Р Е Ш Е Н И Е
№ 260085
гр. Севлиево, 15.07.2021 година
В ИМЕТО НА НАРОДА
Севлиевският районен съд, в открито съдебно заседание на шестнадесети юни през две хиляди двадесет и първа година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ХРИСТО Х.
при секретаря Станислава Цонева, като разгледа докладваното от съдията Х. гражданско дело № 1171/2020 г. и за да се произнесе взе предвид следното:
Предявени са субективно и обективно съединени искове, с правна квалификация:
чл. 26, ал. 1, предл. 2 и предл. 3 ЗЗД -
за обявяване нищожност на договори за наем на недвижими имоти, поради
заобикаляне на закона и накърняване на добрите нрави.
Постъпила е
искова молба от Т.К.П., с ЕГН **********,***
срещу "БАЛДЖИЕВ" ООД, с ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: гр. *************************************, Д.Д.Т., с ЕГН **********,***
и И.Д.К., с ЕГН **********,***.
Ищеца твърди, че на 05.07.2019 г. придобил,
собствеността върху 2/3 идеални части от 6 броя недвижими имоти въз основа на
договор за дарение, сключен с Д.И.Т., С.И.С.и Х.М.Х. - Нотариален акт № 10, том
II, peг. № 1780, дело № 201 от 2019 г. на нотариус Н.К.с район на действие
Районен съд - Севлиево, вписан в регистъра на Нотариалната камара под № 298,
вписан в Служба по вписванията - град Севлиево с номер от двойно входящия
регистър 2173 / 05.07.2019 г.. Предмет на сделките били 2/3 идеални части от
следните недвижими имоти, находящи се в с. Добромирка, община Севлиево, област
Габрово с ЕКАТТЕ 21628, а именно: 1. НТП
- Нива с площ 4.875 дка, шеста категория, находящ се в местност "ДОЛЕН
АКТОПРАК", съставляващ поземлен имот с индентификатор № 21628.20.14 по
кадастрална карта, с номер по предходен план 020014, при граници и съседи: имот
с идентификатор № 21628.24.24, имот с идентификатор № 21628.20.19, имот с
идентификатор № 21628.58.12, имот с идентификатор № 21628.20.21, имот с
идентификатор № 21628.20.20; 2. НТП - Нива с площ 7.158 дка, трета категория,
находящ се в местност "ГРОБА", съставляващ поземлен имот с
индентификатор № 21628.34.20 по кадастрална карта, с номер по предходен план
034020, при граници и съседи: имот с идентификатор № 21628.34.20, имот с
идентификатор № 21628.34.26, имот с идентификатор № 21628.34.21, имот с
идентификатор № 21628.34.102; 3. НТП
- Нива с площ 3.664 дка, четвърта категория, находящ се в местност
"ПЛЮЩЕНИК", съставляващ поземлен имот с индентификатор № 21628.62.49
по кадастрална карта, с номер по предходен план 062049, при граници и съседи:
имот с идентификатор № 21628.62.40, имот с идентификатор № 21628.62.41, имот с
идентификатор № 21628.62.105, имот с идентификатор № 21628.62.101; 4. НТП - Нива с площ 17.597 дка, четвърта
категория, находящ се в местност "ЧАЛЪКЪРА", съставляващ поземлен
имот с индентификатор № 21628.116.3 по кадастрална карта, с номер по предходен
план 116003, при граници и съседи: имот с идентификатор № 21628.116.103, имот с
идентификатор № 21628.116.4, имот с идентификатор № 21628.114.12, имот с
идентификатор № 21628.114.4, имот с идентификатор № 21628.116.2; 5. НТП - Нива с площ 3.000 дка, шеста
категория, находящ се в местност "ЧАЛЪКЪРА", съставляващ поземлен
имот с индентификатор № 21628.116.36 по кадастрална карта, с номер по предходен
план 116036, при граници и съседи: имот с идентификатор № 21628.116.31, имот с
идентификатор № 21628.116.39, имот с идентификатор № 21628.116.104; 6. НТП - Нива с площ 7.699 дка, четвърта
категория, находящ се в местност "БУИНИЦА", съставляващ поземлен имот
с индентификатор № 21628.119.46 по кадастрална карта, с номер по предходен план
119046, при граници и съседи: имот с идентификатор № 21628.119.104, имот с
идентификатор № 21628.119.47, имот с идентификатор № 21628.119.60, имот с
идентификатор № 21628.119.59, имот с идентификатор № 21628.119.45. По отношение
на описаните недвижими имоти Д.Д.Т. и И.Д.К. като наемодателки, от една страна,
и "БАЛДЖИЕВ" ООД като наемател, от друга, сключили два договора за
наем на земеделска земя. Първият с peг. № 10789 от 03.07.2019 г. на нотариус П.
*** действие Районен съд - Севлиево, вписан в Служба по вписванията - Севлиево
с вх. № 2124 от 03.07.2019, със срок на действие 10 стопански години от
01.10.2019 г. - до 30.09.2030 г., а вторият с peг. № 10791 от 03.07.2019 г. на
нотариус П. *** действие Районен съд - Севлиево, вписан в Служба по вписванията
- Севлиево с вх. № 2125 от 03.07.2019 г., със срок на действие 10 стопански
години от 01.10.2030 г. - до 30.09.2040 г.. С гореописаните договори
наемателите "БАЛДЖИЕВ" ООД, в качеството му на наемател се задължавал
да плаща минимална наемна цена, фиксирана за целия двадесетгодишен срок на
действие на договорите. Наемодателите, към момента на сключване на двата
договора притежавали общо 1/3 идеални части от процесните имоти. В
императивната разпоредба на чл. 229, ал. 1 ЗЗД, било предвидено, че договорът
за наем не може да бъде сключен за повече от десет години, освен ако е
търговска сделка. Със сключването на двата договора за наем на земеделска земя,
се преследвала цел, непозволена от закона - заобикаляне императивната
разпоредба на чл. 229, ал. 1 ЗЗД. ВС
приемал, че постигането на нещо забранено от закона, но осъществено при
формалното му спазване, е равнозначно на нарушаване на закона, както и че всяко
заобикаляне на закона е противно и на правилата на добрите нрави. Следователно
ВС допускал припокриване на заобикалянето на закона от една страна с
противоречието му, а от друга страна - с накърняването на добрите нрави.
Заобикалянето на закона по необходимост предполагало винаги повече от една
сделка. Ако била извършена само една сделка, чиито правни последици са
забранени от закона, било налице нищожност поради противоречие със закона, а не
поради заобикалянето му. Такъв бил и настоящия случай. Двата посочени договори
за наем били нищожни, поради заобикаляне на закона и накърняване на добрите
нрави. Накърняването на добрите нрави се изразявало и в пълна нееквивалентност
на престациите по договора за наем. Наемната цена, фиксирана за целия
двадесетгодишен срок на действие на договорите била много под минималната
наемна цена за подобен вид имоти в района, а също така и не била предвидена
актуализацията й за целия срок на действие на договорите, който бил 20 години.
В съдебната практика се приемало, че липсата на еквивалентност в насрещните
престации при двустранните договори е противоречие с добрите нрави, доколкото
те определят границата на свободата на договаряне по чл. 9 ЗЗД. Преценката дали
нееквивалентността е значителна, съответно дали е налице основание за нищожност
на сделката, следвало да се извършва при съобразяване на преследваната от
страните цел и обстоятелството свързана ли е тя с удовлетворяване на значим,
допустим от закона интерес. При процесните договори за наем била налице именно
такава нееквивалентност на насрещните престации, предвид обстоятелството, че
при сключването било договорено отдаването под наем на земеделската земя при
наемна цена от 18 лева за целия срок на договора, при положение, че обичайния
пазарен наем за подобни имоти към 2020 г. бил 30 лева. Аргумент за
нееквивалентността на насрещните престации били и обстоятелствата, че към
момента на сключване на атакувания договор за наем наемодателите бил
собственици на 1/3 от имотите. Предвид всичко гореизложено, ищеца иска
постановяване на решение, с което да се признае за установено между ищеца и
ответниците, че са нищожни поради заобикаляне на закона и поради накърняване на
добрите нрави договора за наем на земеделска земя с нотариално удостоверяване
на подписите с peг. № 10789 от 03.07.2019г. на нотариус П. *** действие Районен
съд - Севлиево, вписан в Служба по вписванията - Севлиево с вх. № 2124 от
03.07.2019 г., в частта му за първите три стопански години - 2020/2021 г.,
2021/2022 г. и 2022/2023 г., и договора за наем на земеделска земя с нотариално
удостоверяване на подписите с peг. № 10791 от 03.07.2019 г. на нотариус П. ***
действие Районен съд - Севлиево, вписан в Служба по вписванията - Севлиево с
вх. № 2125 от 03.07.2019 г.. Претендира разноски.
В едномесечен срок от връчване на
препис от исковата молба с доказателствата, ответниците са представили писмени
отговори.
В отговора на
"БАЛДЖИЕВ" ООД се заявява, че е недопустим иска за нищожност основан
на разпоредбите на чл. 26, ал. 1 вр. чл. 229, ал.1, предл.1 ЗЗД, на основание
чл. 298 и 299 ГПК, предвид влезли в сила решения, касателно същите договори,
между същите страни, по гр. д. № 692/2020 г. по описа на PC - Севлиево и гр. д.
№ 1479/2019 г. по описа на PC – Севлиево, а иска с правно основание чл. 26, ал.
1, предл. 3, намира за допустим. Евентуално, първия иск, намира и за неоснователен. Към настоящия момент не били
налични 2 договора за наем с общ срок от 20 г., а 2 договора всеки за срок от 3
години, съобразно посочените по - горе решения на PC Севлиево. Сключването на
процесните 2 сделки между ответниците по никой начин не постигало краен
резултат различен от отдаването под наем на земеделска земя, какъвто бил
предметът на двата договора, за срок всеки от по 3 години, който не
противоречал на разпоредбите на ЗЗД. Всяка от двете сделки била ценена от съда,
като противоречаща на закона в частта си за периода на наемното правоотношение
над 3 години, като горното довело до
прогласяване на нищожността й в тази част. Всяка от двете сделки била с предмет
отдаване под наем на земеделска земя, какъвто бил и постигнатият краен резултат
на разгледаните в съвкупност 2 бр. сделки, тоест със сключването им страните не
целели постигането на резултат различен от предмета на всяка отделна сделка, за
да бъде аргументирано твърдяното от ищеца заобикаляне на закона. В исковата
молба и в уточнението към нея не се дефинирало постигнат резултат различен от
отдаването на земеделска земя под наем. Срокът, за който били сключени общо
двете сделки - 20г. не заобикалял закона, а му противоречал и санкция за това
поведение на страните вече била постановена със сила на пресъдено нещо, с което
частичната недействителност на договорите била санирана в съответствие с
разпоредбата на чл. 26, ал. 4 ЗЗД, каквато била и трайната практика на ВКС по
въпроса. Предвид гореизложеното, искът за прогласяване нищожност на двата
договора за наем, поради заобикаляне на закона, бил неоснователен защото от
една страна твърдяното заобикаляне на закона не било аргументирано и доказано,
а от друга страна, доколкото ищеца аргументирал иска си с противоречие на срока
на договорите за наем с императивните норми на чл. 229 ЗЗД, този спор между
страните вече бил разрешен със сила на пресъдено нещо в производствата по гр.
д. № 692/2020 г. по описа на PC - Севлиево и гр.д. № 1479/2019 г. по описа на
PC - Севлиево. Неоснователен бил и предявения в режим на евентуалност иск с
правно основание чл. 26, ал. 1, предл. 3 ЗЗД. Твърденията на ищеца за
несъпоставимост на престациите по договора, накърняване на добрите нрави, с
последица нищожност на процесните договори, не отговаряли на фактическата
действителност. Възразява, срещу твърдението, че към момента на сключване на
процесните 2 договора за наем средната наемна цена на земя в района на с.
Добромирка била 30 лв. за декар, като това твърдение било недоказано, същата
варирала между 18 и 19 лв.. Дори да се
приеме за вярно твърдението на ищеца за средна цена от 30 лв. за декар, не била
налична степента на нееквивалентност на престациите, дефинирана от правната
теория и трайната съдебна практика по въпроса, която да обоснове противоречие
на процесните договори с морала и добрите нрави до степен на нищожност.
Съдебната практика давала отговор на въпроса в кои случаи нееквивалентността на
насрещните вземания може да доведе до нищожност на договора поради накърняване
на добрите нрави. Известна обективна нееквивалентност била допустима, тъй като
свободата на договаряне предполагала преценката за равностойността на
престациите да се извършва от страните с оглед техния интерес. При най-високата
степен на нееквивалентност на престациите съществувало такова съотношение, че
едната от тях била незначителна и практически нулева, поради което била нищожна
поради накърняване на добрите нрави - процесният случай не бил такъв. Както
излагал ищецът уговорената наемна цена била в размер на 18 лв./декар.
Уговорената престация по договора, била адекватна спрямо пазарния наем към
момента на сключване на същия. Налице била договорена престация, която дори да
се отклонява от средната пазарна стойност към момента на сключване на сделката
(твърдяна от ищеца – 30 лв./декар), възмездявала наемодателя за даденото от
него по договора и по никой начин не можело да се твърди, че уговорената наемна
цена може да се приравни на нулева и незначителна, която да влече нищожност на
процесните договори. Претендира разноски.
В отговора на Д.Д.Т. и И.Д.К. се
заявява, че заведеният иск е недопустим, тъй като спора е вече решен от съда с
влязло в сила решение, за същите договори, между същите страни, в
производствата по гр.д. № 692/2020 г. по описа на PC - Севлиево и гр. д. № 1479/2019 г. по описа на
PC - Севлиево. На основание чл. 299, ал. 1 ГПК спорът не следвало да бъде
пререшаван. Иска бил и неоснователен. Вследствие влизането в сила на решенията
по горните дела срокът на всеки от двата договора за наем бил „намален" на
3 години. Със сключените сделки страните целели постигането на незабранен от закона
резултат, а именно отдаването под наем на земеделска земя. Вследствие
сключването на процесните сделки между наемодател и наемател по никой начин не
се постигал краен резултат различен от отдаването под наем на земеделска земя,
какъвто бил предметът на двата договора, за срок всеки от по 3 години, който не
противоречал на разпоредбите на закона. Доколкото първоначалният срок
противоречал на разпоредбите на ЗЗД, това противоречие било отстранено/санирано
в приключилите между страните производства. Не отговаряло на истината
твърдението, че към момента на подписване на договорите цената на наем на декар
земеделска земя за района била 30 лв./декар. Никой в района не предлагал такава
цена. Земеделците, наемащи земи в района предлагали 18 лв./декар. Липсвали
доказателства за твърдяната от ищеца средна цена от 30 лв./декар.
В съдебно заседание ищеца,
чрез процесуалния си представител поддържа
предявените искове, по съображенията изложени в исковата молба.
В съдебно заседание
ответника "БАЛДЖИЕВ" ООД,
чрез процесуалния си представител, излага доводи, в подкрепа на съображенията
изложени в отговора. В писмена защита излага подробни доводи за отхвърляне на
исковете.
В съдебно заседание ответниците Д.Д.Т. и И.Д.К., не
се явяват и не се представляват.
Съдът, след като обсъди доводите на страните и прецени събраните по
делото доказателства, прие за установено следното от фактическа страна:
Установява се от нотариален акт № 10, том II, peг.
№ 1780, дело № 201 от 2019 г. на нотариус Н.К.с район на действие Районен съд –
Севлиево, че ищеца Т.К.П., придобил от Д.И.Т., С.И.С.и Х.М.Х., с договор за
дарение от 05.07.2019 г., собствеността върху 2/3 идеални части от следните
недвижими имоти, находящи се в с. Добромирка, община Севлиево, област Габрово,
а именно: 1. НТП - Нива с площ 4.875
дка, шеста категория, находящ се в местност "ДОЛЕН АКТОПРАК",
съставляващ поземлен имот с индентификатор № 21628.20.14 по кадастрална карта,
с номер по предходен план 020014, при граници и съседи: имот с идентификатор №
21628.24.24, имот с идентификатор № 21628.20.19, имот с идентификатор №
21628.58.12, имот с идентификатор № 21628.20.21, имот с идентификатор №
21628.20.20; 2. НТП - Нива с площ 7.158 дка, трета категория, находящ се в
местност "ГРОБА", съставляващ поземлен имот с индентификатор №
21628.34.20 по кадастрална карта, с номер по предходен план 034020, при граници
и съседи: имот с идентификатор № 21628.34.20, имот с идентификатор №
21628.34.26, имот с идентификатор № 21628.34.21, имот с идентификатор №
21628.34.102; 3. НТП - Нива с площ 3.664
дка, четвърта категория, находящ се в местност "ПЛЮЩЕНИК",
съставляващ поземлен имот с индентификатор № 21628.62.49 по кадастрална карта, с
номер по предходен план 062049, при граници и съседи: имот с идентификатор №
21628.62.40, имот с идентификатор № 21628.62.41, имот с идентификатор №
21628.62.105, имот с идентификатор № 21628.62.101; 4. НТП - Нива с площ 17.597 дка, четвърта категория, находящ
се в местност "ЧАЛЪКЪРА", съставляващ поземлен имот с индентификатор
№ 21628.116.3 по кадастрална карта, с номер по предходен план 116003, при
граници и съседи: имот с идентификатор № 21628.116.103, имот с идентификатор №
21628.116.4, имот с идентификатор № 21628.114.12, имот с идентификатор №
21628.114.4, имот е идентификатор № 21628.116.2; 5. НТП - Нива с площ 3.000 дка, шеста категория, находящ се в
местност "ЧАЛЪКЪРА", съставляващ поземлен имот с индентификатор №
21628.116.36 по кадастрална карта, с номер по предходен план 116036, при
граници и съседи: имот с идентификатор № 21628.116.31, имот с идентификатор №
21628.116.39, имот с идентификатор № 21628.116.104; 6. НТП - Нива с площ 7.699 дка, четвърта категория, находящ се
в местност "БУИНИЦА", съставляващ поземлен имот с индентификатор №
21628.119.46 по кадастрална карта, с номер по предходен план 119046, при
граници и съседи: имот с идентификатор № 21628.119.104, имот с идентификатор №
21628.119.47, имот с идентификатор № 21628.119.60, имот с идентификатор №
21628.119.59, имот с идентификатор № 21628.119.45.
Установява се от договор за наем на земеделска земя с нотариално удостоверяване на подписите
с peг. № 10789 от 03.07.2019 г. на Нотариус П. *** действие Районен съд - Севлиево,
вписан в Служба по вписванията - Севлиево с вх. № 2124 от 03.07.2019, акт №
292, том 3, че Д.Д.Т. и И.Д.К. като наемодателки, от една страна, и
"БАЛДЖИЕВ" ООД като наемател, от друга, сключили договор за наем на земеделска
земя с нотариално удостоверяване на подписите, относно имотите, описани в нотариален акт № 10, том II, peг. № 1780, дело №
201 от 2019 г. на нотариус Недялка Косева, с район на действие Районен съд –
Севлиево, при наемна цена 18,00 лв. на декар, за една стопанска година. Съгласно
чл. 2, ал. 1 и ал. 2 от договора, същият бил със срок 10 стопански години от
01.10.2020 г. до 30.09.2030 г..
Установява се от договор за наем на земеделска земя с нотариално удостоверяване на подписите
с peг. № 10791 от 03.07.2019 г. на Нотариус П. *** действие Районен съд -
Севлиево, вписан в Служба по вписванията - Севлиево с вх. № 2125 от 03.07.2019,
акт № 293, том 3, че Д.Д.Т. и И.Д.К. като наемодателки, от една страна, и
"БАЛДЖИЕВ" ООД като наемател, от друга, сключили договор за наем на
земеделска земя с нотариално удостоверяване на подписите, относно имотите, описани в нотариален акт № 10,
том II, peг. № 1780, дело № 201 от 2019 г. на нотариус Недялка Косева, с район
на действие Районен съд – Севлиево, при наемна цена 18,00 лв. на декар, за една
стопанска година. Съгласно чл. 2, ал. 1 и ал. 2 от договора, същият бил със
срок 10 стопански години от 01.10.2030 г. до 30.09.2040 г..
Установява се от решение № 125/20.07.2020 г., че
по гражданско дело № 1479/2019 г., Севлиевският районен съд, е прогласил
нищожността на договор за наем на земеделска земя с нотариално удостоверяване
на подписите с peг. № 10789 от 03.07.2019 г. на нотариус П. *** действие
Районен съд - Севлиево, вписан в Служба по вписванията - Севлиево с вх. № 2124
от 03.07.2019, акт № 292, том 3, сключен между Д.Д.Т. и И.Д.К., като
наемодателки, от една страна, и "БАЛДЖИЕВ" ООД, като наемател, от
друга страна, съгласно чл. 2, ал. 1 и ал. 2 от договора, със срок 10 стопански
години от 01.10.2020 г. до 30.09.2030 г., в частта на уговорения срок над 3
години до 10 години, по иск предявен от Т.К.П. срещу "БАЛДЖИЕВ" ООД, И.Д.К.
и Д.Д.Т., поради противоречие на закона, на основание чл. 26, ал. 1, предл. 1 ЗЗД вр. чл. 229, ал. 2 ЗЗД.
Установява се от решение № 260039/22.10.2020 г.,
че по гражданско дело № 692/2020 г., Севлиевският районен съд, е обявил
недействителносттта на клауза за уговорения срок по чл. 2 на договор за наем на
земеделска земя с нотариално удостоверяване на подписите с peг. № 10791 от
03.07.2019 г. на Нотариус П. *** действие Районен съд - Севлиево, вписан в
Служба по вписванията - Севлиево с вх. № 2125 от 03.07.2019, акт № 293, том 3,
за срока над 3 години до 10 години, поради противоречие със закона, по иск
предявен от Т.К.П. срещу "БАЛДЖИЕВ" ООД, И.Д.К. и Д.Д.Т., поради
противоречие на закона, на основание чл. 26, ал. 1, предл. 1 ЗЗД вр. чл. 229,
ал. 2 ЗЗД.
От заключението на вещото лице Х. по събраната
съдебно - икономическа експертиза се установява следното: средната наемна цена
на процесните ниви е както следва: поземлен имот с индентификатор № 21628.20.14
– 22,98 лв./дка; поземлен имот с индентификатор № 21628.34.20 – 20,35 лв./дка; поземлен
имот с индентификатор № 21628.62.49 – 23,03 лв./дка; поземлен имот с
индентификатор № 21628.116.3 – 20,35 лв./дка; поземлен имот с индентификатор №
21628.116.36 – 20,35 лв./дка и поземлен имот с индентификатор № 21628.119.46 – 20,35
лв./дка.
При така установените обстоятелства съдът прие следното от правна
страна:
Уважаването на предявените искове с правно
основание чл. 26, ал. 1, предл. 2 и
предл. 3 ЗЗД - за обявяване нищожност на договори за наем на недвижими
имоти, поради заобикаляне на закона и
накърняване на добрите нрави, предполага установяването от ищеца на положителните
факти, на които основава доводите си,
относно твърдяните основания за нищожност.
С чл. 229, ал. 2 ЗЗД е въведена императивна
забрана за лицата, които могат да извършват само действия по обикновено
управление на вещта, да сключват договори за наем за повече от три години. В
правната доктрина и в съдебната практика е възприето разбирането, че макар да
носи белезите на сделка на управление, сключеният за повече от три години
наемен договор наподобява сделка на разпореждане, тъй като ограничава
възможността на наемодателя да ползва отдадената под наем вещ през
продължителен период от време. По тази причина законът признава правото за
сключване на договор за наем със срок над три години единствено в полза на
лицата, които притежават правомощия за разпореждане с вещта. Сключването на
договор за наем за повече от три години от лице, което е носител само на права
за обикновено управление, съставлява основание за редуциране на уговорения срок
до три години по силата на чл. 229, ал. 3 ЗЗД и за прекратяване на договора
след изтичане на тригодишния срок. Правилата на чл. 229, ал. 2 и ал. 3 ЗЗД са
приложими и към процесните договори за наем, което означава, че в качеството им
на носители само на права за обикновено управление, втората и третата ответници
са можели да предоставят под наем недвижимите имоти за срок до три години. Заявеното
от ищеца основание за нищожност - заобикаляне на закона
е налице, когато е установена забрана за постигане с определена сделка на даден
правен резултат и страните постигат този резултат по друг начин, с друга
сделка, която изрично не е забранена. При действие в заобикаляне на закона
правната норма от външна страна е спазена, но страните са имали за цел да
постигнат непозволен или забранен от закона резултат. За да е налице това
основание за недействителност е
необходимо установяване и на субективен елемент -
страните трябва да съзнават, да искат цел, която закона им забранява и затова
използват за постигането й формално незабранен от закона начин. В конкретния случай след съвкупна преценка на процесните
два наемни договори - договор за наем на земеделска земя с нотариално
удостоверяване на подписите с peг. № 10789 от 03.07.2019 г. на Нотариус П.
Димитров, със срок 10 стопански години от 01.10.2020 г. до 30.09.2030 г. и
договор за наем на земеделска земя с нотариално удостоверяване на подписите с
peг. № 10791 от 03.07.2019 г. на Нотариус П. Димитров, със срок 10 стопански
години от 01.10.2030 г. до 30.09.2040 г., следва да се приеме, че сключването
на втората сделка, в частта за първите три години от периода на действие на
същата, е без съмнение в нарушение на забраната за заобикаляне на закона.
Налице е установена забрана с разпоредбата на чл. 229, ал. 2 ЗЗД, съобразно
изложеното по - горе за сключване на договор за наем за повече от три години за
втората и третата ответници. Ответниците
със сключване на вторият договор за наем, непосредствено след първият, са
постигнали посочения забранен правен резултат, с друга сделка, която изрично не
е забранена. Налице е и изискуемия субективен елемент - страните при
сключването на двата последователни наемни договори на една дата несъмнено са
съзнавали, искали са постигането на забранения правен резултат – по – дълъг
срок на действие на договора от нормативноустановения максимум, като са
действали по формално незабранен от закона начин. Предвид изложеното иска за
нищожност на основание чл. 26, ал. 1, предл. 2 ЗЗД, поради заобикаляне на
закона на договор за наем на земеделска земя с нотариално удостоверяване на
подписите с peг. № 10791 от 03.07.2019 г. на Нотариус П. Димитров, за срока на
същия за първите 3 стопански години от 01.10.2030 г. до 01.10.2033 г., е
основателен и следва да се уважи.
В изложения по – горе смисъл са и разясненията в решение № 144 от 29.10.2009
г. по т.д. № 79/2009 г. на Върховен касационен съд, първо отделение, относно
клауза в наемен договор, предвиждаща автоматично продължаване на срока, над предвидения в закона максимален срок. Както
е прието и по посоченото дело на ВКС, така и по настоящото дело нищожността на
процесния втори договор за наем, поради заобикаляне на закона, на основание чл.
26, ал. 4 ЗЗД и тъй като същата е заместена от гореобсъденото
повелително правило, не влече нищожност на първият договор за наем предмет на
настоящото дело, в частта за първите три години от срока му на действие, поради
което иска за обявяване нищожността
му поради заобикаляне на закона е неоснователен, в посочената част.
Предявените искове за обявяване на нищожност
поради заобикаляне на закона и поради противоречие с добрите нрави, с правно
основание чл. 26, ал. 1, предл. 2 и
предл. 3 ЗЗД, в частите за последните 7 години на втория договор за наем
са недопустими. Прието е с влязло в сила решение от 22.10.2020 г., по
гражданско дело № 692/2020 г., на Севлиевският районен съд, между страните по
настоящото дело, че е налице в тази част на договора поротиворечие на закона.
Следва да се има предвид, че ищецът по установителен иск за нищожност на
правопораждащ факт не е длъжен да изчерпи всички основания за нищожност. Той
може да се позове само на едно или няколко от тях и само те стават предмет на
делото. Няма процесуална пречка в отделно производство да се позове и на друго
основание за нищожност. Предявяването на искове за прогласяване на нищожност на
една правна сделка на различни правни основания при условията на кумулативност
е допустимо, обаче само ако ищецът обоснове правен интерес за предявяване на
иска с оглед на различни правни последици, които законът свързва с обявяване на
нищожността за страните по сделката. По делото ищеца не посочи, а и от
доказателствата не се установиха такива различни правни последици, които
законът да свързва с обявяване на нищожността на различните претендирани от
ищеца основания. В гореизложения
смисъл е и съдебната пректика, споделена и от настоящият съдебен състав -
определение № 609 от 31.10.2014 г. по ч. гр. д. № 4806/2014 г. на Върховен
касационен съд, гражданска колегия, първо отделение и решение № 97/08.02.2013
г. по т.д.№ 196 по описа за 2011г., на ВКС, ТК, I т. о.. С оглед различните
поддържани основания за нищожност в двете производства – по настоящото дело и
по гражданско дело № 692/2020 г., на Севлиевският районен съд, не е налице
хипотезата на чл. 299, ал. 2 вр. ал. 1 ГПК, но пък предвид гореизложеното
липсва правен интерес за ищеца от обявяване на нищожност поради заобикаляне на
закона и поради противоречие с добрите нрави, в частите за последните 7 години
на втория договор за наем, поради което производството в тези части следва да
се прекрати като недопустимо.
Евентуалният иск за нищожност поради противоречие
с добрите нрави, на втория наемен договор, в частта за срока на същият за
първите 3 стопански години от 01.10.2030 г. до 01.10.2033 г., не следва да се
разглежда тъй като е уважен иска за нищожност в тази част, поради заобикаляне
на закона, който съдът намира за главен,
а и предвид, че ищецът не обосновава правен интерес за предявяване на такъв иск
с оглед на различни правни последици.
Предявеният иск за нищожност поради накърняване на
добрите нрави, с правно основание чл.
26, ал. 1, предл. 3 ЗЗД, в частта за първите три години на първият наемен
договор е неоснователен.
Противоречие с добрите нрави е налице, когато
сделката противоречи на общо установените нравствено етични правила на морала.
Добрите нрави не са писани и конкретизирани, а съществуват като общи принципи,
на чието нарушаване законодателят е придал правно значение, приравнявайки го по
последица с нарушение на закона, затова вложеният в това понятие смисъл, следва
да се тълкува, че в посочената категория попадат само онези наложили се правила
и норми, които бранят правила, принципи, права и ценности, които са общи за
всички правни субекти и чието зачитане е в интерес на обществените отношения
като цяло, а не само на интереса на някоя от договарящите страни - такива са
принципите на справедливостта, на добросъвестността и морала в гражданските и
търговските взаимоотношения, намерили израз в отделни правни норми, а целта е предотвратяване
на несправедливо облагодетелстване. С принципа на справедливостта в
гражданските правоотношения се закриля и защитава всеки признат от нормите на
гражданското право интерес, като се търси максимално съчетаване на интересите
на отделните субекти. Съдебната практика приема, че значителната липса на
еквивалентност в насрещните престации при двустранните договори може да се
приеме за противоречие с добрите нрави, доколкото те са определени като граница
на свободата на договаряне, предвидена в чл. 9 ЗЗД. Свободата на договарянето
пък е рамкирана и от императивните разпоредби на закона. Така при преценка
действителността на двустранните възмездни договори относно това дали са
накърнени добрите нрави следва съдът да преценява действителната воля на страните,
защото нормата на чл. 20 от ЗЗД го задължава при тълкуване на договорите да
установява действителната обща воля на страните, формирана от всичките им
уговорки, да се отчита взаимната им връзка и целта на договора (в същият смисъл
е съдебната практика - решение № 288 от 29.12.2015 г. по гр. д. № 2293 / 2015
г. на Върховен касационен съд, 3-то гр. отделение, постановено по реда на чл.
290 ГПК).
В конкретният случай не се установи по делото
процесната сделка да е в противоречие с такива правила, принципи и ценности,
които да са общи за всички правни субекти, като справедливостта,
добросъвестността и морала, чието зачитане да е в интерес на обществените
отношения като цяло, а не само в интерес на ищеца по делото. По делото не се установи значителна липса на
еквивалентност в насрещните престации по процесният договор, напротив от
заключението на вещото лице Х. по събраната
съдебно - икономическа експертиза се установи, че средната наемна цена на
процесните ниви е между 20,35 лв./дка. и 23,03 лв./дка., поради което следва да
се приеме, че договорената наемна цена от 18,00 лв./дка., в значителна степен
съответства на насрещната престация. Изложеното налага извод, че липсва
накърняване на установените в обществото норми на поведение и общоприетия
морал, поради което не е налице претендираната нищожност на основание чл. 26,
ал. 1, предл. 3 ЗЗД.
По тези съображения съдът намира, че иска за нищожност на основание чл. 26, ал. 1,
предл. 2 ЗЗД, поради заобикаляне на закона на договор за наем на земеделска
земя с нотариално удостоверяване на подписите с peг. № 10791 от 03.07.2019 г.
на Нотариус П. Димитров, за срока на същия за първите 3 стопански години от 01.10.2030
г. до 01.10.2033 г., в посочената част е основателен и следва да се уважи, а предявените искове в останалите
части, посочени по – горе са недопустими и неоснователни, поради което
производството по същите следва да се прекрати, респективно исковете следва да
се отхвърлят.
Относно разноските, предвид частичното уважаване на исковете, частичното прекратяване
на производството и частичното отхвърляне, като неоснователни на някой от исковете, съдът намира,
че на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, ответниците трябва да заплатят на ищеца направени разноски съразмерно
с уважената част от исковете, в размер на сумата 99,50 лева,
съгласно доказателствата за заплатени държавни такси и адвокатско
възнаграждение и приложения спъсък на разноските. С оглед изхода по делото, първият ответник, който е заявил претенция за разноски, също има право на разноски съгласно доказателствата
за заплатено
адвокатско възнаграждение и депозит
за възнаграждение на вещо лице и на основание чл. 78,
ал. 3 ГПК, следва да му се присъдят съразмерно с отхвърлените и прекратените части от
исковете, разноски които ищеца следва да му заплати, в размер на сумата 765,00 лева.
Воден от горното, съдът
Р Е
Ш И :
ПРОГЛАСЯВА НИЩОЖНОСТТА на договор за наем на
земеделска земя с нотариално удостоверяване на подписите с peг. № 10791 от
03.07.2019 г. на Нотариус П. *** действие Районен съд - Севлиево, вписан в
Служба по вписванията - Севлиево с вх. № 2125 от 03.07.2019, акт № 293, том 3, сключен
между Д.Д.Т. и И.Д.К., като наемодателки, от една страна, и
"БАЛДЖИЕВ" ООД, като наемател, от друга страна, съгласно чл. 2, ал. 1
и ал. 2 от договора, със срок 10 стопански години от 01.10.2030 г. до
30.09.2040 г., В ЧАСТТА на уговорения срок за първите 3 стопански години, от
01.10.2030 г. до 01.10.2033 г., по иска предявен от Т.К.П., с ЕГН **********,*** срещу "БАЛДЖИЕВ" ООД, с ЕИК *********,
със седалище и адрес на управление: гр. *************************************, И.Д.К.,
с ЕГН **********,*** и Д.Д.Т., с ЕГН **********,***, поради заобикаляне на
закона, на основание чл. 26, ал. 1, предл. 2 ЗЗД.
ОТХВЪРЛЯ, като неоснователни, предявените от Т.К.П., с ЕГН **********,*** срещу "БАЛДЖИЕВ" ООД, с ЕИК *********,
със седалище и адрес на управление: гр. *************************************, И.Д.К.,
с ЕГН **********,*** и Д.Д.Т., с ЕГН **********,***, искове: с правно основание
чл. 26, ал. 1, предл. 2 и предл. 3 ЗЗД, за обявяване нищожност, поради
заобикаляне на закона и поради накърняване на добрите нрави на договор за наем на земеделска земя с нотариално
удостоверяване на подписите с peг. № 10789 от 03.07.2019 г. на Нотариус П. ***
действие Районен съд - Севлиево, вписан в Служба по вписванията - Севлиево с
вх. № 2124 от 03.07.2019, акт № 292, том 3, В ЧАСТТА на уговорения срок за първите 3 стопански години, от 01.10.2020 г.
до 01.10.2023 г..
ПРЕКРАТЯВА производството
по делото, по предявените искове от Т.К.П., с ЕГН **********,*** срещу "БАЛДЖИЕВ" ООД, с ЕИК *********,
със седалище и адрес на управление: гр. *************************************, И.Д.К.,
с ЕГН **********,*** и Д.Д.Т., с ЕГН **********,***, за обявяване на нищожност
поради заобикаляне на закона и поради противоречие с добрите нрави, с правно
основание чл. 26, ал. 1, предл. 2 и
предл. 3 ЗЗД, В ЧАСТИТЕ относно уговорения срок за последните 7
стопански години, след 01.10.2033 г. до 30.09.2040 г., на договор за наем на
земеделска земя с нотариално удостоверяване на подписите с peг. № 10791 от
03.07.2019 г. на Нотариус П. *** действие Районен съд - Севлиево, вписан в
Служба по вписванията - Севлиево с вх. № 2125 от 03.07.2019, акт № 293, том 3,
сключен между Д.Д.Т. и И.Д.К., като наемодателки, от една страна, и
"БАЛДЖИЕВ" ООД, като наемател, от друга страна, съгласно чл. 2, ал. 1
и ал. 2 от договора, със срок 10 стопански години от 01.10.2030 г. до
30.09.2040 г., поради недопустимост на
предявените искове.
ОСЪЖДА "БАЛДЖИЕВ"
ООД, с ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. *************************************,
И.Д.К., с ЕГН **********,*** и Д.Д.Т., с ЕГН **********,***, да заплатят на Т.К.П.,
с ЕГН **********,***, разноски по делото в размер на сумата 99,50 лева.
ОСЪЖДА Т.К.П., с ЕГН **********,***
да заплати на "БАЛДЖИЕВ" ООД, с ЕИК *********, със седалище и адрес
на управление: гр. *************************************, разноски по делото в
размер на сумата 765,00 лева.
Решението подлежи на обжалване в
двуседмичен срок от връчването му на страните пред Габровския окръжен съд.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: