№ 1272
гр. София, 11.11.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТО VI-14, в публично заседание на
единадесети октомври през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:Петя Г.а
при участието на секретаря Капка Н. Лозева
като разгледа докладваното от Петя Г.а Търговско дело № 20211100902768
по описа за 2021 година
Софийски градски съд е сезиран с исковата молба от „К.“ЕООД срещу „Ю.“ ЕООД, с
която предявява иск с правно основание чл.79, ал.1 от ЗЗД, чл.92, ал.1 ЗЗД с искане
последния да бъде осъден да му заплати общо сумата 39 196, 32 лв., представляваща
обезщетение за неустойка за незаконосъобразното едностранно прекратяване (разваляне) на
договора за аренда, в трикратен размер на арендните плащания за двете стопански 2016-
2017г. и 2017-2018 години по договор за аренда вписан под дв.вх.рег.№ 5585 от 12.07.2012г.,
акт № 120, том12, в Службата по вписванията при РС- Лом, ведно със законната лихва върху
тази сума, считано от датата на предявяване на иска до окончателното й заплащане.
Претендира разноски.
В срока за отговор ответникът прави възражение за нищожност на неустоечната
клауза на чл.6, раздел V от договора, като противоречаща на добрите нрави, тъй като
размерът й (трикратен размер на оставащите рентни плащания) надхвърля присъщата й
обезщетителна функция. Поддържа, че не са налице предпоставките за настъпване на
последиците от едностранно изявление за разваляне на договора за аренда. Затова
претенцията за неустойка – дори и да се приеме, че се дължи на основание действителна
клауза в договора, е неоснователна, тъй като не е настъпило прекратяване действието на
договора. Претендира разноски.
СЪДЪТ, като взе предвид събраните по делото доказателства и доводите на страните,
прие за установено от фактическа страна следното:
От представените по делото писмени доказателства от страните и изисканите от ОД
„Земеделие“ Монтана безспорно се установи, че ищецът е арендатор съгласно договор за
аренда, вписан под дв.вх.рег.№ 5585 от 12.07.2012г. акт № 120, том 12, в Службата по
вписванията при РС-Лом, на следните поземлени имоти земеделска земя: Имот № 060010
нива от 8,052дка. трета категория в местността „Совата” в землището на с.3латия,
обл.Монтана, Имот № 065012 нива от 136,096дка. трета категория в местността „Среден
гред” в землището на с.Златия, обл.Монтана,Имот № 030017 нива от 19,170дка. трета
категория в местността „Варошко” в землището на с.3латия, обл.Монтана, сключен със С.Ф.
1
Г.а, ЕГН **********, в качеството й на наследник на В.Ф.Б., чрез пълномощника си С.О.Г.
за срок 7 (седем) стопански години, считано от 01.10.2012 г. С Анекс нотариално заверен и
вписан в Служба по вписванията гр.Лом вх.рег.№ 3702/17.06.2016г., акт №282, том 7,
договорът за аренда е бил продължен до 2049 година, като арендното плащане от началото
на стопанската 2015-2016 г. се увеличава на 40лв./дка. С договор за продажба на
наследствени права по чл.212 от ЗЗД, вписан в Службата по вписванията при PC-Лом под
дв.вх.рег.№ 3939 от 28.06.2016 г. акт №117, том 8, С.Ф. Г.а е продала наследствените си
права от наследодателя си Л. Ф.И. на ЕТ „М.А.Ю.-Ю.К.”, чиито правоприемник е ответника
„Ю.“ ЕООД.
С Нотариална покана - предизвестие за прекратяване на договор за аренда рег.№
3832, том 1, акт №113 от 18.07.2016г. на нотариус Л.С., рег.№ 400 на Нотариалната камара с
район на действие РС-София, купувачът на наследствените права ЕТ „М.А.- Ю.-Ю.К.”, ЕИК
******* с управител Ю.М.К. е направил едностранно волеизявление до „К.” ЕООД, че в
качеството си приобретател на наследството и съгласно чл.17, ал.2 от ЗАЗ, уведомява
Арендатора че встъпва в правата на арендодател по договора за аренда. Поради тези
причини на основание чл.27, ал.1, т.2, във връзка с чл.28. ал.1, от ЗАЗ, във връзка с чл.87,
ал.2, от ЗЗД и в качеството си на нов приобретател по договора за аренда на основание
чл.17, ал.2 от ЗАЗ, по силата на договор за продажба на наследство по чл.212 от ЗЗД, е
заявил, че разваля предсрочно и едностранно договора за аренда, считано от 01.10.2016г.
Със заявление вх.рег.№ 5012 от 16.08.2016г. акт № 116, том 10 в Службата по вписване при
PC-Лом на Ю.М.К. в качеството му на управител на ЕТ „М.А.- Ю.-Ю.К.”, е било вписано
предсрочно едностранно прекратяване на процесния договор за аренда.
От представеното по делото Решение № 279866 от 28.11.2017 г. по гр.д.№ 70068
по описа на СРС, потвърдено с Решение № 7428/28.11.2018г. по В.гр.д.№ 3647 по описа за
2018г. на СГС влязло в законна сила на 28.11.2018г., на основание чл.537, ал.2 от ГПК във
връзка с чл.90 във връзка с чл.88 от Закона за кадастъра и имотния регистър е отменено
извършеното в Служба по вписванията - гр.Лом вписване с акт №116, том 10, вх.рег.
№5012/16.08.2016г. на несъществуващо обстоятелство-едностранно прекратяване
(разваляне) на арендно правоотношение възникнало по силата на договора за аренда,
сключен между С.Ф. Г.а (с правоприемник „Ю.“ ООД) и „К.“ ЕООД с нотариална заверка на
подписите, рег.№ 448/04.07.2012г. на нотариус В.М., вписан в Служба по вписванията към
PC-Лом под № 5585/12.07.2012г., акт 120, т.12. Със съдебното решение е признато за
установено съществуването на договорното правоотношение, като е прието, че не са били
налице основанията за разваляне на договора с едностранно изявление от арендодателя, тъй
като не е налице неизпълнение на договорно задължение за плащане на арендна цена.
Вписване на несъществуващо обстоятелство е налице, когато е вписано обстоятелство, което
не е възникнало валидно, което в случая е установено със вл. в сила съдебно решение (вж. и
Определение № 154 от 20.03.2015 г. на ВКС по ч. т. д. № 119/2015 г., II т. о., ТК).
От горното следва, че правоотношението между страните по договора за аренда не е
било прекратено и договорът продължава действието си между страните.
Страните по процесния договор за аренда са се съгласили в раздел V, чл.6. че: „ В
случай, че Арендодателят прекрати едностранно договора той дължи неустойка на
Арендатора в трикратен размер на арендните плащания за останалия период от договора,
който би следвало да получи от арендатора.“ Уговорили са предварително размера на
обезщетението на вредите от договорното неизпълнение, вида и размера на неустойката,
която в случая е трикратния размер на арендните плащания за останалия период от
2
договора. Съгласно §2, т.3 от ДР на ЗАЗ е дадена легална дефиниция на „стопанска година”,
и уговорения в договора срок за арендното плащане е след изтичането на съответната
стопанска година. До датата на влизане в законна сила на съдебно решение посочено по-
горе, а именно на 28.11.2018г., е изминал период от 2 /две/ стопански години по смисъла на
Закона за арендата в земеделието и обхващат стопанските 2016-2017г. и 2017-2018 години.
Аритметично пресметнато, при общо 163, 318 дка. земеделска земя предмет на договора,
при договорена рента общо възлизаща на 6532,72лв. за една стопанска година по трикратния
размер на неустойката съобразно т.6 от договора, сумата за претенцията за неустойка за една
стопанска година възлиза на 19 598, 16 лв.
От ответната страна са представени доказателства, че за стопанските 2016-2017 и
2017-2018 години ползвател на имотите е бил ответника. Бенефициент за подпомагане пред
Разплащателната агенция на Държавен Фонд Земеделие“ е бил ответника, а за 2017-2018
година – трето лице, на когото той е предоставил ползването (договор наем вписан вх.рег.
№2629/05.04.2017 г. акт 21 том 7, на л.109 от делото). Ответникът и това трето лице са били
ползватели чл.70 ал.ППЗСПЗЗ вр. с чл.37б ал.3 ЗСПЗЗ .
При така установеното от фактическа страна, съдът намира предявеният иск за
неоснователен. Съгласно разпоредбата на чл.92 от ЗЗД, неустойка се дължи ако: А/ е била
уговорена от страните или да е установена от закона; Б) кредиторът да е изпълнил
задължението си или да е бил готов да го изпълни при двустранните договори, но не и ако е
изключително виновен за неизпълнението на другата страна; В) длъжникът виновно да не е
изпълнил изцяло договора или да го е изпълнил лошо или със забава.
В случая от представените с исковата молба доказателства се установява
възникването и съществуването на договорни правоотношения между ищеца и ответника –
арендодател на земеделска земя по силата на договор за аренда от 18.07.2016 г.
Облигационното правоотношение е породено от така посочения сключен договор между
страните -договор за аренда, намиращ специалната си уредба в Закона за арендата в
земеделието с оглед предмета на договора и неговите специфики, каквито са обективирани
във формата и съдържанието на процесния договор. Договорът за аренда е облигационен
договор по повод ползването на земеделска земя и/или недвижимите и движимите вещи за
земеделско производство съгласно легалното определение в чл. 2, ал. 1 Закон за арендата в
земеделието, като арендодателят предоставя временното ползване на обекта на договора, а
арендаторът заплаща определено с договора арендно плащане.
С процесния договор е била уговорена клауза чл.6, раздел V. за разваляне на
договора от страна на арендодателя с едностранна покана в размер равен на трикратния
размер на арендните плащания за останалия период от договора. Съгласно съдебната
практика кредиторът има право на неустойка, само ако е налице формата на неизпълнение
на длъжника, за която същата е била уговорена. Само тогава и за такова неизпълнение на
длъжника, за което е уговорена компенсаторна неустойка, кредиторът ще може да упражни
правото си в хипотезата на чл. 79, ал. 1 ЗЗД да иска или реално изпълнение, заедно с
обезщетение за вредите по общия ред, или уговорената за неизпълнението на длъжника
компенсаторна неустойка. (Решение № 26 от 26.04.2017 г. на ВКС по т. д. № 50246/2016 г.,
III г. о., ТК, Решение по т. д. № 698/09 г. На ВКС, ТК, 2 отд.).
Предвид това, и понеже в случая не е налице неизпълнение на арендодателя на
договора, което е предвидено в клаузата на чл.6., съдът намира че не са налице основанията
3
за ангажиране на отговорността му да заплати неустойка. При тълкуване на договорните
клаузи на процесния договор за аренда в тяхната взаимовръзка и предвид спецификата на
договора и предвидените в специалния ЗАЗ основания за разваляне на договорите за аренда,
съдът приема, че ответникът въобще не е отправял такова изявление за едностранно
прекратяване на договора, каквото се има предвид в разпоредбата на чл.6, раздел V.
Основанието за разваляне в нотариалната покана е било неизпълнение на договорно
задължение (по III.1. от договора) – хипотеза предвидена в чл.4, раздел V. от договора и в
разпоредби на чл.28, ал.1 от ЗАЗ. Съгласно чл.28, ал.1 от ЗАЗ арендодателят може да
развали договора поради забавяне на плащането на арендното плащане за повече от три
месеца. Когато вноските са уговорени за периоди, по-кратки от една стопанска година,
развалянето е допустимо при забава на плащането най-малко на две последователни вноски,
като при сключен договор за аренда, за срок, по-дълъг от 10 години или пожизнено,
развалянето става по съдебен ред. С влязло в сила решение на съда е прието, че основания
за разваляне на договора не са налице и е приел за установено съществуването на
правоотношението по договора за аренда и решението му обвързва страните и съда (чл.298,
ал.1 ГПК, чл.297 ГПК). Не е налице и друго едностранно изявление на арендодателят за
прекратяване на договора. Следователно не е налице договорно неизпълнение от негова
страна, за каквото е предвидена неустоечната клауза и същата не може да бъде приложена.
На следващо място - дори и да се приемат доводите на ищеца, че договорът за
аренда е бил едностранно развален (за определен период!) и е осъществена предвидената в
чл.6, раздел V. предпоставка за възникване на вземането за неустойка, съдът намира, че тя е
нищожна и не може да породи задължение за ищеца за плащането й. Клаузата за заплащане
на неустойка в трикратния размер на арендните плащания за останалия период на договора,
който би трябвало да получи от арендатора и нищожна поради противоречие с добрите
нрави, на основание чл.26, ал.1 ЗЗД.
С оглед характера на насрещните престации – за продължително изпълнение на
арендодателя (предоставяне на ползването на вещта) и за периодично изпълнение на
арендополучателя (за заплащане на арендно плащане) развалянето на договора има действие
занапред. Допустимо е уговаряне от страните на неустойка за вредите от развалянето, но
само в рамките на присъщите й обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции, иначе
клаузата за неустойка би била нищожна, поради накърняване на добрите нрави, за което
съдът следи служебно, като преценката се извършва към момента на сключване на договора,
а не с оглед конкретното неизпълнение – т. 3 от Тълкувателно решение № 1/15.06.2010 г. по
тълк. д. № 1/2009 г. на ОСТК на ВКС. В същото решение е разяснено, че при извършване на
преценката си конкретно за всеки отделен случай, съдът би могъл да използва някои от
следните примерно изброени критерии:- естеството им на парични или на непарични и
размерът на задълженията, изпълнението на които се обезпечава с неустойка;- дали
изпълнението на задължението е обезпечено с други правни способи-поръчителство, залог,
ипотека и др.;- вид на уговорената неустойка (компенсаторна или мораторна) и вида на
неизпълнение на задължението - съществено или за незначителна негова част;-
4
съотношението между размера на уговорената неустойка и очакваните от неизпълнение на
задължението вреди. Освен тях, в случая следва да се има предвид вида на вещта,
спецификите и ограниченията при ползването й, както и периода от време за реализиране на
добиви от нея и т.н., поради което и в специалния закон са предвидени отклонения спрямо
другите договори относно формата на договора, срока, прекратяването на договор за аренда.
Съобразявайки горното, съдът намира, че в процесната уговорка за неустойка при
предсрочно прекратяване на договор за аренда от страна на арендодателя в размер на
всички неплатени по договора арендни плащания за останалия период на договора (в случая
до 2049 година), излиза извън по-горе очертаните функции на неустойката, тъй като
арендополучателят по вече развален договор получава имуществена облага от насрещната
страна в размер, какъвто би получил, ако договорът не беше развален, но без да престира
насрещно, дори в трикратен размер, което води до неоснователно обогатяване и нарушава
принципа за справедливост. Аргумент за това е и разпоредбата на чл. 88, ал. 1, изр. 2 ЗЗД,
уреждаща отговорност за нарушен негативен интерес, при който обезщетението няма
компенсаторен характер. В този смисъл следва да се съобрази и формираната съдебна
практика по договори за наем и лизинг, която е съответно приложима и за договор за
аренда – Решение от 21.07.2016 т.д.№1226/2015 г. на ВКС, ТК, Първо отделение, Решение
№ 193 от 9.05.2016 г. на ВКС по т. д. № 2659/2014 г., I т. о., ТК)
Ето защо, предявеният против търговското дружество приобретател на отдадените
под аренда земеделски имоти, иск за присъждане на неустойка за неизпълнение по чл.6,
раздел V. от сключения договор за аренда, основан на твърдения за неоснователно разваляне
на договора за аренда е неоснователен и следва да се отхвърли с решението по делото.
Като последица следва да се осъди ищеца да заплати на ответника разноски по
делото за адвокатско възнаграждение съобразно представения списък по чл.80 от ГПК и
представените доказателства за плащането им – договор от 07.02.2022 г., в размер на 1940
лв.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявеният от „К.“ ЕООД с ЕИК ******* против „Ю.“ ЕООД с ЕИК
******* иск с правно основание чл.79, ал.1 от ЗЗД, чл.92, ал.1 ЗЗД за осъждането му да
заплати сумата 39 196, 32 лв., представляваща обезщетение за неустойка предвидена в чл.6,
раздел V. от Договор за аренда вписан под дв.вх.рег.№ 5585 от 12.07.2012г., акт № 120,
том12, в Службата по вписванията при РС- Лом за незаконосъобразното едностранно
прекратяване (разваляне) на договора за аренда, в трикратен размер на арендните плащания
за двете стопански 2016-2017г. и 2017-2018 години, ведно със законната лихва върху тази
сума, считано от датата на предявяване на иска до окончателното й заплащане, като
НЕОСНОВАТЕЛЕН.
ОСЪЖДА „К.“ ЕООД с ЕИК ******* да заплати на „Ю.“ ЕООД с ЕИК *******
сумата от 1940 лева разноски за адвокатско възнаграждение, на основание чл.78, ал3 от ГПК.
Решението подлежи на обжалване с въззивна жалба пред Апелативен съд – гр.
София в двуседмичен срок от връчването му.
Препис от решението да се връчи на страните.
5
Съдия при Софийски градски съд: _______________________
6