№ 12274
гр. София, 20.09.2022 г.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 162 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесети септември през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:РУМЯНА З. ЗАПРЯНОВА
при участието на секретаря АНЕЛИЯ Н. ГЕОРГИЕВА
Сложи за разглеждане докладваното от РУМЯНА З. ЗАПРЯНОВА
Гражданско дело № 20211110154336 по описа за 2021 година.
На именното повикване в 16:40 часа се явиха:
ИЩЕЦЪТ С. М. С. – редовно призован, не се явява, представлява се от адв.
Х. с пълномощно по делото.
ОТВЕТНИКЪТ ... – редовно призован, представлява се от адв. Г. с
пълномощно по делото.
Страните /поотделно/: Да се даде ход на делото.
СЪДЪТ като счете, че не са налице процесуални пречки и с оглед
редовната процедура по призоваването на страните,
ОПРЕДЕЛИ:
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО
УВЕДОМЯВА процесуалните представители на страните, че на
основание чл. 150, ал. 3 от ГПК за заседанието се провежда звукозапис.
СЪДЪТ, на основание чл. 143 от ГПК, ДАВА ВЪЗМОЖНОСТ на
страните да изразят становище по исковата молба и депозирания отговор.
1
АДВ. Х.: Поддържам исковата молба. Оспорвам отговора на исковата
молба. Представям молба-становище с копие за ответната страна, във връзка
с оспорване твърденията на ответника. Оспорванията са досежно
твърденията, че доверителката ми не е имала готовност с финансиране при
сключването на предварителния договор. Представена е имейл
кореспонденция между нея и посочения посредник, като лице за контакт ... и
същевременно са представени доказателства за документите, които от датата
на сключване на договора до месец март 2019 г. са представени от ответника
към банката кредитор за отпускане на ипотечен кредит за финансиране на
покупка на имота. Отделно от това представям и справка, от която е видно, че
посочения в чл.5 от договора нотариус и адреса на който страните трябва да
се явят за сключване на окончателен договор са съвсем различни, тоест
мястото на сключване на сделката не е определено. Посочения в договора
адрес е на нотариус Х.В., а същевременно е отбелязан като нотариус М.Г.,
която се намира на (АДРЕС). Между страните не съставен и констативен
протокол за явяване в изпълнение на задълженията, съответно за
констатиране неизпълнението им по смисъла на чл.7 от предварителния
договор. Твърденията са, че правната връзка е продължила, предварителния
договор не е прекратяван от ответната страна, няма изявление за развалянето
му от продавача, същевременно няма спор, че доверителката ми е предала
капаро, явяващо се част от продажната цена и след като е продаден имота на
трети лица, с настоящата искова молба тя упражнява валидно правото си да
развали този договор. Противопоставям се на искането на ответната страна за
допускане на двама свидетели за събиране на гласни доказателства.
Обстоятелствата, за които ще бъдат допуснати не са посочени в отговора на
исковата молба и още повече, касае се за задължения, които са установени с
писмен акт и чието изменение би следвало да става също по същия ред за
договор, който същевременно е на стойност над 5000 лева. Нямам възражения
по доклада.
АДВ.Г.: Оспорвам предявения иск. Поддържам подадения отговор.
Поддържам направените с него доказателствени искания. Поддържам
уточненията, които съм направил във връзка с доказателственото искане за
свидетели с нарочна молба. Нямам възражения по доклада. Във връзка с днес
2
представените доказателства, моля да ми бъде предоставена възможност да се
запозная със същите. Относно възражението за допустимост на свидетелите, с
нито един от двамата свидетели не искаме да установяваме обстоятелства
установени с писмен акт. Видно от молбата, посочено е, че ще бъде доказвано
от една страна налице ли са отправяни от ищцата многократно искания от
доверителя ми за удължаване срока на договора, а с другия свидетел дали са
съществували разговори за промяната на уговорената в договора цена, а не за
уговаряне на цена по договора.
АДВ. Х.: Считам тези искания за правно ирелевантни. Имаме изходяща
кореспонденция от ответника, която представих днес, където се изразява
готовност за удължаване срока на договора и то е след изтичане на посочения
в чл. 4 от същия, срок за представяне на необходимите документи. Има и
изпратен анекс от ответника, така че тези обстоятелства намирам, че се
установяват с писмен документ.
АДВ.Г.: Няма как да взема отношение по този въпрос, тъй като днес се
запознавам с тези доказателства и незнам дали същите са истински и дали
произхождат от доверителя ми.
АДВ. Х.: Ако прецените, че следва да бъдат допуснати гласни
доказателства за насрещно доказване да бъдат допуснати такива и на
доверителката ми. Не даваме съгласие за събиране на гласни доказателства,
не са налице предпоставки, няма констативни протоколи, няма изходящо
писмо за разваляне на същия. В случая страните са във валидна правна
връзка, като доверителката ми е развалила този договор, а съответно и преди
това след като предмета е продаден.
АДВ.Г.: Всичко, което излага колегата са твърдения, а не са установени
обстоятелства за да се приемат като такива и на тази база да се преценява
дали да се допускат или не свидетели. Все пак излагаме твърдения, които
желаем да докажеч. За да взема становище по писмените доказателства е
необходимо да разговарям с представител на клиента ми. Държа становище
3
по писмените доказателства да взема в следващо съдебно заседание.
На основание чл. 145, СЪДЪТ ОБЯВЯВА ОКОНЧАТЕЛНИЯ
ДОКЛАД ПО ДЕЛОТО, идентичен с проекта за доклад в определението по
чл. 140 от ГПК, а именно:
1. Обстоятелства, от които произтичат претендираните от ищцата права:
а) на 04.07.2018 г. между страните бил сключен предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот, изграден в груб строеж и извършване
на СМР до снабдяване на сграда с акт образец 16 и въвеждането й в
експлоатация, по силата на който ответното дружество, като продавач, се
задължава да продаде и прехвърли по нотариален ред на ищцата, като
купувач, собствеността на следния свой недвижим имот, изграден в груб
строеж, а именно: (АДРЕС); б) ищцата е заплатила на ответника с платежно
нареждане от 06.07.2018 г. сумата от 13398 лв., представляваща левовата
равностойност на 6850 евро като задатък, служеща и като първа вноска по
процесния договор; в) остатъкът от продажната цена бил уговорен да бъде
заплатен от ищцата чрез одобрен жилищен заем от банката кредитор, като
ответното дружество се задължило да въведе в експлоатация сградата в срок
до 30.01.2019 г.; г) на ищцата бил отпуснат заем по силата на Договор за
банков ипотечен кредит с пълна отговорност на физическо лице №
652/0073/86806369 от 26.03.2019 г. за заплащане стойността на имота,
изграден на степен груб строеж и стойността на допълнителните СМР; д)
поради забава за въвеждане в експлоатация на сградата (30.01.2019 г.)
ответното дружество било предложило имотът да бъде прехвърлен по
нотариален ред на 30.03.2019 г., а сградата да бъде въведена в експлоатация
до 30.10.2019 г., като страните не подписали анекс, уреждащ посочените
промени; е) ответникът прехвърлил процесния имот- предмет на
предварителния договор, на трето лице, като продажбата била обективирана в
Нотариален акт за продажба на недвижими имоти ...
2. Обстоятелства, от които произтичат възраженията на ответника: а)
крайният срок за сключване на окончателния договор бил 20.08.2018 г., като
страните били уговорили окончателното плащане на сумата да бъде след
вписването на нотариалния акт за покупкопродажба, вписване на ипотека в
полза на банката- кредитор и представяне на удостоверение за вещни
4
тежести; б) до 20.08.2018 г. ищцата не е получила финансиране от страна на
банката и същата била сключила договор за ипотечен кредит едва на
26.03.2019 г., с оглед което поведението на ищцата била причина за
несключване на окончателния договор между страните; в) ищцата е искала
многократно да бъде удължен срокът на договора, тъй като не е могла да
намери финансиране; г) ищцата не се е явила да подпише с ответника
окончателния договор, с оглед което се явявала неизправна страна по
договора; д) до 20.07.2018 г. ищцата не е преговаряла с никоя банка за
сключване на кредит, съответно не е поискала документите, тъй като не е
имало на кого да ги представи ответникът.
3. Правната квалификация: предявен е осъдителен иск: чл. 55, ал. 1, пр.
3 вр. чл. 87 ал. 1 ЗЗД.
4. Правната квалификация на насрещните права и възраженията на
ответника: чл. 93, ал. 2, предл. I ЗЗД.
5. В тежест на ищцата е да установи плащане на посочената сума в
полза на ответника и основанията за разваляне на предварителния договор за
покупко – продажба на недвижим имот – неизпълнение на задължението на
продавача прехвърляне на имота в уговорения срок и уведомление до
ответника - продавач от ищцата, че разваля договора.
6. В тежест на ответника е да докаже основанието да я задържи
капарото (задатъка), т.е. наличие на съществуваща помежду им договорна
връзка, по която ответното дружество е изправната страна и неизпълнение в
срок на задължението на ищцата да сключи окончателен договор.
7. Ищцата и ответникът не признават права, претендирани от другата
страна.
8. Между страните е безспорно, че: на 04.07.2018 г. между страните бил
сключен Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот,
изграден в груб строеж и извършване на СМР до снабдяване на сграда с акт
образец 16 и въвеждането й в експлоатация по силата на който ответното
дружество, като продавач, се задължава да продаде и прехвърли по
нотариален ред на ищцата, като купувач, собствеността на следния свой
недвижим имот, изграден в груб строеж, а именно: (АДРЕС); ищцата е
заплатила на ответника с платежно нареждане от 06.07.2018 г. сумата от
5
13398 лв., представляваща левовата равностойност на 6850 евро като задатък,
служеща и като първа вноска по процесния договор.
По направените доказателствени искания СЪДЪТ ДОКЛАДВА молбата
на ответника, в която конкретизира обстоятелствата, които желае да
установява с писмени свидетелски показания, а именно отправените от
ищцата до ответника многократни искания за удължаване на срока за
сключване на окончателен договор и причините за това, и наличието или
липсата на разговори относно промяна на уговорената в договора цена.
По отношение на искането за приемане като писмени доказателства на
представените в днешното съдебно заседание документи, СЪДЪТ намира, че
следва да се даде възможност на ответника да изрази становище по същите в
следващото открито съдебно заседание, включително като продължи срока за
оспорване на автентичността и/или съдържанието на документите.
По отношение на искането за събиране на гласни доказателства, СЪДЪТ
намира за основателни доводите на ищцовата страна за недопустимост на
свидетелски показания, с оглед приложението на разпоредбата на чл.164,
ал.1, т.5 във връз. ал.2 ГПК. И двете групи обстоятелства посочени от
ответника по съществото си касаят изменение на писмено съглашение, а
именно предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот от
04.07.2018 г. В едната част се касае за изменение на срока за сключване на
окончателен договор, а в другата част за изменение на цена. В този смисъл и
за да бъдат допустими свидетелските показания трябва да е налице изричното
съгласие на другата страна, каквото категорично не бе дадено в днешното
съдебно заседание. Ето защо и извън хипотезата на разпоредбата на чл.194,
ал.1 ГПК, свидетелски показания са недопустими.
Водим от горното
СЪДЪТ
ОПРЕДЕЛИ:
ДАВА ВЪЗМОЖНОСТ на ответника да изрази становище по
писмените доказателства представени в днешното съдебно заседание от
ищцата, в срок до следващото открито съдебно заседание, в който срок
продължава и срока за оспорване на автентичността и/или съдържанието на
6
документите по реда на чл.193 ГПК.
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ ответното искане за разпит на свидетели
за установяване на следните обстоятелства, които по съществото си касаят
изменение на писмено съглашение, а именно предварителния договор за
покупко-продажба на недвижим имот от 04.07.2018 г. В едната част се касае
за изменение на срока за сключване на окончателен договор, а в другата част
за изменение на цена.
АДВ.Г.: Видно от молбата ми съм поискал да се установи факта дали
ищцата е отправила искане за продължаване срока на договора, а не че срока
на договора е продължен и провеждани разговори относно промяната на
цената, а не че цената е променена.
Страните /поотделно/: Моля да ми бъде изпратен препис от протокола
от днешното съдебно заседание на имейл.
С оглед произнасяне по приемането на писмените доказателства, делото
следва да бъде отложено за друга дата, поради което
СЪДЪТ
ОПРЕДЕЛИ:
ОТЛАГА И НАСРОЧВА делото за 18.10.2022 г. от 14,15 ч., за когато
страните са редовно уведомени чрез пълномощниците им.
Протоколът се изготви под диктовката на председателя на съдебния
състав и въз основа на направен звукозапис в съдебно заседание, приключило
в 16,57 часа.
Съдът обяви на страните, че на основание чл.150, ал.2 от ГПК
протоколът ще им бъде предоставен на разположение в тридневен срок,
считано от датата на провеждане на съдебното заседание, както и
възможността на всяка от страните да иска неговото допълване и
поправяне в едноседмичен срок от датата на предоставяне на протокола, до
изтичането на който срок ще бъде съхраняван звукозаписа от съдебното
7
заседание, съобразно разпоредбата на чл. 151, ал. 1 и ал. 2 от ГПК.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
Секретар: _______________________
8