№ 12878
гр. София, 28.06.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 162 СЪСТАВ, в публично заседание на
деветнадесети март през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:РУМЯНА З. ЗАПРЯНОВА
при участието на секретаря АНЕЛИЯ Н. ГЕОРГИЕВА
като разгледа докладваното от РУМЯНА З. ЗАПРЯНОВА Гражданско дело №
20221110153462 по описа за 2022 година
Производството по делото е образувано по искова молба, подадена от Е. Е. И., ЕГН
**********, чрез пълномощника си адв. К. С.-Д., със съдебен адрес .., против .., ЕИК .., със
седалище и адрес на управление .., представлявано от И.М.- управител, с която предявява
осъдителен иск за сумата от 10000 лв., представляваща подлежаща на възстановяване сума,
платена като „стоп-капаро“ по Договор за стоп-капаро от 20.05.2022 г., ведно със законна
лихва от 03.10.2022 г. до окончателното плащане на сумата.
Ищецът твърди, че на 20.05.2022 г. страните сключили договор за стоп-капаро, по
силата на който ответникът се задължил да посредничи при закупуването на следния
недвижим имот- самостоятелна къща, част от комплекс ..- „нов ексклузивен проект, състоящ
се от 10 къщи, тип близнак и 1 самостоятелна къща“, намиращи се в ... Съгласно договора на
23.05.2022 г. ищецът заплатил по банкова сметка на ответника сумата от 10000 лв., срещу
която ответното дружество следвало да посредничи в преговорите за купуване на
гореописания имот, както и да не води преговори с трети лица относно същия. В процесния
договор било посочено, че същият се сключва с оглед сключването на предварителен
договор за продажба на имот, съгласно описанието в договора. Сочи се, че служител на
ответното дружество е изпратило по имейл проекти за предварителен договор, като ищецът
се консултирал с адвокат относно съдържащите се в тях клаузи.
Едната от тях предвиждала, че продажбата на имота ще се извърши с два отделни
окончателни договора, като първият щял да прехвърли собствеността върху къщата в полза
на купувача, а вторият ще прехвърли собствеността върху идеалните части от поземления
имот. По втория договор нямало да се дължи цена, което означавало, че щял да бъде сключен
като безвъзмездна сделка, с оглед което предварителният договор в тази си част щял да бъде
нищожен.
Друга клауза предвиждала, че ищецът следвало да даде съгласието си имотът да се
обременява с тежести.
Плащането на цената следвало да стане чрез ескроу-сметка, като освобождаването на
сумите ставало без да се изкачва проверка чрез издаване на удостоверение за вещни тежести.
1
Ишецът твърди, че междувременно представил вариант на предварителен договор,
подготвен от ответното дружество, пред банката, отпускаща кредита за закупуване на имота,
като последната заявила, че няма да финансира продажбата на имота чрез два отделни
договора, както и че купувачът следвало да представи определени документи във връзка
собствеността върху имота.
Впоследствие между страните била проведена среща на 10.06.2022 г., преди която
ищецът е изпратил предложенията за предварителен договор, съставени от неговия адвокат,
както и изисканията на банката за представяне на документи за проверка на собствеността
върху имота. По време на срещата представителите на ответника- управителят И.М. и
служителят М.Н., заявили, че предложените от тях проекти на предварителни договори се
ползвали от години, че банката няма право да изисква продажбата на имота да бъде
изповядана в една сделка. Страните се уговорили да подпишат анекс за продължаване срока
на договора за стоп-капаро, тъй като юристът на ответника бил в отпуск.
След провеждането на срещата ищецът направил справка в www.imoti.bg, където
видял, че процесният имот продължава да се предлага за продажба, но под различно име-
като жилищен комплекс „Силтена“, и обявата не била свалена съгласно уговорките по
договора за стоп-капаро.
Ищецът посочва, че между страните бил подписан анекс към договора за стоп-
карапо, с който срокът на договра се удължава до 27.07.2022 г. На 13.07.2022 г. в телефонен
разговор със съпруга на ищеца М.Н. е заявил, че не желае да сключва договор с ищеца и че
няма да променят проекта на предварителния договор с предложения от ищеца. В отговор
съпругът на ищеца поискал да бъде възстановена сумата, платена като „стоп-капаро“. В
имейл М.Н. уведомил ищеца, че ще преведе парите на следващите понеделник. След няколко
дни М.Н. се е обадил по телефона и е съобщил на ищеца, че няма да върне сумата. След
27.07.2022 г. служител на ответното дружество не се е свързало с ищеца, със съпруга или с
адвоката му, нито били върнали имейл, респективно отговор на телефонните обаждания,
подадени от ищеца към ответника. Имотът продължавало да се предлага на страниците на
„IMOTI.BG“ и „..“. Моли за уважаване на предявения иск. Претендира присъждане на
разноски.
С исковата молба ищецът представя писмени документи, които моли да бъдат
приобщени към доказателствения материал по делото. Моли за събирането на гласни
доказателства чрез разпит на лицата А.Г. и М.Н. за установява на обстоятелства относно
сключването на договора за стоп-капаро, преговорите за сключване на предварителен
договор, изискване на документи от ответника и др. Моли да бъдат допуснати съдебно-
технически експертизи за установяване на комуникацията, водена на електронни адреси и
чрез приложение „Вайбър“.
С молба с вх. № 347158/04.12.2023 г. пълномощникът на ищеца твърди, че ищецът не
е надлежно призован за о.с.з., с оглед което моли да не се дава ход на делото. Моли да му
бъде даден срок за запознаване с материалите по делото. Излага твърдения, че
ненаименованият договор, озаглавен като „стоп-капаро“ от 20.05.2022 г., и анексът към него
са сключени с кандидат-продавачът на недвижимия имот, а не с агенцията за недвижими
имоти. Поддържа искането за допускане на свидетелски показания, посочени в исковата
молба.
С молба с вх. № 19666/22.01.2024 г. ищецът, чрез пълномощника си, депозира
становище относно отговора на исковата молба. Прави искане по чл. 190 ГПК. Поддържа, че
е преговаряла за къща, обозначена като тип Б, която не е от построените такива,
представляващи тип А. Не се оспорва, че ответникът е предоставил на ищеца копие от
цитираните в отговора документи, както и проект за предварителен договор. Оспорва обаче
твърдението на ответника, че е съдействал в преговорите на ищеца с ., доколкото не
съобразил съдържанието на договора с изискванията на банката. Моли за допускането на
2
съдебно-техническа експертиза, която да отговори на поставените в молбата задачи.
Поддържа искането за събиране на свидетелски показания.
В открито съдебно заседание от 13.02.2024 г. ищецът, чрез процесуалния си
представител, поддържа исковата молба, както и молбите от 04.12.2023 г. и 22.01.2024 г.
Моли за изискване и прилагане по делото на ч.гр.д. № 45861/2022 г. по описа на СРС, 65-и
състав. Твърди, че на първата среща с ответника същият се е явил чрез управителя си и с
адвокат, като на срещата бил представен М.Н. като лице, което ще осъществява контакта
между страните. Поддържа искането си за допускане на свидетел за установяване, че
ответникът е продължил да предлага имота след заплащане стоп-капарото от ищеца.
С молба с вх. № 80926/11.03.2024 г. ищецът моли за допускането на СТЕ.
В открито съдебно заседание от 19.03.2024 г. ищецът, чрез процесуалния си
представител, моли да се приемат доказателствата. Представя списък по чл. 80 ГПК. Моли
за уважаване на предявения иск. Прави възражение за прекомерност на адвокатското
възнаграждение
В срока по чл. 131 от ГПК ответникът представя писмен отговор, с който оспорва
предявения срещу него иск като неоснователен. Не оспорва сключването на договор за стоп-
капаро и анекс за продължаване на срок на същия. Оспорва останалите обстоятелства, на
които ищецът основава претенцията, като твърди, че е оказано изцяло съдействие на ищеца
и са му предоставени всички необходими документи. Сочи, че е невярно твърдението, че
ответното дружество се е отказало от сключването на предварителен договор за покупко-
продажба на недвижим имот, а напротив- ищецът е тази, която без основани отказала
сключването на предварителния договор, поради което следвало да понесе отговорността,
предвидена в договора за стоп-капаро. Излагат се твърдения, че лицето М.Н. не е служител
на ответното дружество и не е упълномощаван да води преговори от името на ... В отговора
се излагат се излагат доводи, че между ответника и финансиращата банка („.“ АД) не са
възникнали договорни или други облигационни правоотношения, поради което за ответника
не са възникнали задължения за изпълнение на изисквания, поставени от Банката. Моли за
отхвърляне на иска. Претендира присъждане на разноски.
С отговора процесуалният представител на ответника представя писмено
доказателство, което моли да бъде приобщено към доказателствения материал по делото.
Противопоставя се на приемането като писмени доказателства на приложените към исковата
молба проекти на договори, тъй като не са подписани и разпечатки от Вайбър и електронни
сайтове, тъй като са неотносими към спора. Като неотносими доказателства, ответникът
моли да не бъдат допускани и поисканите съдебно-технически експертизи. Пълномощникът
на ответното дружество се противопоставя на допускането на поисканите гласни
доказателства, тъй като събирането им недопустимо на основание чл. 164 ал. 5 и 6 ГПК.
В открито съдебно заседание от 13.02.2024 г. ответникът, чрез процесуалния си
представител, поддържа отговора на исковата молба. Моли да не бъде допуснато искането
на ищеца за събиране на свидетелски показания. В условията на евентуалност моли за
допускането свидетели при режим на довеждане за същите обстоятелства. Моли за
допускането на един свидетел за установяване на действията на законния представител на
дружеството ответник и противопоставянето му на действията, извършени от М.Н..
Възразява срещу искането на ищеца по чл. 190 ГПК. Сочи, че от страна на ответника не е
възлагано на никой друг да предлага процесния имот в сайтове. Не оспорва разменената
кореспонденция. Излага, че финансирането на сделката е ангажимент на лицето, което
дължи плащане по сделката, с оглед което същото не касае по никакъв начин ответното
дружество. Поддържа, че процесният имот не е бил предлаган при никакви обстоятелства
или обяви след заплащане на сумата по стоп-капаро. Твърди, че няма как да знае дали
имотът е предлаган от други лица и по какъв начин.
В открито съдебно заседание от 19.03.2024 г. ответникът, чрез процесуалния си
3
представител, моли да бъде отхвърлен предявеният иск. Представя списък по чл. 80 ГПК
Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства и обсъди доводите
на страните, с оглед разпоредбата на чл. 235, ал. 2 от ГПК, приема за установено от
фактическа и правна страна следното:
Предявен е осъдителен иск с правна квалификация чл. 93, ал. 2, изр. 2 ЗЗД.
Съгласно правилата за разпределение на доказателствената тежест за уважаване на
исковата претенция е било указано на ищцовата страна да установи следните обстоятелства-
сключването на договор за стоп-капаро от 20.05.2022 г. и анекс към него за продължаване на
срока за сключването на предварителен договор до 29.07.2022 г.; с договора за стоп-капаро
ответникът е поел задължението да не предлага за продажба имота, описан в договора и да
не води преговори с други лица, както и да сключи предварителен договор при конкретно
определени клаузи относно броя на окончателните договори, начина на заплащане на
продажната цена при сключване на окончателните договори и др. В тежест на ответника е
указано да установи следните обстоятелства- отказ на ищеца да сключи предварителен
договор в определения срок; законният представител на ответното дружество се е
противопоставил на фактическите и правни действия извършени от М.Н. във връзка с
преговорите с ищеца, веднага след като е узнал за тях.
С доклада по делото, обявен за окончателен в открито съдебно заседание от
13.02.2024 г., са отделени като безспорни между страните и ненуждаещи се от доказване
следните обстоятелства- на 20.05.2022 г. ищецът и ответникът са сключили споразумение за
стоп-капаро с оглед сключване на предварителен договор за покупко- продажба на
недвижими имот, подробно описан в споразумението в срок до 24.06.2022 г., който срок
писмено е продължен до 29.07.2022 г. с Анекс от м. юни, 2022 г., подписан от страните; в
изпълнение на задължението си по споразумението ищецът е превел по сметка на ответното
дружество сумата от 10000 лв., видно от преводно нареждане от 23.05.2022 г.
По делото ищецът не спори, че представителят на ответника й е съдействал за
снабдяването с исканите от ищеца документи, в това число и с проект за предварителен
договор, който страните са обсъждали в хода на комуникацията помежду си.
Съгласно т. 3 от процесния договор продавачът се е задължил да не преговаря с друг
купувач за покупко-продажбата на имота до сключване на предварителния договор.
Съгласно нормата на т. 6 при несключване на предварителния договор по вина на продавача,
последният има задължение да върне сумата по стоп-капарото, а според т. 7- ако договорът
не бъде сключен по вина на купувача, същият губи да получи обратно стоп-капарото и то
остава в полза на продавача.
Относно твърдението на ищеца, че ответникът е продължил да предлага процесния
имот в публикации на страницата на различни сайтове, съдът счита същото за недоказано,
доколкото приложените разпечатки от сайтове касаят имоти, за които не може да се направи
категоричен извод, че съвпадат с процесния. Дори да съвпадат с процесния имот, то не може
да се направи заключение през кой период са били качени в онлайн пространството и са били
общодостъпни. Още повече в споразумението за стоп-капарото е предвидена задължение на
продавача да не преговаря с друг купувач до сключване на предварителния договор, а не за
непредлагане на процесния имот на пазара.
От свидетелските показания по делото, дадени от А.Г., се установява, че същото лице
е консултирало ищеца във връзка закупуването на процесния имот, като също така е и
присъствал на две срещи с представители на ответното дружество. Установява се, че на
първата среща между страните по делото свидетелят е присъствал в качеството си на
адвокат, който да консултира ищеца по повод процесния имот. На същата среща управителят
на ответното дружество- И.М., е присъствал заедно с брокера М.Н.. Установява се, че И.М. е
действал в качеството си на законен представител на ответника, като е уведомил ищеца, че
4
разговорите относно процесния имот ще се провеждат с М.Н., който „ще представлява
продавача“, в случая- ответното дружество. Поради липса на съгласие относно
съдържанието и клаузите на предварителния договор, страните са постигнали съгласие за
подписване на анекс за удължаване срока за сключване на предварителен договор. Освен
това на тази среща ищецът е запознал управителя на ответното дружество с
обстоятелството, че във връзка сключване на предварителния договор относно процесния
имот ще бъде ползван кредит от ..
Тълкуването на уговорките между страните може да се осъществи не само въз основа
на самия договор, но и с оглед обстоятелствата, изявленията и поведението на страните при
сключването на договора, както и според обкръжаващите сключването на договора факти,
други сделки между страните или с трети лица и т. н., като тълкуването е мисловна дейност,
насочена към установяване на точния смисъл на отделните уговорки във връзка с целения
краен резултат - в този смисъл е напр. Решение № 1 от 24.07.2012 г. на ВКС по гр. д. №
777/2010 г., I г. о., ГК на ВКС.
В този смисъл следва да се съобрази разменената между страните кореспонденция,
което се потвърждава и от събраните по делото гласни доказателствени средства, както и
сключеният помежду им анекс за отлагане крайната дата за сключване
на предварителен договор. Налага се извод, че към момента на сключване на анекса
страните все още не са били уточнили клаузите на предварителния договор и начина му на
оформяне- чрез един или два нотариална акта, за което им е било необходимо допълнително
време за преговори.
Като причина за непостигане на съгласие относно представения от ответника проект
за предварителен договор ищецът изтъква, че продажбата щяла да бъде извършена с два
отделни договора, като с първия щяла да бъде прехвърлена собствеността върху къщата в
полза на купувача, а с втория- собствеността на идеалните части от поземления имот.
Съгласно процесното споразумение за стоп-капаро предмет на предварителен и
впоследствие на окончателния договор между страните е самостоятелен обект Къща-
еднофамилна жилищна сграда Б1, подробно описана в договора, и 9,49 % идеални части от
правото на строеж върху поземления имот с идентификатор 04234.6984.837 по КККР на с.
Бистрица, община Столична. Следователно поземленият имот не е бил предвиден като
предмет нито на предварителния, нито на окончателния договор, с оглед което не може да
съставлява пречка за сключване на предварителния договор несъгласието относно по какъв
начин и при какви условия ще бъде придобит впоследствие поземленият имот. Изискванията
на банката в тази насока също не би трябвало да са релевантни не само защото поземленият
имот не е предмет на сделката, но и защото банката е трето лице за споразумението и като
такова няма как да обвърже ответника с изискванията си относно съдържанието на
предварителния договор и формулирането, респ.- изменението на предложени от ответника
клаузи. Никъде в процесното споразумение не е записано, че източник на средствата за
изплащане на договорената цена за имота ще бъдат набавени чрез банков кредит, във връзка
който следва да бъдат постигнати определени уговорки в предварителния договор, за да
бъде отпуснат заемът. Финансирането на предварителния, респ.- на окончателния договор,
от банката, посочена от длъжника, няма тежест в отношенията между страните и не може да
ангажира ответника да сключи предварителен договор с предвидени от банката клаузи,
доколкото споразумението има относително действие и не е изрично уговорено между
страните това обстоятелство.
От събраните доказателства по делото не се установи процесният договор да е бил
развален от някоя от страните, с оглед което същият е валиден и обвързва страните. По
делото не беше установено неизпълнение на задължение по процесното споразумение от
страна на ответника. Напротив, съгласно гореизложеното съдът стига до извода, че ищецът
неоснователно не се е съгласил с проекта за предварителен договор, предложен от
5
ответника, и е поискал да бъдат внесени промени, които по същество не засягат имота,
описан в споразумението.
С оглед изложеното по делото се установи, че е налице хипотезата на т. 7 от
процесната сделка, а именно неподписване на предварителен договор по вина на купувача, с
оглед което продавачът следва да задържи заплатената като стоп-капаро сума от 10 000 лв. в
своя полза.
Следователно предявеният иск се явява неоснователен и като такъв следва да бъде
отхвърлен.
С оглед извода за неоснователност на исковата претенция и на основание чл. 78 ал. 3
от ГПК, в полза на ответното дружество следва да бъдат присъдени направените по делото
разноски за заплащане на адвокатско възнаграждение за един адвокат в размер на 1 560 лв.
Водим от горното и на основание чл. 235 от ГПК, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от Е. Е. И., ЕГН **********, със съдебен адрес .., против ..,
ЕИК .., със седалище и адрес на управление .., представлявано от И.М. иск за осъждане на
ответното дружество да заплати на ищцата сумата от 10 000 лв. (десет хиляди лева),
представляваща подлежаща на възстановяване сума, платена като „стоп-капаро“ по Договор
за стоп-капаро от 20.05.2022 г., ведно със законна лихва върху главницата от датата на
подаване на исковата молба - 03.10.2022 г., до окончателното плащане на сумата.
ОСЪЖДА Е. Е. И., ЕГН **********, със съдебен адрес .., да заплати на .., ЕИК .., със
седалище и адрес на управление .., представлявано от И.М. сумата от 1 560 лв. (хиляда
петстотин и шестдесет лева), представляваща направени от ищцата разноски за заплащане
на държавна такса в първоинстанционното производство.
Решението подлежи на обжалване с въззивна жалба, подадена чрез Софийски районен
съд до Софийски градски съд в двуседмичен срок, считано от датата на връчването му на
страните по делото.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
6