РЕШЕНИЕ
№ 12458
гр. София, 26.06.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 78 СЪСТАВ, в публично заседание на
седемнадесети юни през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Мария Ст. Танева
при участието на секретаря РУМЯНА Д. ГЕОРГИЕВА
като разгледа докладваното от Мария Ст. Танева Гражданско дело №
20251110101761 по описа за 2025 година
Производството е образувано по искова молба от ИСКОВА МОЛБА от
М. Б. Й., ЕГН **********, и Т. Е. Й., ЕГН **********, с адрес: гр. , адвокатска
колегия, адрес за призоваване и съобщения: гр. София, ,, e-mail:....., СРЕЩУ
“,“.
В исковата молба е изложено, че между М. Б. Й. и Т. Е. Й., в качеството
им на „Купувач“ и “,, в качеството му на „Продавач“ на 09.11.2021 год. бил
сключен Предварителен договор за покупко-продажба и строителство на
недвижим имот, изменен и допълнен с Анекс, сключен на 22.02.2022 Г.
Сочат се, че съгласно гореописания Договор, Продавачът продава на
Купувача, срещу посочената в чл. 2 от Договора цена, недвижим имот,
находящ се в град София, район Възраждане, представляващ самостоятелен
обект в жилищна сграда с магазини и подземни гаражи, която ще бъде
построена съгласно инвестиционен проект, одобрен на 04.09.2019 г. и
разрешение за строеж № 233/10.09.2019г. на СО, НАГ, заповед № А51-
186/31.08.2020г. на гл. архитект на СО за допълването му.
На 22.02.2022 г. страните по предварителния договор подписали Анекс
към Предварителен договор за покупко-продажба и строителство на
недвижим имот, сключен на 09.11.2021 г„ с който са допълнили предмета на
1
предварителния договор със следния самостоятелен обект, находящ се в
сутеренно ниво -2, представляващ Склад № 5 с площ от 4.75 кв.м.. В т. 2 от
анекса страните са се договорили, че цената срещу която Продавачът ще
прехвърли на Купувача собствеността върху гореописания склад е в размер на
EUR 2 742,00 с ДДС и ще бъде платена заедно с частта на цената, посочена в
чл. 2.2.5 от предварителния договор, а в т. 4 са се съгласили, че всички
останали клаузи на предварителния договор остават непроменени.
На 27.03.2023 г. страните сключили окончателния договор за покупко-
продажба на имота под формата на нотариален акт, с който Продавачът е
прехвърлил собствеността върху процесния имот, представляващ Апартамент
№ 13,който имот към момента на сключване на сделката е бил в незавършен
вид - „в степен на завършеност „груб строеж“.
Ищците твърдят, според разпоредбата на т.4.5 от Договора „Продавачът
се задължава да завърши сградата, в която се намира имота/ите, предмет на
настоящия договор, и да снабди същата с Удостоверение за въвеждане в
експлоатация/Разрешение за ползване в срок до 04.12.2022 г.
Излагат, че в т. 4.5, ал. /2/ от подписания между страните Договор,
страните изрично са уговорили отговорността при неизпълнение от страна на
Продавача на горепосоченото договорно задължение като са уговорили
размер на неустойка. “, дължало на Купувача неустойка в размер на 0.01% на
ден от общата продажна цена, в случай че срокът за снабдяване на сградата с
Удостоверение за въвеждане в експлоатация/Разрешение за ползване не бъде
спазен с повече от б (шест) месеца, а именно в случай че сградата не бъде
снабдена с Удостоверение за въвеждане в експлоатация до 04.06.2023 г.
Общата продажна цена била EUR 143 236,20, и размерът на уговорената
между страните договорна неустойка съгл. т. 4.5. ал. /2/ е EUR 14,32362 на
ден, представляващ 0.01% от сумата EUR 143 236.20 на ден, но не повече от 5
% от общата продажна цена, или не повече от EUR 7 161,81.
Твърди, че сградата е била въведена в експлоатация с разрешение за
ползване от 21.03.2024 г., получено по електронен път на 25.03.2024 г. с
електронно съобщение, изпратено от адв. М. . „, е бил в забава считано от
05.12.2022 г. /денят, следващ уговорения в т. 4.5 от Договора срок за
изпълнение/, забавата на изпълнителя е била повече от една година;
възникнало право на заплащане на неустойка за периода от 05.06.2023 г. до
2
21.03.2024 г. (290 дни) в размер на EUR 14,32362 на ден при условията на т.
4.5, ал. 2 от Договора.
Ищците отправили извънсъдебна покана към ответника да им заплати
неустойката. Претендират лихва от 02.08.2024 г. /денят, следващ деня на
отправянето на поканата за изплащане на дължимата неустойка/ до
окончателното плащане на вземането.
Молят съдът на основание чл. 422 във връзка с чл. 415 от ГПК, чл. 86,
ал. 1 от ЗЗД и чл. 78, ал. 1 от ГПК, съдът да приеме за установено, че “,
ДЪЛЖИ на ищците М. Б. Й. и Т. Е. Й. следните суми:
1. Сумата от EUR 4 153,84 (четири хиляди сто петдесет и три евро и 84
евроцента), представляваща договорна неустойка по Предварителен договор
за покупко-продажба и строителство на недвижим имот, изменен и допълнен с
Анекс, сключен на 22.02.2022 г., за периода от 05.06.2023 г. до 21.03.2024 г.,
2. Законната лихва върху главницата за периода от 02.08.2024 г. (денят,
следващ датата на получаване на покана за доброволно изпълнение) до
пълното изплащане на сумата.
3. Сумата от 1 162,46 (хиляда сто шестдесет и два лева и 46 стотинки) лв.,
представляваща направените разноски в заповедното производство по ч.гр.д.
№ 64432 по описа на 78 състав на Софийски районен съд за 2024 г.
4. Направените разноски по настоящото дело, в т.ч. платена държавна такса
и заплатено адвокатско възнаграждение.
В срока за отговор е постъпил такъв от ответника. Ответникът оспорва
иска. Позовава се на настъпили форсмажорни обстоятелства - световната
КОВИД-19 пандемия и войната между Русия и Украйна, както и на обективна
невъзможност от изпълнение поради несвоевременно изпълнение от страна на
, ЕАД на нейни задължения по договор за присъединяване на клиент.
Евентуално ако се приеме неизпълнение счита, че времето му следва да се
намали с поне 4 месеца поради гореизложените обстоятелства. Аргументира
се че не е прекратил договора с ищците, въпреки че е имал възможност за
3
това, както и да реализира по-висока печалба.
В съдебно заседание е допуснато изменение на иска, като същият е
осъдителен иск за :
1. Сумата от 4 153,84 EUR /четири хиляди сто петдесет и три евро и 84
евроцента/, представляваща договорна неустойка по предварителен договор за
покупко-продажба и строителство на недвижим имот, изменен и допълнен с
анекс от 22.02.2022 г., дължима за периода от 05.06.2023 г. до 21.03.2024 г.;
2. Сумата от 507,53 лева (петстотин и седем лева и петдесет и три
стотинки), представляваща законна лихва върху главницата за периода от
02.08.2024г., до датата на предявяване на иска (13.01.2025г.);
3. Законната лихва върху главницата от 4 153,84 EUR (четири хиляди
сто петдесет и три евро и осемдесет и четири евроцента), считано от
13.01.2025 г. до окончателното изплащане;
4. Сумата от 1 000,00 лева - разноски за адвокатско възнаграждение по
заповедното производство;
5. Направените разноски по настоящото производство, включително
държавна такса в размер на 345,22 лева и адвокатско възнаграждение в размер
на 2 550,00 лева., като по отношение на сумата от 162,46 лв. държавна такса,
заплатена в ЗП,
Делото е прекратено за сумата 162,46 лв. разноски - държавна такса в
заповедното производство.
Съдът намира следното от фактическа и правна страна:
I.По иска по чл. 92 ЗЗД и чл. 86 ЗЗД:
За основателността на иска ищецът следва пълно и главно да докаже
следните обстоятелства: наличието на договор с изложеното в исковата молба
съдържание, по което той е изправна страна и е изпълнил произтичащите от
договора задължения, наличие на задължение за ответника с посоченото
съдържание, наличие на неустоечна клауза, начална дата и период на забавата;
размер на взамането. Ищеца следва да установи, че е поканил ответника да
заплати задължението и го е поставил в забава.
4
В тежест на ответника е да докаже възраженията си
/правоунищожаващи, правоизключващи или правопогасяващи/ срещу
съществуването на вземането, респективно срещу изискуемостта му и
конкретно – наличието на обективни причини за забавата, извън волята му по
чл. 81 ЗЗД и чл. 306 ТЗ. Ответникът следва да установи, че посочените от него
две форсмажорни обстоятелства КОВИД-19 пандемия и войната между Русия
и Украйна, и поведение на , ЕАД - са създали пречки за изпълнение на
задълженията му през твърдения от ищеца период на забава/неизпълнение.
Безспорни между страните са обстоятелствата за наличието на
правоотношение по договор с изложеното в исковата молба съдържание,
наличие на задължение за ответника в посочения в исковата молба смисъл,
наличието на неустоечна клауза, неизпълнение от ответника на задължението
му по чл. 5 от нотариалния акт, периода на забавата и размера на неустойката,
че неустойката не е била заплатена.
1. Основният спорен между страните въпрос е свързан с това дали
забавата се дължи на обстоятелства, които изключват виновно поведение
на ответника.
Основният спорен между страните въпрос е свързан с установяване на
факта дали е налице виновно неизпълнение на задълженията на ответника, и
по-конкретно – дали забавата се дължи на обстоятелства, които не могат да му
бъдат вменени във вина, т.е. дали е била налице невиновна невъзможност, по
смисъла на чл. 81 от ЗЗД.
Тъй като и двете страни по процесния договор са търговци,
освобождаването от отговорност би могло да намери своето основание и в
разпоредбата на чл. 306 от ТЗ. За да бъде ангажирана пълната отговорност на
ответника за неизпълнение на задължението му, е необходимо неизпълнението
да е последица на неговото виновно поведение. Посочената разпоредба
въвежда презумпция за наличието на вина, в случай на забава в изпълнението,
като именно ответникът следва да докаже наличието на обстоятелства, които
са предизвикали обективната му невъзможност за изпълнение.
Доказателствената тежест за полагането на грижата на добрия търговец
е върху ответника, който следва да установи при условията на пълно и главно
доказване, че е направил всичко зависещо от него за точно изпълнение във
времево отношение.
5
2.Съдът намира възражението на ответника, че не носи вина за
забавата си, тъй като тя е настъпила вследствие на наличието на
форсмажорно обстоятелство- КОВИД-19 пандемия, за неоснователно по
следните съображения:
Правната доктрина и съдебната практика приемат за форсмажорни
обстоятелства събития от извънреден характер като природни бедствия,
катастрофи, аварии и т.н., които застрашават живота и здравето на хората или
околната среда.
В периода от 13.03.2020 г. до 13.05.2020 г. в България беше обявено
извънредно положение заради пандемията от Ковид-19, като със Заповед No
РД-01-124/13.03.2020 г. на министъра на здравеопазването, изменена
многократно, в България бяха въведени редица противоепидемични мерки,
свързани с преустановяване осъществяването на редица дейности на
търговски обекти и центрове, забрана за напускане на населени места,
ограничаване на пътуването между различни селища, включително чрез
установяване на пропускателни пунктове.
Пандемията от COVID-19 като събитие, настоящият състав намира
принципно да обосновава съдържанието на непреодолима сила /форсмажорно
обстоятелство/, при наличието на което длъжникът би могъл да не отговаря -
така Решение № 206 от 11.01.2024 г. на СГС по гр. д. № 4568/2023 г.
Въпреки последното, процесният предварителен договор е сключен след
възникване на соченото обстоятелство, а именно на 09.11.2021 год., поради
което би могъл да бъде съобразен от строителя по договора, осъществяващ
професионална дейност по строителство и с грижата на добрия търговец и
не води до отпадане на отговорността на строителя. Ответникът е можел
да предвиди дали Пандемията би създала трудности и да прецени това при
уговаряне на сроковете за изпълнение на поетите по договора задължения.
В допълнение, ответникът не доказа соченото от него форсмажорно
обстоятелство да е в причинна-връзка с осъществената от него забава да
изпълни задължението си по т. 4.5 от предварителния договор.
3.Съдът намира възражението на ответника, че не носи вина за
забавата си, тъй като тя е настъпила вследствие на наличието на
форсмажорно обстоятелство- войната между Русия и Украйна, за
неоснователно, по следните съображения:
6
Общо известно е, че на 24 февруари 2022 г. Русия нападна Украйна, като
военният конфликт продължава и до днес. Въпреки, че принципно горното
може да представлява форсмажорно обстоятелство, то в случая не води до
отпадане на вината на ответника заради забавата в изпълнение на
задълженията му. Строителят е могъл да прецени дали конфликта е довел или
ще доведе в бъдеще до забавяне на изграждането на сградата или до проблеми
с въвеждането й в експлоатация, да уведоми за това купувача и/или да
предприеме действия по изменение на срока на договора.
В допълнение, ответникът не доказа соченото от него форсмажорно
обстоятелство да е в причинна-връзка с осъществената от него забава да
изпълни задължението си по т. 4.5 от предварителния договор.
4. По отношение на двете сочени от ответника като форсмажорни
събития, които бяха обсъдени в т. 2 и т.3 на мотивите, съдът счита, че
ответникът не е доказал и наличието на обстоятелства, свързани с
форсмажорни събития, чиито последици не биха могли да бъдат избегнати,
дори при полагането на грижата на добрия търговец.
Съгласно константната практика на ВКС, грижата на добрия търговец по
чл. 302 ТЗ е от значение за отговорността на длъжника. Съдебната практика
еднозначно и безпротиворечиво приема, че от добрия стопанин не би могло да
се очаква да притежава специални познания, за разлика от добрия търговец,
които да му позволяват, във всеки отделен случай, да преценява с кое свое
поведение в най-висока степен би удовлетворил онези конкретни изисквания,
отнасящи се до качеството, с което следва да бъде извършена дадена работа
или услуга. Търговецът по дефиниция е професионалист и е носител на
специални знания в съответната търговска област. (Решение No 200 от
11.04.2014 г. по търг. д. No 545/2012 г. на ВКС). Безспорно ответникът е
строител по занятие, той би следвало да притежава достатъчно опит и знания
за действията на електроразпределителното дружество при изграждане и
въвеждане в експлоатация на подобни съоръжения.
5.Съдът намира възражението на ответника, че не носи вина за
забавата си, тъй като тя е настъпила вследствие на забавата на , да
изпълни задълженията си по договор за присъединяване на клиент, за
присъединяване на обекта към разпределителната топлопреносната мрежа,
за неоснователно по следните съображения:
7
Договор за присъединяване на клиент, който ще ползва топлинна
енергия за битови нужди - л. 56 от делото, е сключен на 17.07.2022 г.
Задължението на ответника да въведе сградата в експлоатация е било със срок
до 04.12.2022 г., следователно задълженията на , е трябвало да бъдат
извършени най-късно до 5 месеца от сключване на договора. Видно от раздел
XIII от договора и сборът на посочените срокове в същия - най-краткия
необходим срок на , е 4 месеца и 14 дни. Може да се заключи, че Договор за
присъединяване на клиент, е сключен на по-късен етап от необходимия за
осъществяване на топлофицирането на обекта и въвеждането му в
експлоатация в срок до 04.12.2022 г. Ответното дружество не е положило
грижа на добрия търговец да предвиди, че дори , да изпълни задълженията си
в срок, то на него му остават най-малко 15 дена за въведе сградата в
експлоатация, като е възможно , да се забави в изпълнението на задълженията
си.
Дори да се разгледа направеното от ответника неблагоприятно
признание на факт в отговора на исковата молба, а именно, че , е трябвало да
изпълни задълженията си до 24.10.2023 г., то това е дата следваща крайния
срок за въвеждане в експлоатация на процесния обект и води до недобро
планиране от страна на ответното дружество.
На следващо място, разгледана по същество тази забава не е от такова
естество, че да представлява обстоятелство, което да изключи отговорността
на строителя. Ответникът не е представил доказателства, от които може да се
направи еднозначен извод, че изпълнил всички задължения които зависят
пряко и единствено от него за присъединяването към топлопреносната мрежа.
Не са представени доказателства, от които да е видно, че ответникът е
уведомил ищеца за забавянето, съответно – е опитал да се договори с него за
потенциално удължаване на крайния срок или друг начин за уреждане на
взаимоотношенията им.
Доколкото ответникът е търговец, следва да бъде прието, че е могъл и
е бил длъжен да предвиди всички обстоятелства, включително забавяне на
присъединяването към топлопреносната мрежа, които са могли да му
попречат за въвеждането в експлоатация на новопостроената сграда,
съответно - да ги съобрази при уговарянето на сроковете за изпълнение.
Според съдът, разпоредбата на чл. 306 ТЗ е неприложима в процесния
8
случай, тъй като обстоятелството, на което длъжникът се позовава -
бездействие от страна на , - не представлява непреодолима сила, тъй като няма
характера на форсмажорно обстоятелство, изначално непредвидимо от
страните по договора, настъпващо без човешка намеса. Непреодолимата сила
се характеризира с извънредност, непредвидимост и непреодолимост,
следователно в тази категория попадат събития, които са възникнали след
сключването на договора, имат необичаен и извънреден характер, не са могли
да бъдат предвидени и не могат да бъдат предотвратени в рамките на
дължимата грижа за добросъвестно изпълнение на задълженията му. Не може
да се приеме, че тези действия, респ. бездействия на експлоатационните
дружества попадат в тази категория. При това положение, ответното
дружество, явяващо се строител и търговец, носи отговорност за вредите от
неизпълнение, в случая неточно, забавено изпълнение, независимо дали
същите са настъпили поради поведението на трето лице, с което се намира,
също, в договорни отношения по повод инфраструктурно обезпечаване на
сградата – в случая присъединяване на сградата към топлопреносната мрежа.
В допълнение, съдът намира, че в случая не може да бъде приложен
съставът на чл. 81, ал. 1 ЗЗД, освобождаващ длъжника от отговорност за
неизпълнението му, тъй като при сключването на процесния договор той не
само е могъл, но е бил длъжен да предвиди обстоятелствата, които биха
попречили за въвеждане на новопостроената сграда в експлоатация, и след
като е сключил договора, същият е действал със съзнанието, че тези пречки
биха могли да бъдат преодолени, т. е. не е положил грижата на добрия
търговец, задължил се е въпреки риска и поради това е длъжен да понесе
отговорността от неизпълнението.
Възражението на ответника, че дори да се приеме налице забава, тя
трябва да се намали с 4 месеца, поради поведението на ,, е неоснователно
поради гореизложените съображения.
6. По изложените мотиви съдът приема, че исковата претенция е
доказана по основание и размер, поради което предявеният иск следва да бъде
изцяло уважен за сумата 4 153,84 EUR /четири хиляди сто петдесет и три евро
и 84 евроцента/, представляваща договорна неустойка по предварителен
договор за покупко-продажба и строителство на недвижим имот, изменен и
допълнен с анекс от 22.02.2022 г., дължима за периода от 05.06.2023 г. до
9
21.03.2024 г., Сумата от 507,53 лева (петстотин и седем лева и петдесет и три
стотинки), представляваща законна лихва върху главницата за периода от
02.08.2024г (дата следваща деня на изпращане на поканата за доброволно
плащане до ответника) до датата на предявяване на иска (13.01.2025г.); както
и законна лихва върху главницата.
Видно от доказателствата по делото поканата за доброволно плащане е
приета от ответното дружество на 01.08.2024 г. (л.26-27).
7. По разноските:
С оглед изхода на делото право на разноски има само ищеца.
Възражението на ответника за прекомерност на адвокатския хонорар
претендиран в исковото производство е неоснователна, предвид цената на
иска.
Разноските направени в заповедното производство, което е прекратено
поради неподаване на иск по чл. 422 ГПК в срок, оставят за заявителя така
както са направени и не са дължими в настоящото производство.
Претенцията за отделни разноски за адвокатско възнаграждение за
молбата за обезпечение по чл. 389, ал. 1 ГПК е основателна до сумата от 300
лв., предвид направеното възражение за прекомерност на адвокатското
възнаграждение от страна на ответника. Според съда размерът от 750 лв. се
явява прекомерен, предвид обстоятелството, че с изключение на отправеното
искане за допускане на обезпечение (оформено е нарочна молба) оказаната
правна защита и съдействие не се различава по нищо от тази дадена във
връзка с исковата молба.
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА, на основание чл. 92 ЗЗД и чл. 86 ЗЗД, “,“, ДА ЗАПЛАТИ на
М. Б. Й., ЕГН **********, и Т. Е. Й., ЕГН **********, с адрес: гр. София, ул.
,,, ет. 5, ап.13, следните суми: 4153,84 EUR, представляваща договорна
неустойка по предварителен договор за покупко-продажба и строителство на
недвижим имот от 09.11.2021г., изменен и допълнен с анекс от 22.02.2022 г.,
дължима за периода от 05.06.2023 г. до 21.03.2024 г.; 507,53 лева ,
10
представляваща законна лихва върху главницата за периода от 02.08.2024г., до
датата на предявяване на иска 13.01.2025г.; ведно със законната лихва върху
главницата от 4 153,84 EUR, считано от 13.01.2025 г. до окончателното
изплащане.
ОСЪЖДА, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, “,“, да заплати на М. Б. Й.,
ЕГН **********, и Т. Е. Й., ЕГН **********, с адрес: гр. София, ул. ,,, ет. 5,
ап.13, направените разноски по настоящото производство: държавна такса в
размер на 345,22 лева и адвокатско възнаграждение в размер на 2100 лв.
Решението подлежи на обжалване с въззивна жалба в 2 седмичен срок от
получаване на съобщението пред Софийски градски съд, подадена чрез
Софийски районен съд.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
11