№ 1167
гр. София, 21.01.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 169 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и трети октомври през две хиляди двадесет и трета година в следния
състав:
Председател:Иванина Ив. Пъстракова
при участието на секретаря ДИМИТРИНА Д. НИКОЛОВА
като разгледа докладваното от Иванина Ив. Пъстракова Гражданско дело №
20221110129999 по описа за 2022 година
за да се произнесе взе предвид следното:
Предявени са искове с правно основание чл. 232, ал. 2 ЗЗД.
Ищецът Й. В. В. твърди, че на 30.08.2012 г., в качеството му на наемодател,
сключил с ответницата С. А. Г., в качеството на наемател, договор за наем на
собствения на ищеца недвижим имот, а именно: апартамент № .., находящ се на .. в гр.
София при договорена наемна цена в размер на 250 лева, дължими авансово за
следващите 4 месеца от 20 до 25 число. Наемната цена била променяна два пъти – през
2017 г., когато била определена наемна цена в размер на 350 лева и през 2019 г., когато
била определена наемна цена в размер на 450 лева, считано от 01.01.2020 г. Поддържа,
че първите нарушения на договора от страна на наемателката започнали през 2019 г.,
когато ищецът установил неплатени наеми за 2019 г. в размер на 2100 лева, а през м.
май 2019 г. поучил писмо от ... ЕАД на адреса си в гр. Шумен относно неплатени
задължения за отопляването на наетия имот от м. юни 2017г . до м. март 2019 г.
Ищецът заплатил претендираните от топлофикационното дружество суми, за да
избегне съдебното им предявяване. Твърди, че на 09.12.2019 г. с ответницата
подписали Споразумение за уреждане на договорните им отношение към посочената
дата и за промяна на наемната цена на 450 лева. Поддържа, че след този момент
ответницата продължила с неизпълнението на задълженията си по договора за наем.
1
През 2020 г. ответницата превела на ищеца наем за месеците януари, февруари, юни,
юли и август, като за 2020 г. ответницата останала да дължи сумата в размер на 2900
лева за наем на процесния имот. През 2021 г. ищецът получил само един превод по
банковата си сметка като наем за м. февруари в размер на 650 лева, с която сума била
заплатена наемната цена за м. февруари и част от наемната цена за м. март. В резултат
на това за цялата 2021 г. ответницата дължала на ищеца сумата в размер на 4750 лева.
За 2022 г. ответницата не била заплатила наемната цена за нито един месец, като към
подаването на исковата молба, ответницата дължала заплащането на наемите за м.
януари – м. май 2022 г. в общ размер от 2250 лева. предвид изложеното, ответницата
дължала на ищеца сумата в размер на 9900 лева, представляваща незаплатени наемни
цени по договор за наем от 30.08.2012 г. за периода м. януари 2020 г. – м. май 2022 г.
Ищецът твърди, че поради добрите взаимоотношения с ответницата като наемател,
само в телефонни разговори напомнял на ответницата за неплатените суми за наем на
апартамента. Едва през м. март 2022 г. пристигнал в София, като при посещение на
процесния апартамент установил, че ответницата и семейството са го напуснали,
липсват личните им вещи, електрическия ток е изключен от Електроснабдяване,
липсват и предоставени от него мебели и вещи, апартаментът бил в окаяно състояние.
Поддържа, че не е получавал от ответницата едномесечно писмено предизвестие за
прекратяване на договора за наем. Поддържа, че при справки в Топлофикация, ЧЕЗ и
Софийска вода установил, че има незаплатени консумативни разходи за апартамента,
които ищецът заплатил, както следва:
1) Заплатени разходи за топлоснабдяване на имота на Топлофикация София
ЕАД:
- 831.42 лв. — за месеците 10.2021 г. до 03.2022 г. съгласно разписка № .. от
05.05.2022 г. от Easy Pay;
- 133, 87 лв.- м. април 2022 г. съгласно разписка № .. от 16.05.2022 г. от
Easy Pay
- 2 272.30 лв.- за месеците 07.2020 г. до 02.2022 г. съгласно разписка № .. от
22.12.2021 г. от Easy Pay;
- 768, 60 лв. - за консумирана топлоенергия и дялово разпределение по фактури
от 2019 г. , съгласно разписка № .. от 09.12.2019 г. от Easy Pay.
2) Заплатени разходи за водоснабдяване на имота на Софийска вода АД:
- 2 979.86 лв.- за месеците март 2017- април 2022 г. съгл. разписка № .. от
05.05.2022 г. от Easy Pay;
3) Заплатени от мен разходи за електроснабдяване на имота на ЧЕЗ АД:
- 19.44 лв. - лихва за забава и такса за възстановяване на електрозахранване,
съгласно разписки № .. от 14.04.2022 и
2
№.. от 14.04.2022г.
Общата сума на заплатените от ищеца вместо наемателката разходи за
консумативи възлиза на 7005, 49 / седем хиляди и пет цяло и четиридесет и девет
стотни / лв.
Ето защо ищецът моли съда да осъди ответницата да му заплати сумите, както
следва: 9 900 / девет хиляди сто и деветстотин / лв.- неплатени наеми за следните
месеци: м. март, април, май, септември, октомври и ноември и част от декември / 200
лв./ за 2020 г.; м. януари, част от март, и за месеците от април до декември 2021 г. и за
месеците януари- май 2022 г. включително по Договор от 30.08.2012 г. и Споразумение
от 09.12.2019 г. към него за наем на апартамент № .. на .. в гр. София с площ 65.53 кв.
м., състоящ се от една стая, хол, кухня и сервизни помещения, ведно със законната
лихва от датата на депозиране на исковата молба до окончателното й изплащане; 7005,
49 / седем хиляди и пет цяло и четиридесет и девет стотни / лева - разходи, свързани с
ползването на наетия от нея имот, от които 4 006, 19 / четири хиляди и шест, цяло и
деветнадесет стотни / лв. за потребена топлинна енергия за периода от м. юли 2017г. до
м. април 2022 г.; 2 979.86 лв. за месеците март 2017- април 2022 г - за потребени вода и
ВиК услуги и 19.44 лв.- лихва за забава и такса за възстановяване на електрозахранване
за ползвана електрическа енергия, ведно със законната лихва върху главницата от
датата на депозиране на исковата молба до окончателното й изплащане. Претендира
разноски.
В срока по чл. 131 ГПК ответницата подава отговор на исковата молба, с който
оспорва предявените искове. Оспорва описаната в исковата молба фактическа
обстановка. Твърди, че ищцата и семейството напуснали процесния имот през април
2021 г., поради което след това не са извършвани плащания на наемната цена по
договора. Предаването на ключовете от процесния апартамент на ищеца е извършено
от лицето Д.Дж., с когото ищцата живее във фактическо съпружеско съжителство,
което станало в присъствието на свидетел. Признава за наличието на незаплатени от
нея задължения за консумативни разходи за периода, през който със семейството си е
обитавала апартамента, като изявява готовност да ги заплати при установяване на
точния размер. Оспорва претендирания от ищеца размер и период на задълженията за
консумативни разходи. Оспорва истинността на приложения от ищеца Договор за
наем, в който има неясни подчертавания, заличавания и дописвания на ръка. Името на
лицето Д.Дж. било изписано с различен почерк и без четливо ЕГН. Твърди, че към
договора за наем не бил наличен протокол за състоянието на имота при сключване на
договора, както и за намиращи се в него движими вещи. Поддържа, че при напускането
на имота тя и семейството са оставили в него мебелите, които сами са закупували
през целия период, през който са ползвали жилището. През този период те правили и
ремонти на жилището за своя сметка, като ищцата не била искала приспадане на суми,
3
дължими за ремонтите и облагородяване на имота, нито за собствените им мебели,
останали в имота. Поддържа, че при първоначалното предаване на жилището, в него не
е имало никакви мебели и жилището било в лошо състояние, поради което и не бил
съставен протокол за предаването им. Ето защо моли съда да отхвърли предявените
искове.
След преценка доводите на страните и доказателствата по делото
настоящият съдебен състав намира за установено следното от фактическа
страна:
Представен е нотариален акт за покупко-продажба на процесния недвижим
имот от 15.12.1999 г.
Представен по делото е препис от договор за наем от 30.08.2012 г., сключен
между страните. В открито съдебно заседание на 02.12.2022 г. съдът е констатирал
идентичност с представен от ищеца оригинал.
Представено е споразумение към договора за наем от дата 09.12.2019 г. в писмен
форма с нотариална заверка на подписите и датата.
Представено е извлечение от банкови операции по сметка на ищеца във връзка
със заплатени от ответницата наеми.
Представени по делото са 4 бр. разписки за извършени плащания досежно
дължими суми за топлоенергия, дялово разпределение и лихви за процесния имот през
процесния период.
Представено е писмо-уведомление изх. №..14.05.2019 г. от ... ЕАД за неплатени
задължения за отопляване на процесния имот за периода м. май 2017 г. до м. март 2019
г.
Представена е фактура №../24.03.2022 г. от „Софийска вода“ АД
Представена е разписка от 05.05.2022 г. за заплатени разходи за консумирана
вода и водоснабдяване за периода март 2017 г. до април 2022 г.
Представени са 2 бр. разписки от 14.04.2022 г. за заплатени такса за
възстановяване на електрозахранване и лихва за забава.
Приет по делото е списък на предадени мебели и обзавеждане.
Въз основа на съдебни удостоверения по делото са приет справки за дължими
суми към ... ЕАД, „Софийска вода“ АД и „Електрохолд продажби“ ЕАД.
По делото е разпитан свидетелят До., който разказва, че през 2012 г. сключил
4
договор за наем за една година с ищеца, а след това и някакво споразумение, за
апартамент 15. Договорът би написан на ръка. Живял в апартамента до април 2021 г.,
когато си купили апартамент и се изнесли. Той, заедно с един приятел, занесли ключа
на ищеца-около 10-15 април 2021 г на Витошка. Към този момент имало някакви
задължения. Напуснали с ответницата жилището още през март 2021 г. Ищецът не ги е
търсил. За напускането го уведомили по телефона.
По делото е прието заключени по съдебно-счетоводна експертиза, от което се
установява размерът на дължимите суми за процесния период за наеми, за
топлоенергия, отребена вода, електроенергия.
Софийски районен съд, като прецени доводите на страните и събраните по
делото доказателства, намира от правна страна следното:
Указано на ищеца е, че в негова тежест е да докаже елементите на фактическия
състав на чл. 232, ал. 2 ЗЗД, а именно: 1) че между страните е налице валидно
облигационно правоотношение по договор за наем, по което ответникът се е задължил
да заплаща наемната цена, както и разходите, свързани с ползването на имота, който
договор е действал към процесния период, и 2) размерът на дължимите наемни и
консумативни разходи.
В тежест на ответника е докаже възраженията си, включително и, че е заплатил
всички дължими наемни вноски и консумативни разходи, за което ответникът не сочи
доказателства.
Страните по настоящото дело не оспорват, а и от представения по делото
договор за наем от 30.08.2012 г. се установява, че между тях е налице наемно
правоотношение, по повод предоставяне под наем на следния недвижим имот
апартамент № .., находящ се на .. в гр. София при договорена първоначална наемна
цена в размер на 250 лева, впоследствие увеличена през 2017 г., когато била
определена наемна цена в размер на 350 лева и през 2019 г., когато била определена
наемна цена в размер на 450 лева, считано от 01.01.2020 г.
Не се оспорва и обстоятелството, че ищецът, в качеството си на наемодател, е
предоставил на ответницата имота за временно възмездно ползване.
Страните не спорят и относно обстоятелството, че част от дължимите наемни
вноски не за заплатени.
Спорен е единствено въпросът кога и как е бил прекратено действието на
сключения договор, респ. за какъв период се дължат наемни вноски.
В чл. 5 от процесния договор е предвидено и страните са се съгласили, че
5
същият се прекратява с изтичане на договорения срок или по взаимно съгласие,
изразено в писмена форма. В ал. 3 на същия е посочено, че всеки един от тях може да
прекрати действието на договора с едномесечно предизвестие, направено писмено.
Очевидно в настоящия случай не е изпълнена нито една от тези хипотези. По делото
не е представено такова писмено предизвестие, а като такова, и то от ищеца, следва да
се счита едва подадената искова молба.
Правно релевантно за отговорността на наемателя е обстоятелството до кой
момент е съществувала облигационната връзка между страните и не е обусловен от
фактическото ползване на наетия имот. В този смисъл и показанията на свидетеля До.
не установяват прекратяване на договорното правоотношение. Такова е било налице
през процесния период и ответницата дължи заплащане на наем за същия, посочен в
исковата молба.
Ответницата не оспорва и че дължи разходи за консумативи.
Исковите претенции са доказани по основание.
Според заключението на вещото лице неплатените наемни вноски за периода
01.01.2020 г. до 01.04.2021 г. са в размер а 3600 лв. Съдът изчисли, че за периода
01.04.2021 г. до 01.06.2022 г. са дължими още 6300 лв. или исковата претенция за
наемни вноски в размер от 9900 лв. е изцяло основателна.
Според заключението на вещото лице топлоенергията за процесния имот за
периода 01.01.2020 г. до 30.04.2022 г. е в размер на 1962.22 лв., от които 1897.26 лв. за
топлинна енергия и 64.96 лв. за услуга дялово разпределение. Следва да се присъдят и
768. 60 лв. - за консумирана топлоенергия и дялово разпределение по фактури от 2019
г. , съгласно разписка № .. от 09.12.2019 г. от Easy Pay. Или общо са дължими 2730.82
лв.
Заплатените за водоснабдяване на имота на Софийска вода АД суми възлизат на
2 979.86 лв.- за месеците март 2017- април 2022 г. съгласно разписка № .. от 05.05.2022
г. от Easy Pay;
Заплатената от ищеца лихва за забава и такса за възстановяване на
електрозахранване възлиза на 19.44 лв., съгласно представените разписки №.. от
14.04.2022 и №.. от 14.04.2022г.
По разноските.
С оглед изхода на спора и на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК на ищеца следва да
бъдат присъдени и направените разноски за исковото производство в размер на 2446.57
лв., съразмерно с уважената част от исковете.
6
При тези мотиви съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА С. А. Г. ЕГН **********, с адрес: гр. София, .., да заплати на Й. В.
В., ЕГН **********, с адрес; гр. Шумен, .. на основание чл. 232, ал. 2, ЗЗД следните
суми: 9 900 лв.- неплатени наеми за следните месеци: м. март, април, май, септември,
октомври и ноември и част от декември / 200 лв./ за 2020 г.; м. януари, част от март, и
за месеците от април до декември 2021 г. и за месеците януари- май 2022 г.
включително по Договор от 30.08.2012 г. и Споразумение от 09.12.2019 г. към него за
наем на апартамент № .. на .. в гр. София с площ 65.53 кв. м., състоящ се от една стая,
хол, кухня и сервизни помещения, ведно със законната лихва от датата на депозиране
на исковата молба до окончателното й изплащане; 2730.82 лв. за потребена топлинна
енергия за периода от м. юли 2017г. до м. април 2022 г.; 2979.86 лв. за - за потребени
вода и ВиК услуги за месеците март 2017- април 2022 и 19.44 лв.- лихва за забава и
такса за възстановяване на електрозахранване за ползвана електрическа енергия, ведно
със законната лихва върху главницата от датата на депозиране на исковата молба до
окончателното й изплащане, като ОТХВЪРЛЯ исковете за горницата над присъдените
суми до пълния предявен размер.
ОСЪЖДА С. А. Г., ЕГН **********, с адрес: гр. София, ж. к. .., ет. 11, .., да
заплати на Й. В. В., ЕГН **********, с адрес; гр. Шумен, ул. . на основание чл. 78, ал.1
ГПК сумата от 2446.57 лв., представляващи разноски в производството, съразмерно с
уважената част от исковете.
Решението може да се обжалва пред Софийски градски съд в двуседмичен срок
от датата от връчването му.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
7