№ 2857
гр. София, 14.05.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. IV-Д СЪСТАВ, в публично
заседание на осемнадесети април през две хиляди двадесет и четвърта година
в следния състав:
Председател:Здравка И.а
Членове:Наталия П. Лаловска
Георги Стоев
при участието на секретаря Екатерина К. Т.
като разгледа докладваното от Наталия П. Лаловска Въззивно гражданско
дело № 20231100505405 по описа за 2023 година
Производството е по реда на чл. 258 – 273 ГПК.
Образувано е по въззивна жалба на ищеца И. И. И., чрез адв. С., срещу решение
№ 3842/07.03.2022г., постановено по гр.д. № 57572/2022г. по описа на СРС, 125-и
състав, с което съдът е отхвърлил предявения срещу ответника П. Л. Н. иск по чл. 232,
ал. 2 ЗЗД за сумата 19 330 лева, представляваща наемна цена по договори за наем,
сключени между страните, дължима за периода от 12.02.2020г. до м.09.2022г., за ап. 9,
находящ се в гр. София, ж.к. ****.
Жалбоподателят излага доводи за неправилно приложение на материалния
закон, довело до неправилност на обжалвания съдебен акт. Неправилно
първоистанционният съд приел, че искът не бил доказан, тъй като ищецът не
представил доказателства, че предмет на договора бил апартамент № 9, находящ се в
гр. София, ж.к. ****. По делото били представени подписани от страните договори, от
съдържанието на които се установявал предметът на наемното правоотношение, като
законът не въвеждал задължение в наемния договор отдаваният под наем имот за се
описва съгласно ЗУТ. От събраните по делото гласни доказателства било установено,
че владението било предадено от наемодателя и ответникът ползвал отдадения под
наем имот. Ищецът провел доказване на разпределените в негова доказателствена
тежест обстоятелства. Моли за отмяна на обжалваното решение и уважаване на иска.
Претендира разноски.
1
В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК въззиваемата страна-ответник П. Л. Н. депозира
писмен отговор на въззивната жалба, с който оспорва същата като неоснователна.
Описанието на вещта било съществена част от съдържанието на наемния договор,
предвид на което, за да установи валидна облигация между страните, ищецът следвало
да докаже кои са страните по договора за наем, какъв бил отдавания имот по вид,
квадратура и разпределение, каква била наемната цена съобразно площта и
разпределението на имота. В представения пред първа инстанция наемен договор
наемателят бил записан като „П.“, което не било името на ответника, т.е. не били
представени доказателства, че наемателят по представените договори и анекси бил
именно ответникът П. Л. Н.. Ищецът бил длъжен, но не описал каква била отдаваната
под наем вещ – апартамент или стая, като след оспорването с отговора на исковата
молба, че имотът бил стая, ищецът следвало да докаже, че отдал под наем апартамент,
а не стая. По делото безспорно било установено, че ответникът ползвал стая, а не
апартамент, т.е. не ползвал апартаментът, описан в исковата молба, предвид на което
правилен бил изводът на СРС, че ищецът не доказал твърдението си, че предоставил на
ответника под наем жилище – апартамент № 9, предвид на което корелативното
задължение на наемателя да плати наемната цена не било възникнало. Признава, че
ползвал под наем стая № 9 на същия адрес, но договорената наемна цена била 530 лева
месечно, като на записаната сума 550 лева не положил подпис на съответната страница
от договора. Поддържа, че се нанесъл едва на 26.03.2021г., тъй като заболял от Ковид,
редовно плащал наема на ръка, като ищецът отказвал да му издава разписки. Твърди,
че на 16.11.2021г. по настояване на ищеца подписал договор и анекс с посочена наемна
цена 800 лева, но с уговорката същите да не произведат действие, а да послужат на
ищеца при кандидатстване за кредит, като при несъгласие следвало да напусне имота
(„ще бъде изгонен“). Позовава се на мотиви от прокурорското постановление от
извършена от СРС проверка, както и на твърдения, че приятелят на майка му имал
неуредени финансови отношения с ищеца и възстановяването на сумите било
причината, парите да бъдат претендирани от ответника Н.. Моли за отхвърляне на иска.
Претендира разноски.
Предвид нормата на чл. 269 ГПК въззивната инстанция дължи проверка за
валидността на решението, за неговата допустимост, в обжалваната част, а за
правилността му единствено на въведените в жалбата основания.
При изпълнение правомощията си по чл. 269 ГПК настоящият въззивен състав
намира обжалваното решение за валидно и допустимо.
По отношение на правилността на обжалваното първоинстанционно решение
настоящият съдебен състав намира следното:
Съобразно разпоредбата на чл. 228 ЗЗД с договора за наем наемодателят се
задължава да предостави на наемателя една вещ за временно ползуване, а наемателят -
2
да му плати определена цена.
За основателността на предявения иск в тежест на ищеца е да докаже, че между
страните било налице валидно облигационно отношение по договор за наем, по силата
на което предоставил на наемателя вещ за временно ползване, а за ответника
възникнало задължение за плащане на наемната цена в претендирания размер.
Законодателят е уредил наемния договор като неформален. За валидното
възникване на наемно правоотношение следва да е налице съгласие на страните
относно вещта, която се предоставя във временно ползване и относно
възнаграждението (наемната цена), която наемателят дължи за предоставеното му
ползване. При наличието на съгласие относно посочените съществени елементи
договорът се счита за валидно сключен. Предаването на вещта не е елемент от
фактическия състав на валидната облигация по договор за наем. Предаването на вещта
е от значение обаче за дължимостта на наемната цена, доколкото вземането на
наемодателя е обусловено от изпълнението на основното му задължение да отстъпи
ползването на вещта.
По делото са представени двустранно подписани от ищеца, като наемодател и от
ответника – наемател, договор за наем от 12.01.2020г. и договор за наем от 08.03.2021г.
Видно от съдържанието на документите страните се съгласили, че ищецът И. отдава на
ответника Н. за временно и възмездно ползване следния свой недвижим имот – ап. 9,
находящ се в гр. София, ул. ****, който ще бъде ползван от наемателя за живеене.
Представени са още анекс към договор за наем на жилище, находящо се в гр. София,
кв. ****, ап. 9 и споразумение от 29.08.2022г., съгласно което страните се съгласили, че
действието на договора за наем на жилище между тях се прекратява, считано от
15.09.2022г.
От събраните по делото гласни доказателства посредством разпита на св. Н.а –
майка на ответника се установява, че отв. Н. живеел при баба си. Приятелят й С. правел
ремонт на подовете в къщата на ищеца И. в кв. Драгалевци и тя го помолила да го
попита има ли свободна стая в къщата за нейния син. Къщата била на три етажа, имала
девет стаи, като П. наел стая, на вратата на която имало поставена табелка с № 9.
При тълкуване на гореобсъдените договори за наем, анекс и споразумение по
правилата на чл. 20 ЗЗД, настоящият съдебен състав приема, че действителната обща
воля на страните била за отдаване под наем на помещение № 9, в къщата на ищеца И.,
находяща се на адрес гр. София, кв. ****, което да бъде ползвано от ответника Н. за
жилищни нужди.
По силата на договора от 12.01.2020г. на ответника Н., в качеството на наемател,
помещението се предоставяло за временно ползване, за една година, считано от
12.01.2020г., срещу заплащане на наемна цена от 800 лева месечно. Договорът има
характер на разписка за предадена и получена наемна цена за периода от 12.01.2020г.
3
до 12.02.2020г. в размер на сумата 800 лева – чл. 3.2, както и за заплатен депозит в
същия размер – чл. 3.4. Страните договорили падеж на месечните наемни вноски от 12-
16 число на текущия месец.
Оригиналът на договора за наем от 12.01.2020г. е с обем от 2 страници,
разположени върху един лист, с положен за ответника П. Л. Н. подпис в края на първа
страница и в края на документа в полето „наемател“. Авторството на подписите на
ответника не е оспорено. Действително в началната част на документа собственото име
на ответника било неправилно изписано като П., вместо П., но противно на доводите в
отговора на въззивната жалба, същото не обосновава извод за недоказана идентичност
на наемателя по договора, доколкото собственоръчно в полето „наемател“ той изписал
имената си правилно, както и договорът съдържа ЕГН, документ за самоличност и др.
данни, които несъмнено индивидуализират ответника Н. като страна по съглашението.
Подписаният от ответника П. Л. Н. договор за наем от 12.01.2020г. се ползва с
формалната доказателствена сила по чл. 180 ГПК, че изявленията, в т.ч., че на
12.01.2020г. страните постигнали обективираното в документа съгласие, в т.ч. за
месечна наемна цена от 800 лева, изхождат именно от него.
По горните мотиви по делото се установява постигнато между страните съгласие
по договора от 12.01.2020г. за отдаване от ищеца-наемодател на ответника-наемател на
помещение № 9 за жилищни нужди, находящо се в имота му в гр. София, ул. ****,
срещу наемната месечна цена от 800 лева.
Както бе отбелязано по-горе предаването на вещта е от значение за дължимостта
на наемната цена, доколкото вземането на наемодателя е обусловено от изпълнението
на основното му задължение да отстъпи ползването на вещта. В случая ответникът Н.
релевирал нарочно възражение, че имотът не му бил предаден преди 08.03.2021г.,
когато съобразно изричното му признание, обективирано в отговора на исковата молба,
получил ключа за стая № 9 от къщата на ищеца И.. Съобразно уговореното в чл. 1.1,
изр. 2 от договора за наем от 12.01.2020г., страните по същия се съгласили, че при
предаването на имота ще бъде подписан приемо-предавателен протокол, в който ще
бъде описан видът на имота и състоянието му и който документ, ще бъде неразделна
част от договора за наем. Такъв документ – приемо-предавателен протокол не е
ангажиран като писмено доказателство по делото, както и не са ангажирани други
доказателства, от които да се установява, че ищецът И. изпълнил договорното си
задължение по договора за наем от 12.01.2020г. да предаде на ответника Н. ползването
на помещението. Ето защо ищецът следва да понесе неблагоприятните последици на
недоказването като искът за периода преди 08.03.2021г. бъде отхвърлен като
неоснователен.
Видно от съдържанието на договора за наем от 08.03.2021г., същият бил сключен
за срок от 6 месеца, считано от същата дата, т.е. до 08.09.2021г. Наемната цена била
4
договорена в размер на 550 лева месечно. Договорът има характер на разписка за
предадена и получена наемна цена за периода от 08.03.2021г. до 08.04.2021г. – чл. 3.2.
Страните договорили падеж на месечните наемни вноски от 8-12 число на текущия
месец. С анекс от 18.12.2021г. страните продължили срока на договора до 31.12.2022г.,
при наемна цена в размер на 800 лева на месец. Със споразумението от 29.08.2022г.
страните се съгласили действието на сключения между тях договор да бъде
прекратено, считано от 15.09.2022г.
По делото са представени оригиналите на гореобсъдените договор от
08.03.2021г., анекс от 18.12.2021г. и споразумение от 29.08.2022г. Същите са частни
документи, подписани от ответника П. Н., като при приложението на чл. 180 ГПК,
съдът е обвързан да приеме, че подписвайки договора от 08.03.2021г., ответникът
направил изявление, че е съгласен с посочената наемна цена от 550 лева, а с анекса от
18.12.2021г., се съгласил за изменение на наемната месечна цена на 800 лева.
В първото по делото о.с.з. СРС изрично е указал на ответника, че негова е
доказателствената тежест да установи възраженията си, че договорът от 08.03.2021г.
имал различно съдържание – относно посочената в него наемна цена.
В показанията си св. Н.а сочи, че когато се явили при ищеца И. за подписване на
договор синът й П. се подписал на всяка от двете страници на договора. Твърди, че
договорената наемна цена била 530 лева. Свидетелят не сочи, синът й да подписал
повече от един екземпляр на договора за наем. Напротив – излага, че И. отказал да даде
копие от договора, като в случая по делото е представен оригиналът на подписания от
ответника Н. договор, без поправки в съдържанието, в който противно на твърденията
на ответника, посочената месечна наемна цена е 550 лева. От съдържанието на
приложеното по делото извлечение от банковата сметка на ищеца се установяват
извършени от ответника 3 бр. плащания на суми в размер 530 лева (на 07.09.2021г., на
09.12.2021г. и на 12.01.2021г.), но от същите съдът не може да приеме, че ответникът
провел дължимото от него пълно и главно доказване на твърдението си, че
договорената наемна цена била в сочения размер от 530 лева.
Ето защо съдът приема, че страните били обвързани от валидна облигация по
договор за наем на помещение за жилищни нужди № 9 в сградата на адрес гр. София,
кв. „Драгалевци“ ул. ****, по силата на който на 08.03.2021г. ищецът-наемател
изпълнил задължението си да предаде отдаваната под наем вещ, като предал на
ответника ключ за помещението, съобразно изричното признание на последния в
отговора на исковата молба. За периода до 18.12.2021г. наемната цена била 550 лева
месечно, а след тази дата, до прекратяването на договора, считано от 15.09.2022г. - 800
лева.
За периода от 08.04.2021г. до 08.08.2021г. са падежирали 5 месечни вноски, в
общ размер 2 750 лева. От месечните вноски с падеж 8 септември, 8 октомври и 08
5
ноември, в общ размер 1 650 лева, на 07.09.2021г. са заплатени 530 лева, и останал
дължим остатък 1 120 лева. От вноската с падеж 08.12.2021г. в размер 550 лева, на
09.12.2021г. били заплатени 530 лева, при което останал дължим остатък от 20 лева,
който ищецът претендира с исковата молба. Общото непогасено задължение по
претенцията на ищеца в исковата молба за горния период се определя на 3 890 лева,
като ответникът носи тежестта да установи пълно и главно погасяването на същото. В
тази връзка по делото не са събрани никакви допустими от процесуалния закон
доказателства, от които да бъде установено погасяване на установените от писмения
договор за наем задължения за месечни наемни вноски. Макар и св. Н.а да сочи, че И.
им изпратил снимка на водена от него тетрадка, такава не е ангажирана като
доказателство по делото.
Ето защо при носена от ответника тежест да установи в процеса положителния
факт на погасяването на дълга такова доказване не е проведено. Искът по чл. 232, ал.
2, вр. чл. 236, ал. 1 ЗЗД за месечни наемни вноски за периода от 08.04.2021г. до
08.12.2021г. е основателен до размер на сумата 3 890 лева.
За периода от 09.12.2021г. до промяната на месечния наем, извършена с анекса
от 18.12.2021г., месечният наем съдът определя пропорционално за 10 дни от наем от
550 лева, а именно 183 лева.
За периода от 18.12.2021г. до 08.01.2022г. съдът определя пропоционално
месечния наем на 533 лева, съобразно предприетото от страните изменение, а за
времето на ползване от 08.01.2022г. до 08.02.2022г. се дължат 800 лева. За вноските с
падеж от 08.03.2022г. до прекратяването през м.09.2022г., ищецът претендира месечен
наем от 5 600 лева, която сума ответникът действително дължи за ползването на
помещението за периода от 08.02.2022г. до прекратяването.
Общото задължение за времето на ползване от 09.12.2021г. до прекратяването
възлиза на 7 116 лева, като с исковата молба ищецът изрично признава, че получил за
месеците януари и февруари 2022г. по 680 лева като месечен наем, т.е. получил общо 1
360 лева (плащанията по извлечението от банковата сметка на ищеца са видни на
12.01.2022г., 15.02.2022г. и 17.02.2022г.). Твърди, че след това били заплащани само
консумативни разноски, но не и наем, до прекратяването на договора на 15.09.2022г.,
като действително от извлечението от банковата му сметка се установява, че
ответникът посочвал основания за плащане: ток, вода, интернет или просто „сметки“,
но не и месечен наем. Предвид горното признание на ищеца за получено плащане на
месечен наем за периода в размер на 1360 лева, дължимият остатък възлиза на 5 756
лева. При носена от ответника тежест да установи при дължимо пълно и главно
доказване погасяването на дълга, по делото не са събрани допустими от процесуалния
закон доказателства за погасяване.
По горните мотиви искът за месечен наем за периода от 08.04.2021г. до
6
м.09.2022г. е основателен до размер на сумата 9 646 лева, до който размер следва да
бъде уважен. Претенцията за същия период е неоснователна за горницата до пълния
предявен размер от 19 330 лева и за периода от 12.02.2020г. до 08.03.2021г.
По горните мотиви осъдителният иск на ищеца по чл. 232, ал. 2 ЗЗД се явява
основателен до размер на сумата 9 646 лева – наемни вноски за периода от
08.04.2021г. до м.09.2022г. Обжалваното първоинстанционно съдебно решение следва
да бъде отменено в частта, в която СРС е отхвърлил иска на ищеца до размер на
същата сума, а вместо това искът по чл. 232, ал. 2 ЗЗД бъде уважен до размер на
сумата 9 464 лева, представляваща наемни вноски по договор за наем от 08.03.2021г. и
анекс към него от 18.12.2021г., за наем на помещение № 9, находящо се на адрес гр.
София, кв. ****, дължими за периода от 08.04.2021г. до прекратяването на договора за
наем на 15.09.2022г., като на ищеца следва да се присъди и законната лихва върху
сумата, считано от 25.10.2022г. до погасяване на вземането. За горницата над
последния размер до пълния претендиран такъв от 19 330 лева, в т.ч. наемните вноски
по договор за наем от 12.01.2020г. за периода от 12.02.2020г. до 08.03.2021г., като
правилно и законосъобразно, първоинстанционното съдебно решение следва да бъде
потвърдено.
По разноските:
При горния изход на спора право на разноски имат и двете страни.
Пред СРС ищецът е сторил разноски в общ размер 2 473.20 лева, от които 773.20
лева – държавна такса и 1 700 лева адвокатско възнаграждение. На основание чл. 78,
ал. 1 ГПК, предвид промяна в изхода от спора, същият има право на разноски в размер
на 1 234.17 лева, които следва да му бъдат присъдени.
Ответникът пред първата инстанция е сторил разноски в размер на сумата 2 000
лева – адвокатско възнаграждение. С оглед изхода на спора на основание чл. 78, ал. 3
ГПК има право на разноски в размер на 1 001.97 лева. Първоинстанционното съдебно
решение следва да бъде отменено и в частта, в която на ответника са присъдени
разноски над сумата 1 001.97 лева.
Въззивникът-ищец е сторил разноски в общ размер 2 086.60 лева, от които
386.60 лева – заплатена държавна такса и 1 700 лева адвокатско възнаграждение. На
основание чл. 78, ал. 1 ГПК следва да му се присъдят 1 041.25 лева – разноски по
делото, сторени пред СГС.
Въззиваемият ответник претендира и доказва сторени разноски в размер на 2
000 лева – заплатено адвокатско възнаграждение, като на основание чл. 78, ал. 3 ГПС
следва да му се присъдят 1 001.97 лева – разноски, сторени пред въззивния съд.
Възражението на ищеца по чл. 78, ал. 5 ГПК съдът намира за неоснователно с оглед
цената на иска и фактическата и правна сложност на делото.
7
Воден от горните мотиви, Софийски градски съд
РЕШИ:
ОТМЕНЯ решение № 3842/07.03.2022г., постановено по гр.д. № 57572/2022г.
по описа на СРС, 125-и състав, в частта, в която е отхвърлен предявеният от И. И. И.,
ЕГН **********, срещу П. Л. Н., ЕГН **********, иск по чл. 232, ал. 2 ЗЗД, до размер
на сумата 9 646 лева, представляваща наемна цена по договор за наем на имот в гр.
София, кв. ****, и в частта, в която на основание чл. 78, ал. 3 ГПК на П. Л. Н. са
присъдени разноски над сумата 1 001.97 лева, като ВМЕСТО ТОВА
ПОСТАНОВЯВА,
ОСЪЖДА, П. Л. Н., ЕГН **********, да заплати на И. И. И., ЕГН **********,
на основание чл. 232, ал. 2 ЗЗД, сумата 9 646 лева, представляваща наемни вноски за
периода от 08.04.2021г. до 15.09.2022г. по договор за наем от 08.03.2021г. и анекс към
него от 18.12.2021г., за помещение № 9, находящо се на адрес гр. София, кв. ****,
ведно със законната лихва считано от 25.10.2022г. до погасяване на вземането.
ПОТВЪРЖДАВА решение № 3842/07.03.2022г., постановено по гр.д. №
57572/2022г. по описа на СРС, 125-и състав, в частта, в която е отхвърлен предявеният
от И. И. И., ЕГН **********, срещу П. Л. Н., ЕГН **********, иск по чл. 232, ал. 2
ЗЗД, за сумата над 9 646 лева до пълния предявен размер от 19 330 лева, в т.ч. наемни
вноски по договор за наем от 12.01.2020г. за периода от 12.02.2020г. до 08.03.2021г.
ОСЪЖДА, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, П. Л. Н., ЕГН **********, да
заплати на И. И. И., ЕГН **********, сумата 1 234.17 лева – разноски по делото,
сторени пред СРС, и сумата 1 401.25 лева – разноски по делото, сторени пред СГС.
ОСЪЖДА, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК, И. И. И., ЕГН **********, да
заплати на П. Л. Н., ЕГН **********, сумата 1 001.97 лева – разноски по делото,
сторени пред СГС.
Решението подлежи на обжалване пред ВКС в едномесечен срок от
връчването му на страните при условията на чл. 280 ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
8