РЕШЕНИЕ

 

№ ….

гр. София, 06.04.2022 г.

 

В  И М Е Т О  Н А  Н А Р О Д А

 

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, I - 5 състав, в публичното съдебно заседание на двадесет и осми април през две хиляди и двадесет и първа година в състав:

 

 

                                                                                ПРЕДСЕДАТЕЛ: ДЕСИСЛАВА ЯНЕВА

                                                                       

при участието на секретаря И.Василева, като разгледа докладваното от съдията гражданско дело № 13648 по описа за 2016 год., за да се произнесе, взе предвид следното:

 

 

 

Предявен е от В.З.Г. против Ю.Л.С. и С.Л.С. иск с правно основание чл. 19, ал.3 от ЗЗД.

Ищецът твърди, че на 20.06.2012 г. сключил с наследодателя на ответниците – Л.С.С. – предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти, които С. следвало да му продаде, както следва: 1/ вилно място, съставляващо парцел ХI-659 по плана на Банкя, гр.София, с площ от 910 кв.м., находящо се в гр. Банкя, ул.“********, квартал 60, при съседи по скица: от две страни улица, парцели X  и XII и 2/ едноетажна масивна постройка, находяща се във вилното място, състояща се от сутерен, две гаражни клетки, антре, кухня, столова, санитарен възел, дневна, зимна градина и тераса, антре и две спални с разгърната застроена площ от 350.50 кв.м., като вилното място, съгласно кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД-18-13/17.01.2012 год. на Изпълнителния директор на АГКК, представлявало поземлен имот с идентификатор 02659.2194.659 с адрес: гр.Банкя, Район Банкя, ул.“ ********, с площ от 879 кв.м., трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско застрояване /до 10 м./, номер по предходен план: ХI-659, квартал 60, съседи: поземлен имот с идентификатор 02659.2194.275, поземлен имот с идентификатор 02659.2194.2999, поземлен имот с идентификатор 02659.2194.2905, поземлен имот с идентификатор 02659.2194.266, а построената в него сграда представлявала имот с идентификатор 02659.2194.659.1, съгласно кадастралната карта и кадастралите регистри, одобрени със Заповед №РД-18-13/17.01.2012 г. на Изпълнителни директор на АГКК, с адрес на сградата: гр.Банкя, Район Банкя, ул.“********, застроена площ от 152 кв.м., брой етажи 1, прeдназначение на сградата – еднофамилна. Съгласно предварителния договор, продажната цена на вилното място и сградата възлизала на 50 000 евро, която сума била платена в деня на подписване на договора. Срокът за подписване на окончателния договор бил уговорен до 20.06.2013 г. Тъй като не бил сключен окончателен договор до посочената дата, ищецът изпратил две нотариални покани до продавача –   на 18.03.2016г. и на 28.03.2016 г. за сключване на окончателен дговор, но продавачът не се явил в посочените в поканите ден и час за сключване на окончателен договор. На 08.07.2016 г. ищецът подал искова молба по чл.19, ал.3 от ЗЗД за обявяване на предварителния  договор за оконателен, по която било образувано гр.д. № 8470/2016 г. на СГС, като в хода на делото ищецът научил, че продавачът е починал ан 12.11.2012 г., поради което производството по делото било прекратено. Моли съда да уважи предявения иск по чл.19, ал.3 от ЗЗД срещу наследниците на Л.С.С., като обяви за окончателен предварителния договор от 20.06.2012 г.

Ответниците, чрез техния особен представител, в срока по чл.131 от ГПК оспорват иска, без да излагат конкретни възражения за неговата неоснователност. С писмена молба от 12.03.2019 г. поддържат становището, че не било налице съвпадение между имота по предварителния договор и този, който притежавал продавачът, тъй като  двата имота били на различни административни адреси; твърдят, че нотариалните покани  били изпратени към момент, към който продавачът вече бил покойник, което налагало по-внимателно изследване на предварителния договор. С молбата от 12.03.2019 г. е направено и възражение за неавтентичност на предварителния договор, но същото е преклудирано и не е предмет на делото. Молят съда да отхвърли иска.  

Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства и обсъди доводите на страните, приема за установено от фактическа и правна страна следното:

По предявения иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД:

За да бъде уважен предявеният иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД  трябва да е установен следният ФС: 1/между страните да е сключен предварителен договор за продажба на недвижим имот в писмена форма, който да съдържа съществените условия на окончателен договор(описание на имота и неговата цена); 2/да е настъпила изискуемост на задължението на ответника за сключване на окончателен договор; 3/правото на собственост върху имота да принадлежи на продавача към датата на приключване на устните състезания по делото.

По делото са доказани всички юридически факти от състава на чл.19, ал.3 от ЗЗД.

Видно от предварителния договор от 20.06.2012 г. същият е сключен между Л.С.С. и В.З.Г.. С него Л. С. е поел задължение да продаде на В.Г. следните недвижими имоти: 1/вилно място, съставляващо парцел ХI-659, отреден за имот планоснимачен № 659 по плана на Банкя, гр.София, с площ от 910 кв.м., находящ се в гр. Банкя, ул.“********, при съседи по скица: от две страни улица, парцели X  и XII, ведно с находящата се в него  2/едноетажна масивна постройка, състояща се от сутерен, две гаражни клетки, антре, кухня, столова, санитарен възел, дневна, зимна градина и тераса, антре и две спални с разгърната застроена площ от 350.50 кв.м., за сумата от 50 000 евро.

Съгласно чл.2, продажната цена се заплаща изцяло в деня на подписване на предварителния договор за продажба, който служи за разписка за платената сума.  

Страните са договорили срок за сключване на окончателния договор – до 20.06.2013 г.

Видно от удостоверение за наследници от 05.10.2016 г. продавачът Л.С.С. е починал на 11.12.2012 г., преди да настъпи крайния срок за сключване на окончателния договор. Негови наследници са ответниците Ю.Л.С. и С.Л.С./синове/.                                                В удостоверението за наследници е посочено, че е издадено въз основа на акт за смърт, издаден четири години след смъртта на С., а именно - на 02.06.2016г./л.22/

Ищецът е изпратил две нотариални покани през 2016 г. до продавача С., който отдавна е бил покойник, починал е на 11.12.2012 г./л.13 и л.16/.

Ответниците оспориха автентичността на предварителния договор в частта на положения подпис от Л.С.С., но това възражение е преклудирано, тъй като не е направено в срока за отговор по чл.131 от ГПК след получаване на препис от исковата молба и  приложения към нея предварителен договор, а по-късно - с подаване на молба от 12.03.2019 г./л.105/. Съгласно чл.193, ал.1 от ГПК, заинтересованата страна може да оспори истинността на документ най-късно с отговора на съдопроизводственото действие, с което той е представен.

 По изложените съображения, съдът прие, че възражението за неавтентичност на предварителния договор е несвоевременно направено и не е предмет на делото.

                        Спорен въпрос е дали имотите, описани в предварителния договор/вилно място и едноетажна масивна сграда/ са били собственост на продавача към датата на сключване на предварителния договор.

От представения по делото нотариален акт за продажба на недвижим имот № 143/10.03.1994г., том двадесет и трети, нот.дело № 4581/1994г. на нотариус при СРС  е видно, че Л.С.С. през 1994 г. е придобил празно вилно място от 910 кв.м., находящо се в гр.Банкя, ул.“********, съставляващо парцел ХI – 659 от кв.60 по плана на вилната зона Банкя – София, при съседи по скица: от две страни улица, парцел Х и ХII.

Видно от копие на личен регистрационен талон на Л. С. към датата на придобиване на вилното място през 1994 г. неговият брак вече е бил прекратен  с решение по гр.д. № 3536/1984 г./ л.83/.

Следователно, той е бил индивидуален собственик на имота, описан в нотариалния акт за продажба на недвижим имот № 143/10.03.1994г., том двадесет и трети, нот.дело № 4581/1994г. на нотариус при СРС.

От основното заключение на техническата експертиза, което съдът приема, се установява, че имотът, описан в горепосочения нотариален акт от 1994 г., и имотът, описан в предварителния договор от 20.06.2012 г., са идентични.

                        Видно от представеното разрешение за строеж № 20/23.03.1994г., обяснителна записка, удостоверение от 08.05.1996г. на Комисия по архитектура и териториално и селищно устройство при ОБНС - Банкя и основното заключение на техническата експертиза в процесното вилно място през 1996 г. е построена едноетажна сграда, която също е индивидуална собственост на Л.С.С. към датата на сключване на предварителния договор. 

                        Според основната техническа експертиза, чието заключение съдът приема, вилното място по нотариалния акт от 1994 г.  и построената в него сграда през 1996 г. са идентични с вилното място и едноетажната сграда по предварителния договор. В констативната част на заключението вещото лице е посочило, че  процесният парцел ХI - 659 още по регулационния план от 26.02.1987 г. се е намирал в кв.61, а не в кв.60, т.е към датата на придобиването му от С. през 1994 г. не е бил в кв.60, както е описан в нотариалния акт, но през годините югозападната част от кв.61 е била посочвана като кв.60, каквото описание е дадено и в скица с виза за проектиране от 11.03.1994 г./л.8/. В предварителния договор не е указано в кой квартал е имотът, но по описанието и с оглед на събраните по делото доказателства, вещото лице е приело, че имотът е идентичен с имота по нотариалния акт от 1994 г.

                        Спорен въпрос е дали притежаваните от С. и описани в предварителния договор вилно място и сграда са идентични съответно с  поземлен имот с  идентификатор 02659.2194.659  и със сграда с идентификатор 02659.2194.659.1 по сега действащата кадастрална карта.

            От основното заключение на техническата експертиза, което съдът приема, се установява, че не е налице пълно покритие между имота, описан в предварителния договор, и имота, посочен в ИМ, с идентификатор 02659.2194.659, като вещото лице е установило следните разминавания: различен административен адрес, непосочен квартал на вилното място в предварителния договор, разлика в площта и разлика в броя на сградите в имота. В съдебно заседание от 26.06.2019 г. експертът заявява, че независимо от тези разминавания, ако се съпоставят всички документи по делото, става ясно, че касаят един и същ имот.

     От допълнителната техническа експертиза по делото, която съдът приема, се установява, че ПИ с идентификатор 02659.2194.659 е идентичен с УПИ ХI-659  от кв.61/предишен 60/. За този имот се отнасят приложените по делото нотариален акт от 1994 г., разрешение за строеж, удостоверение от ГИС - София за адрес от 10.08.2016 г., скици на имота от Общината и от АГКК. Поземленият имот с идентификатор 02 659.2194.659 по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със заповед № РД-18-13/17.01.2012г. на Изп.директор на АГКК и УПИ ХI - 659, описан в НА № 143/1994г.  се намират на адрес: гр.Банкя, ул.“******** и този адрес не е бил променян. Към 1994 г. административният адрес на парцел ХI – 659 от кв.61/предишен 60/ e бил ул.“********. Към 1994 г. е в сила регулационен план на гр.Банкя, одобрен със заповед № РД-02-1492/26.02.1987 г. на Председателя на комитета на ТСУ. В кадастралната основа на регулационния план е отразен ПИ 659, за който е отреден УПИ ХI- 659 от кв.61/ предишен 60/. Границите на УПИ ХI – 659  са по границите на ПИ 659. Впоследствие /няма данни за годината/ при обновяване на кадастралната основа е заснета западната граница на ПИ 659, изместена с 2.60 м. в източна посока. При създаването на кадастралната карта границата на имота е поставена по съществуващата на място масивна ограда, която е идентична с изместеното местоположение на източната граница на поземления имот. При това има идентичност между кадастралния план, поддържан от ГИС София в цифров вид, и кадастралната карта, показани с червен цвят на комбинираната скица към заключението. Регулационната граница на имота е останала с непроменено местоположение от 1987 г. и е показана със сини и червени линии на комбинираната скица към заключението. Няма данни за друга промяна в местоположението на процесния имот, който е с тези си граници и към момента.

При така изслушаните основно и допълнително заключение на техническата експертиза, които съдът приема, се установява, че описаните в предварителния договор имоти /вилно място и находяща се в него едноетажна сграда/ са идентични с поземлен имот с идентификатор  02659.2194.659  и със сграда с идентификатор  02659.2194.659.1 по сега действащата кадастрална карта.

Относно административния адрес се установява, че в предварителния договор е  възпроизведен същият административен адрес на вилното място – ул. „********, който е бил посочен и в нотариален акт № 143/10.03.1994г., том двадесет и трети, нот.дело № 4581/1994 г., но процесният УПИ ХI- 659 от кв.61 /предишен 60/ никога не се е намирал на този адрес, а неговият адрес винаги е бил ул.“******** и не е променян във времето. За ул.“********  са издадени и разрешение за строеж № 20/23.03.1994г., както и удостоверение от 08.05.1996г. на Комисия по архитектура и териториално и селищно устройство при ОБНС – Банкя.

По отношение на площта на вилното място и сградата по предварителния договор и тяхната площ  за поземлен имот с идентификатор 02659.2194.659  и сграда с идентификатор 02659.2194.659.1 – действително е налице разминаване в площта. За вилното място по предварителния договор тя е 910 кв.м., а площта на имот с идентификатор 02659.2194.659 е 879 кв.м. Разгърнатата застроена площ на едноетажната сграда по предварителния договор е 350 кв.м., а застроената площ на едноетажната сграда с идентификатор 02659.2194.659.1 е 152 кв.м., но разликата в площта не променя факта, че се касае за идентични имоти, макар да няма пълно покритие. От допълнителната техническа експертиза, която съдът приема,  се установява, че няма данни за  промяна в местоположението на процесния имот, в който е построена процесната сграда.

Разликата в площта между имотите по предварителния договор и по кадастралната карта не е пречка да бъде обявен договорът за окончателен, тъй като се касае за идентични имоти, които в дипсозитива на решението ще бъдат описани с площта, която имат по сега действащата кадастрална карта, която площ е по-малка от площта по предварителния договор.

При така обсъдените доказателства по делото бе установено, че продавачът на имотите е бил техен собственик към датата на сключване на предварителния договор, а неговите наследници са собственици на имотите към датата на приключване на устните състезания по делото. От предварителния договор е видно, че е заплатена договорената продажна цена, като е изтекъл и срокът за сключване на окончателен договор. Осъществени са всички факти от състава на чл.19, ал.3 от ЗЗД, поради което предварителният договор следва да бъде обявен за окончателен.                                                         По разноските:

Съгласно чл. 364, ал.1 ГПК с решението си съдът осъжда ищеца да заплати на държавата следващите се разноски по прехвърлянето на имота и нарежда да се впише възбрана върху имота до изплащането на тези разноски.

Дължимата нотариална такса се определя по т. 8 от Тарифата за нотариалните такси към закона за нотариусите и нотариалната дейност при основа по-високата оценка между данъчната оценка на имота към датата на влизане на решението в сила и уговорената продажна цена. В случая продажната цена от 50 000 евро /97 791.48 лв./ е по – висока от данъчната оценка/34 983.90 лв./, поради което и дължимата сума за прехвърляне на имота е в размер на 719.46 лв.

Съгласно ЗМДТ се дължи данък за възмездно прехвърляне на имущество по сметка на Столична община по местонахождение на имота. Размерът на този данък се определя от общинския съвет и съгласно Наредба за определяне на размера на местните данъци, приета с решение на Столичен общински съвет на 28.02.2008 г., е 3 на сто върху оценката на прехвърляното имущество и възлиза на 2933.74 лв.

Ответниците следва да заплатят на ищеца, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, направените по делото разноски в размер на 7053.18 лв.

Мотивиран така, съдът

 

 

Р  Е  Ш  И:

 

        ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН сключения на 20.06.2012 г. предварителен договор, с който Л.С.С., ЕГН **********, починал на 11.12.2012г., бивш жител ***, чийто правоприемници са: Ю.Л.С., ЕГН **********, и С.Л.С., ЕГН **********, с адрес *** – за особения представител адвокат П.И.Ц., продава на В.З.Г., ЕГН ********** ***, съдебен адрес:***, офис 212 – за адв.А.Д., следните недвижими имоти: вилно място, съставляващо парцел ХI - 659 по плана на Банкя, гр.София, с площ от 910 кв.м., находящо се в гр. Банкя, ул.“********, квартал 60, при съседи по скица: от две страни улица, парцели X  и XII, ведно с построената в него  едноетажна масивна постройка, състояща се от сутерен, две гаражни клетки, антре, кухня, столова, санитарен възел, дневна, зимна градина и тераса, антре и две спални с разгърната застроена площ от 350.50 кв.м., които недвижими имоти по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед №РД-18-13/17.01.2012 год. на Изпълнителния директор на АГКК са със следните идентификатори: вилното място представлява поземлен имот с идентификатор 02659.2194.659 с адрес: гр.Банкя, район Банкя, ул.“********, с площ от 879 кв.м., трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско застрояване /до 10 м./, номер по предходен план: ХI-659, квартал 60, съседи: поземлен имот с идентификатор 02659.2194.275, поземлен имот с идентификатор 02659.2194.2999, поземлен имот с идентификатор 02659.2194.2905, поземлен имот с идентификатор 02659.2194.266, а построената в него сграда представлявала имот с идентификатор 02659.2194.659.1, съгласно кадастралната карта и кадастралите регистри, одобрени със Заповед №РД-18-13/17.01.2012 г. на Изпълнителни директор на АГКК, с адрес на сградата: гр.Банкя, район Банкя, ул.“********, застроена площ от 152 кв.м., брой етажи 1, прeдназначение на сградата – еднофамилна, при продажна цена от 50 000 евро, която е изплатена изцяло от В.З.Г. на Л.С.С. на 20.06.2012 г.

            ОСЪЖДА В.З.Г. да заплати по сметка на Софийски градски съд, на основание чл. 364, ал. 1 ГПК, сумата от 719.46 лв. – такса по прехвърлянето на имота, определена съгласно таблицата по т. 8 от Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност.

ОСЪЖДА В.З.Г. да заплати в полза на Столична община, на основание чл. 364, ал. 1 ГПК, сумата 2933.74 лв. – местен данък за възмездно прехвърляне на имущество.

ОСЪЖДА Ю.Л.С. и С.Л.С. да заплатят на В.З.Г., на основание чл. 78, ал.1 ГПК, направените по делото разноски в размер на 7053.18 лв.

ДА СЕ ВПИШЕ ВЪЗБРАНА върху гореописаните недвижими имоти до заплащане на разноските по прехвърлянето им,  определени в решението.

Решението следва да се впише в шестмесечен срок от влизането му в сила, като след изтичане на шестмесечния срок вписването на исковата молба губи действието си.

Препис от решението се издаде на В.З.Г. лед представяне доказателства за внасяне на определените местен данък и държавна такса, както и на удостоверение, че Л.С.С., Ю.Л.С. и С.Л.С. не дължат публични и държавни общински вземания.

Решението подлежи на обжалване с въззивна жалба пред Софийски апелативен съд в двуседмичен срок от връчването на страните.

 

 

 

СЪДИЯ: