РЕШЕНИЕ
№ 67
гр. Русе, 28.05.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – РУСЕ в публично заседание на девети май през две
хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател:Силвия Павлова
при участието на секретаря Иванка Венкова
като разгледа докладваното от Силвия Павлова Търговско дело №
20234500900158 по описа за 2023 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Исковете са обективно съединени, с правно основание чл.236, ал.2
ЗЗД и чл.86 ЗЗД.
Ищецът Община Русе, представлявана от К. П.М. е подала искова
молба против „Мегакапитал“ЕООД, ЕИК *********, представлявано от
управителя Т.С.М.. Общината твърди, че е собственик на имот, частна
общинска собственост, представляващ ПИ с идентификатор по КК 63427.1.58,
заедно с изградени в него съоръжения и сгради-спортен басейн с площ
1250кв.м. и кула за скокове във вода, басейн за спортна топка с площ
660.60кв.м., басейн със свободна форма с площ 600кв.м., детски басейн с
площ 250кв.м., открити спортни площи, както и девет сгради, с обща
застроена площ 690кв.м. /с посочени идентификатори/, описани в Акт за
частна общинска собственост /АЧОС/ №10472/12.05.2022г., представляващи в
цялост плувен комплекс в Парка на младежта в гр.Русе. Твърди, че с договор
№116/03.12.2012г., сключен между Общината-наемодател и
„Мегакапитал“ЕООД-наемател, описаният имот е предоставен на наемателя
за временно и възмездно ползване за срок от една година, срещу
задължението му да заплаща на наемодателя наемна цена 4917.60лв. с ДДС
1
месечно, при условията на договора. При отдаване на имота, същият бил със
статут на публична общинска собственост, а наемателя бил определен със
заповед №РД-01-2799/19.11.2012г. на К., след спечелен публичен търг с явно
наддаване. Наемното правоотношение било прекратено поради изтичане на
уговорения срок, считано от 04.12.2013г., но наемателя не върнал наетия
имот, като нарушил уговореното в чл.11, ал.1, т.11 и 13 от договора.
Впоследствие, със споразумение от 19.04.2016г., сключено между страните на
основание чл.236, ал.2 ЗЗД, наемателят признал, че продължава да ползва
обектите на прекратеното наемно правоотношение, срещу насрещно
задължение за заплащане на обезщетение. Споразумението е сключено със
срок не по-дълъг от една година-до 19.04.2017г. вкл. Със споразумение от
08.07.2021г., сключено между страните, на основание чл.236, ал.2 ЗЗД,
дружеството-ответник признало, че след изтичане срока на договора
продължава да ползва обектите и било уговорено, че ползването ще
продължи, до отдаване под наем на конкретните вещи по регламентирания за
това ред, но не повече от една година-до 08.07.2022г., срещу поето
задължение от ответника да заплаща обезщетение. Ищецът твърди, че
наемното отношение е възникнало съгласно чл.14, ал.2 от Закона за
общинската собственост /ЗОбС/ въз основа на проведен търг, при строго
регламентирани условия и за определен срок, съгласно Наредба на
Общинския съвет-по чл.8, ал.2 ЗОбС, като съгласно чл.14, ал.3 срокът не
може да бъде по-дълъг от 10 години. След прекратяване на наемните
отношения поради изтичане на срока, ако вещта е във фактическа власт на
наемателя, е налице ползването и без основание, за което се дължи
обезщетение, правоотношението не може да се трансформира в безсрочно,
неприложима е нормата на чл.236, ал.1 ЗЗД, а е необходимо възникване на
ново правоотношение, при спазване изискванията на чл.14, ал.2 и 3 ЗОбС.
Твърди, че ответника не е върнал държането на наетите недвижими имоти-
обекти на прекратеното наемно правоотношение, поради което дължи
заплащане на обезщетение по чл.236, ал.2 ЗЗД. Считано от прекратяване на
наемното правоотношение Общината е била лишена от право да ползва имота
и да се разпорежда с него, поради което е налице основание да претендира
ответника да заплати обезщетение за ползването. Отговорността на ответника
произтича от неизпълнение на задължението му да предаде имота на
наемодателя и от ползването му след прекратяване на договора за наем. След
2
сключване на договора за наем е преминал продължителен период от време, в
който наемната цена не е актуализирана спрямо текущите пазарни стойности
и инфлационни процеси. Съгласно чл.11, ал.1, т.13 от договора за наем
наемателят се задължава до датата на приемо - предавателния протокол да
заплаща обезщетение в размер на наемната цена по чл.6 и съгласно условията
за плащане в раздел V. В раздел V, чл.8 е посочено, че нови наемни цени
могат да бъдат определени на база инфлационен индекс за страната, след
решение на Общински съвет Русе, следователно, размера на обезщетението
следва да бъде определен най-малко в размер на действителния пазарен наем.
Сочи, че справедливия размер на обезщетението е в размер на най-малко
6796.12лв. на месечна база, като за последните пет години възлиза на
244660.44лв. За същия период ответника е заплатил на Общината сумата
136064.99лв., поради което претендира разликата от 108595.45лв. За
разликата между претендираното обезщетение и действително изплатените
суми, на основание чл.86 ЗЗД претендира законна лихва, считано от
26.06.2020г. до 26.06.2023г. в размер на 34147.04лв. Ищецът претендира
съдът да осъди ответното търговско дружество да му заплати сумата
108595.45лв. - обезщетение за ползване на имота, след изтичане срока на
наемното правоотношение по договор №116/03.02.2012г., формирана като
разлика между действителния месечен пазарен наема за периода 02.08.2018г.-
02.08.2023г. вкл., съобразявайки индекса на инфлация и платените от
ответника месечни обезщетения, ведно със законна лихва за забава за периода
от предявяване на иска до окончателното изплащане, както и 34147.04лв.
законна лихва за забава върху главницата за периода 02.08.2020г.-02.08.2023г.
С молба-уточнение вх.№7736 от 16.08.2023г. Общината твърди, че е
допусната техническа грешка в исковата молба, като общо дължимото
обезщетение е 407767.20лв., а не посоченото 244660.44лв. Уточнява, че
задължението за заплащане на обезщетение е възникнало отделно за всеки
месец, в който е продължило ползването, с изтичане на съответния месец се е
дължала лихва за забава. За всяко плащане от ответника следва да се приложи
принципа, че първо следва да се приспадне лихвата, а след това главницата,
така, след приспадане на дължимите лихви, остатъкът от главницата възлиза
на 320746.12лв. Твърди, че допусната техническа грешка се е отразила и на
посочения размер на законната лихва, който е 21071.10лв. Уточнява петитума
на исковете, като иска ответника да бъде осъден да му заплати сумата
3
320746.12лв.-обезщетение за ползване на процесния имот след изтичане на
договора за наем, формирана като разлика между действителния месечен
пазарен наема за период 02.08.2018г. - 02.08.2023г., включително,
съобразявайки индекса на инфлация и платените от ответника месечни
обезщетения, ведно със законна лихва за забава за периода от предявяване на
иска до окончателното изплащане, както и 21071.10лв. законна лихва за
забава върху съответната главница за периода 02.08.2020г.-02.08.2023г.
Приложена е справка по чл.366 ГПК.
Ответникът „Мегакапитал“ЕООД, представляван от управителя
Т.М. е подал отговор на исковата молба, с който твърди, че исковата молба е
нередовна, поради неяснота в обстоятелствената й част и в петитума. Оспорва
основателността на иска, твърди, че наемодателя не е искал връщане на
вещта, той формално или неформално се е съгласявал имота да се ползва от
„Мегакапитал“ ЕООД в противоречие с императивни норми на Закона за
общинската собственост /ЗОбС/. За целия период на ползване на имота,
Общината е издавала счетоводни документи, срещу които е извършвано
плащане и ответникът е посочвал за основание за това-наем.
„Мегакапитал“ЕООД не е ползвал имота без основание, тъй като е заплащал
опредЕ.та му от ищеца наемна цена. Ищецът и ответникът са осчетоводявали
съгласно действащото счетоводно и данъчно законодателство приходите за
ищеца, съответно-разходите за ответника, като въз основа на това са
формирали и данъчен резултат, деклариран пред данъчните власти. Твърди,
че посочените в исковата молба споразумения от 2016г. и от 2021г. са
нищожни на основание чл.26, ал.1 от ЗЗД, тъй като противоречат на
императивни правни норми, уреждащи управлението на публичната
общинска собственост, отделно, те не са били никога основание за ползване
на имота. Сочи, че основание за ползване на имота е мълчаливото съгласие на
Общината, давано недвусмислено и затвърждавано в официален счетоводен
документ. Твърди, че е налице хипотезата чл.236, ал.1 ЗЗД-ползване на имота
със знанието и без противопоставянето на ищеца за процесния период, като
твърди, че нормата на чл.236, ал.2 ЗЗД е неприложима, тъй като не се твърди
от ищеца и не се представят доказателства, че се е противопоставял на
ползването. Напротив, издавайки ежемесечно счетоводни документи, не само
не се е противопоставял на ползването, а съгласявайки се с фактическото
положение е получавал и използвал опредЕ.та от него наемна цена. Поради
4
това, счита искането за заплащане на обезщетение за неоснователно. Липсват
твърдения, за процесния период от пет години ищецът да е променял
отношението си към създаденото фактическо положение, той не само се е
съгласявал, но и го е инициирал, следователно сам се е поставил в тази
ситуация, сам е приел ползването на имота да не става по установения ред,
сам е определял месечното плащане и го е приемал без възражения. Нещо
повече, ищецът се е съгласявал с коригиране на определения от него размер
на месечно плащане, както и с разсрочването му, съобразявайки молби на
ползвателя и обективни социални и икономически проблеми, обусловили
въвеждането на финансови облекчения в определени сектори на икономиката.
Оспорва като неоснователна претенцията за мораторни лихви, поради липса
на покана от ищеца.
Ищецът не е подал допълнителна искова молба.
След преценка на събраните по делото доказателства,
възраженията и доводите на страните, съдът намира за установено следното:
Не се спори по делото, а и видно от представен договор №116 за
отдаване под наем на имот публична общинска собственост от 03.12.2012г.
Община Русе и „Мегакапитал“ЕООД са сключили договор за наем, по силата
на който Общината е отдала под наем на наемателя „Мегакапитал“ЕООД за
временно и възмездно ползване общински недвижим имот, находящ се в
гр.Русе, кв.Младежки парк, разположен върху терен с идентификатор
63427.1.58 с площ 12209 кв.м., заедно с построените в него в него сгради и
съоръжения, описани в АОС №6332 от 22.11.2010г., при посочени съседи.
Договорът е сключен на основание чл.14, ал.7, вр. чл.14, ал.2 ЗОбС, като
наемателят е излъчен чрез публичен търг с явно наддаване. Според чл.4
договорът е сключен за срок от една година, считано от датата на
подписването му, а според чл.6, имотът е предоставен на наемателя срещу
месечен наем в размер на 4917.60лв. с ДДС. Посочено е, че наемната цена се
заплаща от наемателя до 25-то число на месеца, предшестващ този за
извършване на дейност /чл.7, ал.1/. Според чл.8 нови наемни цени могат да
бъдат определени: с решение на Общински съвет-Русе; на база инфлационен
индекс за страната след решение на Общински съвет-Русе. Наемателят се
задължил /чл.11, т.11/ да не задържа имота след изтичане срока на договора,
като предаването му и състоянието се удостоверяват с протокол. В т.13 на
5
чл.11 е уговорено, че предаването на имота следва да стане в едномесечен
срок от прекратяване на договора, а до датата на приемо-предавателния
протокол наемателят се задължава да заплаща обезщетение на наемодателя в
размер на наемната цена по чл.6 и съгласно условията за плащане. Със
споразумение от 19.04.2016г., след като наемателят е признал, че след
изтичане срока на процесния договор за наем продължава да ползва имота,
двете страните са постигнали съгласие наемателят да заплаща обезщетение за
лишаване от ползване в размер на месечния наем определен в чл.6 от договор
за наем №107/12.07.2010г. В т.2.3 от споразумението е посочено, че то се
сключва до приключване на започнала процедура за концесия за строителство
№НКР; А-000782, но за срок не по-дълъг от една година. Със споразумение
от 08.07.2021г. след като наемателят е признал, че след изтичане срока на
процесния договор за наем продължава да ползва имота, двете страните са
постигнали съгласие наемателят да заплаща обезщетение за лишаване от
ползване в размер на месечния наем определен в чл.6 от договор за наем
№107/12.07.2010г. В т.2.2 от споразумението е посочено, че на основание
чл.236, ал.2 ЗЗД „Мегакапитал“ООД се задължава освен да заплаща
договореното обезщетение, да изпълнява и всички задължения произтичащи
от основния договор за наем №107/12.07.2010г. Посочено е, че
споразумението се сключва до приключване на процедура за отдаване под
наем, но за срок не по-дълъг от една година. Със споразумение за разсрочено
плащане от 13.07.2021г., сключено между страните, те се споразумели, че към
м.юни 2021г. ответника дължи на ищеца обезщетение в размер на
38630.66лв.-главница за лишаване от право на ползване на наетия имот, след
изтичане договор за наем №116/03.12.2012г., като последния се задължил да
заплати на Общината разсрочено сумата за главница и лихва, общо
41836.41лв. на пет вноски, последната на 22.11.2021г. С писмо рег.№30-
3231#2/27.01.2023г. Общината е поканила наемателя в 14-дневен срок от
получаването му да освободи имота. По делото са приети заключения на
съдебно-счетоводна и съдебно-оценителска експертизи, които са компетентно
дадени и обосновани, срещу които страните не са имали възражения и които
съдът възприема изцяло.
При така установената безспорна между страните фактическа
обстановка, съдът прави следните правни изводи:
Договорът между страните за отдаване под наем на имот публична
6
общинска собственост №116 от 03.12.2012г. е сключен на основание чл.14,
ал.2 ЗОС, след проведен търг с явно наддаване от 22.10.2012г. и издадена
заповед №РД-01-2799/19.11.2012г. на К. на Община Русе и е със срок от една
година от датата на подписването му. Налице е практика на ВКС / решение по
т.д.№3065/2014 г. на ВКС, ТК, решение №97 от 07.07.2017г. по т.д.
№1108/2016г. на II ТО/, в която се приема, че въведеният от законодателя
специален режим за отдаване под наем на части от имоти, публична
общинска собственост: след проведен търг или конкурс и на база решение на
ОбС и за определен в закона срок, изключва приложението на общото
правило на чл.236, ал.1 ЗЗД, позволяващо след изтичането на договорения
конкретен срок на действие на наемния договор, при непротивопоставяне от
наемодателя на продължаващото от страна на наемателя ползване на вещта,
договорът да се счита за трансформиран в безсрочен. Посоченият специален
режим, съвпада с условията и реда на отдаване под наем на нежилищни
имоти – частна общинска собственост /извън хипотезите на чл.14, ал.4, ал.5 и
ал.6 от ЗОбС/, въведени с разпоредбата на чл.14, ал.2 от ЗОбС. Предвид това,
процесният договор за наем, сключен по реда и условията на чл.14, ал.2 от
ЗОбС, след изтичане на договорения конкретен срок на действие, при липса
на противопоставяне от наемодателя на продължаващото ползване на вещта
от страна на наемателя, както е в случая /не се твърди от ищеца да се е
противопоставял на ползването/ не може да се трансформира в безсрочен. За
продължилото след прекратяване на договора поради изтичане на срока му /
на 03.12.2013г./, ползване на обекта на наемното правоотношение, наемателят
дължи обезщетение на основание чл. 236, ал. 2 ЗЗД. Не се спори по делото, че
за заявения в исковата молба период 02.08.2018г.-02.08.2023г. имотът е
ползван от ответника. Съгласно практиката на ВКС /напр. решение от
02.09.2022г. по гр.д.№4050/20 IV ГО/, след прекратяване на договора за наем
и продължилото ползване на вещта от наемателя между страните по договора
за наем възниква едно „квазинаемно” правоотношение по силата на закона,
като задължението за заплащане на наемна цена има не престационен, а
обезщетителен характер, което от своя страна не лишава наемодателят от
правото му да иска овъзмездяване на действително претърпените вреди, ако
успее да ги докаже. Това ново правоотношение, което възниква ex lege има
същото съдържание, както и прекратеното с една разлика - вместо наемна
цена, наемателят ще дължи обезщетение за противоправно ползване, което по
7
размер не може да бъде по-малко от наемната вноска. Юридическият факт от
който възниква това „квазинаемно” правоотношение е прекратяването на
наемния договор и ползването на имота от наемателя въпреки
противопоставянето на наемодателя, а в случая, с оглед специалния режим на
който е подчинен процесния договор и без неговото противопоставяне. Това
правоотношение продължава да съществува между страните до момента, в
който наемателят предаде имота на наемодателя. Ето защо за целия процесен
период 02.08.2018г.-02.08.2023г. ответника дължи обезщетение в размер, не
по-малък от договорения наем, който е 4098лв. без ДДС, съответно-
4917.16лв. с ДДС. Според заключението на приетата по делото съдебно-
техническа експертиза, средния пазарен месечен наем за процесния имот
възлиза на 6304лв. без ДДС. На тази база следва да бъде изчислено
дължимото обезщетение. Следователно, дължимото от ответника
обезщетение за ползване за процесния период е в размер на 378240лв.
Безспорно е установено от заключението на съдебно-счетоводната
експертиза, че ответникът е заплатил на основание сключените споразумения
за този период сумата 136064.99лв. Тази заплатена сума следва да бъде
приспадната от общото дължимо обезщетение, поради което ответника остава
да дължи обезщетение в размер на 242175.01лв. Предвид изложените по-горе
съображения, съдът намира за неоснователно възражението на ответника, че
след като ищецът му е издавал платежни документи, в които като основание
се сочи „наем“, то имотът е ползван от него на правно основание и не дължи
обезщетение. За издаваните от ищеца счетоводни документи, както и за
сключваните споразумения във връзка с процесния договор, същия носи
съответната отговорност пред компетентните органи. Неоснователно е и
възражението, че със сключените споразумения страните са постигнали
съгласие ползването да продължи, както и наемателя да заплаща обезщетение
в посочения в тях размер. Предвид разпоредбата на чл.14, ал.2 ЗОС, К. на
Общината не е компетентен да определя размер на дължимото обезщетение за
ползване на имоти, отдаването под наем на които става след провеждане на
публичен търг или публично оповестен конкурс, нито да изразява воля за
съгласие ползването да продължи. Поради изложеното, искът за обезщетение
за процесния период е основателен и доказан за сумата 242175.01лв. до който
размер следва да бъде уважен, а в останалата му част до предявения размер
320746.12лв. следва да бъде отхвърлен, като неоснователен.
8
Претенцията за заплащане на лихва за забава в размер на
21071.10лв. за периода 02.08.2020г. - 02.08.2023г. съдът намира за
неоснователна. Налице е неплатено парично задължение, чиито падеж не е
определен, поради което то става изискуемо след покана, с оглед
разпоредбата на чл.84, ал.2 ЗЗД. Според съда със сключените след
прекратяване на договора за наем поради изтичане на срока му споразумения
от 19.04.2016г. и от 08.07.2021г. страните са уредили последиците от
продължилото ползване на имота, а „Мегакапитал“ ЕООД се е задължило да
заплаща обезщетение за лишаване от право на ползване по чл. 236, ал. 2 ЗЗД.
Препращането в тях към договора за наем досежно срока за плащане /съдът
намира, че посочването на друг договор за наем-№107/12.07.2010г. е в
резултат на техническа грешка/, не съставлява покана по смисъла на
цитираната разпоредба, нито датата за заплащане на наемната цена / 25-то
число на месеца, предхождащ дейността/- падеж. Ето защо този иск следва да
бъде отхвърлен изцяло, като неоснователен.
Предвид изхода на спора на ищеца се дължат разноски в размер на
10253.31лв., а на ответника-2915.07лв. адвокатско възнаграждение. След
компенсация на насрещните вземания, ответникът следва да заплати на ищеца
разноски в размер на 7338.24лв.
По тези съображения, Окръжният съд
РЕШИ:
ОСЪЖДА „МЕГАКАПИТАЛ“ЕООД, ЕИК 2********, със седалище и адрес
на управление гр.Р., ул.Ц. А. №**, вх.**, ет.* ап.* представлявано от Т.С.М.
да заплати на ОБЩИНА-РУСЕ, Булстат №********, с адрес гр.Р. площад С.
№*, представлявана от К. П.М., сумата 242175.01лв. /двеста четиридесет и
две хиляди сто седемдесет и пет лева и една стотинка/, представляваща
обезщетение за лишаване от ползване на недвижим имот, предмет на
прекратен договор за наем №116/03.12.2012г. за периода 02.08.2018г.-
02.08.2023г. /след приспадане на заплатените през периода суми/, ведно със
законна лихва от завеждане на делото - 02.08.2023г. до окончателното и
9
изплащане и ОТХВЪРЛЯ иска в останалата част до предявения размер
320746.12лв., като неоснователен.
ОТХВЪРЛЯ иска на ОБЩИНА-РУСЕ против
„МЕГАКАПИТАЛ“ЕООД, ЕИК ********, за заплащане на лихва за забава
върху главницата за периода 02.08.2020г.-02.08.2023г. в размер на
21071.10лв., като неоснователен.
ОСЪЖДА „МЕГАКАПИТАЛ“ЕООД, ЕИК ********, със седалище
и адрес на управление гр.Р., ул.Ц.А.№**, вх**, ет.*, ап* представлявано от
Т.С.М. да заплати на ОБЩИНА-РУСЕ, Булстат №*******, с адрес гр.Р.,
площад С. №*, представлявана от К. П.М., разноски по делото в размер на
7338.24лв. съобразно уважената част и по компенсация.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване в двуседмичен срок от
връчването му на страните пред АПЕЛАТИВЕН СЪД-ВЕЛИКО ТЪРНОВО.
Съдия при Окръжен съд – Русе: _______________________
10