№893
гр. С, 05.06.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 128 СЪСТАВ, в публично заседание на
седемнадесети май през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:С И
при участието на секретаря П А
като разгледа докладваното от С И Гражданско дело № 20211110168692 по
описа за 2021 година
Предявен е иск от ЕС на сграда с адрес гр.С, ул.„С П“ № 44, представлявана от „М Д“
ЕООД, чрез адв. Т. със съдебен адрес гр.С, ул. „Х А“ №, за осъждане на ответника „К К Е“,
ЕИК .., с адрес гр.С, ул.„Т“ №, ет.1, ап.3, представлявано от Ц Н, да заплати на ищеца сумата
от 819.15 лв., представляваща дължима сума към етажната собственост, от които: 290 лв.,
представляващи незаплатени месечни такси за поддръжка на етажната собственост за
периода от 01.02.2020 г. до 20.11.2020 г.; 16.66 лв., представляващи незаплатени такси за
фонд „Ремонт и обновяване“ за периода от 01.10.2020 г. до 20.11.2020 г.; 512.49 лв.,
представляващи незаплатени такси за ремонт на асансьора в сградата за месеците март, юни
и септември 2020 г., ведно със законната лихва от подаване на исковата молба – 01.12.2021
г., до окончателното плащане на дължимото.
Претендира се присъждане на направените по делото разноски.
В исковата молба се твърди, че в периода от 27.04.2018 г. до 20.11.2020 г. ответникът
е собственик на апартамент №, находящ са в процесната сграда – ЕС с адрес гр.С, ул. „С П“
№44. Твърди, че с решение на ОС на ЕС от 13.08.2019 г. е взето решение месечната такса за
поддръжка на ЕС да е в размер от 30 лв. за апартамент, с решение на ОС на ЕС от 14.11.2019
г. е взето решение да се изиска оферта за ремонт на асансьора, като на 23.11.2019 г. УС на
ЕС е одобрил оферта за ремонта, като сумата за ремонта следвало да бъде разпределена на
три месечни вноски, добавени към месечната такса за месеците 03, 06 и 09. Твърди, че на
03.09.2020 г. ОС на ЕС е приело и следните решения: управлението и поддръжката на ЕС да
бъде възложено на „М Д“ ЕООД за срок от една година, като на 14.09.2020 г. е сключен и
договор за управление между ЕС и „М Д“ ЕООД, считано от 14.09.2020 г.; всеки, който не е
заплатил три или повече входни такси/такса ремонт, се счита за неизряден платец, като се
дава срок от 20 дни за доброволно плащане; да се събира сумата от 10 лв. за фонд „Ремонт и
обновяване“ от всеки апартамент и офис. Твърди, че и към настоящия момент ответникът не
е заплатил процесните задължения, поради което се предявяват настоящите искове.
В срока за отговор, ответникът по делото е депозирал такъв, в който изразява
становище по допустимостта и основателността на предявения иск.
Ответникът оспорва предявените искове като недопустими, а по същество като
неоснователни. Счита, че не е налице активна процесуална легитимация, доколкото
1
решението на ОС на ЕС от 03.09.2020 г., с което е прието възлагане на управлението на ЕС
на трето лице, е взето при липса на изискуемото мнозинство. Твърди, че не е налице
одобряване на договора от страна на ОС на ЕС. Излага се също, че договорът за управление
е с изтекъл срок на действие.
По съществото на спора се излага, че УС на ЕС не е легитимиран да взима решения
за извършване на необходими разходи за поддържане на общите части, поради което
недължима се явявала таксата за ремонт на асансьора. Релевира се възражение за липсата на
изискуемост на процесните вземания, доколкото решенията на ОС на ЕС не били съобщени
по надлежния ред на ответника.
По тези съображения се иска съдът да отхвърли предявените искове, като присъди на
ответника направените разноски по делото.
В съдебно заседание страните се представляват от пълномощници, които поддържат
направените с исковата молба и отговора към нея съответно искания и възражения.
По делото са ангажирани писмени доказателства.
Съдът, преценявайки събраните по делото доказателства по реда на чл.12 и
чл.235 от ГПК, приема за установено от фактическа и правна страна следното:
Предявеният в настоящето производство иск се с правно основание чл.50, ал.2, т.1,
чл.51, ал.1 и чл.48, ал.3 от ЗУЕС, който има за предмет заплащане на дължими суми по
поддържа и ремонт на ЕС, в която ответникът е собственик или обитател на индивидуален
обект.
На първо място, във връзка с направените възражения от ответника за липса на
представителна власт на подалия исковата молба „М Д” ЕООД по отношение на ищеца,
следва да се отбележи, че видно от представените писмени доказателства, с решение на ОС
от 13.08.2019 г. за домоуправител е избрано дружеството „М Д” ЕООД, с което е сключен
договор за управление на 01.09.2019 г. за срок от шест месеца. Впоследствие договорът е
подновен за още 12 месеца /39-43 от делото/. В изпълнение на изискването на чл.19, ал.8 от
ЗУЕС, на ОС, проведено на 03.09.2020 г., е взето ново решение, с което са възложени
функциите по управлението и поддръжката на етажната собственост на „М Д” ЕООД.
Договор с последното е сключен на 15.09.2021 г. за срок от 12 месеца. Ето защо следва да се
приеме, че към момента на подаване на исковата молба, а и в хода на производството, „М
Д” ЕООД притежава надлежна представителна власт по отношение на ищеца.
По съществото на спора, съдът намира следното:
По делото не е спорно,че ищецът е собственик на апартамент №, находящ са в
процесната сграда – ЕС с адрес гр.С, ул. „С П в периода от 27.04.2018 г. до 20.11.2020
г. В тази насока е и отразеното в приетите като писмени доказателства нотариален акт
№, том ІІ, рег.№, дело №/2018 г., съставен от нотариус М И, и нотариален акт №, том
VІІ, рег.№, дело №/2020 г., съставен от нотариус И И.
С решение на общото събрание на етажната собственост по т.5.4, материализирано в
протокол от 13.08.2019 г., е прието месечните такси за поддръжка на етажната собственост
да се запазят в следните размери: 30 лв. за апартамент, 15 лв. за офис и 5 лв. за паркомясто.
С последващо решение от 03.09.2020 г. етажните собственици са се съгласили да се събира и
такса за фонд „Ремонт и обновяване” в размер на по 10 лв. месечно от собственика на всеки
апартамент и офис. Отделно от това е разписано, всеки етажен собственик, който не е
заплатил три или повече входни такси или такса ремонт, да се счита за неизряден платец и
да му се дава срок от 20 дни за доброволно плащане, в противен случай домоуправителят да
събере задълженията по съдебен ред.
По делото липсват представени доказателства, а и не се твръди процесните решения
2
да са оспорени по предвидения в чл.40 от ЗУЕС ред и да са отменени, поради което същите
обвързват всички собственици на индивидуални обекти в процесната ЕС, какъвто е и
ответникът. Тук за пълнота на изложението и с оглед наведените в отговора на исковата
молба възражения, следва да се отбележи, че съдебната практика приема, че инцидентният
съдебен контрол на решение на ОС е недопустим. Определянето на срок за предявяване на
иска по чл.40 от ЗУЕС е съобразен и с обстоятелството, че тези решения засягат широк кръг
лица и отношения, включително и трети лица, което изисква сигурност и бързина при
изпълнение на решенията. Затова извън регламентирания в закона срок не може да се иска
отмяна нито на нищожните, нито на незаконосъобразните решения./в този смисъл решение
№ 24 от 05.06.2017 г., постановено по гр. д. № 2795/2016 г. по описа на ВКС, II гр. о.,
решение № 60078 от 11.06.2021 г., постановено по гр. д. №793/2020 г. по описа на ВКС, I
гр.о., решение № 60156 от 10.01.2022 г., постановено по гр. д. №848/2021 г. по описа на
ВКС, II г. о., ГК и др./. В случая, дори и да се приеме, че за проведените общи събрания
ответникът не е уведомен по предвидения в ЗУЕС ред, то следва да се приеме, че той е
разбрал за взетите решения с връчване на препис от исковата молба и приложените към нея
като писмени доказателства протоколи от ОС. Няма данни, а и не се твърди в предвидения в
чл.40, ал.2 от ЗУЕС преклузивен срок ответникът да е обжалвал решенията на ОС, поради
което съдът приема, че те са породили своето правно действие.
С оглед на това съдът намира, че за периода от 01.02.2020 г. до 20.11.2020 г. за
ответника е възникнало задължение да заплати 9 пълни месечни вноски за поддръжка и
управление за етажната собственост, както и за още 20 дни от м.ноември 2020 г. Техният
размер възлиза на 290.00 лв. /9х30 лв и 20 лв. за м.ноември 2020 г./.
Отделно от това за заявеният с исковата молба период от 01.10.2020 г. до 20.11.2020
г. ответникът, като собственик на ап.5 в процесната ЕС дължи и вноски за фонд „Ремонт и
бновяване” в определения с решението от 03.09.2020 г. размер, а именно по 10 лв. на месец,
т.е. 16.66 лв. за исковия период.
По отношение претенцията за заплащане на сумата от 512.49 лв., представляваща
разходи за ремонт на асансьор за м.март, м.юни и м.септември 2020 г., следва да се посочи,
че от събраните писмени доказателства се установява, че общото събрание с решение от
14.11.2019 г. е упълномощило домоуправителя на етажната собственост да изиска оферта за
ремонт на асансьора, която да бъде изпратена на управителния съвет за вземане на решение
и за разпределяне на този разход между етажните собственици. В тази насока е представен
Протокол № 2 от заседание от 23.11.2019 г. на управителния съвет на етажната собственост,
на което е взето решение за одобряване на офертата за ремонт на асансьора, подадена от
фирма „МД Лифт Сървис” ООД, като е прието разходите за този вид ремонт да бъдат
разпределени между етажните собственици спрямо притежаваните от тях идеални части.
Самата оферта е представена като писмено доказателство по делото, като предложената от
асансьорния техник цена е 4083.84 лв. с ДДС. Отделно са оферирани и допълнителни
елементи – доставка, монтаж и настройка на GPS комуникатор на стойност 408.88 лв.,
доставка и монтаж на аварийно осветление на стойност 90 лв., и ремонт на отклонителна
ролка на стойност 475.20 лв.
В тази насока съдът намира за нужно да отбележи, че съгласно разпоредбата на чл.41
от ЗС, всеки собственик, съразмерно с дела си, е длъжен да участва в разноските,
необходими за поддържането или възстановяването на общите части. Кои части от сградата
са общи, се сочи в разпоредбата на чл.38 от ЗС. Нормата на чл.11, ал.1, т.5 ЗУЕС предвижда,
че общото събрание на етажната собственост определя размера на паричните вноски за
разходите за управлението и поддържането на общите части на сградата. Съгласно чл.11,
ал.1, т.10, б.”а” от ЗУЕС, общото събрание на етажната собственост приема решения за
извършване на разходи, които са необходими или неотложни за поддържането или за
възстановяването на общите части, за извършване на полезни разходи, както и за определяне
3
на размера на разходите за изпълнението на указанията в техническия паспорт, като законът
- чл.17, ал.2, т.7 вр. чл.23, ал.1, т.13 от ЗУЕС, дава възможност общото събрание да възложи
правомощията си или част от тях на управителния съвет, респ на управителя, което в случая
е направено с решението на ОС от 14.11.2019 г.
Наред с това, нормата на чл.48, ал.3 от ЗУЕС сочи, че разходите за ремонт,
обновяване, реконструкция и преустройство на общите части, за които има прието решение
на общото събрание на собствениците, се разпределят между собствениците на
самостоятелни обекти, съразмерно с притежаваните от тях идеални части от общите части
на сградата. Тези разходи, както и разходите, посочени в чл.49, ал.1 от ЗУЕС /за конкретен
неотложен ремонт/, се отнасят до конкретни дейности, които са необходими или полезни за
етажната собственост, а не до текущи повреди в общите части, свързани с обикновената им
поддръжка.
В случая утвърдените от УС на ЕС разходи касаят ремонт на асансьора на сградата,
който безспорно представлява обща част. С оглед на това и при наличието на взето решение
от ОС в тази насока, както и одобрение от УС на ЕС /по възлагане от общото събрание/ на
конкретна оферта, за етажните собственици, сред които е и ответника е възникнало
задължение за заплащане на част от разходите, съразмерна с ид.ч., които притежават от
сградата. Видно от отразеното в нотариален акт №, том ІІ, рег.№, дело №/2018 г.,
съставен от нотариус М И, ответникът с придобиването на апартамент № в процесната
ЕС, е получил и 7.07 ид.ч. от общите части на сградата. С оглед на това за него е
възникнало задължение за заплащане на 357.59 лв. от утвърдените общо 5057.92 лв. за
ремонт на асансьора /съобразно представената оферта, приложена на л.78-82 от делото/.
С предявените искове ищцовата страна твърди един отрицателен факт - липса на
плащане на дължими суми за поддържка и за ремонт на ЕС, в която ответникът през
исковия период притежава в собственост индивидуален обект, който не подлежи на
доказване от същата, а на оборване от ответната страна с надлежни за това доказателства,
удостоверяващи извършено плащане на дължимата цена, което може да стане само с
писмени такива. По делото не са представени документи /квитанции или платежни
нареждания/, доказващи плащане от страна на ответника, нито пък са изложени твърдения в
тази насока.
Ето защо съдът намира исковете за заплащане на вноски за поддръжка и управление
и за фонд „Ремонт и обновяване” за основателни и доказани в пълния им предявен размер.
Искът за заплащане на разходи за ремонт на асансьора следва да бъде уважен до
установения по делото размер от 357.59 лв., а за разликата до пълния предявен такъв да се
отхвърли като неоснователен.
По отношение направеното в отговора на исковата молба възражение от страна на
ответника досежно изискуемостта на предявените вземания, следва да се отбележи, че дори
и такава да не е настъпила преди подаване на исковата молба, последната служи като покана
за плащане, поради което следва да се приеме, че вноските към етажната собственост са
дължими в посочените по-горе размери.
С оглед изхода на делото всяка от страните има право на разноски, за което
пълномощникът й е направил изрично искане. Ищецът е представил списък по чл.80 от ГПК,
в който е вписал разход за адвокатско възнаграждение в размер на 360.00 лв. с ДДС и за
държавна такса от 50.00 лв. Съобразно уважената част от исковете, от тези разноски 332.47
лв. следва да бъдат поставени в тежест на ответницата. От страна на ответника, с отговора
на исковата молба е направено искане за присъждане на разноски, но данни за извършени
такива по делото не се установяват, доколкото на пълномощника му адв.Г. е възложено
процесуалното представителство и защита с пълномощно, приложено на л.34 от делото, без
данни да е договорено и заплатено възнаграждение на същия.
4
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА „К К Е“, ЕИК .., с адрес гр.С, ул.„Т“ №, ет.1, ап.3, представлявано от Ц Н,
да заплати на ЕС на сграда с адрес гр.С, ул.„С П“ № 44, представлявана от „М Д“ ЕООД,
сумата от 664.25 лв., представляваща дължима сума към етажната собственост, от които:
290.00 лв., представляващи незаплатени месечни такси за поддръжка на етажната
собственост за периода от 01.02.2020 г. до 20.11.2020 г.; 16.66 лв., представляващи
незаплатени такси за фонд „Ремонт и обновяване“ за периода от 01.10.2020 г. до 20.11.2020
г.; и 357.59 лв., представляващи незаплатени такси за ремонт на асансьора в сградата за
месеците март, юни и септември 2020 г., ведно със законната лихва от подаване на исковата
молба – 01.12.2021 г., до окончателното плащане на дължимото, като ОТХВЪРЛЯ иска за
разликата над уважения размер до пълния предявен от 819.15 лв. като неоснователен и
недоказан.
ОСЪЖДА „К К Е“, ЕИК .., с адрес гр.С, ул.„Т“ №, ет.1, ап.3, представлявано от Ц Н,
да заплати на ЕС на сграда с адрес гр.С, представлявана от „М Д“ ЕООД, сумата от 332.47
лв., представляваща направени от ищеца разноски по делото, съобразно изхода му.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
5