Р
Е Ш Е Н И Е
Номер Година
27.06.2022 Град КАРЛОВО
В ИМЕТО НА НАРОДА
Карловски
районен съд втори граждански състав
На двадесет
и шести май две
хиляди двадесет и втора
година
В публично заседание в следния състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ВЛАДИМИР ИВАНОВ
Секретар:
Цветана Чакърова
като
разгледа докладваното от съдията
гражданско
дело № 896 по описа за 2020 година
и за да се произнесе, взе предвид:
Производството е било образувано по
иск с правно основание чл.33, ал.2 ЗС, предявен от С.М.Б., ЕГН: **********
срещу М.С.Б., ЕГН **********, Н.П. Н., ЕГН: **********, В.П.Н., ЕГН: **********
и М.С.Д., ЕГН: **********.
Ищецът моли съда да постанови
решение, с което да допусне на основание чл.33, ал.2 ЗС, ИЗКУПУВАНЕ на описания
по нотариален акт недвижим имот: Самостоятелен обект в сграда, с идентификатор
№ 36498.503.1906.1.2, с адрес на имота по кадастралната карта, гр.К., общ. К., обл. П., ул. Г. М., №: *, ет. *, п.к.****, който
самостоятелен обект се намира в сграда № 1, разположена в поземлен имот с
идентификатор № 36498.503.1906, предназначение на самостоятелния обект: жилище,
апартамент, брой нива на обекта: 1, с площ по кадастрална схема от 61 кв. м.,
при съседни самостоятелни обекти в сградата, по кадастрална схема: на същия
етаж: няма, под обекта: № 36498.503.1906.1.1, над обекта: няма, с прилежащи
части: 1/2 идеална част от общите части на сградата, прехвърлени с договор за
продажба, съставляващ ½ идеална част от еднофамилна жилищна сграда с
идентификатор № 36498.503.1906.1, ПРИ УСЛОВИЯТА, действително договорени на
29.05.2020г., между М.С.Б., ЕГН: **********, от една страна като продавач и Н.П.
Н., ЕГН: ********** като купувач, както и ДА ОТМЕНИ учреденото право на
ползване върху М.С.Д., ЕГН: ********** и определи цената на същото, обективирани в нотариален акт за продажба на недвижим имот
№ 182, том 4, дело №776/29.05.2020 г. по описа на СлВп
– К..
След образуване на делото – на *******
г., е починал ищецът С.М.Б., като на негово място са конституирани наследниците
му: С.Д.Б., ЕГН: ********** (съпруга), К.С.Б., ЕГН: ********** (дъщеря) и Л.С.Б.,
ЕГН: ********** (дъщеря), всички представлявани от К.К.,
със на ******* г., е починал ищецът С.М.Б., като на негово място са конституирани
наследниците му: С.Д.Б., ЕГН: ********** (съпруга), К.С.Б., ЕГН: **********
(дъщеря) и Л.С.Б., ЕГН: ********** (дъщеря), съдебен адрес: ***, офис 1.
Преди насрочване на първото по
делото заседание от адв. К. – пълномощник на
наследниците на починалия в хода на делото ищец С.Б., е постъпила молба, с
която оттегля на иска по отношение на ответника М.С.Д., ЕГН: **********. С
влязло в сила Определение №260153/05.05.2021 г.
производството срещу този ответник е прекратено.
Понастоящем производството се
води по иск на С. Д. Б., ЕГН: **********,
К. С. Б., ЕГН: ********** и Л. С.
Б., ЕГН: **********, всички представлявани от адв.
К. К.,***, офис 1 срещу М. С. Б., ЕГН **********,
Н. П. Н., ЕГН: ********** и В. П.
Н., ЕГН: **********, всички представлявани от адв.
С. П.-К., със съдебен адрес:***. Ищците молят съда да постанови решение, с
което да допусне ИЗКУПУВАНЕ за сумата от 15 000 лева на следния недвижим
имот: Самостоятелен обект в сграда, с
идентификатор № 36498.503.1906.1.2, с адрес на имота по кадастралната
карта: гр. К., общ. К., обл. П., ул. „Г. М.“ №*, ет.*,
п.к.****, който самостоятелен обект се намира в сграда № 1, разположена в
поземлен имот с идентификатор № 36498.503.1906, предназначение на
самостоятелния обект: жилище, апартамент, брой нива на обекта: 1, с площ по кадастрална схема от 61 кв. м.,
при съседни самостоятелни обекти в сградата, по кадастрална схема: на същия
етаж: няма, под обекта: № 36498.503.1906.1.1, над обекта: няма, с прилежащи
части: ½ идеална част от общите части на сградата, прехвърлени с договор
за продажба, съставляващ ½
идеална част от еднофамилна жилищна сграда с идентификатор № 36498.503.1906.1,
който имот е прехвърлен от М. С. Б., ЕГН: ********** на Н. П. Н., ЕГН: **********
– в режим на СИО с В. П. Н., ЕГН: **********, чрез покупко-продажба, извършена
с нотариален акт № 182, том 4, дело №776/29.05.2020 г. по описа на СлВп – К., без продавачът да предложи на другите
съсобственици да купят недвижимия имот при същите условия.
С молба вх. №265710/12.2021 г. от
С. Д. Б., ЕГН: **********, К. С. Б., ЕГН: ********** и Л. С. Б., ЕГН: **********,
всички представлявани от адв. К. К.,***, офис 1 е
предявен инцидентен установителен иск с правно
основание чл.26, ал.2, предл.1-во от ЗЗД против М. С.
Б., ЕГН: **********, Н. П. Н., ЕГН: ********** и В. П. Н., ЕГН: ********** за
прогласяване нищожността на нотариален акт № 51, том VI, дело № 1789/1975
г., с който М. Б. и К. Б. прехвърлят на
С. М. Б. първи етаж от двуетажна жилищна сграда, находяща
се в обл. П., общ. К., гр.К., ул. „Г. М.“, № * и на
нотариален акт № 57, том V, дело № 1455/1993 г. с който М. Б. и К. Б.
прехвърлят на М. С. Б. втори етаж от двуетажна жилищна сграда, находяща се в обл. П., общ. К.,
гр.К., ул. „Г. М.“ № *, поради невъзможен предмет.
Претендират се разноските по
делото.
ИЩЦИТЕ твърдят, че наследодателят
им С. М. Б. и ответникът М. С. Б. ЕГН **********, били съсобственици на жилищна
сграда на два етажа, нанесена в КК и КР с идентификатор № 36498.503.1906.1, със
застроена площ от 75 кв.м., изградена в поземлен имот с идентификатор, №
36498.503.1906 и с административен адрес: обл. П.,
общ. К., гр. К., ул. „Г. М.“ №*.
Твърдят, че с нотариален акт №
51, том VI, дело № 1789/1975 г. родителите на С. М. Б. – М. Б. и К. Б., срещу
задължението да ги издържа и гледа, докато са живи, му прехвърлили първия етаж
от жилищната сграда, а през 1993 г. с нотариален акт № 57, том V, дело №
1455/1993 г. –отново срещу задължение за издръжка и гледане, те прехвърлили
втория етаж от сградата на внука си М. С. Б.. Видно от текста на двата
нотариални акта, общите части на сградата и мазата, в която се намира общата
баня и тоалетна, не били прехвърлени.
Твърдят, че макар и описани в
тези нотариални актове като „целият първи етаж”, съответно „втори жилищен
етаж”, същите не можели да представляват самостоятелни обекти на собственост,
доколкото сградата не отговаряла на изискванията за обособяване на такива
обекти към момента на извършване на разпоредителните сделки, а и към настоящия
момент.
С разпоредителите сделки,
посочвайки в нотариалния акт „първи етаж” и „втори етаж”, родителите на С. М. Б.
на практика изразили своята воля, кой коя част от сградата да ползва. Основната
причина за това била, че сградата, представляваща двуетажна еднофамилна жилищна
сграда, е построена през 1959-1960г., и към момента на извършване на двете
продажби същата не отговаряла на действащите тогава изисквания за обособяване
на етажна собственост, тъй като била проектирана и построена с общи баня и
тоалет, разположени в мазата /приземния етаж/ на сградата. Практиката на
съдилищата в РБ (Решение № 44 от 12.09.2012 г. по гр. д. № 699/2011 г. на ВКС,
II г.о., ГК, определение №331/08.10.2015 по дело №3572/2015 на ВКС II г.о., ГК,
Решение № 300 от 15.04.2014 г. по гр. д. № 4521/2013 г., на ВКС, I г.о., ГК )
била категорична, че за възможността за обособяване на жилища е нужно да се
изследва дали те отговарят на нормативите, действащи към момента на извършване
на разпореждането и ако това не е така, същите не могат да бъдат годен обект на
разпореждане в качеството си на самостоятелно жилище. Цитира се Решение № 300
от 15.04.2014 г. на ВКС по гр. д. № 4521/2013 г., I г.о., ГК, съгласно което „Възможността част от една сграда или етаж от
сграда да бъде обект на собственост се определя от действащите към момента на
построяването й строителни правила и норми, които са императивни. В чл. 209 от
Закона за благоустройството на населените места от 1941 г. (отм.) е посочено,
че всяко жилище трябва да има най-малко: преддверие, стая, кухня, клозет,
избено и таванско помещения. Според чл. 38 от Строителните правила и норми от
1959 г. /отм. 1977 г./. всяко жилище трябва да има най-малко стая за живеене,
кухня или кухня-бокс, клозет, помещение за баня с тоалетна мивка и електрическа
пералня, преддверие, дрешник, килер или шкаф, зимник или складово помещение. В
чл. 35 от Наредба № 5 за правила и норми по териториално и селищно устройство
от 1977 г. (отм.) е казано, че жилището се състои от помещения, които териториално
и функционално са обединени в самостоятелен обект, предназначен за задоволяване
жилищните нужди на гражданите. То може да се устрои в един или два етажа,
свързани с вътрешна стълба /мезонетен тип/.
Аналогично е и определението за жилище в последващите
Наредба №5 от 17.05.1995 г. за правила и норми по териториално и селищно
устройство (отм.) - чл. 93; Наредба № 5 за правила и нормативи за устройство на
територията, обн. ДВ, бр. 51/2001 г. (отм.) - чл. 129
и действащата Наредба № 7 от 22.12.2003 г. за правила и нормативи за устройство
на отделните видове територии и устройствени зони -
чл. 108.
От тази нормативна уредба се извежда принципът, че не във всички случаи в
сгради с повече от един етаж могат да съществуват повече от едно жилища.
Същественият признак за всяко самостоятелно жилище, за да се формира етажна
собственост по смисъла на чл. 37 ЗС т. е. етажи ти части от етажи да
принадлежат на различни собственици, е тяхната самостоятелност и отделянето им
от общите части на сградата - входни преддверия, стълбища и др....” „...Такава
сграда следва да се определи като еднофамилна и отделните етажи независимо, че
имат необходимите минимални помещения за жилище и има строителна възможност за
обособяването им, не могат да принадлежат на отделни собственици, включително и
да се придобиват по давност, защото владението, за да породи правни последици
по чл. 79 ЗС е необходимо да се осъществява върху годен обект на собственост. ”
Изключение било допуснато,
съгласно ТР № 96/16.11.1971г. на ОСГК на ВС, за някои заварени сгради. С
цитираното тълкувателно решение било прието, че при решаване на въпроса относно
възможността за самостоятелно ползване на етаж или част от етаж следва да се
отчете, че пар. 155 ППЗПИНМ от 1950 г. и пар. 38 и 39 от Строителните правила и норми до изменението
им от 05.04.1960 г. уреждат положението на сградите, които предстои да се
изграждат след влизането им в сила. Взето било предвид, че съобразно пар. 158 ППЗПИНМ и сл. от 1950 г. и пар.
121 от новия ППЗПИНМ, пар. 290 от новия ППЗПИНМ и сл.
построените по време на стари строителни правила и норми сгради си остават да
съществуват със старите им вид и архитектурно устройство и могат да бъдат само
преустройвани и съобразявани с новите строителни правила и норми при изрично
предвидените в цитираните текстове условия. Прието било, че самостоятелното
ползване на тези заварени сгради, макар и частично неотговарящи на изискванията
на новите строителни правила и норми, е позволено от закона. Според даденото
тълкуване при делба на заварени към 17.05.1963 г. съсобствени
жилищни сгради отредените в реална собственост етажи или части от етажи можели
и да не отговарят на нормите на пар. 38 и 39 от
Строителните правила и норми, ако тези етажи или части от етажи представляват
обособени от по-рано отделни жилища. Решението се прилагало и при преценка на
годността на обекта на разпореждане при обекти в такива сгради.
Тъй като настоящият случай не
попадал в хипотезата на цитираното тълкувателно решение, доколкото към 1963 г.
сградата била ползвана като еднофамилна и двата етажа не били самостоятелно
обособени, ищците считат, че извършената продажба на тези етажи представлява
разпореждане с по ½ идеална част от сградата.
Въпреки, че ищците, респ. –
техния наследодател, и М. С. Б. били съсобственици в жилищната сграда, същият
продал своята идеална част в нарушение на изискването на чл.33 от Закона за
собствеността, съгласно което, при наличие на съсобствен
имот „Съсобственикът може да продаде
своята част от недвижимия имот на трето лице само след като представи пред
нотариуса писмени доказателства, че е предложил на другите съсобственици да
купят тази част при същите условия и декларира писмено пред него, че никой от
тях не е приел това предложение”. С нотариален акт № 182, том 4, от
29.05.2020 г., дело 776/29.05.2020 г. на СлВп – К., М.
С. Б. продал на трето лице – Н. П. Н., през време на брака ѝ с В. П. Н.,
и учредил право на ползване на М. С. Д., върху Самостоятелен обект в сграда, с
идентификатор № 36498.503.1906.1.2. За продажбата наследодателят на ищците не
бил получавал предложение от съсобственика си и не бил подписвал декларация по
чл. 33 от ЗС.
Ищците твърдят, че за
предоставяне на защита по чл.33, ал.2 от ЗС е небходимо
наличието на следните предпоставки: наличие на съсобственост върху недвижим
имот; идеалната част на някой от съсобствениците да е прехвърлена с
действителен договор за покупко-продажба в полза на трето лице, което не е
съсобственик и на трето място съсобственикът, който е решил да продаде дела си,
да е предложил на другите съсобственици да го изкупят, да е получил съгласието
им и въпреки това да е сключил договора за продажба в полза на трето лице или
съсобственикът да е извършил продажбата, без изобщо да е отправил прадварително предложение до останалите съсобственици.
С извършената разпоредителна
сделка в нарушение на закона на ½ идеална част от жилищната сграда,
ответникът поставил наследодателя на ищците в изключително неблагоприятна
ситуация. Принуден бил да съжителства и да ползва обща баня и тоалетна с лица
които не познава.
Предвид горното, за ищцовата
страна бил налице правен интерес от предявяване на настоящия иск за изкупуване
на ½ ид. част от съсобствения
недвижим имот.
ОТВЕТНИЦИТЕ, с отговорите на исковата
молба оспорват иска като допустим, но неоснователен.
Не оспорват следните
обстоятелства, изложени в исковата молба: че са извършени сделките, за които са
представени нот. акт №51, том 6, дело № 1789/1975 г.
на Р. с. -гр. К., и нот. акт № 57, том 5, дело №
1455/1993 г. на Р. с. - гр. К.; че в КККР на гр. К. в жилищна сграда с
идентификатор 36498.503.1906.1 са нанесени два СОС с идентификатори
36498.503.1906.1.1 и 36498.503.1906.1.2, като за втория са посочени прилежащи
части: ½ ид.
част от общите части на сградата; че с нот. акт №
182, том 4/29.05.2020 г., дело № 776/2020 г. на СВ - гр. К. М. Б. е продал на Н.
П. Н. и е учредил в право на ползване по отношение на М. С. Д. за СОС с
идентификатор 36498.503.1906.1.2, с прилежащи части: ½ ид. част от общите части на сградата.
Оспорват всички други
обстоятелства, извън горните, изложени в исковата молба, но не само: че ответникът М. Б. и първоначалният ищец са
били съсобственици на жилищната сграда с идентификатор 36498.503.1906.1; че с
извършените с нот. акт №51, том 6, дело № 1789/1975
г. на Р. с. - гр. К. и нот. акт № 57, том пети, дело
№ 1455/1993 г. на Р. с. - гр. К., сделки „…общите
части на сградата и мазата в която се намира общата баня и тоалетна не са
прехвърлени“; че първият и
вторият етаж от жилищната сграда с идентификатори 36498.503.1906.1.1 и
36498.503.1906.1.2 не могат да представляват самостоятелни обекти на
собственост, тъй като сградата не отговаряла на изискванията за обособяване на
такива обекти към момента на извършване на разпоредителните сделки и към
настоящия момент; че с
разпоредителните сделки по нот. акт №51, том 6, дело
№ 1789/1975 г. на Р. с. - гр. К., и нот. акт № 57,
том 5, дело № 1455/1993 г. на Р. с. - гр. К., посочвайки „първи етаж“ и „втори
етаж“, праводателите на практика са изразили своята
воля кой коя част от сградата да ползва; че процесната сграда е строена през
1959-1960 г. и към момента на извършване на двете продажби не е отговаряла на
действащите тогава изисквания за обособяване на етажна собственост, тъй като е
проектирана и построена с общи баня и тоалетна, разположени в приземния етаж; че
ответникът М. Б. е притежавал ½ ид. част от
цялата сграда, която е продал в нарушение на изискването на чл. 33 от ЗС; че първоначалния
ищец не е получавал предложение от „съсобственика си“ за продажбата; че
прехвърленият с нот. акт № 182, том 4, дело №
776/29.05.2020 г. по описа на СВ - гр. К. самостоятелен обект в сграда с
идентификатор 36498.503.1906.1.2, към момента на прехвърлянето е бил съсобствен между първоначалния ищец и ответника М. Б.; че
помещението баня и тоалетна в приземния етаж се ползва общо от собствениците на
първия и втория етажи.
Ответниците излагат следните съображения:
Действителната воля на страните
по нот. акт № 51, том 6, дело № 1789/1975 г. на КРС,
била прехвърляне на правото на собственост на първоначалния ищец С. М. Б. върху
първия етаж от жилищната сграда, а не върху ½ ид.
част от цялата жилищна сграда, състояща се от първи и втори жилищни етажи и
избен етаж.
Действителната воля на страните
по нот. акт № 57, том 5, дело № 1455/1993 г. на КРС,
била прехвърляне на правото на собственост на М. С. Б. върху втория етаж от
сградата, а не върху ½ ид. част от нея.
Твърдят, че с извършването на
първата сделка през 1975 г. е възникнала етажна собственост, като общите части
на сградата се разпределят между отделните етажни собственици в процентно
съотношение, отговарящо на стойността на отделните етажи. Общо ставало и
таванското помещение, което представлява подпокривно
пространство. Като принадлежност към отделните етажи оставал избеният етаж,
който се състоял от котелно помещение, ползвано от ищците, помещение – баня и
тоалетна и мазе.
И в двата нотариални акта,
посочени по-горе, нямало постигната уговорка между страните по сделките, че се
прехвърлят идеални части върху жилищната сграда и се разпределя ползването по
етажи /първи и втори етаж/, както се твърдяло в исковата молба.
Оспорват твърдението в исковата
молба, че сградата е построена в посочения в нея период, както и че към момента
на извършване на двете продажби същата не е отговаряла на действащите тогава
изисквания за обособяване на етажна собственост.
Оспорват твърдението, че първият
и вторият етаж от сградата към съответните дати на извършване на сделките не са
отговаряли на нормативните изисквания за „жилище“, поради което същите не са
могли да бъдат годен обект на разпореждане.
Твърдят, че всеки от етажите
притежавал нужните помещения, необходими за жилище, като притежателят на втория
етаж ползвал баня и тоалетна, находяща се в избения
етаж, а собственикът на първия етаж – баня и тоалетна, разположена в изградено
през 1985 г., въз основа на издадени строителни книжа и със съгласието на
собственика на втория етаж, разширение на първия етаж, което включвало следните
помещения: хол, баня, тоалетна, перално помещение и тераса. В избения етаж били
разположени обслужващи двата етажа помещения – котелно помещение, което се
ползвало от собствениците на първия етаж, и голямо мазе, което се ползвало от
всички собственици в сградата. Сградата разполагала и със свободен таван.
След придобиване на втория
жилищен етаж през 1993 г. М. Б. владеел и ползвал помещението баня с тоалетна,
разположено в избения етаж, като свое, без противопоставяне от страна на
собствениците на първия етаж, които имали собствена баня и тоалетна, поради
което го придобил по давностно владение, продължило
повече от 10 години.
Съгласно архитектурния проект на
сградата, предназначението на всеки един от двата етажа /първи и втори/ било за
„жилище“. Отделно от това, още при изграждането на сградата всеки един от двата
етажа фактически бил обособен като отделно жилище. Това обособяване станало
преди 17.05.1963 г., поради което същите могли да бъдат предмет на
разпоредителни сделки, дори ако не са отговаряли на последвалите строителни
правила и норми за жилище.
При условията на евентуалност, в
случай, че съдът приеме, че двата етажа не са отговаряли на нормативните
изисквания за жилище, съответно са били негоден обект на разпореждане, ответниците молят съда да приеме, че извършените с нот. акт №51, том 6, дело № 1789/1975 г. на Р. с. - гр. К.,
и нот. акт № 57, том 5, дело № 1455/1993 г. на Р. с.
- гр. К., сделки за нищожни на основание чл. 26, ал. 2, пр. 1 от ЗЗД - поради
невъзможен предмет /правна невъзможност/. Твърдят, че нищожната сделка не може
да породи правни последици - прехвърляне на правото на собственост. С оглед на
това, сделката, извършена с нот. акт № 182, том
4/29.05.2020 г., дело № 776/2020 г. на СВ - гр. К., не породила вещно-прехвърлително действие, поради което предявеният иск
по чл. 33, ал. 2 от ЗС се явявал неоснователен, тъй като не можело да се изкупи
съответната част от правото на собственост при условията на същата сделка,
която не е породила целеното правно действие.
Твърдят, че предявеният иск по
чл. 33, ал. 2 от ЗС касае договора за покупко-продажба, извършен с нот. акт № 170, том първи, peг. №
2817, дело № 134/29.05.2020 г. на нотариус П. И. - с peг.
№ 655 на НК, с район на действие PC - гр. К.. С него бил прехвърлен СОС с
идентификатор 36498.503.1906.1.2, с адрес: гр. К., ул. „Г. М.“ № *, ет. *,
ведно с ½ ид. част от общите части на
сградата. Ако се приеме, че този етаж не отговаря на нормативните изисквания за
„жилище“ /съгл. чл. 40 ЗУТ и чл.110 от Наредба № 7/2003 г./, договорът щял да
бъде с невъзможен предмет - правна невъзможност, поради което и на основание
чл. 26, ал. 2, пр. 1 от ЗЗД съшият е нищожен и не е породил целените правни
последици – прехвърляне на собствеността. С оглед на това, предявеният иск по
чл. 33, ал. 2 от ЗС бил неоснователен, тъй като изкупуването било възможно по
действителен, но не и при нищожен договор. При нищожен договор съсобственикът
не може да упражни право на изкупуване, защото съсобственикът продавач остава
собственик на своята част. В този смисъл били и Решение № 107/23.03.2012 г. по
гр. лело № 689/2011 г. на ВКС, IV г.о., и Решение №
442/09.06.1992 г. по гр. дело № 7/1992 г. на ВС, IV г.о.
Отделно от гореизложеното, преди
да прехвърли правото на собственост върху втория етаж от сградата, извършено с нот. акт № 182, том 4/29.05.2020 г., дело № 776/2020 г. на СлВп - гр. К., ответникът М. Б. твърди, че е предложил на
първоначалния ищец да изкупи процесния имот при същите условия, при които е
извършена сделката, но той отказал.
С оглед горното, ищците молят
съда да отхвърли предявените искове като неоснователни и да осъди ищците да им
заплатят направените по делото разноски.
От събраните по делото
доказателства, съдът намира за установено от фактическа страна следното:
От представения нотариален акт за
покупко-продажба на недвижим имот № 51, том VI, дело № 1789/1975 г. на Р. с. К.
е видно, че родителите на С. М. Б. – М. Б. и К. С. Б., са му прехвърлили срещу
задължението да ги издържа и гледа, докато са живи, следния недвижим имот: ОТ
КЪЩА И ДВОРНО МЯСТО, с общо застроено и незастроено место от 566 кв. м., находящо се в гр. К., до съседи: И. З., Н. М., И. Д. и
улица, който имот по регулационния планна града има планоснимачен номер 3231 в квартал 95 и за него е отреден
урегулиран парцел VI – само целия първи етаж от жилищната сграда.
От представения нотариален акт за
покупко-продажба на недвижим имот срещу задължение за гледане №57, том V, дело
№ 1455/1993 г. на Р. с. К. е видно, че М. Б. и К. С. Б. са прехвърлили САМО втория етаж от същата сграда на внука
си М. С. Б. – отново срещу задължение за издръжка и гледане.
По делото не е спорно, че по действащите КККР на гр. К., община К., област П., одобрени със Заповед №
РД-18-52/16.11.2011 г. на Изпълнителния директор на АГКК, процесният имот е с
административен адрес: гр. К., общ. К., обл. П., ул.
„Г. М.“ №*, ет.*, идентификатор № 36498.503.1906, в който е разположена
еднофамилна жилищна сграда с идентификатор № 36498.503.1906.1, с нанесени два
самостоятелни обекта на собственост с идентификатори 36498.503.1906.1.1 и
36498.503.1906.1.2, като за втория са посочени прилежащи части: ½ ид. част от общите
части на сградата.
Представена е в цялост
нотариалната преписка по издаване на нотариален акт № 170, том I, peг. № 2817, дело №
134/29.05.2020 г. на нотариус П. И. - с peг. № 655 на
НК, с район на действие PC - гр. К., вписан като Акт № 182, том 4, дело №776/29.05.2020
г. по описа на СлВп – гр. К., от която се установява,
че М. С. Б. и родителите му С. М. Б. и Н. Р. Б. са учредили в полза на М. С. Д.
пожизнено и възмездно право на ползване по отношение на СОС с идентификатор
36498.503.1906.1.2 и ПИ с идентификатор 36498.503.1906, както и на построените
в имота сгради с идентификатори
36498.503.1906.1.4 и 36498.503.1906.1.5. Със същия нотариален акт поземленият
имот, построените в него сгради сгради с идентификатори 36498.503.1906.1.4 и
36498.503.1906.1.5, и СОС с идентификатор 36498.503.1906.1.2 са продадени на Н.
П. Н. през време на брака ѝ с В. П. Н., сключен на 04.07.2010 г., видно
от изготвените справки по реда на Наредба 14/18.11.2009 г.
От Удостоверение за наследници
изх. №1442/04.08.2020 г. на Община К. е видно, че на ********** г. С. М. Б. е
починал, като негови законни наследници са ищците по делото – съпругата му С. Д.
. и двете му дъщери К. С. Б. и Л. С. Б..
Съгласно представеното
удостоверение, данъчната оценка на СОС с идентификатор 36498.503.1906.1.2 е
9099.30 лева.
По делото е приета
съдебно-техническа експертиза с вх. №205527/27.10.2021 г. и и допълнение към
нея с вх. №260004/04.01.2022 г., които не са оспорени от страните. От
експертното заключение е видно, че в поземлен имот с идентификатор
36498.503.1906 съгласно одобрената КК на гр. К., съставляващ по действащия устройствен план на гр. К. УПИ VI-1906 в кв. 95, с административен адрес: гр. К., ул. „Г. М.“ №* е
реализирано строителство на основна сграда съобразно предназначението на
урегулирания поземлен имот. Сградата е триетажна масивна жилищна с идентификатор
36498.503.1906.1, състояща се от два надземни и един подземен етаж, като
етажите функционално са разделени на: пъри етаж –
коридор, кухня-всекидневна и две спални; втори етаж – коридор,
кухня-всекидневна и две спални-подземен етаж /изба/ коридор, мокро-помещение с
възможност да се постави седало /на тапа/ и две
складови помещения.
Поради липсата на архитектурен проект /такъв не е установен да се
съхранява в архивите на обшина К., нито пък е приложен
към настоящето дело/ вещото лице не може да даде категоричен отговор, дали
сградата е проектирана с характер на двуетажна - двуфамилна
или пък на двуетажна - еднофамилна. Ако се приеме, че строителството ѝ е
изпълнено съгласно одобрения проект, отговарящ на така реализираното към
настоящия момент, сграда с идентификатор 36498.503.1906.1 към момента на
изпълнението следва да бъде определена като към двуетажна- еднофамилна.
Към 1975 г. и към 1993 г. (когато
са извършени двете оспорени прехвърлителни сделки),
вещото лице посочва, че съгласно чл. 35 от Правила и норми по ТСУ /Наредба 5/ „Жилището се състои от помещения, които
териториално и функционално са обединени в самостоятелен обект предназначен за
задоволяване на жилищните нужди на гражданите. То може да се устрои в един или
два етажа,свързани с вътрешна стълба /мезонетен тип/“.
Един от елементите на жилището са обслужващите помещения включващи баните и
клозетите. При огледа е установил, че такива липсват в етажите т.е. последните
взети самостоятелно не отговарят на критерия за „жилище“, тъй като нямат
необходимия минимум от елементите за жилище.
Процесният имот, представляващ сграда с
идентификатор 36498.503.1906.1, съгласно одобрената КК на гр. К., в сегашния се
вид при сега действащата нормативна уредба – Наредба 7/2003 год. за правила и нормативи
за устройство на отделните видове територии и устройствени
зони, има всички данни да бъде квалифициран като еднофамилно жилище.
Сграда с идентификатор
36498.503.1906.1, представляваща двуетажна масивна жилищна сграда с РЗП 146.44
кв. м., ведно с избено помещение с редуцирана площ от 8.8 кв. м. е на стойност
76 000 лева или 38 000 лева за ½ ид.
част от него. Пазарната цена на имота, с отчитане на тежест – учредено вещно
право на ползване, е съответно 68 020 лева за цялата сграда и 34 010
лева за ½ ид. част.
От показанията на св. В. Я. Я. се
установява, че живее в съседство с процесния имот, който бил наследствен на
страните по делото. Имотът представлявал къща на два етажа, в която
първоначално живеело цялото семейство. Преди 1960 г. имало и наематели. Впоследствие
на първия етаж останали да живеят само С. и С. Б., като последният наскоро
починал. До 1991-1992 г. на втория етаж живеели С. и Н. Б.. През последните
повече от двадесет години никой не живеел там, етажът бил необзаведен,
занемарен и запустял. Първоначално банята и тоалетаната
на сградата били на двора, после направили пристройка, в която имало баня и
тоалетна. Къщата има имала общ водомер и
отделни електромери за етажите. Свидетелката знаела, че вторияте етаж бил продаден на някаква жена, която работела
в А.. Не й било известно преди продажбата да е предлаган на С. Б. или на някой
друг да го закупи, дали С. Б. е присъствал на огледите преди продажбата му и
дали се е противопоставял.
От показанията на св. С. Д. се
установява, че също живее в съседство с процесния имот и познава страните по
делото. В момента в къщата живеела само С. Б., която обитавала първия етаж. На
втория етаж след 1990-1991 г. не живеел никой, а отскоро бил продаден на
непознати хора. До 1972 г. този имот имал баня и тоалетна на двора, като след
това направили баня и тоалетна в избата, които били общи за цялата къща.
Понастоящем имало пристройка с нова баня и тоалетна, а тези в избата не се
ползвали. Къщата има имала общ водомер и по всяка вероятност отделни
електромери за етажите. Свидетелката не знае дали С. Б. е присъствал при огледа
за закупуване на имота и какво му е било отношението към тази сделка.
От показанията на св. Д. И. Т. се
установява, че работи като брокер на недвижими имоти в „И. И.“ – гр. К.. Спомня си, че бил
ангажиран да продаде втория етаж, от
процесния имот, заедно с прилежащия двор и в продължение на доста месеци водел
клиенти да го оглеждат. Лично хората от първия етаж осигурявали достъп, тъй
като те имали ключ от първия етаж, а трябвало да се мине оттам, за да се стигне
до втория. Имало мъж от първия етаж, който неколкократно
присъствал на огледи от потенциални купувачи и който посочвал и обяснявал каквое негово и какво ползва той. Свидетелят и на него
предлагал да закупи етажа, но той отвръщал, че имало съдебно решение дворът да
се присъди на собствениците на втория етаж, с което той не бил съгласен и не
искал да купува етажа. В крайна сметка се намерили купувачи и сделката била склчена. Вечерта преди сделката се появила дъщерята на
собственика на първия етаж и се възмутила, че други хора ще купуват втория
етаж. Свидетелят е категоричен, че на собственика на първия етаж е предлагано
да закупи втория етаж при същите условия, при които бил продаден, но е отказал.
От показанията на св. С. М. Б. се
установява, че е баща на ответника М. Б.. Заявява, че е отраснал в имота на ул.
„Г. М.“ № *, в гр. К., чийто строеж започнал през 1958 г. През 1960 г. се нанесли
се в къщата, която се състояла от два етажа, избени помещения и съответно двор
с гаражи. Помещенията на втория етаж били идентични с помещенията на първия –
три стаи и помещение за баня и тоалетна. Тъй като в онзи момент нямало градска
канализация, баня и тоалетна първоначално не били направени. Неговото семейство
се нанесли на втория етаж. Първият етаж до 1964-1965 година се ползвал от квартиранти
– ученици и семейства. Първата баня в къщата била на първия етаж, а сега това
бил кухненски бокс. Тоалетната била външна. Тази баня на първия етаж
просъществувала до 1975 година. През 1975 година брат му С. Б. се оженил и
започнал със семейството си да се настанява в първия етаж, тъй като баща им
преписал първия етаж на него. Първо, през 1977 година или 1978 година се
направило в избеното помещение баня с тоалетна, душ, мивка, седало,
напълно оборудвана баня с фаянс, теракот и т.н. И
двете семейства ползвали това помещение. Родителите на свидетеля се изнесли от
този имот около 1980 година, а той със съпругата и сина си останали да живеят
на втория етаж. През 1984 година започнало изграждане на уширение
– сервизно помещение, баня и тоалетна, което имало топла връзка с първия етаж посредством
врата. Отделни електромери имало, но не и отделен водомер за всеки етаж. През
1993 година бащата на свидетеля преписал втория етаж на сина му М.. Първото
предложение за закупуване на втория етаж било направено през 2006-2007 година,
когато С. Б. искал да вземе майка им при тях, за да я гледа на старини. Свидетелят
му казал: „Предлагам ти да ти отстъпя всичко, което има в К., в замяна на това
в Д.“. Понеже в село Д. също имали имоти. С. Б. бил принципно съгласен, но в
крайна сметка не се разбрали. Вторият етаж, заедно с двора, бил продаден 2020
г., май месец. Преди да се продаде вторият етаж, година – година и половина го
предлагали на чужди хора. Било предлагано и на С. Б. да купи втория етаж, но той не проявил
желание. Свидетелят участвал при огледа с хората, които закупили имота, на
който оглед присъствал и брат му – по желание на последния. При срещите им той
не изразил желание да купи втория етаж. Той знаел за каква цена се предлага етажът
на другите хора, защото М. Б. няколко пъти споменавал пред него, пък и отделно
коментирали цената вкъщи. М. продал имота за 35 000 лв., заедно с двора. От
разговори с брокера С. Б. също бил осведомен за цената и за хората, на които се
продава. Той не бил съгласен с това, че етажът ще се продаде, защото дълги
години бил свикнал да е собственик на целия имот. Той така се чувствал и го притеснявало
много това, че ще дойдат други хора и трудно ще се сработи с тях. Започнали дело
за делба на имоти №316/2016 година. Това било в следствие на това, че той не
желаел по никакъв начин да се делят. Оттогава започнли
да се влошават отношенията с брат му. Етажът бил в сравнително добро състояние
при напускането през 1990 година. Но впоследствие С. Б. го ползвал като килер,
като негово помещение. Към настоящия момент било абсолютно празно и започнала
да пада мазилката. Свидетелят посочва, че е присъствал на нотариалната сделка
за имота през 2020 година. Не бил коментиран пред нотариуса въпросът за
продажба на имота на неговия брат.
При така установената фактическа
обстановка, съдът намира от правна страна следното:
По инцидентния установителен иск с правно основание чл.26, ал.2, предл.1-во от ЗЗД.
Основанието за нищожност „невъзможен
предмет” по чл. 26, ал. 2 ЗЗД предпоставя
първоначално състояние на фактическа и правна невъзможност да се изпълни
договора, към момента на неговото сключване. Предметът е невъзможен, не когато
не съществува, а когато не може да възникне. Когато е правно възможно
обособяването на самостоятелен обект на собственост, предметът не съществува,
но той е възможен, тъй като законът не забранява разпореждане с бъдещи вещи. В
конкретния случай, от съдебно-техническата експертиза се установи, че двата
етажа взети поотделно не отговорят на Строителните правила и норми за
изграждане на населени места за жилище, действали при изграждането на жилищната
сграда, не отговорят и на изискванията за жилище на Наредба № 5 за правила и
норми по териториално и селищно устройство действала при сключването на двата договора
от 1975 г. и 1993 г.
С ТР № 96/16.11.1971 г. на ОСГК
на ВС е прието че при решаване на въпроса относно възможността за самостоятелно
ползване на етаж или част от етаж следва да се отчете, че пар.
155 от ППЗПИНМ от 1950 г. и пар.38 и 39 от
Строителните правила и норми до изменението им от 05.04.1960 г. уреждат
положението на сградите, които предстои да се изграждат след влизането им в
сила. Взето е предвид, че съобразно пар.158 и сл. от
ППЗПИНМ от 1950 г. и пар.121, 290 и сл. от новия
ППЗПИНМ построените по време на стари строителни правила и норми сгради си
остават да съществуват със старите им вид и архитектурно устройство и могат да
бъдат само преустройвани и съобразявани с новите строителни правила и норми при
изрично предвидените в цитираните текстове условия. Прието е, че
самостоятелното ползване на тези заварени сгради, макар и частично неотговарящи
на изискванията на новите строителни правила и норми е позволено от закона.
Според даденото тълкуване при делба на заварени към 17.05.1963 г. съсобствени жилищни сгради отредените в реална собственост
етажи или части от етажи могат и да не отговарят на нормите на пар.38 и 39 от Строителните правила и норми, ако тези етажи
или части от етажи представляват обособени от по-рано отделни жилища.
Настоящият съдебен състав намира, че това тълкуване е приложимо за заварените
до 17.05.1963 г. жилищни сгради, отредените в реална собственост етажи или
части от етажи. Тълкуването се прилага и при преценка за възможността такива
обособени преди 1963 г. етажи или части от етажи да бъдат годен обект на
разпореждане, макар и да не отговарят на изискванията на действащите към
момента на сделката строителни правила и норми за самостоятелен обект. При тази
хипотеза водещ е фактическия признак – заварена обособеност в самостоятелно
жилище. Посоченото задължително тълкуване е в основата на трайната съдебна
практика, според която обособените преди 1963 г. жилища са годен обект на отчуждителна сделка, без да се прилагат действащите към
момента на разпореждането строителни правила и норми – т.е. строителните
правила и норми, определящи понятието самостоятелен обект на разпореждане не се
прилагат за заварените случаи в посочената хипотеза.
В случая, първият и вторият етаж
са били построени и пригодени за отделни жилища преди 1963 г., а именно – в
периода 1959-1960 г. Това е безспорно установено от показанията на разпитаните
свидетели.
С оглед момента на изграждането
на къщата и обособяването на отделните етажи
като самостоятелни жилища – преди
17.05.1963 година, за тях не е съществувало изискване на отговарят на
последвалите строителни правила и норми. Т.е. дори към 1975 и 1993 г. година те
да не са отговаряли на тези изисквания, извършените тогава прехвърлителни
сделки са били напълно валидни. Аргументи в тази насока се съдържат както в
цитираното в ТР 96/16.11.1971 година на ОСГК на ВС, така и в трайната практика
на ВКС – решение № 449/27.06.2002 година на ВКС по гр. Дело № 703/2001 година,
ІV г.о., решение № 454 от 29.03.1985 година по гр. дело № 129/84 година на І
г.о. на ВС.
От изложеното се налага изводът, че
инцидентният иск за прогласяване нищожността на нотариален акт № 51, том VI,
дело № 1789/1975 г., с който М. Б. и К. Б. прехвърлят на С. М. Б. първи етаж от
двуетажна жилищна сграда, находяща се в обл. П., общ. К., гр.К., ул. „Г. М.“, № * и в нотариален
акт № 57, том V, дело № 1455/1993 г., с който М. Б. и К. Б. прехвърлят на М. С.
Б. втори етаж от двуетажна жилищна сграда, находяща
се в обл. П., общ. К., гр.К., ул. „Г. М.“ № *, е неоснователен и недоказан.
По иска с правно основание чл.33,
ал.2 от ЗС.
За успешното провеждане на конститутивния иск по чл. 33, ал. 2 ЗС, в тежест на ищеца е
да установи при условията на пълно и главно доказване че е съсобственик в имота
към момента на атакуваната продажба, че другият съсобственик е продал съответни
идеални части от имота на трето лице, което не е съсобственик в този имот и че
искът е предявен в предвидения в чл. 33, ал. 2 ЗС двумесечен преклузивен срок от продажбата или от узнаването за нея. От
друга страна (при условие, че ищецът докаже гореизброените предпоставки),
ответникът носи тежестта да установи при условията на пълното и главно
доказване, че е предложил на ищеца да купи от имота на продажната цена.
По делото не се установи, че
между С. Б. и М. Б., е съществувала съсобственост по отношение на процесния втори
жилищен етаж, представляващ Самостоятелен обект в сграда, с
идентификатор № 36498.503.1906.1.2, кадастралната карта на гр. К., ведно с прилежащите
½ ид.
част от общите части на сградата. Напротив, ответникът се легитимира като
собственик с нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот срещу
задължение за гледане №57, том V, дело № 1455/1993 г. на Р. с. К..
Наред с това, ответниците
доказаха по категоричен начин посредством показанията на св. Д. Т. и св. С. Б.,
че на С. Б. е било неколкократно предлагано да закупи
етажа при същите условия, при които впоследствие е бил продаден на Н. Н. и
съпруга й В. Н., но същият е отказал.
С оглед изложеното съдът намира, че и този иск
следва да бъде отхвърлен като неоснователен и недоказан.
С оглед
изхода на спора и на основание
чл.78, ал.3 ГПК, на ответниците следва
да се присъдят разноските
по делото за адвокатско възнаграждение – 1480 лева на М. С. Б. и общо 700 лева на Н. Н. и В. Н..
Водим от горното, съдът
Р Е
Ш И:
ОТХВЪРЛЯ като НЕОСНОВАТЕЛЕН и НЕДОКАЗАН, предявеният иск с правно основание чл.33, ал.2 ЗС от С. Д. Б., ЕГН: **********, К. С. Б., ЕГН: ********** и Л. С. Б., ЕГН: ********** (в качеството им на наследници на починалия в хода на производството ищец С. М. Б., ЕГН: **********), всички представлявани от адв. К. К.,***, офис 1 срещу М. С. Б., ЕГН **********, Н. П. Н., ЕГН: ********** и В. П. Н., ЕГН: **********, всички представлявани от адв. С. П.-К., със съдебен адрес:*** да бъде допуснато ИЗКУПУВАНЕ за сумата от 15 000 лева на следния недвижим имот: Самостоятелен обект в сграда, с идентификатор № 36498.503.1906.1.2, с адрес на имота по кадастралната карта: гр. К., общ. К., обл. П., ул. „Г. М.“ №*, ет.*, п.к.****, който самостоятелен обект се намира в сграда № 1, разположена в поземлен имот с идентификатор № 36498.503.1906, предназначение на самостоятелния обект: жилище, апартамент, брой нива на обекта: 1, с площ по кадастрална схема от 61 кв. м., при съседни самостоятелни обекти в сградата, по кадастрална схема: на същия етаж: няма, под обекта: № 36498.503.1906.1.1, над обекта: няма, с прилежащи части: ½ идеална част от общите части на сградата, прехвърлени с договор за продажба, съставляващ ½ идеална част от еднофамилна жилищна сграда с идентификатор № 36498.503.1906.1, който имот е прехвърлен от М. С. Б., ЕГН: ********** на Н. П. Н., ЕГН: ********** – в режим на СИО с В. П. Н., ЕГН: **********, чрез покупко-продажба, извършена с нотариален акт № 182, том 4, дело №776/29.05.2020 г. по описа на СлВп – К., без продавачът да предложи на другите съсобственици да купят недвижимия имот при същите условия.
ОТХВЪРЛЯ като
НЕОСНОВАТЕЛЕН и НЕДОКАЗАН, предявеният от С. Д. Б., ЕГН: **********, К. С. Б.,
ЕГН: ********** и Л. С. Б., ЕГН: **********, всички представлявани от адв. К. К.,***, офис 1 инцидентен установителен
иск с правно основание чл.26, ал.2, предл.1-во от ЗЗД
против М. С. Б., ЕГН: **********, Н. П. Н., ЕГН: ********** и В. П. Н., ЕГН: **********
за прогласяване нищожността на нотариален акт № 51, том VI, дело № 1789/1975
г., с който М. Б. и К. Б. прехвърлят на
С. М. Б. първи етаж от двуетажна жилищна сграда, находяща
се в обл. П., общ. К., гр.К., ул. „Г. М.“, № * и на
нотариален акт № 57, том V, дело № 1455/1993 г. с който М. Б. и К. Б.
прехвърлят на М. С. Б. втори етаж от двуетажна жилищна сграда, находяща се в обл. П., общ. К.,
гр.К., ул. „Г. М.“ № *, поради невъзможен предмет.
ОСЪЖДА С. Д. Б., ЕГН: **********, К. С. Б., ЕГН: ********** и Л. С. Б., ЕГН: ********** да заплатят на М. С. Б., ЕГН **********,
направените по делото разноски в размер на общо 1400.00 лв. (хиляда и
четиристотин лева) за адвокатско възнаграждение.
ОСЪЖДА С. Д. Б., ЕГН: **********, К. С. Б., ЕГН: ********** и Л. С. Б., ЕГН: ********** да заплатят на Н. П. Н., ЕГН: **********
и В.
П.
Н.,
ЕГН: **********,
направените по делото разноски в размер на общо 700.00 лв. (седемстотин лева) за
адвокатско възнаграждение.
РЕШЕНИЕТО
може да се обжалва от страните пред П. о. с. в двуседмичен срок от
връчване на съобщението.
РАЙОНЕН СЪДИЯ:
Ц.Ч.