Стралджа,
обл.Ямбол и скица на поземлен имот с идентификатор №32771.280.31 с площ 47 537 кв. м.,
находящ се в с.*, м. Язлъка, общ.Стралджа, обл.Ямбол, изд. от СГКК-гр.Ямбол. Въз основа
на Нотариален акт за дарение на идеална част от недвижими имоти №19, том 1, рег.№158,
4
дело №17/20.01.2012 г, на Д.Л., нотариус №322 с район на действие съдебният район на РС-
Ямбол и Нотариален акт за покупко-продажба на идеална част от недвижими имоти №20,
том 1, рег.№159, дело №18/20.01.2021 г. на Д.Л., въззиваемият се легитимира като
собственик 1/3 ид.ч. на нива в местността "Ф.П. Бряст" с площ от 10, 600 дка с №250037 по
плана за земеразделяне и на 1/3 ид.ч. от нива в местността "Язлъка" с площ от 47, 542 дка с
№280031 по плана за земеразделяне. Съгласно чл.8 арендодателят е длъжен да предаде
недвижимите имоти в състояние, което отговаря на предназначението, за което са
арендовани и да осигури на арендатора спокойното и безпрепятственото им ползване От
приложено заверено копие на уведомление чрез нотариус Трендафил Петков рег. №587,
нотариално заверено на 08.09.2020 г. до Н. М. Г. е обективирано едностранно волеизявление
на въззиваемия А.Г. за разваляне на сключения между страните договор за аредна с вх. рег.
№6811/07.09.2016 г. поради неизпълнение на регламентираното в чл.5 от него задължение
на арендатора- за заплащане на годишната арендна цена в срок до 31 октомври на съотв.
година за стопанските 2016-2017 г., 2017-2018 г. и 2018-2019 г. съгл. чл.5 от договора за
аренда. От страна на ищеца въззивник са представени заверени копия на Таблици за добиви
от полски култури- реколта 2018 г. /реколта 2019 г./ реколта 2020 г. на Министерство на
ЗХГ, съдържащи резултати и анализи №361- юни 2019г., №375-юни 2020 г., №391-юни
2021 г. Представено е заверено копие на регистрационна карта на земеделския производител
Н. М. Г. от 20.03.2012 г.
Приложените заявления - по чл.70, ал.1 от ППЗСПЗЗ установяващи, че ищецът-въззивник е
заявил желание за участие в масиви за ползване по чл.37в ЗСПЗЗВ за стопанските 2017/2018
г. и 2018/2019 г. с двете процесни ниви, а в заявлението за стопанската 2019/2020 г.-с нива
№250037 са били оспорени по реда на чл.193 ГПК. От кредитираната съдебно-графологична
експертиза в откритото производство по чл.193 ГПК посочените заявление по чл.70, ал.1 от
ППЗСПЗЗ вр. с чл.37б, ал.3 от ЗСПЗЗ с вх.№2/23.06.2016 г., ведно с приложение №1 и 2;
Заявление с вх. №4/13.07.2017 г., ведно с приложения №1 и 2, Заявление с вх.
№18/26.07.2018 г., ведно с приложения №1 и 2, Заявление с вх.№ 10-25/29.07.2019 г., ведно с
приложение №1 и 2 и четирите подадени от Н. М. Г. до ОС“З“ - Стралджа, са били приети за
неавтентични. От приложения доказателствен способ е установено,че подписите в
реквизита "заявител", положени от името на Н.Г. в процесните заявления по чл.70, ал.1
ППЗСПЗЗ не са положени от същия , а се касае за имитирани подписи, чието авторство
изхожда от друго лице.
Видно от извлечението от Регистър за ползването на земеделските земи по чл.72, ал.2 от
ППЗСПЗЗ за стопанската 2017/2018 г. на ОСЗ-Стралджа, процесните имоти (с №250037 и
№280031) са ползвани от ищеца Н.Г. с вписано правно основание - процесния договор за
аренда №6811/07.09.2016 г. За стопанските 2018/2019 г. и 2019/2020 г. нива с №250037 е
ползвана от Н.Г. на основание договор за аренда №6811/07.09.2016 г. , а нива с №280031 е
ползвана от ЕТ " А.М.Г." на основание договор за наем за стопанските 2018/2019 г. и
2019/2020 г.
За имот №280031 е подадено заявление на осн. чл.70, ал.1 от ППЗСПЗЗ от А.Г. за ЕТ"
5
А.М.Г." съотв. за стопанската 2018/2019 г.с вписано правно основание за ползване на имота-
договор за наем от 01.10.2018 г, както и за стопанската 2019/2020 г. с вписано правно
основание за ползване на имота- договор за наем от 01.10.2019 г.
В назначената по делото съдебно-счетоводна експертиза са предложени два варианта за
изчисление на нетния доход на Н.Г./поотделно за посочените стопански години и сумарно/,
ако бе получил ползването и бе обработвал имотите с описаните кадастрални
идентификатори- нива с площ от 10, 599 дка и нива с площ от 47, 542 дка. Първият вариант
представя изчисление на нетния доход за ползването и обработването на всички процесни
имоти след приспадане на нормативно признатите разходи, чиято сумарна прарична
равностойност е в размер на 11 539, 24 лв. Вторият вариант илюстрира изчисление на
сумарния нетен доход в размер на 6229, 00 лв. за ползването и обработването на процесните
ниви за трите стопански години след приспадане на нормативно признатите разходи и на
приходите, които ищецът е реализирал за периодите, в които е обработвал
индивидуализираните ниви. В о.с.з. пред първата инстанция вещото лице е конкретизирало,
че различията в двата варианта се състоят в това, че първият включва всички площи от двата
процесни имота, а от втория са изключени площите, които е обработвал ищеца.
Първостепенният съд е допуснал и изслушал и допълнителна съдебно-счетоводна
експертиза, която е кредитирана като обективна и инкорпорираща качествена научна
обосновка на поставените въпроси. В нея са представени два варианта на изчисление, като
първото предоставя сумарния размер на нетния доход от ползването и обработването на
процесните ниви, за които ЕТ "А.Г." е подал заявление след приспадане на нормативно
признатите разходи, възлизащ на 6 167, 34 лв. Вторият вариант включва изчисление на
нетния доход за обработването и ползването процесните имоти, които не са обработвани от
Н.Г., получен след приспадане на нормативно признатите разходи, чиято парична
равностойност е сумата от 6 229, 00 лв. В о.с.з. вещото лице конкретизира депозираното
заключение, като уточнява, че в първия вариант е взело предвид кой е заявил обработването
на площите, а във втория вариант са взети предвид реално засетите култури и кой ги е
обработвал.
С молба в о.с.з., проведено на 02.02.2022г. ищецът /въззивник е направил увеличение на
иска от първоначално предявената сума от 2500 лв. на 6 167, 34 лв., съобразно установените
в проведената допълнителна СЧЕ стойности на нетния доход от ползването и обработването
на процесните ниви, като първоинстанционният съд е приел направеното изменение на
иска.
При така очертаната фактическа обстановка, намираща своето легитимно основание в
събраните доказателствени източници, съблюдавайки императивните процесуални
изисквания на чл.12 и чл.235 ГПК, ЯОС формира следните правни изводи:
Въззивната жалба е допустима - подадена е в срока по чл.259 ГПК, от легитимирана страна
в процеса срещу първоинстанционното съдебно решение, което подлежи на въззивно
обжалване, поради което следва да се разгледа по същество.
6
Съгласно чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението,
по допустимостта му – в обжалваната част, като по останалите въпроси е ограничен от
наведените в жалбата възражения.
Обжалваното решение е валидно (не е постановено в нарушение изискванията за валидност
на решенията – постановено е от съдебен орган в сферата на неговата правораздавателна
власт по спора, в законен състав, в необходимата форма и с определеното съдържание),
както и е допустимо.
РС-Ямбол законосъобразно е индивидуализирал материалноправната квалификация на
предявените искове по чл.124, ал.1 ГПК и по чл.79, ал.1, вр.чл.82 ЗЗД. Нормативно -
оценъчните констатации на първата инстанция, квалифициращи исковите претенции-
установителен иск за установяване съществуването на арендно правоотношение по договор
за аренда на земеделски земи и осъдителен иск за заплащане на сумата от 6 167, 34 лв.,
представляваща загуба на чист доход /приход от реализация на реколта плюс полагащи се
субсидии, намалени с разходите от производството/ за трите стопански години 2017/2018 г.,
2018/2019 г. и 2019/2020 г. в резултат на виновно неизпълнение на договорно задължение от
А.Г., поето с договора за аренда между страните, са в точно съответствие с очертания в
исковата молба петитум и обстоятелствата, на които се основават исковите претенции.
В процесния случай и предвид липсата на противоречие в позициите на страните, безспорно
е установено наличието на договор за аренда на земеделски земи, сключен между страните
по делото.
Между страните не е налице спор, че ищецът в качеството си на арендатор не е изпълнил
задълженията си по договора за аренда да извърши дължимите арендни плащания за
процесния период - за стопанските 2017/2018 г. , 2018/2019 г. и 2019/2020 г.. Спорни по
делото съобразно очертаващите предмета на въззивно обжалване възражения са, че
ответникът не е бил изправна страна по договора за аренда , т.к. не е изпълнил
задълженията по чл.8 и чл.10 от договора за аренда, с оглед което и проблематиката
поставена в жалбата, че в правната сфера на ответника не е възникнало потестативното
право едностранно да развали арендния договор. В алтернатива се претендира, че
предпоставките за упражняване на това потестативно право са налице само по отношение на
имот с кадастрален идентификатор №32771.250.37, а по отношение на имот с кадастрален
идентификатор №32771.280.31 облигационното отношение не е преустановило правното си
действие. Спорни според твърденията и оплакванията в жалбата са обстоятелствата относно
доказаността на правопораждащия фактически състав на осъдителната искова претенция. В
базиса на нейната доказателствена установеност се претендира съдът да приеме за безспорно
заявеното от ищцовата страна твърдение, че въз основа на доброволно дадено съгласие
ищецът е отстъпил ползването на процесните земеделски земи на ответника временно , при
наличие на неформална уговорка между страните, че на по-късен етап ищецът ще бъде
компенсиран, както и че няма да дължи арендни плащания.
Предвид обстоятелството, че въззиваемата страна се легитимира като миноритарен
съсобственик на 1/3 ид.ч. от арендуваните земеделски имоти с договор за аренда от
7
07.09.2016 г. следва да се отбележи следното: В мотивите на ТР № 1 от 16.01.2019 г. на ВКС
по т. д. № 1/2018 г., ОСГТК е посочено, че с § 6 на ПЗР на ЗИД на ЗСПЗЗ, обн. ДВ бр.
13/07.02.2017 г., в сила от същата дата, е изменен чл. 3, ал. 4 ЗАЗ, като е предвидено, че
договор за аренда може да бъде сключен със съсобственик на земеделска земя, чиято
собственост е повече от 50 на сто идеални части от съсобствен имот или със съсобственик,
упълномощен от съсобственици, притежаващи общо с него повече от 50 на сто идеални
части от съсобствения имот. Във визираната тълкувателна практика изрично е възприето, че
в действалата до изменението редакция на чл. 3, ал. 4 ЗАЗ е регламентирана възможност за
сключване на договор за аренда само от някои от съсобствениците, т. е. и от съсобственик,
притежаващ по-малко от половината от дяловете. В контекста на това становище и
действалата към сключване на процесния аренден договор от 07.09.2016 г. стара нормативна
редакция на чл.3, ал.4 ЗАЗ, следва изводът, че не е било недопустимо сключването на
аренден договор от миноритарен съсобственик, какъвто в случая е въззиваемият А.Г. с
предмет, обхващащ пълната площ на съсобствените земеделски имоти.В този контекст в
Решение № 12 от 1.03.2018 г. на ВКС по гр. д. № 1251/2017 г., II г. о., ГК, е разгледана
проблематика, относно действието на договор за аренда, сключен преди изменението на
чл.3, ал.4 ЗАЗ от 07.02.2017 г. от съсобственик, който не притежава повече от половината
идеални части от общия имот, по отношение на останалите съсобственици. В този случай
договорът за аренда е класифициран като договор за управление, който може да бъде
валидно сключен от всеки съсобственик за цялата вещ. Прието е единствено, че ако
съсобственикът, сключил договора не притежава повече от половината от вещта, този
договор не е противопоставим на всеки един от останалите съсобственици - заедно или
поотделно, освен ако са го приели изрично или мълчаливо /например получавайки
припадащата се на дела им част от арендните плащания/, който фрагмент се споменава
илюстративно и не въвежда въпрос сред релевантните аспекти на настоящия анализ.
В случая въззиваемата страна твърди безусловното настъпване последиците на
едностранното разваляне на арендното правоотношение, поради неизпълнението на
въззивника на задълженията му за плащане на договореното арендно плащане. Съгласно
чл.27, ал.1, т.2 ЗАЗ прекратяването на договора за аренда при неизпълнение става по общия
ред, доколкото в този закон не е предвидено друго. Разпоредбата на чл.87, ал.1 от ЗЗД
изисква длъжникът по един двустранен договор да не е изпълнил задължението си поради
причина, за която той отговаря, съответно изисква кредиторът да е изправна страна. Именно
този факт по делото е спорен, т.к. въззиваемият твърди, че е изпълнил произтичащото от
чл.8 и чл.10 от договора за аренда негово задължение да предостави процесните ниви за
безпрепятствено и спокойно ползване на арендатора, като твърди, че с породилия действие
чл.1 на договора за аренда необезпокояваният достъп и фактическа възможност за ползване
и обработване на арендуваните земеделски имоти са били осигурени за трите стопански
години. В случая писмените доказателства в подкрепа на тезата за липса на реално
ползване се извличат от предоставеното извлечение от Информационната система за
ползване на земеделски земи ОСЗ-Стралджа, конкретно за стопанската 2018/2019 г. и
8
2019/2020 г. е отразено, че нива с №280031 е ползвана от ЕТ "А.М.Г." на основание
договор за наем за стопанските 2018/2019 г. и за 2019/2020 г., а кореспондиращите с тях
заявления, подадени на осн. чл.70, ал.1 от ППЗСПЗЗ от А.Г. за ЕТ" А.М.Г." отразяват
заявяване на ползването на този имот за стопанските 2018/2019 г. и 2019/2020 г. По
отношение на имот с №250037 видно от неоспореното от въззивника извлечение от
Регистъра на ползването на ОСЗ-Стралджа за стопанските 2017/2018 г. , 2018/2019 г. и
2019/2020 г., същият е ползвал арендувания имот №250037 и през трите процесни
стопански години. Същото обстоятелство относно ползването от страна на въззивника на
имот с №250037 се извежда и от специализираното експертно установяване в
кредитираната ССчЕ, изготвено на база данни от ОД-Земеделие -гр.Ямбол и ДФ-Земеделие
като във визираните два варианта, в т.ч. вариант 1 съгл. който е допуснато увеличение на
размера на иска е обективирано становище, че процесният имот с №250037 е ползван от
въззивника Н.Г. за стопанските 2017-2020 г. Към положителния извод за упражняване
правата на арендатора, произтичащи от договора за аренда по отношение на нива с
№250037 се кумулира като неспорно и обстоятелството относно неизпълнението на
корелативното задължение на арендатора Н.Г., произтичащо от чл. 8. ал.1, ЗАЗ, да извърши
арендно плащане в уговорения вид и срокове, кореспондиращо с възмездния характер на
облигационноправната връзка и конкретно регламентираното в чл.4 и чл.5 задължение на
арендатора по процесния договор. При това положение въззивният съд намира, че са
осъществени елементите от правопораждащия фактически състав на потестативното право
за едностранно извънсъдебно разваляне на договора за аренда в полза на въззиваемия А.Г.
по чл.28, ал.1 вр.чл.27, ал.1, т.2 ЗАЗ по отношение на имот с №250037. Нещо повече, в
случая са налице условията за едностранна неизправност на ареднатора в цялостните
обективни предели на договора за аренда от 07.09.2016 г. Предвид установяващите се от
неоспореното извлечение от Информационната система за ползване на земеделски земи
ОСЗ-Стралджа и кредитираната ССчЕ, данни за стопанската 2017/2018 г. е налице ползване
от арендатора в пълен обем на арендуваните обекти и непрестиране /забавяне/ на плащането
на арендното възнаграждение с повече от три месеца, което положение е обусловило още
към 01.02.2019 г. възникването на потестативното право за едностранно разваляне на
арендното правоотношение в полза на арендодателя. Що се отнася до положителните
предпоставки за валидното упражняване на потестативното право по чл.28, ал.1 вр.чл.27,
ал.1, т.2 ЗАЗ на въззиваемия да развали арендния договор за имот №280031 следва да бъдат
изложени допълнителни правно-аргументативни съображения:
Договорът за аренда на земеделска земя, с който се уреждат арендните отношения,
регламентирани от ЗАЗ, е формален - сключва се в писмена форма с нотариална заверка на
подписите. Произтичащото от разпоредбата на чл.3, ал.1 ЗАЗ изискване за вписване на
договора за аренда има оповестително - защитно действие, като прави правото на
арендатора да ползва земята противопоставимо на последващ приобретател - чл. 17, ал. 2,
изр. първо, както и при последващо учредяване на ограничено вещно право върху
арендувания имот - чл. 17, ал. 5 и 6 ЗАЗ. Вписването на договора за аренда има и други
благоприятстващи вписания арендатор правни последици. Така в нормативния регламент на
9
чл.37б, ал.1 ЗСПЗЗ е уредено изискването, всеки собственик да подаде в общинската
служба по земеделие по местонахождение на имота декларация по образец, в която се
посочват формата на стопанисване и начинът на трайно ползване на земите, а по отношение
на ползвателите на земеделски земи е формулирано законовото предписание да представят в
общинската служба по земеделие копие от договорите за наем, аренда или съвместна
обработка на земята. А в чл.37б ал.6 ЗСПЗЗ императивно е уреден установеният от
законодателя метод на регистриране в хипотезата на представяне на повече от един договор
за наем или аренда за един и същ земеделски имот, като органите на общинска служба
земеделие са задължени да регистрират : 1. договорът, вписан в службата по вписвания с
най-ранна дата; 2. вписаният договор – при представяне за регистриране на вписан и
невписан договор. Следователно, в настоящата хипотеза отразените в регистрите на ОСЗ-
Стралджа договори за наем на ЕТ "А.М.Г." не се съдържат данни да са вписани в служба по
вписвания. Датите на сключване на договорите за наем, фигуриращи в заявленията по чл.70,
ал.1 от ППЗСПЗЗ, депозирани от А.Г.,се предхождат от датата 07.09.2016 г. на вписаното в
СВ арендното правоотношение. При това положение не може да се изведе обосновано
заключение за съзнателно създаване на пречки от страна на арендодателя А.Г., които
обективно да са осуетили ползването на арендуваните ниви от въззивника. Посочените
договори за наем, в сила съотв. от 01.10.2018 г. и 01.10.2019 г. на осн. които същият в
депозираните от него заявления вх.№17/26.07.2018 г. за стопанската 2018/2019 г. и
заявление вх.№10-23/29.07.2019 г. за стопанската 2019/2020г. е заявил ползването на нива с
№280031 не съставляват правно основание,което да конкурира, още по малко да доминира
над вписания в СВ договор за аренда от 07.09.2016 г. с въззивника. Не са събрани и
конкретни доказателства, противопоставими на фактическата теза на ответника, че
предоставянето на необезпокояваното ползване на имотите на арендатора е настъпило по
силата на чл.1 от договора за аренда. Не е било проведено и насрещно доказателствено
установяване относно извършвани фактически действия от арендодателя, довели до
създаване на реални пречки и затруднения за спокойното и безпрепятствено ползване на
нивите, предмет на договора от арендатора. Поради това настоящата инстанция намира за
неоснователно възражението на въззивника, че потестативното право по чл.28, ал.1
вр.чл.27, ал.1 т.2 ЗАЗ не е възникнало в правната сфера на насрещната страна, тъй като
арендодателят не е изпълнил задълженията си по договора, а именно не бил предал
обектите на договора за аренда. Напротив в случая, като неспорно на база фактическите
твърдения в исковата молба се извежда позицията на въззивника, че същият по свое
усмотрение доброволно се е отказвал от ползване и обработване на арендуваните обекти в
полза на своя брат. Както правилно е интерпретирал районния съд, още в исковата молба е
инкорпорирано признание, че процесните арендувани ниви, предмет на арендния договор
между страните, доброволно са отстъпени от въззивника Н.Г. на неговия брат А.Г.,след
обяснението на последния, че участва в сериозни проекти, изискващи ежегодно увеличение
на общия обем обработваема земя срещу устното обещание за компенсирането на
въззивника на по-късен етап. На свой ред, задължението на арендатора, произтичащо от
чл. 8. ал.1, ЗАЗ, да извърши арендно плащане в уговорения вид и срокове, синхронизиращо
10
се с възмездната същност на договора за аренда и конкретно регламентираното в чл.4 и чл.5
задължение на арендатора в процесния договор,чието неизпълнение е елемент от
потестативното право на разваляне на договора за аренда, не зависи от това дали арендатора
реално ще упражни произтичащите от този договор права- да ползва и обработва или не
арендованите земи, а произтича пряко от договора, който той е подписал. Съгл.чл. 8 от
договора за аренда, а също и по силата на чл.6, ал.1 ЗАЗ арендодателят е обвързан от
задължението да осигури спокойното и безпрепятствено ползване на недвижимите имоти,
предмет на договора, а съгласно чл. 10 от договора за аренда арендодателят е задължен да
съдейства на арендатора за отстраняване на всяко неоснователно пречене при ползване на
арендуваните обекти от страна на трети лица, както и да се въздържа от действия,
създаващи пречки за ползването на имотите. В случая въззивникът арендатор не е проявил
надлежна процесуална активност за попълване на доказателствената маса с факти в
благоприятна за правоотричащите му твърдения перспектива- да обезпечи реална
доказателствена основа на твърденията си относно създаденото положение на обективно
фактическо осуетяване от въззиваемия ползването на арендувания имот с №280031 за
стопанските 2018/2019 г. и 2019/2020 г., в т.ч. чрез наличие на отправени покани до
арендодателя да преустанови действията, създаващи пречки за ползване на арендуваните
имоти. Все в обсъжданата посока въззиваемият не е доказал извършените арендни
плащания, обезпечаващи положението му на изправна страна по договора. Данни
въззивникът-арендатор да е сезирал арендодателя за неизпълнение на задължението му по
договора, да е поискал изпълнение на това задължение през периода на действие им, респ.
да е поискал прекратяване на договора за аренда на такова основание, не се съдържат, а се
явяват единствено като възражение в настоящото съдебно производство, при това с
признанието за доброволност в отстъпеното от арендатора право на ползване. В случая
арендаторът не се е възползвал от нито едно от предоставените от закона възможности, а е
счел, че не дължи изпълнение, каквато правна възможност законът не му предоставя. Видно
от неоспореното от въззивника извлечение от Регистъра на ползването на ОСЗ-Стралджа за
стопанската 2017/2018 г. , се установява, че процесните имоти (с №250037 и №280031) са
ползвани от Н.Г., а единствено имот №280031 не е ползван за стопанските 2018/2019 г. и
2019/2020 г., което в информационно-съдържателен план е в еднопосочна фактическа
корелация с експертното установяване в предложения вариант №1 на кредитираната
допълнителна ССчЕ, съобразно който вариант по инициатива на ищеца е извършено
увеличение размера на иска за присъждане на нетните доходи от реализация на реколта от
обработването и ползването на арендуваните имоти в процесните стопански години. На
тази доказателствена основа и предвид обстоятелството, че по делото не се спори, че
въззивникът не е изпълнявал задължението си да заплаща арендната цена за ползването на
земеделските имоти /съобр. договорната регулация на чл.5 от договора за аренда/, е налице
нормативната хипотеза на чл.28, ал.1 вр.чл.27, ал.1, т.2 ЗАЗ, при която за въззиваемия е
възникнало потестативното право да развали договора за аренда по отношение и на двата
имота №250037 и №280031. Както се спомена и по-горе,налице са условията на
едностранна неизправност на арендатора, чието обсъждане дори и само на плоскостта на
11
стопанската 2017/2018 г., за която е налице доказано ползване в пълен обем на
арендуваните обекти и непрестиране /забавяне/ на плащането на арендното възнаграждение
с повече от три месеца, е обусловила още към 01.02.2019 г. правопораждащия фактически
състав на потестативното право за едностранно разваляне на арендното правоотношение в
полза на арендодателя А.Г..
Разпоредбата на чл.28, ал.1 от ЗАЗ урежда специфично основание за разваляне на арендния
договор – поради неизпълнение, изразяващо се в забава на арендното плащане за повече от
три месеца. При тази форма на неизпълнение ЗАЗ предвижда отклонение от общия ред по
чл. 87, ал. 1 ЗЗД /приложим за неуредените от специалния закон случаи - пар. 1 от ДР на
ЗАЗ/ за разваляне на двустранните договори поради неизпълнение , тъй като не се налага да
бъде спазено общото изискване за даване на подходящ срок за изпълнение с
предупреждение, че с изтичането му договорът се счита за прекратен, освен ако в
конкретния договор е предвидено такова задължение, каквото не е налице в настоящия
случай. Що се касае до реда за упражняване на правото на разваляне и след като процесния
договор е със срок от 10 години, то на основание чл.28, ал.1 от ЗАЗ, правото на разваляне се
упражнява извънсъдебно. В случая към момента на връчване на нотариалната покана
въззивникът- арендатор е бил неизправна страна по договора за аренда, сключен на
07.09.2016г. Въззиваемият е упражнил надлежно потестативното си право на разваляне на
договора в хипотезата на чл.27 ал. 1,т.2 във вр. с чл.28, ал.1 от ЗАЗ. Правните последици
на прекратяването на договора за аренда са настъпили на 29.09.2020 г., когато на
жалбоподателя в настоящото производство е връчена нотариална покана,изходяща от
арендодателя с отправено изявление за разваляне на арендния договор, поради неплащане на
дължимото за 2016/2017 г., 2017/2018 г., 2018/2019 г. арендно плащане. От този момент не
съществува арендното правоотношение по договора за аренда, сключен на
07.09.2016г.Нотариалната покана е вписана в СВ -гр.Ямбол вх.рег.№ 5208/01.10.2020 г., акт
83, том 4.
Формираните от първостепенния съд фактически и правни изводи са в точно съответствие с
информацията, събрана от доказателствените източници, предвид което предявеният иск с
правно основание чл.124, ал.1 ГПК за признаване за установено съществуването в
отношението между страните на арендното правоотношение по договора за аренда, сключен
на 07.09.2016 г. законосъобразно е отхвърлен като неоснователен, както по отношение на
имот с №250037,така и по отношение на имот с №280031.
Действително от събраните и неоспорени от страните писмени доказателства е установено,
че въззиваемият в качеството си на ЕТ „А.М.Г.“ въз основа на договорите за наем на нива с
№280031 за стопанската 2018/2019 г. и 2019/2020 г. е участвал в процедурата по чл.37в от
ЗСПЗЗ за ползването на земите по масиви, като депозирал заявление по чл.70, ал.1 от
ППЗСПЗЗ вр.чл.37б, ал.3 от ЗСПЗЗ. Както в назначената ССчЕ, така и в извлечението от
Информационна система за ползване на земеделските земи за стопанските 2018/2019 г. и
2019/2020 г. се установява, че през процесните две стопански години въззивникът е ползвал
единствено имот с № 250037 от обектите, предмет на арендно правоотношение, а за
12
стопанската 2017/2018 г. въззивникът е ползвал и двата арендувани обекта. ЯОС споделя
извода на първоинстанционния съд, че по делото е установено безспорно, че през две от
процесните стопански години макар и на арендатора да не е предоставено ползването на
нива с №280031, за това не е било налице пречка, създадена от въззиваемия, а постигнато
доброволно и взаимно съгласие между страните. По тази причина правилно районният съд е
приел за неоснователно и недоказано твърдението на ищеца, че ответникът с неправомерни
действия, поставящи го в неизправност по см. чл.6, ал.1 ЗАЗ /чл.8 и чл.10 от договора/ е
причинил загуби и пропуснати ползи на ищеца Н.Г., лишавайки го от възможността да
обработва арендуваната нива с №280031 за стопанската 2018/2019 г. и 2019/2020 г. и да
прибере реколта за посочените стопански години, както и от реалната възможност да
реализира приходи от арендуваната земеделска площ, които би получил, ако обработва
имота /пропуснати ползи за непроизведена и нереализирана продукция/. Съгласно
разпоредбата на чл. 82 ЗЗД, регламентираща обема и границите на отговорността за вреди
от виновно неизпълнение на договорните задължения, обезщетението обхваща всички
причинени вреди, които са пряка и непосредствена последица от неизпълнението и са могли
да бъдат предвидени при пораждане на задължението, като при недобросъвестност на
длъжника – обезщетението обхваща всички преки и непосредствени вреди. Според
посочената разпоредба, подлежащите на обезщетяване имуществени вреди са два вида –
претърпяна загуба и пропусната полза. В случая обаче не се касае за виновно неизпълнение
на договорни задължения по см. на чл.79, ал.1 вр.чл.82 ЗЗД. Ако е налице увреждане, то
същото не съставлява неосъществен, но дължим резултат в рамките на облигационната
връзка по договор за аренда от 07.09.2016 г., с оглед имплицитно съдържащото се още в
самата искова молба отричане на договорния характер на отговорността на въззиваемия, в
която се твърди доброволен отказ от ползване на арендуваните имоти от въззивника срещу
уговорка за компенсация. Въззивникът не проведе доказване, а и изначално не твърди, че
въззиваемият, чрез фактически или правни действия, в нарушение на действащия между
страните договор, го е лишил от ползване на процесните имоти, в причинна връзка с което
са твърдяните вреди в неговия патримониум, описани в исковата молба. Ищецът не доказа и
собствената си изправност по валидното облигационно отношение /арендния договор/ в
процесния (исков) период, за който се претендира обезщетението, нито неправомерното
прекратяване на договора от страна на ответника. В този контекст правилни са съдебните
съображения, че хипотетичният вредоносен резултат, за който се претендира обезщетение за
претърпяна загуба на чист доход, се намира в корелативна връзка, респ.кореспондира с
основание, стоящо извън договора за аренда, а именно с устната договорка между
страните,за установяването на чието конкретно съдържание по делото не бяха ангажирани
доказателства.
При този изход на делото въззиваемата страна има право да й се присъдят разноски за
въззивната инстанция в размер на 600 лв. за заплатено адвокатско възнаграждение, предвид
наличието на надлежно искане и на доказателства за направени разноски в посочения
размер.
13
Така мотивиран, ЯОС
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение №79/21.02.2022 г., постановено по гр.д.№2386/2021 г. по описа
на Районен съд-Ямбол, 17-ти състав.
ОСЪЖДА Н. М. Г. ЕГН ********** от гр. *, к-с ***, да заплати на А.М.Г. ЕГН **********
от с.*, общ. **** направените пред въззивната инстанция разноски в размер на 600 лв.
Решението подлежи на касационно обжалване в едномесечен срок от съобщаването му на
страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
14