Р Е Ш Е Н И Е
№…………….., 26.07.2017г.,
гр.Варна
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
ВАРНЕНСКИ
РАЙОНЕН СЪД, гражданско отделение,
четиридесет и девети състав, в публично заседание на единадесети юли
през две хиляди и седемнадесета година, в следният състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ДИМИТЪР ДИМИТРОВ
При участието на
секретаря Милена Узунова, като разгледа докладваното от районния съдия
гражданско дело №2678 по описа за 2017г., за да се произнесе, взе предвид
следното:
Производството по делото е образувано
по предявен от „Б.С."ЕООД с ЕИК ****, представлявано
от управителя ****, собственик на апартаменти: В8, В21, В27 и ВЗЗ в сграда Б, находяща се на адрес: ****, ****4, к-с „****" чрез адв. ****от АК-Варна, със съдебен адрес за
връчване на съобщения и книжа: гр.Варна, ул. ****, ет.1, офис 2, срещу ЕТАЖНА СОБСТВЕНОСТ на сграда „Б", находяща се в ****, Област
Варненска, в ПИ ****, с административен адрес: ****, ****4, представлявана от ****, избрана за Управител на Етажната собственост на Общото събрание, проведено
па 15.07.2016г., с адрес за кореспонденция-адреса на самостоятелния обект на собственика: ****, ****4, к-с „****"ь („****") сграда Б ет.4 ап.Б 36, иск с правно основание чл.40 ЗУЕС за
отмяна на всички Решения на Общото събрание на етажната собственост от
15.07.2016г., обективирани протокол от проведеното
общо събрание.
Твърди се в
исковата молба, че ищецът е собственик на самостоятелни обекти - апартаменти: В8, В21, В27 и ВЗЗ в сграда Б, находяща се на адрес: ****. ****4. к-с „****" на основание предоставено право на строеж и
извършено строителство, легитимиращи го
като собственик на обектите в сградата. На
15.07.2015г. от
12:00 ч.
на адрес: ****, ****4, в сграда Б (изписано на латиница - „В") на к-с
„****", известен още като комплекс „****", беше
проведено Общо събрание на Етажните собственици в сградата. Събранието е било
свикано ****, като собственик на ап.Б18 на ет.2 в комплекса, на основание:
чл.12 ал.6 от ЗУЕС. За свикването научихме от ****- представител на
управляващата компания в комплекса, който е видял покана за Общото събрание,
съставена само на български език. поставена в сградата. Ищецът
счита атакуваните решения за незаконосъобразни. Твърди, че са налице нарушения
при свикване на ОС, опорочена е процедурата по провеждането му, гласувани са
точки извън предвидения дневен ред. Поради изложеното моли за отмяната на
оспорените решения.
В срока по
чл.131 ГПК е депозиран писмен отговор на исковата молба от ****, гражданин на Руска Федерация,
родена на ***г. в гр.****, Алма Атинская област / СССР,
притежаваща паспорт тип Р №71 7263361, изд. на 29.12.2011г. от ФМС 77214, вал.
до 29.12.2021 г. - в качеството й на Управител на Етажната собственост в сграда с идентификатор №****.2 по
кадастралната карта и кадастралните регистри на ****, с адрес: ****, ул."****"
№4, комплекс „****" /****/, бл.Б, чрез процесуален представител-адв. ****, АК-Бургас, с личен №****, с адрес на адв.кантора/съдебен адрес за призоваване/: гр.****, в който се
оспорва предявеният иск като недопустим и неоснователен. Оспорва се становището
на ищеца, че жилищния комплекс е от „затворен тип“. Оспорва се твърдението, че
общото събрание не е било свикано по законовия ред, както и че провеждането му
е било опорочено, както и че са налице пороци по отношение приетите решения.
Оспорва се твърдението за липса на кворум. Оспорва се твърдението за обсъждане
на въпроси, които не са били включени в дневния ред.
В хода на
проведените по делото съдебни заседания, страните поддържат изразените позиции
по спора.
СЪДЪТ, след като взе предвид представените по делото доказателства – по отделно
и в тяхната съвкупност, съобрази становищата на страните и нормативните актове,
регламентиращи процесните отношения, намира за
установено следното от фактическа
страна:
В хода на съдебното производство бяха приети и приобщени към доказателствения материал следните писмени доказателства: Покана за
свикване на Общо събрание; Обжалвания протокол от Общо събрание, състояло се на
15.07.2016г.; Тарифа за таксите на „СИБАНК"ЕАД; Жалба, подадена до
новоизбрания управител, изпълняващ и функцията на председател на ОС с искане за
корекция в съдържанието на протокола и предоставяне на приложенията му; Вписани
договори за управление, сключени от лицата - собственици в сграда „Б",
гласували за избор на управител и от непредставените на ОС собственици;
Електронна справка от имотния регистър по партидата на жалбоподателя: „Б.С."ЕООД
*** ЕООД (придобило имот от Жалбоподателя, който е продаден на настоящ
собственик); Справка от кадастралната карта за имота, в който се намира
жилищния комплекс, заедно със сградите в него, и справки за всяка от сградите в
поземления имот; Акт обр.15 за завършване на всяка от
сградите в комплекса; Документ за собственост на жалбоподателя: Нотариален акт,
вписан с BX.per.N 76/12.04.2012г.
акт 174 том XVIII на АВ-Варна; Разрешение за строеж N 81 от 10.10.2012п; Площообразувателен
протокол; Удостоверение за въвеждане в експлоатация на комплекса; Договори за
поддръжка на басейни два броя: от 09.05.2016г. и от 20.05.2015г. относно
басейна, находящ се на територията на комплекса;
Протокол от ОС на собствениците в комплекса от 2014г.; Протокол от ОС на
собствениците в комплекса от 2015п; Актуално състояние на жалбоподателя -
разпечатка от сайта на TP; Вносна бележка за доплатена държавна такса в размер на 50 лв. за
исковата молба; Копие на вносна бележка за първоначално платена държавна такса
от 30 лв., адвокатско пълномощно; Нотариален акт за учредяване право иа строеж № 191 том1 per.
№ 3059 дело № 172 от 2012г. по описа на нотариус ****с per.
№ 214 на Нотариалната камара, вписан в Службата по вписванията - Варна с
вх.рег. № 7684 от 12.04.2012г. под акт ****дело № 3819; Разрешение за строеж №
81 от 10.10.2012г., издадено от гл.арх. на Община
Бяла; Извлечение от кадастралния регистър на недвижимите имоти ;Констативен
протокол по чл181 ал.2 от ЗУТ изх. № РД 7000-89-(1) от 30.01.2014п, изд. от
Общинска администрация - ****, Област Варна; Удостоверение за въвеждане в
експлоатация на строеж от пета категория № 13/28.05.2014г., изд. от Община
Бяла, Област Варна; Разпечатка по партидата на „Б.С."ЕООД с ЕИК **** в
имотния регистър; писмена справка от кадастралната карта за поземления имот и
сградите в него; Обяснителна записка към инвестиционния проект на жилищния
комплекс с приложения (градоустройствени показатели и спецификация), Оттегляне
на пълномощното, дадено на адв.Здравка Станева;
Правилник за вътрешния ред в ЕС на блок Б, приет на проведеното на 15.07.2016г.
ОС; Нотариален акт №76, том 2, рег.№3212, дело №219/23.04.2014г. на нотариус с
рег.№214 при ВРС и Нот.акт №161, том 1, рег.№2077, дело №126 от 18.03.2014г. на
нотариус с рег.№214 при ВРС;Банкови документи;Договор за поддръжка и управление
*** Сан Резиденс 4" относно ап.Б29, сключен с Брайцеви на 01.04.2016г.; Справка от имотния регистър за
имот с кадастрален идентификатор №****.2.29 (собственост на Брайцеви),
Протокол
от първото общо събрание на етажните собственици в сградите в поземления имот,
проведено през 2014г., на което е избран управител; Протокол от проведено през
2015г. общо събрание на етажните собственици в сградите в поземления имот, на
което е направен доклад на управителя и са обсъждани общи проблеми в комплекса;
Спецификация към строеж „жилищен комплекс с кафе-бар в ПИ **** ****, подобект:
басейн и Градоустройствени показатели на същия строеж, юли 2012г. Фактура №
253/13.08.2014г., издадена от „****с ЕИК: **** с получател „****"ЕООД и
предмет на доставката: система за видеонаблюдение с
компоненти ИП Камери TD и NVR-16, и касов бон към фактурата; Фактура №
193/27.03.2015г., издадена от „****с ЕИК: **** с получател „****"ЕООД и
предмет на доставката: доставка и монтаж на система за контрол на достъп;
Фактура № 923, издадена от „****с ЕИК: **** с получател „****"ООД и
предмет на доставката: периодичен технически преглед на асансьорна
уредба и касов бон от 01.04.2016г.; Фактура № 2140/28.03.2017г., издадена от „****с
ЕИК: **** с получател „****"ООД и предмет на доставката: иериодичентехнически преглед на асансьорна
уредба и касов бон от 28.03.2017г.; Фактура № **********/20.10.2016г., издадена
от „****"ООД с ЕИК: **** с получател „****"ООД и предмет на
доставката: есенна дератизация на сгради и паркови
площи; Фактура № **********/12.09.2016г., издадена от „****"ООД с ЕИК: ****
с получател „****"ООД и предмет на доставката: дезинсекция общи части на
сгради и паркови площи, дератизация, дезинфекция на
приземни помещения; Фактура № **********/11.08.2016г., издадена от „****"ООД
с ЕИК: **** с получател „****"ООД и предмет на доставката: дезинсекция
общи части на сгради и паркови площи, дератизация,
дезинфекция на приземни помещения; Фактура № **********/14.07.2016г., издадена
от „****"ООД с ЕИК: **** с получател „****"ООД и предмет на
доставката: дезинсекция общи части на сгради и паркови площи, дератизация, дезинфекция на приземни помещения; Фактура №
**********/10.06.2016г., издадена от „****"ООД с ЕИК: **** с получател „****"ООД
и предмет на доставката: дезинсекция общи части на сгради и паркови площи, дератизация, дезинфекция на приземни помещения; Фактура №
**********/09.05.2016г., издадена от „****"ООД с ЕИК: **** с получател „****"ООД
и предмет на доставката: дезинсекция общи части на сгради и паркови площи, дератизация, дезинфекция на приземни помещения; Фактура №
**********/09.10.2015г., издадена от „****"ООД с ЕИК: **** с получател „****"ООД
и предмет на доставката: есенна дератизация общи
части на сгради, сервизни помещения и паркови площи; Фактура №
**********/08.09.2015г., издадена от „****"ООД с ЕИК: **** с получател „****"ООД
и предмет на доставката: есенна дератизация общи
части на сгради, сервизни помещения и паркови площи; Фактура №
*********/11.08.2015г., издадена от „****"ООД с ЕИК: **** с получател „****"ООД
и предмет на доставката: дезинсекция общи части на сгради и паркови площи, дератизация, дезинфекция на приземни помещения; Фактура №
*********/13.07.2015г., издадена от „****"ООД с ЕИК: **** с получател „****"ООД
и предмет на доставката: дезинсекция общи части на сгради и паркови площи, дератизация, дезинфекция на приземни помещения; Фактура №
*********/12.06.2015г., издадена от „****"ООД с ЕИК: **** с получател „****"ООД
и предмет на доставката: дезинсекция общи части на сгради и паркови площи, дератизация, дезинфекция на приземни помещения; Фактура
№ 279/27.09.2016п, издадена от „****"ЕООД с ЕИК: ****с получател „****"ООД
и предмет на доставката: поддръжка на басейн м.септември, кондензатор 30 мф и зазимяване на басейн; Фактура №
264/10.08.2016г., издадена от „****"ЕООД с ЕИК: ****с получател „****"ООД
и предмет на доставката: поддръжка на басейн м.август; Фактура №
250/12.07.2016п, издадена от „****"ЕООД с ЕИК: ****с получател „****"ООД
и предмет на доставката: ремонт на помпа за басейн и поддръжка на басейн м.юли;
Фактура № 235/13.06.2016г., издадена от „****"ЕООД с ЕИК: ****с получател
„****"ООД и предмет на доставката: ремонт на помпа за басейн, пуск на
басейн и поддръжка на басейн м.юни; Фактура № 205/08.9.2015г., издадена от „****"ЕООД
с ЕИК: ****с получател „****"ООД и предмет на доставката: поддръжка на
басейн м.септември и зазимяване на басейн; Фактура № 196/11.8.2015г., издадена
от „****"ЕООД с ЕИК: ****с получател „****"ООД и предмет на
доставката: поддръжка на басейн м.август; Фактура № 184/13.7.2015г., издадена
от „****"ЕООД с ЕИК: ****с получател „****"ООД и предмет на
доставката: поддръжка на басейн м.юли и бърз хлор 65 %-3 кг; Фактура №
179/30.6.2015г., издадена от „****"ЕООД с ЕИК: ****с получател „****"ООД
и предмет на доставката: поддръжка на басейн м.юни; Фактура № 165/26.5.2015п,
издадена от „****"ЕООД с ЕИК: ****с получател „****"ООД и предмет на
доставката: пуск на басейн, РНН-течно 10 л, поддръжка на басейн от 20.05 до
31.05 и филтрационна помпа; Фактура № **********/30.9.2016п, издадена от „****"ЕООД
с ЕИК: **** с получател „****"ООД и предмет на доставката: Бензин А95Н и супердизел; Кредитно известие № **********/31.8.2016г. към фактура,
издадено от „****"ЕООД с ЕИК: **** с получател „****"ООД и предмет на
доставката: аванс; Фактура № **********/31.7.2016г., издадена от „****"ЕООД
с ЕИК: **** с получател „****"ООД и предмет на доставката: супердизел и Бензин А95Н; Фактура № **********/30.6.2016г.,
издадена от „****"ЕООД с ЕИК: **** с получател „****"ООД и предмет на
доставката: супердизел; Фактура №
**********/31.3.2016г., издадена от
„****“ ЕООД с ЕИК: **** с получател „****“ ООД и предмет на доставката:
наем на автомобили и префактуриране на гориво, договор за възлагане, извършване на дейностите за поддръжка
и управление на жилищен комплекс.
Съдът приема за
безспорно и ненуждаещо се от доказване, предвид неоспорването му от ответната
страна, че ищцовото дружество е собственик на
самостоятелни обекти - апартаменти: В8, В21, В27
и ВЗЗ в сграда Б, находяща се на адрес: ****. ****4. к-с „****" на основание предоставено право на строеж и
извършено строителство.
Приема за
безспорно, че на 15.07.2016г. е било проводено Общото събрание
на етажната собственост при следния дневен ред: т.
1 -
Учредяване на Общо събрание на собствениците; т.2 - Избор на
Управител/Управителен съвет; т.3 - Избор на Контрольор; т.4 - Обсъждане и приемане на правилник за вътрешния ред; т.5 -
Приемане на решение за откриване на разплащателна сметка и упълномощаване на
лицето, което ще оперира със сметката с цел обезпечаване нуждите на Етажната
собственост (ЕС); т.6 - Обсъждане и приемане на бюджет за сезон 2016/2017г.;
Разходна част - формиране на разходите в бюджета на ЕС:- разходи, съгласно
чл.50 от ЗУЕС, разходи, съгласно чл.50 от ЗУЕС; Доходна част - формиране на
доходите в бюджета. т.7 Определяне на реда за разпределение на разходите; т.8 -
Определяне на финансовата година, срокове и начини на плащане; т.9 - Срок за
подаване на информация за недобросъвестните собственици (неизпълнили задължението
си за плащане) и определяне на съответните мерки срещу тях; т. 10 - Завеждане
на книга на етажната собственост, задължение за вписване в нея, предприемане па
административни мерки по отношение на тези, които не са предоставили
необходимите данни и не са се вписали в книгата на ЕС; т. 11 Упълномощаване на
Управителя/Управителния съвет за утвърждаване на условията за подписване на
договор с изпълнителя за административно обслужване на ЕС; т. 12 -
Упълномощаване на Управителя/Управителния съвет за утвърждаване на условията и
за подписване на Договор с изпълнителя на услуги по поддържане на сградата и
прилежащите територии; т. 13 Упълномощаване на Управителя/Управителния съвет за
утвърждаване на условията и за подписване на Договор за абонаментно обслужване
на асансьорите; т. 14 - Упълномощаване на Управляващия, утвърждаване на
условията и реда, за подписване на споразумение за ползване на поземления имот,
заедно с всички подобрения, приращаения, съоръжения,
техническите помещения; т.15-Упълномощаване на Управителя/Управителния съвет да
предприеме всички необходими мерки за откриване на обща партида за вода на
сградата; т.16- Упълномощаване на Управителя/Управителния съвет да предприеме
всички необходими мерки за откриване на обща партида за електричество на сградата;
т. 17 – Упълномощаване на Управителя/Управителния съвет да предприеме
необходимите мерки по получаване на технически паспорт на сградата.
Представена
е по делото Покана са свикване на общо събрание на 15.07.2016г. /л.10/, в която
са посочени кой свиква събранието, на коя дата се свиква, както и е обявен
дневния ред на общото събрание. Отбелязано, че поканата е поставена на 07.07.2016г. в 18,30ч., но липсва отбелязване къде точно е
била поставена тя.
Представен
е протокол /л.13-53/, подписан от Председател на общото събрание и
секретар-протоколист на общото събрание, в който са отразени всички взети от
Общото събрание решения.
В
протокола е посочено, че на общото събрание са присъствали - лично и чрез
представители – притежаващите 76.60% от етажната собственост.
Към
протокола, в преклузивния срок по чл.131, ал.3 ГПК не
е представен списък на присъстващите на общото събрание, с положени подписи и
отбелязани съответните проценти от етажната собственост за всички посочени в
списъка.
Представена
е жалба от ищцовото дружество и други собственици на
самостоятелни обекти в етажната собственост, до избрания управител на Етажната
собственост – Олга Мефокова.
Представен
е Протокол №1 от 20.03.2014г. от проведено Общо събрание на собствениците на
самостоятелни обекти в сгради в режим на етажна собственост с адрес ****,
ЗВКО“Чайка“, изграден в поземлен имот /ПИ/ №7598.217.39,
с изграден комплекс с търговско наименование „****“, от който е видно, че е
взето решение за форма на управление на Етажната собственост – Общо събрание с
Управител. За Управител е било избрано лицето ****. Избран е бил касиер, както
и управляваща компания – „****“ ЕООД. Гласуван е бил Правилник за вътрешния ред
в комплекс „****“. Създаден е бил регистър на сградите, както и книга на
собствениците. Определен е бил редът и начина за плащане на таксите за
поддръжка и управление на етажната собственост, както и за създаване на Фонд
„Ремонт“ и размера на задълженията по него. Утвърдени са били правомощията на
Управителя. Решенията на Общото събрание не са били обжалвани и са влезли в
законна сила.
Представен
е Протокол от 10.08.2015г. от проведено Общо събрание на собствениците в
комплекс „****“, с приложен към него списък на присъствалите на събранието лица
и положени от тях подписи. Поради необжалването му в законоустановение
срок, Решенията на Общото събрание са влезли в законна сила. От текста на
Протокола, както и от списъка на присъствалите собственици е видно, че са
присъствали собственици и от сграда А, и от сграда Б на комплекса, т.е.
Решенията касаят целия комплекс.
Представен
е Договор за възлагане извършване на дейностите за поддръжка и управление на
жилищен комплекс, съгласно който ищцовото дружество –
в качеството си на ИНВЕСТИТОР е възложило на дружество „****“ ЕООД да извършва всички дейности за поддръжка и управление на жилищния
комплекс, както и да сключва договори за поддръжка и управление на комплекса с
всеки собственик на самостоятелен обект, находящ се в
някоя от сградите в комплекса.
От приложените по делото нотариално заверени и вписани в Агенция по
вписванията Договори за поддръжка и управление *** Сан Резиденс
4“ е видно, че подобни договори с „****“ ЕООД, в качеството му на мениджър, като възложители са сключили: ****,
****, ****, ****, ****, ****, ****и ****, ****и ****, ****, ****и ****, ****, ****,
****и ****. От текста на представените Договори за поддръжка и управление *** Санс Резиденс“ е видно, че
страните са се споразумели, че по въпросите, които урежда договора, той
замества напълно изразяването на волята на възложителите в качеството им на
етажни собственици, съгласно ЗУЕС. Страните са се споразумели, че подписването
на договора изключва необходимостта от свикване на общо събрание по предвидения
в българското законодателство ред за решаване на въпросите, уредени в договора
и се счита за валидно взето решение на общото събрание на етажните собственици.
Видно е от
Нотариален акт за продажба на недвижим имот вх.рег.№7684, акт. 174, том ХVІІІ,
дело №3819/12.04.2012г. на нотариус ****, че „Б.С."ЕООД
е придобило възмездно място с площ 2237 кв.м., представляващо
поземлен имот с идентификатор **** по
кадастралната карта на гр. Бяла.
От представеното
Разрешение за строеж №81/10.10.2012г.,
издадено на ищцовото дружество е видно, че е
съгласуван и одобрен проект за изграждане на „Жилищен комплекс с кафе-бар и
басейн“.
Приложена и
приета по делото е справка от Служба по вписванията относно сделки, извършвани
от ищцовото дружество в качеството му на продавач в процесната Етажна собственост.
Представени
са електронни справки от Кадастрална карта и Кадастрални регистри, относно процесния поземлен имот и построените в него сгради.
Приложено е Удостоверение
№13/28.05.2014г. за въвеждане в експлоатация на „Жилищен комплекс с кафе-бар и
басейн“, изградени в процесния имот.
Разпитаните
в хода на съдебното производство по искане на ищцовата
страна свидетели, дават подробна информация относно вида на етажната
собственост, организацията на охраната и поддръжката и, както и от провеждането
на общото събрание от 15.07.2016г.
Ответната
страна не е правила доказателствени искания за
допускане на гласни доказателства.
Видно е от Протокол №1/20.03.2014г. и
Протокол от проведено на 10.08.2015г. Общи събрания на на собствениците в комплекс „****“ ****, че е взето решение
Корпусите А и Б да се разглеждат като
един комплекс с общо наименование „****”, като от приложение Списък на присъстващите става
ясно, че на събранието са присъствали собственици на обекти и от двете сгради в
комплекса.
Съгласно
заключението на вещото лице А.П. по допуснатата СТЕ, процесния
комплекс е изграден в един поземлен имот, състои се от три сгради, две от които
жилищни и една кафе-бар. Наличен е басейн, който се поддръжа
и функционира, като целия комплекс е с жилищно предназначение. Всички изградени
в комплекса съоръжения са достъпни за всеки от собствениците. Имота е с
изградена ограда от всички страни и монтирано видеонаблюдение.
Изградена е система за контролиран достъп, чрез електронни заключващи системи.
При така установените факти и обстоятелства по
делото съдът възприе следните правни
изводи:
Правното
основание на предявения иск е по чл. 40, ал. 1 ЗУЕС.
Съгласно
чл. 40, ал. 1 ЗУЕС, всеки собственик може да иска отмяна на
незаконосъобразно решение на общото събрание. В чл. 12 и следващи от ЗУЕС, са
уредени инициативата, редът за свикване и провеждане на общо събрание, както и
нужния кворум за провеждане на общо събрание, което може валидно да взема
решения в съответствие с правомощията си по чл. 11 ЗУЕС.
В
случая в тежест на ищците е да докажат, че са собственици в етажната
собственост, общото събрание, на която е приело оспорваните понастоящем
решения, както и че етажната собственост представлява такава от „закрит тип“.
В
тежест на ответника е, да докаже при условията на пълно и главно доказване,
обстоятелствата свързани със спазването на изискванията на ЗУЕС във връзка с
реда за свикване и провеждане на общо събрание, както и наличието на
нужния кворум.
Не е спорно, че „Б.С."ЕООД с ЕИК ****, представлявано от управителя **** е собственик на апартаменти: В8, В21, В27 и ВЗЗ в сграда Б, находяща се на адрес: ****,
****4.
От
представения протокол се установява, че на 15.07.2016г. е проведено общо
събрание на посочената по - горе етажна собственост, на което е прието
оспореното Решение, с което за управител на Етажната собственост е избрана ****,
като относно факта на провеждането на общото събрание на посочената в протокола
дата не се спори и между страните.
В
същото време от ищцовата страна се оспорва спазването
на изискуемия от ЗУЕС ред за свикване на общото събрание.
Съдът
намира за основателно възражението на ищцовата страна
за недопустимост на свикване на Общото събрание на Етажната собственост,
доколкото комплекса, като такъв от „затворен тип“ се управлява по специален ред
на ЗУЕС. Сключените Договори за поддръжка и
управление *** Сан Резиденс 4“ имат за предмет
управление на общи части на сграда в режим на етажна собственост, изградена в
самостоятелен поземлен имот, като договора е сключен между мениджърска фирма и
собственици на самостоятелен обект в сградата, в изискуемата писмена форма с
нотариална заверка на подписите на страните и е вписан в Служба вписвания. По
делото е представен Договор за възлагане извършване на дейностите за поддръжка
и управление на жилищен комплекс с търговско наименование „Бяла Санс Резиденс 4“, сключен между ищцовото дружество в качеството на ИНВЕСТИТОР и „****“ЕООД
в качеството на Довереник. Според договора, инвеститорът възлага на довереника
поддръжката и управлението на жилищния комплекс от затворен тип, както и да
сключва договори за поддръжка и управление на комплекса с всеки собственик. Ето
защо съзът приема, че договорите с отделните
собственици отговарят на формалните изисквания за валидност предвидени в чл.2
от ЗУЕС.
Възражението на
ответника, че ищецът няма качеството на инвеститор се опроверга от събраните по
делото доказателства. Видно от Нотариален акт за продажба на недвижим имот
вх.рег.№7684, акт. 174, том ХVІІІ, дело №3819/12.04.2012г. на нотариус ****, „Б.С."ЕООД е придобило възмездно място с площ 2237 кв.м.,
представляващо поземлен имот с идентификатор **** по
кадастралната карта на гр. Бяла, както и правото на строеж върху него. От
представеното Разрешение за строеж №81/10.10.2012г., с което
е съгласуван и одобрен проект за изграждане на „Жилищен комплекс с кафе-бар и
басейн“ е видно, че инвеститор е именно ищцовото
дружество. Приложено е Удостоверение №13/28.05.2014г. за въвеждане в
експлоатация на „Жилищен комплекс с кафе-бар и басейн“, изградени в процесния имот, собственост на ищцовото
дружество. Същевременно от приетите по
делото титули за собственост се установи, че след изграждане на сградата в груб
строеж и след въвеждането й в експлоатация, именно ищеца е прехвърлял правото
на собственост върху отделните обекти в сградата на новите им собственици. В
резултат от което се налага извода, че ищеца е лицето, което е изградило
сградата по стопански начин, респективно, че същия има качеството на
инвеститор.
Доводите
на ответника, че сградата не е изградена в жилищен комплекс от затворен тип, са
неоснователни. Съобразно дефиницията съдържаща се в §1, т.3 от ДР на ЗУЕС ”жилищен
комплекс от затворен тип” е комплекс, обособен като отделен
урегулиран поземлен имот, в който са построени сгради в режим на етажна
собственост и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, при
спазване на изисквания на контролиран достъп за външни лица. В случая сградите, за която няма спор, че попада в режим
на етажна собственост, е изградена в самостоятелно обособен поземлен имот
с идентификатор **** по кадастралната карта на гр. Бяла. В имота са изградени
повече от една жилищна сграда в режим на етажна собственост. Следва да се
приеме, че дефиницията на §1, т.3 от ДР на ЗУЕС
обхваща една, или няколко сгради в режим на етажна собственост, стига комплекса
да отговаря на останалите критерии. В комплекса е изграден кафе-бар, басейн,
както и помощна складова постройка. Налично е и се поддържа озеленяване на
комплекса. Посочените съоръжения са предоставени за общо ползване и
съставляват други обекти, обслужващи собствениците и обитателите. В резултат,
от което се налага извода, че §1, т.3 от ДР на ЗУЕС е
относим към процесните
сграда и имот.
На
следващо място налице е и последното изискване за квалифициране на комплекса
като такъв от затворен тип, а имено контролиран достъп за външни лица.
От данните по делото е видно, че от трите страни на имота, достъпа до него е
ограничен от метални огради, като от четвъртата страна достъпа до създадената в
част от свободната площ е допълнително ограничен с бетонна ограда и два броя
заключващи се метални портали за автомобили и врати за пешеходци. И в двата
входни портали е изградена система за достъп, който се осъществява с електронни
заключващи системи с код. Достъпа до всяка сграда се осъществява единствено
през една самостоятелна входна врата, като входните врати на всяка от сградите
е с електронни заключващи системи с код, както отделните апартаменти са
достъпни единствено за техните собственици.
В заключение
съдът приема, че процесните сгради са разположени в
комплекс от затворен тип, съответно, че възраженията на ответника за са
неоснователни.
Доколкото в
сключените между мениджърската фирма „****“ЕООД, в качеството й на довереник на
инвеститора/ищцовото дружество/ и собствениците на
самостоятелни обекти в сградата Договори за поддръжка и управление *** Сан Резиденс 4“ регламентират формата и начина на управление на
Етажната собственост, то свикването на Общо събрание от някого от етажните
собственици е в противоречие с разпоредбите на Договора и чл.2 от ЗУЕС.
Съдът намира, че дори и да се приеме, че в случая са приложими общите
разпоредби на ЗУЕС относно формата и начина на управление на Етажната
собственост, то отново са налице множество съществени нарушения на предвидените
в Закона процедури по свикване и провеждане на Общо събрание на Етажната
собственост.
Според
съда ответникът /чиято е доказателствената тежест/ не
доказа твърдението си, че събранието е проведено в съответствие с изискванията
на ЗУЕС. На първо място съдът приема, че не са налице
предпоставките за свикване на общо събрание по вписаната в Поканата процедура
по чл.12, ал.6 от ЗУЕС. Видно от изготвената покана, общото събрание се свиква
по инциатива на един от собствениците на обект в
комплекса – Евгений Завьялов. Действително
разпоредбата на чл.12, ал.6 от ЗУЕС предвижда: „При нововъзникнала етажна собственост
първото общо събрание се свиква в 6-месечен срок от възникването й от
собственици на самостоятелни обекти, които имат най-малко 20 на сто идеални
части от общите части. Когато общото събрание не е свикано в посочения срок, то
може да се свика от всеки собственик или ползвател.“ В случая етажната
собственост е възникнала на 28.05.2014г. Дори и да се приеме, че Решенията от
проведеното на 20.03.2014г. Общо събрание, на което е учредена Етажната
собственост са недействителни, тъй като формално тя все още не е била
възникнала, то на следващата година – 10.08.2015г. е проведено ново общо
събрание. Съдът приема, че това общо събрание касае собствениците на имоти
както в сграда А, така и в сграда Б, тъй като както от приложения към него
Списък на присъстващите с положени саморъчни подписи на лицата, така и от
текста на обсъжданите въпроси и взети решения е видно, че на него са
присъствали собственици от целия комплекс – и от двете сгради в режим на Етажна
собственост, съответно „А“ и „Б“ и на практика е проведено общо събрание на
цялата Етажна собственост в комплекса. В тази връзка съдът изцяло споделя
становището на процесуалния представител на ответниците
изложено в Писмените бележки, че проведените преди 15.97.2016г. общи събрания
на собствениците касаят всички сгради в режим на етажна собственост в комплекса,
поради което не следва да се приема, че по отношение сграда „Б“ не е била
учредена Етажна собственост. Факта, че е било проведено подобно общо събрание,
препречва възможността за провеждане на събрание при условията на чл.12, ал.6, предл.последно от ЗУЕС, доколкото събранието от
15.07.2016г. не е първо за Етажната собственост.
Съдът приема, че
са налице и други нарушения на процедурата по свикване на общото събрание.
Предвид недопустимостта на свикване на общо събрание при усл.
на чл.12, ал.6 предл.последно, то е следвало общото
събрание да бъде свикано от някое от лицата, които са оправомощени
за това. Съгласно чл. 12, ал. 1 ЗУЕС, общото събрание се свиква от управителя (управителния съвет)
или от контрольора.
Освен от
изброените в чл. 12, ал. 1 ЗУЕС лица, общо събрание може да бъде свикано и от етажен собственик
при наличие на две основни хипотези.
Първата от тях е
предвидена в чл. 12, ал. 2
- 4 ЗУЕС,
даващи възможност общото събрание може да се свика и по писмено искане на
собственици, които имат най-малко 20 на сто идеални части от общите части на
сградата, като това става чрез искане, подписано от лицата, които го свикват (чл. 12, ал. 2 ЗУЕС). В чл. 12, ал. 3 е предвидено искането по на тези етажни
собственици да бъде отправено първо до управителния съвет (управителя), който
свиква общото събрание в 10-дневен срок от получаването му. Едва когато
управителният съвет (управителят) не свика общото събрание в 10-дневния срок,
общото събрание се свиква от същите собственици по реда, предвиден в ЗУЕС (чл. 12, ал. 4 ЗУЕС).
Втората хипотеза
се съдържа в на чл. 12, ал. 5 ЗУЕС, съгласно която общо събрание може да бъде свикано от всеки
собственик или ползвател в неотложни случаи или когато е изминала повече от
една година от последното проведено общо събрание.
В §1, т.16 от
ДР на ЗУЕС, за нуждите на същия закон е дефинирано
понятието "неотложен случай", като е наличие на факти или обстоятелства,
които създават предпоставка за разрушаването на сградата или на съседни или
близко стоящи сгради, на техни конструктивни елементи, общи части, инсталации
или части от тях или за такова увреждане на сградата или на съседни или близко
стоящи сгради, на техни конструктивни елементи, общи части, инсталации или
части от тях, което възпрепятства нормалното използване на сградата или
самостоятелните обекти в нея, както и наличието на факти и обстоятелства,
водещи до опасност за живота и здравето на собствениците, обитателите и други
лица.
Налице е и друго
нарушение на процедурата по свикване на общото събрание, относно изготвяне на
покана и нейното оповестяване. От текста на поканата е видно, че същата е
поставена на 07.07.2016г. в 18,30ч., но не става ясно
къде. По делото не бе представен протокол за поставяне на поканата за свикване
на общото събрание. Въпреки, че в Определение №3633/05.04.2017г. за насрочване
на съдебно заседание и изготвения проекто-доклад,
който впоследствие бе одобрен от страните без възражения, изрично като доказателствена тежест на ответната страна бе вменено
доказването, че е спазена процедурата по свикването на общото събрание и
изготвянето на покани за него, от страна на ответника подобни доказателства не
бяха представени и доказателствени искания в тази
насока не бяха направени.
В хода на
проведеното открито съдебно заседание на 23.05.2017г., процесуалният
представител на ответната страна представи писмени доказателства, които да
бъдат приети и приложени към доказателствения
материал по делото. Предвид направеното от ответната страна възражение за просрочие на представянето им, съдът не прие същите и те не
бяха приобщенти към доказателствата по делото. С
оглед на въведеното концентрационно начало на процеса, чл. 131, ал.3 ГПК задължава ответника да посочи
доказателствата и конкретните обстоятелства, които ще доказва с тях, както и да
представи всички писмени доказателства, с които разполага. Последиците при
неизпълнение от на посочените разпоредби се съдържат в чл. 133 ГПК,
според който ответник, който в подадения отговор не е направил възражения, не е
представил и посочил доказателства-съответно писмени и устни в подкрепа на
възраженията си, губи възможност да направи това по-късно. Тази преклузия, се потвърждава и в разпоредбите на чл. 143, ал.2
както и от чл. 147 ГПК.
А както се изложи по-горе, ответникът не е представил писмените доказателства с
отговора по чл. 131 ГПК,
и тъй като не сочи пропускът да се дължи на особено непредвидено обстоятелство,
следва да се направи извод, че правата му да стори това са се преклудирали.
Съдът приема, че
предвид непредставяне в регламентирания в чл.131, ал.3 ГПК срок на
доказателства за лицата, присъствали и участвали в общото събрание с положени
техни подписи, то не са налице категорични доказателства за наличен кворум при
провеждане на общото събрание. Освен това по делото не са представени
категорични доказателства /титули за собственост и др./, относно правото на
собственост на лицата участвали в общото събрание, от които доказателства да
може да се направи категоричен и обоснован извод, относно собствеността на тези
лица в общите части на етажната собственост, поради което и съдът приема,
твърденията на ответника, че събранието е проведено в съответствие с
изискванията на ЗУЕС за недоказано. В тази връзка, съдът намира за основателно,
твърдяното от ищеца, че ОС е проведено без да е налице изискуемия по закон
кворум.
Липсата на
доказателства за необходимия кворум, опорочава и всички взети от общото
събрание Решения.
Съдът установи,
че при провеждането на общото събрание е нарушена разпоредбата на чл.16, ал.6 и
7 от ЗУЕС, като от текста на Протокола от общото събрание не става ясно кога е
бил изготвен той, както и по какъв начин е било оповестено неговото изготвяне и
взетите Решения. Разпоредбата на чл.12, ал.7 от ЗУЕС изисква Председателят на
управителния съвет (управителят) в 7-дневен срок от провеждане на общото
събрание, да постави на видно и общодостъпно място на входа на сградата
съобщение за изготвянето на протокола. Изрично е указано, че за поставяне на
съобщението се съставя протокол от председателя на управителния съвет
(управителя) и един собственик, ползвател или обитател, в който се посочва датата,
часът и мястото на поставяне на съобщението. Копие от протокола от провеждане
на общото събрание, заверен с надпис "Вярно с оригинала", и
приложенията към него се предоставят на собствениците, ползвателите или
обитателите. По делото не бяха представени доказателства за изпълнение от
страна на Етажната собственост на тези разпоредби на ЗУЕС.
При това
положение съдът приема, че общото събрание е проведено в нарушение на
изискванията на ЗУЕС, поради което и предявеният иск се явява основателен и
следва да се уважи, като се отменят всички Решения на общото
събрание на ЕТАЖНА СОБСТВЕНОСТ на сграда „Б", находяща
се в ****, Област Варненска, в ПИ ****, с административен адрес: ****, ****4,
представлявана от ****, избрана за Управител на Етажната собственост на Общото
събрание, проведено па 15.07.2016г., с адрес за кореспонденция-адреса на
самостоятелния обект на собственика: ****, ****4, к-с „****"ь („****")
сграда Б ет.4 ап.Б 36, обективирани в протокол от
същата дата.
Предвид
уважаването на иска, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, ответникът, следва да
заплати на ищеца направените разноски по делото. Претендират се в следните
размери - 1425 лева от които 83лв. ДТ и такса банков превод, 39лв., 303лв. за
СТЕ, 1000лв.-адвокатско възнаграждение.
Мотивиран
от изложеното Варненският районен съд,
Р Е Ш И:
ОТМЕНЯ всички
Решения на Общото събрание на ЕТАЖНА СОБСТВЕНОСТ на сграда
„Б", находяща се в ****, Област Варненска, в ПИ ****,
с административен адрес: ****, ****4, представлявана от ****, избрана за Управител на Етажната собственост на
Общото събрание, проведено на 15.07.2016г., с адрес за кореспонденция-адреса на самостоятелния
обект на собственика: ****, ****4, к-с „****"ь („****")
сграда Б ет.4 ап.Б 36,
обективирани в протокол от същата дата.
ОСЪЖДА етажните собственици на ЕС на сграда с идентификатор
****, с административен адрес: ****, ****4, с изключение на „Б.С."ЕООД с ЕИК ****, да
заплатят на „Б.С."ЕООД с ЕИК ****, представлявано от управителя ****,
сумата 1425 /хиляда четиристотин двадесет и пет/ лева, представляващи направени
разноски по делото, от които 83лв. ДТ и такса банков превод, 39лв., 303лв. за
СТЕ, 1000лв.-адвокатско възнаграждение, на основание чл.78, ал.1 вр. ал.5 ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на въззивно обжалване пред Варненски окръжен съд, в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Препис
от настоящото решение да се връчи на страните по делото, заедно със съобщението
за постановяването му на основание чл. 7, ал. 2 ГПК.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: