РЕШЕНИЕ
гр.С.., 24.01.2012 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, І-во Гражданско отделение, 11 състав в публичното заседа-ние на двадесет и девети ноември през двехиляди и единадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Е.И.ОВА
ЧЛЕНОВЕ:
при секретаря Д.П. и в присъствието на прокурора ........................ като разгледа докладваното от съдията гр.дело N: 10 261 по описа за 2010 година и за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявен е иск с правно основание чл.55, ал.1, предл.3 от ЗЗД.
В исковата молба на Л.М.Н. с
уточненията към нея, се твърди, че на 28.
Моли съда да постанови решение, с което да осъди ответното дружество да й зап-лати сумата 38 512,15 евро, представляваща стойността на заплатената част от продажната цена по разваления договор, получена от ответника на отпаднало основание, заедно със за-конната лихва от датата на завеждане на исковата молба до окончателното заплащане на су-мата и направените по делото разноски.
Ответникът – „С.Е.Д.Б.” ЕООД, гр.С.. в депозирания писмен отго-вор оспорва изцяло предявения иск по съображения, че не е налице виновна забава от него-ва страна за въвеждането на сградата в експлоатация в определения срок, тъй като послед-ната се дължи на спирането на строителството в гр.Б. за период от около 8 месеца, вследствие на актове и действия на местната администрация, представляващи „непреодоли-ма сила” и „обективна невъзможност” по смисъла на закона за изпълнението на неговите задължения по сделката; че ищцата не е носител на правото да развали процесния договор; че същата е неизправна страна по него, тъй като не е заплатила изцяло и в договорените срокове продажната цена на имота и не се е явила за прехвърлянето на последния по нота-риален ред, както и че след датата на която дружеството е изпълнило задълженията си по договора и е получило удостоверението за ползване на сградата, ищцата би могла само да претендира уговорената неустойка за забава. Навежда и доводи, че направеното от нея ед-ностранно изявление за разваляне на договора с поканата от 12.07.2010 г. е необосновано и противоречи на изискванията на чл.87, ал.1 ЗЗД, поради което не е породило целеното правно действие и страните продължават да са обвързани със сключената между тях сделка, както и че е налице пълна идентичност между изградения от него апартамент на съконтра-гента му и одобрените архитектурни проекти за него, като само е бил променен номерът му - на Р 22. Претендира присъждането на разноски по производството.
Съдът, като прецени доказателствата по делото и доводите на страните, съгласно разпоредбата на чл.235, ал.2 ГПК, намира за установено следното:
От представеното с исковата молба заверено копие от предварителен договор за строителство и покупко-продажба на недвижими имоти е видно, че същият е сключен на 28.06.2006 г. между „С.Е.Д.Б.” ООД, гр.С.., БУЛСТАТ ********, предс-тавлявано от А.В.Г. - в качеството на продавач и Л.Н. с личен паспорт № ****** и адрес: И., К., Г.В. 15, представлявана от пълно-мощника й „Л.И.-Б.” ЕООД – като купувач, по силата на който про-давачът се е задължил да построи и продаде на купувача, а последният – да купи съгласно условията и сроковете на този договор: Апартамент № 5 – едностаен апартамент, състоящ се от коридор, баня, спалня, хол с кухненски бокс и балкон, находящ се в сградата, която ще бъде построена от продавача върху поземления имот, описан в т.А /ПИ № 024027 по картата на землището на гр.Б./, съгласно одобрения архитектурен проект, със застрое-на площ от 60 кв.м., включваща съответните ид.ч. от общите части на сградата и заедно със съответните ид.ч. от правото на строеж, при съседи: № 6 и коридор - чл.1.1, р.І, срещу зап-лащането на продажна цена в размер на 90 000 евро с вкл. ДДС /чл.2.1, р.ІІ/, платима, както следва: 3 000 евро – резервационен депозит, който ще се приспадне от последната вноска; 1-ва вноска - 20 % от цената на обекта – при подписване на предварителния договор, но не преди представяне на разрешение за строеж; 2-ра вноска - 20 % от цената на обекта - 3 месеца след подписването на предварителния договор и 3-та вноска – остатъка от цената на обекта – при подписването на окончателния договор /нотариален акт/ след представяне на разрешение за ползване /удостоверение за въвеждане в експлоатация /чл.2.3, р.ІІ/.
От клаузите на визирания акт се
констатира, че плащанията на вноските от продаж-ната цена следва да бъдат
извършени чрез банков превод по посочената в договора банкова сметка ***, като
срокът за плащане на съответната вноска с изключение на трета-та, започва да тече
от датата на получаване от купувача или от неговия представител на писмена
покана, копие от съответния документ, издаден от лицето упражняващо независим
строителен контрол на сградата, удостоверяващ завършването на съответния етап
на строи-телството /чл.2.4, р.ІІ/; че съконтрагентите по него са се съгласили
да сключат окончателен договор за покупко-продажба на апартамента във формата
на нотариален акт, съгласно из-искванията на българското законодателство, в
срок от 20 дни от завършването на апарта-мента, но не по-късно от пролетта на
Установява се и че купувачът има право да не приеме апартамента, ако същият не отговаря на разпоредите на договора и анекс І към него или на изискванията на приложи-мото българско законодателство, като отказът му трябва да е мотивиран, писмен и подпи-сан от него /чл.4.3, р.ІV/; че ако продавачът не изпълни задълженията си да завърши и пред-ложи апартамента за купуване на купувача в сроковете, определени в договора, продавачът ще дължи на купувача неустойка в размер на 0,01 % от цената на апартамента, определена в т.3.1 за всеки ден забава, но не повече от 10 %, а ако тази забава продължи повече от три месеца купувачът може да развали договора и да иска връщане на всички суми, платени във връзка с него на продавача /чл.8.1, р.VІІІ/; че в случай, че някоя от страните не е в състоя-ние да изпълни задълженията си по договора вследствие на непреодолима сила /форсма-жор/, то тази страна няма да се счита в забава, като за целите на тази сделка „форсмажор” означава: явление или обстоятелство, което е извън контрола на съответната страна, което основателно не е могло да бъде предвидено от страната преди сключването на договора и което не би могло да бъде предотвратено или избегнато чрез полагане на необходимата гри-жа от тази страна /чл.9.1, р.ІХ/, както и че при спиране на строителството на сградата и/или на апартамента, вкл. на допълнителните строителни работи, причинено от форсмажор всеки срок, определен в договора ще се счита удължен с толкова време, колкото трае форсмажор-ното обстоятелство /чл.9.2, р.ІХ/.
Видно е и че ако някоя от страните е или ще бъде в невъзможност да изпълни задъл-женията си по договора вследствие на форсмажорни обстоятелства, то тази страна е длъжна да уведоми другата страна писмено в срок от три дни от възникването на форсмажорните обстоятелства, като уведомлението трябва да съдържа описание на задължението, което не може да бъде изпълнено вследствие на форсмажорните обстоятелства, както и предполагае-мия срок за отстраняването на тези обстоятелства /чл.9.3, р.ІХ/, както и че всяко уведомле-ние или комуникация направено или изпратено съгласно този договор следва да бъде в пис-мена форма, като независимо от валидността на останалите форми на доставка, може да бъ-де доставено лично или чрез куриер или изпратено по факс или препоръчано писмо до следните адреси: до Продавача: гр.С.., кв.”Л.”, ул.”Б.” № **, ет.*, ап.*, факс: + 359 2 *******, е-mail: ********* и до Купувача …… /чл.10.3, р.Х/.
Безспорно е между страните в
процеса, че от договорената продажна цена за апар-тамент № 5 от 90 000
евро до настоящия момент ищцата е заплатила сумата 38 512,15 евро –
обстоятелство, което се потвърждава и от приетите по делото банкови документи,
прило-жени с исковата молба: потвърждение за плащане-Суифт за частни лица на
банка „С.-Б.”, И. от 21 юни
Не се спори и че апартаментният хотел, находящ се в ПИ № 024027 по плана на гр. Б., в който се намира апартаментът-предмет на договора от 28.06.2006 г., е въведен в експлоатация на 05.11.2008 г., във връзка с което на основание чл.177, ал.3 ЗУТ е издадено удостоверение № 33/05.11.2008 г. на гл.архитект на Община Б., представено по делото.
С нотариална покана рег.№
07282/12.07.2010 г. на нотариус Мариела К., рег.№ 200 на Нот.камара, ищцата Л.М.Н.,
действаща чрез пълномощника й адв. Ц.М., е направила волеизявление до ответното
дружество, че разваля едно-странно сключения между тях предварителен договор за
закупуването на апартамент № 5 на основание чл.8.1 от него, поради продължила
повече от три месеца забава на продавача от договорения срок по чл.3.1 и е
заявила искане в срок от 7 календарни дни след получава-нето на поканата същият
да й преведе всички получени от него до този момент суми, плате-ни от купувача
във връзка със закупуването на имота – в размер на 38 512,15 евро, ведно с
дължимата се неустойка за забава по чл.8.1. От извършеното отбелязване от
страна на нота-риуса по реда на чл.592, ал.1 ГПК, нотариалната покана е била
връчена на адресата й на 13.
Във връзка с наведените в
исковата молба твърдения със същата е представено и за-верено копие от рекламна
брошура на комплекс „Pirin park view”,
съдържаща и проекти за разпределение на отделните етажи в комплекса и на
предлаганите студия и апартаменти в него, както и от обяснителна записка от
м.01.2009 г. на арх.Б.Х. към Част „А.” на обект: „А.Х.” в имот с пл.№ 024027 в м.”К.”, гр.Б., Фаза: Работен проект -
Допълнение: Номерация на апартаменти, относно въведена от проектанта трибуквена
номерация тип ZXY, където Z е номер на етаж: G - arden level /кота
Относно релевираните доводи, че е
била променена само номерацията на изграде-ния апартамент № 5 - на Р 22,
ответното дружество е ангажирало и компютърна таблица за обект „А.Х.”, имоти
Други доказателства относно това какво конкретно е било изградено като обект във връзка с процесния договор и спазени ли са били предвижданията на одобрените проекти към момента на подписването на тази сделка относно сградата и договорения апартамент – по делото не са ангажирани от страна на „С.Е.Д.Б.” ЕООД.
За установяване на взетото становище по
предмета на спора ответникът е предста вил и копия от заповеди на кмета на
Община Б. № 09-339/07.12.2006 г. и № 09-458/15.
Ангажирани са и копия от
електронни писма: от 05.08.2009 г., от 12.08.2009 г. и 20.
От съдържанието на първите четири документа е видно, че същите се отнасят до во-дена кореспонденция във връзка с породени въпроси относно степента на завършеност на строителството на комплекса към този момент /в първото писмо, изходящо от името на от-ветното дружество, се съдържа признание, че последният етаж от комплекса, който е собст-веност на строителите, не е завършен, а от второто – че едва към този момент пътят до него е изграден/ и свързаните с това оферти, респ. искания за отстъпки. В последното писмо е материализирано изявление на г-жа В.К., адресирано до ищцата, че съ-щата се приканва да заплати дължимата се последна вноска от покупната цена за ап.5 и ап. 11 и да се яви пред нотариус /лично или чрез пълномощник/, за да получи собствеността на апартаментите, като предложи удобна дата, когато ще има възможност да пътува до Бълга-рия, за да могат да подпишат нотариалния акт или да изпрати данни за контакт с нейните адвокати, на които е предоставила или ще предостави пълномощно за подписване на но-тариален акт от нейно име.
Във връзка с изясняването на обстоятелствата, касаещи изпращането и получаване-то на електронните писма и прикачените към два от тях файлове, е допуснато изслушването на съдебно-техническа експертиза /СТЕ/, изготвена от вещото лице инж.П.П..
От приетото от съда и неоспорено от страните заключение на същата се констатира, че представената електронна кореспонденция е водена между електронни пощенски кутии с адреси: *****************; *******@justus.bg и ****************, регистрирани, съответно на имената на: И. П., В.К. и Л.Н.; че при из-вършената проверка на данните от електронната поща на ответното дружество, на неговите адвокати и тези от информационната система на АБВ.ВG, предоставени от доставчика на информационни услуги „Н.И.о.БГ” АД е установено пълно съответствие на атрибутите на електронните писма и приложенията към тях, представени в копия по делото - с тези, фигуриращи в проверената електронна поща и с данните от информационната система на АБВ.ВG, както и че поради използването на специфичната функция „отговор /replay/” на електронната поща, при която се връща съдържанието и реквизитите на по-рано получено писмо, може да се твърди, че двете електронни писма от 05.08.2009 г. са получени от адре-сатите им.
От депозираните в о.с.з. пояснения от вещото лице е видно и че при регистрацията на електронен адрес фирмата, която предоставя услугата, не проверява посочените от лице-то лични данни и в тези полета могат да се въведе всякаква информация; че единственото поле, което се подлага на проверка, е това с името, тъй като в него не могат да се пишат цифри, както и други ограничения, поставени от фирмата, предлагаща услугата; че при съставянето на отговор, когато получилият писмото използва опцията „отговор”, освен, че участват данните от полученото от него писмо, в реда, в който се описват причините, пора-ди които се подава писмото, съществува и приставката „Rе”, която е специфична за такива случаи; че тя може да бъде редактирана и в последствие, което понятие следва да се разби-ра в смисъл: че по един или друг начин е възможна намеса; че това е поле, което е достъпно за изпращащия писмото и в него може да фигурира каквато информация той пожелае, освен автоматичната, при която се слага приставката „Rе”; че на практика изпращащият писмото може и нея да изтрие, ако прецени, че няма нужда тя да фигурира в него; че в случая не са налице данни кои са реалните лица-изпращачи на писмата от тези имейл-адреси, както и че имейлите, които експертът е проверил, нямат електронен подпис.
Поддържа се и че в писмата,
описани като 2 и 3 в СТЕ /електронно писмо от 05.08.
С оглед обстоятелствата, че в производството не бе доказано от страна на ответни-ка съществуването на която й да е от хипотезите на разпоредбата на чл.13 от ЗЕДЕП - в ред. й преди изм.с ДВ бр.100/21.12.2010 г., както и получаването на електронното изявление от 14.12.2009 г. в съответствие с изискванията на чл.8 и чл.10 ЗЕДЕП – в същата ред., настоя-щата инстанция намира, че тези документи не могат да удостоверят надлежно никакви правно-релевантни факти по отношение на предмета на спора. Изложеният извод на съда се основава и на обстоятелството, че в нито едно от тези изявления не се съдържа каквато й да е информация за това, че изграждането на апартамент № 5 е приключило, съгласно уговоре-ното между страните в клаузата на чл.3.1 от процесната сделка и е издадено разрешение за ползването на сградата, нито път е посочвана дата от дружеството-продавач за сключването на окончателен договор.
Неоснователни са доводите на процесуалния представител на ищцата по отношение на инвокираната липса на данни за връзката и отношенията между лицата, споменати в ко-респонденцията и конкретния спор, тъй като дори и г-жа В. Николова и г-жа Весели-на К. да не са имали пълномощни да представляват ответника към този период, това не е основание да се приеме, че не съществуват валидно направени изявления от него-ва страна, тъй като в случая намира приложение нормата на чл.301 ТЗ, в която е предви-дено, че когато едно лице действа от името на търговец без представителна власт, се смята, че търговецът потвърждава действията, ако не се противопостави веднага след узнаването им. В конкретната хипотеза: ответникът се позовава и черпи права от тези актове, с оглед на което е налице изрично потвърждаване на извършените с тях действия.
За изясняване на делото от
фактическа страна относно релевираните от „С.Е. Д.Б.„ ЕООД твърдения, по искане на ищцовата страна в
производството са приети и заверени копия от заповед № 09-300/15.12.2005 г. на
кмета на Община Б. и справка от партидата на това дружество от АВ към МП,
СВ-Разлог за периода от 01.01.1992 г. до 01.12.
Първоинстанционният съд намира за ирелевантни към производството приложени-те с отговора от 29.10.10 г. копия от нотариални актове - № 184, т.ІІІ от 03.06.2009 г. и № 114, т.V от 14.08.2009 г. на нотариус К. М., тъй като сделките по тях касаят взаимо-отношения между ответника и трети за спора лица. Фактът, че последните са били предс-тавлявани от г-жа Д. И.ова Г.-Петрова при изповядване на тези сделки - имащи за предмет имоти, находящи се в А.Х. „П.П.В.”, по никакъв начин не може да се отрази върху правната сфера на ищцата и да я обвърже. По делото не са анга-жирани доказателства от страна на ответното дружество, че именно визираното в тези нот. актове лице е била пълномощник на г-жа Н. към този период във връзка със закупува-нето на процесния имот, както и че на същата е било изпратено писмено съобщение за приключването на строителството в съответствие с уговореното между страните и за опре-делянето на дата и нотариус за сключването на окончателен договор.
При така приетата фактическа обстановка, установена от представения по делото доказателствен материал, съдът намира, че са налице условията за ангажиране отговорност-та на ответника по предявения срещу него иск с правно основание чл.55, ал.1, предл.3 ЗЗД, с която разпоредба законодателят е установил задължението за всяко лице, което е получи-ло нещо на отпаднало правно основание – да върне същото.
Безспорно е в теорията и в константната съдебна практика, че един от съществени-те случаи, при които е налице отпадане на основанието – като предпоставка за възникване на разглежданата отговорност по чл.55, ал.1, предл.3 ЗЗД е: развалянето на двустранните договори, поради тяхното виновно неизпълнение, което се осъществява чрез надлежното упражняване на това потестативно право от неговия носител - изправната страна по дадена сделка и се обуславя от наличието на виновно неизпълнение на задължението по нея от страна на длъжника, каквото в случая е налице.
Между страните в производството е
съществувало валидно облигационно правоот-ношение, произтичащо от сключения
между тях договор от 28.06.2006 г., в който са мате-риализирани две правни сделки:
за изработка и предварителен договор за покупко-продаж-ба на недвижим имот по
чл.19 ЗЗД, по силата на който ответникът се е задължил срещу зап-лащане на
определена цена да построи и продаде на
купувача описания по-горе апартамент в договорения срок и вид. Съгласно
клаузата на чл.3.1 определеният срок за сключване на окончателен договор е 20
дни от завършването на апартамента, но не по-късно от пролетта на
От събраните в процеса банкови
документи и приетите за безспорни факти се кон-статира, че в изпълнение на
основната й престация по акта от 28.06.2006 г. в периода: 21.
При наличието на тези обстоятелства настоящата съдебна инстанция приема, че в обективната действителност са се реализирали предвидените в чл.8.1 от процесния договор предпоставки, обуславящи правото на купувача да развали едностранно и без предизвестие този акт, поради продължилата повече от три месеца забава на продавача да изпълни задъл-женията си да завърши и предложи апартамента за закупуване на ищцата в определените в сделката срокове. Установяването на такова договорна клауза по отношение на сделки, кои-то не попадат в приложното поле на чл.87, ал.3 ЗЗД, не противоречи на закона и е допусти-ма, като същата освобождава изправната страна от нуждата да дава срок за изпълнение на неизправната такава по чл.87, ал.1 ЗЗД.
С упражняването на това потестативно право, възникнало в патримониума на г-жа Н., с изпратената нотариална покана от 12.07.2010 г., получена от съконтрагента й на 13.07.2010 г., е преустановено съществуването на облигационната връзка между тези субек-ти по предварителния договор от 28.06.2006 г. и с обратна сила е отпаднало основанието, по силата на което ищцата е извършила престиране на част от продажната цена /чл.88, ал.1, изр.1 ЗЗД/, която подлежи на връщане, тъй като е налице неоснователно разместване на имуществени блага, водещо до неправомерно обогатяване на ответната страна в процеса за сметка на съконтрагента му по развалената сделка.
Неоснователно е възражението на ответното дружество, че в конкретния
казус не е налице негово виновно неизпълнение на договора, поради това, че забавата
му се дължи на актове и действия на местната администрация, представляващи
„непреодолима сила” и „обективна невъзможност” по смисъла на закона за
изпълнението на задълженията му. По своята правна същност „непреодолимата
сила”, даваща възможност за изключване на отго-ворността на длъжника, се
характеризира с извънредност, непредвидимост и непреодоли-мост, от което
следва, че в тази категория попадат събития, които са възникнали след
сключването на договора; имат необичаен и извънреден характер; не са могли да
бъдат предвидени и не могат да бъдат предотвратени в рамките на дължимата грижа
на длъжника за добросъвестно изпълнение на задълженията му. Издадените от кмета
на Община Б. заповеди за спиране на строителството през зимния туристически
сезон и забраната за дви-жение на тежкотоварни МПС в определени часови интервали,
съгласно представените по делото копия от тези документи, са обичайна практика
за гр.Б., каквато съществува и във всички курорти в страната, където се
реализира усилено строителство. Заповедите се издават всяка година, в т.ч. и
преди сключването на процесния договор и са с продължи-телност на забраната от
4 месеца, предвид което същите нямат извънреден характер, могли са да бъдат
предвидени, както и да се отчетат свързаните с тях трудности при строителст-вото.
Ответникът като търговец, осъществяващ дейност по строителство и продажба на не-движими
имоти, дължи в рамките на нормалната
търговска практика и обичайните грижи на добросъвестния длъжник проучване и
преценка на обективно необходимото му време за изпълнение на договорените
работи, съотв. за прехвърлянето на правото на собственост, предвид конкретните
параметри на сградата, нейното местоположение и типичните клима-тични условия
за населеното място, където се изгражда тя. Неполагането на грижата на добрия
търговец при осъществяването на визираната дейност, не е основание за освобожда-ването
на ответника от отговорност за виновно допусната от него забава.
Наличието на кумулативната даденост на елементите от хипотезиса на разпоред-бата на чл.55, ал.1, предл.3 ЗЗД обуславя основателността на предявения от ищцата иск по разглеждания ред, който съобразно данните от представените банкови документи за извър-шените преводи и приетия безспорен факт в процеса относно платената от нея сума по по-вод на процесния договор, се явява доказан по своя размер за претендираната стойност от 38 512,15 евро, поради което същият следва да бъде уважен изцяло.
Съобразно изхода на делото ответникът следва да заплати на г-жа Н. и законна-та лихва върху присъдената й сума, считано от 10.09.2010 г. – датата на подаване на ИМ, до окончателното й заплащане, както и направените по делото разноски в размер на 3 012,94 лева. На ищцата не се присъждат разноски за адвокатско възнаграждение, тъй като от при-ложените от нея документи – договор за правно обслужване и неподписани фактури за хо-норари подлежащи на плащане, не се установява, че договореният размер на адвокатското възнаграждение реално е заплатен, а на възстановяване по реда на чл.78 ГПК подлежат са-мо действително направените разноски по производството.
На ответника не се дължат разноски по чл.78, ал.3 ГПК.
Водим от горното, Съдът
Р Е
Ш И:
ОСЪЖДА „С. Е. Д.Б.” ЕООД
със седалище и адрес на управление: гр.С.., ул.”К. Б. *” № ****,
ЕИК ******** и съдебен адрес: гр.С.., ул.”Проф. Г. Б.” № *,
ет*, офис 2.2 – адв.В.К.,
да ЗАПЛАТИ на Л.М.Н., родена на *** г. в К., притежаваща паспорт № В ******, издаден на 20.03.2001 г. от Паспортен офис К.,
с адрес:
Решението може да се обжалва пред САС в двуседмичен срок от връчването му на страните – с въззивна жалба.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: