Р Е Ш Е Н И Е
гр. София, 19.07.2021 г.
СГС, VI-4 състав, в открито съдебно заседание на седемнадесети
юни две хиляди двадесет и първа година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: НИКОЛА ЧОМПАЛОВ
При участието на секретар Анелия Груева, като разгледа докладваното от съдия Чомпалов
т. д. № 2497/20 г., за да се произнесе,
взе предвид следното:
СГС е сезиран с искова молба от „А.С.М. Б.“
ООД, с която са предявени срещу „О.П.“ ООД и „Е.В.Ф.“ ООД искове с правно
основание чл.190, вр. с чл.192 ЗЗД и чл.92 ЗЗД. Твърди се от ищеца, че по силата на договор
за продажба на недв.имот, сключен във формата на нот.акт N 91, том I, дело N 74/2011 г. закупил от ответника „О.П.“ ООД
собствеността върху 99/350 ид.части от УПИ XII-156, кв.197 по плана на гр.София, м.“Лозенец II част“, срещу цена от 185 000 ЕВРО без
ДДС, а по силата на договор за продажба на нед.имот, сключен във формата на нот.акт N 90, том I, дело N 73/2011 г. е
закупил от ответника „Е.В.Ф.“ ООД собствеността върху 1/7 ид.част
от имота при цена от 115 000 ЕВРО. Сочи се от ищеца, че е платил на ответниците в пълен размер уговорената цена, но с влязло в
сила решение от 02.07.2012 г. на СРС, 31 с-в, по гр.дело N 825/2008
г. е бил установено, че трети
лица са собственици на 84 кв.м. от процесния имот.
Сочи се, че придобивните сделки са сключени от ищеца
след вписване на исковата молба на третите лица, поради което ищецът е обвързан
от постановеното в полза на третите лица съдебно решение, с което третите лица
са признати за собственици на 84 кв.м. от процесния
имот, за които настъпва „евикция“. Иска се от ищеца
ответникът „О.П.“ ООД да бъде осъден да му заплатят обезщетение сумата от
29 028,21 лв., частично от 43 543,37 лв. – обезщетение за „евикция“, както и
сумата от 57 191,04 лв. – неустойка, частично от 84 733,95
лв., а ответникът „Е.В.Ф.“ ООД се иска да бъде осъден да заплати сумата от
18 252,43 лв. частично от 27 067,79 лв. – обезщетение за „евикция“, както и сумата от 28 739,15 лв., частично от
42 366,97 лв. – неустойка.
Ответниците са
подали писмени отговори, с които оспорват исковете с възражението, че са
процесуално недопустими, защото договорът за продажба на недв.имот
не се разваля автоматично при евикция. Освен това се
сочи, че ищецът в качеството на купувач е знаел за правата на трети лица,
поради което продавачите не носят отговорност, защото купувачът е недобросъвестен.
Правят възражение за погасителна давност по чл.110 ЗЗД, която е започнала да
тече от влизане в сила на решението по иска за собственост, респ. от сключване
на договора, защото е недействителен по отношение на спорната част. Поддържа
се, че при уговаряне на цената на имота е отчетено, че за част от него са
предявени по съдебен ред права от трети лица и с по-ниския размер на цената
ищецът е бил компенсиран, тъй като в
предварителните договори е уговорена цена от 250 000 ЕВРО и от
500 000 ЕВРО. Искът по чл.192 ЗЗД се оспорва с възражението, че в
хипотезата на чл.192 ЗЗД купувачът има право да иска само връщане на цената, но
няма право на обезщетение. В писмения отговор на ответника „Е.В.Ф.“ ООД се
съдържа позоваване на чл.191 ал.2 ЗЗД с твърдението, че не е бил привлечен по
делото, по което ищецът е бил евинциран, поради което
е бил лишен от възможността да направи възражение за давност, защото Й.П.И. е
закупила имота през 1995 г., а към предявяване на иска по гр.дело N 825/08 г. на СРС е придобила поради
добросъвестно владение спорната част от него.
Ищецът е подал допълнителни искови
молби, с която поддържа предявените искове с довода, че при знание у купувача
за права на трети лица той има право да иска връщане на платената цена, дори и
да е недобросъвестен. Оспорва се възражението за погасителна давност с довода,
че давностният срок започва да тече от влизане в сила
на решението по иска за собственост – 16.04.2019 г., от когато купувачът е
реално отстранен от спорната част от имота, а исковете са предявени на
18.12.2020 г. Според ответника недоказано е размерът на цената да е уговорен на
основание опасност от бъдеща евикция.
Ответникът „О.П.“ ООД е подал допълнителен
отговор, с който поддържа оспорванията и възраженията
срещу исковете с довода, че в договора не е уговорена неустойка за обезщетяване
на вреди от евикция. Поддържа възражението за
погасителна давност, защото още към сключване на договора за продажба купувачът
е бил информиран за висящото съдебно производство и претенциите на трети лица.
Сочи се, че при знание за правата на трети лица купувачът няма право на
неустойка.
Представен е нот.акт за дарение на недв.имот N 144, том XVI,
дело N 2994/68 г., от който се
установява, че П.К.Н. е дарил на Й.П.И. собствеността върху 1/7 ид.част от имот пл.N 4, кв.197, м.“Лозенец-София“ с площ от 840 кв.м.
Представен е нот.акт за собственост върху недв.имот, придобит по регулация N 93, том XXVIII, дело N 5472/95 г., с който А.А.Т., Й.П.И., Н.К.Н., И. К.П.,Ю.С.Н.и В.С.Н.са признати за
собственици по регулация на празно дворно място с площ от 90 кв.м.,
представляващо част от имот пл.N 155, находящ се в
гр.София, м.“Лозенец“, придадени към съсобствения
им парцел XII-156, кв.197.
Представен е нот.акт за замяна на недв.имоти
N 103, том II, дело N 270/2010 г., че Й.П.И. е прехвърлила на ответника „Е.В.Ф.“
ООД /с предишно наименование „Б. Б.“ ЕООД/ правото на собственост върху 1/7 ид.част от УПИ XII-156 с площ от 698 кв.м., находящ се в гр.София, м.“Лозенец II-ра част“, а
ответникът е прехвърлил правото на собственост върху апартамент N 5, с площ от 61,80 кв.м., находящ
се в гр.София, бул.“*********и върху апартамент N 8.6 с площ от 53,53
кв.м,., находящ се в гр.София, ж.к.“*********
Представен
е нот.акт за покупко-продажба на ид.части
от недвижим имот N 91,
том I, дело N 74/2011 г., от който се установява, че ответникът „О.П.“
ООД и ищеца „А.С.М. Б.“ ООД са сключили договор за продажба, по който
ответникът е поел задължението да прехвърли правото на собственост върху 99/350
ид.части от УПИ
XII-156 с площ от 698
кв.м., находящ се в гр.София, м.“Лозенец II-ра част“, а ищецът
купувач е поел задължението да плати цена в размер на 185 000 ЕВРО, която
ответникът продавач, е заявил, че е получил по банков път. Страните са
уговорили клауза за неустойка, според която при съдебно отстранение на ищеца
купувач в резултат на решение по гр.дело N 825/2008 г. на СРС, 31 с-в, ответникът
продавач дължи обезщетение в размер, изчислен пропорционално на неустойката за
пълна евикция.
Представен
е нот.акт за покупко-продажба на ид.части
от недвижим имот N 90,
том I, дело N 73/2011 г., от който се установява, че ответникът „Е.В.Ф.“ ООД /с предишно
наименование „Б. Б.“ ЕООД и ищеца „А.С.М. Б.“ ООД са сключили договор за
продажба, по който ответникът е поел задължението да прехвърли правото на
собственост върху 1/7 ид.части от УПИ XII-156 с площ от 698 кв.м., находящ се в
гр.София, м.“Лозенец II-ра част“, а ищецът купувач е поел задължението да плати
цена в размер на 115 000 ЕВРО, която ответникът продавач, е заявил, че е
получил по банков път. Страните са уговорили клауза за неустойка, според която
при съдебно отстранение на ищеца купувач в резултат на решение по гр.дело N 825/2008 г. на СРС, 31 с-в, ответникът
продавач дължи обезщетение в размер, изчислен пропорционално на неустойката за
пълна евикция.
Представено
е решение от 02.07.2012 г. по гр.дело N 825/2008 г. на СРС, 31 с-в, с което е признато за установено по исковете на Ж.Х.Г.-Д.и
Х.П.Д.срещу А.А.Т., Й.П.И., И.
К.П., В.Н.а И., А. Н. К.,Ю.С.П., В.С.Н., и „А.П.“ ООД правото на собственост
върху имот пл.N 157, кв.197, м.“Лозенец –втора част“ с площ от 242 кв.м., от които 84 кв.м.
попадат в УПИ XII-156.
Към настоящето дело е приложено гр.дело N 825/2008 г. на СРС, 31 с-в.
С определението по чл.374 ГПК от 19.05.2021 г. съдът на основание чл.146 ал.1, т.3 и т.4 ГПК е приел за безспорно
установено и ненуждаещо се от доказване обстоятелството, че ответниците
са получили от ищеца уговорената в процесните нот.актове цена от 185 000 ЕВРО и от 115 000
ЕВРО.
При
така установената фактическа обстановка съдът достигна до следните правни
изводи:
Предмет на спора пред първоинстанционния
съд са искове с правно основание чл.190 ал.2, вр. с
чл.192 ЗЗД, както и искове по чл.92 ЗЗД.
По
правната квалификация на исковете за главница. С предявените от ищеца искове не
се иска да се постанови от съда разваляне на договорите за продажба относно частта
от имота с площ от 84 кв.м. Не са и повдигнати фактически твърдения, че ищецът
не е знаел за правата на трети лица върху частта от имота с площ от 84 кв.м. и
че ищецът не би сключил договорите, ако знаеше това. Следователно случаят не
попада в хипотезата на чл.190 ал.1, вр. с чл.189 ал.1 ЗЗД, защото твърденията в обстоятелствената част на исковата молба и нейният петитум са извън приложното поле на тази норма.
С
предявените искове се иска в полза на ищеца да бъде присъдена сумата, която той
е заплатил за частта от имота с площ от 84 кв.м., върху която реално не му е
прехвърлена собственост от продавачите ответници. Искането за присъждане на претендираната
сума по същество представлява искане да се намали уговорената цена със сумата,
която ищецът е платил за частта от имота с площ от 84 кв., върху която не му е
прехвърлена собствеността от продавачите. Това означава, че за отношенията
между страните следва да се прилага нормата на чл.190 ал.2 ЗЗД.
По иска
с правно основание чл.190 ал.2 ЗЗД срещу ответника „Е.В.Ф.“ ООД. Установи се от представения по делото нот.акт за покупко-продажба на ид.части
от недвижим имот N 90,
том I, дело N 73/2011 г., че ответникът „Е.В.Ф.“ ООД /с предишно наименование „Б. Б.“ ЕООД/
и ищеца „А.С.М. Б.“ ООД са сключили договор за продажба, по който ответникът е
поел задължението да прехвърли на ищеца правото на собственост върху 1/7 ид.части от УПИ XII-156 с площ от 698 кв.м. срещу цена в размер на
115 000 ЕВРО.
В
този случай за основателността на иска по чл.190 ал.2 ЗЗД следва да се извърши
преценка какъв е обемът на притежаваното от продавача право на собственост,
дали трети лица имат права върху имота и противопоставими
ли са тези права на ищеца.
Ответникът продавач „Е.В.Ф.“ ООД /с предишно наименование
„Б. Б.“ ЕООД/ е придобил права върху процесния имот
по силата на договор за замяна, сключен във формата на N 103, том II, дело N 270/2010 г., с който Й.П.И.
му е прехвърлила 1/7 ид.части от имота. Придобивната сделка, от която ответникът продавач „Е.В.Ф.“
ООД /с предишно наименование „Б. Б.“ ЕООД/ черпи права, е сключена на 10.06.2010
г., а видно е от присъединеното гр.дело N 825/2008 г. на СРС, 31 с-в, че на 30.01.2008
г. е вписана в публичните книги исковата молба по предявения от третите
лица иск за собственост срещу Й.П.И.. Това означава, че на основание чл.121
ал.3 ГПК /отм./, вр. с чл.114 б.“в“ ЗС, вр. с чл.112 б.“з“ ЗС ответникът „Е.В.Ф.“ ООД в качеството
на правоприемник на Й.П.И. по разпоредителна сделка, извършена в хода на
процеса по присъединеното дело, е обвързван от съдебното решение по предявения иск
за собственост по чл.97 ГПК /отм./.
По
отношение на Й.П.И. е прието с влязло в сила решение от 02.07.2012 г. по гр.дело N 825/2008
г. на СРС, 31 с-в , че други лица
са собственици на частта от имота с площ от 84 кв.м. Постановеното срещу Й.П.И.
съдебно решение по иск за собственост, вписан в публичните книги преди
сключване на прехвърлителната сделка от 10.06.2010
г., поражда действие по отношение на „Е.В.Ф.“ ООД в качеството на правоприемник
на спорното право – чл.121 ал.3 ГПК /отм./. Ето защо съдът приема, че
ответникът продавач „Е.В.Ф.“ ООД в качеството на правоприемник на Й.П.И. не е
придобил собствеността върху частта от имота с площ от 84 кв.м. Това е така,
защото правоприемникът не може да има повече права от своя праводател.
При
тези факти съдът намира, че ответникът „Е.В.Ф.“ ООД към сключване на процесния договор за продажба с ищеца, не е притежавал 1/7 ид.част от частта от имота с площ от 84 кв.м., поради което
и не е изпълнил задължението си в качеството на продавач да прехвърли в полза
на ищеца собствеността върху тази ид.част. Доколкото ищецът
е сключил с ответника „Е.В.Ф.“ ООД процесния договор за
продажба в хода на процеса по гр.дело N 825/2008 г. на СРС, 31 с-в, ищецът също на основание чл.121 ал.3 ГПК /отм./ е обвързан
от постановеното решение. Това означава, че по отношение на ищеца е настъпила
частична „евикция“ – за 1/7 ид.част
от частта от имота с площ от 84 кв.м.
В този случай е налице частично неизпълнение
на задължението на продавача „Е.В.Ф.“ ООД, който не е прехвърлил собственост
върху 1/7 ид.част от частта с площ от 84 кв.м. Това
неточно изпълнение на задължението на продавача води до вреда за ищеца купувач,
защото уговорената и платената от него цена включва и 1/7 ид.част
от частта с площ от 84 кв.м., върху която обаче той не е придобил право на
собственост. Тази вреда се репарира с иска по чл.190 ал.2 ЗЗД, защото
уговорената цена следва да се намали съразмерно със сумата, която е стойността
на непрехвърлената част от имота. Доколкото цената е платена, намалението
следва да се извърши чрез осъждане на ответника продавач да плати сумата, която
е получил като цена за 1/7 ид.част от частта с площ
от 84 кв.м., върху която той не е прехвърлил право на собственост на ищеца.
По
аргумент от правилото на чл.192 ал.1 ЗЗД съдът приема, че знанието на купувача
за правата на трети лица върху частта с площ от 84 кв.м. е ирелевантно
за намалението на продажната цена, което в настоящия случай следва да се
извърши чрез присъждане на заплатената в повече сума. Знанието на купувача за
правата на трети лица е факт, който има значение по иска за присъждане на
обезщетение, респ. за присъждане на неустойка за вредите от неизпълнението.
По
възражението за погасителна давност. Според
съда меродавният начален
момент, от който започва да
тече погасителната давност за упражняване
на правото на купувача да иска по съдебен ред разваляне
на договора, респ. да иска намаляване на цената поради
частична „евикция“, е моментът на влизане в сила на решението
по предявения иск за
собственост по чл.97 ГПК /отм./,
защото в производството по него е установено, че трети лица са носители на правото
на собственост върху частта от имота с площ от 84 кв.м. От датата, от която е реализирана
съдебната евикция, се свързва
и началото на давностния срок за предявяване на конститутивния иск за разваляне
на договора, както и на иска за намаление на цената по
договора. Съдебното отстраняване на ищеца настъпва от влизане в сила на
решението по предявения от третите лица иск за собственост по чл.97 ГПК /отм./,
поради което и вземането по чл.190 ал.2 ЗЗД възниква от този момент. Давността
за това вземане не може да започне да тече преди да възникне самото вземане.
Решението на СРС, 31
с-в, по присъединеното дело е влязло в сила на 19.02.2020 г., от който момент със сила на пресъдено нещо са установени правата
на собственост на третите лица
върху частта от имота с площ от 84 кв.м. До влизане в
сила на решението по иска за собственост правата на третите лица
върху частта с
площ от 84 кв.м. са били спорни, а от влизане
в сила на решението тези права на
третите лица са съдебно признати. Искът по чл.190 ал.2 ЗЗД е предявен на 18.12.2020 г., което означава, че общият петгодишен срок не е изтекъл. Възражението за погасителна давност е неоснователно.
Неоснователно е възражението, че след като по
предварителен договор от 10.05.2011 г. е уговорена цена от 250 000 ЕВРО, с
по-ниската продажна цена при изповядване на сделката по нот.ред
/115 000 ЕВРО/ ищецът е бил компенсиран. За размера на вземането по чл.190 ал.2 ЗЗД значение има размерът на цената, уговорен в договора за продажба, защото
основанието на иска е неизпълнението на задължението по договора за продажба.
Цената по предварителен договор няма никакво значение, защото вредата от
неизпълнението на продавача се определя съобразно размера на уговорената цена в
окончателния договор за продажба.
По възражението с правно основание чл.191
ал.2 ЗЗД. Възражението е неоснователно, защото частичната „евикция“
на ищеца не е настъпила в резултат на уважен срещу него иск за собственост.
Ищецът не е бил ответник по гр.дело N 825/2008 г. на СРС, 31 с-в, поради
което не е имал възможност да поиска да се конституира като трето лице
продавачът „Е.В.Ф.“ ООД. Следователно ответникът продавач няма право да повдига
възражение по чл.191 ал.2 ЗЗД срещу ищеца.
На
следващо място – според съда хипотезата на чл.191 ал.2 ЗЗД е приложима само
когато по отношение на продавача не е формирана сила на присъдено нещо по спора
за собственост, т.е когато продавачът не е обвързан от решението. В случая
обаче постановеното решение по иска за собственост по чл.97 ГПК /отм./ обвързва
на основание чл.121 ал.3 ГПК /отм./ ответника „Е.В.Ф.“ ООД, защото той е придобил
права върху имота от сключена с Й.П.И. сделка след вписване на исковата молба
за собственост.
Освен това - ответникът „Е.В.Ф.“ ООД е знаел
за висящия съдебен спор за собственост по гр.дело N 825/2008 г. на СРС, 31 с-в, защото към придобивната сделка на 10.06.2010 г. исковата молба за
собственост по присъединеното дело е била вписана, а в нот.акт
N 103 - чл.VII ответникът изрично е заявил, че знае за
претенциите на трети лица и за заведеното съдебно производство. Ответникът „Е.В.Ф.“
ООД е придобил права върху имота в хода на процеса по присъединеното дело,
поради което самият той е имал право да поиска на основание чл.121 ал.2 ГПК
/отм./ да встъпи като трето лице помагач на своя праводател
Й.П.И.. Следователно неучастието на „Е.В.Ф.“ ООД като трето лице в процеса по
иска за собственост и неупражняването на възражение за придобивна
давност, изтекла в полза на Й.П.И., е поради неговото бездействие, а не по вина
на ищеца. От това следва изводът, че ответникът няма право на възражение по
чл.191 ал.2 ЗЗД срещу ищеца.
По
размера на вземането. Уговорената продажна цена за 1/7 ид.част
от целия имот с площ от 698 кв.м. възлиза на 115 000 ЕВРО, т.е. за 1/7 ид.част от 1 кв.м. цената възлиза на 164,76 ЕВРО
/115 000 : 698/ или на 322,24 лв. В случая ответникът продавач не е изпълнил
задължението си да прехвърли собственост върху 1/7 ид.част
от частта от имота с площ от 84 кв.м., която по стойност възлиза на 13 839,84 ЕВРО /164,76 х 84/, т.е. на 27
068,37 лв. Тъй като ищецът претендира сумата от 18 252,43 лв., толкова
следва да му се присъди.
При тези факти съдът намира, че искът по
чл.190 ал.2 ЗЗД е доказан по основание и размер и следва да се уважи.
По иска с правно основание чл.92 ЗЗД. В
договора за продажба на недв.имот, сключен във
формата на N 90, том I, дело N 73/2011 г., е уговорена неустойка, която да обезщетява вредите на ищеца от
съдебно отстранение по гр.дело N 825/2008 г. на СРС, 31 с-в. От съдържанието на самия нот.акт
се установява по несъмнен и категоричен начин, че ищецът в качеството на
купувач по сделката е знаел не само за правата на трети лица, но и че
тези права са предмет на висящо съдебно дело по спор за собственост. Ето защо
съдът намира, че ищецът е недобросъвестен купувач, който на основание чл.192
ал.1, изр.1-во ЗЗД и чл.188 ЗЗД няма право да претендира обезщетение за вредите
от неизпълнение на задължението на продавача да прехвърли собственост върху 1/7
ид.част от частта с площ от 84 кв.м.
Според съда неустоечната
клауза е нищожна поради противоречие с императивна правна норма – чл.192 ал.1,
изр.1-во ЗЗД, която предвижда, че „ако купувачът е знаел по време на
продажбата за правата на третите
лица, при съдебно отстранение той може да
иска само връщане на цената“. Преследваната с тази императивна норма цел
е да се санкционира недобросъвестният купувач, който знае за правата на трети
лица върху имота, но въпреки опасността от бъдеща „евикция“
сключва договор с продавач, чиито права са спорни. В този случай законът
изрично е предвидил, че купувачът може да иска само връщане на цената, но не и
да претендира обезщетение за вредите от неизпълнението, защото още към
сключване на договора той е знаел, че задължението за прехвърляне на
собственост няма да се изпълни от продавача.
Следва
да се спомене, че според нормата на чл.188 ЗЗД продавачът отговаря, ако трети
лица имат право на собственост
или други права по отношение
на вещта, които могат да
противопоставят на купувача, освен ако последният е знаел това. По аргумент за противното съдът приема, че
когато купувачът е знаел за правата на трети лица, той няма право да претендира
обезщетение за вредите от неизпълненото задължение на продавача. След като
недобросъвестният купувач няма право на обезщетение за вредите от
неизпълнението на задължението на продавача, съдът намира, че в противоречие с
нормите на чл.188 ЗЗД и на чл.192 ал.1, изр.1-во ЗЗД е да се уговаря неустойка,
която да обезщетява вреди, които законът не позволява да се претендират от
недобросъвестния купувач.
В решение № 305 от 07.02.2019 г. по гр.д. № 1353/2018 г., Г. К., ІV Г. О. на ВКС е прието, че „когато съдебно
отстраненият купувач е добросъвестен, т.е.
по време на сделката не
е знаел за правата на третото
лице, то той може да
претендира освен връщане на цената
и всички действително претърпени вреди - чл. 189, ал. 1 ЗЗД или обезщетение в размер на уговорената
неустойка при евентуална евикция“. Следователно, когато купувачът е недобросъвестен, защото е знаел за правата на третото
лице, той не може да претендира обезщетение за претърпените вреди или
неустойка.
Уговорената в полза на недобросъвестния купувач неустойка е нищожна,
защото тя е предназначена да го обезщети за вреди, които законът изключва да му
се репарират в качеството на недобросъвестен купувач. Недопустимо е по
договорен път /чрез включване на неустоечна клауза/
да се постига забранен от закона резултат – получаване от недобросъвестния
купувач на обезщетение за неизпълнение под формата на неустойка.
При тези факти съдът намира, че искът по чл.92 ЗЗД следва да бъде отхвърлен.
По иска
с правно основание чл.190 ал.2 ЗЗД срещу „О.П.“ ООД. Ищецът и ответникът са
сключили договор за продажба на недв.имот, обективиран в нот.акт N 91, том I, дело N 74/2011 г., с който ответникът продавач „О.П.“ ООД
е поел задължението да прехвърли на ищеца собственост върху 99/350 ид.част от процесния имот срещу
цена от 185 000 ЕВРО.
Не
се оспорва от ответника продавач „О.П.“ ООД, че той е придобил права върху
имота по силата на нот.акт N 186, том II, дело 341/2010 г. от 06.07.2010 г. и на нот.акт N 187, том II, дело 341/2010 г. от 06.07.2010 г., които са приложени по присъединеното дело на СРС, 31
с-в. По тези актове праводател на „О.П.“ ООД е „А.П.“
ООД, който е ответник по иска за собственост по гр.дело N 825/2008 г. на СРС, 31 с-в. По гр.дело N 825/2008 г. на СРС, 31 с-в, с определение от 05.10.2011
г. на основание чл.121 ал.2 ГПК /отм./ „О.П.“ ООД е бил конституиран като
трето лице помагач на страната на „А.П.“ ООД.
По отношение на „А.П.“ ООД, който е праводател на „О.П.“ ООД, е прието с решението от 02.07.2012 г. по гр.дело N 825/2008
г. на СРС, 31 с-в , че трети
лица са собственици на частта от имота с площ от 84 кв.м. Тъй като по гр.дело N 825/2008
г. на СРС, 31 с-в , „О.П.“ ООД е
конституиран като трето лице на страната на „А.П.“ ООД, постановеното решение
на основание чл.179 ал.1 ГПК /отм./ има установително действие в отношенията на третото лице
„О.П.“ ООД и ищците по иска за собственост.
Освен
това „О.П.“ ООД на основание чл.121 ал.3 ГПК /отм./, вр.
с чл.114 б.“в“ ЗС, вр. с чл.112 б.“з“ ЗС в качеството
на правоприемник по разпоредителна сделка, извършена от ответника по
присъединеното дело „А.П.“ ООД след вписване на исковата молба за собственост,
е обвързван от съдебното решение по присъединеното дело.
При тези факти съдът намира, че ответникът
продавач „О.П.“ ООД не е придобил собственост върху 99/350 ид.части
от частта от имота с площ от 84 кв.м. Тъй като процесният
договор за продажба между ищеца и ответника е сключен в хода на процеса по
присъединеното дело, съдът намира, че ищецът също на основание чл.121 ал.3 ГПК
/отм./ е обвързан от решението и следва да се счита за съдебно отстранен за
частта от имота с площ от 84 кв.м.
Ответникът
„О.П.“ ООД към сключване на процесния договор за
продажба с ищеца не е притежавал 99/350 ид.части от частта
от имота с площ от 84 кв.м., поради което и не е изпълнил задължението си в
качеството на продавач да прехвърли на ищеца купувач собствеността върху 99/350
ид.части от тази част. В този случай е налице
частично неизпълнение на задължението на продавача, защото не е прехвърлил собственост
върху част от имота. Това неточно изпълнение на задължението на продавача води до
вреда за ищеца купувач, защото уговорената и платена от него цена включва и 99/350
ид.части от частта от имота с площ от 84 кв.м., върху
която не е прехвърлена собственост от ответника продавач.
Тази вреда се отстранява с иска по чл.190 ал.2 ЗЗД, защото цената следва да се намали съразмерно с цената за непрехвърлената
част от имота. Доколкото цената вече е платена, намалението следва да се
отстрани чрез осъждане на ответника продавач да плати сумата, която е получил
като цена за 99/350 ид.части от частта с площ от 84
кв.м., върху която той не е прехвърлил право на собственост в полза на ищеца.
Искът по чл.190 ал.2 ЗЗД е доказан по основание.
По
аргумент от правилото на чл.192 ал.1 ЗЗД съдът приема, че знанието на купувача
за правата на трети лица върху частта с площ от 84 кв.м. е ирелевантно
за връщане на част от продажната цена, което в настоящия случай следва да се
извърши чрез намаление и присъждане на заплатеното в повече. Знанието на
купувача за правата на трети лица е факт, който има значение за иска за
присъждане на обезщетение, респ. на неустойка за вредите от неизпълнението.
По
изложените по-горе съображения по възражението за давност на ответника „Е.В.Ф.“
ООД съдът намира, че възражението за погасителна давност на ответника „О.П.“
ООД неоснователно, защото давностният срок е започнал да тече от 19.02.2020 г.,
когато е влязло в сила решението за уважаване на предявения от третите лица иск
за собственост, а исковата молба е подадена на 18.12.2020 г.
Възражението, че след като цената по предварителен договор е в размер на
500 000 ЕВРО, ищецът е компенсиран с уговорената в окончателния договор
цена от 185 000 ЕВРО, е неоснователно. Както по-горе се спомена,
уговорената в предварителния договор цена е без значение, защото за отношенията
между страните е релевантен фактът на уговорената цена в окончателния договор.
По
размера на вземането. Уговорената продажна цена за прехвърлените 99/350 ид.части от целия имот с площ от 698 кв.м. възлиза на 185
000 ЕВРО, т.е. уговорената цена за 99/250 ид.части от
1 кв.м. от имота възлиза на 265,04 ЕВРО /185 000 : 698/, или на 518,37 лв. В
случая ответникът продавач не е изпълнил задължението си да прехвърли
собственост върху 99/350 ид.част от частта от имота с
площ от 84 кв.м., която по стойност възлиза на 22 263,36 ЕВРО /265,04 х 84/,
т.е. 43 543,34 лв. Тъй като ищецът претендира сумата от 29 028,91
лв., искът по чл.190 ал.2 ЗЗД следва да се уважи до този размер.
По
изложените по-горе съображения по предявения срещу ответника „Е.В.Ф.“ ООД иск с
правно основание чл.92 ЗЗД съдът намира, че и предявеният срещу ответника „О.П.“
ООД иск по чл.92 ЗЗД е неоснователен, защото към сключване на процесния договор за продажба ищецът е бил недобросъвестен
– знаел е за правата на третите лица, които са предявили иск за собственост
срещу продавача. Ищецът няма право на обезщетение за вредите от неточното
изпълнение на задължението на продавача, поради което и уговорената в негова
полза неустойка е нищожна, защото с нея се преследва забранен от закона
резултат. Искът по чл.92 ЗЗД е неоснователен.
С
оглед на изложеното съдът намира, че предявените искове по чл.190 ал.2 ЗЗД
следва да бъдат уважени, а исковете по чл.92 ЗЗД следва да се отхвърлят.
Мотивиран съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА „Е.В.Ф.“ ООД, ***, да заплати на „А.С.М. Б.“ ООД, ЕИК ******,
гр.София, ж.к.*********“, бул.“*********на основание чл.190 ал.2 ЗЗД сумата от 18 252,43
лв., частично от 27 067,79 лв. - намаление на продажната цена по договор за
продажба на ид.част от недв.имот,
сключен във формата на нот.акт N 90, том I, рег.N 1730, дело N 73/2011 г. на нотариус А. *** действие СРС, вписан в регистъра на НК под N 558, ведно със законната лихва от 18.12.2020 г. до
окончателното плащане, както и съдебни разноски от 2314,84 лв.
ОТХВЪРЛЯ предявения от „А.С.М. Б.“ ООД срещу „Е.В.Ф.“
ООД иск с правно основание чл.92 ЗЗД за сумата от 28 739,15 лв.,
частично от 42 366,97 лв. – неустойка, уговорена в договор за продажба на ид.части от недв.имот, сключен
във формата на нот.акт N 90, том I, рег.N 1730, дело N 73/2011 г. на нотариус А. *** действие СРС, вписан под N 558 в регистъра на НК.
ОСЪЖДА „О.П.“ ООД, ***, да заплати на „А.С.М. Б.“ ООД, ЕИК ******, гр.София,
ж.к.“*********“, бул.“*********на основание чл.190 ал.2 ЗЗД сумата от 29 028,91
лв., частично от 43 543,37 лв. – намаление на продажната цена по договор
за продажба на ид.част от недв.имот,
сключен във формата на нот.акт N 91, том I, рег. N 1731, дело N 74/2011 г., на нотариус А. *** действие СРС,
вписан в регистъра на НК под N 558, ведно със законната лихва от 18.12.2020 г. до окончателното плащане,
както и съдебни разноски от 3208,19 лв.
ОТХВЪРЛЯ
предявения от „А.С.М. Б.“ ООД срещу „О.П.“ ООД иск с правно основание чл.92 ЗЗД
за сумата 57 191,04 лв., частично от 84 733,95 лв. - неустойка, уговорена
в договор за продажба на ид.части от недв.имот, сключен във формата на нот.акт
N 91, том I, рег. N 1731, дело N 74/2011 г., на нотариус А. *** действие СРС,
вписан в регистъра на НК под N 558.
ОСЪЖДА
„А.С.М. Б.“ ООД, ЕИК ******, гр.София, ж.к.*********“, бул.“*********да заплати
съдебни разноски на „Е.В.Ф.“ ООД, ***, в размер на 1223,16 лв. и на „О.П.“ ООД, ***, в размер на 3316,57 лв.
Решението може да се обжалва
пред САС в двуседмичен срок от връчването.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: