РЕШЕНИЕ
№ 2310
гр. Варна, 20.06.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 16 СЪСТАВ, в публично заседание на
четиринадесети май през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Румяна Христова
при участието на секретаря Галя Ж. Дамянова
като разгледа докладваното от Румяна Христова Гражданско дело №
20243110102314 по описа за 2024 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството по настоящото делото е образувано по искова
молба,предявена от Г. В. В., ЕГН **********, с пост. адрес: ***, чрез адв. П.
Г. Ч. - АК гр. Варна съд. адрес: ***; тел: **********; e-mail: *** СРЕЩУ
Етажна собственост на сграда с административен адрес: ***.
Ищцата претендира от съда да постанови решение, с което да обяви за
незаконосъобразни обективираните в протокол от проведено на 09.05.2023г.
събрание на Етажната собственост на сграда с административен адрес: гр.
Варна, бул. „Осми приморски полк" №60 решения и ги отмени.
Ищцата аргументира правен интерес от предявения иск,
навеждайки следните фактически твърдения:
По силата на Нотариален акт за покупка на недвижим имот №*, том *,
вх. рег.№ *, дело № */30.01.2017г. на СВ гр. Варна, е собственик на
АПАРТАМЕНТ №*, представляващ самостоятелен обект в сграда с
идентификатор ** по КККР на гр. Варна, с административен адрес: **,
находящ се в сграда построена в ПИ с идентификатор **, заедно с ½ ид. част
от общ коридор на площ 5,04 кв.м., заедно с прилежащите 2,6951% идеални
части от правото на строеж върху поземления имот, в който е изградена
1
сградата и от общите части на цялата сграда, равняваща се на 9,65 кв.м.
Собственият й самостоятелен обект е в етажна собственост с
административен адрес: **, състоящ се от 20 обекта - апартаменти и офиси, от
които 12 са собственост на „П." ЕООД, а останалите 8 на други физически и
юридически лица.
След като закупува апартамента, без да има определена такса, като
останалите собственици на обекти в ЕС започва ежемесечно да заплаща за
разходите за поддръжката на общите части на етажната собственост, на
асансьор, за потребени вода и ел. енергия. До 2022г. парите са искани от С. Р. -
майка на управителя на „П." ЕООД и предавани на нея. Първоначално се
събира сума в размер на 10 лв., а по-късно 20 лв.
След това сумите за поддръжка на общите части започва да събира С.
Р., дъщеря на Е. Р., управителя на „П." ЕООД. През 2022г. исканите от нея
суми за разходи по поддръжката на общите части нарастват значително,
поради което заедно с други съсобственици свикват събрание на ЕС.
Събранието, съгласно покана по чл.12, ал.2 от ЗУЕС, поставена на видно
място до асансьора на сградата на 15.03.2023г. се провежда от 18.00ч. на
29.03.2023г.
На събранието е направено искане, присъстващата на него С. Р. да
представи отчет за направените през 2022г. разходи за поддръжка на общите
части на ЕС. Такъв отчет, с представяне на съответните първични документи
С. Р. не прави.
Направено е предложение за избор на управител на ЕС и двама
контрольора, да се открие банкова сметка на ЕС по която да се внасят
определените такси за поддръжка на общите части на сградата, но решение по
тези въпроси не е взето.
Събранието решава на 09.05.2023г. да се проведе друго събрание, на
което да се вземат решения относно управлението на ЕС и общите части.
В изпълнение на взетото решение, на 09.05.2023г. в 18.00ч. в сградата
на ЕС, освен нея, като собственик на ап.6 се явява Л. М. и М. М., като
представители на „М." ООД - собственик на ап.* и офис *, Т. Я. - собственик
на офис *, Н. Х. - пълномощник на собствениците на ап.* и офис *, М. М. -
пълномощник на офис * и Е. Р. - управител на „П." ЕООД - собственик на
2
офиси № *, *, *, *, апартаменти № *, *, *, *, * и *.
На събранието присъства още П. Р. - съпруга на Е. Р., С. Р.- дъщеря на
Е. Р. и още една жена, която сем.М. представят като адвокат, която са
ангажирали във връзка със събранието.
Събранието започва без предварително обявен дневен ред. Никой не
прави предложение за дневен ред по който да протече събранието, не е
проведено гласуване за приемане на дневен ред на събранието. Събранието не
избира председател, който да води събранието и протоколчик, който да води
протокола. Не вижда да се води протокол, С. Р. записва нещо на някакъв лист,
но не разбира какво и защо записва.
Е. Р. представя дъщеря си С. Р. като едноличен собственик и управител
на „Р." ЕООД, което дружество ще извършва поддръжка на общите части и ще
събира таксите от собствениците.
След него думата взема С. Р., която започва да обяснява какви
дейности по поддръжката ще извършва нейната фирма, като заявява, че
сумите които ще се събират за всеки един от обектите в етажната собственост
ще са в порядъка на 80-90 лева за обект.
Когато Л. М. пита на какво основание се иска да се заплащат такива
суми и има ли документи за извършените плащания за предходни месеци, Е. Р.
я прекъсва като казва, че това са разходите, които той прави за поддръжка на
общите части на сградата. На висок тон заявява, че той е мажоритарен
собственик в етажната собственост и той ще реши коя фирма ще извършва
поддръжка на входа и какви суми ще се събират, а който не иска да ги плаща,
ще му бъдат събирани по съдебен ред.
След неговото изявление настъпва суматоха, между сем. М. и Е. Р.
възникна конфликт, който ескалира с всяка изминала минута. В това време
останалите си говорят помежду си за ситуацията във входа.
Никой не прави някакво конкретно предложение, няма разисквания,
няма гласуване, затова някои от собствениците си тръгват от събранието. Е. Р.
също си тръгва, а след него и неговите съпруга и дъщеря. Останалите, като
виждат, че събранието се проваля също си тръгват.
След събранието, тъй като живее в гр. * моли Л. М. да я държи в
течение на нещата и ако нещо се случи, да я уведоми. След известно време М.
3
се свързва с нея по телефона и й съобщава, че в срока по чл. 16, ал. 6 от ЗУЕС,
на видно и общодостъпно място на входа на сградата не е поставяно
съобщение за изготвяне на протокола от събранието. Тогава, на 01.06.2023г.
чрез телепоща изх. № 1/01.06.2023г. на Български пощи иска от С. Р., в случай,
че е изготвен протокола от проведеното на 09.05.2023г. събрание, същият да й
бъде предоставен.
Не получава отговор на нейната покана, не получава и копие от
протокола. За това, че е изготвен такъв протокол й става известно на
08.02.2024г., когато заедно с препис от искова молба от Етажната собственост
на сграда с административен адрес: ** с правно основание чл.38 от ЗУЕС, по
заведено срещу нея гр. дело №276/2024г. на ВРС, 10 състав получава и копие
от протокол от проведено на 09.05.2023г. събрание на Етажната собственост.
След като се запознава със съдържанието на този протокол установява,
че в него са отразени факти и обстоятелства, които не отговарят на
обективната действителност.
Освен това намира, че са налице нарушения на нормите на ЗУЕС,
уреждащи свикването и провеждането на общо събрание на етажната
собственост, които нарушения водят до незаконосъобразност на взетите на
събранието решения и са основание за тяхната отмяна. Съображенията й за
това са следните:
Общото събрание е проведено без предварително обявен дневен ред,
като в случая не са били налице условията на неотложност, а и записаните в
протокола като приети решения не сочат на този извод.
Освен това, този протокол от проведено на 09.05.2023г. събрание на
Етажната собственост не съдържа предвидения в закона минимум, като не
отразява съгласно определеното от чл.16, ал.5 съдържание.
В него не са посочени явилите се лица и идеалните части от етажната
собственост, които те представляват, номера на самостоятелния обект, начина,
по който са гласували, лицата – „за", "против" или "въздържал се", техен
подпис, същността на направените изявления, кой от тях как е гласувал по
отделните решения. В него не се съдържат и изявления и разисквания при
вземането на решенията.
Също така е нарушено изискването на чл.16, ал.4 от ЗУЕС, като
4
предложението за протоколчик да бъде избрана Симона Радева не е направено
от председателя, а от друго лице.
Нарушена е и разпоредбата на чл. 16, ал. 7 от ЗУЕС, като на видно и
общодостъпно място на входа на сградата не е поставено съобщение за
изготвяне на протокола от събранието, а след поискване от нейна страна,
копие от протокола от провеждане на общото събрание, заверен с надпис
"Вярно с оригинала" и приложенията към него не са и представени.
Намира за незаконосъобразни и обективираните в протокола от
проведеното на 09.05.2023г. събрание на Етажната собственост решения по
следните съображения:
По т.1 от протокола:
Изборът на Управител на ЕС е незаконосъобразен поради следното:
Съгласно разпоредбата на чл.19, ал.8 от ЗУЕС, по решение на общото
събрание, взето с мнозинството повече от 67 на сто идеални части от общите
части на етажната собственост, правомощията или част от тях на
управителния съвет(управителя) могат да бъдат възлагани на физически лица
или на юридически лица, които не са собственици. Договорът за възлагане се
одобрява с решение на общото събрание, взето с мнозинство повече от 67 на
сто идеални части от общите части на етажната собственост, и се сключва от
упълномощено от общото събрание лице за срок до две години.
Видно от съдържанието на процесния протокол, по т.1 от така
обективирания в него дневен ред е направено предложение да се гласува
офертата на „Р." ЕООД за поддръжка на общите части на сградата, а като
решение е записано, че избира за управител на ЕС „Р." ЕООД. Доколкото това
юридическо лице не е собственик в ЕС следвало е, на ОС на ЕС да бъде
представен проект на договор, с който правомощията на УС или управител
или част от тях да бъдат възложени на „Р." ЕООД, който след обсъждане от
общото събрание, да бъде одобрен от него и да бъде сключен от
упълномощено от ОС лице.
В така записаното решение не се съдържа информация за представен за
обсъждане от ОС на ЕС проект на договор с „Р." ЕООД, с който на
дружеството да бъдат възложени правомощията на УС или управител или
част от тях, да е взето решение, с което проектодоговора да е одобрен, да е
взето решение такъв договор да бъде сключен. Няма определен срок за който
5
да се възложат правомощия и не е упълномощавано лице, което от името на
етажните собственици да го сключи.
По т. 2 от протокола:
В протокола от проведено на 09.05.2023г. събрание на Етажната
собственост е записано като решение, че се приема месечна такса за
поддръжка и управление на общите части на сградата в размер на 82 лева на
самостоятелен обект в сградата. Решението е в противоречие с разпоредбата
на чл. 51, ал. 1 от ЗУЕС /действаща към датата на провеждане на ОС на ЕС/,
съгласно която разходите за управление и поддържане на общите части на
етажната собственост се разпределят поравно според броя на
собствениците,ползвателите и обитателите и членовете на техните
домакинства независимо от етажа, на който живеят.
Разпоредбата на чл.51, ал.1 е императивна, с оглед на което взетото
решение по т.2 относно вътрешното разпределение на тежестта на общите
разходи по същество и противоречи и се явява незаконосъобразно.
В срока за отговор на исковата молба, ответникът депозира отговор.
Твърди, че предявения иск е недопустим с оглед на факта, че е
предявен извън 30 дневния срок от залепяне на съобщението за изготвен
протокол от събранието на 9.5.2024г. С исковата молба е представена призовка
за получена искова молба от 8.2.2024г. по гр. дело 276/2024г. по описа на ВРС,
с което се прави опит, да се убеди съдебния състав, че ищцата е уведомена за
изготвения протокол едва на 8.2.2024г. В подкрепа, че етажните собственици
са уведомени за изготвения протокол представя констативен протокол за
залепено съобщение за изготвения протокол от месец юни 2023г., както и че
самия протокол е поставен на таблото във фоайето на сградата.
Видно от адресната и регистрация, вероятно ищцата не живее
постоянно на посочения адрес, а отдава под наем и затова не е обърнала
внимание, че в сградата е залепено съобщение за изготвения протокол.
На следващо място,ищцата знае, че дължи сумите от личното и
участие в събранието, както и връченото съобщение от ЧСИ ** Н. Д. на
21.12.2023г. по изп. дело 811/2023г.
Представя и заверен препис на разписката и съобщението от ЧСИ * Н.
Д. Представя съдебно удостоверение за липса на образувани дела срещу
6
взетите решения от 9.5.2023г. на етажната собственост издадено от Районен
съд Варна, както и доказателства, че останалите собственици заплащат
дължимите такси.
Моли съда да има в предвид, че предявената претенция по гр. дело
2314/2024г. по описа на ВРС е повече от 9 месеца от провеждане на
събранието и повече от 50 дни след наложения запор на банковите сметки на
ищцата. Истината, е че лицето повече от 12 месеца не е заплащала такси за
поддръжка, което е абсурдно и некореспондиращо със Закона за управление на
етажната собственост и задълженията и като собственик.
Становище по основателността на иска.
В случай, че съдът не приеме, че производството следва да се прекрати
оспорва изцяло исковите претенции. Твърди, че събранието е свикано, чрез
изрична писмена покана, спазен е срока по ЗУЕС, лицето е присъствало. /
могло е да оспори взетите решения в съда, включително и чрез съда да изиска
и самия протокол в едномесечния срок/, но това не е сторено. Умишлено не е
представена самата покана за свикване на ОС, за което лично ищцата се е
подписала.
Кворума е бил налице, избран е протоколчик и председател на
събранието има и присъствен лист. Оспорва твърденията, че не е имало
покана или, че не са взети решенията.
Истината е, че ищцата не е съгласна с вземането на решение за избор
на домоуправител и размера на таксата за поддръжка, както е свикнала да
заплаща суми според нейната преценка и възможности.
Сградата е в центъра на гр. Варна построена е преди по - малко от 10
години, като нейната поддръжка не се изчерпва със заплащане на
възнаграждението на една чистачка и разхода за ел. енергия за асансьорната
уредба.
Оспорва за съдържание представения протокол 3 от 15.3.2023г., като
същия е неотносим за спора също така, не носи подписа на избран
председател на ОС липсва присъствен списък на етажните собственици. В
случай, че съдът приеме, че е породил действие моли съда да упражни косвен
съдебен контрол.
Твърди, че взетите решения от 15.3.2023г. са незаконосъобразни и
7
нищожни.
Оспорва представения протокол 2 от 15.3.202г. с мнение за поставена
покана, което не кореспондира с обективната истина.
Протокола от ОС на ищцата и е предоставен във фоайето на сградата,
още през юни 2023г., като след това се започва и кореспонденция с лицето.
Разписка, че го е получила не са съставили, защото обещава да го разгледа и
да започне да изпълнява решенията.
В заключение моли ищцата да има в предвид следното при формиране
на бъдещите и предявените претенции.
1.Кворума при вземане на решения от ОС сега и за в бъдеще, като
съобрази притежаваната собственост от "П." ЕООД.
2.Възможността, която дава разпоредбата на чл. 50 ал.5 от ЗУЕС с
решение на ОС на етажните собственици да бъде вдигната таксата за
поддръжка на обекти, който са офиси и т.н. 5) (Изм. - ДВ, бр. 57 от 2011г., доп.
- ДВ, бр. 82 от 2023 г., в сила от 29.09.2023 г.) Собственик, ползвател или
обитател, който упражнява професия или извършва дейност в самостоятелен
обект на етажната собственост, свързана с достъп на външни лица, заплаща
разходите за управление и поддържане на общите части в размер от
трикратния до петкратния размер, определен с мотивирано решение на
общото събрание.
3.Промяната на чл. 51 ал.9 от ЗУЕС с която се дава възможност,
считано от 29.9.2023г. разходите да се определят съобразно и поравно на
самостоятелен обект.
9) (Нова - ДВ, бр. 82 от 2023 г., в сила от 29.09.2023 г.) Разходите за
управление и разходите за поддържане на общите части на етажната
собственост може да се разпределят по решение на общото събрание на
собствениците или на сдружението по един от следните начини:
-поравно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите и
членовете на техните домакинства независимо от етажа, на който живеят;
собственикът на необитаем самостоятелен обект заплаща разходите за
поддръжка в размер като за един обитател;
-съобразно процента на идеалните части на обекта от общите части на
сградата, или поравно на самостоятелен обект.
8
Дори и решенията да бъдат отменени частично или изцяло следва иск
по чл. 61 ал.2 от ЗЗД, поради факта, че за периода от избирането на Р. ЕООД за
управител,сградата е била поддържана и са заплащани разходите за
поддръжката, като собственика е този който дължи тази престация.
Съгласно разпоредбата на чл. 6, ал. 1, т. 10 от ЗУЕС, собствениците са
длъжни да заплащат разходите за управлението и поддържането на общите
части на сградата. На основание чл. 11, ал. 1, т. 5 от ЗУЕС, Общото събрание
на Етажната собственост определя размера на паричните вноски за разходите
за управлението и поддържането на общите части на сградата.
Съгласно трайната и непротиворечива практика на ВКС на РБ след
влизане в сила, решенията на етажните собственици са задължителни за
всички собственици включително и за тези, които са гласували против. Видно
е, че ответничката е собственик на процесния офис 4 и дължи такса за
поддръжка за периода от 9.5.2023г. до 31.12.2023г. Съгласно практиката на
ВКС, решенията на ОС на ЕС имат действие до тяхната промяна или отмяна.
Моли съда да постанови Определение с което да прекратите делото,
като недопустимо имайки предвид факта, че оспорването на взетите решения
е извършено след 30 дневния срок съгласно разпоредбата на чл.40. ал.2 от
ЗУЕС.
В случай, че съдът приеме, че исковата молба е подадена в
законоустановения срок моли да отхвърли иска, като неоснователен, както и
да му присъди сторените разноски по делото за което ще представи списък по
реда на чл. 80 от ГПК. С оглед на становището на ищцата моли да му бъде
предоставена възможност за допълнителни доказателства.
В съдебно заседание ищцата, чрез пълномощник адв.Ч. поддържа иска.
В хода по същество на делото моли за уважаване на иска и присъждане на
сторените по делото разноски. Представя писмени бележки.
В съдебно заседание ответната страна редовно призована,не се явява, не изпраща
представител.
СЪДЪТ, след като взе предвид представените по делото доказателства
– по отделно и в тяхната съвкупност, съобрази становищата на страните и
нормативните актове, регламентиращи процесните отношения, намира за
установено следното от фактическа страна:
9
Няма спор между страните , а и от приетия по делото нот.акт №*,том
*,рег.№*, нот.дело №*/2017год. на нотариус П. С.,вписан в СВ-Варна с вх.рег.
№*/30.01.2007год., акт №*, том *, дело *се установява, че ищцата е
собственик на АПАРТАМЕНТ №*, представляващ самостоятелен обект в
сграда с идентификатор * по КККР на гр. Варна, с административен адрес: **,
находящ се в сграда построена в ПИ с идентификатор **, заедно с ½ ид. част
от общ коридор на площ 5,04 кв.м., заедно с прилежащите 2,6951% идеални
части от правото на строеж върху поземления имот, в който е изградена
сградата и от общите части на цялата сграда, равняваща се на 9,65 кв.м.
Не е спорно между страните и обстоятелството, че сградата в ** е в
режим на етажна собственост.
По искане на ищцата към доказателствения материал по делото са
приобщени следните писмени документи: Покана за свикване на общо
събрание на 29.03.2023год. в 18.00часа ; протокол №2 от 15.03.2023г. за
удостоверяване залепването на поканата; протокол №3 от 29.03.2023г.;
протокол от проведено общо събрание на 09.05.2023г.; известие от Телепоща с
изх.№1 от 01.06.2023г.; съобщение до Г. В. В. като ответник по гр.д.
№276/2024г. по описа на Районен съд – Варна, 10 състав.
По искане на ответника към доказателствения материал по делото са
приобщени следните писмени документи:съдебно удостоверение с изх.
№32/22.06.2023г. изд. от Районен съд – Варна, Дежурен съдия; разписка от
21.12.2023г. за връчена призовка на Г. В. В.; уведомително писмо до Г. В. В. от
ЧСИ Н. Д. по изп.д.№**, покана от 01.05.2023 г. за свикване общо събрание
на етажна собственост на адрес: **,
от ЗУЕС, от управителя/управителния съвет на 09.05.2023 г. от 18 часа при
дневен ред: 1/ Избор на фирма управител; 2/ Определяне на месечната такса
на обект за година 2023 г.; 3/ Ремонтни дейности, които ще бъдат извършени
по сградата през 2023 г. със списък под него, подписан от Л. М. за „М.“ ООД –
ап. * и офис *; от Т. Л. Я. – офис *, Г. В. В. – ап. * и К. Б. – офис *;протокол за
поставено съобщение по смисъла на чл.16, ал.7, от ЗУЕС от С. Е. Р., управител
на „Р.“ ЕООД и Е. П. Р., в качеството му на управител на „П.“ ЕООД –
собственик в сградата, както и самото съобщение, чието съдържание гласи, че
протоколът от проведеното на 09.05.2023 г. общо събрание е изготвен, като
препис от същото може да бъде предоставен или при посещение в офиса на
10
дружеството или по имейл чрез заявяване на **. Указано е на
съсобствениците, че в едноседмичен срок могат да оспорят съдържанието на
протокола пред управителя.
По делото са ангажирани гласни доказателства, чрез показанията на
свидетеля Д. М. П., без родство и дела със страните.
От показанията на свидетелката се установява следното: Връзката й с
Общото събрание е следната: 2023г. е потърсена от нейн клиент г-н М. М.,
който й казва, че има проблеми с един от имотите си. Проблемът е, че се
намира в сграда, в която явно няма организирано управление и имало човек,
който бил, доколкото разбира по-мажоритарен собственик и се самоназначил
за касиер, искал пари да събира, изпращал фактури на всички – не само за
неговия имот и останалите собствениците в сградата решили да го поканят
този самоназначил се касиер – г-н Е. Р. за някаква среща, на която той да им
дава отчет и на какво основание пише тези фактури, които им претендира.
Доколкото разбира те са го поканили за среща пролетта – март или април не
знае, на която той не се е отзовал и им е казал, че май месец ще може да се
срещне с тях. Съответно г-н М. я кани на тази следваща среща, която е на
09.05.2023г. в 18,00 - 18,30 ч., на бул.Мария Луиза, но не си спомня точно
адреса в момента, където той я чака със съпругата си г-жа Л. М. Запозната е
вече, че имотът всъщност е собственост на тяхната фирма „М.“ ООД, и че
желаят да присъства на това събрание, за да може да разясни на тях и на
останалите им съседи как се провежда общо събрание, какъв е редът по ЗУЕС
за избор на управител, за отчетност и т.н. Съгласява се и с тази цел отива.
Канят ги на втория етаж в някакъв офис в един от имотите в сградата, влизат в
една стая, в която вече са се събрали няколко човека. Общо с нея, г-н М. и г-жа
М. са десет или единадесет човека. От тях разбира впоследствие, че единият е
г-н Е. Р., който е мажоритарен собственик, съпругата му и дъщеря му са там.
Останалите са или собственици или представители на собственици. Има и
двойка много възрастни мъж и жена. Събрание като събрание по реда на
ЗУЕС няма реално. Радев казва: „Сега ще ви кажа за какво съм ви събрал“. Те
казват: „Но, ние имаме въпроси към теб“ – един вид, че те са го поканили. Той
казва: „Аз сега ще ви кажа, ще избираме управител. Това е дъщеря ми. Тя има
фирма „Р.“ ЕООД. Нейната фирма ще бъде управител и тя сега ще ви каже
колко пари ще се събират от всеки апартамент“. Съответно то е едно
надговаряне между всички, защото едните чакат отговори, а той си провежда в
11
същото време някакво негово си събрание. Казва, че жена му щяла да бъде
протоколчик. Г-жа М. казва, че те не са съгласни. Той каза, че той командва,
той казва и той бил с многото гласове, един вид ще става каквото той каже.
Единият господин иска, но въобще не може дума да вземе. Даже с
повелителен тон Р. му казва да мълчи, че от него нищо не зависело, а той си е
един от собствениците. Опитва се да разясни, че, ако ще се прави общо
събрание трябва да има покани, свикване, ако ще се избира управител трябва
да се представи оферта на едно, две дружества, ако ще са външни дружества,
да се представи договор за поддръжка, който да се приложи към протокола от
общо събрание. Радев казва, че имат такива оферти и имат такъв договор.
Пита го къде са. Отговоря, че са в адвоката му, но той сега не можел да дойде.
Оферти, договори нищо не виждат. В един момент вижда, че г-жа М. и до нея
седящата съседка подписват нещо. Пита какво подписват и те й го показват.
То е някаква покана за свикване на събрание на 09.05.2023г. Пита защо го
подписва сега. Отговорят: „Тя сега ни даде да го подпишем, тук трябвало да го
подпишем“. В един момент, защото тя не може да даде съвет на всички
едновременно 9 човека или 7 колкото са и всеки си прави каквото си иска.
Подписват я тази покана, че уж били. Не се вземат никакви решения на това
събрание, гласуване не е имало. Господин Р. казва: „Сега моята дъщеря ще ви
обясни какво ще плащате и защо“. Съответно момичето взема думата и казва,
че ще плащат по 100 лв. на апартамент, защото бравите били скъпи, лампите
били скъпи, а пък и на нея трябвало да й се плаща заплата като управител и
всичко това правело 100 лв. на месец, но не помни с ДДС или без. Те искат да
говорят пак за тези стари фактури, които вече им е начислил, на какво
основание. Той там въобще не им обряща внимание и се обръща към г-жа М. и
казва: „Вие с мъжа ти сте еснафи. Вие правите целия проблем тук в сградата“.
Съответно г-н М. тръгва да защитава съпругата си. Един срещу друг се
изправят на бой както се казва, става много неприятно и грозно. Казват се
наистина много грозни, обидни думи от г-н Р. към г-н М. Настава една
суматоха, започват да си излизат, всичко приключва и след това си отиват.
Когато излизат навън пред сградата от тази среща г-н М. я пита какво следва
от тук нататък. Пита я дали може да се твърди, че тук са избрали управител.
Казва му, че избор се прави с редовно събрание, пише се протокол, този
протокол се залепва. Тогава му обяснява тази процедура на улицата буквално.
Той казва, че ще наблюдава дали ще се сложи някакъв протокол. След
12
известно време се обажда и казва, че няма такъв протокол. Казва му, че
според нея няма как и да има, защото това не е общо събрание. Повече не е
говорила с тези хора за това нещо. Обяснява им, че протоколът или трябва да
бъде залепен на видно място във входа или да им бъде връчен изрично срещу
подпис или те могат да го поискат с покана до управителя, с писмо примерно
да изискат да им се връчи. Кое са направили от всичко това и дали са го
направили не знае.
Гореизложената фактическа обстановка мотивира съда да изведе
следните правни изводи:
Съгласно разпоредбата на чл.40 , ал.1 от ЗУЕС всеки собственик може
да иска отмяна на незаконосъобразно решение на общото събрание.
Решенията на общото събрание на етажната собственост са правни актове на
общност от лица, които не са персонифицирани, за които не се прилагат
правилата за недействителност по ЗЗД. Уредени са специални правила за
вземането на тези решения и начина на отмяната им, които изключват общите
правила за недействителност на сделките. /Решение № 654 от 01.10.2009 г. по
гр. д. № 1506/2008 г. III г. о. на ВКС /. Правната доктрина и съдебната
практика са се обединили по принцип около следните правни изводи, относно
недействителността на решенията на ОС на ЕС:Решение на общото събрание
на етажната собственост може да е както унищожаемо, така и нищожно.
Унищожаемите решения на общото събрание подлежат на отмяна по съдебен
ред чрез конститутивен иск, предявен от лицата, които са участвали или са
имали право да участват в общото събрание към момента на вземане на
съответното решение. След изтичане на преклузивния срок за предявяване на
иска за отмяна на решение на общото събрание то се валидира, т.е. изчерпва се
правната възможност не само чрез иск, но и чрез възражение, да се предявява
унищожаемоста и решението подлежи на изпълнение.На нищожност на
решения на общото събрание всяко заинтересовано лице може да се позовава
безсрочно или чрез отрицателен установителен иск, или чрез възражение.
В настоящия случай ищцата навежда твърдения за незаконосъобразност
на решенията на етажната собственост, взети на 09.05.2023год. с оглед
наличие на опорочена процедура по свикване на общото събрание,
провеждането му и вземане на решения на същото.
Законосъобразността на решенията на ОС на ЕС се определя от
13
правилата за тях в ЗС и ЗУЕС , а не от ЗЗД. С Решение № 654 от 01.10.2009 г.
по гр. д. № 1506/2008 г. III г. о. на ВКС е прието, че решенията на общото
събрание на етажната собственост са правни актове на общност от лица, които
не са персонифицирани, за които не се прилагат правилата за
недействителност по ЗЗД. Уредени са специални правила за вземането на тези
решения и начина на отмяната им, които изключват общите правила за
недействителност на сделките. Съгласно Тълкувателно решение № 1 от
06.12.2002 г. по тълк. д. № 1/2002 г., ОСГК на ВКС, когато решенията на
общото събрание противоречат на учредителния акт или на повелителни
разпоредби, или е налице процесуална незаконосъобразност под формата на
неспазена процедура за свикване на общото събрание, реда и кворума за
приемане на решения, тези решения ще са отменяеми като незаконосъобразни,
но това не води до тяхната нищожност. Предвид така цитираното ТР
наведените от страна на ищеца твърдения за наличие на опорочена процедура
по свикване на общото събрание, провеждането му и вземане на решения на
същото по същество, представляват факти и обстоятелства, които
аргументират незаконосъобразност на решенията.
С оглед спецификата на тези решения е уреден и специфичен контрол за
спазването им, който е ограничен със срок за предявяване на иска , който като
процесуален е преклузивен и тече от узнаване на решението / решение по
гр.дело №567/2012год. на ВКС, постановено по реда на чл.290 от ГПК / . Т.е.
установеният в чл.40,ал.2 от ЗУЕС 30 дневен срок , който тече от датата на
узнаване е преклузивен. Ищцата навежда твърдения, че протоколът от общото
събрание на 09.05.2023год. не е съставен от общото събрание по надлежния
ред, не са изготвени в законоустановения срок и в законоустановения срок не
са доведени до знанието на собствениците на идеални части от общите части
на сградата покана за свикване на общо събрание и обявление за изготвяне на
протокола. С протокол от общото събрание ищцата не успява да се снабди и
за същия науча в производството по гр.дело №276/2024год. на ВРС, което е
образувано срещу нея и в срока по чл.40,ал.2 от ЗУЕС депозира настоящата
искова молба. Ответникът , който направи изрично възражение за неспазване
на този преклузивен срок не ангажира доказателства , с които да докаже
основателността на възражението си. Въпреки многократно предоставената
възможност да представи доказателства за надлежна разгласа на протокола,
такива ответната страна не ангажира. От представеното по делото съобщение ,
14
което е подписано от лицето Симона Енчева Радева по никакъв начин не се
установява , според изискванията на ЗУЕС, че е залепено обявление по
установения в чл.16,ал.7 от ЗУЕС ред. Това не се установява и от протокола за
поставено съобщение , тъй като същият е подписан от лицата Е. П. Р. и С. Е. Р.
, като не става ясно в качеството си на какви точно лица, според изискванията
на закона и защо именно те са осъществили разгласата при положение, че за
председател на събранието е избрано лицето П. Б. Р., а лицето С. Е. Р.,
подписало в качеството си на управител на фирма Р. е и протоколчик на
събранието. В насока , че обявление за изготвен протокол не е разгласяван, а
представеният по делото е евентуално изготвен от Е. П. Р. и С. Е. Р. за нуждите
на настоящото производство са и показанията на свидетеля Д. П., която
заявява, че е попитала г-н М., дали е видял залепено уведомление и протокол,
а той заявил, че няма. Тези показания напълно кореспондират с твърденията
на ищцата , че известно време след събранието с нея се свързва по телефона
лицето на което е поръчала да я уведоми , ако нещо се случи и й казва, че на
видно и общодостъпно място на входа на сградата не е поставено съобщение
за изготвяне на протокола от събранието. За липсата на обявление и изготвен в
срок протокол, говори и поведението на ответника , след отправена по
телепоща покана от ищцата да й бъде връчен протокол и липсата на отговор
по тази покана. Поради това съдът приема, че ищцата е узнала за
съдържанието на протокола едва с връчване на книжата по гр.д. №276/2024 г.
на ВРС. Въпреки че няма представено официално доказателство, на коя дата
ищцата е получила съдебните книжа, следва да се приеме, че това е било най-
рано на датата на изготвяне на съобщението – 30.01.2024 г., поради което и
предявеният на 26.02.2024 г. иск е предявен в преклузивния 30-дневен срок по
чл.40, ал.1 ЗУЕС, поради което се явява допустим и подлежи на разглеждане
по същество.
Съгласно чл.13, ал.1 от ЗУЕС Общото събрание се свиква чрез покана,
подписана от лицата, които свикват общото събрание, която се поставя на
видно и общодостъпно място на входа на сградата не по-късно от 7 дни преди
датата на събранието, а в неотложни случаи - не по-късно от 24 часа. Датата и
часът на поставянето задължително се отбелязват върху поканата от лицата,
които свикват общото събрание, за което се съставя протокол. Общото
събрание може да бъде насрочено и да се проведе най-рано на осмия ден след
датата на поставяне на поканата, а в неотложни случаи – не по-рано от 24 часа
15
след поставянето .
Представената по делото покана за свикване на общото събрание е с
посочена дата 01.05.2023 г. Посочено е,че поканата изхожда от управителя
/управителния съвет, като не са посочени конкретни лица, нито поканата носи
подпис. Впоследствие е представен протокол за поставяне на обявление на
поканата , съставен от П. Б. Р. за която не е посочено в качеството на каква
присъства на разгласа, нито има представени документи да притежава
собственост в сградата. За това, че съсобствениците не са били уведомени за
дневния ред , при който ще бъде проведено общото събрание, индиректно се
извежда извод от протокола на проведеното на 29.03.2023 г. общо събрание,
видно от който е ,че същото се отлага не при същия дневен ред, а за още едно
събрание, което да се проведе в присъствието на адвокати на Р. и на
останалите собственици за уточняване на законността за организиране на ЕС и
законността на такси за поддръжка на сградата, а не при дневния ред, посочен
в протокола. Именно това е станало и причина за опита от страна на
управителя на „П.“ ЕООД да санира този пропуск, като връчи поканата с
дневния ред срещу подпис на лицата, присъстващи на събранието, което
действие е прекъснато от водения от семейство М. адвокат П. С оглед на това
съдът счита, че не може да се направи извод за надлежно обявяване на покана
за процесното общо събрание и спазване на срока по чл.13, ал.1 от ЗУЕС.
Следва да се отбележи, че самата покана с посочване на съсобствениците,
които следва да се считат за уведомени, прилича по-скоро на разписка за
уведомяване, изготвена за целите на събранието, както и свидетелства Д. П., а
не на покана, която да е поставена на таблото.
Освен липсата на законосъобразното свикване на общото събрание,
приетите на общото събрание, проведено на 09.05.2023год. решения са
порочни и тъй като не е спазена установената от закона процедура по
провеждането му и липсва установеното в закона съдържание на протокола.
Съгласно разпоредбите на чл.16, ал.5 от ЗУЕС (Изм. и доп. – ДВ, бр. 26
от 2016 г.) Протоколът съдържа датата и мястото на провеждането на общото
събрание, дневният ред, явилите се лица и идеалните части от етажната
собственост, които те представляват, номера на самостоятелния обект, начина,
по който са гласували лицата – "за", "против" или "въздържал се", техен
подпис, същността на изявленията, направените предложения и приетите
16
решения.
Видно от протокола, липсва изряден списък на явилите се лица с
отразяване на идеалните части от етажната собственост, която притежават .
Самият протокол от проведеното събрание не отговаря на императивния
минимум за съдържание на същия, тъй като не е оформен съобразно с
изискванията на чл. 16, ал.5 от ЗУЕС, а именно: Протоколът не съдържа:
явилите се лица и идеалните части от етажната собственост, които те
представляват, номера на самостоятелния обект, начина, по който са гласували
лицата - "за", "против" или "въздържал се", техен подпис, същността на
изявленията, направените предложения и приетите решения. Посочени са
формално точки, като липсва дебатиране по същите, формално са посочени и
взетите решения и процента „за“, „против“ и „въздържали“ . Предвид на това
не може да се изведе точен извод за начина по който са гласували етажните
собствениците по всяко едно от решенията и прецени наличието или липсата
на кворум по същото. Предвид на това съдът намира, че процедурата по
формалното провеждане на събранието е изцяло опорочена до степен , която
изключва необходимостта да се преценява съществото на взетите решения и
тяхната законосъобразност.
С оглед гореизложеното съдът намира, че твърденията на ищцата за
незаконосъобразност на решенията взети на общо събрание на етажната
собственост – ответник, проведено на 09.05.2023год. се явяват доказани и
постановява решение с което уважава иска.
С оглед изхода от настоящото дело ищцата има право на разноски.
Същите възлизат в размер от 280лв. и се изразяват в следното: 80лв. държавна
такса и 200лв. адвокатско възнаграждение.
Мотивиран от така изложените съображения, Варненски районен съд
РЕШИ:
ОТМЕНЯ по иска на Г. В. В., ЕГН **********, с пост. адрес: ***, чрез
адв. П. Г. Ч. - АК гр. Варна съд. адрес: **; тел: **********; e-mail: **, като
незаконосъобразни решенията на общото събрание на Етажна собственост на
сграда с административен адрес: ***, обективирани в протокол от проведено
на 09.05.2023г. събрание на Етажната собственост на сграда с
17
административен адрес: *** решения и ги отмени, на основание чл.40,ал.2 от
ЗУЕС.
ОСЪЖДА Етажната собственост на сграда с административен адрес: ***
ДА ЗАПЛАТИ на Г. В. В., ЕГН **********, с пост. адрес: ***, чрез адв. П. Г.
Ч. - АК гр. Варна съд. адрес: **; тел: **********; e-mail: ***, сумата от
280лв.,представляваща сторени по делото разноски, изразяващи се във
внесена държавна такса от 80лв. и 200лв. платено адв. възнаграждение, на
основание чл.78,ал.1 от ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Варненски окръжен съд в
двуседмичен срок от съобщаването на страните , ведно с препис от съдебния
акт.
Съдия при Районен съд – Варна: _______________________
18