№ 13608
гр. София, 09.07.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 175 СЪСТАВ, в публично заседание на
девети април през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател:ПЕТЪР ИВ. МИНЧЕВ
при участието на секретаря АЛЕКСАНДРА В. ТОДОРОВА
като разгледа докладваното от ПЕТЪР ИВ. МИНЧЕВ Гражданско дело №
20231110100776 по описа за 2023 година
Съдът е сезиран с искова молба, подадена от „Хотел Русковец“ ЕООД срещу Р. А. К., с
която са предявени обективно кумулативно съединени осъдителни искове с правно
основание чл. 79, ал. 1, пр. 1 ЗЗД и чл. 92, ал. 1 ЗЗД за заплащане на сумата от 1674,00 евро,
представляваща незаплатено годишно възнаграждение с вкл. ДДС по Договор за услуги от
12.05.2021 г., сумата от 450,00 евро, представляваща сбор от месечни такси с вкл. ДДС за
периода от 12.02.2022 г. до 01.05.2022 г. съгласно Приложение № 1 към Договор за услуги от
12.05.2021 г., сумата от 395,16 евро, представляваща неустойка за забава за периода от
13.05.2021г. до 05.01.2023г. съгласно чл. 8.12. от Договор за услуги от 12.05.2021 г., ведно със
законната лихва върху сумите, считано от дата на предявяване на исковата молба -
06.01.2023 г. до окончателното им изплащане.
В исковата молба се твърди, че между страните са били налице облигационни
отношения, породени от сключен Договор за услуги от 11.05.2021 г. и Приложение № 1 към
Договора от 12.05.2021 г. Съгласно договора ответникът възложил на ищеца управлението
на редова къща № 20, представляваща самостоятелен обект с идентификатор
21498.350.68.7.2, на която ответникът бил собственик в периода от 08.03.2021 г. до
18.04.2022 г., срещу годишно възнаграждение в размер на 1 395 евро без ДДС. Сочи се, че
между страните освен Договора, е подписано и Приложение № 1, въз основа на което
ответникът се задължил да плаща месечна такса за предоставена пакетна услуга или сума в
размер на 125 евро без ДДС. Излага, че в деня на подписване на Приложение № 1,
ответникът предплатил сума в размер на 2 000 лева с основание Приложение № 1, т.е.
ответникът предплатил суми за 8 месеца напред или от 12.05.2021 г. до 12.01.2022 г. Излага,
че на 18.04.2022 г. ответникът е продал Редова къща № 20, за което обаче не уведомил
ищеца, каквито били изискванията съгласно сключения между тях договор. Ищецът
аргументира, че е предприел необходимите действия и уредил отношенията с новите
собственици, като считано от 01.05.2022 г. отношенията между страните /в настоящото
производство/ били прекратени. Твърди, че съгласно договора, ответникът следва да му
заплати годишното възнаграждение – 1 395 евро без ДДС, а съгласно приложение № 1 –
месечните такси от 12.02.2022 г. до 01.05.2022 г. – 375 евро без ДДС. Сочи, че поради
неизпълнение на задълженията в срок за ответника е възникнало задължение за плащане на
1
неустойка за забава в размер на 395,16 евро. При тези твърдения моли съда да уважи
предявените искове. Претендира разноски.
С молба-уточнение от 24.02.2023г. и в изпълнение указанията на съда ищецът е
посочил, че услугите, за които ответникът дължи възнаграждение по Договора за услуги са
свързани с текущата експлоатация на комплекса и неговите помещения, площи и
съоръжения за общо ползване /почистване и поддържане на общите части; поддръжка,
ремонт и обновяване на общите части и на инсталациите за общо ползване от посетителите
и/или ползвателите на комплекса, като асансьори, стълбища, обществени тоалетни,
електрически, механични, канализационни системи и т.н.; осветление на общите части;
поддръжка, ремонт, подобрение и експлоатация на електрическата и водоснабдителната
система, система за отопление, вентилация и климатизация, както и на всички други
системи в общите части, както и заплащане на всички цени и други такси за консумативите,
използвани в общите части; експлоатация и поддръжка на паркинг площите за общо
ползване; озеленяване и благоустрояване на общите части; информационни услуги; охрана,
осигуряване и контрол на входовете на комплекса, паркинга и общите части. Посочено е, че
услугите, за които се дължи възнаграждение по Приложение № 1, са както следва: заплащане
на месечна такса за ток, вода, телефон, интернет, телевизия, универсални ключове, BMS
(Building Management System), система за регулиране, контрол на температура, контрол и
управление на инсталации в сграда. Изложил е, че крайният срок за плащане на годишното
възнаграждение по Договора е денят на подписването му. Досежно неустойката за забава е
изложил, че началният момент е датата, следваща тази на падежа на задължението по
Договора за услуги – 13.05.2021 г. до достигане на крайния предел, който е достигнат към
датата на исковата молба. Изложено е, че съгласно чл. 8.12 от Договора „При забава,
частично или пълно неизпълнение на задълженията му за плащане на дължимото от него
Възнаграждение за Услуги, Собственикът дължи Лихва за забава в размер на 1 % от
дължимата сума за всеки ден забава, но не повече от 20% (двадесет процента) от Годишното
възнаграждение за услуги.”. Сочи, че към датата на подаване на исковата молба неустойката
е достигнала своя максимален размер. Формулирано е искане за присъждане на сумите с
включен ДДС.
В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК не е постъпил отговор на исковата молба от ответника.
В постъпилия извън срока отговор, ответникът е изложил твърдения, че е заплащал на
ищеца ежемесечно суми, много по-големи от претендираните, във връзка с което е направил
и възражение за прихващане със сумите както следва: за м.04.2022 г. – 1 833,07 лв., за
м.03.2022 г. – 1 171,84 лв. Моли съда да отхвърли предявените искове.
Съдът, като взе предвид становищата на страните и разгледа материалите и
събраните по делото релевантни за правния спор доказателства, намира от фактическа и
правна страна следното:
Исковата молба е редовна, а предявените с нея искове са процесуално допустими.
По иска с правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД в доказателствена тежест на ищеца е да
докаже по делото следните обстоятелства: възникването на облигационно правоотношение с
ответника, по силата на Договор за услуги от 11.05.2021 г. и Приложение № 1 към Договора
от 12.05.2021 г., че е изпълнил задълженията си по Договора и по Приложението към него,
че част от съдържанието на договора, респ. на приложението, е клауза, предвиждаща
заплащане на възнаграждение /годишно такова по Договора и ежемесечно съгласно
приложението към Договора/, размера на възнаграждението.
В тежест на ответника при доказване на горните факти е да докаже положителния
факт на плащането.
По иска с правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД в доказателствена тежест на ищеца е да
докаже, че част от съдържанието на процесния договор е клауза за неустойка със
2
съдържанието, посочено в исковата молба, а именно че ответникът е поел задължение да
заплати посочената неустойка при забава в плащането на уговореното възнаграждение,
както и размера на неустойката.
В тежест на ответника е да докаже, че е погасил дълга.
Страните не спорят и с обявения за окончателен доклад по делото съдът е обявил за
безспорни и ненуждаещи се от доказване по реда на чл. 146, ал. 1, т. 3 ГПК обстоятелствата,
че между страните е сключен Договор за услуги от 11.05.2021 г. и Приложение № 1 към
Договора от 12.05.2021 г. със соченото от ищеца съдържание. Също така няма спор и от
показанията на св. Виктор Тимченко се установява, че считано от 2018г. /откогато
свидетелят работи в комплекса/ както и през процесния период, процесният комплекс е бил
управляван от ищцовото дружество „Хотел Русковец“ ЕООД, което е извършвало неговата
поддръжка. Няма спор и по въпроса, че процесният договор е прекратен на 01.05.2022г. по
взаимно съгласие на страните.
Спорът се концентрира върху дължимостта на отделни възнаграждения по договора и
приложението, както и релевираното от ответника възражение за плащане. В тази насока
съдът намира следното.
От приетия Договор за услуги от 11.05.2021г. се установява, че ответникът Р. А. К., в
качеството си на собственик на Редова къща № 20, находяща се в Курортно-жилищен
комплекс „Русковец Резорт“ в гр. Добринище, ул. „Незнаен войн“ № 1 е възложил на
ищцовото дружество „Хотел Русковец“ ЕООД да извършва управление на комплекса, в
който се намира собствената на ответника къща със съдържанието, уточнено в чл. 2 от
договора, а именно: почистване и поддържане на общите части; поддръжка, ремонт и
обновяване на общите части и на инсталациите за общо ползване от посетителите и/или
ползвателите на комплекса, като асансьори, стълбища, обществени тоалетни, електрически,
механични, канализационни системи и т.н.; осветление на общите части; поддръжка,
ремонт, подобрение и експлоатация на електрическата и водоснабдителната система,
система за отопление, вентилация и климатизация, както и на всички други системи в
общите части, както и заплащане на всички цени и други такси за консумативите,
използвани в общите части; експлоатация и поддръжка на паркинг площите за общо
ползване; озеленяване и благоустрояване на общите части; информационни услуги; охрана,
осигуряване и контрол на входовете на комплекса, паркинга и общите части.
Съгласно чл. 8.3 от договора, ответникът се е задължил да заплаща годишно
възнаграждение за услугите в размер на 1395 евро без ДДС, което за първата календарна
година се заплаща при подписване на договора /чл. 8.7/, а за следващите – или авансово в
срок до 30 декември на годината, предхождаща тази, за която се отнася плащането; или на
три равни вноски с падежи до 30.12. на предходната година; до 01.04 на съответната година
и до 01.09 на съответната година. Според чл. 8.2 от договора, собственикът /ответникът/ се е
задължил да плаща възнагражденията за услуги, дължими от него по този договор, дори ако
в действителност не се е възползвал от обекта или от услугите и дори ако не използва
обекта или е преустановил използването на услугите, освен ако това е станало по вина на
управленското дружество. В чл. 8.11 е предвидено, че върху годишната такса за управление
се начислява и ДДС, като собственикът е длъжен да го плаща в размера, определен от закона
и плащането на данъка се извършва едновременно с плащането на дължимото
възнаграждение за услуги.
В Приложение № 1 към договора са предвидени пакети от услуги, свързани с
експлоатацията на собствения на ответника обект в комплекса. Базовият пакет /означен с т. I/
в приложението включва заплащане на месечна такса за ток, вода, телефон, интернет,
телевизия, универсални ключова, BMS /Buildimg Management System/ система за регулиране,
контрол на температура, контрол и управление на инсталации в сградата в размер на по 125
евро без ДДС на месец. Останалите предвидени в приложението пакети включват базовия
3
пакет по т. I, както и допълнителни услуги по смяна на спално бельо и зареждане на
санитарни консумативи, както и цялостно почистване на имота.
От така изложените договорни текстове се установява, че услугите, предмет на
договора и тези, посочени в приложение № 1 към него, не се припокриват по съдържание,
доколкото касаят различни обекти. Видно от чл. 2 от договора, услугата по управление, за
която се заплаща годишното възнаграждение, обхваща управлението и поддръжката на
общите части в комплекса в който се намира къщата на ответника, докато услугите,
посочени в приложение № 1, касаят заплащане на консумативни разходи и обслужване на
самия индивидуален обект собственост на ответника. От това следва и изводът, че
плащането на годишното възнаграждение за управление не е обвързана с осъществено от
ответника реално ползване на обекта и общите части към него, както е уточнено изрично в
чл. 8.2 от договора. Това е така, защото задължението за управление и поддръжка на общите
части на комплекса има траен характер и е с непрекъснато изпълнение, независимо от това
дали и колко често ответникът посещава своя обект в комплекса, респективно дали и колко
често ползва поддържаните от ищцовото дружество общи части на комплекса.
При това положение и при безспорно установения факт, че ответникът е бил страна
по договора за услуга за периода от 11.05.2021г. до 01.05.2022г., през който период
поддръжката и управлението на комплекса са били извършвани от ищцовото дружество,
следва изводът, че ответникът дължи заплащане на годишната такса за управление за този
период в размер на 1395 евро без ДДС, респективно 1674 евро с включен ДДС съгласно чл.
8.3 и чл. 8.11 от Договора за услуги.
Релевираното от ответника възражение за плащане е недоказано, тъй като същият не
е ангажирал писмени доказателства нито искания за доказателствени средства в тази насока,
а доказването чрез свидетелски показания на погасяване на парични задължения, установени
с писмен акт, какъвто е договорът за услуга, е недопустимо на основание чл. 164, ал. 1, т. 4
ГПК.
Ето защо предявеният иск за сумата от 1674 евро, представляваща годишно
възнаграждение по договора за услуги е основателен и следва да бъде уважен,
Макар че възнаграждението за поддръжка на общите части се дължи без оглед
тяхното ползване, обратното е вярно за месечната такса за поддръжка на собствения на
ищеца обект, доколкото видно от приложение № 1, същата обхваща заплащането на
консумативни разходи за електричество, вода, телефон и пр. каквито разходи се реализират
единствено при използването на обекта. Да се приеме противното би означавало, че
ответникът се явява задължен да покрива разходи за консумативи, каквито реално не е
потребил, единствено вследствие на факта, че е собственик на обект в управлявания от
ищеца комплекс. В тази насока следва да се отчете и обстоятелството, че договорът за
услуга от не препраща към приложение № 1 в която и да било своя част /в договора дори не
е посочено, че към него има приложение/, а урежда единствено управлението и поддръжката
на общите части на сградата. В договора липсва клауза, в която да е предвидено, че освен
годишната такса за управление и поддръжка на общите части собственикът на
индивидуален обект следва да заплаща и месечна такса за консумативни разходи за своя
обект, независимо от това дали го е ползвал или не. Такава клауза липсва и в текста на
приложението.
Ето защо съдът приема, че претендираното от ищцовото дружество възнаграждение
за услугата, посочена в т. I от приложение № 1, е пряко обусловена от нейното предоставяне
от ищцовото дружество и потребяване от ответника. Въпреки разпределената
доказателствена тежест и допуснатите на ищеца доказателства, по делото не се установи, че
през процесния период от 12.02.2022г. до 01.05.2022г. ищецът е предоставил, а ответникът е
потребил услугите, уговорени в приложение № 1 към договора за собствения му имот.
Напротив, установява се, че ответникът е продал имота на 18.04.2022г., а преди тази дата
4
няма данни да го е ползвал.
С оглед на това, предявеният иск за сумата от 450,00 евро, представляваща сбор от
месечни такси с вкл. ДДС за периода от 12.02.2022 г. до 01.05.2022 г. съгласно Приложение
№ 1 към Договор за услуги от 12.05.2021 г., е неоснователен и следва да бъде отхвърлен.
Искът за сумата от 395,16 евро, представляваща неустойка за забава съгласно чл. 8.12.
от Договор за услуги от 12.05.2021 г. също е неоснователен поради свръхпрекомерност на
неустойката, която се установява от съдържанието на договорната клауза. Както е изяснено с
Тълкувателно решение № 1/2020г. на ОСГТК на ВКС, съдът е длъжен да се произнесе в
мотивите на решението по нищожността на правни сделки или на отделни клаузи от тях,
които са от значение за решаване на правния спор, без да е направено възражение от
заинтересованата страна, когато нищожността произтича пряко от сделката или от събраните
по делото доказателства.
Съгласно Тълкувателно решение № 1/2009г на ОСTK на ВКС, нищожна поради
накърняване на добрите нрави е клауза за неустойка, уговорена извън присъщите
обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции, като преценката за нищожност се
прави за всеки конкретен случай към момента на сключване на договора. Като клауза
уговорена в договора, неустойката е проявление на принципа на автономия на волята в
частното право (чл. 9 ЗЗД). С нея страните уговарят предварително размера на
обезщетението, което ще заплати неизправната страна, в случай че не изпълни своите
задължения, без да е необходимо да се доказва размера на вредите, настъпили от
неизпълнението. Автономията на волята на страните да определят свободно съдържанието
на договора и в частност да уговарят неустойка е ограничена от разпоредбата на чл. 9 ЗЗД в
две посоки: съдържанието на договора не може да противоречи на повелителни норми на
закона, а в равна степен и на добрите нрави. Добрите нрави са морални норми, на които
законът е придал правно значение, защото правната последица от тяхното нарушаване е
приравнена с тази на противоречието на договора със закона (чл. 26, ал. 1 ЗЗД). Добрите
нрави не са писани, систематизирани и конкретизирани правила, а съществуват като общи
принципи или произтичат от тях, като за спазването им при иск за присъждане на неустойка
съдът следи служебно. Един от тези принципи е принципът на справедливостта, който в
гражданските и търговските правоотношения изисква да се закриля и защитава всеки
признат от закона интерес. Разяснено е по-нататък, че условията и предпоставките за
нищожност на клаузата за неустойка, произтичат от нейните функции, както и от принципа
за справедливост в гражданските и търговските правоотношения, като примерно са
изброени следните критерии, които следва да се съобразят при преценката дали конкретна
клауза за неустойка противоречи на добрите нрави: естеството им на парични или на
непарични и размерът на задълженията, изпълнението на които се обезпечава с неустойка;
дали изпълнението на задължението е обезпечено с други правни способи-поръчителство,
залог, ипотека и др.; вид на уговорената неустойка (компенсаторна или мораторна) и вида на
неизпълнение на задължението - съществено или за незначителна негова част;
съотношението между размера на уговорената неустойка и очакваните от неизпълнение на
задължението вреди, като при конкретната преценка за нищожност на неустойката, могат да
се използват и други критерии, като се вземат предвид конкретните факти и обстоятелства за
всеки отделен случай.
В настоящата хипотеза в чл. 8.12 от договора е уговорена неустойка за забавено
изпълнение на паричното задължение за плащане на годишното възнаграждение в размер на
1% на ден от дължимата сума, но не повече от 20% от годишното възнаграждение за услуги.
Както е посочено в клаузата, неустойката е дължима в този размер както при частично
неизпълнение, така и при пълно неизпълнение на паричното задължение. В хипотеза на
пълно неизпълнение на задължението за плащане, размерът на неустойката е такъв, че за
период от само 20 дни забава неустойката достига размера на законната лихва, дължим за
5
две години забава. Към датата на сключване на договора /11.05.2021г./ размерът на законната
лихва е 10% годишно или 0,03% на ден, а уговорената неустойка от 1% на ден надхвърля
размера на законната лихва за същия период с над 33 пъти. В хипотеза на частично
неизпълнение пък следва да се вземе предвид обстоятелството, че неустойката на ден се
определя върху неплатената сума, докато пределът на неустойката се определя върху пълния
размер на възнаграждението. Следователно при частично неизпълнение пределът на
неустойката няма да бъде 20% от неплатената част, а 20% от пълния размер на договореното
в чл. 8.3 от договора възнаграждение. Това означава, че пределният размер на неустойката е
идентичен независимо от вида на неизпълнението, респективно независимо от обема на
претърпените от ищцовото дружество вреди. Съвкупността от тези обстоятелства води до
извода, че процесната мораторна неустойка, уредена в чл. 8.12 от договора, излиза извън
присъщата й обезпечителна, обезщетителна и санкционна функция и клаузата е нищожна
поради противоречие с добрите нрави.
Ето защо предявеният иск за сумата от от 395,16 евро, представляваща неустойка за
забава съгласно чл. 8.12. от Договор за услуги от 12.05.2021 г. следва да бъде отхвърлен
изцяло.
По разноските.
При този изход от спора, право на разноски имат и двете страни. Ответникът, обаче,
не е представил доказателства за сторени разноски, поради което такива не му се дължат.
Ищецът е сторил разноски за държавна такса в размер на 197,09 лева като по делото не са
представени други доказателства за сторени разноски. С оглед уважената част от исковете,
на ищеца следва да бъдат присъдени разноски в размер на 130,96 лева.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА Р. А. К., с ЕГН: **********, с адрес: гр. София, ул. „Едисон“ № 43, ет. 6,
ап. 13, да заплати на „Хотел Русковец“ ЕООД, с ЕИК: ****** със седалище и адрес на
управление: гр. София, ж.к. „Хаджи Димитър“, бл. 104, офис 12, на основание чл. 79, ал. 1,
пр. 1 ЗЗД сумата от 1674 евро, представляваща незаплатено годишно възнаграждение с вкл.
ДДС по Договор за услуги от 12.05.2021 г., ведно със законната лихва считано от 06.01.2023г.
до окончателното изплащане на вземането, като ОТХВЪРЛЯ предявения осъдителен иск с
правно основание чл. 79, ал. 1, пр. 1 ЗЗД за сумата от 450 евро, представляваща сбор от
месечни такси с вкл. ДДС за периода от 12.02.2022 г. до 01.05.2022 г. съгласно Приложение
№ 1 към Договор за услуги от 12.05.2021 г.; и предявения осъдителен иск с правно
основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД за сумата от 395,16 евро, представляваща неустойка за забава за
периода от 13.05.2021г. до 05.01.2023г. съгласно чл. 8.12 от Договор за услуги от 12.05.2021
г.
ОСЪЖДА Р. А. К. да заплати на „Хотел Русковец“ ЕООД на основание чл. 78, ал. 1
ГПК сумата от 130,96 лева, представляваща сторените по делото разноски.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в двуседмичен срок от
връчването му страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
6