Р Е
Ш Е Н
И Е №289
гр.Русе, 23.02.2018 г.
В
И М Е Т О Н А Н А
Р О Д А
РУСЕНСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД VІ-ти граждански състав в публично заседание на 23-ти
януари през две
хиляди и
осемнадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЕЛЕНА БАЛДЖИЕВА
при секретаря ГАЛЯ Г.,
като разгледа докладваното от съдията гр.дело № 4569 по описа за 2017 година, за да се произнесе, съобрази следното:
Предявени са обективно съединени искове от В.Н.Я., Б.С.Г.,
Е.П.И., П.И.П., Е.Л.И., П.Д.С., Д.Н.И., Д.П.П., В.П. против И.К.П. и С.В.П., с който претендират съдът да
постанови решение, с което да обяви за нищожен договор за аренда от 01.07.2016г., рег.№1254 по описа на
нотариус Цв.М. с рег.№180 на НК и район на действие Районен съд- Русе (вписан
на 04.07.2016г. , том 6, акт 169 на АВ –Варна) за срок от 50 стопански години, сключен
между И.К.П. и А.И.Т.,***, починала на 30.05.2017г., в частта с предмет
поземлен имот с идентификатор 03719.44.68 с начин на трайно ползване нива в
местността „Каратепе“, цялата с площ от 21 666 кв.м. в землището на град Б.,
с правно основание чл.26, ал.2, пр.2 от ЗЗД – нищожност поради липса на
съгласие, чл.26, ал.1 от ЗЗД – при заобикаляне на закона и чл.26, ал.2, пр.5 ЗЗД – поради привидност.
Считат, че договорът е сключен от лице, което към
момента на сключването му не е имал никакви права върху процесния имот, като
арендодателят и арендаторът не са желаели сключване на договор за аренда за
срок от 50 години при арендно плащане 1.50лв. на декар, а са желали да увредят
останалите съсобственици. Намират за житейски абсурдно да се приеме срок на
договор от 50 години, при който единия от договарящите към момента на
сключването е на 81 години. Намират, че е налице разпореждане с наследствената
маса без съгласие на всички собственици, като чрез процесната сделка ответника П.
и баба му Т. са заобиколили императивната норма на чл.32 ЗС. Считат още, че договорът за аренда
е нищожен , като сключен между роднини по права линия (баба и внук) и свързани лица по смисъла на
ТЗ. Размерът на арендното плащане също бил привидно уговорен.
Ответниците И.К.П. и С.В.П. считат предявените искове
за неоснователни.
Представени са писмени доказателства.
За да се произнесе, съдът взе предвид следното:
Претендира се нищожност на договор за аренда от
01.07.2016г., рег.№1254 по описа на нотариус Цв.М. с рег.№180 на НК и район на
действие Районен съд- Русе (вписан на 04.07.2016г. , том 6, акт 169 на АВ
–Варна) за срок от 50 стопански години, сключен между И.К.П. и А.И.Т.,***,
починала на 30.05.2017г., в частта с предмет поземлен имот с идентификатор
03719.44.68 с начин на трайно ползване нива в местността „Каратепе“, цялата с
площ от 21 666 кв.м. в землището на град Б., с правно основание чл.26,
ал.2, пр.2 от ЗЗД – нищожност поради липса на съгласие, чл.26, ал.1 от ЗЗД –
при заобикаляне на закона и чл.26, ал.2, пр.5 ЗЗД – поради привидност.
По отношение на порока – заобикаляне на закона.
Процесния договор за аренда в частта му относно
договореното арендно плащане заобикаля закона и противоречи на добрите нрави,
като е сключен при неизгодни условия съобразно средностатистическите данни за
района при занижено значително договорено арендно плащане. С клаузата за
плащане в размер на 1.50лв. за декар, или общо 29.70 лв. за целия имот, се
нарушава принципа на справедливост и се създават условия за неоснователно
обогатяване на арендатора. При
приложението й е налице неравнопоставеност на насрещните задължения, понеже
договореното арендно плащане не съответства на обезщетителните си функции.
Константната съдебна практиката на ВКС приема, че липсата на еквивалентност на
насрещните престации при двустранните договори, какъвто е и процесния случай, може да се приеме за противоречие с добрите
нрави, доколкото те определят границата
на свободата на договаряне, предвидена в чл. 9 от ЗЗД. С оглед на това и
съгласно нормата на чл.26 ал.1 от ЗЗД, сделки сключени при нееквивалентност на
престациите, каквато е настоящата са нищожни. Съдът намира, че е основателно и
твърдението за нищожност на договора предвид дългия срок, за който е отдаден
имота - 50 г. Действително ЗАЗ, след промените си през 2015г. не предвижда
максимален срок на наем на земеделска земя, а единствено минимален от пет
години, но предвид ниската стойност на арендната цена в процесния казус и
липсата на заложена индексация спрямо инфлационни процеси и други фактори през
годините, съдът намира, че срокът е прекалено дълъг. Средната продължителност
на арендните договори е десет години. Поради което, съдът намира, че клаузата
за срока на договора създава неравнопоставеност и като такава заобикаля закона
и противоречи на добрите нрави и е нищожна. Същата би могла да бъде заместена
от нормата на чл.4 от ЗАЗ, в случай, че целия договор не е нищожен, какъвто е
настоящия.
Ищците излагат твърдения, че договорът за аренда с
нотариална заверка на подписите от 01.07.2016 г. е недействителен (нищожен), и предвид
това, че към момента на сключването му ответната страна - И.К.П. и А.И.Т. са
били съдружници в „Аск Комерс“ ЕООД и „Спешъл Скан“ ООД, и преследваната цел е
била с посочената сделка да се постигне един забранен от закона резултат,
изразяващ се в сливането на качествата арендатор и арендодател в едно и също
лице. Определянето на една сделка, като такава противоречаща на закона следва
да се възприема, тогава когато нейният резултат (приложението на правните й
последици) противоречи на закона. Тук следва да се поясни, че при тази
категория порочни сделки е без значение, дали към момента на сключване на
конкретната сделка страните съзнават нейната противоправност или не.
Съобразявайки твърдението на ищците, които поддържат, че сключването на
договора за аренда от ответниците в действителност има за цел да съсредоточи в
ответниците И.К.П. и А.И.Т.,***, починала на 30.05.2017г., едновременно
качествата арендатор и арендодател, е необходимо да се вземе предвид целия
събран по делото доказателствен материал, като доказателствените изводи се
изградят въз основа на съвкупната преценка на същия. Воден от този подход
настоящият съдебен състав намира договорът за аренда е сключен в пряко нарушение на чл. 8, чл. 20а и чл.
21
ЗЗД, поради което същият се явява нищожен на
основание чл. 26, ал. 1, пр. 2 ЗЗД и
констатираната нищожност следва да бъде прогласена от съда.
По отношение на порока – липса на съгласие
Пред липса на съгласие, като порок на сделката, са
налице хипотезите, при която от съдържанието на договорна връзка не може да се
направи извод за съвпадение волите на страните по същественото й съдържание.
Видно от представения договор за аренда, от същия не може да се направи извод в
тази насока. Между лицата, сочени като страни по него, е постигнато съгласие
досежно обекта, предмет на договора и цената /размера на арендното плащане/, т.
е. досежно неговото съществено съдържание. Обстоятелството, че арендодателя не
е изцяло носител на правото на собственост върху веща, предмет на договора, не
дава основание да се направи извод, че договорът е сключен при липса на
съгласие.
Съгласно чл.3, ал.4
ЗАЗ когато договорът за аренда е сключен само от някои от
съсобствениците на земеделската земя, отношенията помежду им се уреждат
съгласно чл.30, ал.3 от ЗС. Цитираната разпоредба гласи, че всеки съсобственик
участва в ползите и тежестите на общата вещ съразмерно с частта си. С оглед на
така цитираните разпоредби се налага изводът, че договорът за аренда може да се
сключи само от един или само няколко от собствениците на земеделската земя и
когато някой от съсобствениците има претенции, то тези отношения се уреждат
между съсобствениците съобразно квотното съотношение на съсобственост както по
отношение на правата, така и по отношение на задълженията/ в т.см. Определение
№ 102 от 25.02.2014 г. на ВКС по т. д. № 4108/2013 г., II т. о., ТК./
В настоящия случай договорът е сключен само от един от
съсобствениците, като този договор има
действие и по отношение на останалите
съсобственици съгласно разпоредбата на чл.3, ал.4 ЗАЗ. Нормата на чл.3, ал.4
ЗАЗ е императивна, поради което е директно приложима без да дава възможност за
преценка по приложението й. Правилото на чл.3, ал.4 ЗАЗ има своето широко
приложение по отношение на почти всички нормативни актове, свързани с
реституцията и разпореждането със земеделските земи. Приема се, че упражненото
право на един от съсобствениците ползва всички останали, тъй като от житейска
гледна точка често е трудно да
бъдат изискани волеизявления от всички
съсобственици и това би възпрепятствало процедурите по възстановяване на
земеделската земя и на ползването й. За арендните отношения този принцип е
намерил приложение в чл.3, ал.4 ЗАЗ, тъй като се приема от законодателя, че е
практически възможно само един от съсобствениците да действа в полза на всички
останали при отдаването на земята под аренда.
По изложените съображения съдът приема, че договорът
за аренда е действителен въз основа на чл.3, ал.4 ЗАЗ и споровете между ищцата
и останалите наследници следва да бъдат уредени при условията на чл.30,
ал.3 ЗС. В случая не е налице липса на
съгласие, тъй като презумпцията на чл.3, ал.4 ЗАЗ вр. чл.30, ал.3 ЗС
предполага, че упражненото право от един или само няколко от съсобствениците
при отдаването на аренда ползва и останалите, като не ги лишава от правото да
търсят от арендатора или от сключилия
договора за аренда съсобственик дял от арендата съответен на квотата от съсобствеността,
както и следва да поемат в адекватна част и отговорността при управление. Въз
основа на изложените мотиви, съдът счита, че
предявеният иск с правно основание чл.26, ал.2, пр.2 ЗЗД следва да бъде отхвърлен изцяло, като неоснователен.
По отношение на порока – привидност.
За да е налице привидност е необходимо да се установи,
че страните по договора не са имали воля
да бъдат обвързани с него, а са го сключили
само за да създадат привидни
правни последици, настъпването на каквито не са желаели. В случая не е
доказано, че страните по атакуваната сделка – ответниците И.К.П. и А.И.Т.,***,
починала на 30.05.2017г., не са желали и
целели настъпването на вещноправните последици от нея.
Основанието за нищожност по чл. 26, ал. 2, предл. 5 ЗЗД е налице, когато страните са постигнали съгласие договорът да не породи
предвидените правни последици (абсолютна симулация) или да породи друг ефект,
който да бъде съответен на постигнато прикрито съглашение (относителна
симулация). Общото и за двете хипотези обаче е това, че доказването на
истинската воля става чрез писмени доказателства (по аргумент от чл. 164, ал.
1, т. 6 ГПК), каквито не са представени по делото.
На основание изложеното, съдът приема, че предявеният
по чл.26, ал.2, пр.5 ЗЗД иск срещу ответниците е неоснователен и недоказан и
следва да бъде отхвърлен.
Предвид изхода на делото, съдът намира, че разноските
остават за всяка от страните, така както са ги направили.
Мотивиран така, районният съд
Р Е Ш И:
ПРОГЛАСЯВА недействителността на договор за аренда от
01.07.2016г., рег.№1254 по описа на нотариус Цв.М. с рег.№180 на НК и район на
действие Районен съд- Русе (вписан на 04.07.2016г. , том 6, акт 169 на АВ
–Варна) за срок от 50 стопански години, сключен между И.К.П. и А.И.Т.,***,
починала на 30.05.2017г., в частта с предмет поземлен имот с идентификатор
03719.44.68 с начин на трайно ползване нива в местността „Каратепе“, цялата с
площ от 21 666 кв.м. в землището на град Б., на основание чл.26, ал.1 ЗЗД, поради противоречие със закона.
ОТХВЪРЛЯ предявения от В.Н.Я., Б.С.Г., Е.П.И., П.И.П., Е.Л.И., П.Д.С.,
Д.Н.И., Д.П.П., В.П. против И.К.П. и С.В.П.,
иск по чл.26, ал.2 , пр.5 ЗЗД и чл.26,
ал. 2, пр. 2 ЗЗД за прогласяване нищожността на договор за аренда от
01.07.2016г., поради липса на съгласие и привидност.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред Русенски
окръжен съд в 2-седмичен срок от връчването му на страните.
Районен съдия: