РЕШЕНИЕ
№ 81
гр. Чепеларе, 03.11.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ЧЕПЕЛАРЕ в публично заседание на шестнадесети
септември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Славка Гемишева
при участието на секретаря Емлия. Сивенова
като разгледа докладваното от Славка Гемишева Гражданско дело №
20215450100146 по описа за 2021 година
Съдия при Районен съд – Чепеларе: _______________________
Производството е във фазата по извършване на делбата.
С решение №54/29.12.2021г. по гр.д. №146/2021 год. Чепеларски районен съд НАМАЛЯВА
по предявен от Е. Г. У., ЕГН **********, адрес гр. ****, бул. „****" №****, ет.****, ап.****,
иск с правно основание чл.30 ЗН срещу Н. А. Д., ЕГН **********, с адрес: гр. ****, ул. ****
№****, ет.****, ап.****, размера на извършеното от С. Ж. У., ЕГН **********, починал на
**** г., завещателно разпореждане в полза на ответника Н. А. Д., обективирано в саморъчно
завещание, съставено на **** г., вписано като Акт № 9, том1, дело № 21/2021 г. по описа на
Службата по вписванията при РС – Чепеларе като ВЪЗСТАНОВЯВА запазената част на Е. Г.
У., от наследството на С. Ж. У. в размер на 8603,57 лв. ОТХВЪРЛЯ като неоснователен,
предявения от Д. С. У., ЕГН **********, адрес гр. ****, бул. „****" №****, ет.****, ап.****,
иск с правно основание чл.30 ЗН срещу Н. А. Д., ЕГН **********, с адрес: гр. ****, ул. ****
№****, ет.****, ап.****, за намаляване на размера на извършеното от С. Ж. У., ЕГН
**********, починал на **** г., завещателно разпореждане в полза на ответника Н. А. Д.,
обективирано в саморъчно завещание, съставено на **** г., вписано като Акт № 9, том 1,
дело № 21/2021 г. по описа на Службата по вписванията при РС – Чепеларе и възстановяване
на запазената част на Д. С. У. от наследството на С. Ж. У..
Със същото решение, съдът е ДОПУСНАЛ ДО ДЕЛБА между Е. Г. У., ЕГН **********,
1
адрес гр. ****, бул. „****" №****, ет.****, ап.****, и Н. А. Д., ЕГН **********, с адрес: гр.
****, ул.**** №****, ет.****, ап.****, следния недвижим имот, находящ се в с.О., общ.Ч.:
Застроено и незастроено дворно място цялото с площ от 420,00 кв.м., представляващо УПИ
****, в кв. **** по плана на село О., с уредени регулационни сметки, при граници: улица,
УПИ ****, УПИ **** и УПИ****, ведно с построената в него триетажна масивна жилищна
/вилна/ сграда с гараж със застроена площ от 87,00 кв.м., ПРИ КВОТИ: за Е. У. 34
773,57/52340 ид.ч. и за Н. Д. 17 566,43/52 340 ид.ч. ОТХВЪРЛЯ като неоснователен,
предявения от Д. С. У. ЕГН **********, адрес гр. ****, бул. „****" №****, ет.****, ап.****,
срещу Н. А. Д. ЕГН **********, с адрес: гр. ****, ул. **** №****, ет.****, ап.****, иск за
делба на следния недвижим имот находящ се в с.О., общ.Ч.: Застроено и незастроено дворно
място цялото с площ от 420,00 кв.м., представляващо УПИ****, в кв. **** по плана на село
О., с уредени регулационни сметки, при граници: улица, УПИ ****, УПИ **** и УПИ ****,
ведно с построената в него триетажна масивна жилищна /вилна/ сграда с гараж със застроена
площ от 87,00 кв.м.
Решението е обжалвано и с Решение № 191/30.05.2022 г. по в.гр.д.№ 121/2022 г. на ОС -
Смолян е отменено Решение № 54/29.12.2021 г. по гр.дело № 146/2021 г. на Районен съд –
Чепеларе в частите, с които са отхвърлени: искът по чл.30 ЗН на Д. У. срещу Н. Д. за
намаляване размера на извършеното от С. Ж. У. завещателно разпореждане в полза на
ответника Н. Д., обективирано в саморъчно завещание, съставено на **** г., и за
възстановяване на запазената част на Д. С. У. от наследството на С. Ж. У.; в частта, в която е
отхвърлен искът на Д. С. У. срещу Н. А. Д. за делба на недвижим имот, находящ се в с.О.,
общ.Ч., представляващ застроено и незастроено дворно място, цялото с площ от 420 кв.м.,
представляващо УПИ ****, в кв. ****по плана на село О., с уредени регулационни сметки,
при граници: улица, УПИ ****, УПИ **** и УПИ ****, ведно с построената в него
триетажна масивна жилищна /вилна/ сграда с гараж със застроена площ от 87,00 кв.м.; както
и в частта, с която делбата на същия имот е допусната само между Е. У. и Н. Д. при квоти от
34 773,57/52 340 ид.части за Е. У. и 17566,43/52340 ид.части за Н. У., и вместо това е
постановено: НАМАЛЯВА по предявен от Д. С. У., ЕГН **********, с адрес гр. ****, бул.
„****" № ****, ет.****, ап. ****, иск с правно основание чл.30 ЗН срещу Н. А. Д., ЕГН
**********, с адрес: гр. ****, ул. **** № ****, ет.****, ап.****, размера на извършеното от
С. Ж. У., ЕГН **********, починал на ****г., завещателно разпореждане в полза на
ответника Н. А. Д., обективирано в саморъчно завещание, съставено на **** г., вписано като
Акт № 9, том1, дело № 21/2021 г. по описа на Службата по вписванията при РС – Чепеларе,
като ВЪЗСТАНОВЯВА запазената част на Д. С. У. от наследството на С. Ж. У. в размер на
8603,56 лв.
С въззивното решение е ДОПУСНАТ ДО ДЕЛБА между Е. Г. У., ЕГН **********, адрес гр.
****, бул. „****" № ****, ет.****, ап. ****, Д. С. У., ЕГН **********, с адрес гр. ****, бул.
„****" № ****, ет.****, ап. ****, и Н. А. Д., ЕГН **********, с адрес: гр. ****, ул. **** №
****, ет.****, ап. ****, следния недвижим имот, находящ се в с.О., общ.Ч.: Застроено и
незастроено дворно място цялото с площ от 420 кв.м., представляващо УПИ ****, в кв.
2
****по плана на село О., с уредени регулационни сметки, при граници: улица, УПИ****,
УПИ **** и УПИ ****, ведно с построената в него триетажна масивна жилищна /вилна/
сграда с гараж със застроена площ от 87 кв.м., при следните КВОТИ: 34 773,57/52349
ид.части за Е. У., 8603,56/52340 ид.части за Д. У. и 8962,87/52340 ид.части за Н. Д..
Решението в останалите части, с които е намалено по предявен от Е. Г. У. иск по чл.30 ЗН
срещу Н. А. Д., размерът на извършеното от С. Ж. У., ЕГН **********, починал на **** г.,
завещателно разпореждане в полза на ответника Н. А. Д., обективирано в саморъчно
завещание, съставено на **** г., вписано като Акт № 9, том 1, дело № 21/2021 г. по описа на
Службата по вписванията при РС – Чепеларе, като е възстановена запазената част на Е. Г. У.,
от наследството на С. Ж. У. в размер на 8603,57 лв., не е обжалвано и е влязло в сила.
Решението е обжалвано по касационен ред и с Решение № 160/06.11.2023 г. по гр.д. №
3894/2022 г. на Върховен касационен съд, е отменено решение № 191 от 30.05.2022 г. по
в.гр.д.№ 121/2022 г. на Окръжен съд-Смолян в частта, с която, след частична отмяна на
решение № 54 от 29.12.2021 г. по гр.д.№ 146/2021 г. на Районен съд- Чепеларе, е уважен
предявеният от Д. С. У. срещу Н. А. Д. иск с правно основание чл. 30, ал. 1 от ЗН - за
намаляване на извършеното от С. Ж. У. в полза на Н. А. Д. завещателно разпореждане,
обективирано в саморъчно завещание от 15.10.2020 год., със сумата 8603,56 лв. и
възстановяване на запазената част на Д. С. У. от наследството на С. Ж. У., в частта с която е
уважен предявеният от Д. С. У. срещу Н. А. Д. иск с правно основание чл. 34 ЗС, за
допускане съдебна делба на недвижим имот, находящ се в с. О., община Ч., включващ
застроено и незастроено дворно място, цялото с площ от 420 кв.м., представляващо УПИ
****, в кв.**** по плана на село О., с уредени регулационни сметки, ведно с построената в
него триетажна масивна жилищна сграда с гараж със застроена площ от 87 кв.м., както и в
частта относно квотите на съделителите Е. Г. У. и Н. А. Д., вместо което е постановено:
ОТХВЪРЛЯ предявения от Д. С. У. срещу Н. А. Д. иск с правно основание чл. 30, ал. 1 ЗН -
за намаляване на извършеното от С. Ж. У. в полза на Н. А. Д. завещателно разпореждане,
обективирано в саморъчно завещание от **** г., и възстановяване на запазената част на Д.
С. У. от наследството на С. Ж. У.. ОТХВЪРЛЯ предявения от Д. С. У. срещу Н. А. Д. иск с
правно основание чл. 34 ЗС - за допускане съдебна делба на недвижим имот, находящ се в с.
О., община Ч., включващ застроено и незастроено дворно място, цялото с площ от 420 кв.м.,
представляващо УПИ ****, в кв.**** по плана на село О., с уредени регулационни сметки,
ведно с построената в него триетажна масивна жилищна сграда с гараж със застроена площ
от 87 кв.м. ОПРЕДЕЛЯ квотите на съделителите Е. Г. У. и Н. А. Д. в допуснатия до делба
недвижим имот, описан по-горе, както следва: 34773/52340 ид.ч. за Е. Г. У. и 17566,43/52340
ид.ч. за Н. А. Д..
В съдебно заседание, пълномощника на ищцата адв.А. П. заема становище за неподеляемост
на сградата и моли на основание чл.349, ал.2 ГПК тя да бъде възложена в дял на Е. У..
Обосновава незаконосъобразност на приетият по делото одобрен инвестиционен проект,
както и излага доводи за стойността на необходимите преустройства, които следва да се
извършат за обособяване на самостоятелните обекти, съгласно проекта, която надвишава
3
много повече от 10% от стойността на сградата.
В съдебно заседание адв. И. Ч. – пълномощник на ответника Н. А. Д., моли да се извърши
реална делба на сградата съобразно последното заключение на вещото лице, като в дял на
ответника се възложи жилище номер три. Заявява становище за поделяемост на сградата на
самостоятелни обекти без да е необходимо извършването на значителни преустройства и без
неудобства по-големи от обикновените.
Съдът като взе предвид становищата на страните и като обсъди събраните по делото
доказателства, направи следните фактически и правни изводи:
Настоящото делбено производство се намира във втората фаза на делбата, която по
правилата на ГПК завършва с решение по извършването й, с което се прекратява
съсобствеността.
В случая съществуването на съсобственост между страните и правата на всеки от тях е
установено с влязло в сила решение на основание чл.344 вр. с чл.341 от ГПК в първата фаза
на производството.
По делото е прието заключение по назначената съдебно техническа и съдебно оценъчна
експертиза относно оценката на допуснатия до делба имот, поделяемостта на имота и
изготвяне на варианти за делба. Съгласно задачата поставена на вещото лице инж. Т. Т., е
представено заключение от което се установява, че сградата е жилищна и се състои от три
самостоятелни етажа, към които се достига чрез обща стълбищна клетка. Вещото лице е
оценило всеки етаж по отделно, гаража и земята, като е достигнало до обща пазарна
стойност на имота в размер на 198 500 лева. Изчислена е стойността на дела на Е. У.
(34773/52340 ид.ч. от сградата и земята) възлизаща на 131947,97 лева, а на Н. Д.
(17566,43/52340 ид.ч. от сградата и земята) възлизащ на 66656,73 лева. Вещото лице е
предложило вариант на делба, съгласно който в дял на съделителят Е. У. се възложат първия
етаж ведно с гаража и втория жилищен етаж, а в дял на съделителя Н. Д. се възложи трети
жилищен етаж. При такъв вариант на поделяне на имота, за уравняване на дяловете е
необходимо съделителят Н.Д. да заплати на Е. У. сумата 1769,44 лева.
Поради оспорване на експертизата съдът е назначил повторна съдебно техническа и съдебно
оценъчна експертиза. По делото е прието заключение изготвено от вещото лице инж.Р. К.,
съгласно което жилищната /вилна/ сграда се състои от три етажа с вход на източната
фасада. Първи етаж (приземен): достъп до етажа се осъществява от входно антре, състои се
от коридор, една стая, сервизен възел - тоалетна и гараж с достъп от дворното място през
двукрила гаражна врата. Довършителни работи: подове - настилка от балатум в коридора и
стаята, теракота в тоалетната, в гаража - бетонна настилка; стени - гладка мазилка,
боядисана, облицовка от фаянс в стаята и тоалетната, в гаража без мазилка; тавани - гладка
мазилка, боядисана, окачен таван в тоалетната, в гаража - без мазилка; в стаята е изградена
лята мивка с фаянсова облицовка и СКШ долен и горен ред; в тоалетната са монтирани
тоалетна мивка, тоалетна чиния и смесител, в гаража е монтирана тоалетна мивка и
канелка. Втори етаж: достъп от входното антре по вътрешна двураменна стълба с каменна
4
настилка по стъпала и площадка, състои се от коридор, една стая, дневна с кухненски бокс,
сервизни помещения - баня, тоалетна и балкон. Довършителни работи: подове - настилка от
балатум в стаята и дневната с кухненски бокс, теракота в коридора, банята и тоалетната;
стени - гладка мазилка, боядисана, облицовка от фаянс в кухненския бокс; тавани - гладка
мазилка, боядисана в стаите и коридора; в кухненския бокс е изградена лята мивка с
фаянсова облицовка и са монтирани СКШ долен и горен ред; в тоалетната е монтирана
тоалетна чиния, в банята е монтирана тоалетна мивка, ел.бойлер 80л и смесител за мивка и
душ. Трети етаж: достъп по вътрешна двураменна стълба с каменна настилка по стъпала и
площадки, състои се от коридор, една стая, дневна с кухненски бокс, сервизни помещения -
баня, тоалетна, килер и балкон. Довършителни работи: подове - настилка от теракота в
коридора и кухненския бокс, дървено дюшеме в дневната, балатум в стаята, теракота в
тоалетната, баня без довършителни работи; стени - гладка мазилка, боядисана, дървена
ламперия в стаята, в килера - мазилка; тавани - дървена обшивка по хоризонтални и
наклонени части; в тоалетната е монтирана тоалетна чиния. Балкони на втори и трети етажи
- без настилка на пода, метален предпазен парапет с дъски. Дограма - метална входна врата с
плътна и остъклена част, вътрешни дървени и таблени врати, прозорци от дървена слепена
дограма, двукатни дървени прозорци при стълбите, в гаража двукрила врата тип „гаражна”.
Инсталации: ел. и ВиК стандартни.
Вещото лице е определило пазарната цена на допуснатия до делба имот – за земя и сграда, в
размер на 79 100 лева. Стойността на дела на Е. У. възлиза на 52 552,33 лева, а стойността на
дела на Н. Д. - 26 547,67 лева.
Според вещото лице архитектурното разпределение на триетажната масивна жилищна
/вилна/ сграда позволява да се обособят самостоятелни обекти в сградата, но за целта е
необходимо да се изготви проект за делба на сградата по чл.202 от ЗУТ, който да се одобри
от Гл.архитект на Община Чепеларе. Етажите на допуснатата до делба сграда са с различна
площ (има еркери, чупки и различни балкони). С проекта по чл.202 от ЗУТ ще се определят
застроените площи на самостоятелните обекти и след това би се определила пазарната
стойност на всеки самостоятелен обект. След одобрението на проекта по чл.202 от ЗУТ ще
могат да се определят и необходимите преустройства и на каква стойност евентуално ще
възлязат разходите за тези преустройства.
По делото е приет нотариален акт № 160, том I, рег.№759, дело №156/26.04.2021 год. по
описа на нотариус Х. Д. с рег.№ ****, с район на действие РС Чепеларе, от който е видно, че
съделителят Н. Д. е учредил в полза на трето за делбата лице Л. П. С. възмездно и
пожизнено /безсрочно/ право на ползване върху притежаваната от него ½ ид.ч. от
допуснатия до делба имот.
С оглед наличието на учредено ограничено вещно право на ползване върху част от
процесния имот, съдът е допуснал допълнителна съдебно оценъчна експертиза. Вещото лице
е дало заключение по два варианта. Първият - пазарна стойност на допуснатия до делба имот
– земя и сграда, с отчетеното учредено право на ползване върху ½ ид.ч., възлизаща на 59 760
лева и втори вариант - пазарна стойност на допуснатия до делба имот – земя и сграда, с
5
отчетеното учредено право на ползване върху 1/3 ид.ч., възлизаща на 66 207 лева.
Съдът кредитира заключението по комплексната съдебно – техническа и оценъчна
експертиза и допълнителната съдебно оценъчна експертиза на инж.Р. К., като обективно и
компетентно изготвено, което не е оспорено и от страните.
От ответника е представен инвестиционен проект по чл.202 от ЗУТ на допуснатата до делба
сграда, който съобразно разпоредбата на чл.203 от ЗУТ е одобрен от главния архитект на
Община Чепеларе на 10.06.2025 год. и е приет към доказателствата по делото. Съобразно
одобрения инвестиционен проект в съществуващата сграда се обособяват четири
самостоятелни обекта: гараж със ЗП 32,10 кв.м., находящ се на първо ниво (първи, партерен
етаж); жилище 1 със ЗП 29,00 кв.м., находящо се на първо ниво (първи, партерен етаж) с
вход откъм входното преддверие на сградата; жилище 2 със ЗП 76,33 кв.м., находящо се на
второ ниво (втори етаж) с вход откъм стълбището; жилище 3 със ЗП 72,00 кв.м., находящо се
на трето ниво (трети, подпокривен етаж) с вход откъм жилището.
За поделяемостта на имота съобразно одобрения инвестиционен проект е изслушана
съдебно техническа и съдебно оценъчна експертиза, изготвена от инж.Р. К.. Вещото лице
сочи, че инвестиционния проект предвижда обособяване четири броя самостоятелни обекти
като са предвидени следните преустройства:
- ГАРАЖ със ЗП 32,10 кв.м, находящ се на първи /партерен/ етаж - достъп до гаража се
осъществява от дворното място, инвестиционния проект не предвижда преустройства;
- ЖИЛИЩЕ 1 със ЗП 29,00 кв.м, находящо се на първи /партерен/ етаж - достъп до жилище 1
се осъществява от предверие на първи /партерен/ етаж, инвестиционния проект по чл.202 от
ЗУТ предвижда жилището да се състои от коридор-антре, стая с кухненски кът, баня и
тоалетна, за това обособяване преустройството предвижда в дъното на съществуващия
коридор да се изпълни баня като се изгради нов тухлен зид, монтират се врата, тоалетна
мивка и корито за душ, зазиждане на отвор за врата към съществуваща стая, разваляне на
тухлен зид за отвор на врата към съществуващата стая, разваляне на съществуваща мивка,
облицовка от фаянс и изграждане на нов кухненски кът, ще са необходими нови ВиК и ел.
инсталации, монтиране на водомер за самостоятелния обект;
- ЖИЛИЩЕ 2 със ЗП 76,33 кв.м, находящо се на втори етаж - достъп до жилище 2 се
осъществява от вътрешнта стълбищна клетка и се състои от входно антре, дневна с кухня,
столова и балкон, една стая, баня и тоалетна, инвестиционния проект по чл.202 от ЗУТ не
предвижда преустройства, ще е необходимо да се монтира водомер за самостоятелния обект;
- ЖИЛИЩЕ 3 със ЗП 72,00 кв.м, находящо се на трети /подпокривен/ етаж - достъп до
жилище 3 се осъществява от вътрешната стълбищна клетка и се състои от входно антре,
коридор, дневна с кухня-столова и балкон, една стая, баня, тоалетна и килер,
инвестиционния проект по чл.202 от ЗУТ предвижда следните преустройства - разваляне на
съществуващи тухлени зидове между съществуващи тоалетна и баня, изграждане на нови
тухлени зидове за тоалетна и баня, ще е необходимо изграждане на нови ВиК и ел.
инсталации в тоалетна и баня, монтиране на нова санитарания - тоалетна чиния, две
6
тоалетни мивки, вана, корито за душ, водомер за самостоятелния обект.
Вещото лице е определило стойността на предвидените преустройства в одобрения
инвестиционен проект по чл.202 от ЗУТ в размер на 4 733,57 лева.
Изготвен е и вариант за обособяване на самостоятелни дялове, съобразно квотите на
съделителите, а именно:
Първи дял - за Е. У. при 34773,57/52340 идеални части, в проценти равняващи се на 66,44%: -
ГАРАЖ със ЗП-32,10 кв.м, находящ се на първи /партерен/ етаж; - ЖИЛИЩЕ 1 със ЗП-29,00
кв.м, находящо се на първи /партерен/ етаж; - ЖИЛИЩЕ 2 със ЗП-76,33 кв.м, находящо се на
втори етаж;
Втори дял - за Н. Д. при 17566,43/52340 идеални части, в проценти равняващи се на 33,56%:
- ЖИЛИЩЕ 3 със ЗП-72,00 кв.м, находящо се на трети /подпокривен/ етаж.
Вещото лице е изготвило и пазарна оценка на всеки обособен обект, която е съобразена с
изготвената съдебно оценителната експертиза, приета в съдебно заседание на 19.06.2024г.,
както следва:
1/ ГАРАЖ със ЗП-32,10 кв.м, находящ се на първи /партерен/ етаж, ведно със съответните
ид.части от УПИ **** с площ 420 кв.м и подобренията в него и ведно с припадащите се
ид.части от общите части на сградата в размер на 5 450 лева.
2/ ЖИЛИЩЕ 1 със ЗП-29,00 кв.м, находящо се на първи /партерен/ етаж, ведно със
съответните ид.части от УПИ **** с площ 420 кв.м и подобренията в него и ведно е
припадащите се ид.части от общите части на сградата - 10 950 лева.
3/ ЖИЛИЩЕ 2 със ЗП-76,33 кв.м, находящо се на втори етаж, ведно със съответните
ид.части от УПИ **** с площ 420 кв.м и подобренията в него и ведно е припадащите се
ид.части от общите части на сградата - 32 580 лева.
4/ ЖИЛИЩЕ 3 със ЗП-72,00 кв.м, находящо се на втори етаж, ведно със съответните
ид.части от УПИ **** с площ 420 кв.м и подобренията в него и ведно с припадащите се
ид.части от общите части на сградата - 30 120 лева.
Пазарната оценка на дял първи /включващ гараж, жилище 1 и жилище 2/ възлиза на
48 980лева, а пазарната оценка на дял втори /включващ жилище 3/ възлиза на 30 120 лева.
Вещото лице сочи, че достъпът до подпокривното пространство, което е малко по обем и с
височина в най-високата си част от 1,25 метра, се осъществява през отвор на тавана във
входното антре на трети подпокривен етаж от сградата.
Съдът кредитира заключението по комплексната съдебно – техническа и оценъчна
експертиза и допълнителната съдебно оценъчна експертиза на инж.Р. К., като обективно и
компетентно изготвено.
По делото е прието становище за поделяемостта на сградата на главния архитект на Община
Чепеларе, съгласно което само жилище №3 разположено на трети етаж отговаря на
изискванията за самостоятелен обект по смисъла ЗУТ и Наредба №7/22.12.2003 год., т.е.
разполага с всички необходими помещения, има самостоятелен достъп от стълбищната
7
клетка и не е функционално свързано с други жилищни части. Според становището
останалите обекти в сградата не могат да бъдат определени като самостоятелни жилища
поради липса на пълно функционално обособяване или недостиг на нормативно изискуеми
помещения.
Правни изводи:
Производството за съдебна делба има за цел да ликвидира състоянието на съществуваща
имуществена общност, като всеки един от участниците в общността може да иска делба на
общата вещ. Противна уговорка между съсобствениците или противно разпореждане на
наследодателя са недействителни, съгласно чл.34 ал.1 от ЗС и чл.69 ал.1 ЗН. Правното
състояние на съсобственост между няколко лица върху един имот или вещ може да
съществува само при постоянно съгласие между съсобствениците по всички въпроси, във
връзка с използването на общата вещ. Възникнат ли разногласия между тях, особено когато
тези разногласия придобият траен характер и затруднят стопанисването на общия имот се
налага прекратяване на съсобствеността чрез делба. Производството по съдебната делба
преминава в две последователни фази, като целта на първата фаза е да реши със сила на
присъдено нещо въпросите: между кои лица и за кои имоти ще се извърши, както и каква е
частта на всеки сънаследник. Тези въпроси са решени с влязлото в сила решение
№54/29.12.2021 г. по описа на Районен съд Чепеларе, със сила на присъдено нещо. Във
втората фаза съсобствеността се прекратява по един от способите: чрез теглене на жребии;
чрез разпределение на имотите по реда на чл.353 ГПК, чрез възлагане на неподеляемо
жилище по реда на чл.349 ГПК или чрез изнасяне на имота на публична продан. Основният
критерий при избора на способ е броя на реалните дялове да съответства на броя на
съделителите и стойността на реалните дялове да съответства на стойността на дяловете на
съделителите.
С влязлото в сила решение е допусната делба на жилищна сграда, заедно със застроеното и
незастроено дворно място в имота. Дяловете на съделителите са неравни. При неравенство
на дяловете приключване на делбата чрез теглене на жребий се оказва невъзможно и
неудобно. Според одобреният инвестиционен проект и изготвеният вариант за делба от
вещото лице инж.Р.К. процесната триетажна жилищна /вилна/ сграда може конструктивно да
бъде разделена на два дяла, съответстващи на притежаваните от съделителите квоти. По
делото е прието становище на главния архитект, съгласно което единият от обособените
дялове /първи дял/ в жилищната сграда не отговаря на законовите изисквания за
самостоятелен обект. Според становището, само третия жилищен етаж отговаря на
изискванията за самостоятелен обект, който съставлява втори дял от заключението на СТЕ,
изготвено от вещото лице К..
С оглед възражението на ищцовата страна относно законосъобразността на одобрения
инвестиционен проект, съдът следва да осъществи контрол съгласно чл.203, ал.2 от ЗУТ.
Съобразно посочената разпоредба контролът по законосъобразност на одобряването на
инвестиционния проект се извършва от съда, пред който е висящо делото за делба в същото
производство. Контролната дейност на правораздавателния орган следва да се съсредоточи
8
върху спазването на строителните правила и нормативи при обособяване на съответните
дялове в самостоятелни обекти /чл. 203, ал. 1 ЗУТ/.
Съгласно § 5, т. 39 от допълнителните разпоредби на ЗУТ "обект" е самостоятелен строеж
или реална част от строеж с определено наименование, местоположение, самостоятелно
функционално предназначение и идентификатор по ЗКИР. Този текст дава кумулативно
характеристиките на самостоятелен обект на строителство, но тъй като нормата има
тълкувателен характер, тя се отнася и за вече построените сгради. Дефиниция на това
понятие от гледна точка на обектите на правото на собственост е дадена в § 1, т. 1 ЗКИР,
според който самостоятелен обект на правото на собственост е етаж или част от етаж по
смисъла на глава IV ЗС "Етажна собственост". По аргумент на чл.39 ЗС и чл.202, ал.1 от
ЗУТ, самостоятелен обект в сграда е част от нея, която има самостоятелно функционално
предназначение и е конструктивно обособена по начин, който позволява самостоятелно
ползване. За да се приеме, че сградата е реално поделяема, е необходимо във всеки от
дяловете да се формира самостоятелен обект, който отговаря на нормативните изисквания за
съответното предназначение. В случая предназначението на сградата е жилищна и
обособените в нея етажи като самостоятелни обекти следва да отговарят на изискванията за
жилище. Съгласно чл. 40 ал.1 от ЗУТ и чл.110 от Наредба №7 от 22.12.2003 год. за правила и
нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони, всяко жилище
трябва да има самостоятелен вход, най-малко едно жилищно помещение, кухня или
кухненски бокс и баня-тоалетна, както и складово помещение, което може да бъде в
жилището или извън него, като е допустимо помещенията да бъдат пространствено свързани
с изключение на тоалетни и бани-тоалетни. Складовото помещение е задължителен
функционален елемент и не може да бъде заместено с друго по предназначение.
В случая одобрения инвестиционен проект предвижда в съществуващата сграда да се
обособят четири самостоятелни обекта: 1) гараж със ЗП 32,10 кв.м, находящ се на първи
/партерен/ етаж; 2) жилище № 1 със ЗП 29,00 кв.м, находящо се на първи /партерен/ етаж,
състоящо се от коридор-антре, стая с кухненски кът, баня и тоалетна; 3) жилище № 2 със ЗП
76,33 кв.м, находящо се на втори етаж, състоящо се от входно антре, дневна с кухня, столова
и балкон, една стая, баня и тоалетна; 4) жилище № 3 със ЗП 72,00 кв.м, находящо се на трети
/подпокривен/ етаж, състоящ се от входно антре, коридор, дневна с кухня-столова и балкон,
една стая, баня, тоалетна и килер. Съгласно изготвеният вариант за делба от вещото лице
инж.К., в дял първи се включва първия и втория жилищен етаж и гаража, а в дял втори –
трети жилищен етаж.
Съдът като съобрази изискванията на чл. 40 ал.1 от ЗУТ и чл.110 от Наредба №7 от
22.12.2003 год., намира, че инвестиционния проект не отговаря на изискванията за броя и
вида на помещенията, поради което първи и втори етаж не отговарят на изискванията за
самостоятелни обекти на собственост, тъй като в никой от тях не е предвидено складово
помещение. Липсата на такова помещение не може да бъде компенсирана с наличието на
друго помещение, а и не е предвидена възможност за неговото оформяне с допустими по
ЗУТ преустройства.
9
При така установеното съдът намира, че при изготвянето на одобрения от главния архитект
на Община Чепеларе инвестиционен проект по чл.203, ал.1 ЗУТ не са спазени строителните
правила и нормативи при обособяване на съответните самостоятелни обекти. Нарушени са
изискванията на чл.110 ал.1 от Наредба №7 от 22.12.2003 год. за правила и нормативи за
устройство на отделните видове територии и устройствени зони досежно броя и вида на
изискуемите помещения в новопредвидените самостоятелни обекти.
В същия смисъл е и приетото по делото становище на главния архитект, което съдът
кредитира изцяло.
Съгласно установената съдебна практика делба чрез реално обособяване е допустима само,
ако във всеки дял се формира самостоятелен обект на собственост, отговарящ на
нормативните изисквания и с възможност за самостоятелно обитаване. В случая липсата на
предвидено складово помещение към първия и втория етаж в инвестиционния проект,
каквото задължително се изисква за обектите с жилищно предназначение, означава, че не е
налице технически проектно решение, което да формира два напълно самостоятелни
жилищни обекта в допуснатата до делба сграда. Съдът не може да замести компетентността
на административния орган по одобряване на инвестиционния проект и да приеме
възможност за преустройство, което не е предвидено и не е съгласувано по реда на ЗУТ.
Предвидените преустройства в сградата съгласно одобрения инвестиционен проект не са
значителни по смисъла на чл.203 ал.1 от ЗУТ с оглед определеният от вещото лице инж.К.
размер, но липсата на техническа възможност за обособяване на два самостоятелни
жилищни обекта съставлява пречка да бъде извършена реална делба на сградата.
С оглед всичко изложено, съдът намира, че допуснатият до делба имот е реално неподеляем
и изнасянето му на публична продан е единствения приложим в случая способ за
ликвидиране на съсобствеността, тъй като не са налице предпоставките за извършване на
делбата посредством някой от останалите, предвидени в закона.
Ето защо, на основание чл. 348 от ГПК следва процесният имот да бъде изнесен на
публична продан, като получените от проданта средства се разпределят между страните,
съобразно техните дялове.
В същото време следва да се има предвид, че изнасянето на имота на публична продан не
лишава съделителите от възможността да го придобият в изключителна собственост, тъй
като всеки от тях има право да участва при наддаването в публичната продан – арг. от
разпоредбата на чл.348, изр.2 от ГПК.
Достигайки до горните правни изводи съдът възприема оценката на имота, изготвена от
вещото лице, в размер на 66 207 лева, в която е отчетено наличието на учредено вещно
право на ползване от ответника в полза на трето за съсобствеността лице върху 1/3 ид.ч. от
имота, доколкото съгласно съдебната практика, изразена в решение на ВКС № 100/1997 г.,
имотът се оценява по действителната му цена, а според поясненията, дадени с т. 9 ППВС/64
г. това е пазарната цена, която се определя от икономическите фактори на търсенето и
предлагането на недвижимите имоти за даденото населено място към датата на ликвидиране
10
на собствеността. В случая това изискване е спазено и вещото лице е определило цената на
процесния имот към момента на изготвяне на експертизата.
По направеното в хода на устните състезания искане на ищцовата страна за възлагане на
допуснатия до делба имот в неин дял по реда на чл.349 ал.2 ГПК, съдът намира същото за
недопустимо, по следните съображения: В проведеното първо съдебно заседание във
втората фаза на делбата след влизане в сила на решението по допускане на делбата - на
13.12.2023 год. страните не са заявили претенции по сметки и/или възлгателни претенции по
чл.349 ГПК, а само, че водят преговори за спогодба поради което са поискали делото да бъде
отложено. В проведеното второ съдебно заседание (18.01.2024 год.) с писмена молба
ищцовата страна е заявила за разглеждане на възлагателна претенция по реда на чл.349 ал.2
от ГПК, която съдът оставил без уважение, като е приел, че същата е преклудирана, предвид
разпоредбата на чл.349, ал.4 от ГПК, в която изрично е посочено, че искането за възлагане
може да се направи най-късно в първото заседание след влизане в сила на решението по
допускане на делбата по чл.344, ал.1 от ГПК. В случая първото съдебно заседание във
втората фаза на делбата е проведено на 13.12.2023 год., като изявленията на страните за
водените между тях преговори по никакъв начин не са били пречка същите да заявят своите
претенции, в т.ч. и възлагателните по реда на чл.349 ал.2 от ГПК. Искането на ищцата по
чл.349 ал.2 от ГПК е оставено без уважение в проведеното второ съдебно заседание, като
съдът не е приел тази претенция за разглеждане, не е разпределял доказателствена тежест
между съделителите, респ. не са събирани такива доказателства, с оглед на което е
недопустимо при направено такова искане в хода на съдебните прения, то да бъде
разгледано.
По отговорността за разноските и дължимите държавни такси:
На основание чл.355 ГПК, вр. чл.8 от Тарифата за държавните такси, които се събират от
съдилищата по ГПК, всеки от съделителите следва да бъде осъден да заплати по сметка на
ЧРС държавна такса съобразно стойността на квотата му от съсобствеността, определена
върху установената от комплексната съдебно – техническа и оценъчна експертиза актуална
пазарна стойност на делбения имот: Е. Г. У. – 34773/52340 ид.ч. равняващи се на 43 986 лева,
а Н. А. Д. – 17566,43/52340 ид.ч. равняващи се на 22 221 лева. Следователно необходимите
държавни такси, които всеки от съделителите следва да заплати в полза на бюджета на
съдебната власт по сметка на Районен съд – Чепеларе – 4% върху стойността на дяловете им,
са както следва: сумата 1759,44 лева - Е. Г. У. и сумата 888,84 лева - Н. А. Д..
Мотивиран от гореизложените съображения, Чепеларският районен съд
РЕШИ:
ИЗНАСЯ НА ПУБЛИЧНА ПРОДАН на основание чл. 348 ГПК, следния допуснат до
съдебна делба недвижим имот, находящ се в с.О., община Ч.: застроено и незастроено
дворно място, цялото с площ 420 кв.м., представляващо УПИ ****, в кв.**** по плана на
с.О., с уредени регулационни сметки, при граници: улица, УПИ****, УПИ **** и УПИ
****, ведно с построената в него триетажна масивна жилищна /вилна/ сграда с гараж със
11
застроена площ 87,00 кв.м., при квоти, както следва: за Е. Г. У. – 34773/52340 идеални части
и за Н. А. Д. – 17566,43/52340 идеални части.
ПОСТАНОВЯВА получената от проданта сума да бъде разпределена от съдебния
изпълнител между горните съделителите и при посочените квоти.
ОСЪЖДА Е. Г. У. с ЕГН **********, с адрес гр.****, бул. „****“ №****, ет.****, ап.****,
да заплати сумата от 1759,44 лева /хиляда седемстотин петдесет и девет лева и 44 ст./,
представляваща държавна такса върху стойността на нейния дял в полза на бюджета на
съдебната власт по сметка на Районен съд – Чепеларе.
ОСЪЖДА Н. А. Д., ЕГН **********, с адрес: гр.****, ул. „****“ №****, ет.****, ап.****,
да заплати сумата от 888,84 лева /осемстотин осемдесет и осем лева и 84 ст./,
представляваща държавна такса върху стойността на неговия дял в полза на бюджета на
съдебната власт по сметка на Районен съд – Чепеларе.
Решението може да се обжалва с въззивна жалба пред Окръжен съд – Смолян в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
12