№ 482
гр. София , 12.05.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 7-МИ ГРАЖДАНСКИ в публично
заседание на двадесет и втори февруари, през две хиляди двадесет и първа
година в следния състав:
Председател:Диана Коледжикова
Членове:Камелия Първанова
Димитър Мирчев
като разгледа докладваното от Камелия Първанова Въззивно гражданско
дело № 20201000502865 по описа за 2020 година
Производството е по реда на чл.258 и следв. от ГПК.
С решение №1692/4.03.2020г, постановено по гр.д.№ 13325/2018г по описа на СГС, е
прието за установено по иск с правно основание чл.124 ГПК на Л. Р. С. и Р. М. С. срещу
„Токуда Банк” АД и „Ози Билд” ЕООД, че „Токуда Банк” АД не притежава ипотечно право,
въз основа на учредена ипотека от „Ози Билд” ЕООД, вписана по НА № 58/11.12.2007г на
нотариус В.И., и право на принудително изпълнение по отношение на собствените на
ищците недвижими имоти: апартамент № 7, с площ от 93.32кв.м. и гараж № 5, с площ от
23.59кв.м., заедно със съответните идеални части от общите части на сградата и от правото
на строеж върху мястото, находящи се в гр.***, р-н „***, кв.”***”, ул.”***”, №**,
индивидуализирани в НА № 56/30.10.2015г на нотариус М.И.. Осъдени са „Токуда Банк” АД
и „Ози Билд” ЕООД да заплатят на Л. Р. С. и Р. М. С. общо 1 337лв. за държавни такси и
3 961лв. за адвокатски хонорар, на Р. М. С. 3 961лв. за адвокатски хонорар.
Решението е обжалвано от „Токуда Банк” АД с доводи, че е неправилно,
необосновано и постановено в противоречие с материалния и процесуалния закон. Посочено
е, че по делото не е бил изготвен доклад, че не е уважено искане на банката за изготвяне на
експертиза от вещо лице, не е било прието като доказателство съдебно решение, в което е
приета идентичност на имотите.
Поддържа, че обжалваното решение е немотивирано и необосновано. Прието е, че
договорната ипотека от 11.12.2017г, учредена в полза на банката, макар и да не е вписана,
отразена по партидата на процесните имоти, не засяга правото на банката да насочи
принудителното изпълнение към ипотекираните имоти и не изключва ипотечното й право.
Неправилно е прието, че не може да се установи идентичност между собствените на ищците
недвижими имоти и ипотекираните в полза на банката поради несъответствия, касаещи
площта, етажността и липса на пълно сходство в описанието на границите на имотите.
1
Поддържа, че в ипотечния акт точно са описани недвижимите имоти. Към датата на
ипотеката описаната сграда е била построена в степен на груб строеж, което е отразено и в
ипотечния акт, в който са посочени документите, удостоверяващи степента на построяване
на жилищната сграда. Към датата на учредяване на ипотеката собствените на ищците имоти
са били определени обекти от вече построената жилищна сграда на степен груб строеж, а не
впоследствие възникнали обекти. Процесните имоти: апартамент 7 и гараж 5 са определени
съгл. чл.155, ал.2 ЗЗД, индивидуализирани съгл. чл.179, пред.4 и са собственост на
учредителя „Ози Билд” ЕООД съгл. чл.167, ал.2 ЗЗД, поради което са изпълнени особените
изисквания на закона за специалност на ипотеката.
Възразява срещу приетото от съда, че в ипотечния акт и акта за собственост на
ищците съществува разминаване в описанието на границите и съседите на имотите.
Разминаването в описанието на етажността на апартамента в ипотечния акт-ет.2 и в акта за
собственост-ет.3 се обяснява с проектната документация, с функционалното предназначение
на самостоятелните обекти, находящи се на първия надземен етаж на сградата-офиси и
магазини, което съгласно Наредба №7 към ЗУТ не изключва наличието на идентичност и се
потвърждава от техническата експертиза по изпълнителното дело. Идентичност е
установена и при вписване на възбраната, като индивидуализацията и идентичността на
имотите е проверена от съдебния изпълнител. Претендира да се отмени обжалваното
решение и да се отхвърли предявения иск по чл.124 ГПК.
Ответниците по жалбата-Л. Р. С. и Р. М. С., представлявани от адв.М., са оспорили
въззивната жалба. Сочат, че е налице разлика от 15кв.м. в площта на имота, посочена в НА
за учредяване на договорна ипотека-108.21кв.м., и в договора-93.32кв.м. Вещото лице не е
извършило замерване на реалната площ на апартамента, поради което изводът му за
идентичност на имота не следва да бъде кредитиран. Налице е разминаване в етажността,
несъответствие в посочените съседни имоти. Издаденото удостоверение за тежести за
процесния апартамент удостоверява, че банката няма ипотечни права.
Ответникът „Ози Билд”ЕООД не е ангажирал становище по жалбата.
Въззивната жалба е депозирана в законоустановения срок, от надлежна страна и
срещу обжалваем съдебен акт, поради което е допустима. Разгледана по същество е
ОСНОВАТЕЛНА.
Ищците по делото-Л. Р. С. и Р. М. С. са посочили в исковата молба, че по силата на
договор за покупко-продажба на недвижим имот от 30.10.2015г ищцата, в качеството си на
купувач, в режим на СИО с другия ищец, е закупила недвижими имоти, находящи се в
гр.София, Столична община, район „Лозенец”, в сграда на ул. „Хага” №12 жилище
/апартамент/ №7, ет.3, с площ от 93.32кв.м. и гараж № 5 с площ от 23.59кв.м., заедно със
съответните идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху
мястото, индивидуализирани в НА № 56/30.10.2015г на нотариус М.И., вписан в СВ при АВ
с вх. рег.№ 64450, акт.10, том 153, дело № 47025/30.10.2015г. Заплатена е цената по договора
в деня на подписването му по банков път по разплащателна сметка, открита в „Банка ДСК”
ЕАД, като владението е било предадено от продавача на Л. Р. С. на посочената дата, в
изпълнение на т.22 от договора. В деня на продажбата продавачът Д. П. М. с част от
продажната цена 147 166.11лв., съгласно удостоверение изх. № 3402/28.10.2015г, издадено
от „Банка ДСК” ЕАД, е погасил изцяло кредитното си задължение по договор за жилищен и
ипотечен кредит от 12.12.2011г, сключен с „Банка ДСК” ЕАД, което е било обезпечено с
договорна ипотека върху имота, учредена в полза на „Банка ДСК” ЕАД, с НА №159, том I,
рег. № 7498, дело № 148/2011г по регистъра на нотариус Св.Клинкова, вписан в Служба по
вписванията под № 166, том XXXIX, вх. рег. № 58661/21.12.2011г и ипотеката, след
изплащане на остатъчното задължение по кредита, е била изцяло заличена с молба до
2
Агенция по вписванията с вх. № 70260/25.11.2015г, след което върху имотите не е имало
вещни тежести.
Посочили са, че договорната ипотека е била единствена и първа по ред в полза на
„Банка ДСК” ЕАД към момента на закупуване на имотите, което е било надлежно проверено
при извършване на проверка с отдалечен достъп до базата данни в Агенцията по
вписванията, имотен регистър и удостоверения за вещни тежести.
Преди продажбата на 30.10.2015г хронологията на прехвърляне на правото на
собственост и вещните тежести е в следната последователност: С НА за продажба на имот
от 31.03.2008г, вписан в Служба по вписванията –гр.София, имотен регистър под акт 51, том
49, вх. рег. № 645931, „Ози Билд” ЕООД е продало на П. М. П. апартамент № 7, ет.3, с площ
от 93кв.м. и гараж №5, с площ от 23.59кв.м., като продажбата е била отразена по имотна
партида на дружеството. С НА за дарение от 30.06.2010г, вписан в Служба по вписванията –
гр.София, имотен регистър под № 69, том 73, вх. № 28699, собствениците -П. М. П. и
съпругата му Р. Д. П. са дарили на сина си Д. П. М. процесните имоти. С НА за учредяване
на договорна ипотека върху недвижим имот, вписана в Служба по вписванията –гр.София,
под акт № 166, том XXXIX, рег. № 58661/21.12.2011г Д. П. М. е учредил в полза на „Банка
ДСК” ЕАД договорна ипотека за кредитно задължение по договор за жилищен и ипотечен
кредит от 12.12.2011г, сключен с „Банка ДСК” ЕАД, върху процесните имоти. С НА №
56/30.10.2015г на нотариус М.И., вписан в СВ при АВ с вх. рег.№64450, акт.10, том 153,
дело № 47025/30.10.2015г. Д. П. М. е продал на Л. Р. С., в качеството й на купувач при
режим на СИО с Р. М. С. процесните имоти.
С молба до АП-Служба по вписванията, вх. № 60260/25.11.2015г за заличаване на
договорна ипотека с нотариална заверка на подписите, рег. № 6060/23.11.2015г на Л. Ц.,
нотариус с рег. № ***, учредената в полза на „Банка ДСК” ЕАД с нотариален акт вписана
под № 166, том XXXIX договорна ипотека върху имотите е била заличена.
На 27.09.2018г Л. Р. С. е получила призовка за принудително изпълнение по изп.
дело № 20118530400673/11г., образувано при ЧСИ Ал.Д., с което е била уведомена, че на
12.10.2018г от 10.00ч до 12.00ч ще се пристъпи към принудително изпълнение по делото с
взискател „Токуда банк”, като ще се извършва опис и оценка на недвижими имоти –
апартамент №7, находящ се на втори етаж със застроена площ от 108.21кв.м. и гараж № 5 на
сутеренния етаж на сградата, находящи се в гр.София, район „Лозенец” на Столична
община, УПИ XI-1483, от кв.32 по плана на гр.София, местност „Кръстова вада”. Посочили
са, че нямат задължения към банката, както и техният праводател, имотите не са били
обременени с вещни тежести, или права на трети лица, че тези имоти не са собственост на
длъжника „Ози билд” ЕООД, а притежаваните от него имоти са с различна площ и етажност,
с отделни партиди Службата по вписванията –гр.София, имат различно описание и
индивидуализация.
Претендирали са да се признае за установено по отношение на „Токуда банк” АД, че
няма ипотечно право върху апартамент № 7 на трети етаж с площ от 93.32кв.м. и гараж №5,
на сутеренния етаж на сградата, на кога -3, 50, със застроена площ от 23.59кв.м., и право на
принудително изпълнение върху същите.
Ответникът по делото-„Токуда банк” АД, представлявана от юрисконсулт Р.Ж., е
оспорил исковата претенция като неоснователна. На 22.11.2007г кредиторът „Токуда банк”
е отпуснал банков кредит на кредитополучателите „Интер про 2007” ООД, „Ози груп” ООД
и „Ози билд” ЕООД в размер на 650 000лв. при условията на подписан от страните договор
за банков кредит № 080-069-001/22.11.2007г. и анекси към него. За обезпечаване на
вземането по договора кредитополучателят „Ози билд” ООД е учредил в полза на кредитора
3
„Токуда банк” АД договорна ипотека върху собствени на дружеството недвижими имоти-
дворно място, находящо се в гр.София, Столична община, район „Лозенец”, с площ от
926кв.м., съставляващо УПИ-XI-1483 от кв.32 по плана на гр.София, местността „Кръстова
вада”, ведно с жилищната сграда, изградена върху описаното дворно място в съответствие с
одобрени архитектурни проекти и издадено разрешение за строеж № 452/21.11.2006г. на СО,
включващо самостоятелни обекти, подробно описани в НА № 58/11.12.2007г, том IX, рег. №
16237, дело № 1395/2007г на нотариус В.И., като вписването на ипотеката е било подновено
с молба от 7.12.2017г, акт № 209, том LXXV, п.3948. Към датата на учредяване на
ипотеката-11.12.2007г. ипотекираните имоти са собственост на кредитополучателя и
ипотекарен длъжник „Ози билд” ООД и са описани в т.2/ от 2.1 до т.2.36 вкл./ от НА, като в
предметния обхват на ипотеката попадат и процесните недвижими имоти, които са
придобити от ищците на 30.10.2015г. и към настоящия момент са тяхна собственост.
Поради неизпълнение на задължението по договора за банков кредит на 5.08.2011г
банката е депозирала заявление за издаване на заповед за изпълнение и изпълнителен лист
срещу кредитополучателите „Интер про 2007” ООД, „Ози груп” ООД и „Ози билд” ЕООД
и са издадени заповед за незабавно изпълнение и изпълнителен лист срещу длъжника
„Интер Про 2007” ООД. В качеството си на ипотекарен кредитор „Ози билд” ЕООД, е
реално задължен с предоставеното по договора обезпечение за изпълнение на задълженията
на кредитополучателя „Интер Про 2007” ООД към кредитора до пълното и окончателно
погасяване на присъденото вземане. По искане на взискателя е насочено изпълнението и
срещу процесните недвижим имоти, собственост на Л.С. и Р.С.. В периода от 11.12.2007г-
учредяване на договорната ипотека в полза на банката до настоящия момент не са
депозирани искания за заличаване на вписаната договорна ипотека върху процесните
недвижими имоти и /или за освобождаването им от принудително изпълнение и банката не е
давала изрично съгласие за заличаване на ипотеката върху тях.
Изложени са доводи, че тъй като съгласно чл.150, ал.1 ЗЗД залогът и ипотеката
следват обезпеченото вземане, поради което след като на 30.10.2015г ищците са придобили
правото на собственост върху процесните имоти при наличието на вписана ипотека по
отношение на тези имоти, ипотечното задължение е преминало върху тях, а приобретателите
на недвижимите имоти следва да понесат реалната отговорност, поета от ипотекарния
длъжник „Ози билд” ЕООД. Ипотечното право следва обезпеченото вземане и се погасява
след погасяване на вземане или след предпочтителното удовлетворяване от цената на имота,
съгл. чл.173, ал.1 ЗЗД. Съдебният изпълнител се е снабдил с удостоверения, издадени от
Служба по вписванията за вписано ипотечно право в полза на банката за процесните имоти,
издадени по персонална партида на ипотекарния длъжник „Ози билд” ЕООД за апартамент
№7, с обща площ от 108.21кв.м. и гараж №5 с площ от 39.28кв.м., находящи се в гр.***,
местност „***”, кв.**, за които е вписана договорна ипотека с вх. № 615145/11.12.2007г в
полза на банката върху жилищна сграда, находяща се в гр.София, парцел 11, местност
„Кръстова вада”, кв..32, пл. № 1483, и поземлен имот с площ от 926кв.м., в гр.***, община
***, парцел **, местност „***”, кв.**, в който се намира построената жилищна сграда и
конкретно апартамент №7 и гараж №5. Сочи, че не са били извършени необходимите
справки по името на лицето, което се посочва за собственик за наличните вписвания.
По отношение на възражението за липса на идентичност на собствените на ищците и
процесните недвижими имоти, предмет на принудителното изпълнение по изп. дело №
20118530400673, е възразено, че е неоснователно, тъй като е спазено изискването за
индивидуализация на ипотекарните обекти, съгласно изискването на чл.166, ал.2 ЗЗД за
специалност на ипотеката, като са налице основните индивидуализиращи признаци-
границите, местонахождението и площта на терена, в който е построена жилищната сграда.
С решението си първоинстанционният съд е уважил исковата претенция, като е
4
приел, че ответникът „Токуда Банк” АД не притежава ипотечно право, въз основа на
учредена ипотека от „Ози Билд” ЕООД, вписана по НА № 58/11.12.2007г на нотариус В.И.,
и право на принудително изпълнение по отношение на собствените на ищците недвижими
имоти: апартамент № 7, с площ от 93.32кв.м. и гараж № 5, с площ от 23.59кв.м., заедно със
съответните идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху
мястото, находящи се в гр.***, р-н „***, кв.”***”, ул.”***”, №**, индивидуализирани в НА
№ 56/30.10.2015г на нотариус М.И.. Приел е, че няма идентичност между собствените на
ищците недвижими имоти, посочени в НА №56/30.10.2015г на нотариус М.И./ и
ипотекираните в полза на банката, конкретизирани в НА № 58/11.11.2007г на нотариус В.И.,
поради липса на съответствия в площта на имотите, местоположението-етажност, пълно
сходство на границите на имотите.
Между страните по делото не се спори, че с НА № 83/ том I, рег. № 1903, дело №
78/2008г. за продажба на имот от 31.03.2008г, вписан в Служба по вписванията –гр.София,
имотен регистър под акт 51, том 49, вх. рег. № 645931, „Ози Билд” ЕООД е продало на П.
М. П. апартамент № 7, ет.3, с площ от 93кв.м. и гараж №5, с площ от 23.59кв.м., като
продажбата е била отразена по имотна партида на дружеството. С НА за дарение № 070,
том I рег. № 1647 от 30.06.2010г, вписан в Служба по вписванията – гр.София, имотен
регистър под № 69, том 73, вх. № 28699, П. М. П. и съпругата му Р. Д. П. са дарили на сина
си Д. П. М. процесните имоти. С НА №159, том I, рег. № 7498, дело № 148/2011г. за
учредяване на договорна ипотека върху недвижими имоти, вписана в Служба по
вписванията –гр.София, под акт № 166, том XXXIX, рег. № 58661/21.12.2011г Д. П. М. е
учредил в полза на „Банка ДСК” ЕАД договорна ипотека за кредитно задължение по
договор за жилищен и ипотечен кредит от 12.12.2011г, сключен с „Банка ДСК” ЕАД, върху
процесните имоти. С НА № 56/30.10.2015г на нотариус М.И., вписан в СВ при АВ с вх. рег.
№64450, акт.10, том 153, дело № 47025/30.10.2015г. Д. П. М. е продал на Л. Р. С., в
качеството й на купувач при режим на СИО с Р. М. С. процесните имоти.
От представен по делото НА за учредяване на договорна ипотека № 58/11.12.2007г
кредитополучателят „Ози билд” ООД е учредил в полза на кредитора „Токуда банк” АД
договорна ипотека върху собствени на дружеството недвижими имоти-дворно място,
находящо се в гр.София, Столична община, район „Лозенец”, с площ от 926кв.м.,
съставляващо УПИ-XI-1483 от кв.32 по плана на гр.София, местността „Кръстова вада”,
ведно с жилищната сграда, изградена върху описаното дворно място в съответствие с
одобрени архитектурни проекти и издадено разрешение за строеж № 452/21.11.2006г. на СО,
включващо самостоятелни обекти, подробно описани в НА № 58/11.12.2007г, том IX, рег. №
16237, дело № 1395/2007г на нотариус В.И., за обезпечаване на договорни задължения по
договор за кредит на банката от 22.11.2007г. с „Интер Про 2007” ООД-кредитополучател и
длъжник , „Ози груп” ЕООД и „Ози билд” ЕООД-трети лица солидарни длъжници, в размер
на 650 000лв. Вписването на ипотеката е било подновено с молба от 7.12.2017г, акт № 209,
том LXXV, п.3948.
От заключението на изслушаната съдено-техническа експертиза, изготвена от вещото
лице арх.Б.Б., се установява, че се установява идентичност на процесните недвижими имоти-
апартамент № 7 и гараж № 5, предмет на договорна ипотека, учредена в полза на „Токуда
банк” АД, съгласно НА за учредяване на договорна ипотека с НА № 58, том IX, рег. № 1623,
дело № 1495/11.12.2007г, НА за покупко-продажба на недвижим имот № 83, том I, рег. №
1903, дело № 78/31.03.2008г., НА за дарение на недвижими имоти №070/ том I, рег. № 1647,
дело № 070/30.06.2010г., НА за учредяване на договорна ипотека върху недвижими имоти №
159, том I, рег. № 7498, дело № 148/21.12.2011г, НА за покупко-продажба на недвижими
имоти № 56, том V, рег. № 11183, дело №597/2015г., възбрана, наложена по изп. дело №
20118530400673 по описа на ЧСИ Ал.Д., с рег. № 853, върху апартамент № 7 на втори етаж с
5
обща площ от 108.21кв.м., включително съответните идеални части на сградата и от правото
върху парцела, при граници и съседи: от изток-вход и апартамент №6, запад-тераса и
западна фасадна стена, от север-апартамент № 8 и от юг-тераса и южна фасада стена, и
Гараж № 5 в подземния етаж, с площ от 39.28кв.м., включително и съответните идеални
части от сградата и от правото на строеж върху парцела, при граници и съседи: от изток-
гараж №6, от запад –гаражна рампа, от север-северна стена-калкан и от юг-улица подземно
гариране. Вещото лице е посочило, че процесният недвижим имот-апартамент № 7 се
намира на трети етаж, представляващ втори жилищен етаж над партер, като
местонахождението, границите и съседите съвпадат по възбрана и нотариалните актове от
2008, 2010, 2011 и 2015г. Процесният недвижим имот-гараж № 5 в подземния етаж на
сградата, в сутерен, с площ от 39.28кв.м., включително съответните идеални части от
общите части на сградата и от правото на строеж върху парцела, при граници и съседи-от
изток-гараж №6, от запад-гаражна рампа, от север-северна стена-калкан и от юг-улица
подземно гариране, като местонахождението, границите и съседите съвпадат по възбрана и
по НА 2008, 2010г, 2011г и 2015г. По местоположение процесните самостоятелни обекти
също са идентични, намират се в жилищна сграда с офис, магазин, фризьорски салон и склад
на първия етаж –партер, общо 13 апартамента-на втори, трети, четвърти и последен етаж, с
15 подземни гаража и 7 мазета в подземния етаж-сутерен. Сграда с идентификатор
68134.904.1483.1 в гр.София, район „Лозенец”, ул.”Хага” №12. Разминаването в описанието
на процесните имоти в приложените НА и за наложената възбрана по изпълнителното дело е
в резултат на различен метод на описание на самостоятелните обекти в сградата, а именно
описание по идеен проект, описание към фазата на груб строеж /Акт 14/, описание след
датата на въвеждане в експлоатация на сградата /Акт 16/ и описание към датата на
заснемането на самостоятелни обекти по кадастър.
В съдебно заседание вещото лице е заявило, че е извършила оглед на процесния
апартамент, който се намира на трети етаж и е разположен до ап.6 и ап.8. Пояснила е, че
апартамента е на трети етаж, ако се брои партера за първи етаж или на втори жилищен етаж
в плана на кота + 5.80 в случай, че партерът не се брои за жилищен етаж. Според НА за
покупко-продажба апартаментът е с площ 92кв.м. м първата част, което е направено не по
техническия проект, а по идеен проект и затова е включена площ от общите части.
С оглед на установената фактическа обстановка, въззивният съд приема от правна
страна следното:
По делото е предявена искова претенция с правно основание чл.124, ал.1 ГПК за
установяване на съществуване на ипотечно право на „Токуда Банк” АД въз основа на
учредена ипотека от „Ози Билд” ЕООД, вписана по НА № 58/11.12.2007г на нотариус В.И.,
и право на принудително изпълнение по отношение на собствените на ищците недвижими
имоти: апартамент № 7, с площ от 93.32кв.м. и гараж № 5, с площ от 23.59кв.м., заедно със
съответните идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху
мястото, находящи се в гр.***, р-н „***, кв.”***”, ул.”***”, №**, индивидуализирани в НА
№ 56/30.10.2015г на нотариус М.И..
Заинтересован да предяви установителен иск е този, чието право се засяга от правния
спор, както и този, чието право се засяга от правото, претендирано от друго лице. Интерес
имат не само субектите на спорното правоотношение, но и всички трети лица, чиито права
се засягат от съществуването или несъществуването на спорното право. /Решение №
133/22.11.2011г на ВКС по т.д. № 17/2011г, I Т.О., ТК./
Ипотеката е вид реално обезпечение, което дава право на кредитора да се
удовлетвори предпочтително от стойността на ипотекирания имот, независимо от това в чия
собственост е той –чл.173, ал.1 ЗЗД
6
От обсъдените по-горе доказателства се установява, че с НА за учредяване на
договорна ипотека № 58/11.12.2007г кредитополучателят „Ози билд” ООД е учредил в полза
на кредитора „Токуда банк” АД договорна ипотека върху собствени на дружеството
недвижими имоти-дворно място, находящо се в гр.София, Столична община, район
„Лозенец”, с площ от 926кв.м., съставляващо УПИ-XI-1483 от кв.32 по плана на гр.София,
местността „Кръстова вада”, ведно с жилищната сграда, изградена върху описаното дворно
място в съответствие с одобрени архитектурни проекти и издадено разрешение за строеж №
452/21.11.2006г. на СО, включващо самостоятелни обекти, подробно описани в НА №
58/11.12.2007г, том IX, рег. № 16237, дело № 1395/2007г на нотариус В.И., за обезпечаване
на договорни задължения по договор за кредит на банката от 22.11.2007г. с „Интер Про
2007” ООД-кредитополучател и длъжник , и „Ози груп” ЕООД и „Ози билд” ЕООД-трети
лица солидарни длъжници, в размер на 650 000лв, като същата е вписана, което е част от
фактическия състав на учредяването, тъй като има конститутивно действие. Вписването на
ипотеката е било подновено с молба от 7.12.2017г, акт № 209, том LXXV, п.3948.
Съгласно 150, ал.1 ЗЗД залогът и ипотеката следват обезпеченото вземане, поради
което след като на 30.10.2015г ищците са придобили правото на собственост върху
процесните недвижими имоти, то ипотечното задължение е преминало върху тях и след като
имотите са ипотекирани и задължението не е било изпълнено, то следва, че ипотеката
обезпечава същото и ипотекираните имоти следва служат за изпълнение. Ищците се явяват
трети лица, чиито имоти са ипотекирани за обезпечаване на чужди задължения.
Понятието "тъждество на имота" по чл. 170 ЗЗД е разработено в практиката на ВКС.
Така в решение № 140 от 10.09.2012 г. по т. д. № 329/10 г. на II т. о. и реш. № 111 от
25.07.2014 г. по гр. д. № 4005/13 г. на III гр. о., постановени по реда на чл. 290 ГПК, е
прието, че изводът по отношение тъждеството на ипотекирания имот е фактически извод на
решаващия съд, основан на обстоятелствата по делото, а не единствено на описанието на
вещта в акта и не избирателно на едни данни, включително скици, за сметка на други. Не
само правните, но и фактическите индивидуализиращи признаци на ипотекирания имот и
неговото притежание към момента на сделката подлежат на преценка, за да се приеме или
отрече наличие на тъждество по чл. 170 от ЗЗД. Условието за тъждество на имота,
изисквано от чл. 170 от ЗЗД, не се явява нарушено само поради непосочване или промяна по
отношение границите на имота, предмет на ипотечното право, щом признаците, с които
индивидуализацията на същия е извършена, са достатъчни да определят пространствените
предели на правото на собственост /опр. по гр. д. № 4366/14 г. на трето г. о. на ВКС.
Съгласно чл.166, ал.2 ЗЗД е въведено изискването, че ипотеката може да се учреди
само върху поединично определени имоти, т.е. ипотекираният имот следва да бъде точно
индивидуализиран в нотариалния акт за ипотека. Изискването за „специалност” на
ипотеката предпазва собственика на имота от прекомерно обременяване и информира
всички трети лица кой е конкретно ипотекирания имот, като им противопостави вписаната
върху него ипотека. Тълкувайки понятието „специалност на ипотеката” съгл. чл.179 ЗЗД и
чл.167, ал.2 ЗЗД, следва, че имотът следва да съществува и да е конкретизиран, като целта е
да бъде индивидуализиран по начин да бъде отграничен напълно от друг имот от същия вид,
включително и от останалите самостоятелни обекти в същата сграда, както и предмет на
обезпечение да бъдат реално определени имущества, а не цялото имущество на
длъжника./Така Решение № 385 от 8.05.2015 г. на ВКС по гр. д. № 1069/2014 г., IV г. о., ГК./
Относно спорния въпрос дали имотите, предмет на ипотеката и тези, придобити от
ищците и предмет на настоящето дело, въз основа на заключението на съдебно-техническата
експертиза се установява, че е налице такава идентичност на недвижимите имоти.
Възраженията, че има разминаване относно етажите, на които се намира процесният
7
апартамент, са неоснователни, тъй като вещото лице подробно е изяснило, че апартамент №
7 се намира на трети етаж, представляващ втори жилищен етаж над партер. Относно
разминаването в площта на апартамента с 15кв.м. се изяснява от експертизата, че разликата
се дължи на различен метод на описание на самостоятелните обекти в сградата, а именно
описание по идеен проект, описание към фазата на груб строеж /Акт 14/, описание след
датата на въвеждане в експлоатация на сградата /Акт 16/ и описание към датата на
заснемането на самостоятелни обекти по кадастър. Възражението, че не е извършено
заснемане на полезната площ на апартамента, е неоснователно, тъй като същото не би
променило изводите за наличие на разлика в площта, обяснена от вещото лице. Площта на
имота не е негов основен индивидуализиращ белег, а е второстепенен белег и променлива
величина предвид евентуално осъществили се промени, каквито се пораждат от различния
етап на изграждане на обекта, както и изяснило вещото лице по делото. Погрешното
посочване на площта или някоя от границите на имота не налага извод за неяснота относно
неговата индивидуализация и идентичност.
Възраженията, че ипотеката в полза на „Банка ДСК” ЕАД към момента на закупуване
на имотите е била единствена, което е било надлежно проверено при извършване на
проверка с отдалечен достъп до базата данни в Агенцията по вписванията, имотен регистър
и удостоверения за вещни тежести, са неоснователни, тъй като от представените по делото
доказателства се установява, че е налична предходна вписана ипотека в полза на „Токуда
Банк“ АД, като липсата на вярност на справката, не води до извод, че не е била налична
вписана ипотека.
С оглед на изложеното следва да се приеме, че исковата претенция по чл.124 ГПК,
предявена от Л. Р. С. и Р. М. С. срещу „Токуда Банк” АД, и „Ози Билд” ЕООД, че „Токуда
Банк” АД не притежава ипотечно право, въз основа на учредена ипотека от „Ози Билд”
ЕООД, вписана по НА № 58/11.12.2007г на нотариус В.И., и право на принудително
изпълнение по отношение на собствените на ищците недвижими имоти: апартамент № 7, с
площ от 93.32кв.м. и гараж № 5, с площ от 23.59кв.м., заедно със съответните идеални части
от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото, находящи се в гр.***, р-
н „***, кв.”***”, ул.”***”, №**, индивидуализирани в НА № 56/30.10.2015г на нотариус
М.И. е неоснователна.
Поради несъвпадане на изводите на двете инстанции, следва да се отмени решението
на първоинстанционния съд и да се постанови, че се отхвърля предявеният иск по чл.124
ГПК като неоснователен.
С оглед изхода на спора и на основание чл.78, ал.1 ГПК следва да бъдат осъдени Л.
Р. С. и Р. М. С. да заплатят на „Токуда Банк” АД сумата от 300лв. за юрисконсултско
възнаграждение и 400лв. за разноски за вещо лице съгласно представения списък за
направени и претендирани разноски. и сумата от 776.80лв. за разноски пред първата
инстанция.
Мотивиран от горното, съдът
РЕШИ:
ОТМЕНЯ решение №1692/4.03.2020г, постановено по гр.д.№ 13325/2018г по описа на СГС,
с което е прието за установено по иск с правно основание чл.124 ГПК на Л. Р. С. и Р. М. С.
срещу „Токуда Банк” АД и „Ози Билд” ЕООД, че „Токуда Банк” АД не притежава ипотечно
право, въз основа на учредена ипотека от „Ози Билд” ЕООД, вписана по НА №
58/11.12.2007г на нотариус В.И., и право на принудително изпълнение по отношение на
8
собствените на ищците недвижими имоти: апартамент № 7, с площ от 93.32кв.м. и гараж №
5, с площ от 23.59кв.м., заедно със съответните идеални части от общите части на сградата и
от правото на строеж върху мястото, находящи се в гр.***, р-н „***, кв.”***”, ул.”***”,
№**, индивидуализирани в НА № 56/30.10.2015г на нотариус М.И.. Осъдени са „Токуда
Банк” АД и „Ози Билд” ЕООД да заплатят на Л. Р. С. и Р. М. С. общо 1 337лв. за държавни
такси и 3 961лв. за адвокатски хонорар, на Р. М. С. 3 961лв. за адвокатски хонорар, КАТО
ВМЕСТО НЕГО ПОСТАНОВЯВА:
ОТХВЪРЛЯ предявеният иск с правно основание чл.124 ГПК от Л. Р. С. и Р. М. С.
срещу „Токуда Банк” АД и „Ози Билд” ЕООД, за признаване на установено, че „Токуда
Банк” АД не притежава ипотечно право, въз основа на учредена ипотека от „Ози Билд”
ЕООД, вписана по НА № 58/11.12.2007г на нотариус В.И., и право на принудително
изпълнение по отношение на собствените на ищците недвижими имоти: апартамент № 7, с
площ от 93.32кв.м. и гараж № 5, с площ от 23.59кв.м., заедно със съответните идеални части
от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото, находящи се в гр.***, р-
н „***, кв.”***”, ул.”***”, №**, индивидуализирани в НА № 56/30.10.2015г на нотариус
М.И..
ОСЪЖДА на основание чл.78, ал.1 ГПК следва да бъдат осъдени Л. Р. С. с ЕГН
********** и Р. М. С. с ЕГН ********** ДА ЗАПЛАТЯТ на „Токуда Банк” АД, сумата от
300лв. за юрисконсултско възнаграждение и 400лв. за разноски за вещо лице и сумата от
776.80лв. за разноски пред първата инстанция.
Решението може да се обжалва в едномесечен срок от връчването му на страните при
условията на чл.280 ГПК пред ВКС на РБ.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
9