РЕШЕНИЕ
№ 19892
гр. София, 05.11.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 41 СЪСТАВ, в публично заседание на
шестнадесети октомври през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:М. ЕМ. МАЛОСЕЛСКА
при участието на секретаря НИКОЛЕТА СТ. ИВАНОВА
като разгледа докладваното от М. ЕМ. МАЛОСЕЛСКА Гражданско дело №
20231110169406 по описа за 2023 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на Глава осемнадесета, раздел I, чл. 235 ГПК.
Образувано е по искова молба, подадена от С. Р. Д. и Р. П. С., с която срещу
етажните собственици от етажната собственост от адрес: *******, представлявана от
председателя на УС С. М. П. са предявени искове по чл. 40, ал. 1 ЗУЕС за отмяна на
решенията, взети на проведено на 24.11.2023 г. общо събрание на етажните
собстеници.
С исковата молба ищците твърдят, че притежават идеални части от
самостоятелни обекти, находящи се в сградата на процесния адрес. С. Д. била
собственик на идеални части от изба (склад), партерен етаж, състоящ се от два
магазина и склад, трети етаж, представляващ апартамент, три тавански стаи,
разположени на таванския етаж. Р. С. била собственик на идеални части от първи етаж
(мецанин), както и на ид.ч. от втори етаж. С исковата молба ищците навеждат
твърдения, че в действителност в процесната сграда етажна собственост въобще не е
възниквала, налице била обикновена съсобственост, като считат, че това обстоятелство
следвало да се докаже от лицата, които свикват и провеждат общи събрания по реда на
ЗУЕС. Поддържат, че е налице обикновена съсобственост и всички обекти се
съпритежават от наследници на общ наследодател и техни правоприемници. Всички те
били съсобственици на идеални части на отделните етажи на сградата. Не били налице
отделни самостоятелни обекти, които да принадлежат на различни лица. Отделно
излагат съображения, че решенията, оспорвани с предявените искове, следва да бъдат
отменени като незаконосъобразни, тъй като ОС е било свикано в нарушение на чл. 12,
ал. 1 ЗУЕС, тъй като ЕС нямало валидно избрани органи, освен това С. П. бил избран
за управител на УС на ЕС, а подписал поканата като председател на УС на ЕС.
Поканата за ОС следвало да бъде подписана от всички членове на ЕС, а не само от П..
1
Нарушени били и други императивни норми на закона – чл. 13 ЗУЕС, тъй като не е
била поставяна покана в законоопределения срок, липсвала дата на поставянето, а
били посочени дата и час на връчването й. Не ставало ясно какво се има предвид.
Оспорва се датата, отразена в поканата. Не било посочено и мястото на провеждане на
ОС, а бил посочен административен адрес, което не можело да се приеме за място на
провеждане на ОС според ищците. Също така не отговаряло на истината и посоченото
в съставения протокол, че покани за ОС са били връчени на всички собственици. Не
била спазена и процедурата по съобщаване на изготвения протокол за проведеното
ОС. От съдържанието му не ставало ясно кога всъщност е изготвен. Не е било
поставено съобщение за изготвянето му в срока по чл. 16, ал. 7 ЗУЕС. Протоколът не е
бил подписан от лицата, които следвало да го подпишат. На процесното събрание не е
бил избран председател, а протоколът бил подписан от управител на ЕС (при
положение, че е бил избран колективен управителен орган), не ставало ясно и с какво
мнозинство е избран протоколчикът. В протокола не е било посочено дали е налице
необходимият кворум за провеждане на събранието, както и какви идеални части са
представени. Имало дописване по отношение на кворума, което се оспорва. В
протокола като етажен собственик е вписано лице Е. П., за която ищците не знаят да е
етажен собственик. М. М. участвала и като пълномощник на М. П., но не е било
приложено пълномощно. Още повече М. П. бил поставен под запрещение и не можел
валидно да упълномощава, с оглед което му бил назначен настойник (неговата майка
В. П.). Излагат се подробни съображения по отношение на всяко оспорено решение.
Конкретно по отношение на решението по т. 3 сочат, че не са били налице
предпоставките за изваждане на съсобственик. Липсвало и писмено предупреждение,
изискуемо съгласно закона. Молят за уважаване на предявените искове.
Ответниците не са подали в срока по чл. 131 ГПК отговор на исковата молба. С
молба от 10.09.2024 г. оспорват предявените искове. Излагат, че процесното ОС е било
свикано и проведено в условията на крайна необходимост, породена от редица
незаконосъобразни ремонтно-строителни дейности, осъществени от ищцата С., с които
се твърди последната да е нарушила редица разпоредби на ЗУЕС и ЗУТ.
Софийски районен съд, като прецени събраните по делото доказателства и
взе предвид доводите на страните, заявени в хода на производството, намира за
установено следното от фактическа страна:
Приет като доказателство е протокол за проведеното на 24.11.2023 г. общо
събрание на собствениците на жилища и обекти вс града, находяща се в *******.
Съгласно същия на събранието са присъствали 4 бр. собственици. В протокола е
посочено, че поканата за провежданото ОС е била залепена на входа на сградата на
видно и общодостъпно място на 16.11.2023 г. За протоколчик на събранието е избрана
М. М.. В протокола е вписано присъствието на следните лица: С. М. П., притежаващ
17,68 % ид.ч., В.М.П чрез пълномощник М. М., притежаваща 23,42 % ид.ч., М. П.,
притежаващ 17,68 % ид.ч., чрез пълномощник М. М. и Е. П., притежаваща 12,49 %
ид.ч. Присъствали са лично или чрез представител 71,27 % ид.ч. от общите части на
сградата, с оглед което и събранието е било проведено. Протоколът е подписан за
управител на ЕС от С. П. и за протоколчик от М. М..
Ищците са представили с исковата молба покана за общо събрание съгласно
чл.12, ал. 1 и чл. 13, ал. 1 ЗУЕС относно провеждане на ОС на 24.11.2023 г. от 12:00 ч.
на ул. *******, като в поканата е вписан дневният ред, при който ще се проведе
събранието. Датата, отбелязана на поканата като дата на връчване, е 16.11.2023 г.
Поканата е подписана от С. П. е качеството му на Председател на УС на ЕС.
Ищците са се снабдили и са представили по делото и съобщение от 27.11.2023 г.
за изготвен протокол от проведеното на 24.11.2023 г. ОС на ЕС. В съобщението е
2
указано, че копие може да се получи при поискване на ел.поща. Съобщението е
подписано от С. П. в качеството му на Председател на УС на ЕС.
По делото е приет и протокол за проведено общо събрание на 27.07.2023 г., на
което са били избрани за членове на УС на ЕС В. М. – П., С. М. П. и Е. Б. П., като за
управител е бил избран С. П..
По делото не е спорно между страните, а и това е служебно известно на
настоящия състав на съда, че ищците са предявили искове по чл. 40, ал. 1 ЗУЕС, като
са поискали отмяна на решенията, взети на проведеното на 27.07.2023 г. ОС на ЕС. По
тази искова молба е било образувано и е висящо гр.д. № 47557/2023 г. по описа на
СРС, 45 с-в.
Представено по делото и неоспорено от ответниците е решение за
разпределение на ползването на съсобствен имот по чл. 32, ал. 1 ЗС, взето от М. К. П.
в качеството му на съсобственик, притежаващ повече от 50 на 100 ид.ч. в сградата и
дворното място, находящи се ******* *******. Съгласно същия за общо ползване на
всички съсобственици са предоставени избеното помещение с площ 319 кв.м. и
партерният етаж с площ 299 кв.м., отдадени под наем. За индивидуално ползване на
съсобственика М. П. са предоставени: втория напартерен етаж с обща площ 292,04
кв.м., апартамент в южната част на четвърти надпартерен етаж с площ 111 кв.м.,
апартамент в южната част на трети надпартерен етаж с площ 111 кв.м., апартамент в
северната част на трети надпартерен етаж с площ 111 кв.м. За индивидуално ползване
на съсобственика К. П. П. е предоставен тавански апартамент с площ 68 кв.м., за общо
ползване на съсобствениците Е. Х. П., К. П. П., Р. П. С., А. С.ова П. се предоставят
апартамент в северната част на четвъртия надпартерен етаж от сградата с площ 111
кв.м., както и южната част от таванските помещения извън обособения тавански
апартамент (предоставен за ползване на К. П.). За общо полване на съсобствениците
М. К. П., Е. Х. П., К. П. П. и Р. П. С. е предоставен първият надпартерен етаж
(мецанин) с площ 292 кв.м. Предвидено е този начин на ползване на обектите в
сградата да се прилага до постановяване на решения на съда във връзка с предявени
между съсобствениците искове, до обособяване на отделни обекти в цялата сграда с
одобрен архитектурен проект, съответно извършване на делба на целия имот.
Представени са нотариални актове за дарение и за продажба на недвижими
имоти, съгласно които ищцата Р. С. се легитимира като собственик на идеални части от
втори етаж, изба склад, партерен етаж, първи етаж (мецанин), трети етаж, три тавански
стаи, както и ид.ч. от дворното място, в което сградата е построена.
Като доказателство е приет констативен акт № 26/05.03.2024 г., относно
констатациите при извършена проверка на строеж „Преустройство на тавански
помещения и подпокривнопространство в жилища“ в административно-делова сграда
с адрес: ******* *******, като съгласно същият преустройстовото е било извършено
без съгласие на останалите съсобственици и без строителни книжа.
Служебно известно е на настоящия съдебен състав, че пред СРС е образувано
гр.д. № 50465/2020 г. със страни Р.П. С., Р. М.А.Х.С., М. К. П., Е. Х. П., С. Р. Д., Р.Р. С.,
И. Р. С. и В.М.Р. С., за делба на следните недвижими имоти, находящи се на адрес:
******* ******* и представляващи:
ИЗБА СКЛАД с площ от 319 кв. метра, представляващ САМОСТОЯТЕЛЕН
ОБЕКТ В СГРАДА с идентификатор *******,
ПАРТЕРЕН ЕТАЖ, състоящ се от два магазина и склад с обща площ от 299 кв.
метра, представляващ САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА с идентификатор
*******,
ПЪРВИ ЕТАЖ /МЕЦАНИН/, представляващ САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В
3
СГРАДА с идентификатор *******, с адрес в [населено място], [улица], *******,
заедно със съответните идеални части от общите части на сградата и от правото на
строеж върху мястото.
ВТОРИ ЕТАЖ, представляващ САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА с
идентификатор *******,
ТРЕТИ ЕТАЖ, представляващ САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА,
АПАРТАМЕНТ, идентификатор *******
ЧЕТВЪРТИ ЕТАЖ, представляващ САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА,
АПАРТАМЕНТ, идентификатор *******
ТРИ ТАВАНСКИ СТАИ, представляващи САМОСТОЯТЕЛН ОБЕКТ В
СГРАДА, с идентификатор *******, както и на
ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор ******* с площ от 380 кв. метра, в който
сградата е построена.
Това производство е спряно до приключване на производсвото по гр.д. №
14809/2018 г. по описа на СГС, ГО.
При така установеното от фактическа страна Софийски районен съд намира
от правна страна следното:
Предявени са искове с правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС за отмяна на
решенията, взети на проведеното на 24.11.2023 г. общо събрание на етажната
собственост.
За да бъде допустим иск по чл. 40 ЗУЕС освен да са налице всички изискуеми
абсолютни процесуални предпоставки за допустимост на един иск, следва той да е
предявен от лице, притежаващо самостоятелен обект в сградата ЕС и в
законоустановения преклузивен срок.
В разглеждания случай ищците доказват легитимацията си, доколкото са
установили, че притежават идеални части от самостоятелните обекти в процесната
сграда. Исковете са предявени в срока по чл. 40, ал. 2 ЗУЕС, с оглед което и същите са
допустими и следва да бъдат разгледани по същество.
За да бъдат уважени предявените искове в тежест на ищците е да докажат, че
притежават идеални части от правото на собственост върху самостоятелни обекти в
сградата, находяща се на процесния адрес, че общото събрание на етажните
собственици е взело решенията, чиято отмяна се иска, както и допуснати нарушения
от страна на етажните собственици в нарушение на ЗУЕС.
В тежест на ответниците е да докажат главно и пълно законосъобразното
свикване и провеждане на общото събрание, че е била поставена покана за свикване на
ОС, че протоколът е изготвен и съобщен съгласно изискванията на чл. 16 ЗУЕС, при
спазване необходимия кворум за вземане на решенията, в т.ч. и че част от етажните
собственици са надлежно представлявани по пълномощия, кога и по какъв начин е
обявено съобщението за изготвянето на протокола, че са налице предпоставките за
вземане на решение за изваждане на етажен собственик от сградата.
В тежест на ищците е да установят положителните факти, въз основа на които
твърдят незаконосъобразност на атакуваните решения, а в тежест на ответниците с
оглед направените оспорвания е да установят, че процесната сграда е в режим на
етажна собственост.
С оглед исковия характер на производството и при спазване на основния
принцип в него - диспозитивното начало, предметът на делото е очертан от
изложените в исковата молба обстоятелства, т. е. съдът е обвързан само от основанията
за отмяна на обжалваното решение на ОС на ЕС, посочени в исковата молба или
4
добавени по-късно по реда на отстраняване на нередовности в исковата молба или чрез
изменение на иска, каквито в настоящия случай не са налице. Това е така и доколкото
съдът не дължи да проверява служебно спазването на процедурата по свикване и
провеждане на общо събрание. В този смисъл и решение № 37/20.04.2016 г. по гр. д. №
4432/2015 г. на В., І г. о., решение № 58/25.03.2014 г. по гр. д. № 5704/2013 г. на ВКС, І
г. о., определение № 165/19.02.2010 г. по гр. д. № 1461/2009 г. на ВКС, І г. о.
На първо място, съдът намира, че следва да бъдат обсъдени доводите на
ищците, че процесната сграда се съпритежава в режим на обикновена съсобственост,
че не е възникнала етажна собственост, с оглед което режимът на ЗУЕС е неприложим
и решенията следва да се отменят само на това основание.
Въз основа на представените по делото доказателства и липсата на ангажирани
такива от страна на ответниците, от които да се установява противното, настоящият
състав на съда намира, че не е установено процесната сграда да се намира в режим на
етажна собственост, съответно приложими по отношение на управлението й да се
явяват правилата на ЗУЕС.
Съгласно чл. 37 ЗС етажна собственост е налице когато етажи или части от
етажи, заедно с придадените към тях помещения в тавана или зимника, принадлежат
на отделни собственици - държавата, общини и други юридически или физически
лица.
В случая от страна на ответниците, които следваше да установят това по делото,
не бе доказано, че етажите или обособени като самостоятелни обекти части от етажи в
процесната етажна собственост принадлежат на отделни собственици и се притежават
по начин, който да обоснове извод, че сградата на процесния адрес се намира в режим
на етажна собственост.
Установено е от представените по делото документи, които не са оспорени от
страна на ответника, че ищцата Р. П. С. притежава идеални части от помещения в
цялата сграда, като е прехвърлила идеални части от същите на своята дъщеря (С. Д.),
след което е придобила от друг съсобственик още идеални части от самостоятелните
обекти в сградата.
Нещо повече по делото е представено решение по чл. 32, ал. 1 ЗС, с което
съсобственикът М. К. П. е взел решение относно разпределението на ползването на
обектите, притежавани в съсобственост, от отделните съсобственици. За подялбата им
също така е предявен иск за делба, касаещ помещенията в цялата сграда и поземления
имот, в който същата е построена. От писменото становище на л. 55 – л. 56 от делото,
което също не е оспорено от ответниците, адресирано до С. М. П., В. М. П. и М. М. П.,
става ясно, че на 05.09.2022 г. е било взето ново решение относно начина на
разпределение на ползването на съсобствените имоти по реда на чл. 32, ал. 2 ЗС, с
което ищцата С. е изразила несъгласие.
Видно е на следващо място дори от протокола, отразяващ оспорваните решения,
че посочените като съсобственици лица С. М. П., В. М. П., М. М. П. притежават
идеални части от самостоятелните обекти на всички етажи. Следователно и е налице
съсобственост между ищците, от една страна, и посочените в протокола за собственост
лица С. М. П., В. М. П., М. М. П., след като последните притежават идеални части от
самостоятелните обекти, находящи се на всички етажи в сградата. Ето защо и съдът
достига до заключението, че по делото не е установено етажи или части от етажи да
принадлежат на отделни собственици, а е налице обикновена съсобственост на
помещенията в сградата, следователно и във връзка с управлението и ползването на
сградата приложим е редът по чл. 32 ЗС, а не правилата на ЗУЕС.
В случая обаче е установено чрез представените от ищците писмени
5
доказателства, че част от съсобствениците са провели събрание и са взели решения по
отношение на етажна собственост, каквато не съществува, като за същите е съставен
протокол, в който са отразени като взети от етажни собственици решения, вкл. и за
извеждане на съсобственик от сградата. Така създадената привидност по мнение на
настоящия състав на съда обуславя наличието на правен интерес у ищците да искат
отмяната на взетите решения по реда на чл. 40 ЗУЕС, позовавайки се именно на
обстоятелството, че е налице обикновена съсобственост и редът по ЗУЕС не е
приложим. В този смисъл е напр. Решение № 50024 от 27.03.2023 г. на ВКС по гр. д. №
978/2022 г., II г. о., ГК, с което се приема, че в случаи на създадена привидност за взето
решение, напр. когато е взето решение на общо събрание по реда на ЗУЕС, независимо
че той е неприложим, тъй като е налице изключение по чл. 2 или чл. 3 ЗУЕС.
Ето защо и предявените искове по чл. 40 ЗУЕС следва да бъдат уважени, като
решенията бъдат отменени.
Доводите на ответниците, ангажирани в производството относно извършена
незаконна строителна дейност от ответника Р. С. са извън предмета на настоящия
правен спор, с оглед което и същите не следва да бъдат по-подробно обсъждани.
Не следва да се обсъждат и останалите наведени от ищците основания за
незаконосъобразност на взетите решения, доколкото същите са заявени в условията на
евентуалност.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОТМЕНЯ по предявените от Р. П. С., ЕГН **********, с адрес: ******* и С. Р.
Д., ЕГН **********, с адрес: *******, искове по чл. 40, ал. 1 ЗУЕС всички решения,
взети съгласно протокол от проведено на 24.11.2023 г. общо събрание на собственици,
притежаващи право на собственост върху недвижими имоти, находящи се в сградата
на адрес: ******* *******, посочени като етажни собственици от етажна собственост
в сградата на посочения адрес, представлявани от С. М. П..
Решението може да бъде обжалвано пред Софийски градски съд в двуседмичен
срок от връчване на препис на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
6