Р Е Ш Е Н И Е
№ .........
18.02.2020г., гр. София
В ИМЕТО НА
НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО, ІІ-В въззивен състав, в публично заседание на двадесет и девети януари две хиляди и двадесета
година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: АНЕЛИЯ МАРКОВА
ЧЛЕНОВЕ: ПЕПА МАРИНОВА-ТОНЕВА
Мл. съдия ГАБРИЕЛА ЛАЗАРОВА
при секретаря
Антоанета Луканова, като разгледа докладваното от съдия Маринова-Тонева гр.дело
№ 10058 по описа за 2019 година, за да постанови решение, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 258 – 273 ГПК.
С решение № 42802 от 18.02.2019г. по гр.д. № 49765/2018г. Софийски районен
съд, 85 състав отхвърлил предявения от „З.“ ЕООД, ЕИК ********, срещу И.К.Р.,
ЕГН **********, иск с правно основание чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД за
освобождаване на наетия въз основа на договор за наем от 01.07.2016г. имот –
апартамент № 39, находящ се в гр. София, ж.к. „********, секция Б, ет. 8 и 9.
Срещу решението е подадена въззивна жалба от ищеца „З.“ ЕООД, който го
обжалва изцяло с оплаквания за неправилност – неправилно приложение на материалния
закон и съществено нарушение на съдопроизводствените правила. За да отхвърли
иска районният съд приел, че договорът не е прекратен на основание чл. 13, ал.
1, т. 1 от договора, както и че изявление за прекратяване не е достигнало до
ответника. Соченото в исковата молба основание за прекратяване на договора
обаче било това по чл. 12, ал. 1, т. 5 – неплащане на втора поред от две
последователни наемни вноски, което основание било самостоятелно и действало
пряко, като в чл. 12, ал. 2 изрично било предвидено и че частичното изпълнение
на някое от задълженията по ал. 1, т. 5 и 6 не е основание за продължаване
действието на договора. В този смисъл разсъжденията дали изявлението за
прекратяване е достигнало до ответника в хипотезата на представляването му от
особен представител били ирелевантни. Особеният представител бил назначен след
изпълнение на процедурата за връчване на книжа по чл. 47 ГПК, като по същия ред
се връчвали книжа и от нотариуса, вкл. нотариална покана, съдържаща изявление за
прекратяване на договора. Освен това единственото възражение в отговора на
исковата молба било, че ответницата не ползва имота, което било оборено с
показанията на разпитания свидетел. Поради това моли съда да отмени атакуваното
решение и вместо него постанови друго, с което да уважи предявения иск, като му
присъди и разноските за двете инстанции.
Въззиваемата страна И.К.Р., чрез назначения й особен представител адв. Ф.Р.
от САК с отговор по реда на чл. 263, ал. 1 ГПК оспорва жалбата и моли съда да
потвърди атакуваното решение. Съображения излага и в молба от 10.02.2020г.
Въззивната жалба е процесуално допустима като подадена от надлежна страна,
в срока по чл. 259, ал. 1 вр. чл. 315, ал. 2 ГПК и срещу подлежащ на обжалване
съдебен акт.
Съгласно чл. 269 ГПК, въззивният съд проверява правилността на
първоинстанционното решение само в рамките на релевираните оплаквания, а
служебно следва да ограничи проверката си само за валидност, допустимост на
решението в обжалваната част и спазване на императивните норми на материалния
закон (т. 1 на Тълкувателно решение № 1/09.12.2013г. по тълк.д. № 1/2013г.,
ОСГТК на ВКС).
Атакуваното решение е валидно и допустимо. При постановяване на решението
не е допуснато нарушение на императивни материалноправни норми, а като краен
резултат въззивният съд го намира за правилно по следните съображения:
Съдът е сезиран с иск с правно основание чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД.
За основателността на иска за връщане на наетата вещ е необходимо
кумулативното наличие на следните предпоставки: сключен между страните договор
за наем; прекратяване/разваляне на договора; неизпълнение на задължението на
наемателя за връщане на наетата вещ. В тежест на ищеца е да докаже при
условията на пълно и главно доказване първите две предпоставки.
В случая по делото не е било спорно и се установява, че
между страните е бил сключен договор за наем от 01.07.2016г., по силата на
който ищецът (наемодател) предоставил на ответницата (наемател) за временно и
възмездно ползване собствения си недвижим имот – апартамент № 39, находящ се в
гр. София, ж.к. „********, секция Б, ет. 8 и 9, срещу заплащане на наемна цена
от 355 лв., платима до 5-то число на текущия месец, като наемателят се задължил
да заплаща и такса „Битови отпадъци“ и консумативите за имота. Договорът е
сключен за срок от 5 години (чл. 2), като видно от приетия и неоспорен
приемо-предавателен протокол, имотът е предаден на наемателя на датата на
сключване на договора. В чл. 12, ал. 1 от договора са предвидени хипотези на
прекратяване на договора, между които по т. 5 – изтичане на срока за плащане на
втора по ред от две последователно неплатени наемни вноски. Същевременно в чл.
13, ал. 1, т. 1 от договора е предвидено, че наемодателят може да прекрати
договора с едностранно писмено тридесетдневно предизвестие при неплащане от
страна на наемателя на две поредни наемни вноски.
В исковата молба ищецът се позовава на клаузата на чл.
12, ал. 1, т. 5 от договора при твърдения, че това прекратително условие
настъпва по право, а предвид неплащане от наемателя на наемните вноски за м.
04, 05 и 06.2018г., прекратителното условие е настъпило на 06.05.2018г.
Няма пречка страните по договор за наем да постигнат
съгласие в отклонение от диспозитивното правило на чл. 87, ал. 1 ЗЗД, водещо до
изключване необходимостта от кредиторово предупреждение в хипотезата на
неплатени от наемателя две последователни месечни вноски и автоматично
преустановяване на договорната им обвързаност. В случая обаче очевидно е
противоречието между клаузите на чл. 12, ал. 1, т. 5 и чл. 13, ал. 1, т. 1 от
договора, доколкото ако в чл. 12, ал. 1, т. 5 е предвидено автоматично
прекратяване на договора, както се поддържа от въззивника, това напълно би
обезсмислило клаузата на чл. 13, ал. 1, т. 1 от договора – наемодателят не би
могъл да прекрати (по същество развали занапред) договора с едностранно
предизвестие, тъй като с настъпване на срока за плащане на втора по ред неплатена
наемна вноска договорът вече би бил автоматично прекратен по силата на чл. 12,
ал. 1, т. 5. Тълкувайки двете противоречиви клаузи по реда на чл. 20 ЗЗД
въззивният съд намира, че волята на страните е била при неплащане от наемателя
на две поредни вноски наемодателят да може да развали договора занапред, без да
е необходимо да дава на длъжника подходящ срок за изпълнение (и без да са
налице предпоставките на чл. 87, ал. 2 ЗЗД). Следователно и в хипотезата на чл.
12, ал. 1, т. 5 от договора наемодателят следва да уведоми наемателя, че счита
договора за прекратен, като от уведомяването ще започне да тече 7-дневеният
срок за връщане на наетата вещ, установен в чл. 8, т. 8 и чл. 15 от договора.
В случая ищецът не е твърдял да е отправил такова
изявление до наемателя преди подаване на исковата молба в съда на 27.07.2018г.
и до приключване на устните състезания в първата инстанция. Това му поведение
несъмнено е в разрез и с уговореното в чл. 19 от договора за наем, съгласно
който страните решават възникналите спорове по изпълнението на договора първо
помежду си и по пътя на споразумението, и само когато това се окаже невъзможно
– по съдебен ред. Исковата молба, с която се претендира връщане на наетата вещ,
би могла да служи като уведомление за прекратяването на договора, но в случая,
освен че същата не е достигнала до наемателя, връчването чрез залепване на
уведомление на посочения в исковата молба адрес на наетия имот е нередовно – в призовката
и уведомлението има дописвания с различна химикална паста, а връчителят не е
посочил и събрал ли е сведения от управителя на етажната собственост живее ли
лицето на адреса. Едва в хода на въззивното производство, на 30.04.2019г. на
ответницата е връчена лично на адреса на наетия имот нотариална покана, с която
въззивникът – наемодател я уведомява, че на основание чл. 13, ал. 1, т. 1 от
договора счита същия за прекратен след изтичане на 30-дневен срок от получаване
на поканата, след изтичане на който срок я поканил в 7-дневния срок по чл. 15
да предаде владението на имота с двустранно подписан приемо-предавателен
протокол.
Ето защо въззивният съд намира, че договорът за наем е
прекратен на 30.05.2019г., с изтичане на 30-дневния срок. Видно от приетия във
въззивното производство на основание чл. 266, ал. 2 ГПК приемо-предавателен
протокол, на 06.06.2019г. наемателят е предал на наемодателя държането на
имота. Съобразно разпоредбата на чл. 235, ал. 3 ГПК, този факт следва да бъде
взет предвид от съда. След като държането на наетия имот вече е предадено от
наемателя на наемодателя по установения в договора ред, предявеният иск с
правно основание чл. 233, ал. 1 ЗЗД е неоснователен и подлежи на отхвърляне.
Предвид съвпадението на крайните изводи на двете инстанции, атакуваното решение
следва да бъде потвърдено.
Тъй като с извънпроцесуалното си поведение ответницата –
въззиваема не е дала повод за завеждане на делото, а след достигане до нея на
изявлението за прекратяване е предала наетия имот на ищеца – въззивник,
направените разноски по делото следва да останат в тежест на последния.
Съгласно разясненията, дадени с
мотивите към т. 20 на Тълкувателно решение № 6/06.11.2013г. по тълк.д. №
6/2012г. на ОСГТК на ВКС във връзка с размера на дължимата държавна такса при
предявяване на иск за връщане на вещ, предадена на облигационно основание,
цената на иск с правно основание чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД се определя от
сбора на наемните вноски за една година – чл. 69, ал. 1, т. 5 ГПК. В този
смисъл е и практиката на ВКС преди цитираното тълкувателно решение - искът по чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД е оценяем и цената му се определя
според правилото на чл. 69, ал. 1, т. 5 ГПК, като сбор от дължимия наем за една
година – така определение № 71/10.05.2011г. на ВКС, ІІ ТО по т.д. № 354/2011г.;
определение № 202/03.10.2011г. на ВКС, ІІ ТО по т.д. № 737/2011г.; определение
№ 453/04.06.2012г. по ч.т.д. № 865/2011г. на ВКС, ІІ ТО; определение №
252/28.10.2011г. на ВКС, І ТО по т.д. № 840/2011г. и др. В случая, съобразно уговорената от страните месечна
наемна цена от 355 лв., цената на иска е в размер на 4 260 лв. (12 месеца х 355
лв.), поради което и съгласно чл. 280, ал. 3, т. 1 ГПК настоящото въззивно
решение е окончателно и не подлежи на касационно обжалване.
Така мотивиран, съдът
Р Е Ш И:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 42802 от 18.02.2019г., постановено по гр.д. № 49765/2018г. на
Софийски районен съд, 85 състав.
Решението е окончателно и не
подлежи на касационно обжалване, съгласно чл. 280, ал. 3 ГПК.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ:
1.
2.