№ 209
гр. Плевен, 09.05.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ПЛЕВЕН, V ВЪЗ. ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на девети април през две хиляди двадесет и четвърта
година в следния състав:
Председател:СИЛВИЯ ЦВ. КРЪСТЕВА
Членове:РЕНИ В. ГЕОРГИЕВА
ЕМИЛИЯ АТ. КУНЧЕВА
при участието на секретаря Ж. Н. С.
като разгледа докладваното от РЕНИ В. ГЕОРГИЕВА Въззивно гражданско
дело № 20244400500178 по описа за 2024 година
С решение № 173/28.12.2023 г. по гр.д.№ 20231430100035 по описа за
2023 година на КнРС е отхвърлен като неоснователен и недоказан искът на
М. И. В., чрез пълномощник, срещу „НАДЕЖДА-БРАТЯ ГЪРКОВИ“ ООД,
със седалище гр.К., обл.Плевен, за обявяване за окончателен на сключеният
предварителния договор от 15.11.2019 година в гр. К., по смисъла на който
„НАДЕЖДА-БРАТЯ ГЪРКОВИ“ ООД, със седалище гр.К., обл.Плевен,
продава на М. И. В.: I. Земя – поземлен имот с идентификатор *** и площ
4,700 дка, III-та категория в м. *** на Кнежанското землище, съставляваща
имот № *** по плана за земеразделяне на гр.К. с построените в имота сгради
както следва: 1.Сграда с идентификатор ***.1. застроена площ 574 кв.м. брой
надземни етажи 1, брой подземни етажи: няма данни, предназначение :
Селскостопанска сграда; 2. Сграда с идентификатор ***.2. застроена площ 10
кв.м. брой надземни етажи 1, брой подземни етажи: няма данни,
предназначение : Селскостопанска сграда, за сумата от 43 000 лв.Осъдена е
М. И. В. да заплати на „НАДЕЖДА-БРАТЯ ГЪРКОВИ“ ООД със седалище
гр.К., обл.Плевен, сумата от 4 010 лв. – адвокатско възнаграждение.
Депозирана е въззивна жалба от М. И. В., чрез пълномощник, против
1
решение № 173/28.12.2023 г. по гр.д.№ 35/2023 г. по описа на КнРС, с което е
отхвърлена исковата й претенция против „НАДЕЖДА-БРАТЯ ГЪРКОВИ“
ООД за обявяване на окончателен на сключения предварителен договор от
15.11.2019 г. в гр.К., по смисъла на който дружеството „НАДЕЖДА-БРАТЯ
ГЪРКОВИ“ ООД, представлявано от тогавашния си управител Н. М. се е
задължило да продаде на М. В. поземлен имот с идентификатор ***; сграда с
идентификатор ***.1 и сграда с идентификатор ***.2 за сумата от 43 000
лв.Прави се искане да се постанови решение, с което да се обяви сключения
между М. В. и дружеството „НАДЕЖДА-БРАТЯ ГЪРКОВИ“ ООД
предварителен договор от 15.11.2019 г. за окончателен, както и да осъди
дружеството да им заплати направените в исковото производство разноски за
двете съдебни инстанции.
За въззиваемата страна „НАДЕЖДА-БРАТЯ ГЪРКОВИ“ ООД със
седалище гр.К., обл.Плевен, процесуалният представител изразява становище,
че въззивната жалба е неоснователна, като поддържа писмения отговор на
въззивната жалба.Прави се искане да се отхвърли жалбата и да се потвърди
решението.
Въззивната жалба е процесуално допустима, а по същество –
основателна.
Съгласно чл.269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по
валидността на решението, а по допустимостта - в обжалваната му част, като
обжалваното такова е валидно и допустимо, а по останалите въпроси той е
ограничен от посоченото в жалбата.
На първо място във въззивната жалба се сочи, че първоинстанционният
съд е пропуснал писмените доказателства, посочени от въззивницата,
представени с исковата молба с номера 6, 7, 8 и 9-квитанциите за платените
съгласно предварителния договор части от продажната цена - заплатени
авансово 23 000 лв., съответно становището на въззиваемия, че цена не е
платена, но такова оспорване, както и на представените квитанции за
заплащане на сумите в депозирания в срок писмен отговор липсва, а е
направено в допълнение към него, депозирано след изтичане на срока за
отговор, поради което следва да се приеме за доказан факта, като неоспорен,
за заплащане на част от цената в размер на 23 000 лв., както е изложено в
исковата молба.
2
В тази насока от доказателствата по делото се установява, че с
разпореждане от 22.03.2023 г. е изпратен препис от исковата молба ведно с
приложенията на ответника „Надежда-Братя Гъркови“ООД със седалище и
адрес на управление гр.К., ул.Димитър Бутански 1, получено на 24.03.2023 г.
от управителя Н. М..
Съгласно удостоверението за актуално състояние на дружеството то се
представлява от двамата управители Н. Д. М. и П. К. Ч. поотделно.
Писмен отговор на исковата молба е депозиран на 08.06.2023 г., респ. на
21.06.2023 г.
От предварителния договор за покупко -продажба на недвижим имот от
15.11.2019 г. се установява, че „Надежда-Братя Гъркови“ООД със седалище
гр.К., като продавач, и М. И. В. като купувач, са сключили такъв, като
продавачът ще продаде, а купувачът ще купи, следния недвижими имот: 1.
Земя - поземлен имот с идентификатор *** и площ 4.700 дка ІІІ категория в
м.*** на Кнежанско землище, съставляваща имот №*** по плана за
земеразделяне на гр.К. с построените в имота сгради, както следва: сграда с
идентификатор ***.1, застроена площ от 574 кв.м., брой надземни етажи 1,
брой подземни етажи:няма данни, предназначение:селскостопанска сграда;
2.сграда с идентификатор ***.2, застроена площ 10 кв.м., брой надземни
етажи, брой подземни етажи: няма данни, предназначение: селскостопанска
сграда.
Страните са уговорили, че цената на имота е в размер на 43 000 лв. и не
подлежи на промяна до окончателното прехвърляне на имота от продавача на
купувача съгласно условията на договора, която цена купувачът трябва да
изплати на продавача, като купувачът се е съгласил да направи авансова
вноска от 23 000 лв.
Страните също така са уговорили да сключат окончателен договор за
покупко - продажба на имота в срок до 28.02.2020 г. включително, до която
дата продавачът трябва да осигури всички необходими документи за
нотариалната продажба на имота, а купувачът трябва да заплати уговорената
част от имота съгласно чл.4.2 от договора.
В чл.4.2 то договора страните са уговорили, че цената на имота се
заплаща от купувача на продавача на вноски, както следва: 1.23 000 лв. в срок
до 30.11.2019 г. на три вноски в касата на дружеството, която сума служи като
3
задатък; 2.20 000 лв., тази част от цената се заплаща от купувача на три
вноски в касата на дружеството в срок до 20.12.2019 г.
Купувачът се е задължил да плати цената на продавача в сроковете,
уговорени по-горе, а продавачът се е задължил да прехвърли имота на
купувача в деня на плащането на цената на имота.
Продавачът се е задължил до 31.01.2020 г. включително да осигури
всички необходими документи за нотариалната продажба и да се споразумее
с купувача за дата и час, в който да се явят пред нотариуса за сключване на
окончателен договор за покупко-продажба на имота.
Относно собствеността на процесните имоти, в хода на
първоинстанционното производство са представени: нотариален акт от
21.06.1999 г.; нотариален акт от 24.02.2003 г., а с молба от 17.10.2023 г. от
въззивницата са представени посочените в нея писмени доказателства, поради
което следва да се приеме, че въззиваемото дружество е собственик на
процесния недвижим имот от 4 701 кв.м. и построените в него две сгради - с
площ от 574 кв.м. и 10 кв.м.
От представените в хода на първоинстанционното производство писмени
доказателства се установява, че от въззивницата с 4 бр.квитанции за
заплатени в полза на въззиваемото дружество суми, както следва: 3 000 лв. на
16.12 .2019 г.; 3 000 лв. на 13.11.2019 г.; 10 000 лв. на 13.11.2019 г. и 10 000
лв. на 13.11.2019 г.
До 20.11.2019 г. са заплатени от въззивницата 23 000 лв. съгласно
клаузите на предварителния договор, а до 20.12.2019 г. от общо дължимата
сума от 20 000 лв. въззивницата е заплатила 3 000 лв., т.е. общо е заплатена от
нея на въззиваемото дружеството сумата от 26 000 лв.
На второ място във въззивната жалба се сочи, че неправилно
първоинстанционният съд е разгледал и възраженията, направени от
ответното дружество след настъпване на преклузията с изтичане на срока за
отговор; следва да бъде разгледано единствено възражението, направено в
подадения в срок отговор, а именно това за недействителност на
предварителния договор като сключен от лице без представителна власт.Не
следва да бъде разгледано описаното възражение, че „цена по него (договора)
не е платена…“, като такова твърдение в отговора липсва, а в него е посочено
“Относно плащането на цената, ясно е, че такова не е извършено и това се
4
признава в самата искова молба“, като въззиваемият има впредвид, че цялата
цена по договора (цената) не е платена.
Въззивният съд счита, че предварителният договор от 15.11.2019 г. е
действителен, като от общо дължимата сума от въззивницата 43 000 лв. тя е
заплати на въззиваемото дружество 26 000 лв.
На следващо място във възивната жалба се сочи, че неправилно
първоинстанционият съд е приел липса на представителна власт в лицето на
управителя на „Надежда-Братя Гъркови“ООД Н. М..Налице е и позоваване на
чл.141 от ТЗ.
От доказателствата по делото се установява, че към датата на сключване на
предварителния договорна 15.11.2019 г. Н. М. е заемал длъжността управител
на дружеството, което се е представлявало от двамата си управители
поотделно.
В констативния протокол, на който се позовава въззивницата, от
29.07.2022 г., се е явил управителят на дружеството Н. М., който е заявил, че
общото събрание на дружеството все още не е взело решение за извършване
на продажбата, тъй като съдружниците не могат да се съберат на събрание.
Съгласно чл.15, ал.2, т.7 от дружествения договор на дружеството с
ограничена отговорност е видно, че общото събрание взема решение за
придобиване и отчуждаване на недвижими имоти и вещни права върху тях.
Такова решение от страна на общото събрание на дружеството не е взето.
Решение на ОС на ООД по чл.137, ал.1, т.7 от ТЗ не е необходимо
условие за действителност на разпоредителната сделка с недвижим имот,
собственост на дружеството или вещно право върху него, сключена от
представляващия дружеството орган - управител/управители (Тълкувателно
решение № 3 от 15.11.2013 г. на ВКС по тълк.д.№ 3/2013г., ОСГТК).
Според чл.141, ал.2 от ТЗ дружеството се представлява от управителя,
като при няколко управители всеки от тях може да действа самостоятелно
освен ако дружественият договор предвижда друго.
Такова ограничение не се установява от представения дружествен
договор на дружеството.
Към датата на сключване на предварителния договор Н. М. е бил вписан
в ТТРЮЛНЦ като управител на дружеството.
5
На следващо място във въззивната жалба се сочи, че необосновано и
неправилно първоинстанционият съд е приел, че не са били изпълнени
изискванията на чл.19, ал.2 от ЗЗД, а именно че предварителният договор не е
съдържал уговорки относно съществените условия на окончателния договор,
тъй като е уговорен предмета му, цената и начина на плащане, условията, при
които цената трябва да бъде платена, срок за изповядане.Не се отразява на
действителността на договора обстоятелството, че не е посочен адрес на
купувача, тъй като същият е индивидуализиран с име и ЕГН; не е необходимо
в предварителния договор имотите да се описват така, както в нотариален
акт; за подписването на този предварителен договор не са били необходими
данъчни оценки, скици, удостоверение от търговския регистър и каквито и да
било други документи.
Съгласно чл.19, ал.2 от ЗЗД предварителният договор трябва да съдържа
уговорки относно съществените условия на окончателния договор.Когато
предварителният договор е за продажба, съществените условия са относно
вещта и цената.
В процесния случай недвижимият имот е описан в чл.1.1 от
предварителния договор от 15.11.2019 г., а с молба от 17.10.2023 г. от
въззивницата са представени: удостоверение за данъчна оценка по чл.264,
ал.1 ДОПК; скици на поземлен имот от 12.07.2023 г., издадени от СГКК-
гр.Плевен, както и удостоверение за търпимост от 13.10.2023 г.
От доказателствата по делото се установява, че в срок до 16.12.2019 г.
съгласно клаузите на договора е заплатена сумата в общ размер на 26 000 лв.,
а съгласно клаузите на договора в срок до 30.11.2019 г. е заплатена на три
вноски в касата на дружеството сумата в размер на 23 000 лв., която служи
като задатък, както се посочи.
Съдът, сезиран с иск по чл.19, ал.3 ЗЗД на купувача, който не е изплатил
напълно договорената цена, може да обяви за окончателен по реда и при
условията на чл.362, ал.1 ГПК предварителен договор за покупко - продажба,
съдържащ уговорка, че окончателният договор ще се сключи след заплащане
на цялата цена (ТР № 4 от 9.05.2023 г. на ВКС по т.д.№ 4/2020 г., ОСГТК).
Предвид гореизложеното въззивният съд счита, че предявеният
конститутивен иск с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД следва да се приеме за
основателен, което налага отмяна на обжалваното решение и постановяване
6
на ново по съществото на спора, с което да бъде обявен за окончателен
предварителният договор от 15.11.2019 г. за продажба на недвижим имот с
продавач въззиваемото дружество и купувач възизвницата с цена на същия 43
000 лв. (решение № 102/21.07.2017 г. на ВКС по т.д.№ 702/2016 г., ІІ т.о.,
определение № 589/10.07.2019 г. на ВКС по гр.д.№ 807/2019 г., ІV г.о.).
На основание чл.362, ал.1 ГПК въззивницата следва да заплати на
въззиваемото дружество -продавач сумата от 17 000 лв., съставляваща
остатък от покупната цена, в двуседмичен срок от влизане в сила на
решението.При неизпълнение на това условие, съдът по искане на продавача
може да обезсили решението.
Съгласно чл.44, ал.1 и чл.45, ал.1 от ЗМДТ при придобиване по възмезден
начин на недвижими имоти приобретателят следва да заплати данък, чийто
размер се определя с Наредба на съответния Общински съвет - в процесния
случай това е Наредба № 16 за определяне на размера на местните данъци и
такси на Община Кнежа.Чл.46 от ЗМДТ регламентира основата за определяне
на данъка, а това е оценката на имуществото към момента на прехвърлянето,
равна на уговорената цена или данъчна оценка.Актуалната данъчна оценка
съставлява основа за определяне на дължимия данък за прехвърляне на
имуществото само в случай, че уговорената цена е по-ниска от данъчната.
Съгласно чл.35 от горепосочената Наредба данъкът при възмездно
придобиване на имущество е в размер на 3 на сто върху оценката на
прехвърляното имущество.
При този изход на процеса следва да бъде осъден въззиваемият да заплати
на въззивницата направените по делото разноски пред двете съдебни
инстанции в общ размер на 4 645 лв.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ОТМЕНЯ решение № 173 от 28.12.2023 г. по гр.д.№ 20231430100035
по описа за 2023 година на Кнежански районен съд, КАТО ВМЕСТО НЕГО
ПОСТАНОВЯВА:
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН на основание чл.19, ал.3 от ЗЗД
7
сключения на 15.11.2019 г. предварителен договор за продажба на следния
недвижим имот, а именно: 1. Земя - Поземлен имот с идентификатор *** по
кадастралната карта и кадастралните регистри на област Плевен, община
Кнежа, гр.К., м. ***, одобрени със заповед № РД-18-1431/07.08.2018 г. на
Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение на кадастралната
карта и кадастралните регистри, засягащо поземления имот няма такова, с
адрес на поземления имот:област Плевен, община К., гр.К., м.***, с площ от 4
701 кв.м., трайно предназначение на територията: Земеделска, начин на
трайно ползване: За стопански двор, категория на земята:3, стар номер: ***,
при съседи: ***, ***, ***, ***, ***, ***, ведно с построените в имота сгради,
както следва: сграда с идентификатор ***.1, по кадастралната карта и
кадастралните регистри на област Плевен, община К., гр.К., м. ***, одобрени
със заповед № РД-18-1431/07.08.2018 г. на Изпълнителния директор на
АГКК, последно изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри,
засягащо сградата е от 17.10.2019 г., сградата се намира в поземлен имот с
идентификатор ***, с адрес на сградата: област Плевен, община К., гр.К.,
м.***, с площ от 574 кв.м., начин на трайно ползване:Селскостопанска сграда,
брой етажи:1/един/; сграда с идентификатор ***.2, по кадастралната карта и
кадастралните регистри на област Плевен, община К., гр.К., м. ***, одобрени
със заповед № РД-18-1431/07.08.2018 г. на Изпълнителния директор на
АГКК, последно изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри,
засягащо сградата няма такова, сградата се намира в поземлен имот с
идентификатор ***, с адрес на сградата: област Плевен, община К., гр.К.,
м.***, с площ от 10 кв.м., начин на трайно ползване:Селскостопанска сграда,
брой етажи:1/един/, с продавач „Надежда-Братя Гъркови“ООД, ЕИК ***, със
седалище и адрес на управление: Област Плевен, Община К., гр.К., п.к.5835,
ул.Димитър Бутански №1, и купувач М. И. В., ЕГН **********, с адрес: гр.К.,
ул.Р. №*, за сумата от 43 000 лв., при условие, че в двуседмичен срок от
влизане в сила на решението купувачът М. И. В., ЕГН **********, с адрес:
гр.К., ул.Р. №* заплати на продавача „Надежда-Братя Гъркови“ООД, ЕИК
***, със седалище и адрес на управление: Област Плевен, Община К., гр.К.,
п.к.5835, ул.Димитър Бутански № 1, сумата 17 000 лв., съставляваща остатък
от цената на имота.
При неизпълнение от страна на въззивницата М. И. В., ЕГН **********,
с адрес: гр.К., ул.Р. №* на условието да плати остатъка от покупната цена на
8
продавача „Надежда-Братя Гъркови“ООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на
управление: Област Плевен, Община К., гр.К., п.к.5835, ул.Димитър Бутански
№ 1, в указания срок, съдът по негово искане може да обезсили решението.
Осъжда въззивницата М. И. В., ЕГН **********, с адрес: гр.К., ул.Р. №*,
да заплати на Община гр.К. по местонахождение на имота данък за възмездно
прехвърляне на имущество в размер на 3 на сто върху оценката на
прехвърляното имущество.
Преписи от решението да се издават след като купувачът - въззивницата
М. И. В., ЕГН **********, с адрес: гр.К., ул.Р. №* представи удостоверение
за данъчна оценка на имота към датата на влизане в сила на решението, както
и доказателства, че са погасени непогасените към момента публични
задължения на дружеството продавач - въззиваем „Надежда-Братя
Гъркови“ООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление: Област Плевен,
Община К., гр.К., п.к.5835, ул.Димитър Бутански № 1, а също и доказателства
за платени дължими данъци и такси за имота и за възмездното му
прехвърляне.
Да се впише възбрана върху имота до заплащане на дължимия за
прехвърлянето на имота данък.
Осъжда въззиваемия „Надежда-Братя Гъркови“ООД, ЕИК ***, със
седалище и адрес на управление: Област Плевен, Община К., гр.К., п.к.5835,
ул.Димитър Бутански №1, да заплати на въззивницата М. И. В., ЕГН
**********, с адрес: гр.К., ул.Р. №*, разноски за двете инстанции в общ
размер на 4 645 лв.
Решението подлежи на касационно обжалване пред ВКС на РБ в
едномесечен срок от получаване на съобщението от страните чрез връчване
на препис от същото.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
9
10