№ 1655
гр. ****, 19.12.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ****, III СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет
и трети ноември през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Д. Ил. Писарова
Членове:Светлана Тодорова
Цветелина Г. Хекимова
при участието на секретаря Дарина Б. Баева
като разгледа докладваното от Д. Ил. Писарова Въззивно гражданско дело №
20223100502078 по описа за 2022 година
за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по чл.259 от ГПК.
Производството е образувано по въззивна жалба на С. С. Е., ЕГН **********,
****, чрез пълномощника адв.Д.В. и адв.Ат.Р., срещу решение №1925/15.06.2022г.,
постановено по ГД №6415/2021г. на 12 състав на ВРС, с което съдът е уважил предявените
от БУЛПОРТ ЛОГИСТИКА АД срещу С. С. Е., искове за осъждане на ответника да заплати
на ищеца следните суми: 2 788.20 лева /с ДДС/, представляващи наемна цена по договор за
наем от 01.01.2020г., за ползване на 240 кв.м. от ПИ №******** по КК на гр.****, с адрес в
гр.****, район Аспарухово, Южна промишлена зона, дължима за периода от юни 2020г. до
ноември 2020г. /6 месеца/, ведно със законна лихва от депозиране на исковата молба на
05.05.2021г. до окончателното изплащане на задължението; сумата от 188.25 лева –
обезщетение за забава върху главницата за наемната цена, считано от падежа на всеки
дължим месечен наем за периода от май 2020г. до април 2021г.; сумата от 86.55 лева,
представляващи разходи за ползвана ел.енергия и поддръжка на съоръжения за периода май
2020г. до ноември 2020г., ведно със законна лихва от депозиране на исковата молба в съда
до окончателното изплащане както и сумата 5.27 лева – обезщетение за забава върху тази
главница, считано от падежа на всяко задължение, за периода от 09.05.2020г. до 28.04.2021г.
Въззивникът уточнява, че не обжалва решението в частта, в която са отхвърлени частично
претенциите за мораторни лихви върху наемна цена и консумативните разноски.
С жалбата си въззивникът твърди, че постановеното осъдително решение е
неправилно и незаконосъобразно. Твърди се, че съдът е достигнал до погрешно съждение
относно идентичността на договорения за ползване имот и действително ползвания от
ответника. Поддържа се твърдение, че ответникът не е ползвал имот с идент.№********, а с
ид.№******. Съдът е допуснал противоречиво интерпретиране на изложените от страните
становища по спора като е игнорирал неизпълнението на възложено на ищеца задължение
1
да представи Приложение №1 към договора за наем, в което била индивидуализирана
ползваната от ответника реална част от имота. Твърди се, че неясно остава как съдът е
достигнал до извод за идентичността на предоставения и ползвания имот с този по договора
за наем при липса на това доказателство. На следващо място съдът неправилно е приел, че
свидетелските показания са противоречиви. Въззивникът твърди, че показанията и на
двамата свидетели кореспондират помежду си, тъй като посочените и от двамата реални
части не попадат в имота с ид.№**** /по договора за наем/, собственост на ищеца Булпорт
Логистика АД. И двамата свидетели сочат ползвани от ответника сгради съответно в ПИ
№170 и ПИ №********. Съдът не е отчел, че свидетелят Ш. е служител на ищеца и да цени
показанията му съгласно чл.172 ГПК. Твърди, че съдът не е извършил обстоен и задълбочен
анализ на събраните доказателства. На трето място, въззивникът твърди, че ищецът не е
установил с допустимите доказателства, че след прекратяване на договора за наем,
ползването на имота е продължило. Според въззивника, приложеното извлечение от
системата за регистриран достъп и съответно регистрирането на магнитна карта №** ****
за достъпа, не са надеждни доказателства предвид влошените отношения между ответника и
изп.директор на ищцовото дружество както и опосредяване достъпа до наетия имот от други
имоти, ползвани от Булпорт Логистик АД. Твърди се, че в ползвания имот са налице вещи
на ответника, които последният не е могъл да вземе именно поради недопускането му до
наетия имот. Претендира отмяна на решението и вместо това отхвърляне на предявените
искове изцяло.
В срока по чл.263 ГПК е постъпило становище на насрещната страна БУЛПОРТ
ЛОГИСТИКА АД, ЕИК *********, ****, представлявано от Р.К., чрез ю.к.Р.Л., за
неоснователност на жалбата. Въззиваемата страна поддържа, че съдът е постановил
решение въз основа на събраните доказателства и установената посредством същите
фактическа обстановка. Поддържат се твърдения за продължило след изтичане срока на
договора на 31.04.2020г., ползване на реалната част от 240 кв.м. от ПИ с ид.№********, вкл.
за периода на претенцията м.11.2020г. Твърди се, че евентуално ползване на по-голяма част
от съседен /несобствен на ищеца/ имот, не е относимо към претенцията. Твърди се, че
ответникът системно закъснявал със заплащане на наема и консумативните разноски за
имота, което също представлявало основание за предприетото прекратяване на договора от
страна на наемодателя. Твърди, че изслушания по делото свидетел на ответника Р.А., не е
дал обективни показания, тъй като е близък приятел на същия. Вместо това, поддържа, че
показанията на св.Ш. са последователни, обективни и точни като визират именно северния
триъгълник от имот №**** – процесния. Твърди, че ищецът не е могъл да представи
приложение №1 към договора за наем, тъй като документът се намира у ответника
/последният не е върнал същия/. Въззиваемата страна твърди, че ответникът е изнесъл от
имота всички свои лични вещи като до момента са останали единствено непотребни такива,
за вдигането на които се отправя изрична покана в настоящия процес. Страната счита, че е
установила претенциите си по реда на главното и пълно доказване като добросъвестно е
изпълнила и правата си като наемодател. Поради неоснователността на въззивната жалба,
претендира потвърждаване на решението на РС ведно с присъждане на сторените в
производството разноски.
В съдебно заседание пред въззивния съд въззивникът, чрез пълномощниците си
адв.В. и адв.Р., поддържа жалбата на изложените основания.
Насрещната страна БУЛПОРТ ЛОГИСТИКА АД, чрез адв.Л., оспорва същата и
поддържа отговора по жалбата.
За да се произнесе по спора съдът съобрази, че пред РС е била подадена искова молба
от Булпорт Логистика АД срещу С. С. Е., с искане за осъждане на ответника да заплати на
ищеца сумите, както следва /въз основа на уточняващи молби и изготвения и възприет от
страните доклад на спора/: 2788.20 лева /с ДДС/, представляващи наемна цена по договор за
наем от 01.01.2020г., сключен между страните, за ползване на реална част от 240 кв.м. от ПИ
№******** по КК на гр.****, район Аспарухово, Южна промишлена зона, за периода от
юни 2020г. до ноември 2020г. вкл., ведно със законната лихва от подаване на исковата молба
2
на 29.04.21г. до окончателното изплащане на задължението; сумата от 188.25 лева
обезщетение за забавено изпълнение върху главницата за наемна цена, считано от падежа на
всеки наем, за периода от 03.05.2020г. до 28.04.2021г.; сумата от 86.55 лева – разходи за
ползвана ел.енергия и поддръжка на съоръжения за периода май 2020г. до м.11.2020г. ведно
със законна лихва от исковата молба до окончателното изплащане както и сумата от 5.27
лева – обезщетение за забавено изпълнение върху главницата за разходите, считано от
падежа на всяко месечно плащане за периода 09.05.20г. до 28.04.21г.
В исковата молба се твърди, че между страните е сключен договор за наем на
01.01.2020г. за ползването от ответника на реална част от собствения на ищеца имот,
съгласно който се дължала наемна цена авансово за всеки бъдещ месец ползване на имота, а
до трето число на текущия месец – и разходите за консумативи и поддръжка на съоръжения
в имота, които също били за сметка на наемателя съгласно чл.5 от договора. Твърди се, че
тези разходи за процесния период се изразяват единствено в разноски за ел.енергия и такса
поддръжка на съоръжение по чл.5, ал.2, т.“а“ от договора. Твърди се, че наемателят
системно не заплащал дължимите месечни вноски своевременно. Твърдят се незаплатени
наемни вноски за периода юни до ноември вкл. 2020г. ведно с ежемесечните разноски за
ел.енергия. Твърди се, че договорът е бил със срок на действие до април 2020г., но
наемателят е продължил ползването му и след това, поради което дължи на наемодателя –
ищец наемната цена, равна на последната уговорена. Твърди се, че въз основа на отправено
от ищеца предизвестие за прекратяване на договора на 02.11.2020г., имотът бил освободен
от наемателя, считано от 01.12.2020г. Твърди се, че независимо от освобождаването на
имота, наемателят не заплатил натрупаните до този момент задължения за наемна цена и
разноски за ел.енергия, поради което дължи и обезщетение за забавено плащане. За тези
вземания ищецът издал фактури, описани подробно в исковата молба, както следва: ф.
№4855/08.05.2020г. – наем за месец май 2020г. и др. плащания; ф.№4927/09.06.2020г. за
месец юни 2020г.; фактура №5010/08.07.2020г.; ф.№5075/17.08.2020г. –наем август и др.; ф.
№5152/17.09.2020г. – наем м.09.2020г.; фактура №5228/15.10.2020г.; ф.№5320/18.11.2020г. и
ф.№5401/16.12.2020г. Твърди се, че независимо от отправените покани за изпълнение
ответникът не е заплатил задълженията си, произтичащи от договора за наем. Претендира се
осъждането му да заплати, след уточнение с допълнителна молба и извършено частично
плащане в размер на 484.27 лева, посочените по-горе суми, а именно: 2874.75 лева –
главници по чл.228 ЗЗД за дължим наем от юни до декември 2020г. и консумативни
разноски за май – декември 2020г. както и обезщетение за забава върху тези главници в общ
размер от 249.06 лева, изчислени до 29.03.2021г., или общо 3123.81 лева, ведно със
законната лихва от подаване на исковата молба до окончателното изплащане.
С отговора на исковата молба ответникът оспорва основателността и размера на
предявените искове. На първо място е направено възражение по валидността на договора за
наем, тъй като в него липсвало описание на ползвания имот, в случая реална част от
поземлен имот. Твърди се, че към договора за наем липсва цитираното в договора
приложение №1 към същия, където е обозначена ползваната реална част. Оспорва се
подписването на такъв документ към исковата молба. Твърди се, че ползваната от ответника
част попада в друг ПИ с ид.№******, а на в имота по договора за наем. Ползваната част
попада в индустриално предприятие „Пилософ, Каракунев и сие“, Достъпът до имота се
осигурява през портал на Булпорт Логистика АД, поради което считат предявения иск за
недопустим поради липса на процесуална легитимация за ищеца. Не се оспорва, че е
сключен договор за наем за периода януари 2020 – април 2020г. между страните, но се
оспорва дължимостта на процесните суми. Твърди се, че договорът за наем е бил прекратен
на посочения в него краен срок 31.04.2020г. като ползването му не е продължило. Поради
това се оспорва задължението за наемна цена за процесния период. Твърди се, че наемните
отношения са приключили именно през април 2020г. и поради влошени отношения между
страните. Твърди, че ответникът е бил лишен от достъп до имот, осигуряван до този момент
пред портал на Булпорт Логистика АД, в резултат на което лични вещи на ответника
неправомерно се задържат от ищеца. Претендира се отхвърляне на исковете изцяло.
3
Съдът, въз основа на твърденията и възраженията на страните, събраните
доказателства, пределите на въззивното обжалване, намира за установено следното от
фактическа и правна страна:
При преценка редовността на жалбата съдът констатира, че същата е постъпила
срещу подлежащ на обжалване акт, от надлежна страна, чрез редовно упълномощен
проц.представител, в преклузивния срок. Жалбата и отговора към същата са надлежно
администрирани. Производството по същата е допустимо.
Съгласно чл.269 ГПК, въззивният съд се произнася служебно по валидността на
решението, а по допустимостта му в обжалваната част. По отношение правилността на
решението съдът е обвързан от направените с жалбата оплаквания.
Първоинстанционното решение е валидно и допустимо, а по отношение правилността
съдът се придържа към посоченото във въззивната жалба. Решението се обжалва изцяло.
Страните не правят нови доказателствени искания и не сочат допуснати от първата
инстанция процесуални нарушения.
Решението се обжалва в осъдителната му част, в която наемателят е осъден да
заплати наемна цена и консумативни разноски за ползвания имот за периода юни –ноември
2020г. Оплакванията в жалбата са идентични с доводите и възраженията на ответника в
отговора на исковата молба: липса на идентичност на имота по договора с реално ползвания
от наемателя; за продължило ползване на имота след крайния срок по договора.
Въззивният състав, след цялостно обсъждане на събраните доказателства, достига до
следните изводи:
Предявен е иск с правно основание чл.232 вр.чл.238 и чл.236 ЗЗД; чл.86 ЗЗ, за
заплащане на дължима наемна цена за процесния период както и консумативни разноски
ведно с обезщетение за забавено плащане.
Съобразно предявения иск, ищецът следва да установи осъщественото от ответника
ползване на отдадения под наем имот за периода на исковата претенция, съответно размера
и изискуемостта на дължимите съгласно чл.232, ал.2 ЗЗД месечни плащания. Ответникът
следва да установи възраженията си срещу идентичността на имота по договора и реално
ползваната от него част от поземлен имот, съответно обстоятелството, че е преустановил
ползването му с изтичане срока му на действие, т.е., че след 31.04.2020г. наемателят не го е
допускал до имота и не е могъл да осъществява ползването му.
Страните не спорят относно подписване на договора за наем от 01.01.2020г. и срока
му на действие до април 2020г. Не се спори относно заплащане от наемателя на дължимата
наемна цена за времето на действие на договора до април 2020г. както и след това, вкл. за
задълженията за месец май 2020г. /каквато част е била платена на датата на предявяването
на иска/
Спорно е между страните къде попада предоставената под наем реална част от имот и
дали същият е собственост на ищеца или на друго лице, съответно при оспорена активна
легитимация на дружеството -наемодател; продължилото ползване на имота след
30.04.2020г., съотв. осигурения от наемодателя достъп до имота в процесния период – до
края на м.11.2020г.
Съгласно договора, страните са постигнали съгласие за временното възмездно
ползване на 240 кв.м. от ПИ с ид.№******** по КК на гр.****, Аспарухово, ЮПЗ, като
наетата площ се индивидуализира съобразно приложение №1 към договора за наем. Такова
приложение №1 към договора не е било представено от ищеца, не е уточнено и е оспорено
изрично от ответника. Не е представен и протокол-опис за състоянието, в което се предава
имота. Договорът е в сила до 31.04.2020г., срещу наемна цена от 198 евро без ДДС на месец,
дължима до трето число на всеки месец – за месеца, следващ този, за който се дължи
плащането. Съгласно чл.5 от договора, наемателят заплаща и всички разходи и консумативи
за имота помесечно ведно с такса за поддръжка на ел.съоръженията и за ВиК инсталация,
дължими до трето число на следващия ползването месец. Съгласно чл.26 от договора за
4
наем, ако наемателят държи имота след изтичане срока му на действие, заплаща месечна
наемна цена, равна на последно договорената.
Съдът намира за неоснователно възражението на ответника за недействителност на
договора за наем поради липса на индивидуализиране предмета на ползване, който страните
са определили като 240 кв.м. реална част от имот с ид.№******** по КК на гр.****, район
Аспарухово, Южна промишлена зона. На първо място, с ползването и заплащането на
наемната цена и консумативите за периода на действие на договора, обстоятелство, за което
не се спори, наемателят се е съгласил с предоставената му за ползване вещ. Същият е
заплатил наемната цена за ползваната реална част за периода от януари до май 2020г. От
това следва извод, че страните не са имали спор относно конкретизацията на имота и
изпълнението на договора от страна на наемодателя. Ползването на вещта е било реално
осъществено. Освен това, видно от представените от ищеца доказателства /на л.60 и сл. по
делото/, сключеният договор за наем е следващ предходни наемни правоотношения по
повод на същия имот.
Ползваната част от имота на ищеца е била индивидуализирана съобразно оспорването
с приложена на л.63 по делото скица на имот №********. Действително, този имот е
граничен на имот №170, собственост на ИП “Пилософ, Каракунев и сие“ /вж.л.44 и л.45/, но
процесната част попада в имота на ищеца, видно от приложена скица на Службата по
геодезия, картография и кадастър на общ.**** и представена Схема на акваторията,
оперирана от ищеца като пристанище със специално предназначение. Освен това, в съдебно
заседание на 03.12.2021г. страните са уточнили, че ползвания от ответника имот е именно
означение с „х“ на представената скица от кадастрална карта. Същият попада в обхвата на
акваторията, ползвана от ищеца, достъпът до която е регулиран от пропусквателна система.
Представена е разпечатка от електронна система за достъп до пристанището, от която е
видно, че ответникът е влизал/излизал с персонализирана магнитна карта с отбелязан номер
на същата, в периода на исковата претенция юни 2020г. до 01.12.2020г.
В открито съдебно заседание пълномощниците на ответника са заявили, че не
оспорват твърденията за регулиран от пропускателен режим с денонощна охрана достъп до
имота. Ответникът не е оспорил представения от ищеца протокол за предаване на магнитна
карта и ламиниран пропуск за ползвания имот съгласно договора за наем от 01.01.2020г.
/л.68/ Така ответникът е имал осигурен достъп до пешеходния портал и до бариерата за
автомобили на процесния имот, собственост на ищеца, за периода на претенцията. Горното
опровергава възраженията му, че не е ползвал имота след изтичане срока на договора. За да
достъпи ползвания от него имот, ответникът не отрича, че е преминавал през портала на
ищеца. Номерът на магнитната карта съвпада с отразения в извлечението от записите за
влизане/излизане в имота. /л.65 и сл./ Хронологичната справка не се оспорва от ответника,
поради което съдът следва да цени същата заедно с останалите доказателства – показанията
на разпитаните двама свидетели.
Ползването на точно тази част от имота от ответника се установява и от изслушаните
по делото свидетелски показания, които съдът цени като обективни и непосредствени. От
показанията на св.Ш., воден от ищеца, се установява реално ползваната от ответника част,
маркирана с „х“ на скицата на л.63 по делото, вкл. и съседни на нея площи, стари бараки и
навеси. Според свидетеля, мястото представлявало празно пространство/поляна/, на която
ответникът ремонтирал лодки, двигатели, коли, складирал железа и др. както и много кафе
автомати. В идентичен смисъл са показанията на водения от ответника свидетел Р.А., който
единствено е посочил, че първоначално ответникът е ползвал сградата, обозначена с №8 на
скицата на л.63 /пожарна/, а след това празно място отгоре със стари бараки и навеси, вкл. и
означено като правоъгълник място в ляво от процесното, в съседен имот /на скицата на
чл.43/. Тези показания, не противоречат на показанията на св.Ш. и водят до еднозначен
извод за съгласие на страните относно именно ползваната реална част от имота на Булпорт
Логистика. Не на последно място, и от двете групи показания се установява дългогодишно
ползване на частта от имота от наемателя както и пропускателния режим за имота на
Булпорт.
5
Въпреки липсата на достатъчно доказателства за начина на осъществяване ползването
на имота в периода до м.12.2020г., съдът намира, че това не се отразява на изводите по
същество на спора. В тази връзка съдът застъпва становище, обективирано в практиката на
ВКС, в частност в решение №97/2013г. по т.дело №73/2012г. на Първо т.о. на ВКС, че
наемателят дължи заплащането на наемната цена за наетия недвижим имот и ако
фактически не го е ползвал по предназначение, след като договорът не е бил прекратен на
основанията, посочени в него и уредени от закона. В случая договорът е прекратен съгласно
чл.238 ЗЗД като договор без срок, с едномесечно предизвестие до наемателя, чието
получаване не се оспорва. След прекратяване на договора , наемателят е длъжен да върне
вещта. Съгласно наложилата се практика на ВКС, при прекратяване на наемно
правоотношение доказателствената тежест за изпълнение на задължението по чл.233 ЗЗД е
на наемателя и ако същият продължи ползването на имота, то той дължи обезщетение и
следва да изпълнява задълженията си, произтичащи от същия договор, съотв. със заплащане
на наемната цена. Фактическото държане на вещта, целите, начина и др.обстоятелства,
свързани с ползването, биха имали значение относно правото на наемателя да прекрати или
развали договора, но са ирелевантни за отговорността му за заплащане на наемната цена,
щом облигационното правоотношение не е прекратено. При доказано предаване държането
на вещта /вкл. с предаване магнитната карта на 02.06.2020г./ на наемателя, фактът на
връщане на вещта подлежи на доказване от наемателя, който се ползва от тези последици.
Такива доказателства, за опровергаване тезата на ищеца, не са представени от ответника.
Въз основа на горното следва да се приеме, че последният не е съумял да установи
възраженията си за ограничаване достъпа му до имота от страна на наемодателя за периода
до м.12.2020г. и за връщане на вещта непосредствено след изтичане срока на ползване в
края на април 2020г. Не са опровергани доказателствата на ищеца за многократно
влизане/излизане от ответника в имота, съгласно приложената неоспорена хронологична
справка, в срока на претенцията. При това положение, следва да се приеме, че поради
непротивопоставяне, в хипотезата на чл.236 ЗЗД, договорът за наем от 01.01.2020г. е
продължил действието си до изтичане на едномесечното предизвестие от 02.11.2020г., т.е.
към 01.12.2020г. е прекратил действието си. Доколкото се претендира наемната цена и част
от консумативи за предходния период, налице е основание на исковата претенция.
За този период в сила е уговорената между страните наемна цена – съгласно чл.232,
ал.2 вр.чл.236, ал.1 ЗЗД. Същият е прекратен като договор за неопределено време с
предизвестието съгласно чл.238 ЗЗД. Всички вземания, произтичащи от договора са станали
изискуеми на уговорените падежи и окончателно с прекратяване действието на договора на
01.12.2020г. Поради допуснатата забава в плащане на дължимите по договора суми,
ответникът дължи и обезщетение за забавено плащане в размер на законната лихва съгласно
чл.86 ЗЗД.
Въззивникът не въвежда оплакване относно изчислените от съда размери на
главниците и обезщетенията за забава, поради което съдът препраща към изложените в
първоинстанционното решение мотиви съгласно чл.172 ГПК. Същите са изчислени от
първоинстанционния съд въз основа на приложените неоспорени от ответника фактури.
Въз основа на горното съдът достига до идентични на сторените от първата
инстанция правни изводи, чието решение следва като краен резултат да бъде потвърдено.
Съобразно изложеното, съдът намира, че разноски се следват на въззиваемата страна
в установения размер от 100 лева, на основание чл.78, ал.8 ГПК.
Мотивиран от изложеното, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение №1925/15.06.2022г. по описа на РАЙОНЕН СЪД –****,
постановено по гр.дело №6415/2021г., в обжалваната осъдителна част, с която ответникът С.
С. Е., ЕГН **********, ****, е осъден да заплати на БУЛПОРТ ЛОГИСТИКА АД, ЕИК
6
*********, ****, следните суми: 2 788.20 лева /с ДДС/, представляващи наемна цена по
договор за наем от 01.01.2020г. за ползването на 240 кв.м. реална част от ПИ №******** по
КК на гр.****, район Аспарухово, Южна промишлена зона, за периода от юни 2020г. до
ноември 2020г. вкл., ведно със законна лихва от депозиране на иска до окончателното
изплащане на задължението; сумата от 188.25 лева – обезщетение за забава върху
главницата за наемната цена, считано от падежа на всеки месечен наем за периода от май
2020г. до април 2021г.; сумата от 86.55 лева, представляващи разходи за ползвана ел.енергия
и поддръжка на съоръжения за периода май 2020г. до ноември 2020г., ведно със законна
лихва от депозиране на исковата молба в съда до окончателното изплащане както и сумата
5.27 лева – обезщетение за забава върху тази главница, считано от падежа на всяко
задължение за периода от 09.05.2020г. до 28.04.2021г.
ОСЪЖДА С. С. Е., ЕГН **********, ****, да заплати на БУЛПОРТ ЛОГИСТИКА
АД, ЕИК *********, ****, сторените разноски за ю.к.възнаграждение за въззивна инстанция
в размер на 100 лева, на основание чл.78, ал.8 вр.ал.3 ГПК.
В останалата част решението на ВРС не е обжалвано и е влязло в законна сила.
РЕШЕНИЕТО не подлежи на обжалване съгласно чл.280, ал.3 ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
7