РЕШЕНИЕ
№
гр. Плевен, 10.09.2020 год.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ПЛЕВЕНСКИ
РАЙОНЕН СЪД, VІІІ състав, в публично заседание на десети
август през две хиляди и двадесета година, в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: АНА ИЛИЕВА
при секретаря Лилия Димитрова като разгледа докладваното
от съдията гр.дело № 1489 по описа
за 2020 г., за да се произнесе взе
предвид следното:
Производството по делото е образувано по предявени от А.С.Т., ЕГН ********** с адрес ***, срещу „ИНВЕСТ - М“ ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление ***, представлявано от управителя *** иск с правно основание чл. 28, ал.2 от ЗАЗ, за разваляне на договор за аренда на земеделска земя с нотариална
заверка на подписите рег.№*** на нотариус ***, вписан в Служба по вписванията —
Плевен вх.№2467/О8.03.2010г., акт №42, том 4 и Анекс към него от 26.05.2016г. с
нотариална заверка на подписите рег.№940/26.05.2016г., Акт №193, том II на нотариус
***, вписан в Служба по вписванията - Плевен вх.рег. №8197/06.О6.2016г., Акт
№74, том 13 , д.№3 695/2016г., по силата на който ищцата е отдала на ответника
под аренда следната земеделска земя : НИВА с площ 7,803 дка, трета категория, находяща
се в землището на ***, ЕКАТТЕ 06495, в м. „БРАНИЩЕТО“, съставляваща поземлен
имот с идентификатор 06495.42.6 по кадастралната карта и кадастралните
регистри, одобрени със Заповед №РД-18-124/22.12.2016г. на изп.директор на АГКК,
номер по предходен план: 042006, при съседи: 06495.42.5; 06495.42.15;
06495.42.14; 06495.42.7; 06495.42.24, поради забавяне плащането на арендното
плащане за стопанската 2018/2019 година с повече от три месеца.
В обстоятелствената част
на ИМ ищецът сочи, че е собственик по наследство и покупка на процесния
недвижим имот, който с договор за аренда на земеделска земя от 02.03.2010г.
заедно с другите съсобственици на нивата към онзи момент я отдали на ответното
дружество за временно и възмездно ползване за срок от 7 стопански години,
считано от 01.10.2010г. до 01.10.2017г.. Излага, че на 12.03.2015г., като
едноличен собственик на описаната нива подписала с представляващия ответното
дружество анекс към договора за аренда, с който действието на същия било продължено
за още 7 стопански години - от 01.10.2017г. до 01.10.2024г. Сочи, че съгласно
клаузите на договора за аренда и анекса към него за отдадената му за ползване
земеделска земя, считано от 01.10.2017г. ответникът следвало да й заплати
арендно плащане по 50 лв. на декар или за всичките 7.803 дка, предмет на
договора е следвало да й заплати общо 390,15 лв. годишно, платими в 14-дневен
срок след приключване на съответната стопанска година. Твърди, че за
стопанската 2018/2019г. ответникът е следвало да й заплати горната сума в срок
до 15 октомври 2019г. Излага, че същият не е изпълнил задължението си за
заплащане на арендната вноска в договорения срок, като забавил плащането й за
повече от три месеца, което съгласно чл.28, ал.1, изр.1 от ЗАЗ е основание за разваляне
на арендния договор и подписания към него анекс за продължаване срока на
действие на договора. Твърди, че изпратила на ответника писмено уведомление за
развалянето на договора и анекса към него, което е получено от управителя на
дружеството на 28.01.2020г. Навежда доводи, че с подписания анекс по чл.18 от
ЗАЗ първоначалният 7-годишен срок на договора е бил удължен с още 7 години и
общият срок на договора е повече от 10 години.
Твърди, че в настоящия случай договорът, доколкото е сключен за срок по-дълъг
от 10 години следва да се развали по
съдебен ред. Поради изложеното моли съда да
уважи предявените искове и да й присъди разноски.
В проведеното по делото о.с.з.
процесуалният представител на ищеца моли съда да уважи предявения иск и да му
присъди разноски.
В нарочна писмена защита
процесуалният представител на ищеца моли съда да уважи предявения иск. Излага,
че разпоредбата на чл.28, ал.1 от ЗАЗ урежда специфично основание за разваляне
на договора за аренда поради неизпълнение. Счита, че предвид наличието на
специална уредба в случая не следва да немири приложение общата разпоредба на
чл.87, ал.1 ЗЗД, за което развива подробни съображения.
В рамките на предоставения му
срок по чл. 131 от ГПК ответникът е депозирал отговор на исковата молба. Счита, че предявения иск е недопустим, за което
развива пространни съображения. Твърди, че с подписания анекс от 12.03.2015 г.
не е променен срока на договора за аренда на земеделски земи. Излага, че
сключеният анекс не представлява изменение на договора за аренда от 24.03.2010
г. по смисъла на чл. 16 ЗАЗ поради въведената забрана за изменение на арендния
договор в частта относно срока, а продължение на арендния договор по смисъла на
чл. 18 ЗАЗ. Сочи и, че иска е неоснователен. Твърди, че е направил плащане по
договора за аренда, преди полученото от него писмено уведомление на 28.01.2020
година за прекратяване на арендния договор поради неплащане. Излага, че
плащането на цената по договора за аренда е станало на следните дати: на
18.12.2019 г на ищеца е изплатена сумата в размер на 200 лева; на 24.01.2020
година с пощенски превод е изплатено на ищеца сумата в размер на 190.85 лева, с
което плащане е погасена изцяло арендното плащане за стопанската 2018/2019
година. Поради изложеното моли съда да прекрати производството по делото като
недопустимо, а в условията на евентуалност, ако съдът счете, че иска е допустим
да отхвърли същия като неоснователен. Претендира присъждането на разноски.
В проведеното по делото о.с.з.
ответникът не изпраща представител. В нарочна писмена молба моли съда да
отхвърли предявения иск и да му присъди разноски.
СЪДЪТ, като взе предвид молбата и
ангажираните с нея доказателства приема за установено от фактическа и правна страна следното:
От
приложеното по делото Удостоверение за наследници на *** се установява, че
същият е починал на *** и е оставил за наследници децата си *** и ***.
Установява се от приобщеното по делото Удостоверение за
наследници, че *** е починал на *** и е оставил за наследници съпругата си ***
и дъщеря си А.С.Т. /ищца по настоящето дело/.
Видно е от приложения по делото НА за покупко продажба
на недвижим имот №*** по описа на нот. Г.*** с рег. № 360 на НК София с район
на действие ПлРС е, че *** и *** са продали на ищцата притежаваните от тях
идеални части от процесния недвижим имот.
От
представения по делото договор за аренда на земеделска земя се установява, че на 02.03.2010г. ***, ***
и А.С.Т. са сключили Договор за аренда на земеделски земи с
нотариална заверка на подписите, вписан в Служба по гр.Плевен, съгласно който:
ищецът е отдал на ответното дружество за временно и възмездно ползване процесния
недвижим имот за срок от 7 стопански години, считано от 01.10.2010г. с възможно
продължаване на договора с още 7 години. Видно е от договора, че страните са уговорили
арендното плащане да се формира от парична сума или предметна престация. Установява
се и, че съгласно чл.7, плащането на арендната вноска се извършва в 14-дневен
срок след приключване на стопанската година. Договорено е и в чл.10 т.4, че
договорът се прекратява при неизпълнение на задълженията по него по общия ред с
писмено предизвестие от една стопанска година.
От представения по делото Анекс от 26.05.2016г. с
нотариална заверка на подписите, вписан в АВ се установява, че страните са
продължили действието на Договор за аренда на земеделски земи от 02.03.2010г.,
като страните са се споразумели на основание чл.2 от Договора и чл.18, ал.1 и
ал.2 ЗАЗ, да бъде продължен срока на договора за още 7 стопански години,
считано от началото на следващата стопанска година, в която календарна година
изтича срокът на действие на договора, а именно от 01.10.2017г. до
01.10.2024г. Уговорено е арендното
плащане да бъде по 40.00 лв. на декар считано от 01.10.2016г. и 50.00 лв.,
считано от 01.10.2017г.
Видно е, от представеното
по делото писмено уведомление от 17.01.2020г., получено от ответника на
28.01.2020г., че ищецът А.С.Т. е уведомил И.М ЕООД, че разваля процесния договор, изменен с анекс, поради
неплащане на арендната вноска за стопанската 2018/2019г. в тримесечния срок
след настъпване на падежа на плащането.
Не е спорно между
страните, и е признато от ищеца наличие на плащания по договора - с РКО от 24.01.2020г.
сума от 190,85лв. - рента за 2019г., и с пощенски запис, получен на
24.01.2020г. сумата от 184.90 лв.
Въз основа на изложената фактическа обстановка и съобразявайки
становището на страните, съдът достигна до следните правни изводи:
Предявеният иск е допустим, а възражението на ответника
по делото, че договорът е за срок по-кратък от 10 години е неоснователно,
доколкото съдът намира, че се касае за един договор, чийто срок е продължен, и
общо е за 14 стопански години. Ответникът твърди, че процесния договор е
сключен за 7 години, а сключения към него през 2016г. анекс по същество
представлява нов договор, поради забраната на чл.16, ал.1 от ЗАЗ, където е
уредено, че ако след сключване на договора за аренда обстоятелствата, от които
страните са се ръководили при уреждане на отношенията си, се изменят трайно и
това доведе до очевидно несъответствие между поетите от тях задължения, всяка
от страните може да поиска изменение на договора. Изменението не може да засяга
уговорения срок. Съдът намира, че възможността за изменението на договора,
визирана в чл.16 от ЗАЗ касае изменение на договора в резултат на изменение на
обстоятелствата, от които страните са се ръководили при уреждане на отношенията
си, а предвидената възможност в чл.18 от ЗАЗ е в зависимост от волята на
страните и не е обусловена от промяна в обстоятелствата, а само от волята на
страните да продължат срока на договора. Продължаването на арендния договор се
извършва в писмена форма с нотариална заверка на подписите и се вписва в
службите по вписванията и в регистъра на съответната общинска служба по земеделие.
Предложението за продължаване на договора следва да се отправи най-късно до
изтичане на деветия месец на стопанската година, предхождаща прекратяването на
договора за аренда – в случая е следвало да бъде отправено до края на м. юни
2016г. В настоящия случай е спазен реда за продължаване на действието на
договора – този предвиден в чл. 18 от ЗАЗ, като не само предложението за
продължаване, а и изявленията за съгласие на двете страни за това са дадени
преди края на м. юни 2016г., чрез сключване на анекса на 26.05.2016г. Изрично в
анекса страните са посочили, че продължават, а не изменят договора, че
продължаването на срока е на основание на уговорката в чл.2 от Договора, и на
основание чл.18 ЗАЗ. Още повече – при самото сключване на договора страните са
уговорили възможността срокът му да бъде продължен
с още 7 години. Поради изложеното, съдът намира, че с подписания на
26.05.2016г. анекс договорът за аренда е продължен и именно това е записаната
воля на двете съдоговярящи страни, а не е сключен нов договор, поради което
общия срок на договора е 14 години и предявения иск за развалянето му по
съдебен ред е допустим на основание чл.28, ал.2 ЗАЗ.
Съгласно чл.28, ал.1 и ал.2 ЗАЗ арендодателят може да
развали договора поради забавяне на плащането на арендното плащане за повече от
три месеца. Когато вноските са уговорени за периоди, по-кратки от една
стопанска година, развалянето е допустимо при забава на плащането най-малко на
две последователни вноски. За да е налице основанието за прекратяване на
договора по реда на чл. 28, ал.1 от ЗАЗ, следва арендаторът да не е изпълнил
задължението си за арендно плащане с повече от три месеца. Съгласно чл.7, плащане
на арендната вноска се извършва в 14-дневен срок след приключване на
стопанската година. Следователно моментът на изпадане в забава настъпва 15.10.
на съответната година - в процесния случай на 15.10.2019г. От тази дата започва
да тече и предвиденият тримесечен срок по чл. 28, ал. 1 ЗАЗ, като същият изтича
на 15.01.2020г. Едва неизпълнението на съответното арендно плащане в
тримесечния срок по чл. 28, ал.1 от ЗАЗ дава право на арендодателя да
предприеме действия по прекратяване на договора за аренда, като предяви иска по
чл.28, ал.2 ЗАЗ, тъй като договора е със срок по-дълъг от 10 години.
Доказателствата по делото сочат, че към датата на подаване на иска арендното
плащане е извършено по следния начин: частично - с РКО от 24.01.2020г. сума от 190,85лв.
и с пощенски запис, получен на 24.01.2020г. сумата от 184.90 лв. платена 9 дни
след изтичане на 3-месечния срок по чл.28, ал.1 ЗАЗ.
Спорен по делото е въпросът - при така направеното
плащане от арендатора, има ли право на арендодателя да развали договора за аренда
по реда на чл. 28, ал. 1, изр. 1 ЗАЗ. Съгласно цитираната разпоредба,
арендодателят може да развали договора поради забавяне на плащането на
арендното плащане за повече от три месеца.
Член 27 ал. 1 ЗАЗ предвижда, че договорът за аренда се прекратява при
неизпълнение – по общия ред, доколкото в ЗАЗ не е предвидено нещо друго.
Неизпълнението - виновно или невиновно - може да доведе до разваляне на
договора по право ( чл. 89 ЗЗД ) или до разваляне по реда на чл. 87 ЗЗД.
Договорът за аренда в земеделието е двустранен договор, който може да се
развали при неизпълнение на задължение по него с едностранно волеизявление на
едната страна поради виновното неизпълнение на задълженията на другата страна,
извън хипотезите на чл. 28, ал. 2 ЗАЗ. Законът за аренда в земеделието изрично
посочва случаи на неизпълнение по договора, които дават право на кредитора да
развали договора – чл. 6 ал. 3, чл. 9 ал. 5, вр. с чл. 26 ал. 2, чл. 28 ал. 1
ЗАЗ. Параграф 1 от Допълнителните разпоредби
на Закона за арендата в земеделието предвижда, че за неуредените в ЗАЗ въпроси
се прилагат разпоредбите на гражданското законодателство. Към въпросите,
касаещи развалянето на договора за аренда, са приложими общите правила на чл.
87 ЗЗД. Развалянето на договора за аренда произвежда действие само за в бъдеще
– чл. 88, ал. 1, изр. 1 ЗЗ. Елементите на фактическия състав на правото да се
развали договорът са уредени в чл. 87, ал. 1 ЗЗД, може да бъде развалян само
действителен договор, който не е прекратен на друго основание. Трябва да е
налице неизпълнение на задължение на насрещната страна по договора. Всяка форма
на неизпълнение може да бъде основание за разваляне на договора – пълно
неизпълнение, забавено неизпълнение, частично изпълнение, лошо изпълнение. То
следва да се дължи на причина, за която длъжникът отговаря. Правилото на чл. 87
ал. 4 ЗЗД обаче поставя граници на правото да се развали договора – той не може
да се развали, когато неизпълнената част е незначителна с оглед интереса на
кредитора. В настоящия случай, безспорно
се установи, че с РКО от 24.01.2020г., ответникът е платил на ищеца част
рентата за 2019г./приблизително половината/, а с пощенски запис от 24.01.2020г.
е доплатена и получена останалата част от дължимото плащане, като доплащането е
със забава от 9 дни след изтичане на 3-месечния срок, преди получаване на
изявлението на ищеца за прекратяване на договора и преди подаване на исковата
молба в съда. В случая нормата на чл.87 ал.4 ЗЗД следва да бъде приложена,
независимо от позоваването на ищеца на специалния ред по чл.28, ал.1 ЗАЗ. В
посочената норма е уредено само още едно основание за разваляне на договора
поради виновно неизпълнение от посочения вид, като липсва причина към
посоченото основание да не бъдат приложени общите уредени в ЗЗД правила. В
мотивите на ТР №2/2015г. на ОСГТК на ВКС е прието, че основанията за
прекратяване на договора за аренда са уредени в чл.27,ал.1 ЗАЗ. В т.1, т.3 и
т.6 са посочени конкретни хипотези на прекратяването на арендното
правоотношение: изтичане на срока, взаимно съгласие, принудително отчуждаване
на арендувана земя. В т.2, т.4 и т.5 са основанията - неизпълнение, едностранно
предизвестие, смърт /поставяне под запрещение и прекратяване на юридическо
лице/, като е извършено и препращане към други съдържащи се в същия закон
хипотези на прекратяване. Изрично предвидени в закона и относими към
основанието по т.2 на чл.27 ал.1 от ЗАЗ случаи и форми на неизпълнението са:
забавяне на арендното плащане - чл.28 ал.1; непредаване на обекта в надлежно
състояние - чл.6, ал.3; ползване на арендувания обект не по предвидения от
закона начин - чл.9 ал.5. Проявление на основанието по т.4 е едностранното
прекратяване на аренден договор, сключен без определен срок - чл.29 от ЗАЗ.
Договорът за аренда се прекратява при неизпълнение, съгласно общата хипотеза на
чл.27 ал.1 т.2 от ЗАЗ „по общия ред, доколкото в този закон не е предвидено
друго“ - т.е. налице е препращане и към общия ред за прекратяване на договорите
поради неизпълнение, дължащо се на причини, различни от предвидените в ЗАЗ.
Разпоредбата на чл.28 ал.1, която е предмет на произнасяне по първия въпрос от
настоящото тълкувателно решение, урежда предвиденото в специалния закон
специфично основание за разваляне - прекратяване поради неизпълнение,
изразяващо се в забава за арендно плащане за повече от три месеца. При тази
форма на неизпълнение и когато договорът за аренда няма за предмет държавни или
общински земи, ЗАЗ предвижда отклонение от общия ред по чл.87 ал.1 от ЗЗД
/приложим за неуредените от специалния закон случаи - пар. 1 от ДР на ЗАЗ/ за
разваляне на двустранните договори поради неизпълнение - отклонение от
изискването за даване на подходящ срок за изпълнение с предупреждение, че с
изтичането му договорът се счита за прекратен. Видно е, че в хипотезата на
чл.28 ал.1 от ЗАЗ при уреденото специфично основание за разваляне на договора
за аренда поради неизпълнение, изразяващо се в забава на арендното плащане
повече от три месеца, представлява отклонение от общия ред само в частта по
отношение на липсата на необходимост от даване на подходящ срок за изпълнение
на задължението. Не са дерогирани, обаче останалите общи правила от общия ред
за разваляне на договор, уреден в чл.87 от ЗЗД и в частност в чл.87 ал.4 от ЗЗД. Процесния договор за аренда не съставлява фикс сделка по смисъла на чл.87
ал.2, предложение последно от ЗЗД - ако задължението е трябвало да се изпълни
непременно в уговореното време.
Съществено при забавеното изпълнение е възможността длъжникът да заплати
сумата и по този начин да санира - да заличи последиците на забавата /извън
хипотезата на фикс сделки, за каквато процесната не е счетена/. В процесния
случай ищецът е приел закъснелите плащания, включително и това след изтичане на
трите месеца, предвидени в чл.28 ал.1 от ЗАЗ, въпреки, че преди приемането на
закъснялото плащане е възразил срещу неточното във времево отношение
неизпълнение, позовавайки се на чл.87 ал.1 от ЗЗД. Видно е, че изпратеното до
ответника уведомление е достигнало до него след извършеното плащане. Доколкото
ищецът не сочи системно неизпълнение на задължението на ответника да заплаща
арендното плащане в срок, към настоящия момент за последната стопанска година
плащането е извършено и прието, и съдът приема, че неточното във времево отношение изпълнение е
незначително с оглед интереса на кредитора, тъй като е извършено частично
плащане в предвидения срок, а останалата част е изпълнена изцяло само 9 дни
след изтичането на срока по чл.28 ал.1 ЗАЗ. Следва да бъде посочено, че
посочената норма визира забавянето на арендното плащане, като липсва изрично
указание дали частичното неизпълнение в посочения срок съставлява основание за
разваляне на договора или е необходимо пълно неизпълнение на задължението.
Отделно от всичко гореизложено, в процесния договор за аренда между страните е
постигната уговорка в чл.10 т.4, че договорът се прекратява при неизпълнение на
задълженията по него по общия ред, но с писмено предизвестие от една стопанска година. Както е
прието и в горепосоченото тълкувателно решение, даването на подходящ срок за
изпълнение на основание чл.28 ал.1 от ЗАЗ не задължително, но само в случай, че
страните в договора не са уговорили подобно задължение. Видно е, че в настоящия
случай такова е уговорено. Ако бъде прието, че с изпращането на процесното
уведомление е започнал да тече този, уговорен чл.10 т.4 срок на предизвестие,
то към настоящи момент той не е изтекъл.
Поради всичко изложено, съдът приема, че не са налице
основанията за разваляне на договора за аренда и предявеният иск следва да бъде
отхвърлен.
С оглед изхода на делото, и на основание чл.78 ал.3 от ГПК,
ищецът следва да бъде осъден да заплати на ответника деловодни разноски за
адвокатско възнаграждение в размер на 300.00 лева.
Водим от горното, съдът
Р Е
Ш И:
ОТХВЪРЛЯ предявения от А.С.Т., ЕГН ********** с адрес *** против Инвест-М ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление:***,
иск с правно основание чл.28, ал.2 от ЗАЗ за разваляне на сключения между тях договор за аренда на земеделска земя с нотариална
заверка на подписите рег.№*** на нотариус ***, вписан в Служба по вписванията —
Плевен вх.№2467/О8.03.2010г., акт №42, том 4 и Анекс към него от 26.05.2016г. с
нотариална заверка на подписите рег.№940/26.05.2016г., Акт №193, том II на
нотариус ***, вписан в Служба по вписванията - Плевен вх.рег. №8197/06.06.2016г.,
Акт №74, том 13 , д.№3 695/2016г., по силата на който ищцата е отдала на
ответника под аренда следната земеделска земя : НИВА с площ 7,803 дка, трета
категория, находяща се в землището на ***, ЕКАТТЕ 06495, в м. „БРАНИЩЕТО“,
съставляваща поземлен имот с идентификатор 06495.42.6 по кадастралната карта и
кадастралните регистри, одобрени със Заповед №РД-18-124/22.12.2016г. на
изп.директор на АГКК, номер по предходен план: 042006, при съседи: 06495.42.5;
06495.42.15; 06495.42.14; 06495.42.7; 06495.42.24., поради
забавяне плащането на арендното плащане за стопанската 2018/2019 година с
повече от три месеца, КАТО НЕОСНОВАТЕЛЕН.
ОСЪЖДА, на основание чл.78, ал.3 от ГПК, А.С.Т., ЕГН ********** с адрес ***, да заплати на
„Инвест-М“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление ***,
направените разноски по делото в размер на 300.00 лева.
Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок от
съобщаването му на страните, пред Плевенски окръжен съд.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: