№ 263
гр. Варна, 01.03.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, I СЪСТАВ, в публично заседание на осми
февруари през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:Марин Г. Маринов
Членове:Мария К. Терзийска
Елина Пл. Карагьозова
при участието на секретаря Албена Ив. Янакиева
като разгледа докладваното от Елина Пл. Карагьозова Въззивно гражданско
дело № 20223100502599 по описа за 2022 година
за да се произнесе взе пред вид следното:
Производството по делото е по реда на чл.258 ГПК.
Производството по делото е образувано по постъпила въззивна жалба от
„МАКСИ КОНСУЛТ“ ЕООД, ЕИК *********, гр. Варна, срещу решение
№260403/11.10.2022г., постановено по гр.д. № 2886/2020 г. на ВРС, с което е
отхвърлен предявеният от въззивника срещу „ЮРКОНСУЛТ“ ООД, ЕИК
*********, гр. Варна, иск по реда на чл. 422 ГПК с правно осн. чл. 79, ал. 1,
предл. 1 ЗЗД за установяване дължимостта на сумата от 2 006,40 лв.,
представляваща възнаграждение за поддръжка и управление на общите части
на жилищна сграда, находяща се в гр. Варна, к.к.“Св. Св. Константин и
Елена“, ул.“57 – ма“, № 3, комплекс „Макси“ по договор за поддръжка и
управление на жилищен комплекс от 05.07.2019г., сключен въз основа на
решение на ОС на ЕС с административен адрес: гр. Варна, к.к.“Св. Св.
Константин и Елена“, ул.“57 – ма“, № 3, комплекс „Макси“, обективирано в
протокол от 05.07.2019г., ведно със законната лихва от датата на депозиране
на заявлението по чл. 410 ГПК – 25.11.2019г. до окончателното изплащане на
задължение, за която сума е издадена заповед № 9365/12.12.2019г. за
1
изпълнение на парично задължение по ч.гр.д. № 19373/2019г. на Районен съд
– Варна.
В жалбата се излагат доводи за неправилност и необоснованост на
решението. Поддържа се, че съдът е приел, че с решение от 25.02.2019г. на
ОСЕС са прекратени правомощията на управителя В.Х., без да вземе предвид
безспорния между страните и установен по гр.д.12076/2019г. на ВРС и по
пр.пр.2826/2019г. на ВРП факт, че за проведеното на 25.02.2019г. ОСЕС са
съставени два различни протокола. Представеният от ответника протокол от
25.02.2019г. се твърди да е неистински частен документ, в който волята на
мнозинството на ЕС е подменена, т.к. са били използвани подписите на
гласувалите етажни собственици, но е подменен текстът относно избор на
управител. Представеният списък с подписи на ЕС се твърди да е относим
единствено към взето решение от ЕС за присъединяване на сградата към
Енерго-Про. Твърди се, че ищецът е представил в първото по делото
заседание препис от другия съставен протокол от ОСЕС от 25.02.2019г.
Счита се за неправилен изводът на съда, че е избран УС и председател, а не
управител В.Х., след като в районната администрация са вписани и двата
протокола за избор на управителен орган на ЕС по решения от 25.02.2019г.
На следващо място се излага, че искът по чл.40 от ЗУЕС е конститутивен и
съдебното решение за отмяна на решенията има действие занапред, т.е. до
влизането му в сила решенията на ЕС обвързват всички етажни собственици,
включително и ответника. В случая решенията на ОСЕС от 05.07.2022г. са
отменени с решение по в.гр.д. 1205/2022г. на ВОС, но считано от 21.07.2022г.,
поради което и доколкото изпълнението им не е спирано, за процесния
период – 2019г. договорът е бил действащ. Поддържа се, че не са обсъдени
доказателствата, че всички дейности по поддръжка на комплекса са
извършвани от ищеца, а доказателства друг да ги е извършвал липсват.
В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК е постъпил отговор от въззиваемата
страна, в който оспорва въззивната жалба и моли за потвърждаване на
първоинстанционното решение. Поддържа, че жалбата е бланкетна, а
оспорванията – голословни. Твърди, че не съществува облигационно
задължение за ответника да заплати претендираната сума. Излага, че на
неоспорено ОСЕС от 25.02.2019г. правомощията на В.Х. като управител на
ЕС са прекратени. Липсва изискуемото от ЗУЕС решение за
оправомощаването му като трето лице за етажната собственост да сключи
2
процесния договор. Не се установява сключеният без представителна власт
договор да е бил потвърден, поради което същият не е обвързващ за
ответника. Позовава се на недоказаност на претенцията и по размер поради
липса на доказателства за извършването на каквато и да било дейност по
поддръжка и управление. За процесния период тези разходи са извършвани от
УС, за което са представени и съответни доказателства. Твърди, че е заплатил
дължимата годишна такса за поддръжка и управление в размер на 520 лева на
законно избрания управителен съвет на ЕС. Представените с жалбата
доказателства счита за преклудирани, а в условията на евентуалност оспорва
Протокол от ОСЕС от 25.02.2019г. като неверен.
За да се произнесе по спора, Варненски Окръжен съд съобрази
следното:
Пред ВРС е предявен иск с правно основание чл. 422 ГПК вр. чл. 79, ал.
1, предл. 1 ЗЗД от „МАКСИ КОНСУЛТ“ ЕООД срещу „ЮРКОНСУЛТ“ ООД
за установяване дължимостта на сумата от 2 006, 40 лв., претендирана като
възнаграждение по договор за поддръжка и управление на жилищен комплекс
от 05.07.2019г. за 2019г., ведно със законната лихва от датата на депозиране
на заявлението по чл. 410 ГПК – 25.11.2019г., за която сума е издадена
заповед за изпълнение по ч.гр.д. № 19373/2019г. на ВРС.
Ищецът твърди, че ответникът е собственик на самостоятелен обект в
комплекс „Макси“ в гр. Варна, к.к.“Св. Св. Константин и Елена“, ул.“57 –
ма“, № 3, с площ от 87,18 кв.м., ведно със 13,14 кв.м. идеални части от
общите части на сградата. На 05.07.2019г. ОС на етажната собственост е
взело решение ЕС, представлявана от управителя В.Х., да сключи договор за
поддръжка и управление на общите части на сградата с ищцовото дружество.
Договорът е сключен на 05.07.2019г. и съобразно поетите с него договорки,
дружеството се е задължило да поддържа реда и чистотата в обекта срещу
заплащане на възнаграждение от страна на всеки един от етажните
собственици в размер на 20 лв. с ДДС за всеки квадратен метър, платими в
периода от 01.06. до 15.08. Ответникът не е заплатил дължимото
възнаграждение за 2019г. в уговорения срок, поради което дължи
претендираната сума от 2 006,40 лв., съобразно притежаваната площ от
100,32 кв.м. Правният интерес от предявяване на специалните установителни
искове по реда на чл. 422 ГПК се обосновава с хипотезата на чл. 415, ал. 1, т.
3
1 ГПК, а именно постъпило в срока по чл. 414, ал. 2 ГПК възражение срещу
дължимостта на сумите, обективирани в заповедта за изпълнение.
В срока по чл. 131 от ГПК, ответникът е депозирал писмен отговор, с
който оспорва иска по основание и размер. Твърди, че решението на ОС на
ЕС за сключване на договор с ответното дружество за поддръжка на общите
части, взето на 05.07.2019г., е незаконосъобразно, подлежащо на отмяна в
нарочно производство по чл. 40 ЗУЕС. Поддържа, че договорът е
относително недействителен, тъй като е сключен от лице, което не е
надлежен представител на ЕС. Съгласно решение от 25.02.2019г. за
председател на УС на ЕС е избран П.П., а не лицето В.Х., което е сключило
сделката, поради което валидно правоотношение, задължаващо етажните
собственици със заплащане на възнаграждение, не е възникнало. Ответникът е
заплащал на ЕС такси за поддръжка и управление за времето от 01.06.2019г.
до 30.06.2020г., поради което не дължи такива на ищцовото дружество, което
не е изпълнило нито едно от поетите задължения.
Съдът, като съобрази предметните предели на въззивното производство,
очертани в жалбата и отговора, приема за установено от фактическа страна
следното:
Между страните не е спорно, че ответното дружество „ЮРКОНСУЛТ“
ООД, е собственик на самостоятелни обекти в комплекс „Макси“, находящ се
в гр. Варна, к.к.“Св. Св. Константин и Елена“, ул.“57 – ма“, № 3.
На проведено на 25.02.2019г. ОС на ЕС по точка № 2 от дневния ред е
взето решение да се прекратят правомощията на В.Х., в качеството му на
управител на ЕС. Същият се явява и едноличен собственик на капитала и
управител на „МАКСИ КОНСУЛТ“ ЕООД. На същото ОС, са избрани трима
членове на УС на ЕС, както следва: П.П., В.Х. и Игор Ткаченко. За
председател на УС е избрано лицето П.П.. Липсват данни за осъществен
съдебен контрол спрямо така взетото решение.
Протоколът от Общото събрание е поставен на информационните табла
във входовете на сградата на 04.03.2019г., видно от представения протокол,
изготвен от управителя П.П. в присъствието на етажните собственици Игор
Ткаченко и Олег Николаевич.
С уведомление по чл.466 ЗУЕС за органите на управление на етажната
собственост от 05.03.2019г. изборът на П.П. за Председател на УС е
4
деклариран пред Община Варна.
С Договор от 01.06.2019г. П.П., в качеството си на Председател на УС, е
възложил на „Стронгил 2005“ЕООД абонаментно сервизно обслужване на
монтирания в сградата асансьор. По договора доставчикът е издал 14 броя
фактури в периода 30.05.2019г. – 07.05.2020г. с получател Етажната
собственост с МОЛ П.П., Председател на УС на ЕС. Същите са подписани
П.П. и са съпроводени с касов ордер за извършено плащане на 60 лева
месечно.
Представени са 17 броя фактури за абонаментно почистване, издадени в
периода 12.07.2019г. – 27.04.2020г. от „ДМЦ Комфорт“ООД, с получател
етажната собственост, подписани от П.П. и съпроводени с касов ордер. По
фактура от 01.08.2019г. етажната собственост чрез П.П. е заплатила на
„Златев 65“ЕООД сумата от 360 лева за отпушване на фекални канали и
вертикали, а по фактура от 05.11.2019г. – за смяна на „Г“ контакт.
Видно от представените по делото 13 бр. квитанции, за периода
01.06.2019г. – 01.06.2020 г. ответникът е заплатил на касиера на етажната
собственост Игор Ткаченко такса поддръжка по 40 лева месечно или общо
520 лева. Във всяка квитанция е посочен месецът, за който се отнася
плащането.
От представения препис от касова книга се установяват извършвани от
етажните собственици регулярни плащания на такса поддръжка, предавани на
Игор Ткаченко като член на управителния съвет на ЕС.
На 05.07.2019г. ОС на ЕС, свикано от управителя В.Х., е взело решение
да се сключи договор със собственика на „МАКСИ КОНСУЛТ“ ЕООД за
поддръжка на общите части на сградата съобразно представената оферта за
срок от една година. Взето е също решение собствениците, изразили съгласие
да ползват басейна, зелените площи и съоръженията, собственост на
„МАКСИ КОНСУЛТ“ ЕООД, да сключат индивидуални договори с него по
допълнително договорени параметри.
На същата дата 05.07.2019г. В.Х., действащ като управител на ЕС, е
сключил договор за поддръжка и управление на жилищен комплекс „Макси“
за срок от една година, считано от 05.07.2019г., с който е задължил всеки един
от собствениците да заплаща на изпълнителя „МАКСИ КОНСУЛТ“ ЕООД
годишна такса в размер на 20 лв. с ДДС за 1 кв.м. застроена площ за обект,
5
който притежава сградата, платима в периода от 01.06. до 15.08 за всяка
година.
Въз основа на този договор, в тежест на ответното дружество е
начислена годишна такса в размер на 2 006, 40 лв., формирана от застроената
площ на апартамента от 87,18 кв.м. и 13,14 кв.м. идеални части от общите
части на сградата.
Представени са сключени от „МАКСИ КОНСУЛТ“ ЕООД трудови
договори от 08.07.2019г., 01.11.2019г. и 01.06.2020г. за длъжността портиер в
процесния комплекс и от 31.10.2018г. и 02.06.2020г. за длъжността камериер
без посочено място на работа.
Ищецът е представил фактури и касови бонове за заплатени материали
и услуги, без данни за връзка с комплекс „Макси“. Прави впечатление, че част
от разходите са с неясен предмет – ремонт на техническо устройство по
фактура 3525/06.06.2019г. и ел.измервания за издаване на сертификат за
контрол по фактура от 05.04.2019г. За други не е ясно дали са свързани с
поддръжка на сградата или на басейна (по фактура от 27.09.2019г. за филтър
и фактура 531/10.07.2019г. за помпа), а трети са без връзка с поддръжката на
общите части – тоалетна хартия.
Представени са фактури за начислена от „МАКСИ КОНСУЛТ“ ЕООД
на трети за спора лица такса поддръжка за различни периоди, вариращи от
14.07.2017г. до 05.06.2020г.
При така установеното от фактическа страна съдът формира следните
правни изводи:
Жалбата, инициирала настоящото въззивно произнасяне, е подадена в
срок, от надлежно легитимирана страна, при наличието на правен интерес от
обжалване, поради което е допустима и следва да бъде разгледана по
същество.
Съгласно чл.269 от ГПК въззивният съд се произнася служебно по
валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част. В
обхвата на така посочените въззивни предели, ВОС намира обжалваното
решение за валидно и допустимо. Искът е предявен от заявителя срещу
длъжника в преклузивния месечен срок от уведомяването му за подаденото
възражение по чл.114 от ГПК, поради което се явява процесуално допустим.
6
По отношение на правилността на първоинстанционния съдебен акт,
съобразно разпореждането на чл.269, ал.1, изр. второ ГПК, въззивният съд е
ограничен от посочените в жалбата оплаквания.
По предявения иск с правно основание чл. 422 ГПК с правно осн. чл. 79,
ал. 1, предл. 1 ЗЗД в тежест на ищеца е да докаже наличието на валидно
сключен с етажната собственост договор за поддръжка, своята изправност по
него, качеството на ответника на етажен собственик и вземането си по размер,
а в тежест на ответника е да установи възраженията си за недействителност на
договора, факта, че за процесния период поддръжката на сградата е
осъществявана от новоизбран УС на ЕС и че е заплатил разходите за това в
пълния дължим размер.
За да може договорът за поддръжка да бъде валидно сключен и да
породи права и задължения за страните, трябва да са изпълнени следните
условия: 1. Общото събрание трябва да вземе решение с мнозинство повече от
67% ид.ч. от общите части, с което да реши правомощията на управителя да
бъдат възложени на лице, което не е собственик (чл.11, ал.1, т. 11 от ЗУЕС);
2. Договорът трябва да бъде сключен от представител на етажните
собственици, упълномощен от общото събрание; 3. Съдържанието на
договора трябва да бъде одобрено с решение на общото събрание, взето с
мнозинство повече от 67% от ид.ч. от общите части; 4. Срокът на договора
трябва да бъде не повече от 2 години. Следователно сключването на договора
представлява смесен фактически състав, включващ и решение на колективен
орган. Надлежни страни по него са изпълнителят и собствениците на
самостоятелни обекти в сградата в режим на ЕС, в качеството на
възложители, представлявани от управителя или изрично упълномощено
лице.
В разглеждания случай е налице взето решение на ОС на ЕС за
сключване на процесния договор от 05.07.2019г. Конститутивното съдебно
решение по чл.40 от ЗУЕС за неговата отмяна има действие занапред, считано
от датата на влизането му в сила - 21.07.2022г. До този момент решението на
ОС е обвързващо за всички етажни собственици, поради което първият
елемент от посочения по-горе фактически състав следва да се приеме за
осъществен към датата на сключване на договора.
Втората предпоставка обаче не е реализирана надлежно, тъй като
7
договорът не е сключен от представител на етажните собственици,
упълномощен от общото събрание. Към момента на сключване на договора
легитимиран представител на етажните собственици е председателят на УС
на ЕС - П.П. по силата на решението на ОС от 25.02.2019г. Последното не е
било атакувано, влязло е в сила и следователно е задължително за етажните
собственици и всички трети лица.
Наведеното в първата инстанция твърдение на ищеца за съществуването
на друг протокол от проведено на 25.02.2019г. ОС на ЕС, но с различно
съдържание, е останало недоказано. Заверен препис от него не е представен
своевременно, а приложеното към въззивната жалба копие не може да бъде
съобразено поради настъпила преклузия по чл.266 от ГПК, подробни
съображения за което се съдържат в определение №138/13.01.2023.
Твърдението, че този факт е бил приет за установен в преюдициалното
производство, освен недоказано, поради липсата на представен препис от
първоинстанционния акт, се явява и неоснователно, тъй като мотивите на
решението не се ползват със сила на пресъдено нещо.
Налага се изводът, че към момента на сключване на договора В.Х. е с
прекратени правомощия като управител на ЕС, поради което не е бил
легитимиран да сключи процесния договор с управляваното от него
дружество. Същият не е бил и изрично упълномощен от етажните
собственици за сключването му, видно от съдържанието на взетото решение
от 05.07.2019г. Липсва изискуемото от ЗУЕС решение за оправомощаването
му като трето лице за етажната собственост да сключи процесния договор.
Доколкото договорът е сключен не от надлежен представител на ЕС,
същият се явява висящо недействителен на основание чл.42 от ЗЗД. В тази
хипотеза за мнимо представлявания възникват две алтернативни
потестативни права – да потвърди договора и по този начин да го валидира
или да се позове на недействителността. В случая легитимиран да упражни
този избор е всеки един от собствениците на самостоятелни обекти в сградата
в режим на ЕС, тъй като именно те се явяват страни по договора. В срока по
чл.131 от ГПК ответникът, в качеството му етажен собственик, изрично се е
позовал на недействителността. При липса на данни за потвърждаване на
договора от страна на Председателя на УС на ЕС, правните му последици
следва да се считат за ненастъпили, поради което в тежест на ответника
8
„ЮРКОНСУЛТ“ ООД, не е възникнало задължение за заплащане на
възнаграждение за поддръжка.
Предвид изложеното, предявеният иск по реда на чл. 422 ГПК с правно
осн. чл. 79, ал. 1, предл. 1 ЗЗД, се явява неоснователен и следва да бъде
отхвърлен.
За пълнота на изложението следва да се посочи, че ищецът, в чиято
тежест е било, не е ангажирал годни доказателства за качеството си на
изправна страна по договора. Видно от събраните доказателства асансьорната
поддръжка и почистването на сградата за процесния период не са извършвани
от ищеца, а са заплащани от председателя на УС П.П.. Действително ищецът е
представил доказателства за наети от него портиери с месторабота процесния
комплекс, но липсват данни за изплатени възнаграждения и за
продължителността на трудовите правоотношения, за да се определи точният
размер на направените разходи. Останалите представени от ищеца писмени
доказателства не съдържат обозначение на обекта, за който се отнасят, поради
което не се установява връзката им с комплекса. Отделно от това липсва
яснота дали същите са направени за поддръжка на сградата или за поддръжка
на басейна и зелените площи, собственост на ищеца. Във втория случай
според решението на ОС на ЕС от 05.07.2019г. се изисква индивидуален
договор с етажния собственик, желаещ да ги ползва, какъвто с ответника не е
сключван. Друга част от разходите се отнасят до предходен отчетен период.
Извършените в полза на ищеца от други етажни собственици плащания по
договор за абонаментно обслужване са непротивопоставими на ответника, не
изключват заплащането им по сключени индивидуални договори, а и
повечето от тях касаят отчетен период 2017-2018г. Нещо повече, установява
се, че ответникът, както и много други етажни собственици, са заплащали
такса за поддръжка за процесния период на новоизбрания управителен орган.
Поради съвпадение в крайните изводи на двете инстанции,
първоинстанционното решение следва да бъде потвърдено.
Разноски в полза на въззиваемия не се присъждат поради липсата на
представени доказателства за сторени такива в настоящото производство.
Мотивиран от изложеното, съдът
РЕШИ:
9
ПОТВЪРЖДАВА решение №260403/11.10.2022г., постановено по гр.д.
№ 2886/2020 г. на ВРС.
Решението не подлежи на касационно обжалване, по аргумент от чл.
280, ал. 3 ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
10