№ 844
гр. София, 12.06.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТО VI-21, в публично заседание на
тринадесети май през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Радостина Данаилова
при участието на секретаря Елеонора Анг. Г.ева
като разгледа докладваното от Радостина Данаилова Търговско дело №
20231100901539 по описа за 2023 година
Предявени са искове от „Асет Плюс Кепитъл“ ЕООД срещу „Евромастер
Импорт-Експорт“ ООД и „Мастер Инвест“ ООД с правно основание чл. 288
ТЗ, вр. чл. 79, ал. 1, предл. 2 ЗЗД, вр.чл. 82 ЗЗД за заплащане на обезщетение в
размер на 268 940 евро, като част от обща претенция в размер на 3 234 000
евро, за вреди от неизпълнението на задължението на „Евромастер Импорт –
Експорт“ ООД по договор за посредничество от 24.02.2021 г., сключен с
ищеца „Асет Плюс Кепитъл“ ЕООД, в което задължение с Анекс № 2 е
встъпило „Мастер Инвест“ ООД и което задължение се изразява в това да
построи и прехвърли в полза на „Каламарис“ ЕООД, правото на собственост
върху недвижими имоти - два тристайни апартамента, всеки с площ от 100
кв.м. с включени общи части и подземно паркомясто, два двустайни
апартамента, всеки с площ от 70 кв.м. с включени общи части и подземно
паркомясто и самостоятелна офис сграда с разгърната застроена площ от 1732
кв.м. с 15 бр. подземни паркоместа, в сградата, която ще се построи в
Поземлен имот с идентификатор 68134.2043.4095, находящ се в гр. София,
като ищецът твърди да е придобил вземането по договор за цесия от
22.05.2023 г. от третото –ползващо се лице „Каламарис“ ЕООД.
В исковата молба ищецът твърди, че на 24.02.2021 г. между него в
качеството му на Изпълнител-Уговарящ и ответника „Евромастер Импорт-
Експорт“ ООД, в качеството му на Възложител-Обещател бил сключен
Договор за посредничество, който бил подписан и от третите лица по смисъла
на чл. 22 ЗЗД - „Каламарис“ ЕООД и „Смарт Пропърти Енд Фасилити
Мениджмънт“ ЕООД. По силата на договора ответникът „Евромастер Импорт
– Експорт“ ООД възложил на ищеца да извърши посредничество и съдействие
1
за сключване на договор със собственика „Данаос девелопмент” ЕАД за
учредяване на право на строеж срещу строителство, за изграждане на
жилищен комплекс от затворен тип и комплекс с офис/административни
сгради в Поземлен имот с идентификатор 68134.2043.4095, находящ се в гр.
София.
Ищецът сочи, че съгласно чл. 1, ал. 2 от Договора посредничеството се
счита за извършено, без да се изисква подписване на протоколи или други
формалности при сключване на предварителен или окончателен договор по ал.
1 между ответника „Евромастер Импорт-Експорт“ ООД и собственика на
имота „Данаос девелопмент” ЕАД, а съгласно чл. 1, ал. 3 и когато ответникът
„Евромастер Импорт-Експорт“ ООД и „Данаос девелопмент” ЕАД сключат
друг вид договор /предварителен или окончателен/ свързан с имота, чрез който
„Евромастер Импорт-Експорт“ ООД придобива правото да развие
инвестиционния потенциал на имота или когато същите сделки бъдат
сключени от свързани лица по смисъла на §1, т. 3 ДР на ДОПК с „Евромастер
Импорт-Експорт“ ООД и „Данаос девелопмент” ЕАД. Ищецът твърди да е
уговорено в чл. 4 от Договора заплащане на възнаграждение за
посредничество в общ размер на 200 000 евро, платимо на части - 100 000 евро
при сключване на предварителен договор, които му били платени и 100 000
евро следвало да бъдат заплатени в деня на издаване на Заповед за издаване на
Разрешение за строеж, но не по-късно от 18 месеца след сключване на
предварителния договор, а наред с възнаграждението по чл. 4 е уговорено и в
чл. 5 от Договора задължение за Евромастер да изгради и прехвърли на
третото ползващо се лице „Каламарис“ ЕООД собствеността върху два
тристайни апартамента, два двустайни апартамента и самостоятелна офис
сграда.
Ищецът твърди да изпълнил задълженията си по договора за
посредничество, като на 08.06.2021 г. между Данаос и втория ответник
„Мастер Инвест“ ООД, свързано с Евромастър дружество, бил сключен
предварителен договор за учредяване на право строеж върху недвижим имот и
строителство, върху ПИ с идентификатор 68134.2043.4095, като с Анекс № 2
към процесния договор за посредничество изпълнението било констатирано, а
„Мастер Инвест“ ООД встъпило като съдлъжник по договора за
посредничество по отношение на всички задължения на „Евромастер“, в т.ч. и
задълженията му към третите ползващи се лица.
Ищецът твърди, че на 21.06.2021 г. след сключване на предварителния
договор „Мастер Инвест“ ООД му заплатило първата вноска от
възнаграждението, но останалите задължения по договора не са изпълнени по
причина, за която ответниците отговарят. Поради неизпълнение на
задълженията на „Мастер Инвест“ ООД по предварителния договор с „Данаос
девелопмент” ЕАД за изготвяне на проекти и строителен график в определен
срок след предаването на виза за проектиране, която е предадена на 08.06.2021
г., предварителният договор за учредяване на право на строеж бил развален от
„Данаос девелопмент” ЕАД, съответно не се стигнало до построяване на
2
сградата и ответниците не изпълнили задълженията си към третото лице
„Каламарис“ ЕООД за прехвърляне на собственост върху имотите. Счита, че
ответниците отговорят за това неизпълнение, тъй като са налице
предпоставките на чл. 25, ал. 2 ЗЗД, съответно за третото ползващо се лице са
възникнали вреди, изразяващи се в стойността на обектите, за които не е
изпълнено задължението да му бъдат прехвърлени по уговорените цени, а
именно не са прехвърлени обекти с 340 кв.м жилищна площ на стойност от по
1 200 евро на кв.м. или общо на стойност 408 000 евро, 1 732 кв.м офис площи
на стойност от по 1500 евро на кв.м или общо на стойност 2 598 000 евро и 19
броя паркоместа на стойност от по 12 000 евро всяко или общо на стойност
228 000 евро. Според ищеца общият размер на вредите, претърпени от
„Каламарис“ ЕООД, възлиза на 3 234 000 евро, като на 22.05.2023 г. с договор
за цесия „Каламарис“ ЕООД прехвърлило на ищеца всичките си вземания към
„Мастер Инвест“ ООД и „Евромастер Импорт-Експорт“ ООД, за която цесия
ответниците са уведомени на 26.07.2023 г.
В законоустановения срок е постъпил отговор на искова молба от
ответника „Мастер Инвест“ ООД, в който предявеният иск се оспорва изцяло
като неоснователен и недоказан. Твърди, че дружеството няма вина,
съответно не е в неизпълнение на предварителния договор, който не е
развален; второ, неизпълнението на чл. 5 от договора за посредничество било
обусловено от виновното неизпълнение на „Данаос девелопмент” ЕАД“, тъй
като ответникът нямало как да започне да строи преди „Данаос девелопмент”
ЕАД да получи разрешение за строеж; трето – твърди да е изпълнявал точно и
добросъвестно задълженията си по договора с „Данаос девелопмент” ЕАД;
четвърто – твърди ищецът да е в неизпълнение на задълженията си по
договора за посредничество, тъй като не бил постигнат уговореният в
договора резултат /бил сключен предварителен договор, но не била издадена
заповед за издаване на строително разрешение/. Твърди, че възнаграждението,
претендирано от ищеца, не било дължимо, поради наличие на обективни
пречки за получаване на строително разрешение за ПИ с идентификатор
68134.2043.4095 и невъзможност за изпълнение на предварителния договор.
Не оспорва факта, че е сключил предварителен договор с „Данаос
девелопмент” ЕАД, както и че е трябвало в 20-седмичен срок от предаване на
визата за проектиране да подготви технически и/или инвестиционни работни
проекти. Твърди обаче, че на 24.06.2021 г. този срок е увеличен на 26 седмици
с Анекс №1 към договора, а мащабите на проекта са наложили корекции във
визата за проектиране - било необходимо да се нанесат строителни петна и
градоустройствени параметри, които от своя страна да дадат възможност в
парцела да се проектира и след това строи, за което на 01.07.2021 г. ответникът
сключил договор за проектиране със „С. Д. - архитектура и дизайн“ ЕООД, на
което възложило проектирането в имота и пълно съдействие за одобряване и
съгласуване на проектите от Столична община, като съгласно сключения
договор „С. Д.- архитектура и дизайн“ ЕООД се задължило да проектира и
получи одобрение и съгласуване на проект на сгради с обща разгъната
3
застроена площ 85 000 кв.м. „С. Д. - архитектура и дизайн“ ЕООД внесло
мотивирано предложение за издаване на нова виза за проучване и
проектиране, но на 21.09.2021 г. с писмо от Главния архитект на София е
отказано изменението и издаването на виза поради наличието на висящо
административно производство по адм. д. № 606 от 2021 г. по описа на АССГ,
което се явявало според ответника абсолютна пречка за издаване на виза за
проектиране. Административното производство било с предмет оспорване на
Заповед на главния архитект от 10.05.2019 г., с която бил одобрен ПУП -
изменение на плана за регулация и застрояване в териториалния обхват на
процесното ПИ с идентификатор 68134.2043.4095, за която пречка ответното
дружество разбрало едва през декември 2021 г., тъй като не било уведомено от
„С. Д.-архитектура и дизайн“ ЕООД за писмото от 21.09.2021 г. Сочи, че на
27.01.2022 г. „Данаос девелопмент” ЕАД изпратило на ответника Уведомление
за неизпълнение на предварителния договор и изявление за прекратяване на
договора поради забава на „Мастър инвест“ ООД, а на 15.02.2022 г. и
изявление за развалянето му. Ответникът „Мастър инвест“ ООД оспорва да са
били налице предпоставките за разваляне, тъй като не е налице негово
неизпълнение, поради което счита и че не е налице виновно неизпълнение на
задълженията му по договора за посредничество.
В законоустановения срок е постъпил отговор на искова молба и от
ответника „Евромастер Импорт-Експорт“ ООД, с който предявеният иск се
оспорва като неоснователен и недоказан, като се въвежда възражение за
унищожаемост на договора за посредничество при твърдения управителят на
ищцовото дружество г-н Каламарис да е бил наясно с висящото
административно дело, което препятства изпълнението на задълженията по
предварителния договор сключен между „Мастър Инвест“ ООД и „Данаос
девелопмент” ЕАД и да е въвел в заблуждение „Евромастер Импорт-Експорт“
ООД, че в процесния поземлен имот е възможно проектиране, одобряване на
проектите и получаване на строително разрешение, като в останалата част
отговорът повтаря възраженията на „Мастър Инвест“ ООД.
С допълнителната искова молба се оспорват възраженията в отговорите,
като ищецът оспорва да е знаел за адм.д. № 606/2021 г., както и делото да е
било известно на дружеството „Данаос девелопмент” ЕАД. На следващо
място счита, че това дело не се явява никаква пречка за изпълнение на
задълженията на ответниците по предварителния договор с „Данаос
девелопмент” ЕАД, тъй като не пречи по никакъв начин на проектирането на
обектите предмет на предварителния договор, а ответниците са направили
предварителни проучвания във връзка със сключването на предварителния
договор и са били наясно с всички правни и фактически условия, свързани с
проекта и недвижимия имот, върху който е щял да се изпълнява същия.
Твърди, че едва в края на месец август 2021 г. е разбрал за образуваното
административно дело, а ответниците са знаели за образуваното адм.д. преди
декември 2021 г., като оспорва да са били въвеждани в заблуждение по
отношение на договорите и поддържа твърденията си, че предварителният
4
договор е бил развален по вина на ответника „Мастер инвест“ ООД.
Постъпили са в срок два отговора на допълнителната искова молба от
ответниците, които са по същество еднакви и с тях се оспорват твърденията,
изложени от ищеца в допълнителната искова молба и се поддържа
становището, изложено в отговора на исковата молба, като се въвеждат
недопустими нови твърдения и възражения за нищожност на договора за
посредничество поради невъзможен предмет, които възражения са
преклудирани с изтичане на срока за отговор на първоначалната искова молба
и няма да бъдат разглеждани.
Извън сроковете за подаване на отговори ответниците са навели
допустими възражения за нищожност поради противоречие със закона на
уговорката в чл. 5 от договора за посредничество с доводи, че „Каламарис“
ООД не е трето лице, тъй като е подписало договора и следователно е налице
противоречие със закона в частта относно тази клауза.
Останалите възражения на ответниците в становището им от 12.11.2024
г., както и в допълнителните отговори на допълнителната искова молба, касаят
възражения за нищожност, които предполагат събиране на доказателства и
въвеждане на факти в процеса, което е направено след изтичане на срока за
отговор на първоначалната искова молба, респективно възраженията не
подлежат на разглеждане в процеса.
Съдът, като взе предвид доводите на страните и въз основа на
събраните по делото доказателства, приема следното от фактическа и
правна страна:
В тежест на ищеца е да докаже сключването на Договора за
посредничество от 24.02.2021 г. с твърдяното съдържание и постигането на
уговорките относно изменението му, на които се позовава, изпълнение на
собствените си задължения по договора за посредничество, сключването на
договор за цесия от 22.05.2023 г. и уведомяване на ответниците за сключената
цесия, настъпването на вреди в причинна връзка с неизпълнение на
задълженията на ответниците по договора за посредничество и размера на
същите вреди.
Ответникът „Евромастер Импорт-Експорт“ ООД носи тежестта да
докаже възражението си за унищожаемост на договора за посредничество,
като докаже, че при сключването му управителят на ищцовото дружество е
знаел за съществуването на пречки за постигане на уговорените в договора
резултати, включително относно възможността да се извърши проектиране и
строителство на посочения в договора поземлен имот и да се изградят
обещаните обекти на третото лице.
Двамата ответници носят тежестта да докажат твърденията си наличие
на пречка за изпълнение на задълженията им по предварителния договор,
сключен с „Данаос девелопмент” ЕАД, относно спазването на сроковете за
проектиране
5
Няма спор между страните, а и се установява е от представените
писмени доказателства, че между „Евромастер импорт-експорт“ ООД, от една
страна, и „Асет плюс кепитъл” ЕООД, от друга, е сключен договор от
24.02.2021 г., наименован „договор за посредничество“, по силата на който
ответникът е възложил на ищеца да изпълни срещу възнаграждение
посредничество при водене на преговори и сключването на договор за
учредяване на правото на строеж върху поземлен имот с идентификатор
68134.2043.4095 между ответника и трето лице - собственик на поземления
имот. Договорът е подписан и от третите лица “Каламарис” ЕООД и “Смарт
пропърти енд фасилити мениджмънт ЕООД, които се явяват свързани с ищеца
дружества по смисъла на пар. 1, т. 3 от ДП на ДОПК. За изпълнение на
задължението за заплащане на възнаграждение на посредника, солидарно с
възложителя по посредническия договор „Евромастер импорт-експорт“ ООД,
отговаря и дружеството „Мастер инвест“ ООД по силата на постигната между
тези две юридически лица и ищеца, в качеството му на кредитор на
задължението, уговорка за встъпване в дълг, която се съдържа в клаузата на
чл. 1 от Анекс № 2 от 08.06.2021 г. към договора за посредничество.
Ответникът възразява, че е въведен в заблуждение при сключването на
договора относно липсата на пречки за извършване на строителството, като
твърди управителят на ищцовото дружество да е знаел за наличие на висящ
административен спор, който препятства изпълнението на проекта, както и че
е въведен в заблуждение относно възможността да се извърши проектиране и
строителство в посочения в договора поземлен имот и да се изградят
обещаните обекти на третото лице, което възражение е такова за
унищожаемост на договора за посредничество.
Представени са доказателства за образувано адм. д. № 606/2021 г. на
АССГ, което има за предмет оспорване на заповед № РА-50-350 от 10.05.2019
г. за одобрение на ПУП за изменение на план за регулация и застрояване в
териториалния обхват на който попада и поземления имот, в който
ответниците възнамеряват да развиват инвестиционното си намерение и което
производство е приключило с влязло в сила на 09.05.2023 г. определение,
постановено по същото дело, поради което и съдът приема, че по делото се
доказват твърденията за наличие на пречка за одобряване на инвестиционни
проекти и разрешаване на строителство. Неоснователни са доводите на ищеца,
че достатъчно за проектирането било обстоятелството, че има издадена виза за
проектиране за имота. На първо място, оспорването по съдебен ред на
подробния устройствен план е абсолютна пречка за извършване на каквито и
да било действия във връзка със застрояването по аргумент от чл.166, ал.1
АПК, включително проектиране, издаване на разрешение за строеж и
изпълнение на строителството, какъвто отговор е получен и от Главния
архитект на Столична община на искането за издаване на нова виза за
проектиране /л.174/. На следващо място, сключеният между ответника Мастер
Инвест ООД и собственика на поземления имот Данаос Дивелъпмент ЕАД
договор от 08.06.2021г. предвижда, че концептуалната визия на двете страни
6
относно „Проекта“, за който сключват договор, разбиран не като строителни
книжа, а като възможност за изпълнение на застрояване на имота с
определени параметри, е отразен в писмо за намерение, към чиито параметри
препраща договора / т.3.2.1, първо предложение от Договора с Данаос/, като
по делото се установява от приетата техническа експертиза, че издадената и
предадена виза за проектиране от 2019 г. не може да послужи за строителство
с параметрите по писмото за намерение и следователно няма как въз основа на
нея да се изготвят проекти, които да отговарят на уговорените между страните
параметри на „Проекта“, което предполага или издаване на нова виза в
хипотезата на чл.134, ал.6 ЗУТ, която експертизата установява, че не е
възможна при действащия ПУП или изменение на последния, което също е
невъзможно при висящ спор за оспорване на заповез за одобрение на
съществуващия план.
Не се доказват обаче твърденията на ответника, че е въведен в
заблуждение от ищеца относно липсата на пречки за осъществяване на
инвестиционното намерение още при сключване на договора за
посредничество. Ищцовото дружество не е било страна в административното
производство, с оглед на което знанието му не се предполага, а подлежи на
доказване. Извод за наличието на подобно знание не може да се изведе от
образуваното досъдебно производство по прокурорска преписка №7324/2021
г. по описа на СРП, както поддържа ответника, нито от разпита на свидетеля
А. Д.. От тези доказателства се установява, че трети за спора лица,
собственици на съседни имоти на този, които е предмет на договора за
посредничество и договора с Данаос Дивелъпмент ЕАД, са подали сигнали за
извършено престъпление от свидетеля Д. във връзка с удостоверяване
съобщаването на заповедта на главния архитект за одобрение на изменението
на подробния устройствен план, като това обстоятелство е станало известно
на свидетеля Д. не по-късно от 20.05.2025 г., когато от него са снемани
обяснения във връзка със сигнала, като тази дата предхожда сключването на
договора от 08.06.2021 г. между ответника Мастер Инвест ООД и Данаос
Дивелъпмент ЕАД. Свидетелят Д. обаче не е нито представляващ, нито
служител на ищцовото дружество, нито се доказа да е осведомявал
представляващия ищцовото дружество за даваните обяснения, поради което и
няма как да се приеме, че към сключването на договора за посредничество на
24.02.2021 г. представител на ищцовото дружество е знаел каквито и да било
факти относно висящото административно дело или наказателното
производство, поради което и липсва субективният елемент от фактическия
състав на измамата като основание за унищожаемост. Установените факти
относно знанието на свидетеля Д. са относими към добросъвестността и
изпълнението на Данаос Дивелъпмънт ЕАД, но не и към поведение на ищеца,
а висящото административно дело е само временна пречка, която касае
единствено спазването на срокове, но не изключва напълно възможността за
застрояване на имота.
Що се отнася до доводите за унищожаемост на договора от 24.02.2021г.,
7
основани на твърдения, че ответниците са въведени в заблуждение от ищеца
относно възможностите за застрояване на имота, то настоящият състав
намира, че предвид търговското им качество и дейността им в областта на
инвестициите и строителство, то и ако у тях е възникнало заблуждение
относно възможните параметри на застрояване в имота, за който е сключен
договор за посредничество, същото се дължи на неполагане на дължимата
грижа на добрия търговец. Както се установява от показанията на свидетелите
С. и Й., още преди сключване на договора за посредничество ответникът
Евромастер Импорт –Експорт ООД е разполагало с документи, касаещи имота
и собственика му, включително с визата за проектиране, като възможностите
за застрояване на имота са обсъждани освен с управителя на ищцовото
дружество още преди сключване на договора за посредничество и с архитекта
К.С., с когото ответниците работели по други свои проекти, поради което и
очакванията им, че върху имота може да се построи нещо с различни
параметри от посочените във визата за проектиране № САГ19-ГР00-1875-/1/,
издадена на 29.08.2019 г., които са им били известни, не се дължат на
поведение на ищеца, а не неполагане на дължимата грижа и незачитане на
нормативните правила относно застрояването.
Следователно сключеният договор от 24.02.2021 г. не е унищожаем,
поради което и обвързва страните.
По силата на чл. 1, ал.1 от Договора за посредничество от 24.02.2021 г.
възложителят възлага на изпълнителя да извърши посредничество и
съдействие за сключване на договор с „Данаос Девелопмент“ ЕАД, за
учредяване право на строеж срещу строителство, за изграждане на
жилищен комплекс от затворен тип и комплекс с офис/административни
сгради, в поземлен имот с идентификатор 68134.2043.4095, по кадастралната
карта и кадастралните регистри на град София, община Столична, област
София, одобрени със Заповед № РД. 18-3/11.01.2011 година на Изпълнителния
директор на АГКК, изменена със Заповед № КД-14-22- 288/26.02.2014 год. на
Началника на СГКК - София, с площ от 52306 кв.м., а съгласно Плана за
регулация на в.з. „Малинова долина - Бункера 3“ представляващ УПИ III-
4095 в кв. 1, със статут СМФ - 2 и 03 - 1, целият поземлен имот с площ по
документ за собственост от 53 929 кв.м. С клаузите на алинея 2, 3 и 4 на същия
член страните са уговорили, че посредничеството по смисъла на чл.1, ал.1 се
счита извършено без да е необходимо съставянето на изричен акт при
сключването между Евромастер Импорт- Експорт ООД и Данаос Девелопмент
ЕАД на предварителен или окончателен за учредяване на право на строеж
върху описания имот /ал.2/, или на какъвто и да било друг договор, който дава
право да се развие потенциала на имота / ал.3/, както и в случай че горните
договори бъдат сключен от свързани лица.
В чл. 4 страните са уговорили, че срещу извършено посредничество,
възложителят се задължава да заплати на изпълнителя парично
възнаграждение в общ размер на 200 000 евро, в случай на сключване на
договор за учредяване на право на строеж срещу строителство, половината от
8
който размер е дължим в деня на сключване на предварителния договор за
учредяване на правото на строеж, а останалата сума – в деня на издаване на
Заповед за издаване на разрешение за строеж за проекта, а при липса на такава
– в срок до осемнадесет месеца след сключването на предварителен договор.
В чл. 4.2 е постигната уговорка и за заплащане на парично възнаграждение в
същия размер от 200000 лв. и при сключването на друг вид договор по
смисъла на чл.1, ал.3 / „друг вид договор/предварителен или окончателен/,
свързан с имота, чрез който възложителят – обещател Евромастер Имотр-
Експрот ООД придобива правото да развие инвестиционния потенциал на
имота“. /, което възнаграждение се дължи в деня на сключването му.
В чл. 5, ал. 1 страните са уговорили, че освен възнаграждението по чл. 4,
във всички случаи на извършено посредничество по чл. 1, възложителят се
задължава да изгради в имота и прехвърли на третото лице „Каламарис“
ЕООД собствеността върху два тристайни апартамента с площ от по 100 кв.м.,
два двустайни апартамента с площ от по 70 кв.м., четири подземни паркоместа
към всеки от апартаментите, самостоятелна офис сграда с разгърната
застроена площ от 1 732 кв.м., които ще бъдат построени в имота, който е
предмет на сделката, за чието сключване посредникът се е задължил да
съдейства. В алинея 2 на същия член страните са уговорили, че възложителят
се задължава да прехвърли правото на собственост върху имотите по ал. 1,
ведно с идеалните части от правото на строеж върху поземления имот, в
едноседмичен срок от получаване на Акт образец 16 и влязло в сила
Разрешение за ползване на сградата, на третото лице „Каламарис“ ЕООД без
заплащане. В алинея 3 на същия член 5 страните са уговорили, че
възложителят се задължава да сключи с третото лице „Каламарис“ ЕООД
предварителен договор за прехвърляне на правото на собственост върху
имотите по ал. 1, в двуседмичен срок от издаване на разрешение за строеж за
проекта или частта от него, в която имотите попадат. В чл. 6, ал. 1
страните са уговорили, че във всички случаи на успешно извършено
посредничество по ал. 1, възложителят се задължава за припадащата му се
част от жилищния комплекс от затворен тип, да сключва с купувачите на
самостоятелни обекти в комплекса „Договор за управление и поддръжка на
жилищен комплекс за затворен тип“ по чл. 2 от ЗУЕС, при условия на
договора и ценови диапазон, представени от третото лице „Смарт пропърти
енд фасилити мениджмънт” ЕООД. В алинея 3 на същата разпоредба страните
са уговорили същото задължение за възложителя, но касаещо сключване на
договор за поддръжка относно припадащата му се част от комплекса с
офис/административни, търговски и други обществени сгради, който договор
да е със срок от минимум 10 години.
В чл. 10 страните са уговорили, че в двуседмичен срок след получаване
на разрешение за строеж, възложителят се задължава да сключи с изпълнителя
договор за посредничество при сделки с недвижими имоти в комплексите.
От съдържанието на горните клаузи в сключения между страните по
спора договор се установява, че те са постигнали съгласие за размера на
9
насрещната имуществена престация, която възложителят се задължава да
изпълни към посредника за извършените от него действия по посредничество
и съдействие. Това съгласие е обективирано в клаузите на цитираните по-горе
чл. 4, чл. 5, чл. 6 от сключения договор, намиращи се в раздел II
„Възнаграждения“ от неговото съдържание. При тълкуването на волята на
страните, изразена в тези клаузи, съдът счита, че те са уговорили, че
възнаграждението, което се следва на посредника за извършване на
възложените с договора задължения, включва няколко имуществени
престации. Първата от тях е престацията на възложителя да заплати на
посредника твърда парична сума в размер на 200 000 евро (чл. 4 от договора).
Втората от тях е престацията на възложителя да построи и прехвърли на
конкретно посочен от посредника правен субект няколко недвижими имота
без каквато и да е насрещна престация от това трето лице, които ще бъдат
построени в имота, който е предмет на сделката, за чието сключване
посредникът се е задължил да съдейства (чл. 5 от договора). Третата
престация на възложителя към посредника е такава за извършване на действия
по сключване на договори за управление и поддръжка на жилищен комплекс
от затворен тип и за поддръжка на офис и административни сгради за имотите,
които ще бъдат изградени в поземления имот. И четвъртата престация,
уговорена в чл. 10 от договор, задължава възложителя да сключи
посреднически договор с изпълнителя за сделките по продажба на
новопостроените недвижими имоти.
Въз основа на горните клаузи съдът приема, че задълженията на ищеца
по договора за посредничество не се изчерпват само с това да свърже
възложителя Евромастер със собственика на имота Данаос Дивелъпмент и да
посредничи за сключването на какъвто и да било договор помежду им, а
изрично е уговорено и задължение за „съдействие“, което касае целия процес
на развитие на инвестиционното намерение по застрояване на имота до
завършване на сградите, продажбата на обектите в тях и управлението на
етажната собственост. Това тълкуване следва от съдържанието на уговорките
относно задълженията на възложителя- обещател, които иначе биха били
лишени от смисъл и нищожни поради противоречие с добрите нрави поради
явна несъразмерност на насрещните престации, както и от установените по
делото факти относно изпълнението на договора – събраните гласни
доказателствени средства и писмени такива /разменена електронна
кореспонденция/ установяват безпротиворечиво, че управителят на ищцовото
дружество Й.К. е инициатор на поредицата от сделки, във връзка с които се
води делото, обсъждал е преди сключването на договора за посредничество
възможните параметри за застрояване, участвал е във вземането на решение
относно избор на архитект, поставял е срокове и изисквания към последния,
присъствал е на всички срещи и преговори между представители на
ответниците и собственика на недвижимия имот, в който е следвало да се
извърши строителството, обсъждал е строителни материали, които действия
са именно в изпълнение на задълженията на ищцовото дружество за
10
„съдействие“ по договора от 24.02.2021 г., а именно наред със за свързването
на инвеститора със собственика на имота и да участва в процеса по
изпълнение на инвестиционното намерение до постигане на крайния резултат
по построяване на сградите, реализацията им на пазара и последващото
управление на обектите. Съответно за частта от задълженията, които покриват
съдържанието на „посредничество“ по смисъла на чл.49 ТЗ е уговорено
твърдо възнаграждение от 200000 евро, а за останалите задължения, които са
относими към постигане на резултата – непарични престации. Следователно
построяването на сградите според инвестиционното намерение не е условие
по смисъла на чл.25 ЗЗД за изплащане на възнаграждение по чл.5, което е
дължимо единствено за посредничество по смисъла на чл.49 ТЗ, изразяващо се
в свързването на две страни по сделка, а се касае за уговорен резултат, за
чието постигане ищецът се е задължил да съдейства, респективно тази част от
възнаграждението му се дължи само при постигането му.
Неоснователно е възражението на ответниците за нищожност на
клаузата на чл. 5 от договора. То се основава на твърдение за противоречие
със закона (чл. 22 ЗЗД), тъй като договорът е подписан и от третото лице,
което възражение е неоснователно по твърдения. Наличието на подпис на
третото лице „Каламарис“ ЕООД (означено като такова в договора според
избора на терминология на страните) само по себе си не дисквалифицира
съглашението като такова по чл. 22 ЗЗД. От съдържанието на договора е
видно, че насрещните престации са уговорени между „Евромастер Импорт-
Експорт“ ООД и „Асет плюс кепитъл” ЕООД, а подписът, положен от името
на „Каламарис“ ЕООД, сочи единствено на изразено знание за съществуването
на договора и уговорката, която страните са направили в негова полза, както и
на изявление, че желае да се ползва от тази уговорка. Касае се за уговорка, в
която част от възнаграждението, уговорена като непарична престация, следва
да се изпълни в полза на третото лице, което не дължи нищо насреща спрямо
престиращия, като тълкуване, че задължението за прехвърляне на собственост
на третото лице не е част от възнаграждението би било равнозначно на
обещание за дарение, каквато уговорка би била нищожна на основание чл.226,
ал.1 ЗЗД. Освен това, дори и договорът да съдържаше уговорки, с които
„Каламарис“ ЕООД поема права и задължения като същинска страна, това не
би го направил нищожен нито в цялост, нито досежно конкретната уговорка, а
единствено би променило правната му квалификация от такъв в полза на трето
лице в друг вид договор (наименован или ненаименован).
За да възникне задължение за ответниците да заплатят уговореното в
договора за посредничество възнаграждение на ищеца „Асет плюс кепитъл”
ЕООД, включително задължението да построят и прехвърлят на Каламарис
ЕООД посочените в договора за посредничество недвижими имоти, с
неизпълнение на което задължение се обосновава претенцията за
обезщетение, трябва да се докаже, че ищецът е извършил възложените му
със сделката собствени задължения, което е от неговата доказателствена
тежест.
11
Между страните няма спор, че ищецът е изпълнил задълженията по
договора за посредничество в частта относно същинското посредничество
чрез свързването на Евромастер Импорт – Експорт ООД, заместено от Мастер
инвест ООД със собственика на Данаос Дивелъпмент ЕАД, като на 08.06.2021
г. между последните две дружества е сключен договор, наименован
„предварителен договор за учредяване право на строеж върху недвижим имот
и строителство, сключен между „Мастер инвест“ ООД и „Данаос
Девелопмент“ ЕАД, по силата на който купувачът се е задължил да изработи
инвестиционен проект, който следва да представи за одобрение на продавача,
а след това да го внесе в Столична община, за одобрение и получаване на
разрешение за строеж на обектите, предмет на договора, които ще изгради за
своя сметка и на свой риск, за което собственикът на поземления имот с
идентификатор 68134.2043.4095 ще му учреди с нотариален акт право на
строеж, по смисъла на чл. 67 ЗС за изграждане на обектите, като си запази
правото на строеж за тази част от тях, която представлява стойността на
учреденото право на строеж съгласно другите условия на договора.
Гореописаният договор, наречен „предварителен” от страните не може
да се квалифицира като предварителен договор за сключване на определен
окончателен договор по смисъла на чл. 19, ал. 1 ЗЗД, тъй като не съдържа
уговорки относно съществените условия на окончателния такъв за учредяване
на правото на строеж върху поземления имот. В чл. 3 и сл., Раздел 3
„Реализиране на проекта“ от предварителния договор със собственика на
поземления имот е уговорена структура за реализиране на инвестиционния
проект, представляваща множество етапи, които да доведат до
индивидуализация на отделните обекти на собственост. В чл. 3.3.7 от
Договора страните са уговорили, че одобрението на техническите и/или
работните Инвестиционни проекти от Данаос, постигане на съгласие за
Строителния график и ТСД и съгласие по избора на Обектите на Данаос и
степента им на завършеност, е съществено необходимо условие за
реализирането на Проекта и че Проектът не може да продължи, ако не е
постигнато съгласие по някое от гореизброените. Представеният договор би
могъл да се характеризира като „друг вид договор, свързан с имота, чрез който
възложителят-обещател придобива правото да развие инвестиционния
потенциал на имота” по смисъла на чл. 1, ал. 3 от договора за посредничество
от 24.02.2021 г., съгласно който посредничеството ще се счита за извършено и
за извършването на което на посредника се дължи паричното възнаграждение
по чл. 4 от същия.
По делото се установява от събраните гласни и писмени доказателства,
че ищцовото дружество, е започнало изпълнение и на останалите си
задълженията, а именно да участва в преговорите между страните за
постигане на съгласие относно окончателните параметри на договора за
учредяване на право на строеж, както и във връзка с проектирането и
последващия етап го етап на строителство. От показанията на свидетелите С.
С. и М.Й. се установява, че и след сключване на предварителния договор с
12
„Данаос Девелопмент“ ЕАД, управителят на ищцовото дружество Й.К. е
участвал активно във всички срещи с архитектите и страните, като от
приетите електронни писма (л.229-253)между Й.К. и ответниците, както и
между него и архитектите, изготвящи проекта, се установява, че
непрекъснато е контролирал процеса по реализиране на проекта, правил е
искания за множество промени, включително заявява на ответника
„Евромастер импорт-експорт“ ООД, че „проектът е общ и в пълната си цялост
ще бъде поискано Разрешение за строеж.“ (л. 246).
До изпълнение на задълженията на ищеца, извън чистото
посредничество, обаче не се е стигнало, поради обстоятелството, че
собственикът на имота Данаос Дивелопмент ЕАД е направил изявление за
прекратяване на договорната връзка с ответника Мастер Инвест ООД, поради
което и нито е сключен договор за учредяване на право на строеж, нито е
разрешено и извършено строителство, от който резултат е обусловено
възникването на задълженията на ответниците да изпълнят поетите
задължения относно непаричната част от възнаграждението на ищеца.
Следователно такива задължения за тях не са възникнали, респективно те не
биха могли да носят отговорност за неизпълнението им, какъвто предмет има
претенцията на ищеца и предявения тиск е неоснователен.
За пълнота следва да се посочи, че дори да се приеме тезата на ищеца, че
единственото му задължение по договора за посредничество е било да свърже
Евромастер Имопт- Експорт ООД с Данаос Дивелопмънт ЕАД и след
сключването на договора помежду им е възникнало задължението по чл.5 от
Договора, а изпълнението на „Проекта“ е условие, за чието сбъдване
ответниците са попречили недобросъвестно, то искът пак би бил
неоснователен, тъй като събраните доказателства не установяват
недобросъвестност и виновно неизпълнение от страна на ответниците.
Както вече беше посочено, сключеният договор от 08.06.2021 г. няма
характеристиките на предварителен, а на договор, с който страните уговорят
извършването на определени действия с цел постигане на съгласие относно
параметрите на бъдещото право на строеж съобразно „концептуалната визия
на двете страни“, „отразена в писмото за намерение“ / т.3.2.1, първо
предложение/ и изпълнение на строителството, като изрично е предвидено, че
Данаос няма право да изменя съгласуваното общо описание на Проекта,
доколкото последоното е одобрено от Данаос с подписаното Писмо за
намерение“ / т.3.3.8/, а е предвидена възможност при непостигане на съгласие
всяка да има правото да прекрати договора с едномесечно предизвестие
/т.3.3.5/
По делото се установява от приетата техническа експертиза, която не е
оспорена от никоя от страните, че т.нар. „концептуална визия“, отразена в
„писмото за намерение“, за чието доразвиване е сключен договора от
08.06.2021г. между Мастер Инвест ООД и Данаос Дивелопмънт ЕАД със
съдействието на ищцовото дружество, е изобщо неизпълнима, тъй като не
13
отговаря на предвижданията на действащия общ устройствен план на
Столична община и на подробния устройствен план в частта за имота съгласно
одобрено изменение със заповед № РА- 50-350/10.05.2019 г. на главния
архитект на Столична община, която е оспорена по адм. дело № 606/2021 г. по
описа на Административен съд- София- град. Строителство върху имота на
Данаос е възможно само в рамките на параметрите, посочени в
издадената виза за проектиране, № САГ19-ГР00-1875-/1/, издадена на
29.08.2019 г., които не съответстват на договорените и то не и в периода, в
който е било висящо адм. дело № 606/2021 г., което е прекратено
окончателно на 09.05.2023г. Следователно никакви действия на ответниците
по проектиране не биха били адекватни да постигнат правно възможен
резултат, които същевременно да изпълнява и договора му с Данаос –
проектиране според заложеното в писмото за намерение е безпредметно, тъй
като не е допустимо според действащия план, а проектиране според
действащия план е несъответно на договора с Данаос, респективно не го
изпълнява, а и е безпредметно при неизвестност за продължителността и
изхода от висящото административно дело. При тези факти няма как
ответниците да носят отговорност за невъзможността изобщо да се постигнат
параметрите на застрояване, във връзка с които са сключени както договора за
посредничество, така и договора с Данаос, като именно ищцовото дружество
е инициирало началото на развилите се отношения, участвало е в обсъждането
на възможностите за застрояване още преди сключването на договора за
посредничество и е имало същата информация като ответниците, като на още
по-голямо основание това се отнася до собственика на имота, който се
установява да е знаел и за висящото административно дело преди
сключването на договора с Мастер Инвест ООД. Следователно не се
установява виновно неизпълнение на Мастер Инвест ООД по договора му с
Данаос Девелопмент ЕАД от 08.06.2021 г., поради което е безпредметно да се
обсъждат изобщо изявленията на Данаос Дивелопмент ЕАД и последиците от
тях.
По изложените съображения предявените искове следва да се отхвърлят
изцяло.
Право на разноски имат ответниците, които са ги претендирали
своевременно, като възражението на ищеца за прекомерността им се явява
основателно.
С решението на СЕС от 25.01.2024 г. по дело С 438/2022 г. е прието с
обвързваща съда сила, че определянето на минимални размери на
адвокатските възнаграждения с наредба, приета от съсловна организация
нарушава конкуренцията, съответно националната норма, която го допуска
противоречи на европейското право, а съдът е длъжен да откаже да я приложи
дори и когато предвидените в наредбата минимални размери отразяват
реалните пазарни цени на адвокатските услуги. Понастоящем Наредбата,
приета от Висшия адвокатски съвет, която до изменението от ДВ, бр.14 от
18.02.2025г. въз основа на законова делегация в чл.36, ал.2 от Закона за
14
адвокатурата предвиждаше минимални размери на адвокатските
възнаграждения, които чрез препращане в чл.78, ал.5 ГПК се съобразяваха при
възражение за прекомерност, е изменена и вече не предвижда минимални
размери на адвокатските възнаграждения, а «критериите» за определяне на
възнаграждение при липсата на договор между адвокат и клиент. С това
изменение Висшият адвокатски съвет е излязъл извън законовата делегация,
поради което е налице нищожен акт, като никакви промени в заглавието и
съдържанието на въпросната наредба не биха могли да преодолеят
постановката в решението на СЕС, че регулация на възнаграждения от
съсловен орган нарушава конкуренцията.
При липсата на нормативна уредба, която да урежда пределите за
прекомерност, в хипотезите на направено такова възражение, съдебният
състав счита, че преценката следва да се извършва при съобразяване на
фактическата и правна сложност на делото, защитимия интерес, респективно
вида и обема на процесуалните действия и продължителността на делото,
както и направените от насрещните страни разходи като ориентир за
възможността и пазарните условия, при които е възможно да се анагажира
адвокатска защита по конкретния спор.
В случая производството по делото е продължило година и девет месеца,
като по делото са насрочени пет съдебни заседания, две от които са отложени
поради процесуалното поведение на ответниците и техните адвокати във
връзка с призоваване, оттегляне на пълномощия, служебна ангажираност,
искане за продължаване на срокове за становище по доказателствата,
неосигуряване явяването на допуснат свидетел, като по делото са събрани
писмени доказателства, изслушана е експертиза и са разпитани трима
свидетели. Материалният интерес по делото е в размер на 526000 лв.
Ответникът „Евромастер импорт - експорт“ ООД претендира разноски
за адвокатско възнаграждение в размер на 369 600 лева, платено на адвокат
С., а ответникът „Мастер Инвест“ ООД - в размер на 197 000 лв., от които 20
000 лв. по Договор за правна защита и съдействие с адв. В. С. и 177 000 лв.,
заплатени на адв. С.. Съответно ищецът, защитаван от двама адвокати – адв.
П. и адв.Ш., е направил разноски в размер на 143436 лв., платени на
адвокатско дружество, упълномощило представляващите го адвокати, като
разноските, направени от всички страни, са очевидно прекомерни с оглед
материалния интерес от 526000 лв. и извършените процесуални действия.
Като съобрази направените от страните разноски, както и законовата
норма на чл.78, ал.1 ГПК, че страната има право на разноски за един адвокат,
съдът намира, че представените доказателства за платени хонорари
установяват възможност да се ангажира по делото адвокатска защита срещу
възнаграждение в размер на 20000 лв., каквато сума е заплатил ответникът
Мастер Инвест ООД за първия ангажиран адвокат, уговорката с когото
обхваща процесуалното представителство за цялото производство пред
първата инстанция. На този ответник следва да се присъдят именно тези
15
разноски първия ангажиран по делото адвокат, договорът с който обезпечава
адвокатско представителство по делото още от началната му фаза, поради
което и последващото решение на страната да ангажира и следващ адвокат за
многократно по-високо възнаграждение и то след размяна на книжата, в който
момент се преклудират по-голямата част от възможните възражения и след
насрочване на съдебно заседание по делото, не може да обоснове отговорност
на другата страна за следващ адвокат и в по-висок размер.
На другия ответник следва да се присъдят също разноски за адвокатско
възнаграждение в размер на 20000 лв., тъй като макар и фактическата и
правна сложност на делото да не е ниска, то ангажираният адвокат С. е
осъществявал представителство само във фазата по събиране на
доказателства, след изчерпване на възможността за възражения и въвеждане
на нови факти в процеса, поради което и няма основание да се присъждат
разноски в по-голям размер от този, за който при пазарни условия
солидарният му длъжник е успял да ангажира адвокат за целия процес, а не
само за разглеждането на делото в открити заседания, като продължителността
на процеса не обосновава увеличаване на отговорността на ищеца по вече
изложените съображения за нея да са допринесли преимуществено
ответниците.
На ответниците следва да се присъдят и направените разноски за
депозити за експертиза в размер на 400 лв. за всеки.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявените от „Асет Плюс Кепитъл“ ЕООД, с ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление: гр. София, район Витоша,
бул. България № 102, ет. 8, офис № 67 срещу „Евромастер Импорт-
Експорт“ ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр.
София, район Връбница бул. Ломско шосе № 246 и „Мастер Инвест“ ООД,
ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. София, район
Връбница бул. Ломско шосе № 246, искове с правно основание чл. 288 ТЗ, вр.
чл.79, ал. 1, предл. 2 ЗЗД, вр.чл. 82 ЗЗД за солидарното им осъждане за
заплащане на обезщетение в размер на 268 940 евро, като част от обща
претенция в размер на 3 234 000 евро, за вреди от неизпълнението на
задължението на „Евромастер Импорт – Експорт“ ООД по договор за
посредничество от 24.02.2021 г., сключен с ищеца „Асет Плюс Кепитъл“
ЕООД, в което задължение с Анекс № 2 е встъпило „Мастер Инвест“ ООД,
което задължение се изразява в това да построи и прехвърли в полза на
„Каламарис“ ЕООД, правото на собственост върху недвижими имоти - два
тристайни апартамента, всеки с площ от 100 кв.м. с включени общи части и
подземно паркомясто, два двустайни апартамента, всеки с площ от 70 кв.м. с
включени общи части и подземно паркомясто и самостоятелна офис сграда с
16
разгърната застроена площ от 1732 кв.м. с 15 бр. подземни паркоместа, в
сградата, която ще се построи в Поземлен имот с идентификатор
68134.2043.4095, находящ се в гр. София, като ищецът твърди да е придобил
вземането по договор за цесия от 22.05.2023 г. от третото –ползващо се лице
„Каламарис“ ЕООД.
ОСЪЖДА „Асет Плюс Кепитъл“ ЕООД, с ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление: гр. София, район Витоша, бул. България №
102, ет. 8, офис № 67 да заплати на „Евромастер Импорт-Експорт“ ООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление: гр. София, район Връбница
бул. Ломско шосе № 246, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК, разноски за
исковото производство в размер на 20400 лв. за адвокатско възнаграждение
и депозит за експертиза.
ОСЪЖДА „Асет Плюс Кепитъл“ ЕООД, с ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление: гр. София, район Витоша, бул. България №
102, ет. 8, офис № 67 да заплати на „Мастер Инвест“ ООД, ЕИК *********,
със седалище и адрес на управление: гр. София, район Връбница бул. Ломско
шосе № 246, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК разноски за исковото
производство в размер на 20400 лв. за адвокатско възнаграждение и депозит
за експертиза.
Решението подлежи на обжалване пред Софийския апелативен съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски градски съд: _______________________
17