О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№
гр. София, 01.11.2019
год.
Софийският
окръжен съд, гражданско отделение, първи
въззивен състав, в закрито заседание на първи ноември през две хиляди и деветнадесета
година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЕВГЕНИЯ ГЕНЕВА
ЧЛЕНОВЕ:
РОСИНА ДОНЧЕВА
НИКОЛАЙ
ВАСИЛЕВ
като разгледа
докладваното от съдия Дончева ч. гр. дело № 690 по описа за 2019 год. по описа
на СОС и за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по чл. 274, ал.1, т. 2
във вр. с чл. 577 ГПК.
Образувано е по частна жалба на С.С.И. с ЕГН: **********
*** срещу определение № 16 от 18.09.2019 г., постановено от съдия по
вписванията при Районен съд-Самоков, с което е отказано вписване, по искане с вх. № 2035/18.09.2019 г. на С.С.И.,
за прекратяване на договор за наем на земеделска земя.
Жалбоподателят излага съображения, че постановеното
определение е неправилно и незаконосъобразно. Посочва, че на вписване подлежи
фактът на прекратяването или развалянето на договора, а не конкретния писмен
акт, с който се обективира волята на заявителя. На следващо място заявлението е
за прекратяване на основание т. 4.2 от договора и няма законови изисквания или
конкретизации относно вида на документа, с който се обективира волята на
страните за прекратяване на договора. Позовава се на ТР №7/25.04.2013 г. по ТД
№ 7/2012 г. Сочи, че е налице реално прекратен договор, който продължава да има
действие спрямо трети лица, поради което следва да бъде извършено вписване на
заявеното. Моли обжалваното определение да бъде отменено.
След преценка на събраните по делото
доказателства във връзка с доводите на страните, съдът намира от правна страна
следното:
Частната жалба е допустима.
Разгледана по същество, същата е неоснователна
по следните съображения:
Със
заявление вх.рег.№ 2035/18.09.2019г. жалбоподателят е сезирал съдията по
вписванията с искане за вписване в книгите, водени в СВ –Самоков на
прекратяването на сключен между С.С.И. и Г. П. С. договор за наем на земеделска
земя, вписан в СВ под № …, том ., д….., вх. Рег. № …. дв. Вх. Рег. № …./……………. г. Към заявлението са представени договора за наем от …………. г., телепоща, обективираща
волеизявление по чл.87 ал.1 ЗЗД, и доказателства за заплатена държавна такса.
В мотивите за отказаното вписване по заявлението e посочено, че съдията по вписване няма
правомощия да изследва материалноправните предпоставки на акта, освен ако това
не е изрично предвидено в закон. Посочено е, че на вписване в нотариалните
книги подлежат само актовете, посочени в чл. 112 ЗС и в чл. 4 от ПВ, в която
категория не попада изявление за прекратяване на наемен договор.
Настоящият
състав намира, че законосъобразно и в съответствие с нормата на чл.4 от ПВ
съдията по вписванията е приел, че едностранното прекратяване на представения
му договор не подлежи на вписване. Съгласно нормата на чл.2 ПВ вписване,
отбелязване и заличаване се допуска само за случаите, които са предвидени
изрично в законите. В тази връзка актовете, които се вписват, респ. отбелязват
в имотния регистър са изчерпателно изброени в чл.112 ЗС и чл.4 ПВ. Нормите са
императивни и изброяването е изчерпателно, поради което и кръгът на подлежащите
на вписване обстоятелства не може да бъде разширяван.
Съгласно разпоредбата на чл.4 б.“е“ ПВ вр. чл.237 ЗЗД договорите за
наем, вкл. и на земеделска земя, сключени за срок по-дълъг от една година
подлежат на вписване.
Съгласно разпоредбата на чл. 4б, ал. 3 от ЗСПЗЗ договорите за наем на земеделска земя със срок, по-дълъг от
една година, както и споразуменията за тяхното изменение или прекратяване,
сключени в писмена форма с нотариално удостоверяване на подписите на страните,
се вписват в съответната служба по вписванията по местонахождението на имотите.
Липсва обаче регламентирано вписване, респ. отбелязване при едностранно
прекратяване на този договор. На вписване подлежат само споразумения за
изменение или прекратяване на договора за наем и то сключени в писмена форма с нотариално удостоверяване на подписите на страните
Такова изрично е
предвидено за прекратяването на договора за аренда /чл.27 ал.2 ЗАЗ вр. чл.4
б.“л“ ПВ/, но не и за договора за наем на земеделска земя. Съгласно
разрешенията, дадени в т. 1 от ТР 2/2015 г. на ОСГТК на ВКС вписването,
предвидено в чл.27,ал.2 от Закона за арендата в земеделието /ЗАЗ/, е приложимо
на общо основание при прекратяване на договор за аренда със срок до 10 години
поради извънсъдебното му разваляне при неизпълнение на задължението за арендно плащане с повече от три месеца, съгласно
чл.28,ал.1, изр.първо във вр. с чл.27,ал.1,т.2 ЗАЗ.
За предвиденото в чл.27,ал.2 ЗАЗ вписване на прекратяването - развалянето на арендния договор на основанието по чл.28,ал.1, изр.първо
ЗАЗ, е необходимо пред съдията по вписванията да се представи актът /писменият
документ/, материализиращ изявлението за разваляне на договора по причина
забава в плащанията на арендната вноска повече от три
месеца и да се удостовери достигането му до адресата.
Съгласно разрешенията, дадени в т.2 от ТР № 2/2015г.
на ОСГТК на ВКС отдаването под наем на земеделска земя е самостоятелна и
допустима правна сделка, различна от договора за аренда. При това положение, и
изхождайки от едностранния характер на производството по вписване и пределите
на осъществяваната от съдията по вписванията проверка по чл.32а ал.1 ПВ,
проверката в този случай се свежда само до това дали представеният му акт
подлежи на вписване, без възможност да прави преценка за приложимия закон с
оглед клаузите на сключения договор. Както се посочи, съгласно чл.2 ПВ
вписването в имотния регистър е допустимо само в изрично предвидените от закона
случаи, сред които не е превидено вписване на едностранно прекратяване на
договор за наем на земеделска земя, поради което правилно и законосъобразно е
постановен отказ. Последователна е и практиката на ВКС, че вписването в имотния
регистър е допустимо само в изрично предвидените от закона случаи – в този см. Определение
№613/01.12.2017 по дело №2812/2017 на ВКС, ТК, I т.о.
Ето защо обжалваният отказ следва да бъде
потвърден.
Водим
от горното, съдът
О
П Р Е Д Е Л И:
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ
частната жалба на С.С.И. с ЕГН: ********** *** срещу определение № 16 от 18.09.2019 г., постановено от съдия по
вписванията при Районен съд-Самоков, с което е отказано вписване, по искане с вх. № 2035/18.09.2019 г. на С.С.И.,
за прекратяване на договор за наем на земеделска земя, като НЕОСНОВАТЕЛНА.
Определението може да се обжалва с частна жалба пред ВКС на РБ в
едноседмичен срок от връчването му на
жалбоподателя.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1.
2.