Р
Е Ш Е Н И Е
№ 1640 14.07.2020
г. град Бургас
В ИМЕТО НА НАРОДА
БУРГАСКИЯТ
РАЙОНЕН СЪД ХХI-ви граждански състав
На деветнадесети юни през две хиляди
и двадесета година
В публично съдебно заседание, в
следния състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Моника Яханаджиян
Секретар:Жасмина Славова,
като разгледа докладваното от съдия М.Яханаджиян
гражданско дело №8120 по писа за 2018 година,
за да се произнесе, взе предвид
следното:
Производството по делото е образувано по повод
исковата молба на Е.В., подадена чрез пълномощник – адв.Д.Я., адрес ***, уточнена
с молба, вх.№47947/21.11.2018 г., срещу ответника „Цам Пропъртис Мениджмънт“
ЕООД, ЕИК ..................... седалище и адрес на управление в .................,
представлявано от Управителя П.П., с която са предявени искове за прогласяване
нищожността на сключен между страните на 01.11.2013 г. договор за обслужване и
управление и за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 2254 Евро, с левова равностойност 4408
лева, предадена на ответника на основание нищожния договор, ведно със законната
лихва, считано от предявяване на иска.
Твърди се в исковата молба, че ищцата е
собственик на самостоятелни обекти в сграда с идентификатор .......................
по КККР на с.Л. и с идентификатор ....................... по КККР на с.Л., във
връзка с които сключила с ответника договор за обслужване и управление от
01.11.2013 г. Ищцата счита, че договорът е нищожен, тъй като няма нотариална
заверка на подписите, каквото е изискването на приложимия според ищцата чл.2,
ал.1 от ЗУЕС, а и липсва легитимно решение на ОС, с което ответникът е избран
за управляваща компания.
При условията на евентуалност счита, че
договорът съдържа елементите на договор за поръчка, по който ответникът е
неизправна страна-липсва точно изпълнение на договорените задължения за
осигуряване на жива охрана, липса на поддръжка на асансьорните съоръжения, в
резултат на която същите не са в експлоатация, липса на почистване на комплекса
и прилежащите му части и на басейна, както и на адекватни грижи за дървесната
растителност и зелени площи в комплекса, който към настоящия момент е и без
осветление поради неплащане на дължимите консумативи за електроенергия. На
основание изложеното недобросъвестно поведение на ответника като страна по
договора, ищцата твърди, че е прекратила договорните си отношения с него, за
което същият е редовно уведомен и счита, че сумите, които е платила на
основание нищожния договор не се дължат, поради което и претендира връщането
им.
При условията на евентуалност, в случай, че
съдът приеме, че договорът не е нищожен поради липса на форма, ищцата моли съда
да осъди ответното дружество да й заплати таксата за 2018 г. в размер на 750 Евро
поради разваляне на договора за обслужване и управление от 01.11.2013 г., в
каквато насока са изложени фактически твърдения в обстоятелствената част на
исковата молба.
В подкрепа на исковете са ангажирани
доказателства, претендират се разноски.
В съдебно заседание ищцата не се явява и се
представлява от надлежно упълномощения си процесуален представител – адв.Д.Я.,
който поддържа предявените в условията на евентуалност искове, търси
уважаването им, претендира разноски.
В срока по чл.131 от ГПК ответникът се е
възползвал от правото си да депозира писмен отговор на исковата молба, в който оспорва
твърденията на ищцата, че комплекс „..................“ е жилищен комплекс от
затворен тип, а сключеният на 01.11.2013 г. договор е нищожен. Въвежда
възражение за конверсия на договора от 01.11.2013 г. и за приложение на чл.293
от ТЗ. Наред с това оспорва като неверни и твърденията на ищеца за липса на
точно изпълнение на поетите с договора задължения, поради което и счита, че за
ищцата не е възникнало право да прекрати /развали/ договора, който същата
необосновано счита, че съдържа белезите на договор за поръчка. На подробно
изложените в отговора аргументи се иска отхвърляне на исковете. Ангажират се
доказателства претендират се разноски.
В срока за отговор ответникът предяви насрещен
иск срещу ищцата, уточнен с молба, вх.№44414/09.10.2019 г., като в случай че главната
й искова претенция бъде уважена, от съда се иска да постанови решение, с което същата
като ответник по насрещния иск да бъде осъдена да заплати на „Цам Пропъртис
Мениджмънт“ ЕООД сумата от 2254 Евро, представляваща извършени от ищеца по
насрещния иск разходи за поддръжка на комплекс „..................“, с които е
пропуснал да реализира приход вследствие на договореното възнаграждение по
процесния договор от 01.11.2013 г. и с чийто размер ответницата В. се е
обогатила в периода 01.01.2016 г. – 31.12.2018 г.
При условията на евентуалност, в случай, че
главната претенция на ищцата бъде отхвърлена, а като основателна и доказана
бъде уважена евентуалната й такава – за сумата от 750 Евро, представляваща
такса за 2018 г., ищецът предявявява насрещна претенция за осъждане на
ответницата по насрещния иск да му заплати сумата от 750 Евро, представляваща
извършени от дружеството разходи по поддръжка на комплекс „................“ в
периода 2018 г., с които ответницата като собственик на недвижими имоти в
комплекса неоснователно се е обогатила за сметка на обедняването на „Цам
Пропъртис Мениджмънт“ ЕООД. Ангажира доказателства.
В съдебно заседание отговорът на исковата
молба се поддържа от надлежно упълномощения процесуален представител на
ответника – М.А., който моли за отхвърляне на исковете и поддържа предявените в
условията на евентуалност насрещни искове, търси разноски.
В срока по чл.131 от ГПК ищцата, ответник по
насрещния иск се е възползвала от правото си да депозира писмен отговор на предявените
в условията на евентуалност насрещни искове, в който изразява становище за
неоснователността им и моли за отхвърлянето им на подробно изложените в
отговора аргументи, а именно, че в патримониума на ответницата по насрещния иск
не е налице каквото и да е обогатяване поради липса на изпълнение на задължение
за поддръжка от страна на ищеца по насрещните искове. Ангажира доказателства.
Предявените
от ищцата искове са с правно основание чл.26
от ЗЗД и чл.55, ал.1, вр.чл.34 от ЗЗД, а предявеният при условията на евентуалност иск е с правно основание чл.55, ал.1 от ЗЗД.
Предявените от ответника в условията на
евентуалност насрещни осъдителни искове са с правно основание чл.59, ал.1 от ЗЗД.
Бургаският
районен съд, след като взе предвид направените искания и доводи, обсъди поотделно и в тяхната съвкупност събраните
по делото доказателства, и след като съобрази закона, намира за установено следното:
Между
страните не се спори, че по силата на договор за покупко-продажба на недвижими
имоти, сключен между „Цам Балкан Инвест“ ООД и ищцата В., обективиран в н.а. за
покупко-продажба на недвижими имоти №....., т......, рег.№......, з............
г. на нотариус с рег.№....... на НК, район на действие РС-Ц., ищцата се
легитимира като собственик на самостоятелни обекти в сгради с идентификатори .................... и .....................
по КККР на с.Л., адрес на имотите в м.“Ч.“, а съгласно удостоверение за
въвеждане в експлоатация на строеж м.“Р.“, № в сграда ...., ет....., ап.ст.....
и ап.ст......, които се намират в сграда №....., разположена в поземлен имот с
идентификатор .................. и са с площ съответно 38,51 кв.м., прилежащи
части 8,33 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата и 23,32 кв.м., прилежащи
части 5,05 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата.
Безспорно
е и това, че понастоящем двата самостоятелни обекта на ищцата представляват
апартамент №...... и апартамент №.... в апартаментен комплекс „...............“
и за същите има сключен между ищцата и ответника договор за обслужване и управление от 01.11.2013 г.,
приет като доказателство по делото, по силата на който ищцата възложила на ответника
управлението, поддръжката и обслужването на частите и съоръженията в
апартаментен комплекс „...............“ срещу заплащане на възнаграждение в
размер на 10 Евро годишна такса с включен ДДС за всеки кв.м. площ на недвижимия
имот, чийто собственик/владелец е ищцата или по отношение на който тя е
сключила предварителен договор, която площ включва и съответстващите на
апартамента ид.ч. от общите части на сградата.
Страните не спорят и по извършените от ищцата плащания
по договора в общ размер на 2254 Евро, за което свидетелстват приетите като
доказателства платежни нареждания от 17.03.2016 г., 09.03.2017 г. и от
16.03.2018 г.
По делото е изготвена съдебно-техническа експертиза,
чието заключение не се оспорва от страните и установява, че в ПИ с
идентификатор .................... има изградени четири сгради, съответно с
идентификатор ....................., ....................., ...................
е ...................., като три от тях са в режим на етажна собственост за
сезонно обитаване и оформят комплекс „....................“. Видно от
заключението е и това, че комплексът е ограден с масивна ограда, достъпът на
живущите е от североизток с метална врата, в западната част на ПИ има оформен
малък паркинг с портал за коли, а във вътрешното пространство между сградите е
изграден открит плувен басейн с детска зона и детска площадка. Посочено е, че
останалото открито пространство е зелена площ с райграс и средна стеблена
растителност, които към момента на огледа не са добре поддържани, така както
няма оборудване в офиса за обслужване на общите части, находящ се на първия
етаж на сграда 1, кабелите за видеонаблюдение и осветление са изразани, в
басейна няма вода, поливната система е прекъсната, асансьорите и на трите
сгради не работят, а магнитната система за затваряне на входната врата е прекъсната.
В същото време, от показанията на разпитаните по
делото свидетели, които кореспондират помежду си и взаимно се допълват, става
ясно, че в периода 2016 г. – 2018 г. комплексът е бил поддържан от свидетеля П.Ф.,
охраната му се е осъществявала чрез видеонаблюдение и СОТ, а за поддръжката на
асансьорите е ползвана външна фирма.
По делото е изготвена и съдебно-икономическа
експертиза, вещото лице по която дава заключение, че във връзка с дейността си
по управление, поддръжка и обслужване на комплекс „................“,
ответникът е отчел разходи по заплащане на консумативи за вода, електричество
по общите части и басейна, закупени шезлонги около басейна, поливане и
поддържка на озеленяването и цветята, интернет в общите части, електричество на
асансьори по сградите, трудов договор на човек по поддръжката, дребни ремонти
по поддръжката на общите части както на територията, така и в общите части на
сградите, такса СОТ, технически прегледи и ремонт на асансьорите и тяхното
абонаментно обслужване в общ размер на 42 644,87 лева за периода 2016 г. –
2018 г. и същите разходи участват в отчетите за приходите и разходите, както и
в баланса на дружеството към 31.12. на съответната година.
При така приетото за установено от фактическа страна
се налагат следните правни изводи:
Основното възражение на ищеца е по действителността на
договора за управление от 01.11.2013 г. В тази връзка съдът съобрази правилата
на ЗУЕС, които се прилагат за сгради в режим на етажна собственост-чл.1,
съществуваща при наличие на поне четири самостоятелни обекта, принадлежащи на
повече от един собственик-чл.3. Особен случай е уреден в нормата на чл.2 от ЗУЕС и касае т.нар.жилищен комплекс от затворен тип, дефеницията за който е
дадена в §1, т.3 от ДР от ЗУЕС. При тълкуването й, съобразявайки и заключението
на в.л. Ч. по изготвената от нея съдебно-техническа експертиза, съдът приема,
че комплекс „..................“, в който се намират собствените на ищцата
самостоятелни обекти, не е комплекс от затворен тип. Съществуващите в режим на
етажна собственост сгради в поземления имот са три на брой и нямат жилищен
характер доколкото са за сезонно обитаване, т.е. имат курортен характер, поради
което и достъпът до тях не е контролиран, а за такъв съдът не приема наличните
по делото данни, че входната врата е с магнитна система на затваряне и в обекта
се е осъществявало видеонаблюдение. Въвеждането на изисквания за контролиран
достъп за външни лица, както до жилищните площи, така и до останалите обекти в
комплекса, представлява съществено изискване за определянето на един комплекс
от жилищни сгради като такъв от затворен тип, тъй като тези изисквания се
прилагат и спрямо живущите в комплекса – същите са длъжни да представят пропуск
или да спазят други процедури по идентификация при влизане в него, тъй като
достъпът на лица, които не притежават или обитават обекти в комплекса е
забранен. В настоящия казус, наличието на магнитна система на затваряне на
входната врата на поземления имот и система за видеонаблюдение не са от
категорията изисквания, които да обосноват извод, че достъпът до комплекса е
контролиран, поради което и изводът, който се налага е, че поземленият имот, в
който е изградена сградата, в която се намират собствените на ищцата
самостоятелни обекти, не отговаря на изискванията в ЗУЕС за жилищен комплекс от
затворен тип, поради което и възражението на ищеца за приложение на чл.2 от ЗУЕС относно формата на договора за възлагане обслужването и управлението на
комплекса – писмен с нотарилна заверка на подписите, сключен между инвеститора
и собствениците на самостоятелни обекти, подлежащ на вписване по партидата на
всеки самостоятелен обект, е неоснователно.
Разпоредбата
на чл.2, ал.1 от ЗУЕС предвижда особена форма на управление на общите части на
т.нар.комплекси от затворен тип и е специална по отношение на останалите норми
на закона, касаещи управлението на етажната собственост, т.е. отнася се
единствено до комплекси от затворен тип, както и само до управлението на общите
части на същия и тъй като настоящият случай не е такъв, няма изискване
договорът да е сключен в предвидената от закона форма за действителност по
чл.2, ал.1 от ЗУЕС.
Договорът от 01.11.2013 г. е сключен в
обикновена, писмена форма и то с лице, различно от инвеститора „Цам Балкан
Инвест“ ООД и доколкото с него не се преследват забранени от закона цели
предвид насрещните престации на страните – предоставяне на услуга по поддържа
на общите части в комплекс, който не е от затворен тип, срещу заплащане, то същият
не противоречи на закона и не е нищожен поради липса на форма.
Ето защо искът за прогласяване на договора
от 01.11.2013 г. за нищожен на основание чл.26 от ЗЗД се явява неоснователен и
следва да се отхвърли като такъв.
С оглед неоснователността на иска по чл.26
от ЗЗД, претенцията на ищеца за връщане на платените по договора суми в общ
размер на 2254 Евро, се явява неоснователна и следва да се отхвърли като
такава.
Съгласно разпоредбата на чл.34 от ЗЗД, когато договорът бъде
признат за нищожен всяка от страните трябва да върне на другата страна всичко,
което е получила от нея.
В настоящия случай, сключеният между страните
договор, представляващ основанието за плащане на сума в общ размер на 2254 Евро,
е валиден и обвързва страните като правно основание за разместване на
имуществените блага, поради което и осъдителният иск за реституция на
полученото без основание, се явява неоснователен.
Поради недължимост на главното вземане, не
се дължи и произтичащото от него акцесорно вземане за законната лихва от датата
на депозиране на исковата молба до окончателното плащане.
По предявения в условията на евентуалност
иск по чл.55, ал.1 от ЗЗД, поради сбъдване на условието за разглеждането му,
съдът намира следното:
Факт е, че ищцата има сключен с ответника самостоятелен договор с предмет осъществяване на дейности
по обслужване, управление и поддръжка на целия комплекс, който договор, има
характеристиките на договор за изработка, валидно ги обвързва и дава право на
ответника да събира въз основа на него годишна такса. Факт е, че ищцата
доброволно е изпълнявала поетите задължения да заплаща възнаграждение на
ответника, с което признава, че е валидно обвързана от договора. Страните по същия са
постигнали съгласие по насрещните си задължения – целогодишна охрана на
комплекса с физическа сила, организиране и контролиране на пропускателен режим
в комплекса, поддръжка чрез почистване и профилактика на басейн, асансьори,
електро и ВиК инсталации, поддържане на чистотата на фоайе, коридори, стълбища
и стълбищни клетки и други общи части на сградата и на двора, поддържане на
зелените площи на сградата и на дървесната растителност, организиране, отчитане
и заплащане на общите консумативи и други разходи, свързани с комплекса,
дейности по подготовка на сградата, общите части и частите за общо ползване за
зимния период – градина, инсталации, оборудване, басейн, общи съоръжения,
извършване на дребни поправи на общите части и съоръженията, срещу конкретно
договорена цена.
Чрез показанията на разпитаните по делото
свидетели се установи, че в периода 2016 г. – 2018 г., ответникът е извършвал
дейности по поддържане и управление на общите части на сградата и поземления
имот, в който е изградена, а твърденията на ищцата за пълно неизпълнение
останаха недоказани. Действително, в хода на
производството се установи и това, че част от задълженията не са били
изпълнявани качествено, но недостатъците на престирания резултат, предмет на
изработката, не пораждат право за възложителя да иска разваляне на договора,
освен ако не е налице пълно виновно неизпълнение на задълженията, каквото в
настоящия казус не се установи да е налице. За ищцата е налице възможност да
иска поправяне на работата в даден от нея подходящ срок без заплащане, или
заплащане на разходите, необходими за поправката или съответно намаление на
възнаграждението. В този смисъл е и нормата на чл.265 от ЗЗД, поради което и
съдът приема, че задължението на ищцата да заплати уговореното възнаграждение за 2018 г. не е престирано
на отпаднало основание, а предявеният в условията на евентуалност иск е
неоснователен и следва да се отхвърли като такъв.
С оглед неоснователността на
предявения в условията на евентуалност иск по чл.55, ал.1 от ЗЗД, условието за
разглеждане на насрещния осъдителен иск по чл.59 от ЗЗД, а именно за осъждане
на ответницата по насрещния иск да заплати на „Цам Пропъртис Мениджмънт“ ЕООД
сумата от 750
Евро, представляваща извършени от дружеството разходи по поддръжка на комплекс
„...............“ в периода 2018 г., с които ответницата като собственик на
недвижими имоти в комплекса неоснователно се е обогатила за сметка на
обедняването на ищеца по насрещния иск, не се е сбъднало.
С
оглед изхода на делото, на основание чл.78, ал.3 от ГПК, в тежест на ищеца следва
да се възложат направените от ответника разноски, които са в общ размер на
377,00 лева, от които 177,00 лева – платена държавна такса за насрещните искове
и 200,00 лева – възнаграждение за експерт.
Мотивиран
от горното, Бургаският районен съд
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ
иска на ищцата Е.В., гражданин на Р.К., родена на ***
г. в Р., адрес за кореспонденция в ................., чрез адв.Д.Я. за
прогласяване нищожността на договор от 01.11.2013 г., сключен между нея и
ответника „Цам Пропъртис Мениджмънт“ ЕООД, като неоснователен.
ОТХВЪРЛЯ иска на ищцата Е.В., гражданин на Р.К.,
родена на *** г. в Р., адрес за кореспонденция в ...................., чрез
адв.Д.Я. за осъждане на ответника „Цам Пропъртис Мениджмънт“ ЕООД, ЕИК ................,
седалище и адрес на управление в ..................., представлявано от
Управителя П.П., съдебен адрес ***., да й върне сумата от 2254 Евро (две хиляди двеста петдесет и четири Евро), с левова
равностойност 4408 лева, като платена на основание нищожния договор, като
неоснователен.
ОТХВЪРЛЯ
предявения в условията
на евентуалност иск на ищцата Е.В., гражданин на Р.К., родена на *** г. в Р., адрес
за кореспонденция в .........................., чрез адв.Д.Я. за осъждане на
ответника „Цам Пропъртис Мениджмънт“ ЕООД, ЕИК ...................., седалище и
адрес на управление в ........................., представлявано от Управителя П.П.,
съдебен адрес ***., да й заплати сумата от 750
Евро (седемстотин и петдесет Евро) поради разваляне на договора за
обслужване и управление от 01.11.2013 г., като неоснователен.
ОСЪЖДА
Е.В., гражданин на Р.К.,
родена на *** г. в Р., адрес за кореспонденция в ......................., чрез
адв.Д.Я., да заплати на ответника „Цам Пропъртис Мениджмънт“ ЕООД, ЕИК ..................,
седалище и адрес на управление в ........................, представлявано от
Управителя П.П., съдебен адрес ***., сумата от 377,00 лева (триста седемдесет и седем лева), представляваща
разноски по делото.
Решението може да се обжалва с
въззивна жалба пред Бургаският окръжен съд в двуседмичен срок от връчването му
на страните.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: / п /
Вярно
с оригинала
Ж. С.