Решение по адм. дело №222/2025 на Административен съд - Добрич

Производството е по реда на чл. 215, ал. 1 и ал. 2, във вр. чл. 210, ал. 3 от Закона за устройство на територията (ЗУТ).

Образувано е по жалба на С. С. М., [ЕГН], с постоянен адрес : гр. Добрич, ул. „Христо Смирненски“ № 10, вх. А, ет. 2, ап. 3, срещу Решение по Протокол № 1-65/24.01.2025 г. на комисия по чл. 210, ал. 1 от ЗУТ, назначена със Заповед № 724/28.06.2024 г. на кмета на Община Генерал Тошево, в частта, в която е определен размер на парично обезщетение за безсрочен сервитут по отношение на имот с идентификатор 81219.20.1 по кадастралната карта и кадастралните регистри (КККР) на с. Чернооково, община Генерал Тошево, с начин на трайно ползване – нива, с обща площ 83015 кв.м.

В жалбата се излагат доводи за незаконосъобразност на решението в оспорената му част поради допуснати съществени нарушения на административнопроизводствените правила и нарушение на материалния закон. Основните възражения се свеждат до неправилно определяне на пазарната стойност на сервитутното право. Твърди се, че принудителното по своя характер учредяване на сервитута изисква удовлетворяващо собственика на служещия имот обезщетение, максимално близко до цената, която би получил при доброволно отчуждаване на имота или на вещни права върху него. Доколкото сервитутното ограничение е без срок, се налага да бъдат отчетени всички ограничения и намалени възможности за черпене на блага от земята. Иска се отмяна или изменение на оспорения акт в частта, касаеща размера на обезщетението, както и присъждане на направените разноски.

Ответникът – Община Генерал Тошево, изразява становище за неоснователност на жалбата и иска тя да бъда отхвърлена. Твърди, че стойността на сервитутното право е съобразена със справедливата пазарна оценка на засегнатата част от имота и съответства по размер на ограниченията, които жалбоподателят е длъжен да търпи при упражняване на правото си на собственост. Сочи, че следва да се прави разграничение между учредяването на сервитут и упражняването на сервитут. Предмет на производството по чл. 210 от ЗУТ е определяне и изплащане на обезщетение за възникване на сервитутното право, докато обезщетение за търпене действията по упражняване на това право се търси по друг ред.

Заинтересованата страна – „Електроенергиен системен оператор” ЕАД („ЕСО“ ЕАД), чрез процесуалния си представител, оспорва основателността на жалбата. Счита, че определеният размер на обезщетението е справедлив и отговаря на наложените ограничения при ползването на имота занапред. Сочи, че учредяването на сервитутното право по никакъв начин няма да възпрепятства обработването на земеделската земя и получаването на доходи от нея, поради което не е налице обедняване на собственика на служещия имот. Твърди, че има разлика между обезщетението за учредяване на сервитут и обезщетението при упражняване на сервитутните права. Целта на еднократното обезщетение по чл. 64, ал. 4, т. 2 от ЗЕ е да се възмезди собственика за учредената тежест върху имота му, а евентуалните щети при упражняване на сервитутното право се заплащат по реда на чл. 65, ал. 2 от ЗЕ. По тези съображения иска отхвърляне на жалбата и присъждане на юрисконсултско възнаграждение.

Добричкият административен съд, след като прецени доводите на страните и доказателствата по делото, приема следното от фактическа и правна страна :

Жалбата е подадена в законоустановения срок, от легитимирано лице, срещу годен за оспорване административен акт, поради което е процесуално допустима.

Разгледана по същество, тя е основателна по следните съображения:

Между страните не се спори, а това се установява и от приложения по делото договор за доброволна делба от 15.10.2007 г., че жалбоподателят С. С. М. е собственик на земеделска земя с площ 83,000 дка, съставляваща поземлен имот с идентификатор 81219.20.1 по КККР на с. Чернооково, община Ген. Тошево, местност „Герджиковите ниви“.

С Решение № 2-15 от 15.02.2024 г. на Общински съвет – Тервел на основание чл. 129, ал. 1 от ЗУТ е одобрен Подробен устройствен план (ПУП) – Парцеларен план (ПП) за елементите на техническата инфраструктура извън границите на урбанизираните територии в землищата на гр. Генерал Тошево, с. Люляково, с. Писарово и с. Чернооково за обект „Нов въздушен електропровод 110 kV за присъединяване на фотоволтаична електрическа централа с мощност 100 mV, от нова повишаваща п/ст СрН/110 kV в ПИ 81219.54.1 в землището на с. Чернооково, община Г. Т., обл. Добрич, до ново поле 110 kV в п/ст „Г. Тошево“ 110/200 kV“. Съгласно одобрения план трасето на обекта преминава през имота на жалбоподателя и засяга общо 8, 053 дка от площта му, от които 3, 977 дка за въздушна линия и 0, 099 дка за изграждане на стъпка на стълб.

Решението е публикувано в ДВ, бр. 21 от 12.03.2024 г. В законния срок няма постъпили възражения и жалби срещу него, видно от служебна бележка изх. № Z-221/17.04.2024 г. на главен специалист „АННСР“ при община Генерал Тошево, поради което е влязло в сила.

По искане на заявителя в административното производство „ЕСО“ ЕАД кметът на община Генерал Тошево е издал Заповед № 724/ 28.06.2024 г., с която е назначил комисия по чл. 210 от ЗУТ за определяне и изплащане на еднократните обезщетения на собствениците на засегнатите имоти.

На 29.11.2024 г. е изготвен оценителски доклад от експерт – оценител по възлагане от О. Г. Т.. Пазарната стойност на сервитутното право е определено по метода на посредственото сравнение в размер на общо 11 898, 43 лева. Оценителят е извършил проучване на онлайн обяви и след анализ на четири оферти за продажби на имоти с площ от 7 до 36 дка (по един в землищата на гр. Ген. Тошево, с. Люляково, с. Писарово и с. Чернооково) е дал среднопретеглена пазарна стойност на 1 дка в размер на 3881 лева. Справедливата пазарна стойност на обезщетението за частта, попадаща в сервитутната зона на ВЕЛ, е изчислена, като пазарната стойност на земята (3977, 19 кв.м.) е умножена с коефициент за срок на сервитута 0, 9 и експертно определен коефициент за вид на сервитута 0, 85. Справедливата пазарна стойност на обезщетението за площта, заета от стъпката на стълба, равняваща се на 99, 00 кв.м, е пресметната по същата формула, но двата коригиращи коефициента (за срок и за вид на сервитута) са дадени с еднаква стойност 1, 0.

На свое заседание от 24.01.2025 г. комисията, назначена със заповед № 724/28.06.2024 г. на кмета на О. Г. Т. е разгледала експертната оценка и с решение по Протокол № 1-65/24.01.2025 г. я е одобрила и приела, определяйки обезщетение за процесния имот в размер на 11 898, 43 лева.

С писмо изх. №АО-02-19-5599 от 16.04.2025 г. на кмета на Община Генерал Тошево жалбоподателят е уведомен едновременно за започналото административно производство на основание чл. 26, ал. 1 от АПК и за взетото решение на комисията за одобряване и приемане на изготвената оценка. Писмото е получено от лицето на 24.04.2025 г., видно от известие за доставяне (л.40), а жалбата срещу размера на обезщетението е подадена на 08.05.2025 г.

За изясняване на спора от фактическа страна е изслушана съдебно – оценителна експертиза. При определяне на пазарната стойност на засегнатата част от процесния имот вещото лице е приложило метода на посредственото сравнение и метода на поземлената рента. След претегляне на получените стойности по двата метода е дало превес на първия метод, в резултат на което е получило крайна пазарна стойност на декар в размер на 4334 лева. За изчисленията по метода на пазарните аналози са използвани данни за вписани продажби на четири имота с площ от 18 до 47 дка, от които два в землището на с. Чернооково и по един в землищата на с. Сираково и с. Кардам, всичките в община Генерал Тошево. След съобразяване на определената по метода на пазарните аналози стойност на земята и отчитане на нормативно установените ограничения за ползване на служещия имот съгласно ЗЕ и Наредба № 16 от 09.06.2004 г. за сервитутите на енергийните обекти (Наредба № 16) е дадено заключение, че пазарната стойност на равностойното парично обезщетение възлиза общо на 14 390 лева, от които 13 961 лева – за сервитута на въздушния електропровод с площ 3,977 дка и 429,07 лева – за сервитута на стъпката за стълба с площ 0,099 дка. Сумата е получена, след като пазарната стойност на земята е умножена с коефициент за срока на сервитута (Кс = 0,9 за въздушния електропровод линия и Кс = 1 за стъпката на стълба) и експертно определен коефициент, отчитащ вида на сервитута и ограниченията при ползването на земята (Ксп = 0,9 за въздушния електропровод и Ксп =1 за стъпката на стълба).

При изслушването му в съдебно заседание вещото лице е пояснило, че при наличие на достатъчно достоверна информация за реално извършени сделки се дава приоритет на метода на сравнителните продажби. Различията с доклада на лицензирания оценител се дължат основно на вида на ползваните пазарни аналози.

Заинтересованата страна – „ЕСО“ ЕАД, чрез процесуалния си представител, е оспорила заключението по съображения, че определената стойност на обезщетението е завишена, но не е поискала назначаването на други вещи лица. Неоснователно е възражението на дружеството за липса на компетентност на експерта, направено едва с писмената защита по делото, защото от данните в списъка на вещите лица е видно, че той притежава сертификат за оценителска правоспособност за оценка на земеделски земи и трайни насаждения. Неоснователно е и възражението за погрешно определяне на тежестта на метода на приходната стойност. При осредняване на пазарната стойност на имота според различните методи на оценка правилно вещото лице е претеглило коефициентите за тежест, приемайки за по-значима стойността на пазарните аналози. Ценовата информация от един активен пазар се счита за най-силното доказателство за стойност, т.е. с най-голяма тежест на достоверност, поради което методът на сравнимите продажби следва да е водещ при определяне на пазарната цена на земята като основа за определяне на дължимото обезщетение за сервитута. Заключението по експертизата е изготвено от специалист с необходимите познания и опит, съобразено е с данните по делото и с обичайната оценителска практика и стандарти, поради което следва да бъде кредитирано като обективно, компетентно и обосновано.

При така установената фактическа обстановка съдът намира от правна страна следното :

Предмет на оспорване в настоящото производство е решение за определяне на еднократно обезщетение за възникнал сервитут по чл. 64 от ЗЕ в имота на жалбоподателя, находящ се в землището на с. Чернооково, община Генерал Тошево.

Обжалваното решение е издадено от компетентен орган, поименно определен със заповед на кмета на общината, в рамките на правомощията му по чл. 210, ал. 1 от ЗУТ, в предвидената от закона писмена форма, с посочване на фактическите и правните основания за неговото издаване включително чрез позоваване на експертната оценка на независимия оценител.

При постановяване на акта не са допуснати съществени нарушения на административнопроизводствените правила. Действително жалбоподателят е бил уведомен за заявлението на заинтересованата страна по чл. 210 от ЗУТ едновременно с приетото решение на комисията, с което на практика е бил лишен от участие в административното производство, но това нарушение не е от категорията на съществените. Съдебната практика е последователна, че с приключване на административното производство не се преклудират възможностите на заинтересованите лица да наведат своите възражения и да представят своите доказателства. Те могат да направят това и в съдебното производство по оспорване на решението, поради което не е налице нарушение на правото им на защита, водещо до незаконосъобразност на акта.

Процесното решение обаче е издадено в несъответствие с материалния закон и неговата цел.

Съгласно чл. 64 от ЗЕ при разширение на съществуващи и при изграждане на нови линейни енергийни обекти в полза на лицата, които ще изграждат и експлоатират енергийния обект, възникват сервитути, които се изразяват в право на преминаване на хора и техника, право на прокарване на линейни енергийни обекти и ограничаване в ползването на засегнатите поземлени имоти. При упражняване на сервитутите титулярят на сервитута придобива право на прокарване и изграждане на линейни енергийни обекти; негови представители да влизат и да преминават през засегнатите имоти и да извършват дейности в тях, свързани с изграждането и/или експлоатацията на енергийните обекти, включително право на преминаване на техника през засегнатите поземлени имоти във връзка с изграждането и обслужването на въздушни и подземни проводи и наземни съоръжения; да извършва кастрене и рязане на дървета и храсти в сервитутните ивици на линейните енергийни обекти за отстраняване на аварии.

Сервитутите на енергийни обекти са безсрочни и по своята правна същност представляват законово въведено ограничение на правото на собственост. С възникването на сервитута се възлагат определени законови задължения на собственика на служещия имот, като му се налагат и конкретни забрани. Съгласно чл. 64, ал. 3, т. 2 от ЗЕ в засегнатите поземлени имоти не се допускат: извършване на застрояване или засаждане на трайни насаждения в сервитутната ивица, с изключение на случаите, когато това е допустимо, при спазване на съответните технически и други изисквания и след писмен договор; прокарване на проводи на други мрежи на техническата инфраструктура, с изключение на случаите, когато това е допустимо с нормативен акт, при спазване на съответните технически и други изисквания и след писмен договор, предвиждащ съответните условия и цена.

Разпоредбите на чл. 64, ал. 3, т. 3 – т. 6 от ЗЕ регламентират, че промяната на собствеността на засегнатия имот и на линейния енергиен обект не прекратява действието на сервитутите; сервитутите са неделими права; те могат да се упражняват изцяло в полза на лицата, в чиято полза са учредени, тежат изцяло върху всяка част от засегнатите имоти и когато имотите бъдат разделени; сервитутът може да се използва само от лицата, в полза на които възниква, за изграждането и експлоатацията на линейния енергиен обект; собственикът на засегнатия имот няма право да премества сервитута.

В нормите на чл. 13 и чл. 14 от Наредба № 16 от 09.06.2004 г. за сервитутите на енергийните обекти (Наредба № 16) са уредени детайлно правата на титуляря на сервитута и ограниченията за служещия имот, изброени са редица дейности, които са забранени в сервитутната зона на енергийните обекти, включващи застрояване, засаждане на трайни дървесни насаждения, извършване на сондажни работи, търсене, проучване и добив на подземни богатства, паркиране на превозни средства, складиране на отпадъци и материали, действия върху съоръженията на енергийните обекти, палене на огън и опожаряване след прибиране на селскостопанската продукция.

По силата на чл. 64, ал. 4, т. 1 от ЗЕ сервитутите по чл. 64, ал. 2 от същия закон възникват, когато има влязъл в сила подробен устройствен план, с който се определя местоположението и размерите на сервитутните зони на линейния енергиен обект в засегнатите имоти, и титулярят на сервитута изплати или внесе еднократно обезщетение по реда на чл. 64, ал. 6 от ЗЕ на разположение на собственика и на носителите на други вещни права върху засегнатия имот.

Съгласно чл. 64, ал. 6 от ЗЕ определянето на размера и изплащането на обезщетенията за сервитутите на енергийните обекти се извършват по реда на чл. 210 и чл. 211 от ЗУТ. Разпоредбата на чл. 210, ал. 1 от ЗУТ изрично предвижда оценката и размера на обезщетението да се определят по пазарни цени. В чл. 65, ал. 1 от ЗЕ е посочено, че размерът на обезщетението по чл. 64, ал. 4, т. 2 от ЗЕ се определя при прилагане на следните критерии: 1. площта на чуждия поземлен имот, включена в границите на сервитута; 2. видовете ограничения на ползването; 3. срок на ограничението и 4. справедливата пазарна оценка на имота или на частта от него, която попада в границите на сервитута.

От изложеното следва, че принудителният характер на енергийните сервитути налага собственикът на служещия имот да бъде удовлетворен с адекватно и справедливо обезщетение, което да го възмезди за ограниченията и тежестите, които е длъжен да търпи. Приложимите нормативни актове – ЗУТ и ЗЕ, не дефинират понятието „справедлива пазарна оценка“. Според трайната съдебна практика тя следва да се основава на действителната цена на имота, за да бъде обезщетението равностойно по своя размер.

В случая одобрената от административния орган експертна оценка не отговаря на това изискване, което се потвърждава и от заключението на вещото лице. Няма спор, че лицензираният оценител и съдебният експерт са приложили един и същ метод на пазарните аналози, но първият е взел предвид офертни цени за продажба на имоти, а вторият – цени на реални продажба на имоти. В експертизата са посочени сравнителните данни, които са ползвани от вещото лице, а в приетата от комисията оценка липсва точна информация за източника на офертите (с изключение на обявените за продажба имоти в землището на с. Генерал Тошево). Методът на сравнимите сделки предполага издирване на действително извършени продажби на имоти с еднакви или сходни характеристики с тези на оценявания имот. Такова проучване не е извършено от лицензирания оценител. При липса на съпоставка с конкретни аналози (реално сключени сделки) определената в доклада цена на засегнатия имот не може да се приеме за пазарна, каквито са изискванията на ЗУТ и ЗЕ.

Не е обективно определен и избраният от лицензирания оценител коригиращ коефициент за вид на сервитута за въздушния електропровод. Приложимата методика за оценка на сервитутното право и нейните корекционни елементи трябва да отчитат всички ограничения, които това право налага на собственика на земята. В случая даденият в доклада коефициент 0, 85 не съответства на действителната степен на засягане на имота. Тежестта на ограниченията е следвало да се съобрази чрез приемане на по-висок корекционен коефициент, както е направено от вещото лице по експертизата. Видно от графичната част на одобрения ПУП, трасето на електропровода пресича по ширина целия южен край на поземления имот, поради което възприетата в заключението стойност 0, 9 отговаря в по-голяма степен на конкретните особености на сервитутното право.

Неоснователен е доводът на заинтересованата страна, че размерът на обезщетението в оценителския доклад е правилно определен, тъй като за собственика на служещия имот не настъпва обедняване и земята ще продължи да се ползва по същия начин, както досега, като се отдава под аренда срещу заплащане на рента.

Първо, този довод не отговаря на действителния обхват на ограниченията, които сервитутът налага, защото към тях следва се причислят и забраните за строителство и сондажни работи в сервитутната ивица по чл. 14, ал. 1, т. 1 и т. 3 от Наредба № 16. Безспорно процесният имот е с НТП „нива“, но това не изключва всякакъв вид строителство върху него, тъй като Наредба № 19 от 25.10.2012 г. за строителство в земеделските земи без промяна на предназначението им (Наредба № 19) позволява застрояване на земеделски земи със селскостопански сгради, постройки и съоръжения, свързани с ползването им. С изграждането на енергийния обект и разполагането на сервитутната зона по цялата ширина на имота тази възможност ще отпадне, тъй като разпоредбата на чл. 3, т. 9 от Наредба № 19 не я допуска спрямо земеделски земи с учредени сервитути.

Второ, този довод противоречи на същността и спецификите на сервитута, с възникването на който се свързват не само забраните за извършване на определени дейности по чл. 14 от Наредба № 16, във вр. чл. 64, ал. 3, т. 2 от ЗЕ, но и редица други тежести, произтичащи от правата на титуляря на сервитута, изброени в чл. 64, ал. 3, т. 1 от ЗЕ, чл. 68 от ЗЕ, чл. 13 и чл. 14, ал. 2 от Наредба № 16. Съдържанието на сервитута се извежда от правомощията на неговия носител и служенето и обременяването на чуждия имот може да бъде различно според нуждите от нормалната експлоатация на енергийния обект. Следователно реалните ограничения за собственика на служещия имот са много по-големи по вид и обем. Фактът, че имотът е земеделска земя и сервитутът няма да пречи на по-нататъшното му ползване по предназначение, не изключва задълженията на собственика да се въздържа от определени дейности и да зачита правата на титуляря на сервитута, в каквото именно се състои ограничаването на правото му на собственост.

Отчитането на тези тежести не води до недопустимо смесване на еднократното обезщетение за учредяване на сервитут с обезщетението за причинени щети от изграждане и експлоатация на енергиен обект. Безспорно пазарната стойност на имота се определя съобразно сегашното му състояние и начин на ползване, но пазарната стойност на сервитутното право се преценява според ограниченията, които собственикът на служещия имот е длъжен да търпи занапред, както е предвидено и в чл. 65, ал. 1 от ЗЕ. В случая не става дума за определяне на обезщетение при упражняване на сервитутното право съгласно чл. 65, ал. 2 от ЗЕ, а за определяне на обезщетение за самото възникване на това право, с което собственикът на засегнатия имот следва да съобразява бъдещото си поведение.

С оглед на изложеното за пазарна стойност на имота и за пазарна стойност на обезщетението следва да се възприемат определените в експертизата суми, коригирани със съответните коефициенти за целите на оценката.

Въз основа на заключението на вещото лице съдът намира, че по-ниският размер на обезщетението, изчислен от лицензирания оценител, не е справедлив и обоснован и не съответства на действителната пазарна цена на имота. Като е одобрил оценка на сервитута, която е различна от пазарната, комисията е постановила един неправилен акт, противоречащ на материалния закон и неговата цел съгласно чл. 146, т. 4 и т. 5 от АПК. Това налага изменение на решението в оспорената му част и увеличаване на дължимото на жалбоподателя обезщетение от 11 898, 43 лева на 14 390 лева съобразно заключението по съдебно-оценителната експертиза. С този размер се постига целта на обезщетението да компенсира надлежно собственика за ограниченията при ползването на имота, които ще търпи без ограничение във времето.

С оглед изхода от спора и на основание чл. 143, ал. 1 от АПК ответникът следва да бъде осъден да заплати на жалбоподателя сторените от него разноски по делото в размер на общо 1810 лева, включващи държавна такса в размер на 10 лева, възнаграждение за вещо лице в размер на 400 лева и адвокатско възнаграждение в размер на 1400 лева.

Водим от горното и на основание чл. 172, ал. 2 от АПК, съдът

Р Е Ш И :

ИЗМЕНЯ Решение по Протокол № 1-65/24.01.2025 г. на комисия по чл. 210, ал. 1 от ЗУТ, назначена със Заповед № 724/28.06.2024 г. на кмета на Община Генерал Тошево, в частта, в която е определен размер на обезщетение за имот с идентификатор 81219.20.1 по КККР на с. Чернооково, община Генерал Тошево, собственост на С. С. М., [ЕГН], със засегната сервитутна площ 3977,19 кв.м и стъпка на стълб с площ 99, 00 кв.м за изграждането на обект: „Нов въздушен електропровод 110 kV за присъединяване на фотоволтаична електрическа централа с мощност 100 mV, от нова повишаваща п/ст СрН/110 kV в ПИ 81219.54.1 в землището на с. Чернооково, община Генерал Тошево, обл. Добрич до ново поле 110 kV в п/ст „Г. Тошево“ 110/200 kV“, с възложител „Електроенергиен системен оператор” ЕАД, [ЕИК], като УВЕЛИЧАВА размера на обезщетението от 11 898,43 лева на 14 390 лева (четиринадесет хиляди триста и деветдесет) лева.

ОСЪЖДА О. Г. Т. да заплати на С. С. М., [ЕГН], с постоянен адрес : гр. Добрич, ул. „Христо Смирненски“ № 10, вх. А, ет. 2, ап. 3, сумата от 1810 лева (хиляда осемстотин и десет лева), представляваща сторени разноски по делото.

РЕШЕНИЕТО е окончателно.