Р Е Ш Е Н
И Е
гр. София, 19.10.2020г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ
ГРАДСКИ СЪД, Гражданско отделение, І-1 състав, в публичното заседание на двадесет и девети септември през две хиляди и двадесета година, в състав:
СЪДИЯ: Екатерина Стоева
при секретаря Весела Станчева
разгледа гр.д. № 7702 по описа за
2019г. на съда и за да се произнесе взе предвид следното:
Предмет на производството е
предявен от Ю.Д.Д. против „И.Б.“ ООД иск с правно основание
чл.19, ал.3 ЗЗД за обявяване за окончателен предварителен договор от 08.11.2010г.
за покупко-продажба на недвижим имот.
Твърденията на ищеца са за
сключен на 08.11.2010г. с ответника предварителен договор за покупко-продажба
на недвижим имот-Апартамент № Г29 в гр.София, ж.к.*****, заедно с 3.0232% ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж
върху мястото, в което е построена сградата. С анекси от
09.09.2013г. и 09.01.2014г. бил продължен
срокът за завършване и предаване владението върху имота до 30.06.2014г., когато
следвало да се сключи и окончателен договор за прехвърляне на собствеността.
Твърди, че при подписването на договора заплатил капаро от 15 338 евро, а на
09.09.2013г. заплатил и останалата част от продажната
цена от 34 662 евро., но въпреки уговореното продавачът не се явил пред
нотариус и окончателен договор не бил сключен. С оглед на това заявява правен
интерес от предявяването на иск по чл.19, ал.3 ЗЗД.
Препис от исковата молба и
приложенията са връчени на ответника, който в срока по чл.131 ГПК не е подал
писмен отговор. В съдебно заседание не се явява или представлява и не изразява
становище.
Съдът, въз основа събраните по
делото доказателства, намира следното:
Представен е предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен на 08.11.2010г. между
ответника „И.Б.“ ООД, като продавач, и ищеца Ю.Д., като купувач. Предмет на
договора е недвижим имот-Апартамент № *****, на кота
+20.00, с площ 126.19 кв.м., състоящ се от дневна с кухненски бокс, две спални,
две бани с тоалетна, склад, преддверие, коридор, балкон, който предстои да бъде
изграден в жилищна сграда с административен адрес гр.София, ж.к.Люлин ІІ м.р.,
кв.33 в УПИ І-2651, УПИ ІІІ-2651, УПИ ІV-2651, УПИ V-2651, съгласно действащия
подробен устройствен план на гр.София. Съгласно чл.1,
ал.3 от договора имотът следва да се предаде в степен на завършеност съгласно
Приложение № 1, неразделна част от него /стр.17-18/. Уговорена е продажна цена
от 75 714 евро, платима съгласно чл.2 от договора, както следва: сумата от 15 338
евро капаро в деня на подписване на договора, служеща за разписка относно факта
на плащането, и 60 376 евро при издаване на разрешение за ползване. В
чл.3, ал.1 е уговорено сключването на окончателен договор с прехвърляне на
собствеността в нотариална форма в срок до пет работни дни след издаване на Акт
16.
С анекс от 09.09.2013г.
страните изменили продажната цена на 50 000 евро с деклариране 15 338 евро
да е платена при сключване на предварителния договор, а остатъкът от
34 662 евро подлежи на плащане от купувача в срок до 13.09.2013г. /т.2 и
т.3/. Изменен и е срокът за сключване на окончателен договор-до 30.03.2014г.
/т.4/.
Представено е преводно нареждане
от 09.09.2013г. /стр.27/ установяващо плащане от
ищеца по банковата сметка на ответника на сумата 67 780лв.
/равностойността на 34 662 евро/, представляваща остатъкът от продажната
цена според предвиденото в анекса.
С последващ
анекс от 09.01.2014г. страните постигнали съгласие прехвърлянето на
собствеността да се извърши в срок до 30.06.2014г. /стр.30/.
Представени са Разрешение за
строеж № 875, 876, 877 и 878 всички от 17.12.2007г., издадени от главния
архитект на Столична община, с което на ответника е разрешено построяването
сграда в имота съгласно одобрен архитектурен проект. Не е спорно, че строежът е
реализиран, като за сградата, в която се намира процесния
апартамент е издадено разрешение за ползване /Акт обр.16/
на 28.06.2013г. /стр.29/.
Като доказателство по делото е
приет НА № 60, том І, рег.№ 1196, дело № 56/2007г. на нотариус В.А., с район на
действие СРС, от който се установява, че ответникът „И.Б.“ ООД е придобил
собствеността чрез покупко-продажба на УПИ І-1149, 1150, 1438, предвиден за
жилищно строителство, магазини, обществено обслужване и трафопост, от кв.33 по
плана на гр.София, м.Люлин-2, целият с площ 6730кв.м., находящ
се в гр.София, район Люлин, при граници по скица: от три страни улици, УПИ
ІІ-общ; 1438-за паркинга, който УПИ е образуван от части от ПИ пл.№ 1149 с площ
2390 кв.м., ПИ пл.№ 1150 с площ 2615 кв.м., ПИ пл.№ 1438 с площ 3641 кв.м. и
целият ПИ без пл.номер с площ 64 кв.м. от същия квартал.
Видно от представената схема №
15-873507/24.09.2020г. на АГКК-София процесният
апартамент представлява самостоятелен обект в сграда с идентификатор
68134.4356.612.2.29 с площ 101.25 кв.м., при съседи: на същия
етаж-самостоятелни обекти 68134.4356.612.2.28; 68134.4356.612.2.30;
68134.4356.612.2.130 и 68134.4356.612.2.131; под обекта-68134.4356.612.2.23, а
над обекта-няма. Апартаментът е разположен в жилищна сграда със смесено
предназначение с идентификатор 68134.4356.612.2, намираща се в поземлен имот с
идентификатор 68134.4356.612.
Представена е данъчна оценка от СО, Дирекция „Общински приходи“, видно от
която имотът е с данъчна оценка 76 044.40лв. /стр.270/.
Представени са и доказателства,
че апартаментът, наред с други самостоятелни обекти в жилищната сграда, са
ипотекирани в полза на „Банка ДСК“ ЕАД и във връзка със заличаването на
ипотеката е водена кореспонденция между ищеца
ответника и банката. Не е спорно по делото, че към деня на подаване на исковата
молба ипотеката спрямо процесния апартамент не е
заличена.
При така установеното от
фактическа страна, съдът намира от правна следното:
С иска по чл.19, ал.3 ЗЗД страна
по сключен предварителен договор упражнява потестативното
си право да бъде обявен за окончателен по съдебен ред. Предпоставките за
уважаването на този иск са предварителният договор да е валидно сключен, в
установената от закона форма и да съдържа съществените условия на окончателния
договор. В случаите на предварителен договор с предмет недвижим имот на
основание чл.363 ГПК съдът дължи проверка дали отчуждителят
е собственик на имота и дали са налице предпоставките за прехвърляне правото на
собственост по нотариален ред.
Сключеният между страните на 08.11.2010г.
предварителен договор за покупко-продажба на недвижимия имот е двустранно
подписан, в предвидената в чл.19, ал.1 ЗЗД писмена форма и съдържа съществените
условия-имотът е надлежно индивидуализиран и уговорена цена, като съдържа
съгласие относно насрещното изпълнение
на поетите задължения по прехвърляне правото на собственост и плащане на
цената. Предвид това е валиден и произвел правно действие между страните.
Събраните по делото доказателства установяват ищецът да е
изправна страна, който в съответствие с уговореното заплатил цялата продажна
цена, така както е било постигнато съгласие с анекса от 09.09.2013г.
Прехвърляне правото на собственост по нотариален ред ответникът е следвало да извърши
в срок до 30.06.2014г. според анекса от 09.01.2014г. Ответникът не е изпълнил
задължението си. Установи се да е собственик на имота, поради което са налице
предпоставките за обявяване на предварителния договор за окончателен, предпоставящо основателност на иска по чл.19, ал.3 ЗЗД.
Констатира се различие в площта на имота посочена в
предварителния договор /126.19 кв.м./ и тази, която има след построяване на
сградата и въвеждането в експлоатация /101.25кв.м./ при запазване останалите му
характеристики. В тази връзка ищецът не е навел възражения и с оглед заявеното
в исковата молба предварителният договор следва да бъде обявен за окончателен
според актуалното състояние на имота.
Обстоятелството, че имотът е ипотекиран за обезпечение
вземания на трето лице към ответника не е пречка за обявяване на предварителния
договор за окончателен.
На основание чл.364 ГПК ищецът следва да заплати
следващите се разноски и дължими данъци и такси по прехвърляне на имота, които
следва да се определят въз основа уговорената продажна цена от 50 000 евро /97
791.50лв./, която е по-висока от данъчната оценка-76 044.40лв. Съобразно
материалния интерес и в съответствие с Раздел ІІ, т.8 от Тарифата за
нотариалните такси към ЗННД вр. чл.87, изр.2 ЗННД ищецът следва да заплати по сметка на
Софийски градски съд нотариална такса от 719.46лв., а в съответствие с чл.47,
ал.2, вр. чл.44, ал.1 ЗМДТ и чл.35, ал.2 от Наредба
за определяне на размера на местните данъци на Столична община /приета с
Решение № 83 по Протокол № 7 от 28.02.2008г. на Столичен общински съвет/ местен
данък от 2933.75лв.
На основание чл.78, ал.1 ГПК ответникът следва да заплати
на ищеца направените по делото разноски от 4447.38лв. съгласно представен
списък по чл.80 ГПК.
Водим от горното съдът
Р Е Ш И:
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН на основание чл.19, ал.3 ЗЗД сключеният на 08.11.2010г.
между Ю.Д.Д., ЕГН **********, с адрес гр.*****и
съдебен адрес ***, като купувач, и „И.Б.“ ООД, ЕИК *****, със седалище и адрес
на управление ***, като продавач, предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот: Апартамент № Г29, находящ се в
гр.София, ж.к.*****, с площ 101.25 кв.м., състоящ се от дневна с кухненски
бокс, две спални, две бани с тоалетна, склад, преддверие, коридор, балкон,
съставляващ съгласно схема на АГКК самостоятелен обект в сграда № 2 с
идентификатор 68134.4356.612.2.29, при съседи на обекта: на същия
етаж-самостоятелни обекти 68134.4356.612.2.28; 68134.4356.612.2.30;
68134.4356.612.2.130 и 68134.4356.612.2.131; под обекта-68134.4356.612.2.23,
над обекта-няма, заедно с прилежащите му 3.0232% идеални части от общите части
на сградата и съответните идеални части от правото на строеж върху мястото, в
което е построена жилищната сграда, съставляващо УПИ І-2651, УПИ ІІІ-2651, УПИ
ІV-2651, УПИ V-2651, съгласно действащия подробен устройствен
план на гр.София с административен адрес гр.София, м.Люлин ІІ м.л., кв.33, а
според скица на АГКК поземлен имот с идентификатор 68134.4356.612.
ОСЪЖДА Ю.Д.Д., ЕГН **********,
от гр.София, на основание чл.346 ГПК да заплати в полза на държавата по сметка
на Софийски градски съд държавна такса за прехвърлянето на имота от 719.46лв.
ОСЪЖДА
Ю.Д.Д., ЕГН **********, от гр.София, да заплати по сметка на Столична
община, местен данък по чл.47, ал.2 ЗМДТ в размер на 2933.75лв.
РАЗПОРЕЖДА на основание чл.364, ал.1 ГПК
вписване възбрана върху имота до плащането на тези разноски от ищеца.
ОСЪЖДА „И.Б.“ ООД, ***, да заплати на Ю.Д.Д., ЕГН **********, от гр.София, разноски по делото на
основание чл.78, ал.1 ГПК от 4447.38лв.
На основание чл.364, ал.2 ГПК на ищеца да се
издаде препис от решението след представяне на доказателства за плащане на
разноските по прехвърлянето и дължимите данъци и такси за имота.
Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок пред Софийски
апелативен съд от връчване препис на страните.
СЪДИЯ: