Р Е Ш Е Н И Е
гр. С., 23.06.2014
г.
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, І Гражданско
отделение, 2-ри състав, в публично заседание на двадесет и осми март, две
хиляди и четиринадесета година, в състав:
Съдия: Евгени Георгиев
при секретаря Ю.Ш.,
разгледа докладваното от съдия Георгиев гр. д. № 9 875 по описа за
Р Е Ш И:
[1] ОБЯВЯВА ЗА
ОКОНЧАТЕЛЕН на основание чл. 19,
ал. 3 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) предварителен договор
за покупко-продажба на недвижим имот, който на 27.04.20007 г. са сключили
продавача по договора „Н. –
[2] Решението може да бъде обжалвано с
въззивна жалба пред САС в двуседмичен срок от уведомлението за изготвянето му.
МОТИВИ НА СЪДА ЗА ВЗЕМАНЕ НА
РЕШЕНИЕТО
Производството е исково, пред първа инстанция. Делото е гражданско.
1.
На ищеца
[3] Ж.Б. заявява в искова молба от 27.08.2010
г., че на 27.04.2007 г. е сключила с ответника „Н.-****” ЕООД (Н.) предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот. Ищцата твърди,
че Н. е придобило собствеността върху процесния имот чрез договор за учредяване
право на строеж срещу задължение за построяване на жилища, магазини и гаражи.
[4] Ж.Б. посочва, че е
изпълнила в предвидените срокове всички поети от нея задължения по
предварителния договор, като е заплатила 90 % от договорената цена. Н. обаче виновно
не е изпълнил задължението си за сключване на окончателен договор в уговорения
четиринадесетмесечен срок от датата на подписване на предварителния договор. Ж.Б.
моли съда да обяви предварителния договор за окончателен за съответните идеални
части от общите части на сградата и правото на строеж върху мястото (вж.
исковата молба, л. 1-5. За останалите обекти по предварителния договор има
влязло в сила положително решение на настоящия съд).
2.
На ответника
[5] Ответникът Н. не е подал писмен
отговор.
II. ОБСТОЯТЕЛСТВА, КОИТО СЪДЪТ УСТАНОВЯВА, СЛЕД КАТО СЕ ЗАПОЗНА С ФАКТИЧЕСКИТЕ ТВЪРДЕНИЯ НА
СТРАНИТЕ И ПРЕЦЕНИ СЪБРАНИТЕ ПО ДЕЛОТО
ДОКАЗАТЕЛСТВЕНИ СРЕДСТВА
[6] На 11.07.2006 г. Р.М. е учредила в
полза на «Н.-****» ЕООД право на строеж за жилищна сграда върху поземлен имот,
който се намира в гр. С., ул. «В.» ** с площ от
[7] На 27.04.2007 г.
между страните по настоящото производство е сключен писмен предварителен
договор за покупко-продажба на имота, описан в пар. 1 от настоящото решение
(вж. предварителния договор, л. 8-11, както и заключението на вещото лице
Митушева, л. 174-176, което е отговорило, че имотът, описан в предварителния
договор, е идентичен с апартамент No. 3 и мазе No. 3, предвидени в
инвестиционния проект за изграждането на жилищна сграда в процесното дворно
място). С подписването на договора Ж.Б. е заплатила на Н. 34 000,00 евро
(63% от цената), като се е задължила да му заплати 14 584,00 евро (27% от
цената) в седмодневен срок от завършване на монтажа на вътрешните инсталации, а
5 398,00 евро (10% от цената) преди прехвърлянето на собствеността с
нотариален акт (вж. т. 3 и 4 от договора). Не се спори, че Ж.Б. е заплатила на Н.
втората сума в срок, но не е заплатила третата сума (вж. и преводните
нареждания, л. 15-16).
[8] Н. и Ж.Б. са се задължили да
сключат окончателния договор в 14-месечен срок от датата на подписване на
предварителния договор (вж. чл. 7 и 8 от договора). Удължаването на срока е
било възможно само с дните с температура на въздуха под 0°С (вж. чл. 20 от договора). л. 10). Не
се спори, че срокът не е бил удължаван и той е изтекъл на 27.06.2008 г.
[9] На 21.03.2008 г. е бил издаден акт
обр. 14 за процесната сграда, а на 12.02.2009 г. акт обр. 15 (вж. л. 37–38 и л.
39– 52). Н. и Ж.Б. са уговорили и, че при виновно неизпълнение на задължението
за сключване на окончателен договор от страна на продавача-изпълнител, той
дължи неустойка от 10 % (5 398,00 евро) от продажната цена (53 982,00
евро) на процесния имот (вж. чл. 14). Не се спори, че Н. не е заплатил такава
неустойка на Ж.Б..
[10] Ж.Б. е заплатила 3 100,00 лева на адвокат (вж. л.
6-7), 1 700,00 лева държана такса за СГС (вж. л. 60-62), 30,95 лева такса
за вписване на исковата молба (вж. л. 58) и 150,00 лева възнаграждение за вещо
лице (вж. л. 156). Н. не е направил разноски по делото.
III. ПРИЛОЖИМО КЪМ СПОРА ПРАВО, СЪОТНАСЯНЕ НА
УСТАНОВЕНИТЕ ОТ СЪДА ОБСТОЯТЕЛСТВА КЪМ ПРИЛОЖИМОТО КЪМ СПОРА ПРАВО И РЕШЕНИЕ НА
СЪДА ПО ДЕЛОТО
[11] Ж.Б. е
предявила срещу Н. иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за обявяване на предварителен договор за
окончателен. Искът е
основателен и съдът го уважава.
1. По иска по чл. 19, ал. 3 от Закона
за задълженията и договорите
[12] Съгласно чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, всяка от страните по
предварителния договор може да предяви иск за сключване на окончателен договор.
Когато задължението е да се прехвърли право на собственост върху имот, съдът
проверява и дали са налице предпоставките за прехвърлянето на собствеността на
имота, включително дали отчуждителят е собственик на имота (вж. чл. 363 от ГПК). Следователно, предпоставките за уважаването на иска са: 1. ответникът да
е собственик на недвижим имот; 2. наличие на валиден предварителен договор
между ищеца и ответника за продажба на този недвижим имот; 3. да не е сключен
окончателен договор; 4. ищецът да иска от съда обявяването му за окончателен;
5. ищецът да е изправен относно
изпълнението на задълженията си по предварителния договор; 6. процесният имот
да е в степен на завършеност, позволяващ сделки с него (груб строеж).
[13] Съдът установи, че:
-
Н.
е собственик на процесния имот;
-
Н.
и Ж.Б. са сключили валиден предварителен договор за продажба на този недвижим
имот, по който първият е продавач, а вторият-купувач;
-
окончателен
договор не е сключен;
-
Ж.Б.
иска от съда да обяви предварителния договор за окончателен.
[14] Съгласно чл. 181 от Закона за
устройство на територията, правото на строеж на
сграда или на част от нея може да бъде предмет на прехвърлителна сделка от
момента на учредяването му до завършване на сградата в груб строеж. След
завършване на сградата в груб строеж, констатирано с протокол на общинската
(районната) администрация, предмет на прехвърлителна сделка може да бъде
построената сграда или самостоятелни части от нея (вж. пак там). Завършването
на сградата в груб строеж се удостоверява с акт за приемане на конструкцията
(акт образец 14) по смисъла на чл. 7, ал. 3, т. 14 от Наредба № 3 от 31.07.2003
г. за съставяне на актове и протоколи по време на строителството.
[15] Съдът установи, че по отношение на процесния имот акт обр. 14
е бил издаден на 21.03.2008 г. Следователно, от тази дата се приема за
установено, че сградата е достигнала етап груб строеж, процесният имот е
самостоятелен обект на правото и респ. годен обект на прехвърлителни сделки.
Следователно, от тази дата е станало възможно сключването на окончателния
договор, чийто предмет следва да е процесният имот.
[16] Налице са всички предпоставки
за уважаването на иска. Затова съдът обявява предварителния договор за
окончателен и по отношение на идеалните части от правото на строеж върху
мястото.
Съдия: