Решение по дело №225/2019 на Окръжен съд - Бургас

Р   Е  Ш  Е  Н  И  Е

      В ИМЕТО НА НАРОДА  

 

№ ІІІ-          34                                         23.04.2019 год.                                            гр. Бургас

 

Бургаски окръжен съд                                     трети въззивен граждански състав

на втори април                                                 две хиляди и деветнадесета година

в открито заседание в следния състав:

                  

                                                     ПРЕДСЕДАТЕЛ : РОСЕН ПАРАШКЕВОВ

ЧЛЕНОВЕ :  КАЛИНА ПЕНЕВА                                       

КРЕМЕНА ЛАЗАРОВА

 

секретар Жанета Граматикова

като разгледа докладваното от съдия Калина Пенева

в.гр.дело номер 225 по описа за 2019 година ,

за да се произнесе, взе предвид следното:

 

Производството е по чл.258 и сл. от ГПК.

С решение № 1670/30.07.2018 год. по гр.д. № 5756/2017 год. по описа на Бургаския районен съд е отхвърлен иска на М. К. Г. с ЕГН: **********, със съдебен адрес: гр. Бургас, ул.“Адам Мицкевич“ № 3, ет.1, чрез адв. Л.Цветков от БАК, срещу Н.В.Н., с ЕГН: **********, с адрес гр.Б., ул. "Ц. С." № **, с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД, за обявяване за окончателен сключения между страните предварителен договор за учредяване на право на строеж от 16.10.2015г., върху притежавани от ответника Н.В.Н. 1/12 идеална част от недвижим имот с адрес гр. Бургас, ул. Шейново № 110, понастоящем представляващ два имота с идентификатори 07079.615.59 и 07079.615.60 по кадастралната карта на града, срещу придобиване на право на собственост върху самостоятелен обект с площ от 53 кв.м., който следва да бъде построен в сграда в имота.

Срещу решението е подадена въззивна жалба от М. К. Г. с ЕГН: **********, със съдебен адрес: гр. Бургас, ул.“Адам Мицкевич“ № 3, ет.1, чрез процесуален представител адв. Л.Цветков от БАК. В жалбата се твърди, че обжалваното решение е неправилно и необосновано поради противоречие с материалноправни и процесуалноправни разпоредби. Изложени са подробни съображения относно това, че районният съд не е обсъдил доказателствата в тяхната цялост, както и направените от ищеца възражения по писмения отговор на ответната страна, което е довело до неправилни изводи относно липсата на описание на бъдещия обект по договорената насрещна престация. Твърди се, че първоинстанционният съд превратно е тълкувал волята на страните по договора и не е взел предвид последващите подготвителни действия предприети за изпълнението му. Твърди се, че при  постановяване на решението съдът не се е съобразил и с трайно установената съдебна практика относно изискванията за съдържанието на предварителния договор и с конкретните обстоятелства относно липсата на достатъчно писмени данни към момента на сключване на договора за пълно описание на насрещната престация. Твърди се, че подходът на районния съд при обсъждане на идейния проект също е погрешен, че неправилно не са кредитирани свидетелските показания на свидетеля Д.. За тези показания се твърди, че са допустими и е следвало да бъдат взети предвид при изясняване на спорните обстоятелства. Твърди се, че решението е постановено в нарушение на материалния закон- чл.8, ал.2 от ЗЗД, чл.9 от ЗЗД, чл.20 и чл.20а от ЗЗД, както и в противоречие с Постановление 6/1974 год. на ВС, както и че някои от решаващите изводи на районния съд не са мотивирани. Направено е искане за отмяна на обжалваното решение, за постановяване на решение по същество, с което предявеният иск по чл.19 , ал.3 от ЗЗД да бъде уважен и за присъждане на направените по делото разноски.

В дадения срок е постъпил отговор на въззивната жалба от Н.В.Н., чрез процесуален представител адв. Дичко Янев, в който се твърди, че въззивната жалба е неоснователна, а обжалваното решение е правилно и законосъобразно. Изложени са подробни съображения, че решението е постановено в съответствие с релевантните доказателства, а изводът, че насрещната престация не е достатъчно определена е обоснован. Оспорено е твърдението на въззивника, че е налице хипотезата на чл.164, ал.2 от ГПК. Твърди се, че показанията на свидетелите на насрещната страна са недопустими и несъотносими към предмета на спора. Направено е искане за потвърждаване на обжалваното решение.

Въззивната жалба е подадена в срок от легитимирано лице и е ДОПУСТИМА.

С обжалваното решение Бургаският районен съд се е произнесъл по иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД.

В проведеното открито съдебно заседание въззивникът не се е явил, а въззиваемата чрез процесуалния си представител поддържа изразеното становище.

Бургаският районен съд е сезиран с конститутивен иск предявен от ищеца М. К. Г. с ЕГН: **********, със съдебен адрес гр. Бургас, ул.“Адам Мицкевич“ № 3, ет.1, чрез адв. Л.Цветков от БАК, срещу ответницата Н.В.Н., с ЕГН: **********, с адрес: гр.Б., ул. "Ц. С." № **, за обявяване за окончателен на сключен между страните предварителен договор за учредяване на право на строеж от 16.10.2015 год. върху притежаваните от ответницата 1/12 идеална част от недвижим имот с адрес гр. Бургас, ул. „Шейново“ № 110, понастоящем представляващ два имота с идентификатори 07079.615.59 и 07079.615.60 по кадастралната карта на града, срещу придобиване на право на собственост върху самостоятелен обект, който ще бъде построен от ищеца в сграда в имота, с площ от 53 кв.м.

Ищецът твърди, че е изправна страна по предварителния договор, поради което не е обвързан от направеното от ответницата с нотариална покана получена от него през 2017 год. изявление за разваляне на договора. Твърди, че до сключване на окончателен договор не се е стигнало поради неизпълнение на задълженията на ответницата по договора, прави искане за уважаване на предявения иск и за присъждане на разноските по делото.

Ответницата оспорва предявения иск, твърди, че обектът, който следва да получи тя по насрещната престация на ищеца не е достатъчно индивидуализиран, което е пречка за сключване на окончателен договор, евентуално - оспорва твърденията на ищеца за неизпълнение на договора от нейна страна, твърди, че е било налице негово неизпълнение, поради което счита, че с изпратената преди предявяване на иска, през 2017 год.  нотариална покана валидно е развалила договора. Направено е искане за отхвърляне на предявения иск.

Представен е договор от 16.10.2015 год. с наименование „предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот“, сключен между ответницата с посочено качество „прехвърлител“ и ищеца с посочено качество „приобретател“. В договора е посочено, че ответницата се задължава да учреди право на строеж върху 1/12 идеална част от съсобствения между страните подробно описан недвижим имот, находящ се на ул. Шейново № 100, представляващ дворно място с площ от общо 153,50 кв.м. съставляващо част от УПИ ІХ-24,25, кв.144 по ПУП на гр.Бургас, на ищеца или на посочено от него лице, срещу задължението на ищеца да построи изцяло за своя сметка обект, който да стане изключителна собственост на прехвърлителката Н.Н., на площ от 53 кв.м. Посочено е, че при по-голяма площ се дължи доплащане. Посочено е, че прехвърлителката се задължава в деня на изповядване на сделката - не по-късно от 18 месеца от датата на сключване на договора, да представи всички необходими документи за сключване на окончателния договор. Макар и да не е записано изрично задължение за приобретателя, е предвидена санкция в случай, че той не проектира сграда и не предложи обект на прехвърлителката в срок от 18 месеца от датата на сключване на договора. Посочено е , че в този случай тя има право да развали договора, както и да претендира неустойка в размер на 10 000 евро.

Представена е нотариална покана отправена от ответницата до ищеца, връчена му на 19.04.2017 год., с която ответницата е заявила на ищеца, че поради неизвършване на необходимите действия за изготвяне на идеен проект  и неуведомяването и за такъв в предвидения срок, разваля сключения на 16.10.2015 год. предварителен договор.

По делото са представени извлечения от електронна кореспонденция, по повод проектиране на сграда, за която дори да се приеме, че се отнася за възможностите за застрояване на процесния УПИ, в който страните имат съсобственост, не се установи съотносимост по делото, тъй като е водена между трети за спора лица.

По делото е разпитан като свидетел  М. Д. - съсобственик в недвижимия имот заедно с ответницата, ищеца и други лица, който сочи, че е присъствал при подписване на процесния договор между страните. Ответницата желаела да и остане собственост в обезщетение и не искала да продава нейната част. Свидетелят сочи, че като съсобственик има интерес сградата да се реализира, поради което е свързал ищеца с архитекта П. за разработване на идеен проект. Твърди, че било извършено уточнение между ищеца и ответницата за конкретен апартамент, като М. дори бил съгласен да и даде бонус, но комуникацията между страните се затруднила поради възникнали проблеми на ищеца с бащата на ответницата по повод на сключен предварителен договор за продажбата на частта на бащата от имота. След това ответницата не оказвала съдействие за придвижване на идейните проекти, като изпратила покана на ищеца, че разваля договора.

При изложената по-горе фактическа обстановка, настоящият съд напълно споделя изводите на районния съд относно липсата на определяемост в достатъчна степен на престацията на ищеца по процесния предварителен договор, което препятства възможността за обявяването на договора за окончателен, поради което е безпредметно обсъждането на другия спорен въпрос, а именно – развален ли е предварителният договор или не.

Нарушено е изискването на чл.19, ал.2 от ЗЗД предварителният договор да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор. По процесния предварителен договор насрещната престация дължима от страна на ищеца включва два елемента – задължение за построяване на обект и придобиване на собствеността върху този обект от ответницата, което от своя страна предполага взаимно учредяване или прехвърляне на вещни права между съсобственици на терена, в който ще бъде извършено строителството. В случая е предвидено при сключване на окончателния договор да бъде постигнат транслативен ефект по двустранно прехвърляне на вещни права, поради което точната индивидуализация на всеки един от обектите предмет на двете насрещни престации е съществено условие на окончателния договор. Пречки за сключване на окончателен договор е на първо място обстоятелството, че обектът, който ще бъде построен от ищеца и придобит от ответницата не е индивидуализиран. По никакъв начин в договора не е описана и постройката, в която този обект ще се намира. Тъй като задължението за строителство е уговорено като насрещно задължение за прехвърляне на вещни права е необходима конкретизация и на тази част от престацията, като е следвало да бъдат определени и условията при които се поема задължението за извършване на строителството, каквито също не са посочени в процесния предварителен договор. В случая съдът, който е задължен да извърши проверката по чл.363 от ГПК е в невъзможност да прецени и друг съществен елемент – дали към настоящия момент ищецът притежава съответните вещни права по отношение на обекта, за който е поел задължение след построяването му да се разпореди в полза на ответницата.

Показанията на ангажирания от ищеца свидетел Д. само подкрепят извода на съда, че престацията уговорена по предварителния договор като задължение за ищеца не е била индивидуализирана към момента на сключването му. Дори посоченият в договора единствен индивидуализиращ признак – площта на обекта от 53 кв.м. е поставена под условие при допълнително договаряне, каквото свидетелят сочи, че е било проведено, но по делото няма данни съгласието между страните за придобиване от страна на ответницата на конкретен обект да е обективирано в изискуемата по чл.19, ал.1 от ЗЗД форма за действителност.

Предвид горното настоящият съд намира, че представеният предварителен договор не отговаря на изискванията на чл.19, ал.2 от ЗЗД и въз основа на него не би могъл да се сключи окончателен договор с целения от ищеца ефект.

На базата на горния извод и по съображенията изложени от районния съд в мотивите към обжалваното решение, към които настоящият съд на осн. чл.272 от ГПК препраща, следва да се счете, че предявеният иск е неоснователен и той следва да бъде отхвърлен.

Обжалваното решение е валидно, допустимо и правилно, поради което следва да бъде потвърдено.

Съгласно ЗПП възнаграждението на назначения по този закон процесуален представител на ответницата се изплаща от НБПП, а не от съда, поради което искането за присъждането му от съда в полза на адвоката е неоснователно.

В случая цената на предявения облигационен иск, предвид представената по делото данъчна оценка, е под 5000 лв., поради което съгласно чл.280, ал.3, т.1 от ГПК въззивното решение не подлежи на касационно обжалване.

    Мотивиран от горното и на осн. чл.270, ал.3 от ГПК , Бургаският окръжен съд ,

 

 

                                       Р         Е        Ш      И   :

 

 

ПОТВЪРЖДАВА решение № 1670/30.07.2018 год. по гр.д. № 5756/2017 год. по описа на Бургаския районен съд.

Решението е окончателно и не подлежи на обжалване.

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ :                          ЧЛЕНОВЕ : 1.                   

 

 

       2.