Номер 53722.10.2020 г.Град Плевен
В ИМЕТО НА НАРОДА
Окръжен съд – ПлевенІ въз. граждански състав
На 08.10.2020 година в публично заседание в следния състав:
Председател:Стефан А. Данчев
Членове:Светла Й. Димитрова Ковачева
Татяна Г. Бетова
Секретар:Е. М. Р.
като разгледа докладваното от Светла Й. Димитрова Ковачева Въззивно
гражданско дело № 20204400500649 по описа за 2020 година
С решение №607 от 09.06.2020 г. по гр.д. №1369/2020 г. Плевенски
Районен съд е:
РАЗВАЛИЛ на основание чл. 28, ал. 2, пр.1 във вр. с ал.1, изр.1 от
ЗАЗ, сключения на 17.03.2010 г. между П. А. Л. и „ИНВЕСТ – М“ЕООД –
с. Б. договор за аренда на земеделска земя с нотариална заверка на
подписите рег. № 573/17.03.2010 г. на нотариус А. П. и Анекс към него от
20.06.2016 г. с нотариална заверка на подписите рег. № 1183/20.06.2016 г. на
нотариус А. П. за НИВА от 4,000 дка, в м. ГЕРАНЯ, трета категория,
съставляваща имот с идентификатор 06495.111.24 и НИВА от 5,089 дкa, в м.
РОДИНАТА, четвърта категория, съставляваща поземлен имот с
идентификатор 06495.140.24, поради забавяне плащането на арендното
плащане за стопанската 2018/2019 г. с повече от три месеца.
ОСЪДИЛ на основание чл. 78 от ГПК „ИНВЕСТ – М“ЕООД – с. Б. да
заплати на П. А. Л. деловодните разноски в размер на общо 351.41 лв.
Недоволен от решението е останал ответникът „ИНВЕСТ – М“ЕООД –
с. Б. и е подал въззивна жалба срещу него, в която моли то да бъде обезсилено
като недопустимо – постановено по недопустим иск или алтернативно – да
бъде отменено като неправилно и вместо него да бъде постановено решение, с
което да бъде отхвърлен предявения иск.
Въззивното дружество сочи, че Плевенски Районен съд изобщо не е
обсъдил нито възражението му, че анексът от 20.06.2016 г. съставлява нов
договор за срок по-кратък от 10 години, нито доказателствата /РКО и
пощенски запис/, че арендните вноски са платени преди получаване на
1
уведомлението за прекратяване на договора.
Според въззивника, чл.16, ал.1, изр.2 от ЗАЗ забранява да се изменя
срока на действие на арендния договор. Освен това намира, че изискванията
на чл.18, ал.1 от ЗАЗ относно продължаването на арендния договор, дават
основание да се приеме, че продължаването на арендния договор се
приравнява на сключването на нов договор.
Препис от въззивната жалба е връчен на 20.07.2020 г. на П. А. Л. , но в
указания срок отговор не е депозиран.
Съдът, като обсъди доводите на страните и събраните по делото
доказателства, намира за установено следното:
Предметът на нот. заверен с рег. №573/17.03.2010 г. на нотариус А. П.
договор за аренда на земеделска земя, сключен между П. А. Л. като
арендодател и „ИНВЕСТ – М“ЕООД – с. Б. като арендатор, е посочен в раздел
I и е: отдаване и приемане под аренда на земеделска земя – общо 9.089 дка за
срок от 7 години, с възможно продължаване на срока с още 7 години. В чл.2 е
уточнено, че договора се сключва за 7 стопански години, считано от
01.10.2010 г. до 01.10.2017 г.
Съгласно чл.5, арендното плащане може да е в натура или в пари – по 15
лв./дка, които следва да бъдат платени в 14 –дневен срок от приключване на
стопанската година. В чл.8 е предвидено, че за забавено плащане на арендната
вноска се дължи обезщетение по реда на ЗЗД.
Страните са се уговорили в чл.9, че текстовете на договора могат да
бъдат променяни с двустранно писмено съгласие.
В срока на действие на договора за аренда – на 20.06.2016. страните са
подписали анекс, в който е обективирано споразумението им да продължат
срока на действие на договора с още 7 стопански години, считано от
01.10.2017 г. до 01.10.2024 г., както и да бъде увеличен размера на арендното
плащане както следва: на 40 лв./дка от 01.10.2016 г. и на 50 лв./дка от
01.10.2017 г. Анексът е в писмена форма с нотариална заверка на подписите и
е вписан в Служба по вписванията – Плевен.
П. А. Л. твърди, че „ИНВЕСТ – М“ЕООД – с. Б. не е платило в срок
до 15.10.2019 г. арендната вноска за стопанската 2018/2019 г. в размер на
454.45 лв., което я мотивирало да отправи писмено уведомление до
арендатора за разваляне на арендния договор – съгласно чл.27, ал.1, т.2 във
вр. с чл.28, ал.1, изр.1 от ЗАЗ.
Видно от известие за доставяне, писменото уведомление е получено от
„ИНВЕСТ – М“ЕООД – с. Б. на 28.01.2020 г.
Доколкото с анекса от 20.06.2016 г. е продължен срока на действие на
арендния договор – за повече от 10 години, П. А. Л. намира, че е налице
основание за разваляне на арендния договор по съдебен ред – съгласно чл.28,
ал.2, пр.1 във вр. с ал.1, изр.1 от ЗАЗ.
2
В отговора на исковата молба ответникът сочи, че предявеният иск е
недопустим, защото с оглед забраната в чл.16 от ЗАЗ и изискванията в чл.18
от ЗАЗ, анексът от 20.06.2016 г. всъщност е нов договор със срок на действие
по-кратък от 10 години.
„ИНВЕСТ – М“ЕООД – с. Б. твърди, че на 19.12.2019 г. е изплатило на
П. А. Л. 200 лв., а на 24.01.2020 г. – още 300.85 лв., като по този начин се е
издължило напълно за стопанската 2018/2019 г. В подкрепа на тези твърдения
са представени РКО от 19.12.2019 г. за сумата от 200 лв. – рента за 2019 г. и
разписка за паричен превод на сумата от 293.50 лв. чрез „БЪЛГАРСКИ
ПОЩИ“ЕАД срещу такса в размер на 7.35 лв., общо 300.85 лв.
П. А. Л. признава, че след повече от 2 месеца след падежа е получила
200 лв. Признава и че 9 дена след изтичане на релевантния 3-месечен срок е
приела пощенски запис за посочената в него сума. Счита, че последната е
„дължима“, като нейното закъсняло плащане не възпрепятства правото да
иска разваляне на арендния договор съгласно чл.28, ал.1, изр.1 от ЗАЗ.
При тази фактическа обстановка, правилно Плевенски Районен съд
/макар и имплицитно/ е приел, че иска е допустим, защото след сключване на
анекса арендния договор, чието разваляне по съдебен ред се иска, е станал със
срок на действие повече от 10 години. Липсват мотиви защо Плевенски
Районен съд е счел за неоснователно възражението на „ИНВЕСТ – М“ЕООД –
с. Б. за недопустимост на иска и е разгледал иска по същество.
Според въззивната инстанция, в чл.16, ал.1, изр.2 от ЗАЗ не се съдържа
забрана страните по арендния договор по взаимно съгласие да изменят срока
му на действие. Съгласно съдебната практика, обективирана например в
Решение № 118 от 27.07.2015 г. на ВКС по т. д. № 2137/2014 г., I т. о., ТК,
Решение № 74 от 6.07.2020 г. на ВКС по т. д. № 345/2019 г., II т. о., ТК и
др., чл. 20а, ал. 2 от ЗЗД позволява договорите да бъдат изменяни по взаимно
съгласие на страните или на основания, предвидени в закона.
Съгласието за изменение на конкретен елемент от договора при
настъпване на конкретно обстоятелство може да бъде обективирано в самия
договор – в конкретна клауза или в по-късно подписан анекс със съответното
съдържание. В случая в конкретна договорна клауза – в раздел I е предвидена
възможност за продължаване с още 7 години на конкретен елемент от
договора – срока му на действие. Не е посочено обаче конкретно
обстоятелство, с настъпването на което тази възможност да стане реалност.
По тази причина изменението е договорено по-късно с анекс.
В разпоредбата на чл.16, ал.1, изр.2 от ЗАЗ ст.д. за втората хипотеза на
чл.20а, ал.2 от ЗЗД, а именно – за предвидено в закона основание за
изменение на договор, но не по взаимно съгласие на страните. Касае се за
процедура, при която едната страна отправя предложение за изменение на
договора, с оглед такова трайно изменение на обстоятелствата, от които
страните са се ръководили при уреждане на отношенията си, че то да води до
3
очевидно несъответствие между поетите от тях задължения. Така
предложеното изменение не може да засяга срока на действие на договора –
това е смисъла на чл.16, ал.1, изр.2 от ЗАЗ. Насрещната страна е длъжна да
отговори писмено в едномесечен срок от получаване на предложението за
изменение на договора, освен ако с него не е определен друг срок. Ако
страните не постигнат споразумение, по иск на страната, която е направила
предложението, решение взема районният съд.
В заключение – налице е регламент, сходен с този на стопанската
непоносимост по чл.307 от ТЗ, при който законът предвижда възможност
всяка от страните по аренден договор при наличие на определени
обстоятелства да поиска изменение на договореното, съблюдавайки
ограниченията по чл.16, ал.1, изр.2 и 3 от ЗАЗ, която възможност може да се
реализира от страната по съдебен ред, ако не се постигне споразумение.
Други ограничения за изменение на договора не са уредени в специалния
ЗАЗ, поради което извън хипотезите на чл.16, ал.1, изр.2 и 3 от ЗАЗ, страните
по арендния договор могат да го изменят по взаимно съгласие, разбира се в
границите на повелителните норми на закона и добрите нрави.
Въззивната инстанция намира за напълно несъстоятелен аргумента, че
изискванията в чл.18 от ЗАЗ относно продължаването на арендния договор
приравняват анекса на нов договор. Напротив – точно чл.18 от ЗАЗ дава
основание да се приеме, че изменение на срока на действие на арендния
договор е възможно по взаимно съгласие на страните.
В обжалваното решение е прието – отново без мотиви, че предявеният
иск е основателен. Въззивната инстанция обаче, не споделя този краен извод,
защото:
Безспорно в случая е налице пълно, но забавено изпълнение. Спорно е
дали забавата на арендатора е от такова естество, че да дава основание на
арендодателя да развали арендния договор по съдебен ред.
При арендния договор не се касае до фикс – сделка, при която
задължението не може да бъде изпълнено в друго време, освен в уговореното
и забавеното изпълнение се приравнява на пълно неизпълнение. В процесния
договор – в чл.8 също се допуска, че забавено плащане на арендната вноска е
възможно, но ще бъде санкционирано с плащането на обезщетение по реда на
ЗЗД. В ЗАЗ – в чл.28, ал.1 е предвидено, че ако плащането на арендната
вноска бъде забавено повече от 3 месеца, арендодателят може да развали
договора.
Според въззивната инстанция, законодателят е имал предвид през
посочените 3 месеца да няма никакво плащане, т.е. да е налице пълно
неизпълнение. В процесния случай през периода от 15.10.2019 г. до
15.01.2020 г. – на 19.12.2019 г. „ИНВЕСТ – М“ЕООД – с. Б. е платило на П. А.
Л. 200 лв., равняващи се на почти половината от дължимото за стопанската
2018/2019 г. При такова частично изпълнение не е налице хипотезата на
4
чл.28, ал.1 от ЗАЗ.
От друга страна – няколко дни след изтичането на 3-месечния срок по
чл.28, ал.1 от ЗАЗ, преди получаване на писменото уведомление за разваляне
на договора и преди предявяване на иска за съдебно разваляне на договора,
„ИНВЕСТ – М“ЕООД – с. Б. е платило на П. А. Л. още 293.50 лв.,
включващи както дължимият остатък от арендната вноска в размер на 254.45
лв., така и горницата от 39.05 лв. – вероятно обезщетение за забавата.
Според въззивната инстанция, чрез чл.28, ал.1 от ЗАЗ самият
законодател /а не арендодателят/ дава на арендатора допълнителен „подходящ
срок“ по смисъла на чл.87, ал.1 от ЗЗД за изпълнение с предупреждението, че
след изтичането на този срок договорът може да бъде развален. Иначе казано
– разпоредбата на чл.28, ал.1 от ЗАЗ е отклонение от общото правило на
чл.87, ал.1 от ЗЗД. Самата въззиваема в писмената си защита изрично
подчертава, че писменото уведомление не съдържа предупреждението по
чл.87, ал.1 от ЗЗД, а се явява доказателство, че още на 17.01.2020 г. е била
формирана волята като арендодател да развали договора. Този факт обаче е
ирелевантен в настоящия спор.
По аргумент от чл.27, ал.1 от ЗАЗ и от §1 от ДР на ЗАЗ, въззивната
инстанция намира, че в ЗАЗ липсват специални разпоредби, които да
изключват приложението на общата разпоредба на чл.87, ал.4 от ЗЗД. Според
нея, разваляне на договора не се допуска, когато неизпълнената част от
задължението е незначителна с оглед интереса на кредитора.
В случая кредиторът е приел забавените плащания, в т.ч. и на
обезщетение за забавата. Няма неизпълнена част от задължението за плащане
на арендната вноска. Има санкция за забавата. При това положение – с още
по-голяма категоричност арендодателят като кредитор няма защитим от
закона интерес да иска разваляне на арендния договор. Обратното би
противоречало на целите на договора и духа на закона. Обжалваното решение
следва да бъде отменено като неправилно, а предявеният иск следва да бъде
отхвърлен като неоснователен.
При този изход на спора по същество П. А. Л. следва да заплати в полза
на „ИНВЕСТ – М“ЕООД – с. Б. сумата от 300 лв., явяваща се разноски за адв.
възнаграждение, направени в първата инстанция, както и сумата от 325 лв.,
явяваща се разноски за ДТ и адв. възнаграждение, направени във въззивната
инстанция.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ОТМЕНЯ на основание чл.271 от ГПК като НЕПРАВИЛНО решение
№607 от 09.06.2020 г. по гр.д. №1369/2020 г. по описа на Плевенски Районен
съд и вместо него ПОСТАНОВИ следното:
5
ОТХВЪРЛЯ като НЕОСНОВАТЕЛЕН и НЕДОКАЗАН предявения
от П. А. Л. от с. Б., с ЕГН: *** срещу „ИНВЕСТ – М“ЕООД – с. Б., с ЕИК:
*** иск по чл.28, ал.2, предл.1 във вр. с ал.1, изр.1 от ЗАЗ с петитум: да бъде
развален като сключен за срок, по-дълъг от 10 години, нот. заверен с рег.
№573/17.03.2010 г. на нотариус А. П. договор за аренда на земеделска земя
между П. А. Л. като арендодател и „ИНВЕСТ – М“ЕООД – с. Б. като
арендатор, изменен съгласно нот. заверен с рег. №1183/20.06.2016 г. на
нотариус А. П. анекс, поради забавяне за повече от 3 месеца на арендното
плащане, дължимо за стопанската 2018/2019 г.
ОСЪЖДА на основание чл. 78 от ГПК П. А. Л. от с. Б., с ЕГН: *** да
заплати в полза на „ИНВЕСТ – М“ЕООД – с. Б., с ЕИК: *** сумата от 300 лв.,
явяваща се разноски за адв. възнаграждение, направени в първата инстанция,
както и сумата от 325 лв., явяваща се разноски за ДТ и адв. възнаграждение,
направени във въззивната инстанция.
РЕШЕНИЕТО е окончателно.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
6