№ 1424
гр. Благоевград, 16.12.2024 г.
ОКРЪЖЕН СЪД – БЛАГОЕВГРАД, ЧЕТВЪРТИ ВЪЗЗИВЕН
ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в закрито заседание на шестнадесети декември
през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател:Николай Грънчаров
Членове:Владимир Ковачев
Атанас Иванов
като разгледа докладваното от Атанас Иванов Въззивно гражданско дело №
20241200501313 по описа за 2024 година
и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е въззивно и е образувано по жалба, подадена от З. С.
Е., ЕГН **********, срещу решение № 288/ 04.09.2024 г., постановено по
гражданско дело № 753/ 2022 г. на Pайонен съд – Разлог, с което допуснато на
основание чл. 33, ал. 2 от ЗС, по иска, предявен от Т. М. К., ЕГН **********, с
постоянен адрес в гр. Якоруда, ул. „***“ №1 срещу З. С. Е., ЕГН **********, с
адрес в гр. Якоруда, ул. „***“ №1 и А. М. Ч., ЕГН **********, с адрес в
с.Кралев дол, общ.Перник, ул. „***“ №20, ищецът Т. М. К., ЕГН **********
да изкупи правото на собственост върху ½ от УПИ II, пл.№ 1068 в квартал 70
по плана на гр. Якоруда, с площ от 408,70 кв.метра, ведно с първи жилищен
етаж със застроена площ от 80,00 кв.метра от двуетажна жилищна сграда,
ведно с ½ идеални части от общите части на къщата, тавана и мазето, при
условията, договорени на 02.03.2022 г. от продавача Реджеп Джемалов Крачов,
бивш жител на гр.Якоруда, притежавал ЕГН **********, починал на
04.04.2022г. (с единствен наследник А. М. Ч., ЕГН **********) и З. С. Е., ЕГН
**********, в качеството на купувач, обективирани в нотариален акт за
продажба на недвижим имот № 110, том I, дело 101 от 2022г. на нотариус с
район на действие – Районен съд – Разлог, вписан в Служба по вписванията –
Разлог с №184, том трети, дело №468 от 2022г., ПРИ УСЛОВИЕ, че в
едномесечен срок от влизане на настоящото съдебно решение в законна сила
1
ищецът Т. М. К., ЕГН ********** заплати на единствения наследник на
Реджеп Джемалов Крачов – А. М. Ч., сумата от 6599,55 лв. (шест хиляди
петстотин деветдесет и девет лева и петдесет и пет стотинки), като е указано
на Т. М. К., ЕГН **********, с постоянен адрес в гр. Якоруда, ул. „***“ №1, че
ако не заплати дължимата сума в едномесечен срок от влизането на решението
в сила, настоящото решение се счита обезсилено по право, както и са
присъдени разноски по делото, с искане за неговата отмяна и отхвърляне на
предявения иск.
Навежда се възражение, че съдебното решение е неправилно и
незаконосъобразно, постановено при нарушение на материалният закон и на
процесуалните правила. Поддържа се, че исковата претенция е неоснователна,
тъй като процесното жилище е самостоятелно жилище и не е налице
съсобственост.
Поддържа се, че предявеният иск е неоснователен, тъй като този иск не
се прилага при етажната собственост, а само при наличие на съсобственост.
Сочи се, че ако има кадастър в град Якоруда, то по кадастралната карта двата
жилищни етажа щели да бъдат описани като самостоятелни обекти в сграда.
От представените нотариални актове, е видно че това са два самостоятелни
имота в режим на етажна собственост и не е налице съсобственост.
Поддържа се, че ако се приеме обратното, то във всеки един блок бе се
създало условие да се изпращат покани до всички собственици на отделните
апартаменти, което е абсолютно алогично. В общият парцел има една
жилищна сграда с два отделни апартамента - самостоятелни обекти в сграда,
има и още две сгради в парцела - жилище и търговски обект. Прави се довод,
че са налице цели четири самостоятелни обекта в парцела. След като има два
жилищни етажа и една самостоятелна жилищна сграда, в парцелът, чийто
собственик е дъщерята на ищецът и ищецът, видно от данъчната оценка
представена от ищеца. Това означавало, че в парцела има четири
самостоятелни обекта, които се обслужват от парцела и той губил своят
самостоятелен характер, тъй като вече е с обслужващ характер на
съществуващите сгради. Тези съществуващи сгради са самостоятелни обекти и
са предмет на разпоредителни сделки с отделни собственици, които нямат
задължението да канят съсобственикът на парцела да изкупи техните
самостоятелни обекти.
2
Поддържа се, че поради липса на съсобственост, липсва и правен
интерес от водене на настоящето дело, тъй като е налице само и единствено
съсобственост на парцела, но поради липсата на самостоятелен характер,
поради наличие на няколко постройки и изгубил своят самостоятелен
характер, парцелът не може да бъде предмет дори на дело за делба, тъй като
той има само и единствено обслужващ характер на три постройки в него и на
три собственици на различни сомостоятелни обекти.
Прави се довод, че в УПИ II -1068, в кв. 80 по плана на град Якоруда е
възникнала етажна собственост, при която построените в него сгради и/или
обекти в сградите, имат различен собственик, а мястото е обща част и към
всяка сграда и/или обект се припадат съответни идеални части от мястото.
Също така има и две сгради в този парцел, които са собственост на ищеца и на
нейната дъщеря. Навежда се, че при прехвърляне на съответните идеални
части от мястото на собственик на отделни обекти/сгради, построени в него,
право на изкупуване не възниква, в който смисъл е и трайната практика на
ВКС - решение № 101 от 11.02.2009 г. на ВКС по го. д. № 461/2008 r., IV г. о.,
решение № 858 от 23.12.2009 г. на ВКС по гр. д. № 3069/2008 г„ / г. о„
решение № 978 от 13.01.2010 г. на ВКС по гр. л. № 2413/2008 г„ / г, о„
решение № 466104.12.2020 г. по гр.л. № 2459/2020 г. на ВКС, I ГО.
Поддържа се, че не съществува съсобственост, която да определя
приложението на чл. 33 от ЗС в настоящият случай. Установило се по
безспорен начин,че само и единствено съсобствен е парцелът, но той
обслужва няколко самостоятелни сгради и няма самостоятелен характер - не
може да остане в изключителна собственост на един дори и при дело за делба.
На един от двамата съсобственика може да остане само лично при съгласие и
прехвърляне доброволно от страна на един съсобственик.
Оспорват се изводите на съда относно факта , че след парцела няма
статут на обща част, той има обслужваща функция тъй като е загубил своят
самостоятелен характер и обслужва всички сгради, построени в него. Този
факт е безспорен и не променя характера на самостоятелният жилищен етаж
по никакъв начин.
Поддържа се, че съгласно чл. 38 от Закона за собствеността при сгради, в
които етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици, общи
на всички собственици са: земята, върху която е построена сградата; дворът;
3
основите; външните стени; вътрешните разделителни стени между отделните
части; вътрешните носещи стени; колоните; трегерите; плочите; гредоредите;
стълбите; площадките; покривите; стените между таванските и избените
помещения на отделните собственици; комините; външните входни врати на
сградата и вратите към общи тавански и избени помещения; главните линии
на всички видове инсталации и централните им уредби; асансьорите;
водосточните тръби; жилището на портиера и всичко друго, което по
естеството си или по предназначение служи за общо ползване. Навежда се, че
общите части следва да бъдат всичко, което не е идеална част или още по-
накратко казано - всяка част на сградата, осигурява достъпа на всяко лице до
неговите идеални части. Общите части биват два вида: Общи части в сграда
по естество - стълбище, площадки, асансьор, покрив, комини, стени,
водосточни тръби и др. и Общи части по предназначение - Това са
допълнителни общи части, които дават допълнителни удобства на живущите -
двор, градина, партер и др.
Сочи се, че извън тези части в настоящия случай е налице абсолютна
индивидуална собственост на етажа на въззивника, както и етажа на ищеца,
всичко останало е сьсобствено и представлява общи части от сграда и идеални
части както и дворното място, което е с обслужващ характер.
Поддържа се, че предявеният иск по чл. 33 от ЗС Е НЕДОПУСТИМ
ПОРАДИ ПРОПУСНАТ ПРЕКЛУЗИВЕН СРОК. Срокът от 2 месеца и
преклузивен и законодателят не е предвидял възможност за се предявявя от
узнаването, тъй като всеки един ищец би злоупотребил с предявяване на този
иск ако можеше по всяко едно време да доказва със свидетелки показания как
е разбрал някога, а не в двумесечният срок. Практиката е категорична в тази
насока и този иск може да бъде предявен само и единствено в двумесечен
срок от продажбата на имота. Договорът за покупко - продажба на недвижим
имот е подписан на 02.03.2022г. и срокът да бъде предявен този иск е изтекъл
на 02.05.2022 г. Сочи се, че въпросът за началото на срока по чл. 33, ал. 2 ЗС -
за съществуването или не на потестативното материално право на изкупуване
е такъв по съществото на правния спор, поради което обуславя
основателността, а не допустимостта на иска. В този смисъл е приложеното по
делото Определение № 329 от 06.10.2008 г. по ч. гр. д № 1543/2008 г. на IV г.
о. на ВКС.
4
Поддържа се, че след като е установен люментът на фактическо
узнаване за промяна на собственика на претенлиранота за изкупуване
идеална част от съсобствеността, то от този момент е възникнало
потестативното право и тече срокът за неговото прелявяване в съда. Това е
моментът, от който обективно за съсобственика, претенлиращ изкупуване
по чл. 33 ЗС, съществува възможност да узнае и всички условия на сключения
логовор за покупко-пролажба, тъй като послелният е от категорията на
слелките, поллежащи на вписване, а самото вписване има оповестително
лействие (Решение № 1 /23.01.2009 г. по гр. д. № 5355/2007 г. на ВКС, 11-ро г.
о.). Сочи се, че договорът за покупко-продажба на недвижим имот е подписан
на 02.03.2022 г. и срокът да бъде предявен този иск е изтекъл на 02.05.2022 г.
Изводите на първоинстанционният съд са изключително оскъдни, и
повърхностни, едностранчиво съдът е обсъдил само и единствено момента на
узнаване, но липсва обосновка относно възражението, че жилищния етаж на
въззивника-ответник е съсобствен на ищеца.
Прави се искане пред въззивният съд за отмяна на решение № 288/
04.09.2024 г., постановено по гражданско дело № 753/ 2022 г. на Pайонен съд –
Разлог, като съдът да отхвърли иска.
Прави искане за разноски в настоящето производство.
Във въззивната жалба не се правят искания за събиране на нови
доказателства при въззивната проверка.
В срока по чл. 263, ал. 1 от ГПК, е постъпил отговор по въззивната
жалба от въззиваемата страна. Поддържа се, че решението на първата
инстанция е правилно и законосъобразно, постановено при правилно
приложение на материалния и процесуалния закон.
Сочи се, че е неоснователно възражението във въззивната жалба, за
самостоятелност на жилищния етаж и липса на съсобственост.
Сочи се, че PC - Разлог правилно е изложил в своите мотиви, че в случая
не се спори между страните и се установило по безспорен начин от
представените по делото писмени доказателства, че ищеца е единствен
наследник на Дж.М.К., в качеството й на негова майка, като Дж.К. е признат
за собственик, видно от нот. акт от 15.05.2013 г., на 1/2 от У ПИ парцел II, с пл.
№ 1068 , попадащ в , кв.70 по плана на гр. Якоруда, с площ от 408,70 кв.м.,
ведно с ВТОРИ ЖИЛИЩЕН ЕТАЖ, със застроена площ от 80 кв.м. от
5
двуетажна жилищна сграда, намираща се в имота.
Тъй като Дж.К. е придобил имота въз основа на изпълнен фактически
състав на придобивната давност, същият е придобил собствеността на
първично придобивно основание, поради което предходни разпореждания с
тази част от имота са неотносими към спора. Прави се довод, че към момента
на атакуваната сделка от 2022 г. ищецът - Т. К., притежава качеството на
съсобственик, тъй като е единствен наследник от втори ред на праводателя си.
От друга страна, в парцела са налице няколко сгради, които са
изключителна собственост на няколко лица. Както се посочи и по-горе, А. е
едноличен собственик на масивна сграда - търговски обект, находящ се в
парцела. Налице е съсобственост между Т. К. и А. Н. /по мъж/ и на едноетажна
масивна жилищна сграда, построена в дъното на УПИ парцел II, с пл. Nq 1068,
попадащ в кв.70, по плана на гр. Якоруда.
Правилно, много подробно и мотивирано PC - Разлог изложил и
съображения относно дворното място, а именно: Съгласно Решение №124 от
20.10.2014 г. на ВКС по гр. д. №2054/2014 г., II г. о., дворното място
представлява обща част по естеството си по смисъла на чл.38, ал. 1 от ЗС, само
в случай че е налице пълна идентичност между етажните собственици и
собствениците на земята. Когато в дворното място съществува и сграда в
режим на индивидуална собственост, независимо дали нейният притежател е
етажен собственик или не, специалните правила по управлението, ползването
и разпореждането със земята като обща част не могат да намерят приложение,
тъй като мястото обслужва не само сградата в режим на етажна собственост,
но и друг обект, чийто собственик не може да бъде подчинен на този режим
при незачитане на правата му. Дворното място няма да има статут на обща
част и когато в него е построена сграда в режим на етажна собственост, но не
всички собственици на самостоятелни обекти притежават идеални части от
дворното място, а наред с това право на собственост върху идеалните части от
дворното място притежава и лице, което няма вещни права върху
самостоятелен обект в сградата.
Въз основа на това, PC - Разлог правилно е стигнал до извода, че за
процесното дворно място следва да се прилагат общите правила на ЗС, в това
число и разпоредбите на чл. 33 ЗС.
Поддържа се, че така изложените основания във въззивната жалба за
6
отмяна на Решение № 288 от 04.09.2024г. на PC Разлог, са напълно
неоснователни.
Поддържа се, че съдът изцяло законосъобразно е преценил, че сградата
НЕ е със самостоятелни обекти в ЕТАЖНА СЪСОБСТВЕНОСТ, доколкото
сградата е съсобствена с един единствен вход, с общо стълбище, с общи части.
Тук не са налице отделни обекти, а един общ, който е съсобствен между двама
съсобственици. Тези обстоятелства били доказани от свидетелите и на двете
страни, за което има данни и във всички писмени доказателства (актове за
собственост и скица).
Факта, че в имота има други самостоятелни обекти, които са собственост
на един собственик не променя съсобствеността на сградата, която
категорично не може да се приеме за сграда със самостоятелни обекти (етаж),
като прави довод въззиваемия, че и практиката на ВКС е именно такава.
Жилището е съсобствено - така е било изградено и не се е променило нищо от
периода на изграждането му до настоящият момент. Налице е двуетажна
масивна жилищна сграда, която принадлежи на двама съсобственици.
Оспорва се възражението за неправилно приложен материален закон,
тъй като съдът правилно е преценил, че за успешното провеждане на иска по
чл. 33, ал.2 от ЗС, е необходимо да се установят следните материалноправни
предпоставки: да е налице съпритежание на правото на собственост в/у
недвижим имот и съсобственикът да е продал своята част от недвижимия имот
на трето (външно за съсобствеността) лице, без да е предложил на другите
съсобственици тази част при условия, при каквито е договарял с третото лице.
С правото по чл. 33 от ЗС, разполага само лице, имащо качеството
съсобственик, поради което и на първо място ищеца следва да докаже чрез
пряко и пълно доказване, че е била съсобственик заедно с продавача на
продадения с договора от 2022 г. имот, както и че имотът е съсобствен.
Навежда се, че за въззиваемия-ищец са налице описаните факти, които
се доказали по категоричен начин. Жилището е съсобствено - така е било
изградено и не се е променило нищо от периода на изграждането му до
настоящият момент.
Оспорва се твърдението във въззивната жалба, че въззиваемия-ищец е
пропуснала законоустановения срок за предявяване на иск по чл. 33 от ЗС.
Оспорва като неоснователни твърденията, че ищцата е узнала за
7
съсобствените си права от дъщеря си А. М. К., тъй като тя се е снабдила с
препис от нотариалния акт, с който е извършена сделката на 21.04.2022 г., като
също така в подадената въззивна жалба се твърди, че тъй като сделката била
вписана в Агенция по вписванията и това вписване има оповестително
действие, се счита че ищцата е уведомена за сделката.
Навежда се, че вписването има оповестително действие, но в този
случай това твърдение се явява неоснователно. Тъй като меродавен за
началото на срока по чл. 33, ал. 2 от ЗС е моментът, в който съсобственикът
фактически е узнал за разпоредителната сделка, а не кога е била вписана.
Аргументът е, че при липса на отправено предложение се предполага
незнание от съсобственика, тъй като не е страна по договора и не е длъжен
сам да следи дали не е налице разпореждане в полза на трето лице. В тази
насока е и изложеното в мотивите на Решението на PC - Разлог. В конкретният
случай, срокът за предявяване на иска за изкупуване и реализиране по съдебен
ред на потестативното си субективно право тече от датата на продажба, ако
съсобственикът не е предложил писмено на останалите съсобственици да
изкупят дела му, тоест ако те не знаят за извършената продажба, този
срок тече от момента на узнаване на сделката.
Прави искане за разноски в настоящето производство.
Въззивната жалба е подадена в срока по чл. 259, ал. 1 от ГПК и отговаря
на изискванията на чл. 260 и чл. 261 от ГПК, поради което е процесуално
допустимо.
Предвид , че както във въззивната жалба, така и в писмени отговор по
нея от страните не се правят искания за събиране на нови доказателства, както
и въззивната инстанция не констатира необходимостта от събиране на такива
във връзка защита на интересите на лица или за приложение на императивна
правна норма, за които следва да следи служебно, не са налице, поради което
делото следва да се насрочи за разглеждане в открито съдебно заседание.
Водим от горното и на основание чл. 267 и сл. от ГПК, Окръжен съд -
Благоевград
ОПРЕДЕЛИ:
НАСРОЧВА в. гражданско дело № 1313/ 2024 г. по описа на ОС -
8
Благоевград в открито съдебно заседание за 30.01.2025 г. от 09.00 часа, за
която дата да се призоват страните.
Съдът приканва страните към спогодба, както и указва на
последните, че има и друг способ за разрешаване на спора- медиацията,
която според Закона за медиацията е доброволна и поверителна
процедура за извънсъдебно разрешаване на спорове, при която трето
лице- медиатор, подпомага спорещите страни да постигнат споразумение.
Определението не подлежи на обжалване.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
9