Р
Е Ш Е
Н И Е
№ 57
гр. Русе, 03.04.2015г.
В
ИМЕТО НА НАРОДА
Русенски окръжен съд……гражданска колегия….…в
открито заседание на дванадесети март през две хиляди и петнадесета година ……в
състав:
Председател:Галина
Магардичиян
при секретаря
П.Н. и в присъствието на прокурора…като разгледа докладваното от съдията
Г.Магардичиян търговско дело № 126 по описа за 2012год, за да се
произнесе, съобрази:
Предявен е иск с правно основание
чл.92 ЗЗД.
Ищецът
„Е.“ООД-Русе твърди, че на 23.07.2007г между страните по делото е сключен
предварителен договор за построяване и следваща го покупко-продажба на недвижим
имот, по силата на който ищецът се задължил да изгради и продаде на ответника
имотите, индивидуализирани в в договора при условията
и в сроковете , визирани в същия договор срещу задължението на ответника да
заплати сумите, уговорени в клаузата на чл.2 от договора. Предварителният договор съдържал писмено
съгласие на страните относно правата върху офиси №№ * и *, както и прилежащата
към офис № * тераса. Общият размер на тези обекти вил в размер на 209
716лв. като при договорянето
изходили от единствената изготвена данъчна оценка, която по-късно послужила
като база и за нотариалният акт от 07.11.2007г. Цената била договорена като
платима на вноски с падежи, както следва : 52 429лв / 25% от цената/ до
31.07.2007г, 52 429лв/ 25 % от цената/ - до 31.08.2007г, 41 943лв / 20% от
цената/- до 15 дни след акт обр.14 или сума в размер
на 41 943лв- до 15 дни след акт обр.15 и останалите
20 972лв/ 10% от цената/ при получаване на разрешение за ползване на сградата.
Страните постигнали съгласие за цена на кв.м. офисна площ- 1000 евро/кв.м. За
офиси 2 и 3 цената била обективирана в писмена форма,
за офис 4 само в устна форма като същата възлизала на 67 456.58лв, която цена
за офис 4 била частично платена като дължимият остатък в размер на 43 533.67лв бил дължим. Площите
за обектите офис * и * и тераса към офис, преди изменението на строителните
книжа, били както следва : офис * с площ 44.74кв.м./без терасата/, офис № * с
терасата с площ 72.15кв.м. и офис № * с площ 34.49кв.м. Площта на терасата към
офис *, ведно с общите части към нея е 16.91кв.м., а площта на офис *, ведно с
общите части към него е 55.22кв.м. С оглед договорената цена и посочената
квадратура цената на офиси * и * и тераса към последния е 208 733лв. Ответникът
пристъпил към сделките с ищеца с цел да придобие имот, който да използва за
учебен център за подготовка на водачи на МПС. За да могат помещенията да се
ползват за тази цел, управителят на ответното дружество уведомил ищеца, че
помещенията трябва да отговорят да изисквания за минимум площ и осветеност,
поради което предоставил схема за това как трябва да се извърши
разпределението. В изпълнение на неговите изисквания премахнали санитарните
помещения от офис * и *, обособили тоалетна в коридора за курсистите и
санитарен възел с предверие за нуждите на
администрацията в офис *. Увеличили максимално размерите на прозорците за офис *
и *. На 14.11.2007г управителите на двете дружества, ведно с управителя на
„ГБС-Русе“АД удостоверили с подписите си извършените промени и нанесли реалните
вътрешни размери на офиси *.* и *. Към този момент бил приключил грубият строеж
на първи етаж. Измененията в прозорците оценили на 982лв като общата стойност в
договора била 209 716лв. След приобщаване на офис * и изпълнение на
окончателната воля за преустройство на офисите съгласно изискванията на
ответника помещенията станали с квадратура, както следва : офис *-44.97кв.м.,
офис *- 47.04кв.м., офис *- 38.30кв.м. и тераса към офис *- 19.28кв.м.
Купувачът не изпълнил ангажимента си визиран в клаузата на чл.2.4 от договора,
но продавачът изготвил екзекутивен чертеж и количествено-стойностна сметка и
съгласието било постигнато на тяхна база. Твърди, че клаузата за придобиване на
правото на строеж срещу заплащане на сумата от 40 000лв-уговорката за размера
на покупната цена, обективирана в нотариалния акт, е
абсолютно симулативна. Тя не отразява действителната
воля на страните и прикрива реалните уговорки, записани в предварителния
договор. Договарящите постигнали съгласие, че след заплащане на визираните в
чл.2.2 вноски от по 52 429лв,страните ще се явят при нотариус, за да прехвърлят
онова вещно право, което е прехвърлимо към този етап.
Според договора уговорената цена включва прехвърлянето на правото на строеж,
съобразно етапа на завършеност на обектите, така и получаването на обекта,
завършен в предвиденият в приложение № 1 вид. В исковата молба подробно са
описани, извършените плащания по договора като според ищеца за офис * остава
дължима сумата от43 533.67лв.
Твърди се, че ответното дружество
е в забава за изпълнение на задължението за заплащане цената на обектите в
сроковете по чл.2.2 от договора, поради което ответното дружество дължи неустойка,
договорена в чл.5.2 от договора. Според исковата молба цената на неустойката е
в размер на 37 091.18лв към деня на предявяване на иска-20.06.2010г. Иска от
съда да постанови решение, с което да осъди ответника да му заплати неустойка в
размер на 7 000лв частичен иск от 37. 091.18лв. Ищецът е увеличил иска си за
неустойка до пълният й размер – 40
247.01лв. Претендира направените
по делото разноски.
Ответникът „Б.“ООД със седалище
гр.Русе оспорва предявеният иск за заплащане на неустойка, тъй като счита
предварителният договор за нищожен. Дори и да се приеме, че договорът е
действителен, счита че не е налице неизпълнението му. Претендира направените по
делото разноски.
Съдът, след като прецени
събраните по делото доказателства, приема за установена следната фактическа
обстановка:
Между страните е сключен
предварителен договор за покупко-продажба и построяване на недвижим имот на
23.03.2007г. Според същият договор „Е.“ООД в качеството на продавач се
задължава да изгради и продаде на „Б.“ООД в качеството на продавач недвижимите
имоти, описани в т.1.1 от договора като купувачът се задължава да заплати
договорената в т.2.1 цена в размер на 209 716лв, включваща всички разходи за
проектиране и строителство на недвижимите имоти до степента уговорена между
страните с приложение № 1 към договора в сроковете, описани в т.2.2 от
договора. В клаузата на т.5.2 от договора при забавяне изпълнение на
задължението си да заплати договорената цена в размери и при условията на
т.2.2, купувачът дължи на продавача за всеки ден забава неустойка в размер на
0.1% върху договорената сума т.2.1.
На 07.11.2007г с НА № ***,т.ХІІ, рег № 1862/07 на Нотариус с рег №
*** в регистъра на НК с район на действие-РРС „Е.“ООД учредява / продава/ на „Б.“ООД
правото на строеж за изграждане на обектите, описани в НА за сумата от 40
000лв, която сума продавачът е заявил, че изцяло е получена от купувача.
На 17.04.2009г „Б.“ООД с
нотариална покана е заявила, че заради липсата на консенсус и просрочване на
всички срокове, иска от „Е.“ООД възстановяване на внесените сума, внасяне на
нотариални такси и прекратяване на взаимоотношенията. По делото няма данни за
връчване на тази покана до адресата й.
На 30.04.2009г „Е.“ООД от своя
страна отправя нотариална покана до „Б.“ООД, връчена на управителя на
дружеството на 07.05.2009г, с която
канят дружеството купувач да им заплати сумата от 92 091лв без ДДС в 14-дневен
срок от получаване на поканата.
По делото са приети няколко
експертизи, които изчисляват размера на дължимата по т.5.2 от договора
неустойка в различни варианти при различна база на определяне на продажбата
цена на офисите, предмет на предварителният договор.
Според експертиза от 09.11.10г
неустойката по т.5.2 от договора при съобразяване на неплатените от ответното
дружество суми за различните периоди от 31.07.07 до 21.06.2010 е в общ размер
на 41 938.20лв, а според експертиза от 04.04.2011
размера на неустойката върху същите суми и периоди е в размер на 41 938.29лв.
Според експертиза от 07.10.2011
при по-ниски суми като неизплатени главници неустойката за същият период е в размер на 39 933.01лв, а
според експертизата от 13.02.2012 е в размер на 40 247.01лв.
Според приетата в съдебно заседание
на 16.02.2015г експертиза неустойката е в размер на 119 983.21лв при определяне
на неизплатените от ответното дружество суми по договора след като от общата
стойност с ДДС на офиси 2 и 3 се извади и стойността на учреденото право на
строеж от 07.11.2007г за същите офиси, както и се извади и стойността на
извършените плащания за тези офиси при съобразяване на платената от ответното
дружество сума с ДДС за тези офиси при изваждане плащанията за офис 4.
С Решение № 535 от 21.03.2012 по
гр.д.№ 5618/10 по описа на РРС са отхвърлени предявените от „Е.“ООД срещу „Б.“ООД
искове за заплащане на сумата от 12 000лв,частично предявена от
69109.03-неплатена цена по договора от 23.07.2007г на офис 2 и 3, 5 000лв,
частично предявена от 10 559.08лв-престиран от тях ДДС вместо ответника, 1
500лв,частично от 50 680.69лв-незаплатена цена на офис 4 и 7 432.19лв,
представляваща обезщетение за забава върху цената на офис 4 за времето от
11.03.2009 до 20.06.2010г, ведно със законната лихва върху главниците, считано
от завеждане на делото до окончателно плащане като неоснователни. Със същото
решение са отхвърлени и евентуалните искове на „Е.“ООД срещу „Б.“ООД искове за
заплащане на сумата от 1 500лв, частично от 50 680.69лв, представляваща
стойност на офис 4 като неоснователно обогатяване и 7 432.19лв, представляваща
обезщетение за забава върху нея за времето от 11.03.2009г до 20.06.2010г.
С Решение № 157 от 21.06.2012 по
в.т.д.№ 179/12 по описа на РОС решението на РРС е потвърдено. С Определение №
106 от 25.07.2013г по т.д.№ 878/12 по описа на ВКС решението на въззивният съд не е допуснато до касационно обжалване.
При така установената фактическа
обстановка, съдът прави следните изводи :
Предявен е иск за заплащане на неустойка по т.5.2 от предварителен договор от
23.07.2007г. Същата се дължи от купувача при забава на задължението му да
заплати договорената цена в размери и при условията на т.2.2 на същият
предварителен договор.
Неустойката обезпечава изпълнението на задължението по договора
и служи като обезщетение за вредите от неизпълнението, без да е необходимо те
да се доказват./ чл.92 ЗЗД/. В този смисъл неустойката има акцесорен
характер. Тя е функция на главното задължение. Вземането за неустойка става
изискуемо след като настъпи изискуемостта на главното задължение, т.е за да е
изискуемо вземането за неустойка, следва да се налице неизпълнение на
задължението по договора, което е обезпечено с неустойката и вземането на
кредитора това главно задължение следва да е изискуемо. В тежест на кредитора е
на докаже наличието на неизпълнение. В настоящият случай договорената в т.5.2
от предварителният договор от 23.07.2007г вземането за неустойка на продавача
възниква при наличието на забава при изпълнение на задължението от страна на купувача
да изплати продажната цена в размера и сроковете предвидени в т.2.2 от
договора. От влязлото в сила Решение № 535 от 21.03.2012 по гр.д.№ 5618/10 по
описа на РРС е видно, че не е налице неизпълнение от страна на ответното
дружество-купувач по предварителният договор на задължението му за изплащане на
продажната цена. Това решение е постановено между същите страни и касае
вземанията на „Е.“ООД към „Б.“ООД за неизплатена цена за офис 2, 3 и 4 от
предварителният договор от 23.07.2007г. Като такова същото е задължително за
страните по спора, както и за всички съдилища. Щом с влязло в сила решение е
прието, че не е налице неизпълнение от страна на „Б.“ООД на задължението му да
заплати продажната цена на обектите, предмет на предварителния договор от
23.07.2007г, то продавача по договора
няма вземане към него за неустойка, обезпечаваща неизпълнение именно на това парично
задължение. Съдът намира, че в настоящият процес не може да бъде пререшаван
въпроса дали купувача по предварителният договор е изпълнил точно - в срок и в
съответния обем- задължението си да заплати договорената продажна цена. Този
въпрос е разрешен с влязлото в сила решение по гр.д.№ 5618/10 по описа на РРС.
По тези съображения искът за заплащане на неустойка по т.5.2 от предварителния
договор е неоснователен и следва да се отхвърли.
В тежест на ищеца са направените
от ответното дружество разноски, които според представеният списък за разноски
са в общ размер на 1285лв.
Мотивиран така, съдът
Р Е
Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявеният от „Е.“ООД, ЕИК ******
със седалище и адрес на управление гр.Р. срещу „Б.“ООД, ЕИК **** със седалище и
адрес на управление гр.Р. иск за заплащане на неустойка по т.5.2 от
предварителен договор от 23.07.2007г в размер на 40 247.01лв, като
неоснователен.
ОСЪЖДА
„Е.“ООД, ЕИК *** със седалище и адрес на управление гр.Р., пл.*** № *,вх.*,ет.*,
ап. **, представлявано от ** П.П. да плати на „Б.“ООД,
ЕИК *** със седалище и адрес на управление гр.Р. и съд.адрес- адв.Б.-***, офис ** сумата от 1 285лв, представляващи
разноски по делото.
Решението
може да се обжалва с въззивна жалба пред Апелативен
съд-гр.Велико Търново в 2-седмичен срок от връчването му на страните.
Окръжен
съдия :