Р Е Ш Е Н И Е
№ ………..…/02.10.2019 г.
гр. Варна
В И М Е Т О Н А
Н А Р О Д А
ВАРНЕНСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, ЕДИНАДЕСЕТИ СЪСТАВ, в открито съдебно заседание, проведено на пети септември през две хиляди и деветнадесета година, в състав:
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: РАЛИЦА КОСТАДИНОВА
при секретар Цветелина Цветанова,
като разгледа докладваното от съдията
гражданско дело № 2399 по описа за 2018 г.,
за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е образувано по предявени от Н.П.П., ЕГН **********, с адрес: ***, срещу С.Д.Ш., ЕГН **********, с
адрес: ***, обективно съединени искове, както следва: иск с правно основание чл. 55, ал. 1, предложение 1 и чл. 86 от ЗЗД
да
бъде осъден ответникът да заплати на ищцата сумата от
25 000 /двадесет и пет хиляди/ евро, представляваща заплатена без
основание цена, дължима за паркомясто,
съобразно сключен между страните нищожен, поради невъзможен предмет
предварителен договор за покупко-продажба от 12.04.2012 г., ведно
със законната лихва върху главницата, считано от датата на завеждане на
исковата молба в съда: 27.09.2018г. до
окончателното заплащане на задължението. Предявен в условията на евентуалност иск с правно основание чл. 59 и чл.
86 от ЗЗД да бъде осъден ответникът да
заплати на ищцата сумата от 25 000 /двадесет и пет хиляди/ евро, с която
ответникът неоснователно се е обогатил за сметка на ищцата, ведно
със законната лихва върху главницата, считано от датата на завеждане на
исковата молба в съда: 27.09.2018 г. до
окончателното заплащане на задължението.
Ищцата твърди, че е
сключила с ответника С.Д.Ш. Договор за покупко-продажба от 12.04.2012 г. по
силата, на който последният се задължил
да й продаде Апартамент № 1, находящ се във вилна сграда в УПИ XXVII-1302, кв.
36, в гр. Варна, м. Евксиноград, ул. „***“ № *, както и паркомясто в същата
сграда, срещу обща цена в размер на 125 000 евро.
На 22.05.2012 г. с
Нотариален акт за покупко-продажба № 122, том I, per. № 1395, дело № 95 от 2012
г. на Нотариус с № 334 на НК, вписан в Службата по вписванията-гр. Варна с вх.
per. № 10518, акт № 67, том XXVI, дело № 5414/2012 г., ответникът С.Д.Ш. й
прехвърлил посочения апартамент, а именно: самостоятелен обект в сграда - с
предназначение - жилище - Апартамент № 1 (едно) с идентификатор
10135.2564.1455.2.3, с административен адрес съгласно кадастрална карта: гр.
Варна, вилна зона „Варна", ул. ,„***“ № *, на втори етаж на сградата (на
кота +2,80), със застроена площ от 88,95 кв.м., състоящ се от: коридор,
дневна-трапезария с кухненски бокс, две спални, баня-тоалет, килер и две
тераси, при съседни самостоятелни обекти в сградата на жилището по схема: на
същия етаж: имот с идентификатор 10135.2564.1455.2.4, под обекта: имот с
идентификатор 10135.2564.1455.2.1, над обекта: имот с идентификатор
10135.2564.1455.2.5, ведно с 16,428 % идеални части от общите части на сградата
и от правото на строеж върху мястото, върху което е построена сградата,
съставляващо поземлен имот с идентификатор 10135.2564.1455 по кадастралната
карта, идентичен с УПИ XXVII-1302 в кв. 36 по регулационния план на вилна зона
„Варна" на гр. Варна срещу цена посочена в нотариалния акт. Продажната
цена съгласно подписания нотариален акт заплатила изцяло съгласно уговорените с
него условия.
С този договор не й било
продадено паркомястото, тъй като имало проблеми с документацията за него, което
наложило на 16.07.2012 г. да подпишат Анекс към предварителния договор за
покупко-продажба на недвижим имот от 12.04.2012 г., с който ищцата се задължила
да плати продажна цена за паркомястото в размер на 25 000 евро. Плащането
следвало да извърши на 5 (пет) равни годишни вноски от по 5 000 евро, при падеж
на първата вноска - една година след представяне на удостоверение за въвеждане
в експлоатация на сградата.
Ищцата твърди, че
изплатила на ответника цялата сума от 25 000 евро предсрочно, както следва:
плащане в размер на 5 000 евро на 27.09.2013 г. и сума в размер на 20 000 евро
на 01.10.2013 г., за които плащания ответникът С.Д.Ш. й издал разписки. В
разписката от 01.10.2013 г. С.Д.Ш. посочил изрично, че от тази дата ищцата
можела да ползва обещаното й паркомясто в закрития паркинг. Ползването продължило необезпокоявано до
20.04.2015 г., но въпреки това собствеността върху паркомястото не й била
прехвърлена. На посочената дата й било връчено уведомление от ответника за
това, че същият прекратява ползването на предоставеното паркомясто и я кани да
върне дистанционното управление и ключа за гаражните врати на паркинга.
Оттогава отношенията на
страните силно се влошили и не успели да
постигнат споразумение. Ищцата твърди, че била лишена от ползването на
договореното паркомясто и собствеността върху същото не й била прехвърлена.
Твърди, че извършеното от нея плащане в общо размер на 25 000 евро,
удостоверено с разписките от 27.09.2013 г. и 01.10.2013 г. се явявало направено
без основание.
Пояснява, че между нея и
ответника бил сключен предварителен договор, по силата на който той се задължи
да й прехвърли правото на собственост върху паркомястото. Договорът не съдържал
конкретни договорки относно срока. Ищцата добросъвестно изпълнила всички нейни
задължения по договора като платила дължимата цена. Въпреки многократните
напомняния ответникът не изпълнил задължението си да прехвърли собствеността
върху паркомястото като заявил, че паркомястото не можело да бъде прехвърлено,
тъй като не било обособен обект на собственост. Твърди, че договорът за
прехвърляне на паркомястото бил нищожен на основание чл. 26, ал. 2 ЗЗД, поради
невъзможен предмет, тъй като както към момента на сключването му, така и към
настоящия момент вещта, предмет на поетото задължение за прехвърляне на
собствеността върху същата, не съществувала фактически и не отговаряла на
изискванията за самостоятелен обект съобразно действащия устройствен закон.
Това обстоятелство не било известно на ищцата към датата на сключване на
договора. Поради изложеното не било необходимо изявление за разваляне на
договора и ответникът дължал връщане на полученото без основание.
Отправя искане съдът да
осъди ответника да заплати на ищцата сумата от 25000 евро, както и да присъди
разноските.
В съдебно заседание
поддържа претенцията си и моли за уважаване на иска, както и за присъждане на
разноски.
В срок по чл. 131 от ГПК, от ответникът е депозирал отговор на исковата молба, с който твърди, че
исковете са недопустими, а в случай, че не се възприемат за такива, то са неоснователни.
На първо място
ответникът твърди, че договор от 12.04.2012 г. изобщо не съществувал. Видно от
съдържанието на същия е, че не би могъл да се определи като договор, най-
малкото за покупко-продажба на недвижим имот. По този документ ищцата се била
задължила, неясно кога, да заплати на ответника сумата от 125 000 евро за
придобиване на „горепосочения" в същия документ имот/макар, че имот е
посочен по- нататък, а не по-горе/ и е внесла капаро от 5 000,00 лева.
Ответникът, пак по този документ, е поел задължение да подготви необходимите
документи за изповядване на сделката пред нотариус. Счита, че т.нар „договор" от 12.04.2012
г. по-скоро има характер на разписка за получени от ответника парични средства,
за да подготви изискуеми се документи за сключване на валиден и действителен
договор за покупко-продажба на посочения в документа от 12.04.2012 г. имот. В
представения документ от 12.04.2012 нямало волеизявление от ответника, че ще прехвърли на ищцата собствеността върху
описания в него имот, както и в какъв срок ще се сключи окончателен договор, на
кого ще се плати сумата за имота от 125 000 евро, а така също и на кого е
платено т.нар капаро.
Действително между
страните е сключена действителна сделка за покупко-продажба, обективирана в НА
№ 122 / 22.05.2012 г. на нотариус Марина Ташева, за следния недвижими
имот: Апартамент №1 с идентификатор №
10135.2564.1455.2.1 в гр.Варна, вилна зона „Варна", ,„***“ № *със
застроена площ от 88,95 кв.м. при съответните граници,който към него момент е
бил на етап „груб строеж". Този имот със степен на завършеност „груб
строеж" е бил продаден от ответника на ищцата и то при условия на отложено
плащане, видно от самия нотариален акт. Със сключването на окончателния на
22.05.2012 г. договор, дори и да се приемело, че договорът от 12.04.2012 г. е
бил сключен, то същият е прекратен поради изпълнение.
Твърдението за нищожност
на т.нар договор от 12.04.2012 г. на основание чл.26 ал.2 от ЗЗД, поради
невъзможен предмет, направено в уточняващата молба от ищцата било неоснователно.
Предметът на договора очевидно е апартамент №1, т.е. този който е бил предмет и
на договора между страните от 22.05.2012 г. Паркомястото не е било и не може да
бъде самостоятелен обект на гражданския оборот, но дори и това не прави т.нар
„договор за покупко-продажба" от 12.04.2012 г. нищожен, тъй като пак
според нормата на чл.26 от ЗЗД нищожността на отделни части не влече нищожност
на целия договор при изрично изброените в същия текст/ ал.4/ условия, едно от
които е да може да се предположи, че сделката би била сключена и без
недействителните й части. В случая дори не е налице такова предположение, а
тази сделка направо си е била сключена /НА от 22.05.2012 г./ без предмет на
покупко-продажбата да е паркомясто.
Твърди, че въпросният
анекс от 16.07.2012 г. е сключен във връзка с уреждане начина на плащане на
останалата част от договорената в НА продажна цена, а не като допълнително
споразумение към т.нар „договор за покупко-продажба" от 12.04.2012 г. От
НА от 22.05.2012 г., в който е обективиран договорът за покупко-продажба на
апартамента и правото на строеж/не и на паркомясто или ид.част от терен/ се
вижда, че купувачът по тази сделка/ищцата в настоящото производство/се е
задължила да заплати на продавача/ ответник по делото/ останалата част от договорената
продажна цена от 25 980 евро/ почти идентична като размер със сумата по анекса
от 16.07.2012 г./ и то при същите условия и срокове, каквито са и по анекса.
Нещо повече- във въпросния анекс никъде не се говори и не става дума за
паркомясто, тъй както такова липсва и в предмета на договора за
покупко-продажба от 22.05.2012 г.
Ответникът не оспорва,
че ищцата е изпълнила задължението си досежно продажната цена на имота,
обективирано и в НА и в анекса, като му е заплатила останалата част от договорената
продажна цена за недвижимия имот, описан в НА и в анекса в размер на 25 000
евро, както и начина по-който това е станало-периодично, на две вноски. При
окончателното плащане, извършено на 01.10.2013 г. всички отношения между
страните по повод покупко-продажбата на въпросния апартамент №1 са приключили
окончателно. Действително в представената разписка от тази дата, удостоверяваща
горното обстоятелсто и подписана само и единствено от ответника има изявление,
че от този момент, ищцата вероятно, получава бъзвъзмездно право на ползване на
паркомясто №1 в закрития паркинг. В случая не е налице валидно и действително
учредено право на ползване върху посоченото в разписката от 01.10.2013 г.
паркомясто №1 в закрития паркинг, очевидно на сградата, в която той преди това
и е продал жилищния имот. Твърди, че при окончателното плащане на продажната
цена за имота, предмет на сделката между страните от 22.05.2012 г. ответникът е
дал съгласие безплатно ищцата да ползва, но не ограничено като време, това
паркомясто. Затова и тя го е ползвала така почти две години, докато през 2015
година отношенията им действително са се влошили по повод непрестанни жалби от
нейна страна, както срещу ответника по всевъзможни институции/прокуратура, НАП,
полиция/ така и такива пред съдилищата срещу решения на ОС на собствениците на
вила „***“ , в която е закупуният от нея апартамент. Едва тогава ответникът с
представената нотариална покана е поискал от ищцата да преустанови ползването
на пракомястото.
Ищцата никога не е
заплащала каквито и да било суми за въпросното паркомясто,нито за собствеността
върху него,която не би могла да съществува, нито за право на ползване на
същото. Никога и по никакъв начин не и е било дори обещавано правото на
собственост върху това паркомясто/ако такова изобщо може да съществува/, не и е
било прехвърляно такова или ограничено вещно право на ползване за него.
Твърди, че не е налице
обедняване на ищцата, респ. обогатяване на ответника.
Прави възражение за
изтекла погасителна давност. С оглед материалите по делото според ответника би
следвало да се приеме, че окончателното плащане на сумата било извършено
най-късно на дата 01.10.2013 г. Исковата молба била предявена точно на
01.10.2018 г., независимо, че саморъчно под нея била поставена дата 24.09.2018
г. С оглед на това, както и предвид уговорения начин на плащане между страните,
счита, че в случая става въпрос за периодични плащания, които на основание чл. 111
б."в" от ЗЗД били погасени по давност. Но дори и да се приемело, че в
случая била приложима общата погасителна давност, то отново, твърдяното вземане
на ищцата било погасено по реда на чл. 110 от ЗЗД.
Оспорва изрично, че
договор за покупко-продажба от 12.04.2012 г. никога не е бил изготвян, като
твърди, че почерка на текста, с който той е бил изписан не е негов и никога не
е подписвал такъв договор.
В открито съдебно
заседание моли за отхвърляне на иска и за присъждане на разноски.
След
съвкупна преценка на доказателствата по делото и съобразявайки становището на
страните, съдът приема за установено следното от фактическа страна:
Видно от представения
договор от 12.04.2012 г. С.Д.Ш. в качеството на „продавач“ и Н.П.П. в
качеството на „купувач“ са постигнали споразумение купувачъ да заплати сумата
от 125 000 евро за придобиването на имот – апартамент № 1, находящ се във
вълна сграда в УПИ XXVII-1302 в кв. 36 на гр. Варна, м.
„Евскиноград“, ул. „8-ма“ № 100 и също така паркомясто, като купувачът се
заължил да внесе капаро в размер на 5 000 лева, което при отказ продавача не
дължи, а продавачът се задължил да подготви всички необходими документи за
изповядването на сделката, предмет на договора пред нотариус.
С анекс от 16.07.2012 г. към предварителен договор от 12.04.2012 г. за
покупко-продажба на самостоятелен обект в сграда – с предназначение – жилище –
Апартамент № 1, с идентификатор 10135.2564.1455.2.3, с административен адрес
съгласно кадастралната карта гр. Варна, вилна зона Варна, ул. „***“ № *, на
втори етаж на сградата (на кота +2,80 метра), със застроена площ от 88,95
кв.м., страните са постигнали споразумение купувачът да заплати на продавача
остатъка от продажаната цена в размер на 25 000 евро по следния начин: на
5 годишни вноски по 5 000 евро всяка една от тях при падеж на първата
вноска една година след представяне на удостоверение за въвеждане в
експлоатация на сградата, в която се намира продаваният апартамент, а датата на
всеки следващ падеж да бъде съответното число имесец на вяска от следващите
календарни години. Страните също са постигнали съгласие действието на анекса да
е обвързано от настъпването на две кумулативни условия: 1) въвеждане в
експлоатация на имота и 2) възстановяване на купувача от продавача на сумата от
6 000 евро, която ще бъде преведена по сметка на продавача от „МКБ
Юнионбанк“ АД врезултат на усвояваването на банков кредит, като връщането да се
извърши по банков път в полза на Н.П.П..
С разписка от 27.09.2013 г. С.Ш. е удостоверил, че е получил сумата от
5 000 евро – първа вноска по анекса към договор с Н.П.П..
Представена е изходяща от С.Ш. разписка от 01.10.2013 г., в която е
посочено, че на същата дата е получил сумата по анекса от договора за
покупко-продажба с Н.П.П. и от тази дата получава безвъзмездно право на
ползване на паркомясто № 1 в закрития паркинг.
От представената нотариална покана от 23.04.2015 г. се установява, че С.Д.Ш.
е поканил Н.П.П. да се яви в кантората на нотариус Жельо Костов на 12.05.2015
г. от 16:00 часа, за да предаде дистанционно управление и ключ за ръчно
отваряне на гаражни врати на паркинга и да направи изявление, че е освободила
предоставеното паркомясто или отказва да освободи същото.
Представен е нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 122, том
I, рег. №
1395, дело № 95/2012 г., от който се установява, че на 22.05.2012 г. С.Д.Ш. е
продал на Н.П.П. недвижим имот – самостоятелен обект в сграда с предназначение
жилище – Апартамент № 1 с идентификатор 10135.2564.1455.2.3, с административен
адрес съгласно кадастрална карта: гр. Варна, вилна зона „Варна“, ул. „***“ № *,
на втори етаж на сградата (на кота +2,80 метра) със застроена площ от 88,95
кв.м., състоящ се от: коридор, дневна-трапезария с кухненски бокс, две спални,
баня-тоалет, килер и две тераси, при съседни самостоятелни обекти в сградата на
жилището по схема: на същия етаж имот с идентификатор 10135.2564.1455.2.4, под
обекта имот с идентификатор 10135.2564.1455.2.1, над обекта имот с идентификатор
10135.2564.1455.2.5 и при граници на жилището по архитектурен проект: стълбище
и етажен коридор, апартамет № 2, от три страни двор и калканна стена, ведно с
16,428 % идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху
мястото, върху което е построена сградата, съставляващо поземлен имот с
идентификатор 10135.2564.1455 по кадастралната карта, идентичен с УПИ XXVII-1302 в кв. 36 по регулационния
план на вилна зона „Варна“ на гр. Варна, при гаринци на дворното място по
кадастралната карта: поземлени имоти с идентификатори 10135.2564.1454,
10135.2564.616, 10135.2564.617, 10135.2564.618, 10135.2564.1177 за сумата от
80 492,30 лева, равняващи се на 41 155,06 евро, от която сума
38 598,60 евро ще бъде изплатена на продавача по банков път със средства
от банков кредит за покупка на недвижим имот, предоставен накупувача от „МКБ
Юнионбанк“ АД съгласно Договор за банков кредит № 338-73/21.05.2012 г. при
следните условия: сумата от 12 618,60 евро след представянето на
нотариалния акт и вписване на договорна ипотека в полза на банката и сумата от
25 980 евро след представяне на удостоверение за въвеждане в експлоатация
на сградата, а останалата част от продажната цена в размер на 5 000 лева,
продавачът е заявил, че е получил изцяло и по банков път от купувача преди
подписването на нотариалния акт.
Приложено е Удостоверение № 140/22.11.2012 г. от Община Варна за
регистриране въвеждане в експлоатация на строеж: вилна сграда и превключване на
водопровод и сградно водопроводно отклонение.
Приложен е също инвестиционен проект от 2010 г. за вилна сграда в УПИ XXVII-1302 в кв. 36 по РП на Вилна
зона гр. Варна и обяснителна записка към него, както и справки по кадастралната
карта за обектите в сградата.
Представени са три броя платежни нареждания, от които се установят ивършени
банкови преводи от името на Н.П.П. в полза на С.Д.Ш., съответно на 12.04.2012
г. за сума в размер 5 000,00 лева, на 29.05.2012 г. за сума в размер на
12 618,60 евро и на 27.11.2012 г. за сума в размер на 25 980,00 евро.
От нотариален акт № 123, том I, рег. № 1396, дело № 96/2012 г. е видно, че на
22.05.2012 г. е удредена договорна ипотека от Н.П.П. в полза на „МКБ Юнионбанк“
АД върху придобития от нея имот Апартамент № 1 с идентификатор
10135.2564.1455.2.3 за обезпечаване на банков кредит в общ размер на
86 000 евро.
Във връзка с откритото производство по реда на чл. 193 от ГПК за оспорване
истинността на договор за покупко-продажба от 12.04.2012 г. в частта на
положения подпис на мястото на продавач е допуснато провеждането на
съдебно-графологична експертиза. От заключението вещото лице Е.А. се
установява, че подписът положен за „продавач“ в договор за покупко-продажба от
12.04.2012 г. е изпълнен от лицето С.Д.Ш..
Въз основа на изложената
фактическа обстановка и съобразявайки становището на страните, съдът достигна до
следните правни изводи:
Въз основа на изложените в обстоятелствената част на исковата молба факти,
съдът е определил правната квалификация на предявения иск, като такава по чл. 55,
ал. 1, предл. 1 от ЗЗД, поради липса на основание, което се изразявало в нищожност
на предварителния договор за покупко-продажба в частта относно паркомястото. С
иск по чл. 55, ал. 1, предл. 1 от ЗЗД разполагат лицата, които твърдят, че са
престирали без наличието на валидно правоотношение между страните. Получилият
нещо е длъжен да го върне, ако няма основание да го задържи. Затова по иска за
връщане на даденото без основание, ищецът
трябва да докаже, че е дал и съответно ответникът е получил
нещо, а в тежест на ответника е да докаже, на какво основание го е получил и
има право да го задържи /В този смисъл Решение № 167 от 29.05.2015 г. по гр. д.
№ 6043/2014 г. на ВКС, 4-то ГО/.
По реда на чл. 193 от ГПК не беше оборена истинността на договор за покупко-продажба, сключен между
страните на 12.04.2012 г., поради което съдът приема същият за автентичен.
Анализирайки съдържанието на договора и обективираната в него воля на страните,
съдът приема, че между страните е възникнало облигационно правоотношение.
Сключеният на 12.04.2012 г., макар да е озаглавен от страните „договор за
копкупко-продажба“ по същността си съставлява предварителен такъв, доколкото няма
вещноправно действие - за да настъпи ефектът на прехвърляне на правото на
собственост от патримониума на продавача в този на купувача, е необходимо да
бъде спазена изискваната от закона нотариална форма за това. С предварителния
договор се закрепя постигнатото съгласие на страните, при определени условия да
сключат окончателен договор, по силата на който да настъпи и
вещнопрехвърлителният ефект.
В процесния договор се
съдържат уговорки относно съществените условия на окончателния договор за
покупко-продажба на недвижим имот. Безспорно съществени елементи от договора са
индивидуализацията на недвижимия имот и неговата цена. Страните са постигнали
съглашение относно покупко-продажбата на „апартамент 1, находящ се във вилна
сграда в УПИ XXVII – 2564.1455 = 1302, квартал 36, гр. Варна, м. Евксиноград, ул. „8-ма“ №
100“ при цена от 125 000 евро. Страните са постигнали съгласие за цената,
който следва да заплати купувачът за придобиването на имота, като същият е
повторно описан и е добавен текст „и също така паркомясто“. В договора липсва
индивидуализация на паркомястото.
Трайно в съдебната
практика се приема, че паркомястото не представлява самостоятелен обект на
правото на собственост, който може да бъде предмет на прехвърлителна сделка с
вещноправни последици, респективно и на предварителен договор за такава сделка.
В тази насока е практиката на Върховен касационен съд - Решение № 171/08.08.2014 г. по гр. дело № 4157/2013 г. IV ГО, Решение № 222/30.03.2010 г. по гр. дело № 4076/2008 г. IV ГО, Решение № 1159/30.12.2008 г. по гр. дело № 3834/2007 г. III ГО, Решение № 53/08.05.2009 г. по гр. дело № 5871/2007 г. I ГО.
Единствената възможност
паркомясто да бъде предмет на прехвърлителна сделка като конкретно
индивидиуализиран несамостоятелен обект е като принадлежност към самостоятелен
обект в сграда в режим на етажна собственост. За да е възможно това,
разпоредбата на чл. 37, ал. 4, т. 3 от ЗУТ въвежда изискване паркоместата за
паркиране в сградата да са предвидени в инвестиционния проект като отделни
места за паркиране към съответните самостоятелни обекти в сградата. В настоящия
случай, от представения инвестиционен проект на обект вилна сграда в УПИ XXVII-1302, кв. 36 по РП на „Вилна зона“ гр. Варна, е видно, че паркирането в
рамките на имота е осигурено посредством шест броя места за паркиране, като не
е посочено същите да са принадлежност към съответните обекти в сградата.
Разпоредбата на чл. 26,
ал. 2 от ЗЗД съдържа императивно правило за нищожност на сделка поради
невъзмоност на предмета, независимо дали се касае за правна или фактическа
невъзможност. Съдът приема за нищожна договорката между страните за прехвърляне
на паркомясто, като нищожността на тази клауза не влече нищожност на целия
договор, тъй като от съдържанието на договора и описанието на имота в титулната
част на същия може да се направи обосновано предположение, че договорът би бил
сключен и без недействителната му част.
Сключването на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот
има за цел да гарантира и обезпечи сключването на окончателния договор, с който
настъпва вещно-транслативният ефект на сделката. Със сключването на
окончателния договор се прекратява създадената с предварителния договор
облигационна връзка между страните. Страните могат да променят волята си от
предварителния договор, стига да постигнат общо съгласие по клаузите, които да се
съдържат в окончателния договор.
В настоящия случай, продавачът е прехвърлил валидно на купувача правото на
собственост върху самостоятелен обект в сграда с предназначение жилище – Апартамент № 1 с идентификатор
10135.2564.1455.2.3, с административен адрес съгласно кадастрална карта: гр.
Варна, вилна зона „Варна“, ул. „***“ № *, на втори етаж на сградата (на кота
+2,80 метра) със застроена площ от 88,95 кв.м., състоящ се от: коридор,
дневна-трапезария с кухненски бокс, две спални, баня-тоалет, килер и две
тераси, при съседни самостоятелни обекти в сградата на жилището по схема: на
същия етаж имот с идентификатор 10135.2564.1455.2.4, под обекта имот с
идентификатор 10135.2564.1455.2.1, над обекта имот с идентификатор
10135.2564.1455.2.5 и при граници на жилището по архитектурен проект: стълбище
и етажен коридор, апартамет № 2, от три страни двор и калканна стена, ведно с
16,428 % идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху
мястото, върху което е построена сградата, съставляващо поземлен имот с
идентификатор 10135.2564.1455 по кадастралната карта, идентичен с УПИ XXVII-1302 в кв. 36 по регулационния
план на вилна зона „Варна“ на гр. Варна, при гаринци на дворното място по
кадастралната карта: поземлени имоти с идентификатори 10135.2564.1454,
10135.2564.616, 10135.2564.617, 10135.2564.618, 10135.2564.1177, съгласно
договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в нотариален акт № 122,
том I, рег. №
1395, дело № 95/2012 г. Страните ясно са заявили пред нотариус волята си за
прехвърляне правото на собственост върху описания в нотариалния акт имот, като
са постигнали съгласие за цената и реда за плащането й. Видно от нотариалния
акт постигнатото съгласие е за цена в размер на 80 492,30 лева, равняващи
се на 41 155,06 евро, от която сума 38 598,60 евро ще бъде изплатена
на продавача по банков път със средства от банков кредит за покупка на недвижим
имот, предоставен накупувача от „МКБ Юнионбанк“ АД съгласно Договор за банков
кредит № 338-73/21.05.2012 г. при следните условия: сумата от 12 618,60
евро след представянето на нотариалния акт и вписване на договорна ипотека в
полза на банката и сумата от 25 980 евро след представяне на удостоверение
за въвеждане в експлоатация на сградата, а останалата част от продажната цена в
размер на 5 000 лева, продавачът е заявил, че е получил изцяло и по банков
път от купувача преди подписването на нотариалния акт.
От представените платежни документи се установява, че към датата на
сключването на предварителния договор 12.04.2012 г. ищцата е заплатила в полза
на ответника сума в размер на 5 000,00 лева, описана в същия като капаро.
Доколкото в предварителния договор е договорена обща цена за апартамента и
паркомястото, не може да бъде направена преценка, че сумата е платена по
нищожната клауза от договора, касаеща паркомястото. Още повече с окончателния
договор страните са постигнали съгласие, че тази сума е платена от купувача на
продавача като цена за апартамента. Останалите плащания, които са договорени
между страните с окончателния договор са извършени от ищцата в полза на
ответника, както следва: на 29.05.2012 г. сума в размер на 12 618,60 евро
и на 27.11.2012 г. сума в размер на 25 980,00 евро. С посочените плащания,
съдът приема, че ищцата е изпълнила точно и в срок задълженията, които е поела
по окончателния договор за покупко-продажба на недвижим имот.
Представения писмен документ, озаглавен от страните „Анекс към
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 12.04.2012 г.“ носи
дата 16.07.2012 г., т.е. подписан е от страните след сключването на
окончателния договор на 22.05.2012 г., поради което към датата на подписването
на анекса, страните не са били в облигационна връзка по силата на предварителен
договор. Представеният документ по същността си не би могъл да бъде анекс към
предварителния договор, а съставлява съглашение между страните за уреждане на
финансови отношения между тях, свързани със Апартамент № 1 с идентификатор
10135.2564.1455.2.3, с административен адрес съгласно кадастрална карта: гр.
Варна, вилна зона „Варна“, ул. „***“ № *, на втори етаж на сградата (на кота
+2,80 метра) със застроена площ от 88,95 кв.м. Страните са постигнали съгласие
остатъкът от продажаната цена в размер на 25 000 евро да бъде заплатена от
купувача на пет годишни вноски от по 5 000 евро, като са договорили реда,
сроковете и условията за това. От изразената воля в споразумението, не може да
бъде направена ясна преценка дали се касае за доуреждане на отношенията на
страните по окончателния договор, тъй като към датата на сключване на „анекса“,
купувачът е бил заплатил по договора сумата от 5 000,00 лева и
12 618,60 евро, като невнесена е била договорената сума от 25 980,00
евро или страните са уреждали други свои отношения. Във връзка с „анекса“ е
представена разписка от С.Ш. за получена на 27.09.2013 г. сума в размер на
5 000 евро. С последващ саморъчно изготвен от него документ от 01.10.2013
г. същият е декларирал, че е получил сумата по анекса, като в документа липсва
посочена сума на съответната дата.
Не се събраха доказателства ищцата да е заплатила сума в полза на ответника
по предварителен договор за покупко-продажба на паркомясто, поради което искът
с правно основание чл. 55, ал. 1, предл. 1 от ЗЗД е неоснователен и следва да
бъде отхвърлен. Поради отхвърляне на главния иск, неоснователен е и искът с
правно основание чл. 86 от ЗЗД.
Поради
отхвърлянето на главния иск е налице сбъдване на
вътрешнопроцесуалното условие, при което съдът дължи произнасяне по предявения
в условията на евентуалност иск.
Искът по чл. 59 от ЗЗД
има субсидиарен характер и неговото приложение е възможно само тогава, когато
липсват други средства за защита. В тежест на ищеца при условията на пълно и
главно доказване е да установи всички факти от значение за кумулативното
наличие на предпоставките, обуславящи неоснователно обогатяване, а именно: 1/
обедняване на ищеца, което се изразява в намаляване на неговото имущество; 2/
обогатяване на ответника, което се изразява в реално увеличаване на
имуществото; 3/ обогатяването, респективно обедняването да са без правно
основание, 4/ причинна връзка между обогатяването и обедняването, т.е. че както
обедняването, така и обогатяването са последица от настъпването на едни и същи
факти; 5/ субсидиарност на иска – липса на друго средство или форма на защита,
освен искът по чл. 59 от ЗЗД.
Искът по чл. 59 от ЗЗД е
допустим само когато липсват уговорки в сключен между страните облигационен
договор относно заплащането на претендираните суми.
Съдът като съобрази
твърденията на страните и установените по делото факти, приема, че искът по чл.
59 от ЗЗД е недопустим и производството следва да бъде прекратено в тази част. От
сключените между страните съглашения се установи наличието между тях на
облигационна връзка по силата на „договор за покупко-продажба“ (имащ характера
на предварителен договор) от 12.04.2012 г., договор за покупко-продажба на
недвижим имот от 22.05.2012 г. и „анекс“ от 16.07.2012 г.
Съобразно изхода на
спора, на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК, ответникът има право на разноски в
производството. Искането за присъждане на разноски е направено своевременно с
подаването на отговора на исковата молба. Съгласно представен списък по чл. 80
от ГПК същият е претендирал присъждане на разноски в размер на 3 300 лева,
от които 3 000 лева адвокатско възнаграждение и 300 лева внесен депозит за
екстпертиза. Направеното възражение за прекомерност на адвокатското възражение
съдът приема за неоснователно, съобразно броя на предявените искове, фактическата
и правна сложност на спора, продължителността на съдопроизводството и обема на
извършените от процесуалния представител на ответника
процесуални действия.
Воден
от горното, съдът
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ предявения от Н.П.П.,
ЕГН **********, с адрес: ***, срещу С.Д.Ш.,
ЕГН **********, с адрес: *** иск с
правно основание чл. 55, ал. 1, предложение 1 и чл. 86 от
ЗЗД да бъде осъден ответникът да заплати на ищцата
сумата от 25 000 /двадесет и пет хиляди/
евро, представляваща заплатена без основание цена, дължима за паркомясто, съобразно сключен между страните
нищожен, поради невъзможен предмет предварителен договор за покупко-продажба от
12.04.2012 г., ведно със законната лихва върху главницата,
считано от датата на завеждане на исковата молба в съда: 27.09.2018г. до окончателното заплащане на задължение, като неоснователен.
ПРЕКРАТЯВА, като недопустимо, производството в частта по предявения от Н.П.П., ЕГН **********, с адрес: ***, срещу С.Д.Ш., ЕГН **********, с
адрес: ***, иск с правно
основание чл. 59 и чл. 86 от ЗЗД да бъде осъден ответникът да заплати на ищцата
сумата от 25 000 /двадесет и пет хиляди/
евро, с която ответникът неоснователно се е обогатил за сметка на ищцата, ведно
със законната лихва върху главницата, считано от датата на завеждане на
исковата молба в съда: 27.09.2018 г. до
окончателното заплащане на задължението.
ОСЪЖДА Н.П.П., ЕГН **********, с адрес: *** да заплати на С.Д.Ш., ЕГН **********, с адрес: ***, сумата от 3 300,00 лева /три хиляди и триста лева/, представляваща
сторени по делото разноски, на основание
чл. 78, ал. 3 от ГПК.
Решението подлежи на обжалване в двуседмичен
срок от съобщаването му на страните пред Апелативен съд – Варна.
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: