РЕШЕНИЕ
№ 10307
гр. София, 30.05.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 127 СЪСТАВ, в публично заседание на
тридесети май през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател:ЯНА М. ФИЛИПОВА
при участието на секретаря МАРИЯ Т. СТОЯНОВА
като разгледа докладваното от ЯНА М. ФИЛИПОВА Гражданско дело №
20231110168432 по описа за 2023 година
Производството е по реда на чл. 310 и сл. ГПК.
Образувано по искова молба от Е. П. Л. против К. Д. Г. с искане ответникът да
опразни и върне на ищеца държането върху апартамент, находящ се в гр. (адрес), четвърти
надпартерен етаж, със застроена площ от 120 кв. м. и идентификатор 68134.1001.534.1.9.
В исковата молба са изложени твърдения, че на 14.11.2016 г. между страните по
спора е сключен договор за наем, по силата на който ищецът в качеството си на наемодател
е предоставил на ответника право на ползване върху процесния недвижим имот, като
последният се задължил да заплаща месечно наемно възнаграждение в размер на 1 200 лева.
Страната поддържа, че ответникът е преустановил заплащането на уговорената наемна цена,
като последното извършено плащане е на стойност 200 лева от 20.06.2023 г. Допълва, че
ответникът в качеството си на наемател не изпълнявал редовно и задължението за
заплащане на дължимата цена на предоставени за имота комунални услуги. Ищцата сочи, че
е направила опит да посети имота в периода от м. юни до м. ноември 2023 г., но при
позвъняване на входната врата, наемателят отказвал да отвори. Страната поддържа, че
съгласно чл. 3, раздел V от съглашението при нередовно изпълнение на задължението за
заплащане на уговорената наемна цена наемодателят има право с едностранно предизвестие
да прекрати договора. В исковата молба са изложени твърдения, че наемодателят отправил
до ответника уведомление за прекратяване на облигационната връзка между страните,
считано от 01.12.2023 г., с нотариална заверка рег. № 8599/10.10.2023 г. на нотариус Диана
Николова, връчено на наемателя по реда и при условията на чл. 47 ГПК, като уведомлението
съдържало покана за плащане на дължимите суми и доброволно предаване на имота.
Страната поддържа, че ответникът бил уведомен, че следва да се яви на 01.12.2023 г. в
кантората на нотариус С.Ф., за да предаде ключовете от имота. При условията на
евентуалност, страната поддържа, че подадената искова молба съдържа волеизявление за
прекратяване на договора и има характер на покана за доброволно опразване на процесния
имот. Направено е искане сторените от ищеца разноски в производството да бъдат
1
възложени в тежест на ответника.
В срока по чл. 131 ГПК ответникът поддържа, че подадената искова молба не
отговаря на изискванията за редовност, тъй като макар същата да съдържа искане за
предаване на отдадения под наем имот, то в нея се навеждат доводи и за непогасени
парични вземания. По същество на спора с подадения отговор са оспорени подържаните от
ищеца твърдения и правни доводи. Ответникът поддържа, че отношенията между страните
по наемното правоотношение се уреждат не с представения от ищеца договор за наем от
14.11.2016 г., а с договор за наем от 01.09.2021 г. Страната излага твърдения, че не разполага
с подписан от ищеца екземпляр от новосключения договор, тъй като същият му бил
изпратен от наемодателя по електронна поща. Ответникът сочи, че наемната цена по
договора от 01.09.2021 г. възлиза на 1400 лева месечно, като сумата била заплащана редовно
до 31.07.2023 г. При условията на евентуалност в случай, че наемната цена е в посочен от
ищеца размер, то с извършените плащания дължимият месечен наем за периода от
01.12.2021 г. до 30.11.2023 г. е платен. В обобщение страната поддържа, че е изправна
страна по договора, поради което предявеният иск следва да бъде отхвърлен.
Съдът, съобразно чл. 235, ал. 2 ГПК във връзка с наведените в исковата молба
доводи и събраните по делото доказателства, намира за установено от фактическа и
правна страна следното:
Предявен е иск с правно основание чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД:
Основателността на осъдителен иск с квалификация чл. 233, ал. 1, изр. 1, ЗЗД се
обуславя от кумулативното наличие на предпоставките: валидно възникнало наемно
правоотношение между страните, прекратяване на правоотношението и релевирано
неизпълнение от наемателя на задължението да върне наетата вещ. С оглед разпоредбата на
чл. 154, ал. 1 ГПК доказателствената тежест за установяване на фактите, съставляващи
основание на иска и имащи характер на положителни такива, се носи от ищеца, който
трябва да проведе пълно и главно доказване. По отношение на неизпълнението, което като
отрицателен факт от действителността - а именно неосъществяване на дължимо поведение -
връщане на вещта, ответната страна носи доказателствената тежест да установи
положителния факт - точно изпълнение, като при липсата на ангажирани годни
доказателства и доказателствени средства за последното, съдът следва да приложи
неблагоприятните й последици, като приеме за несъществуващи недоказаните факти.
Като писмено доказателство по делото е приет Договор за отдаване под наем на
недвижим имот от 14.11.2016 г., по силата на който между страните по спора е възникнало
валидно облигационно правоотношение, по силата на което Е. П. Л. в качеството си на
наемодател е отдала за временно възмездно ползване на ответника в качеството на наемател
апартамент, находящ се в гр. (адрес), четвърти надпартерен етаж, със застроена площ от 120
кв. м., като наемателят се задължил да заплаща месечен наем в размер на 1200 лева,
дължима до 15-то число на текущия месец.
Ответникът поддържа, че отношенията между страните по спора във връзка с
ползването на процесния недвижим имот се уреждат от договор за наем на недвижим имот
от 01.09.2021 г., с който страните предоговорили наемната цена, като съгласно чл. 2.1 от
представеното съглашение месечният наем възлиза на 1400 лева, платим до 15-то число на
текущия месец. Съгласно чл. 5.1 договорът се сключва без определен срок. Клаузата на чл.
6.3 от представения от ответника договор за наем предвижда, че договорът се прекратява от
наемателя „при неизплатени от наемателя на наема, консумативите по точка 3.3.“.
Представеният от ответника договор от 01.09.2021 г. не носи подпис на наемодателя, като К.
Г. поддържа, че е получил предложението за сключване на съглашението от електронната
поща на Е. Л. и го е приел.
По делото са представени платежни нареждания за извършени от К. Г. в полза на Е.
Л. плащания по банков път в периода от 29.12.2021 г. до 20.06.2023 г., като последният
превод е за сумата в размер на 200 лева с основание „наем 06.2023г.“. В проведеното
открито съдебно заседание от 16.05.2024 г. ответникът поддържа, че след месец юни 2023
2
година е преустановил плащането на наем за ползването на имота.
Като писмено доказателство по делото е представена Заповед № 103/02.03.2023г.,
издадена по ч. гр. д. № 201/2023 г. по описа на Районен съд – Гоце Делчев, с която е
разпоредено на Е. Л. да заплати в полза на (ФИРМА) сумата в размер на 1865,79 лева,
представляваща незаплатена цена на доставена топлинна енергия за процесния имот, сумата
в размер на 291,06 лева, представляваща мораторна лихва върху главницата за топлинна
енергия за периода от 15.09.2020 г. до 17.11.2022 г., сумата в размер на 10,68 лева,
представляваща незаплатена цена на услуга дялово разпределение и сумата в размер на 2,29
лева, представляваща мораторна лихва върху главницата за дялово разпределение за
периода от 05.03.2020 г. до 17.11.2022 г., както и сторените по делото съдебни разноски.
Като писмено доказателство по делото е представено отправено от ищеца
предизвестие за прекратяване на договора за наем между страните от 10.10.2023 г., връчено
на ответника по реда и при условията на чл. 18, ал. 5 ЗЧСИ вр. чл. 47, ал. 5 ГПК. Изявление
за едностранно прекратяване на договора се съдържа и в исковата молба, препис от която е
връчен на ответника на 05.03.2024 г. С молба от 24.04.2024 г. ищецът във връзка с доводите
на ответника за наличие на последващ договора за наем от 14.11.2016 г. конракт поддържа
изявлението си за прекратяване на облигационното правоотношение между страните, препис
от която молба е връчен на ответника на 16.05.2024 г. Във връзка с изложеното следва да
бъде отбелязано, че съгласно трайната съдебна практика, обобщена с Решение №
158/14.12.2009 г. по т.д. № 185/2009 г. на ВКС, I ТО, исковата молба, респ. представеното
ведно с нея като писмено доказателство изявление на наемодателя за прекратяване на
договора, се счита за предизвестие по чл. 238 ЗЗД.
Съдът намира, че независимо дали отношенията между страните се уреждат с
представения от ищеца договор за наем от 14.11.2016 г. или от представения от ответника
договор за наем от 01.09.2021 г., то доколкото и двете съглашения са сключени без срок
съгласно разпоредбата на чл. 238, ал. 1 ЗЗД всяка една от страните може да се откаже от
договора, като предизвести другата един месец по-рано. Предвид изложеното и доколкото
ищецът е упражнил правото си едностранно да прекрати правоотношението с писмено
предизвестие достигнало до насрещната страна, то договорната връзка между страните е
прекратена.
.
При прекратяване на наемното правоотношение задължение на наемателя е да върне
имота в състоянието, в което го е приел (при отчитане на обичайното му овехтяване), като
го освободи от внесените в него вещи и го предаде заедно с ключовете за достъп на
наемодателя като надлежна страна по договора съгласно трайна практика на касационна
инстанция, намерила израз в Решение № 214/23.01.2017 г. по т.д. № 1642/2015 г. на ВКС, II
ТО, Решение № 73/08.04.2016 г. по гр. д. № 5376/2015 г. на ВКС, IV ГО и др. Ответникът по
делото не е навел твърдения, нито е ангажирал доказателства, че е изпълнил задължението
си да опразни имота и да върне държането на наемодателя, поради което предявеният иск е
основателен.
Ищецът не претендира разноски, поради което такива не му се следват независимо от
изхода от спора.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА К. Д. Г., ЕГН **********, с адрес в гр. (адрес), ап. 9, да опразни и
предаде на Е. П. Л., ЕГН **********, с адрес в гр.(АДРЕС), на основание чл. 233, ал. 1, изр.
1 ЗЗД, държането върху нает по силата на прекратен договор за наем недвижим имот,
представляващ апартамент, находящ се в гр. (адрес), четвърти надпартерен етаж, със
3
застроена площ от 120 кв. м. с идентификатор 68134.1001.534.1.9.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване от ответника с въззивна жалба пред Софийски
градски съд в двуседмичен срок от връчване на препис от съдебния акт.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
4