Р Е Ш Е Н И Е
гр.София, 06.12.2019г.
В
И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
Софийски окръжен съд, гражданско
отделение, първи въззивен състав, в публично
заседание на двадесет и седми ноември две хиляди и деветнадесета година в
състав:
Председател:
Евгения Генева
Членове:1.
Дора Михайлова
2.Росина
Дончева
при секретаря Теодора Вутева
разгледа докладваното от Генева гр.д.
№ 679/2019г. и за да се произнесе,взе предвид следното:
Производството е по чл.278 ГПК.
Образувано е по въззивна
жалба на М.Е.М. с ЕГН ********** против решение № 22/15.02.2019г. по гр.д. № 189/2018г.
на РС-Своге, частта му,с която са уважени исковете по чл.92,ал.1 ЗЗД с цена
2400 евро,представляващи неустойка по т.3, изр.2 от протокол за оглед на
недвижим имот от 27.09.2017г.,ведно със законната лихва върху сумата,считано от
26.03.2018г. до окончателното плащане на сумата,заедно с 23.91 лв. мораторна лихва върху неустойката за периода от
09.03.2018г. до 26.03.2018г.,ведно със съдебни разноски-адвокатско възнаграждение
553.61 лв. и държавна такса 325.89 лв.Излагат се оплаквания за нарушение на
материалния и процесуалния закон и за необоснованост.Съдът неправилно приел,че
протоколът за оглед обективира договор за
посредничество по чл.49-51 ТЗ.В случая ищецът не бил посредничил между
продавача и купувача,не бил съдействал за сключване на сделка-предварителен или
окончателен договор.За да съществува посредничество,необходимо било посредникът
да има договорни отношения както с продавача,така и с купувача.Продавачката в качеството
си на свидетел категорично установила,че не е сключвала договор за
посредничество и е възнамерявала да продаде имота си чрез директни преговори с
купувач.Това се потвърждавало и от свидетелкакта-брокер,която
завела въззивничката на огледа-същата заявила,че „се
предлага имот за частни лица“.Ищецът не представил регистър по чл.50 от ТЗ,какъвто трябвало да се води при сключване на посреднически договор с
купувача.Самият брокер на ищцовото дружество-св.И.-признал,че
не е правил проучвания за тежести,което би било негово задължение, ако е бил
сключен договор за посредничество.Между ищеца и ответницата бил сключен договор
за поръчка по смисъла на чл.280 и сл ЗЗД,по който дружеството се задължавало
само да предостави конкретния имот за оглед.Самият ищец твърдял в ИМ,че след
огледа ответницата не проявила интерес за закупуване на имота,следователно
договорът за поръчка бил прекратен.Реалното извършване на посредничество било
изключено при положение ,че продавачката –св. Григорова изрично твърди,че
не била съгласна за продажба на имота
под цена 49 000 евро,докато св.И.-брокер в ищцовото
дружество-информирал купувачката погрешно,че имотът се предлага за 47 000
евро.След като сделката не се сключила за 47 000 евро,то брокерът не
допринесъл за сключването ѝ,от което следвало,че няма право на
комисионна/възнаграждение за търговско посредничество./Сключената сделка между
продавачката и купувачката-ответница,била с дата 28.11.2017г. и то на различна
цена-49 000 евро.Липсвала нотариална заверка на подписите,за да се
приеме,че брокерът на ищцовото дружество бил
упълномощен директно да закупи имота за клиентката си.Имотът не бил включен от
ищеца в Мултиплай листинг сървиз системата.Не се дължала неустойка,тъй като ищцовото дружество не понесло вреди.
Въззиваемата страна оспорва жалбата.Неправилен
бил доводът,че търговският посредник трябвало да има договор и с двете
страни-чл.51 ТЗ предвиждал възнаграждение да се плати от едната или от двете
страни.На второ място-неизвършването на справки за тежести и пр.било по вина на
ответницата,тъй като недобросъвестно влязла в преговори директно с
продавачката.Не било задължително договорът за посредничество да бъде с
нотариална заверка на подписите,тъй като имотът не се закупувал от брокера за
сметка на купувача.Не било задължително имотът да се включва в МЛС-системата.От
нотариалния акт било видно,че сделката е осъществена на по-ниска цена от
обявената,т.е. брокерът не действал недобросъвестно в отклонение не
пълномощия,дадени му от продавача.Не било вярно,че страните се отказали от
сделката-тя била сключена след около два месеца.Договорът за посредничество ,обективиран в „протокол за оглед“,бил консенсуален
и безсрочен, а не се прекратявал след извършване на огледа.При неустойка не
било необходимо вредите да се доказват.
Ищцовото дружество е депозирало насрещна въззивна жалба срещу решението в отхвърлителната
му част –за разлика до 4800 евро неустойка и за изтекли лихви до 47.82
лв.,както и за разноски в полза на ответницата съобразно отхвърлителната
част, в размер на 550 лв.Съдът неправилно приел,че ответницата дължи само
половината от неустойката и мораторните лихви,тъй като
е придобила имота след сключване на брак и той станал СИО.
Депозиран е отговор на насрещната
жалба,с който е оспорена.Излага се доводът,че договорът за поръчка/предоставяне
на имот за оглед/ е прекратен на 01.10.2017г.,гражданският брак на ответницата
е сключен на 29.10.2017г., а имотът е закупен на 28.11.2017г. и представлява
неделима СИО.
След преценка на данните по делото
поотделно и в тяхната съвкупност, настоящият състав намира въззивните
жалби процесуално допустими като депозирани в законния срок от легитимни страни
и атакуващи подлежащ на обжалване съдебен акт.По същество въззиваната
жалба е основателна, а насрещната въззивна жалба
следва да бъде отхвърлена .Съображенията за това са следните:
Между ищеца-търговски посредник по
смисъла на чл.49,ал.1 ТЗ предвид представения трудов договор на св.И.,справка
от ТР,бланка наяпротокол за оглед и
ответницата съществува правоотношение по сделка-договор за посредничество за
покупка на недвижим имот.Това се установява от показанията на продавачката
–свидетелката Григорова,независимо от нейната лична преценка,че не била
обвързана с договор.Същата установява,че след обаждане по нейна обява се
срещнала в процесния апартамент с брокера на ищцовата фирма И.,който ѝ се представил именно като
брокер на недвижими имоти.Тя „обещала да услужи“ ,като предоставя апартамента
за оглед на негови клиенти и преди ответницата бил проведен оглед друг негов
клиент.След като довел ответнтицата и нейната брокерка, „решаваме да направим предварителен договор“.Тези
действия и изявления на продавачката недвусмислено изразяват волеизявление за
сключване на посреднически договор.Този договор е консенсуален
и неформален.Не е задължителна нито нотариална заверка на подписите,нито
включване в брокерска информационна система.Волеизявление за сключване на договор за посредничество има и
от страна на купувачката- тя дошла на огледа с брокерката
–св.К.,която твърди:“" Обадих се на колегата Н...и му казах“Може ли да
видим имота,тъй като знам,че е за частни лица,но ние ви предлагаме два процента
комисионна“…“аз се обадих на брокера,който води офертата-Н. и предложихме цена
по-ниска от тази,която предлага сайта.-47 500 евро….“в самия сайт цената
беше 48 800 евро…“.“Около 3-4 дни аз непрекъснато комуникирах с Н.…След
тези дни явно той е успял да се свърже с нея и успяхме да направим среща в моя
офис“.Свидетелката потвърждава казаното от продавачката-последната се явила
неинформирана,че клиентката предлага по-ниска цена, и се отказала от сделката
за покупко-продажба на имота.Клиентката също се отказала,не приемайки
по-високата цена,по точно-заявила,че се отказва.Видно от нотариален акт№
133,том първи,рег.№ 9965,д. № 107 на нотариус рег.№ 633 Цвета Дечева,на
28.11.2017г. ,Здравка Григорова продала апартамента на М. В. и А./М./ с когото
ответницата сключила брак на 29.10.2017г./,за 94 000 лева,в която сума
било включено капарото от 15 000 лв.,т.е. сделката се реализирала на цена,равностойна
на 48 057евро по курса на БНБ.Според
продавачката М. й платил капарото,тъй като се нуждаела от пари в момента,което
логично е било мотивът ѝ да намали цената с около 1000 евро.От
представения „протокол за оглед“,написан на бланка на ищцовото
дружество и подписан на 27.09.2017г. между ответницата и нейната брокерка от една страна и от друга-брокерът на ищцовото дружество, се установява,че независимо от
заглавието си той съдържа есенциалните клаузи на договор
за посредничество:купувачката в качеството си на „клиент“има право да огледа
конкретния имот при конкретна цена
48 800 евро и в случай че сключи договор за този имот/няма регламентиран
срок/,следва да заплати възнаграждение на дружеството в размер на 3 % с ДДС от
цената на имота-това възнаграждение се плаща при подписване на предварителен
договор за покупко-продажбата или ако направо се пристъпи към изповядване на
сделката-именно в този момент.Съгласно т.2 клиентът има право без допълнително заплащане да ползва
юридическо обслужване за сделката,снабдяване с документи за вещни
тежести,проверка на собствеността.Съгласно т.3 клиентът няма право да се
свързва с продавача без писменото съгласие на дружеството, да преговаря или да
сключва сделка без посредничеството му.При неизпълнение на това задължение
дължи неустойка 10 % от продажната
цена,независимо от цената и други условия,описани в нотариалния акт.В т.1
изрично е вписано: „Възнаграждението се дължи поради самия факт на свързване на
страните“.Това противоречи логически на т.2,съгласно която в цената влизат и
изброените по-горе услуги.При комплексно тълкуване на двете клаузи се стига до
извода,че втората изключва първата по „закона за изключеното трето“- т.е.
възнаграждение/комисионна/ се дължи само при изпълнение на всички действия от
страна на посредника,осигуряващи реализирана сделка между страните. Самият
брокер признава,че не е извършвал такива действия.Що се отнася до клаузата за
неустойка,която е над тройния размер на комисионната и се дължи в случай,че не
бъдат извършени никакви действия от посредника освен „предоставяне за оглед“, тя
е нищожна,тъй като няма предмет.“Предоставяне за оглед“е действие,възнаграждавано
с комисионната по т.1.Неустойката е обезщетение,което съгласно чл.92 ЗЗД се дължи за неизпълнение на конкретно
задължение и има обезпечителна ,санкционна и обезщетителна
функция,без да е необходимо да се доказват конкретните щети.В случая
ответницата е влязла в директен контакт с продавачката,но сделката се е
осъществила при различни условия-намаляването на цената е постигнато не
благодарение на посредническите услуги на ищеца, а на дадено капаро в изгоден
за продавачката момент, и то от трето лице/бъдещият съпруг на
ответницата/,което е било непознато на ищцовия брокер
и той няма заслуга за така постигнатото съгласие.Ето защо ответницата не дължи
нито комисионна,нито неустойка.Решението следва да бъде потвърдено в отхвърлителната му част и отменено в осъдителната му част
като обективно съединените искове следва да бъдат отхвърлени. Предвид изхода на
делото ищецът следва да заплати на ответницата направените разноски за двете
инстанции: 1100 лв. хонорар за адв.Й. пред първата
инстанция, 1100 лв. хонорар за адв.Й. пред въззивната инстанция и 188.88 лв. за въззивната
жалба, от които първоинстанционният съд и е присъдил
550 лв.
Водим от горното,съдът
Р
Е Ш И :
ОТМЕНЯ решение № 22/15.02.2019г. по
гр.д. № 189/2018г. на СОС В ЧАСТТА му , с която М.Е.М. с ЕГН ********** ***
е осъдена да заплати на „А.И.“ ЕООД , ЕИК. със седалище и адрес на управление ***,партер
сумата 2440 евро ,представляваща неустойка
по т.3, изр. Второ от протокол за
оглед от 27.09.2017г.,ведно със
законната лихва върху сумата,считано от 26.03.2018г. до окончателното изплащане
на сумата,ведно със сумата 23.91 лв. мораторна лихва
за периода от 09.03.2018г. до 26.03.2018г.,ведно със съдебни разноски в размер
на 553.61 лв. адвокатско възнаграждение и 325.89 лв. –възнаграждение за вещо
лице и държавна такса и ВМЕСТО НЕГО ПОСТАНОВЯВА:
ОТХВЪРЛЯ предявените с искова молба
вх.№ 894/26.03.2018г.по описа на СВРС от „А.И.“ ЕООД ,ЕИК. със седалище *** ,партер против М.Е. В./М./ с
ЕГН ********** обективно кумулативно съединени искове на осн.чл.92 ЗЗД за заплащане на 2440 евро,представляващи неустойка по т.3 от „протокол за
оглед“ с дата 27.09.2017г.,ведно изтекли лихви върху сумата за периода от
09.03.2018 г. до 26.03.2018г. в размер на 23.91 лв.,ведно със законната лихва
върху сумата на осн.чл.86 ЗЗД от депозиране на исковата
молба до окончателното плащане на главницата, ведно със сторените съдебни
разноски, като НЕОСНОВАТЕЛНИ.
ПОТВЪРЖДАВА решение№22/15.02.2019г.
по гр.д. № 189/2018г. на СОС в ЧАСТТА,в която искът по чл.92 ЗЗД е отхвърлен за
разликата над 2440 евро до 4880,както и
в частта,в която искът за мораторни лихви е отхвърлен
за разликата над 23.51 лв. до 4782 лв.
ОСЪЖДА „А.И.“ ЕООД, ЕИК. със седалище
и адрес на управление ***, партер,да заплати на М.Е.М. с ЕГН ********** съдебни
разноски за първата и за въззивната инстанция в
размер на 1760.88 лв. като ПОТВЪРЖДА решение № 22/15.02.2019г.по гр.д.
№ 189/2018на РС-Своге в частта му, с която „А.И. „ ЕООД, ЕИК. е осъден да
заплати на М.Е.М. с ЕГН ********** съдебни разноски в размер на 550 лв.
Решението подлежи на обжалване в отменителната му част пред ВКС на Р. Б. в едномесечен срок
от връчването му.
Председател:
Членове:1.
2.