РЕШЕНИЕ
№ 1285
гр. Варна, 14.04.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 10 СЪСТАВ, в публично заседА.е на
тринадесети март през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Марина Георгиева
при участието на секретаря Димитрина Илк. Димитрова
като разгледа докладваното от Марина Георгиева Гражданско дело №
20243110109588 по описа за 2024 година
Производството е образувано по предявени обективно кумулативно
съединени осъдителни искови претенции, с правно основА.е чл. 92 ЗЗД, както
следва:
1./ от Д. М. Ж., ЕГН **********, адрес: град В., ул. „М. Ф. Т.“ № **,
съдружник в Д.З.З.Д.., БУЛСТАТ ********, със седалище и адрес на
управление: град Д., община Д., ул. „Ц. С.“ № *, вх.**, ет.**, ап.** срещу В. Н.
Д., ЕГН ********** и Д. В. Д., ЕГН **********, двамата с адрес: град В., ул.
„С.“ № **, вх.**, ет.**, ап.** с искане да се осъдят В. Н. Д., ЕГН ********** и
Д. В. Д., ЕГН ********** да заплатят на Д. М. Ж., ЕГН **********, в
условията на солидарност, сумата от 23 322, 50 лв., претендирана като
неустойка, уговорена в чл. 21 от договор за наем на недвижим имот от
20.03.2023г., ведно със законната лихва от датата на депозиране на исковата
молба – 17.07.2024г. до окончателното изплащане на задължението;
2./ от П. П. К., ЕГН **********, адрес: град Д., община Д., ул. „Ц. С.“ №
*, вх.**, ет.**, ап.**, съдружник в Д.З.З.Д.., БУЛСТАТ ********, със седалище
и адрес на управление: град Д., община Д., ул. „Ц. С.“ № *, вх.**, ет.**, ап.**
срещу В. Н. Д., ЕГН ********** и Д. В. Д., ЕГН **********, двамата с адрес:
град В., ул. „С.“ № **, вх.**, ет.**, ап.** с искане да се осъдят В. Н. Д., ЕГН
1
********** и Д. В. Д., ЕГН ********** да заплатят на П. П. К., ЕГН
**********, в условията на солидарност, сумата от 23 322, 50 лв.,
претендирана като неустойка, уговорена в чл. 21 от договор за наем на
недвижим имот от 20.03.2023г., ведно със законната лихва от датата на
депозиране на исковата молба – 17.07.2024г. до окончателното изплащане на
задължението.
Ищецът основава исковите си претенции на следните фактически
твърдения: Съдружници са в Д.З.З.Д.. „Н. **“, Булстат ******** като на
20.02.2023 г. е сключен договор за наем с ответниците, по силата на който е
предоставено за временно и възмездно ползване на дружеството следния
недвижим имот – 160 кв.м. идеални части от дворно място, находящо се в град
В., ул. „Н. б.“ № **, цялото с площ 418 кв.м., представляващо парцел III – ***
в кв. 29а по плана на **-ми микрорайон на град В., кв. А., идентичен с имот с
планоснимачен номер 173 в кв. 21 по плана на **-ми подрайон на град В., кв.
А., при грА.ци II – *** общ, IV-***общ, VIII общ, представляващ ПИ с
идентификатор № ******* по КККР, одобрени със заповед № РД – **-
**/23.06.2008 г. на ИД на АГКК, последно изменение със заповед № **-**** –
12.06.2024 г./12.06.2024 г. на Началника на СГКК – Варна, находящ се в град
В., ул. „Н. б.“ № **, с площ по скица 499 кв.м., вид на територията
урбА.зирана, начин на трайно ползване – средно застрояване /от 10 до 15 м./.
Уговорената наемна цена е в размер на 1000 лева месечно, а договорът е
сключен за срок от 5 години – до 20.03.2028 г. В чл. 21 от договора е
предвидено, че ако една от стрА.те иска прекратяване на договора, без
съгласието на другата страна, тя трябва да заплати оставащата част от наема
по договора. Според чл. 18 при прекратяване на договора наемателят се
задължава да освободи имота и да предаде владението в срок от два месеца от
момента на прекратяването като за момент на прекратяването се счита
изтичането на предизвестието по чл.17 от договора, което има характер на
покана. Договорът е прекратен едностранно от наемодателите с двумесечно
писмено предизвестие от 23.02.2024 г., получено от Д.З.З.Д.. „Н. **“ като
наемател на 29.02.2024 г. Наемното правоотношение е прекратено на
30.04.2024 г. като и това е датата, вписана като краен срок за освобождаване
на имота от наемателя. Твърди се, че договорът е прекратен, без съгласието, на
наемателя, поради което му се дължи предвидената в чл. 21 неустойка, която
за периода от 30.04.2024 г. до 20.03.2028 г. възлиза на 46 645 лева. Доколкото в
2
Д.З.З.Д.. „Н. **“ съдружниците имат равни дялове, всеки от тях има право на
по 23 322,50 лева от дължимата неустойка. Заявява, че ответниците дължат
сумите солидарно, доколкото имотът е придобит в режим на СИО. Моли за
уважаване на предявените искови претенции и присъждане на сторените в
производството разноски.
В срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор от страна на
ответниците, в който заявяват, че исковите претенции са допустими, но
неоснователни, поради което ги оспорват по основА.е и размер. Не оспорват,
че е бил сключен договор за наем. Заявява, че имотът е придобит от следния
начин – 1/3 идеална част чрез дарение в полза на ответницата и 2/3 идеални
части в режим на съпружеска имуществена общност в полза на двамата
ответници. В договора за наем е отразено, че имотът се отдава под наем,
съгласно разрешително № **/24.11.2000 г., издадено от Община Варна за
поставяне на павилион за търговска дейност, по реда на чл. 197 ЗТСУ за
осъществяване на услуги по продажба на хрА.телни, нехрА.телни стоки, плод,
зеленчук, закуски и печатни произведения. В чл. 4 е посочено, че наемната
цена се индексира съобразно размера на общинския наем за покрита търговска
площ за район А.. Твърди, че при тълкуването на клаузите от договора – чл.1 и
чл.4 следва, че наетият имот е ползван от наемателя за разполагане в него на
преместваем обект - магазин за хрА.телни стоки. Заявява, че разрешителното,
на 28.03.2019 г. е издадено за срок до 28.03.2024 г. В имота на ответниците,
били разположени и други бараки, които ищците закупили от предходен
наемател. По отношения на тях ищците не направили подобрения, поради
което ответниците били предупредени от администрацията на район А., че
последващо разрешение може и да не бъде издавано. Последното се
потвърдило и от неформален разговор, в който им било заявено, че
разрешение за поставяне на временни преместваеми обекти няма да се издаде,
ако не се приведат бараките във вид, който не загрозява градската среда. Тази
инвестиция следвало да се извърши от Д.З.З.Д.. „Н. **“, но собствениците на
дружеството нямали желА.е, а искали да преместят обекта си на друго място,
което съвпадало с намеренията на ответниците да ползват по друг начин
имота си. Освен това следвало ползвателя на терена да кандидатства за
разрешение, което се издавало на негово име, но Д.З.З.Д.. „Н. **“ не проявило
интерес. Твърди, че желА.ето на стрА.те по договора, било да прекратят
взаимоотношенията си по взаимно съгласие като оформили документ –
3
предизвестие за прекратяване на договор за наем, без да ползват юридическа
помощ. Последният бил подписан на 23.02.2024 г., в деня на изготвянето му и
на тази дата е посочена и датата на освобождаването му – 30.04.2024 г.
Наемателите, след прекратяване на договора и освобождаване на терена,
подновили търговската си дейност. Твърдят, че уредените в чл. 18 условия, не
включват предизвестие. Посочват, че договорът е прекратен по взаимно
съгласие, с уговорен момент на прекратяване – след два месеца. Заявява, че в
случая не е приложима разпоредбата на чл. 21 от договора. В условията на
евентуалност, твърдят, че договорът е развален след 28.03.2024 г., поради
обективна невъзможност за изпълнение на задължението на наемодателите да
предоставят терена за разполагане на временни преместваеми обекти за
търговска дейност и отново клаузата на чл. 21 е неприложима. В условията на
евентуалност правят възражение за нищожност на неустойката, тъй като
противоречи на добрите нрави, а в условията на евентуалност защото
размерът й е прекомерен. Клаузата, предвиждаща заплащането на неустойка е
нищожна, защото е уговорена в полза и на двете стрА.. Освен това тази клауза
би довела до неоснователното обогатяване на наемателя. Уговорената
неустойка, излиза извън присъщите й обезпечителна, обезщетителна и
санкционна функция. Възразяват, че неустойката е прекомерна в сравнение с
вредите, претърпени от наемателя. Твърдят, че разходите, които са
претърпели, възлизат на разходите по демонтирането и преместването на
временните обекти, по-рано от очакваното. Заявява, че такива разходи от
Д.З.З.Д.. "Н. **" не са сторени, тъй като не са оформени надлежно в
счетоводството му. Наемателят не е претърпял никакви пропуснати ползи от
невъзможността да експлоатира търговския си обект, тъй като още докато са
се водели преговорите за прекратяване на договора по взаимно съгласие,
същият е подготвял преместването на обекта си. Последният работи още от
април 2024 г. и новият му обект се намира на ул. „Н.“ № ** в кв. А. Молят за
отхвърляне на исковите претенции и присъждане на сторените в
производството разноски.
С оглед приетите по делото доказателства съдът установява
следното от фактическа страна:
Безспорни между стрА.те и ненуждаещи се от доказване са следните
факти и обстоятелства по делото: 1/ че на 20.02.2023 г. е сключен договор за
наем с между Д.З.З.Д.. „Н. **“ и В. Н. Д., ЕГН ********** и Д. В. Д., ЕГН
4
**********, по силата на който е предоставено за временно и възмездно
ползване на дружеството следния недвижим имот – 160 кв.м. идеални части от
дворно място, находящо се в град В., ул. „Н. б.“ № **, цялото с площ 418 кв.м.,
представляващо парцел III – *** в кв. 29а по плана на **-ми микрорайон на
град В., кв. А., идентичен с имот с планоснимачен номер 173 в кв. 21 по плана
на **-ми подрайон на град В., кв. А., при грА.ци II – *** общ, IV-***общ, VIII
общ, представляващ ПИ с идентификатор № ******* по КККР, одобрени със
заповед № РД – **-**/23.06.2008 г. на ИД на АГКК, последно изменение със
заповед № **-**** – 12.06.2024 г./12.06.2024 г. на Началника на СГКК –
Варна, находящ се в град В., ул. „Н. б.“ № **, с площ по скица 499 кв.м., вид на
територията урбА.зирана, начин на трайно ползване – средно застрояване /от
10 до 15 м./; 2/ че договорената наемна цена е в размер на 1000 лева месечно;
3/ че срокът на договора е бил до 20.03.2028 г.; 4/ че В. Н. Д., ЕГН **********
и Д. В. Д., ЕГН ********** се намират в брак и между тях действа режим на
съпружеска имуществена общност; 5/ че Д. М. Ж., ЕГН ********** и П. П. К.,
ЕГН ********** са съдружници в Д.З.З.Д.. „Н. **“ и имат равни дялове.
Фактът на сключен договор за наем между стрА.те се доказва и от
приетия като писмено доказателство по делото договор за наем на недвижим
имот от 20.03.2023 г. От разписА.те в него клаузи е видно, че действието на
настоящия договор се прекратява с изтичането на срока, за който е сключен
/чл.15/. В чл. 16 от същия е посочено, че при неплащане в срок на наемната
цена, това е основА.е за прекратяване на договора, без да се дава
допълнителен срок за доброволно изпълнение. СтрА.те имат право да
прекратят договора и по взаимно съгласие, аргумент от чл. 17 от същия. В чл.
18 от договора е предвидено, че при прекратяване на договора поради
разваляне или едностранно, наемателят се задължава да освободи имота и
предаде владението, в срок от два месеца, от момента на прекратяването като
за момент на прекратяването си счита: писменото му разваляне по ЗЗД,
получаване на уведомление и изтичането на предизвестието по чл. 17 от
договора, което има характер на покана по смисъла на ГПК. В чл. 21 от
договора е предвидено, че ако една от стрА.те иска прекратяване на договора,
без съгласието на другата страна, тя трябва да заплати оставащата част от
наема по договора. В чл. 6 до 8 вкл. от договора са разписА. правата на
наемодателите, а в чл. 9-14 вкл. – на наемателите.
Прието по делото като писмено доказателство е предизвестие за
5
прекратяване на договор за наем, от 23.02.2024 г. От него се установява, че
същото е подписано от страна на В. Н. Д. и Д. В. Д. като наемодатели и от
страна на Д. М. Ж., представляващ Д.З.З.Д.. „Н. – **“ с Булстат ********.
Видно е, че Д.и уведомяват Д.З.З.Д.. „Н. -**“, че в срок от два месеца от
получаването на това предизвестие, договорът ще се счита прекратен като
намиращите се преместваеми обекти следва да се демонтират за сметка на
наемателя, за да се преда владението върху имота във вида, в който е нает.
Отразено е, че друга причина за прекратяване на договора за наем е изтичане
срока на разрешението, издадено от Община Варна за разполагането на
преместваемите обекти за търговска и обслужваща дейност. Посочен е срок за
освобождаване на имота до 30.04.2024 г.
Приети като писмени доказателства са два договора за наем от
01.04.2013 г. и от 20.03.2018 г., от който се доказва, че същите са сключени
между Д.З.З.Д.. „Н. **“ и В. Н. Д., ЕГН ********** и Д. В. Д., ЕГН
********** за срок от по 5 години.
От разрешение № ********/28.03.2019 г., издадено от Община В., район
А., се установява, че на В. Н. Д. се разрешава да разположи преместваеми
обекти 9 броя за търговска и обслужваща дейност с обща площ от 150 кв.м. в
ПИ ********** по КК на град В. – район „А.“. Приети по делото са
разрешителни № **/24.11.2000 г. в полза на В. Н. Д., издадено от Община В.,
район А. за периода от 24.11.2000 г. до 31.12.2001 г. и № АУ ******/02.06.2014
г., издадено от Община В., район А. за периода от 20.03.2014 г. до 20.03.2019 г.
От представеното извлечение от регистър БУЛСТАТ е видно, че
дейността на Д.З.З.Д.. „Н. -**“ е свързана с търговия на дребно в
специализирА. магазини с други хрА.телни продукти като и че процентното
разпределение на всеки съдружник е 50/100 от 07.06.2012 г.
Като писмено доказателство по делото е приет нотариален акт за
собственост върху недвижим имот № ***, том **, рег. № ***, дело № **от
31.10.2022 г., на нотариус с рег. № **** в Нотариалната камара, от който се
установява, че ПИ с идентификатор № *******, находящ се в град В., ул. „Н.
б.“ № ** е съсобствен между В. Н. Д. и Д. В. Д. като В. Н. Д. е придобила 1/3
ид.ч. от имота на основА.е извършено в нейна полза дарение, а останалите 2/3
ид.ч. от имота са придобити от В. Н. Д. и Д. В. Д. в режим на съпружеска
имуществена общност.
6
Приета по делото е справка, издадена от ТД на НАП – Варна относно
регистрирА.те фискални устройства на Д.З.З.Д.. "Н. - **" и справки за подавА.
дневни отчети за периода от 20.03.2023 г. до настоящия момент 31.10.2024 г.
От постъпилата информация от Община В., район А., от 06.12.2024 г., се
установява, че към настоящия момент няма издадено разрешение за поставяне
на преместваеми обекти в частен имот като последното разрешение е от
28.03.2019 г. на името на В. Н. Д. и е за периода от 28.03.2019 г. до 28.03.2024
г. за имот с идентификатор ******, находящ се в град В., ул. „Н. б.“ № **. За
издаване на ново разрешение за поставяне на преместваеми обекти в частен
имот е следвало да се подготви проектна документация, съгласно действащите
разпоредби от собственика или ползвателя като в случай, че се подава от
ползвателя е необходимо и представяне на съгласие за поставяне на
преместваеми обекти от собственика на имота, заедно с актуален договор за
наем. Отразено е, че преди премахването им през април 2024 г. не са съставяне
констативни протоколи относно съответствието им.
Приети по делото са данъчни декларации за 2024 г. от В. Д. и Д. Д., от
които е видно, че същите са декларирали получаван наем от Д.З.З.Д.. „Н. -**“.
С определението за насрочване съдът е задължил ищците да представят,
по реда на чл. 190 ГПК, документи, които не са представени в указА.я срок
като са предупредени за неблагоприятните последици, които ще настъпят при
непредставянето им. С оглед непредставянето им съдът приема за доказА.
следните обстоятелства, че ищците са собственици на преместваемите обекти,
находящи се в наетия имот, находящ се в град В., район А., ул. „Н. б.“ № **, че
не са сторили разходи във връзка с преместването и демонтирането на
преместваемите обекти. В този смисъл е и практиката ВКС, обективирана в
решение № 244/09.02.2018 г. по гр.д. № 2/2017 г. на второ т.о. на ВКС. По
отношение непредстяването на договора за наем, относно новонаетия обект,
находящ се в град Варна, ул. „Новгород“ № 5 и липсата на представяне на
месечните и дневните отчети, съдът намира, че такива са представени на
вещото лице, поради което за тях не следва прилагането на неблагоприятните
последици, разписА. в нормата на чл. 190 ГПК.
От ССчЕ се установява, че операциите по монтаж, демонтаж и
преместване на обектите са извършени от Д. Ж. с личен труд като няма
осчетоводени документи за извършени разходи и не са осчетоводени такива за
7
извършени дейности. Месечният оборот на Д.З.З.Д.. „Н. – **“ за периода от
20.03.2023 г. до 31.12.2024 г. е както следва: за 2023 г. в размер на 16250 за
обект в град В., район А., ул. „Н. б.“ № **; в размер на 5132,50 лева за обект –
град В., район А. ул. „Н.“ и в размер на 2834,70 лева за обект, находящ се в
град В. пл. Ла., а за 2024 г. е в размер на 4200 лева за обект в град Ва., район
А., ул. „Н. б.“ № **; в размер на 1772,30 лева за обект в град В., район А., ул.
„Н.“ и в размер на 2494,90 лева за обект град В., пл. Л.. Оборота на
дружеството за периода от март 2023 г. до декември 2023 г. е в размер на 24
217,20 лева, а за 2024 г. е 8467,20 лева или общо за целия период от март 2023
г. до 31.12.2024 г. в размер на 32 684,40 лева. Приета по делото е и ССчЕ
относно размера на нетната печалба на Д.З.З.Д.. „Н. – **“ за периода от
20.03.2023 г. до 30.04.2024 г. за обекта, находящ се в град В., ул. „Н. б.“ № **.
Вещото лице е отразило, че при включване на заплащА.я наем – нетната
печалба е 3085.14 лева, а при невключване на дължимия наем – 8885,14 лева.
СъбрА. по делото са и гласни доказателства чрез разпита на свидетеля И
Н. И., който посочва, че познава Д. Д. и В. Д., както и Д. Ж.. Общ познат на Д.
и И. ги е свързал във връзка със строителство на жилищна сграда в рамките на
собствения имот на Д.и. Твърди, че е присъствал на разписването на
документа относно прекратяване на наемното правоотношение по отношение
на процесния имот. Д.и и Ж. са били в хрА.телния магазин и му са се обадили
като той се е отзовал на срещата им. Заявява, че са разговаряли във връзка с
освобождаването на павилионите, които са се намирали в обекта и че Ж. е
поел ангажимента да вземе това, което му е необходимо, а той със строителна
техника ще изнесе останалото. Твърди, че пред него документа / предизвестие
за прекратяване на договор за наем, от 23.02.2024 г. – предявен му в съдебно
заседА.е/ е подписан от Д.и и Ж. като последният собственоръчно написал
датата, на която ще го освободи. Срещата се е състояла февруари месец
миналата година. Не е чул да се иска подновяване на разрешителното за
поставяне на обекти на терена като не са обсъждали нищо друго освен
намеренията на Ж. евентуално да закупи имот в бъдещата сграда като дори е
предлагал да представи оферта за изработка на ПВЦ дограма. Заявява, че е
останал с убеждението, че между тях има разбирателство във връзка с
прекратяване на наемните правоотношения и затова е сключил в последствие
и предварителния договор за строителство с Д.и. Заявява, че както неговото,
така и на Д. желА.ето е било да се уредят отношенията във връзка с договора
8
за наем и след това да сключат договор за строителство. Знае от Д., че поради
непригледния вид на павилионите кметството не е искало да продължава
срока на разрешителното за поставяне на преместваеми обекти и самият той
потвърждава, че не са били поддържА.. Не си спомня на срещата Ж. да е
заявявал, че ще има бъдещи претенции спрямо Д.и – за обезщетения или
неустойки, тъй като твърди, че би ги запомнил, тъй като това го интересува, с
оглед бъдещото строителство в имота. Останал е с убеждението, че има
съгласие за прекратяване на договора за наем и е останал изненадан от
предявения иск срещу Д.и. Твърди, че Д. е държала първо да си уреди
отношенията с Ж. и след това да премине към сключване на договора за
строителство. Това е било и желА.ето на свидетеля, който е присъствал на
срещата с оглед изясняване на въпроса как ще се реализира изнасянето на
останалите материали.
С оглед гореизложената фактическа обстановка и при съблюдаване
на относимите правни норми, съдът намира от правна страна следното:
Безспорно между стрА.те е, че е налице сключен договор за наем от
20.03.2023 г., по силата на който В. Н. Д. и Д. В. Д. са предоставили на
Д.З.З.Д.. „Н. -**“ за временно и възмездно ползване съсобствения си имот,
находящ се в град В., ул. „Н. б.“ № **. Уговорена е месечна наемна цена в
размер на 1000 лева, дължима до 8-мо число, по банкова сметка, посочена от
наемодателите. Доказва се, че наемодателите имат право да получават
наемната цена, както и да изискват от наемателите да ползват имота, с
грижата на добър стопА.н и да изискват от тях да заплащат разходите за
ел.енергия и вода, а наемодателите следва да се въздържат от създаване на
пречки за нормалното и спокойно ползване на имота /чл.6, 7 и 8 от договора/.
Правата и задълженията за наемателя, съгласно чл. 9 до чл.14 вкл. от
договора, са следните – да заплаща наемната цена, да заплаща
консумативните разходи, свързА. с ползването на имота, да поддържа имота с
грижата на добър стопА.н, да не променя договорения начин за ползване на
имота – за търговски цели, да върне имота след изтичане срока на договора, да
заплаща дребни поправки, дължащи се на обикновеното ползване на имота и
да уведомява наемодателите при смяна на статута си като търговец и
изменение в седалището си. В чл. 15 е предвидено прекратяване на договора
поради изтичане срока на договора, а в чл. 16 – поради неплащане на наемната
цена. В чл. 17 е посочена възможност за прекратяване на договора по взаимно
9
съгласие, а в чл. 18 е посочено, че при едностранно прекратяване на договора
– следва неговото освобождаване, в срок от два месеца от момента на
прекратяването. В чл. 21 е договорена компенсаторна неустойка, при
прекратяване на договора без съгласието на другата страна, че тя трябва да
заплати оставаща част от наема по договора.
Целта на договорената неустойка е да обезпечи точното изпълнение на
поетите договорни задължения като елиминира възможността за отклонение
от същите. Сключеният между стрА.те договор за наем има силата на закон
между тях и те са обвързА. от съдържА.ето му, аргумент от чл. 20а ЗЗД.
Разпоредбата на чл. 20 ЗЗД предвижда, че при тълкуване на договорите
трябва да се търси действителната воля на стрА.те, тълкувайки отделните
уговорки във връзка едни с други и всяка една да се схваща в смисъла, който
произтича от целия договор, с оглед целта на договора, обичаите и
добросъвестността. В тази връзка, когато е налице съмнение, неяснота или
двусмисленост по установените в договора клаузи, при тълкуването на тези
клаузи следва да се има предвид и да се изследват обстоятелствата, при които
е сключен договора, породените към този момент отношения между стрА.те и
произтичащото от това поведение на последните, както и това след
сключването му, които обстоятелства водят до цялостно изясняване на
действителната воля на стрА.те. Следователно, при търсене на действителната
обща воля на стрА.те по сключения договор, следва да се съобразят
обстоятелствата при сключването, както и изявленията и поведението на
стрА.те, предшестващи и последващи сключването на последния. Този
принцип, отнасящ се до приложението на чл. 20 от ЗЗД и следващият се от
тази норма правен режим на тълкуване на двустранните договори, е възприет
трайно в съдебната практика на ВКС, обективирана в решение №
502/26.07.2010 г. по гр. д. № 222/2009 г. по описа на ВКС, четвърто г. о. и
решение № 89/17.07.2009 г. по гр. д. № 523/2008 г. по описа на ВКС, второ т.
о., решение № 38/ 27.02.2012 г. по гр. д. № 1227/2011 г. по описа на ВКС,
второ г. о., така и в решение № 788/15.12.2005 г. по гр. д. № 513/2004 г. по
описа на ВКС, второ г. о., постановено по реда на ГПК/отменен/.
Съдът прилагайки горните правила за тълкуване към сключения между
стрА.те процесен договор за наем достига до изводът, че предвидената
компенсаторна неустойка, предвидена в нормата на чл. 21 от договора е
10
предвидена в случаите на прекратяване на договора без съгласие на страната, а
именно при неплащане в срок на наемната цена /чл.16/ или при неизпълнение
на поетите по договора права и задължения, разписА. в чл. 6 до чл. 8 за
наемодателите и от чл. 9 до чл.14 за наемателите.
В процесния случай, от съвкупния анализ на събрА.те по делото
доказателства и с оглед тълкуването на договорните клаузи, не се установява,
че се е породило задължението за заплащане на договорената компенсаторна
неустойка, тъй като не се доказва виновно неизпълнение на поети права и
задължения от страна на наемодателите, с оглед на което да се е породило
правото за наемателя да претендира заплащане на дължимата неустойка, в
размер на дължимия наем до края на срока на договора. В случая от
съвкупния анализ на събрА.те по делото доказателства, се установява, че
наемодателите желаят прекратяване на същестуващото с Д.З.З.Д.. „Н. -**“
наемно правоотношение, преди изтичане крайния срок на договора. Не се
установява виновно неизпълнение на поети с договора задължения от страна
на наемодателите, които да пораждат задължение за заплащане на неустойка.
Фактът на не подновяване на разрешителното за разполагане на преместваеми
обекти, издадено от Община Варна, също не може да се вмени във вина на
наемодателите, тъй като и наемателите са имали възможност да подадат
документи за издаване на разрешително за поставяне на преместваеми обекти
и едва при недаване съгласие от страна на собствениците на предоставения
под наем обект да твърдят виновно поведение от страна на наемодателите,
поради което за тях да се породи правото да претендират неустойка, но
настоящия случай не е такъв. Липсата на виновно поведение, което да породи
задължение за заплащане на неустойка, се установява и от събрА.те гласни
доказателства чрез разпита на свидетеля Илиев, който съдът кредитира като
непротиворечиви и съответстващи на останалия събран по делото
доказателствен материал. От тях безспорно се доказва, че наемодателите са
желаели предсрочно да прекратят договора за наем, сключен с Д.З.З.Д.. „Н. -
**“ като са предоставили срок за освобождаване на наетия имот.
Представляващият Д.З.З.Д.. „Н. -**“ е посочил и вписал собственоръчно
датата на освобождаване на имота, която е след двумесечния срок, което
допълнително обосновава изводът за разбирателство и липса на виновно
поведение, при прекратяване на договора за наем. Това се потвърждава и от
факта, че подписването на предизвестието е станало в едни и същи ден, на
11
едно и също място от двете стрА. по договора. С оглед гореизложените
мотиви, съдът приема претендираната неустойка за неоснователна.
Неустойката в договора е уговорена като компенсаторна - за неизпълнение на
задължението за плащане на дължимата наемна цена, респективно за
неизпълнение на поети по договора задължения, с оглед възприетото
тълкуване на договора за наем, на основА.е чл. 20 ЗЗД. В случая не се доказва
наличие на виновно поведение от страна на наемодателите, заради което да се
претендира от тях договорената компенсаторна неустойка. Да се приеме
противното означава, че договорът за наем никога не може да се прекрати
едностранно от една от стрА.те /защото то е винаги без съгласието на другата
страна/, без да дължи неустойка, което пък излиза извън санкционните
функции на неустойката, което води до нейната нищожност поради
нарушаване на добрите нрави, съгласно постановките на Тълкувателно
решение № 1/15.06.2010 г. по т. д. № 1/2009 г. на ОСТК на ВКС. В тази връзка
за яснота съдът посочва, че клауза за неустойка предвиждаща задължение за
длъжника за заплащане на неустойка, равняваща се на дължимите до края на
договора наемни вноски, независимо от момента на разваляне/прекратяване
на същия, несъмнено се явява нищожна. Тя излиза извън допустимите
законови рамки, тъй като кредиторът получава имуществена облага от
насрещната страна в определен размер, какъвто би получил, ако договорът не
беше развален/прекратен, без обаче да се престира от негова страна,
респективно да е извършил допълнителни разходи по договора, което води до
неоснователно обогатяване и нарушава принципа на справедливост. В този
смисъл са решение № 219/09.05.2016 г. по т.д. № 203/2015г. на ВКС, I т.о. и
решение № 193 от 09.05.2016 г. по т. д. № 2659/2014 г. на ВКС, I т.о. Аргумент
за това е и разпоредбата на чл. 88, ал. 1, изр. 2 ЗЗД, уреждаща отговорност за
нарушен негативен интерес, при който обезщетението няма компесаторен
характер. Допустимо е уговаряне от стрА.те на неустойка за вредите от
развалянето, но само в рамките на присъщите й обезпечителна, обезщетителна
и санкционна функции. Целта и начина на формиране на уговорената в случая
компенсаторна неустойка, ако се приеме, че при всяко разваляне на договора
без съгласие на другата страна се дължи неустойка в размера на оставащите до
края на срока наемни вноски, излиза извън присъщите й функции, т. е. същата
противоречи на добрите нрави, което прави уговорката за дължимостта й
нищожна, съгласно задължителните разяснения на т. 3 на Тълкувателно
12
решение № 1/2009 г. по т.д. № 1/2009 г. на ВКС, ОСТК. За съответствието на
тази уговорка със закона съдът следи служебно, като валидността й се
преценява към момента на сключване на съответния договор, а не с оглед
конкретно неизпълнение. Преценката за нищожност се извършва в зависимост
от специфичните за всеки конкретен случаи факти и обстоятелства, при
съобразяване на примерно посочени критерии, като естеството и размер на
обезпеченото с неустойката задължение, обезпечение на поетото задължение с
други, различни от неустойката правни способи, вида на самата уговорена
неустойка и на неизпълнението, за което е предвидена, съотношението между
размера на неустойката и очаквА.те за кредитора вреди от неизпълнението. В
този смисъл решение № 107/25.06.2010 г. на ВКС по т. д. № 818/2009 г., II т. о.
Уговорката за неустойка при прекратяване /разваляне/ на договора,
определена в размер на дължимите до края на договора месечни наемни
задължения, е нищожна, поради противоречие с добрите нрави. Действително
няма пречка размерът на неустойката да надхвърля вредите от
неизпълнението. Основната цел на така уговорената неустоечна клауза обаче е
да дoведе до неоснователно обогатяване, без да престира насрещната
престация, което е в контраст с всякакви разумни грА.ци на добрите нрави и
не се толерира от закона.
С оглед гореизложените мотиви, предявените искови претенции се
явяват неоснователни, поради което подлежат на отхвърляне.
По отношение на разноските:
Двете стрА. в производството претендират заплащане на сторените от
тях разноски, но с оглед изхода на делото правно на разноски има само
ответниците като същите следва да бъдат възложени в тежест на ищците.
Представен е списък по чл. 80 ГПК, с който се претендира заплащането на
сумата от по 2150 лева, заплатено адвокатско възнаграждение, 500 лева –
заплатен депозит за изготвяне на ССчЕ и 10 лева – държавна такса за издаване
на съдебни удостоверения. За заплащането на тези суми в кориците по делото
се съдържат доказателства, поради което следва правният извод, че същите
следва да бъдат уважени в цялост.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
13
ОТХВЪРЛЯ предявената осъдителна искова претенция, с правно
основА.е чл. 92 ЗЗД, от Д. М. Ж., ЕГН **********, адрес: град В., ул. „М. Ф.
Т.“ № **, съдружник в Д.З.З.Д.., БУЛСТАТ ********, със седалище и адрес на
управление: град Д., община Д., ул. „Ц. С.“ № **, вх. **, ет.**, ап.** срещу В.
Н. Д., ЕГН ********** и Д. В. Д., ЕГН **********, двамата с адрес: град В.,
ул. „С.“ № **, вх. **, ет.**, ап.** с искане да се осъдят В. Н. Д., ЕГН
********** и Д. В. Д., ЕГН ********** да заплатят на Д. М. Ж., ЕГН
**********, в условията на солидарност, сумата от 23 322, 50 лв.,
претендирана като неустойка, уговорена в чл. 21 от договор за наем на
недвижим имот от 20.03.2023г., ведно със законната лихва от датата на
депозиране на исковата молба – 17.07.2024г. до окончателното изплащане на
задължението
ОТХВЪРЛЯ предявената осъдителна искова претенция, с правно
основА.е чл. 92 ЗЗД, от П. П. К., ЕГН **********, адрес: град Д., община Д.,
ул. „Ц. С.“ №**, вх. **, ет.**, ап.**, съдружник в Д.З.З.Д.., БУЛСТАТ
********, със седалище и адрес на управление: град Д., община Д., ул. „Ц. С.“
№**, вх. **, ет.**, ап.** срещу В. Н. Д., ЕГН ********** и Д. В. Д., ЕГН
**********, двамата с адрес: град В., ул. „С.“ № ***, вх. **, ет **, ап.** с
искане да се осъдят В. Н. Д., ЕГН ********** и Д. В. Д., ЕГН ********** да
заплатят на П. П. К., ЕГН **********, в условията на солидарност, сумата от
23 322, 50 лв., претендирана като неустойка, уговорена в чл. 21 от договор за
наем на недвижим имот от 20.03.2023г., ведно със законната лихва от датата на
депозиране на исковата молба – 17.07.2024г. до окончателното изплащане на
задължението
ОСЪЖДА Д. М. Ж., ЕГН **********, адрес: град В., ул. „М. Ф. Т.“ №
**, съдружник в Д.З.З.Д.., БУЛСТАТ ********, със седалище и адрес на
управление: град Д., община Д., ул. „Ц. С.“ №**, вх. **, ет.**, ап.** и П. П. К.,
ЕГН **********, адрес: град Д., община Д., ул. „Ц. С.“ №**, вх. **, ет.**,
ап.**, съдружник в Д.З.З.Д.., БУЛСТАТ ********, със седалище и адрес на
управление: град Д., община Д., ул. „Ц. С.“ № *, вх.**, ет.**, ап.** да заплатят
на В. Н. Д., ЕГН ********** и Д. В. Д., ЕГН **********, двамата с адрес: град
В., ул. „С.“ № ***, вх. **, ет **, ап.** сумата от 4810 лева, представляващи
сторени от последните разноски в настоящото производство, на основА.е чл.
78, ал.3 ГПК
14
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд - град Варна в
двуседмичен срок от връчването му на стрА.те
Съдия при Районен съд – Варна: _______________________
15